גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

לא צריך מיליונים: כמה דרכים להשקיע בנדל"ן בלי הון עצמי גבוה

רבים נרתעים מהשקעה בנדל"ן בשל הסכומים הגדולים הנדרשים לשם כך ■ אולם מי שישימו בצד את הדרך המסורתית של רכישת נכס לשם הפקת רווח, יגלו כי ניתן להשקיע בנדל"ן מניב גם בלי משכנתא גבוהה או מימון מופרז

נדל"ן בארה"ב. כר פורה להשקעות מסוגים שונים / צילום:Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב
נדל"ן בארה"ב. כר פורה להשקעות מסוגים שונים / צילום:Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב

*** הכתבה בשיתוף בסדנו

בשל הריביות האפסיות שמציעים הבנקים, מנסים רבים למצוא אלטרנטיבות אחרות להשקעה. אחת מהן היא, כמובן, שוק הנדל"ן, הפותח אפשרות עבור מי שאינם מעוניינים להשקיע בשוק ההון שעלול להיות תנודתי לפרקים. רוב משקיעי הנדל"ן עושים זאת בדרך המסורתית של רכישת נכס והפקת רווח ממנו. השקעה שכזו דורשת מהם סכומים גבוהים של לפחות מיליון וחצי שקל. על רקע זה כדאי להפנות את הזרקור לכמה אפשרויות השקעה נדל"נית בחו"ל (שניתן לעשותן מהארץ) במחירים נוחים, שאינם דורשים מימון מופרז, או משכנתא רצחנית:

מסלול מימון

אחד המסלולים הפופולאריים ביותר להשקעות בארה"ב הוא המימון. במסלול המימון המשקיע לא רוכש את הנכס הנדל"ני, וגם לא מקבל זכויות בו. הוא מעביר את הכסף כהלוואה לשותפות, שמחזיקה בנכס ונרשמת כבעלים שלו. בתמורה הוא זוכה בריבית, בדרך כלל קבועה, שמחושבת על פי הרווחים הצפויים מעסקת הנדל"ן על רכישת הנכס והתשואה בגינו. הריבית מעסקאות כאלה עשויה לנוע בין-6-8 אחוז, אך משתנה מאוד בין עסקה לעסקה. השקעה מסוג זה יכולה להיעשות גם בסכומים שאינם גבוהים - של כ-100 אלף שקל, ולפעמים גם למטה מכך.

על פי נתונים באתר ההשקעות Investopedia, שמנתח בין היתר גם את שוק הנדל"ן האמריקני, היקף העסקאות שנערכות מדי שנה במסלול המימון מוערך במיליארדי דולרים. היתרון בבחירה במסלול זה הוא בראש ובראשונה שמירה על כספו של המשקיע. משקיעים במסלול המימון מקבלים ביטחונות עבור ההלוואה שלהם. למעשה, בכל מקרה של פגיעה בהשקעה, כמו ירידת ערך, עסקה שלא צלחה ועוד, הם זוכים לקדימות בקבלת הריבית שהובטחה להם על פני משקיעים הוניים (שרכשו חלק בנכס). מצד שני, מאחר שאינם נחשבים לבעלים של הנדל"ן, הם לא יוכלו לזכות ברווחים (אם יהיו) מההשקעה, למעט הריבית.

 

קרנות ריט

מסלול השקעה נוסף, אשר מזכיר במקצת את מסלול המימון, הוא זה של קרנות ריט. מדובר בקרנות ציבוריות, שרוכשות נדל"ן מניב, ומאפשרות לציבור לקנות מהן יחידות השתתפות, או במילים פשוטות יותר: לרכוש ניירות ערך של אותן הקרנות. קרנות הריט נסחרות בבורסה, ובשונה ממסלול המימון, שם מדובר על הלוואה שתאריך פירעונה נקבע מראש, הן מאפשרות יותר נזילות בהשקעה - ניתן למכור ולקנות את היחידות/ניירות ערך כמעט בכל רגע נתון. יתרון נוסף של קרנות הריט הוא בחלוקת דיבידנדים למשקיעים. זאת מאחר שהן זוכות להטבות מיסוי בתמורה לכך שיחלקו כדיבידנד לפחות 90% מהכנסתן הקיימת.

