גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

לא רק הרווח חשוב: כיצד לנהל נכון סיכונים בהתחדשות עירונית?

בשל מרכיב אי הוודאות בתחום ההתחדשות העירונית, ניהול סיכונים, המייצר יציבות ליזם, הוא קריטי להוצאת פרויקטים לפועל ■ מה נדרש על מנת להשיג אותו

התחדשות עירונית. לא להסתמך על עליית מחירים עתידית / צילום:Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב
התחדשות עירונית. לא להסתמך על עליית מחירים עתידית / צילום:Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב

*** הכתבה בשיתוף קבוצת סקאלה 

למרות שמדובר על תחום יחסית חדש ומודרני, ענף ההתחדשות העירונית כבר מזמן אינו תינוק שאך נולד. בלי שנרגיש, אותו עולל יחגוג בקרוב בר מצווה. אם נמשיך במלאכת ההאנשה, הרי שאין עוררין כי לאותו ילוד יש פוטנציאל להיות ילד פלא של ממש, אך למרות שגדל והתבגר, עדיין הוא מוגדר כבעל פוטנציאל שטרם מומש, או לכל הפחות, מומש בחלקו. האשם העיקרי בכך נופל בעיקר על מרכיב חוסר הוודאות בשוק מיוחד זה, שכן אם חשבנו שלאורך תהליך ההתבגרות כי חסמים שונים יעלמו - הבירוקרטיה תדעך, הבלת"מים יפחתו ולוחות הזמנים יתקצרו, הרי שבפועל בחלק מן המקרים המגמה היא הפוכה.

חוסר הוודאות שורר כמעט בכל מרכיב בפאזל ההתחדשות העירונית ולמעשה שלבי טרום הביצוע קשים וארוכים יותר מהביצוע עצמו, שאף הוא מסובך יותר מאשר בפרויקטים יזמיים מסורתיים. יוצא איפוא, כי על כל הפעילים בתחום לדעת לנהל סיכונים נכון. זאת מאחר שלמרות שמדובר על תחום בו שולי הרווח גדולים מהממוצע בתחום הנדל"ן, אותם חסמים ועיכובים יוצרים מצבים של יזמים שהינם מיליונרים בפוטנציה, אבל בפועל קרובים לפשיטת רגל בשל העדר תזרים ותכנון לקוי של הפעילות והסיכונים. מנגד, באופן פרדוקסלי, קיים גם אספקט חיובי לחוסר הוודאות בשוק, שכן הוא מדלל מראש את השחקנים הלא מקצועיים ומשאיר בתחום את אותם שחקנים ראויים, היודעים להתאים עצמם למציאות הבעייתית.

"יש בועה של ציפיות בשוק ההתחדשות העירונית", טוען דן קצ'נובסקי, מנכ"ל משותף בקבוצת סקאלה, המתמחה בפיתוח פלטפורמות תוכן תוך מיקוד בתחום הנדל"ן וההתחדשות העירונית. "בפועל הענף מגלם בחובו פוטנציאל לשיעורי רווח משמעותיים, אך כל עוד מדובר בפרויקטים על הנייר, הכסף יוצא וטרם נכנס, ומאחר וחלק ניכר מהיזמים מגיעים ללא הון ראשוני מהותי, הרי שחובה עליהם לכלכל צעדיהם בקפידה ולנהל נכון את הסיכונים". הוא מוסיף כי "בתחום צעיר זה, הערך המוסף של יצירת מותג חזק רב יותר, בשל היתרון היחסי שהוא יעניק לאורך הזמן על המתחרים. לכן ניהול סיכונים נכון יוצר יציבות לאורך זמן שתעזור במיתוג החברה כראויה, ובשוק זה, כאמור, הנושא קריטי".

דן קצ'נובסקי / צילום: דרור סיתהכל

העדר תזרים מספק מהווה על פי קצ'נובסקי האשם המרכזי בנפילתן של חברות בתחום ההתחדשות העירונית. "דוח רווח והפסד, טוב ככל שיהיה, אינו מבטא את מרכיב הזמן ולכן אין להסתנוור מפרויקטים שהאקסל מראה בהם על ריווחיות שיא. ניהול סיכונים נכון לוקח בחשבון מצבים של עיכובים בלוחות זמנים, המשפיעים כמובן גם על תקבולי הפרויקט, כך שיש לקחת זאת בחשבון ולהבין האם ניתן יהיה להתקיים תזרימית גם במקרי קיצון של עיכובים מהותיים".

בהקשר זה, מדגיש קצ'נובסקי כי ראיה ורודה מדי של המציאות עלולה לעלות ליזמים ביוקר. "המגמה של השנים האחרונות במהלכה המחירים רק עולים גורמת ליזמים לתמחר פרויקטים לא על בסיס מחירי מכירה של היום כי אם על בסיס פוטנציאל של עליית ערך, כך שאם המגמה לא תימשך הרי שהפרויקט עלול ליפול". הוא מדגיש כי הסתמכות על מחירים אופטימיים היא טעות. "התחרות על הפרויקטים רבה, אך יש לדעת מתי לשים את הגבול ולכן אין להתבסס על מציאות שאינה קיימת עדיין. מכאן שיש לתמחר פרויקטים על פי השוק היום. בנוסף צריך לקחת בחשבון שברגע שהפקק הבירוקרטי ישתחרר, צפוי להציף את השוק היצע לא מבוטל של דירות, שעשוי להשפיע על מחירי המכירה ויותר חשוב מכך על קצב המכירות, שהינו קריטי לניהול סיכונים נכון".

לפעול בכמה ערים

גידור הסיכונים אינו מתבטא רק במובן הכספי הטהור כי אם גם במונחים גאוגרפיים. לדברי קצ'נובסקי "יזם או חברה בסדרי גודל קטנים ובינוניים צריכים להתרכז באזור מסוים, בו יש להם יתרון יחסי ולא להתפרש על פני מרחבים גיאוגרפיים רבים מדי". למרות אמירה זו, הוא מדגיש כי "אסור לבסס פעילות ברשות מקומית אחת בלבד, כי אם להתפרס על מספר רשויות סמוכות. כך במידה וחלו שינויי מדיניות, או חילופי שלטון באחת מהן, הפעילות תימשך כסדרה בערים האחרות. כך, למשל, יזמים שבעבר התמקדו אך ורק ברמת גן, עלולים להימצא כיום בבעיה, כיוון שהשינויים הרגולטוריים הפנימיים והחיצוניים בעיר, תקעו פרויקטים שעל הנייר היו צריכים להסתיים מזמן. מנגד, יזמים שפעלו במקביל בערים סמוכות יצרו לעצמם פורטפוליו מאוזן יותר".

ואם נצלול מהמאקרו אל המיקרו, קצ'נובסקי מסביר כי "אחת מהטעויות הקריטיות של יזמים היא הסתמכות על פרויקט יחיד. במיוחד בתחום ההתחדשות העירונית בו לוחות הזמנים הם בגדר המלצה בלבד, הסתמכות על פרויקט שכזה עלולה לגרום לקריסת היזם, לכן עליו להתמקד במספר פרויקטים במקביל שיאזנו את צבר העבודה". בהקשר זה הוא מדגיש כי "על יזם להבין מהם מידותיו ומגבלותיו ולדעת לעצור כאשר מגיעים לרוויה, גם אם זה אומר שעליו לוותר על פרויקט שעל הנייר נראה ריווחי ביותר". לדברי קצ'נובסקי, נכון יעשו היזמים אם יקצו חלק נכבד מהתקציב לטובת קידום תכנון ולא רק להרחבת הפורטפוליו, שכן צריך לאזן בין כמות הפרויקטים הממומשים לבין הפעילות העתידית".

"אין ארוחות חינם", מסכם קצ'נובסקי, "מדובר על תחום מאוד מפתה וזוהר, שמושך יזמים ושחקנים בשוק לנסות ולהכיל עוד ועוד פרויקטים עם שולי רווח גבוהים, אך הבסיס לכלכלה הוא שככל שהסיכוי עולה כך גם הסיכון. מכאן שעל מנת להצליח, יש לדעת לנהל נכון את הסיכונים, שכן בסופו של יום רק מי שיעשה זאת יידע לנצל את הפוטנציאל בשוק עד תום".

דן קצ'נובסקי הוא מנכ"ל משותף בקבוצת סקאלה, המתמחה בפיתוח פלטפורמות תוכן תוך מיקוד בתחום הנדל"ן וההתחדשות העירונית.