בישראל, ההשקעה בקרנות ריט נמצאת יחסית בחיתוליה, מיעוט של חברות ציבוריות עוסק בתחום. על פי נתונים מארכיון הבורסה, התשואה הממוצעת של קרנות הריט בישראל עמדה בשבע השנים האחרונות על 7.5-8.5 אחוז. לעומת זאת, בארה"ב ההשקעה בקרנות אלה, שהראשונה שבהן הוקמה כבר ב-1960, מאוד פופולארית. על פי אתר Reit.com , פעלו בשנת 2016 למעלה מ-200 קרנות ריט מורשות בארה"ב עם ערך שוק כולל של כטריליון דולר. מסקירה שערך אתר Forbes עולה כי התשואה מקרנות הריט האמריקניות ירדה בשנים האחרונות, אבל עדיין ניתן למצוא כאלו המציגות תשואות נאות, באזור ה-5 אחוז. גם במקרה זה, אפשר להשקיע בקרן ריט בסכומים לא גבוהים, החל מכמה עשרות אלפי שקלים בודדים ולמעלה מכך.

השקעה במתחמים ובפרויקטים

השקעה במתחמים ובפרויקטים אמנם אינה מסלול השקעה ספציפי, בדומה למסלול המימון ולקרנות הריט, אך היא בכל זאת בעלת ייחוד משלה. כאשר משקיע בוחר היכן לשים את כספו, יש לו מספר אפשרויות ומכאן כמה התלבטויות. ההתלבטות הראשונה היא האם להשקיע בנדל"ן למגורים, או מסחרי; השנייה היא האם להשקיע ברכישת נכס ספציפי, למשל דירת מגורים, חנות, משרד, או יחידה במגורי סטודנטים ועוד. במקרה כזה גורל ההשקעה תלוי בגורל הנכס הספציפי. מנגד, יכול אותו אדם להשקיע במתחמי נדל"ן (ולא בנכס יחיד). ההשקעה הזו, שיכולה להיערך באמצעות מימון, קרן ריט, או רכישת יחידות השתתפות (השקעה באמצעות נייר ערך) במתחם מסחרי, או מתחם מגורים לסטודנטים, מפזרת את הסיכון. כך, במקרה של השקעה כושלת בנכס בודד - ההפסד רב. אולם במצב של השקעה במתחם נדל"ני, ההשפעה של יחידה אחת על הסך הכל היא מינורית.

בנוסף לכך, השקעה במתחמים נוחה יותר מאחר שהם בדרך כלל מנוהלים ומתחוזקים. במתחמי מגורים לסטודנטים, למשל, קיימת חברת ניהול שאחראית לתחזוקה השוטפת, להתנהלות מול הרשויות, לגביית השכירות ועוד. גם במתחמי מסחר, כגון קניונים, לדוגמה, פועלת חברת ניהול שאחראית לעבודה השוטפת ברמת האחזקה. הדבר מבטיח לרוב כי ההתנהלות במתחם תהיה מקצועית, ותדרוש מעט מאד התעסקות מצד המשקיע. גם כאן יכולה ההשקעה להתחיל מכמה עשרות אלפי שקלים בודדים, תלוי בפרויקט.

השקעה על פי תשקיף

עוד מסלול המתאים למשקיעים עם הון עצמי לא גבוה הוא מסלול השקעה על פי תשקיף. במסלול חדש זה חברה שאיננה ציבורית מקבלת היתר לפרסום תשקיף במערכת המגנ"א של רשות ניירות ערך. אותה חברה מפרסמת לציבור תשקיף, שמהווה למעשה גילוי מקיף ומפורט על ההשקעה שעבורה היא מבקשת לגייס מהציבור כסף. תמצאו בו את היתרונות, את הסיכונים ואת כל המידע הנוסף שצריך לדעת על מנת לבחון את כדאיות ההשקעה המדוברת. לציבור מתאפשר לרכוש יחידות השתתפות בהשקעה על פי התשקיף כאמור, לעיתים גם בסכומים של עשרות אלפי שקלים בודדים. בהתאם למסלול החדש, יכול היום תאגיד שכזה לפנות בהצעה ליותר מ-35 איש, מה שמאפשר גישה של ציבור המשקיעים לאפיק מיוחד זה לרכישת יחידות השתתפות בתאגיד שמחזיק בנכס מניב. ככל שיש יותר משתתפים-משקיעים, המחיר ליחידה הופך יותר נוח. כעת, כאשר ניתן להנפיק יותר יחידות בעלות נמוכה, תוכלו למצוא מספר חברות ישראליות המציעות פרויקטי נדל"ן בהשקעה לפי תשקיף, למשל להשקעה במתחמי מגורים לסטודנטים בארה"ב.

בשורה התחתונה, למרות ששוק הנדל"ן מרתיע משקיעים רבים עם הון עצמי לא גבוה במיוחד, שחוששים מחסמי כניסה מימוניים (כמו משכנתא גבוהה), מתברר שיש מסלולים שמאפשרים גם לאלו להיכנס לשוק. כל שנדרש הוא לבחון אותם יותר לעומק ולבחור את זה המתאים לכם מבחינת תקציב וסיכון-סיכוי.

לאתר בסדנו הקליקו כאן

עוד כתבות

צילום: ap, AP23024601572019_e5rllq

יציבות בוול סטריט; רדיט יורדת ב-10%, רשת הרהיטים RH מזנקת ב-18%

בלומברג: "שוק הקקאו קורס", וולס פארגו: "עליית המחיר תגולגל אל הצרכנים" ● מייסד בורסת הקריפטו FTX נידון ל-25 שנות מאסר ● הצמיחה בארה"ב עמדה ברבעון האחרון על 3.4%, יותר מהצפוי ● ג'יי.פי מורגן: "אתם לא תדעו כשהירידות יגיעו" ●  אמזון השקיעה 2.75 מיליארד דולר בחברת ה-AI אנטרופיק ● מחר "יום שישי הטוב" לא יתקיים מסחר בוול סטריט ובמדינות רבות אחרות

דוד פתאל / צילום: איל יצהר

לאחר שלוש שנים של הפסד, אירופה עזרה לדוד פתאל לחזור להרוויח

עם סיומה של השנה הסתכמו הכנסותיה של פתאל ב-6.93 מיליארד שקל, עלייה חדה של 26.6% ביחס לשנה שקדמה לה ● בשורה התחתונה רשמה פתאל רווח נקי של 45.2 מיליון שקל ● הסיבות לעלייה: שיפור בשיעורי התפוסה במלונות הרשת, עלייה במחיר של חדר ממוצע למתארחים ושיפור בשערי החליפין

מערכת ReDrone של אלביט / צילום: אלביט מערכות

הנקמה של פוטין בהודו, ומערכת יירוט הרחפנים החדשה של אלביט

אלביט הציגה ללקוחות אירופאיים את מערכת היירוט המתקדמת שלה, אלג'יריה מצאה מענה בסין מול עוצמת המל"טים מתוצרת ישראל, ארה"ב שמה את מבטחה בלייזר, והנקמה של פוטין בראש ממשלת הודו • השבוע בתעשיות הביטחוניות

אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילום: שלומי יוסף

העליון מגדיר מחדש את גבולות שכר הטרחה לעורכי דין בתביעות ייצוגיות

פסק דין שאישר פשרה עם סופרגז ואמישראגז קבע תקדימים בעניין שכר טרחת עורכי דין בתביעות ייצוגיות ● בין השאר נקבע כי שר הטרחה יוגבל לפי מדרגות מקסימליות, ודרך היישום לתשלום הובהרה ● בשוק יש שמברכים על ההסדרה, ואולם אחרים מזהירים: תפגע בתמריץ להשיג פיצוי מרבי

קבינט המלחמה. ללא נשים במוקד קבלת ההחלטות / צילום: קובי גדעון-לע''מ

המלחמה חושפת את אוכלוסיית הנשים לסיכונים חריגים. איך אפשר להתמודד איתם?