לכניסה לאתר הקליקו כאן

עוד כתבות

ארגון הטרור שהצטרף לחזית נגד ישראל, והדרישה של גרמניה מאזרחים חדשים

גלובס מגיש מדי יום סקירה קצרה של ידיעות מעניינות מהתקשורת העולמית על ישראל במלחמה • והפעם: ארגון הטרור הסוני "הקבוצה האסלאמית" מצטרף לחיזבאללה בשל המלחמה בעזה, הקואליציה נגד החות'ים לא עומדת במשימה ובגרמניה דורשים מאזרחים חדשים לענות על שאלות על ישראל ● כותרות העיתונים בעולם 

אולם הקונצרטים בו התרחש הפיגוע במוסקבה / צילום: Reuters

הפיגוע במוסקבה הביא את אירופה להגביר כוננות מפני מתקפת דאעש

צרפת ואיטליה פרסמו אזהרות מפיגועי דאעש בשטחן, כשהחשש עולה לקראת חג הפסחא ● המתקפה ברוסיה העלה גם לפני השטח את האזורים העניים ביותר במדינה, בהם צובר ארגון הטרור השפעה

עו''ד ספי זינגר, יו''ר רשות ניירות ערך / צילום: עידן גרוס

רשות ניירות ערך הטילה עיצום בסך 700 אלף שקל על אי.בי.אי

העיצום, שהוטל בגין הפרות חוק איסור הלבנת הון, הוא הגבוה ביותר שהוטל לפי חוק זה על מפוקח של רשות ניירות ערך בשנים האחרונות ● אי.בי.אי בתגובה: "ב-2018, התקופה אליה מתייחס דוח הרשות, תחום המטבעות הדיגיטליים היה עדיין חדשני, ולא הייתה כל רגולציה שהסדירה את הנושא"

יזמיות המגורים מדווחות על עלייה בקצב מכירת הדירות בחודשים האחרונים / צילום: שלומי יוסף

דוחות חברות הנדל"ן מגלים: "המשבר ההיסטורי" נמשך בקושי חודשיים

למרות נבואות הזעם והמחסור המתמשך בעובדי בניין בצל המלחמה, יזמיות המגורים מדווחות על התאוששות ● מחודש דצמבר נרשמת עלייה בקצב מכירת הדירות, לא נרשמים עיכובים במסירות, לפי בכירים בענף רוב אתרי הבנייה חזרו לעבוד, ואפילו מדד המניות הענפי רושם תשואת שיא

בורסת תל אביב / צילום: שלומי יוסף

מגמה ירוקה בתל אביב; נובה מטפסת בכ-3%

מדד ת"א 35 עולה ב-0.6% ות"א 90 עולה ב-0.4% ● הבורסה בת"א מסכמת רבעון ראשון בעליות נאות במדדים המובילים ● לאומי על הדולר המתחזק: "מציע למשקיעים הצעה שאי אפשר לסרב לה" ● באופנהיימר צופים "רוח גבית לשוק המניות האמריקאי לפחות עד שנת 2025" ● טסלה ממשיכה במומנטום השלילי לאחר שבמורגן סטנלי הורידו את תחזית המכירות של החברה

עובדי חברת הביומד גמידה סל / צילום: איל יצהר

חברת הביומד גמידה סל תהפוך לפרטית ותפטר 25% מהעובדים

קרן הייברידג' משתלטת על גמידה סל באמצעות המרת אג"ח ותהפוך אותה לחברה פרטית ● מנכ"ל החברה אבי ג'נקינס: "החיפוש שלנו אחר חלופה אסטרטגית לא הניב תוצאות" ● המניה צונחת ביותר מ-80%

הדולר היה השנה מקלט בטוח ופתאום איבד גובה / אילוסטרציה: Shutterstock, Africa Studio

שני המטבעות האלו נחשבים למקלט בטוח, אז למה אחד צונח והשני ממריא?

הין היפני בשפל של 34 שנים והדולר מתחזק מול כל המטבעות ● קובי לוי ראש דסק אסטרטגיית שווקים בלאומי: "הין במגמת פיחות חדה, במקביל להחלטת הבנק המרכזי להעלות את הריבית לטריטוריה חיובית, הדולר התחזק על רקע נתוני מאקרו טובים"

הכפר פטריצ'ה באיטליה. ראש העיר מנסה למכור בתים באירו / צילום: Shutterstock

באיטליה מנסים למכור בתים באירו אחד. אז למה זה לא עובד?