מדור "המוניטור" של גלובס והמרכז להעצמת האזרח עוקב אחר ביצוע החלטות ממשלה משמעותיות ● הפעם, בשיתוף שדולת הנשים, על האתגרים שמציבה המלחמה בפני נשים ● נשים סובלות יותר מהיעדר ביטחון אישי וכלכלי - ובכל זאת הן לא נמצאות במוקד קבלת ההחלטות

ינקי קוינט, מנכ''ל רמי ומ''מ מנהל רשות החברות / צילום: יוסי זמיר

מתחנות כוח ועד מוסכי רכבת: בענף התשתיות טוענים שרמ"י תוקעת מיזמים

בפנייה דחופה מבקשים במינהל התכנון מרשות מקרקעי ישראל לשחרר היתרים למיזמי תשתית לאומיים ● ברקע זה, גורמים בענף טוענים כי פרויקטים גדולים, בהם תחנות כוח ומוסכים של הרכבת הקלה, תקועים בגלל התנהלות הרשות ● רמ"י: "חלק מהפרויקטים יצאו לדרך"

מטולה בחודש האחרון / צילום: Reuters, Raphael Gotheil

הצפון בוער, היישובים ריקים - והממשלה "מנותקת קשר"

ראשי הרשויות בצפון דוחפים כבר זמן רב להקמת מנהלת מסודרת, בדומה למינהלת "תקומה" בעוטף עזה - אך גורמים המעורים בנושא אומרים: "זה לא על הפרק" ● בינתיים המלחמה נמשכת, והמציאות בצפון בלתי אפשרית

בנק ההשקעות ג'יי. פי מורגן / צילום: Reuters, Mike Segar

האסטרטג של הבנק הגדול בעולם: "אתם לא תדעו כשהירידות יגיעו"

בבנק ג'יי פי מורגן שוב מזהירים מפני ירידות בשווקים, למרות שהתחזיות שלהם לא פוגעות כבר שנתיים וחצי ● האם הפעם התחזיות שלהם יתממשו? ומה הם ממליצים למשקיעים?

אסדת קידוח ''לוויתן'' / צילום: אלבטרוס

במשרד האנרגיה בוחנים: הקמת מתקן להנזלת גז בהשקעה של 7 מיליארד דולר

חלק משמעותי מיצוא הגז של ישראל תלוי היום במצרים, ומתקן הנזלה יאפשר יצוא לרחבי העולם כדי לבזר את הסיכונים ● מי יממן את עלויות ההקמה האדירות?

מבצע לתשלום חלקי על דירה על הנייר / צילום: דרור מרמור

מספר הדירות שנרכשות רק עולה, אז למה נתוני המשכנתאות נמוכים?

נתוני המשכנתאות החדשות שניטלו ממשיכים לדשדש כבר כמה חודשים, למרות העלייה ברכישת דירות ● האם מבצעי הקבלנים המאפשרים לשלם רק 10% בתשלום הראשון ואת היתר במסירה, יתבטאו במשכנתאות בעוד שנתיים־שלוש?

חנן מור, מנכ''ל קבוצת חנן מור / צילום: איל יצהר

הנושים זעמו, וחנן מור ידולל ל-1% ממניות קבוצת הנדל"ן שהקים

לפי הסדר החוב המתגבש, חנן מור יחזיק כ-1% ממניות החברה ● במקביל, יוקצה לנושי החברה, בעיקר בנקים וגופים מוסדיים, מניות שיהוו כ-96% מהון החברה

הראלי בוול סטריט יימשך? זה מה שמלמדת ההיסטוריה

מדד המניות המוביל S&P 500 עשוי לסיים את הרבעון הראשון עם עלייה של 10% ● האם ניתן להסיק מכך שהמשך השנה יתאפיין בראלי? לפי מחקרים של כמה גופי השקעות, החדשות הרעות נוטות להגיע במחצית השנה השנייה

מה חדש בדוחות / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, חומרים: shutterstock

כלל: רווח של 305 מיליון שקל ב-2023, השפעת רכישת מקס עוד קטנה

מדור חדש של גלובס יביא את הסיפורים של עונת הדוחות בבורסת ת"א שאולי פספסתם ● והפעם: אימקו מסכמת את 2023 עם רווח כ-6.2 מיליון שקל לאחר שרשמה הפסד בתקופה המקבילה, כלל הציגה דוח רבעוני חזק, אך טרם רשמה רווח משמעותי מרכישת חברת כרטיסי האשראי מקס והרווח הנקי של מור השקעות זינק בכ-60% ● מדור חדש

השופטים בבית הדין לצדק של האג / צילום: Reuters, Piroschka van de Wouw

בית הדין בהאג הורה לישראל להכניס סיוע לעזה ללא הגבלה

לפי דיווח בסוריה ישראל תקפה אזור פעילות של חיזבאללה בדמשק • מחבל פתח באש לעבר רכבים שנסעו בכביש 90 מצפון ליריחו, בן 30 נפצע בינוני • תושבים בצפת מדווחים על יירוט, לא נשמעה אזעקה • ירי רקטי לעבר גורן וגרנות הגליל, ירי נוסף גם לראש הנקרה • עדכונים שוטפים

מנכ''ל האוצר שלומי הייזלר בוועידת מרכז הנדל''ן באילת / צילום: נאו מדיה

מנכ"ל האוצר נגד מנהל רשות המסים: "מס דירה שלישית ירחיק משקיעים משוק הנדל"ן"

לפי מנכ"ל האוצר, שלומי הייזלר, החזרת "מס דירה שלישית" כבר בתקציב הקרוב לא נמצאת על הפרק ● על הביקורת שהעביר ינקי קוינט בכנס התשתיות של גלובס בשבוע שעבר, הוא עונה: "אמירות חמורות ואין בהן דבר וחצי דבר. באוצר יש אנשים מופלאים" ● וזו התוכנית שלו למלא את קופת המדינה, נוכח הגירעון המחמיר

איציק וייץ, מנכ''ל קבוצת קרסו מוטורס / צילום: אלעד גוטמן

המספרים חושפים: כך הפך מותג בנזין סיני אלמוני למכרה הזהב של קבוצת קרסו

הכתבה הזו היתה הנצפית ביותר השבוע בגלובס ועל כן אנחנו מפרסמים אותה מחדש כשירות לקוראינו ● מהדוח השנתי של יבואנית הרכב עולה כי המותג צ'רי, שמכירותיו זינקו ב-2023, הקפיץ את נתח השוק שלה וסייע לה להציג רווח מכובד בתקופה קשה ● אבל ל"אסטרטגיה הסינית" הזו, שמשנה בצורה משמעותית את הפוקוס העסקי של הקבוצה, יש מחיר - ובראשו דריסת מותגים ותיקים

המדינה החדשה שמצטרפת להליך נגד ישראל בהאג

גלובס מגיש מדי יום סקירה קצרה של ידיעות מעניינות מהתקשורת העולמית על ישראל במלחמה • והפעם: רוב האמריקאים מתנגדים להמשך המלחמה, הממשלה הצרפתית מצהירה שלא סיפקה נשק לישראל מאז ה-7 באוקטובר, ואירלנד מצטרפת לתביעה נגד ישראל בהאג ● כותרות העיתונים בעולם 

משה ארבל, שר הפנים / צילום: מארק ישראל סלם - הג'רוזלם פוסט

בעקבות חשיפת גלובס: השר ארבל קורא לנתניהו לאפשר כניסת פועלי בניין פלסטינים לישראל

שר הפנים מציין במכתבו: "גוברות ההערכות כי אלפי פועלים פלסטיניים מיהודה ושומרון מועסקים שלא כדין בענף" ● הוא קורא לראש הממשלה לבחון הסדרה של הכנסת הפועלים לישראל, בין היתר על ידי בחינה פרטנית של כל פועל והגבלת גיל

ראש הממשלה בנימין נתניהו / צילום: עמוס בן גרשום, לע''מ

נתניהו ביקש הארכה מבג"ץ; היועמ"שית: להיערך לגיוס חרדים

ראש הממשלה בנימין נתניהו כתב לבג"ץ כי בשבועות האחרונים נעשה מאמץ אינטנסיבי על מנת לגבש את ההסדר הדרוש, ואכן הושגה התקדמות ניכרת, אך המלאכה טרם הושלמה ולכן הוא מבקש הארכה ● היועצת המשפטית לממשלה, גלי בהרב-מיארה, הודיעה לבג"ץ כי החל מה-1 באפריל, על הרשויות לגייס בני ישיבות ללא מקור חוקי לדחות את גיוסם

עינת גנון / צילום: בר שניר

פרויקט הענק מתעכב: עוד פרישה מהמרוץ לניהול רשות המטרו

עינת גנון, סמנכ"לית הרשות להתחדשות עירונית, הודיעה על פרישה מהמרוץ לניהול רשות המטרו, לאחר שלאחרונה גם צחי דוד, סגן הממונה על התקציבים באוצר לשעבר, הסיר את מועמדותו לתפקיד ● כעת נותר מועמד אחד לבחירה, והמכרז עומד בפני ביטול