ראשי עיירות קטנות באיטליה, שהתרוקנו מתושבים בשל מגמת עיור ארוכת־שנים, מציעים בתים למכירה באירו אחד בלבד, כאשר עלות השיפוץ מוטלת על הקונה ● התקשורת האמריקאית רווייה בסיפורים על בתים עתיקים שעברו שיפוץ והפכו לבתי נופש משפחתיים, אך בפועל, עסקי "הבתים באירו" עומדים בפני חסמים רבים

יהודה מורגנשטרן, מנכ''ל משרד הבינוי והשיכון / צילום: רונן חורש

האוצר על הצעת משרד הבינוי לעזור לקבלנים: "לא ישימה בעליל"

מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון יהודה מורגנשטרן אמר כי יבוצע פיילוט לסיוע לקבלנים שיאחרו במסירת דירה בשל המלחמה, תחילה בשלוש ערים - בשדרות, בקריית שמונה ובשלומי • מנכ"ל האוצר הייזלר: "לא מכיר את ההצעה"

שי אהרונוביץ׳, מנהל רשות המסים / צילום: ניב קנטור

מס דירה שלישית חוזר לשולחן: "המערכות כבר מוכנות"

לדברי מנהל רשות המסים, שי אהרונוביץ', המדינה צריכה ליצור אחידות ולהפסיק לשנות את שיעורי מיסוי הנדל"ן בתדירות גבוהה ● עוד הוא הוסיף כי צריך לחשוב על מס דירה שלישית: "מבחינתנו זה צעד נכון שיעלה בתקציב 2025"

ייצור השבבים / צילום: Shutterstock, Golubovy

חברות השבבים הישראליות שמשלמות על הקשחת הכללים

ביטול רכישת חברת שבבים ישראלים על ידי הענקית האמריקאית קוואלקום מתווספת לנסיגת אינטל מרכישת טאואר אשתקד ● לפי מומחים, מדובר במגמה מתעצמת של הקשחת העמדות מצד רגולטורים בעולם ● "חברות צריכות להתחיל לחשוב מראש על אלטרנטיבות", הם אומרים

קריסת גשר פרנסיס סקוט קי בבולטימור / צילום: ap, Steve Helber

אמריקה סופקת כפיים וחוששת: עד כמה חסינים הגשרים שלה?

את הגשר בבולטימור הפילה ספינת ענק של 95 אלף טונות ● זו הייתה כנראה, אם כי לא בטוח, תוצאה בלתי נמנעת - הגשר קיבל ציון "מניח את הדעת" לפני שלוש שנים ● הנשיא ביידן רשאי לטעון שהשקעת טריליון דולר בשיקום תשתית מגינה על אמריקה מפני אסונות רבים כאלה

קרן כהן חזון, מנכ''לית ובעלת השליטה בתורפז / צילום: ששון משה

תורפז רוכשת יצרני חומרי טעם בלגית-גרמנית תמורת 48 מיליון דולר

תורפז צפויה לרכוש את קבוצת קלאריס & ווילך באמצעות חברת הבת שלה - פיט ● החברה מייצרת חומרי הגלם היחודיים לתחום הבשר והאפייה ומחזור המכירות שלה הסתכם ב-35.1 מיליון דולר ב-2023

עדי, עפרה ועירית שטראוס / צילום: אוסף פרטי

ילדיו של מיכאל שטראוס מוכרים מניות של החברה ב-327 מיליון שקל

שלושת ילדיו של מיכאל שטראוס, עפרה, עדי ועירית, מוכרים כ-4% ממניות שטראוס ● המכירה מגיעה לאחר שביולי אשתקד רכשו השלושה 24% מהקבוצה מילדיה של רעיה שטראוס בן דרור, אחותו של מיכאל

משה ארבל, שר הפנים / צילום: מארק ישראל סלם - הג'רוזלם פוסט

בעקבות חשיפת גלובס: השר ארבל קורא לנתניהו לאפשר כניסת פועלי בניין פלסטינים לישראל

שר הפנים מציין במכתבו: "גוברות ההערכות כי אלפי פועלים פלסטיניים מיהודה ושומרון מועסקים שלא כדין בענף" ● הוא קורא לראש הממשלה לבחון הסדרה של הכנסת הפועלים לישראל, בין היתר על ידי בחינה פרטנית של כל פועל והגבלת גיל

פרופ' דניאל כהנמן / צילום: יח''צ מטר

פרופ' דניאל כהנמן, זוכה פרס נובל לכלכלה, הלך לעולמו

כהנמן, בן 90 במותו, זכה בפרס נובל בכלכלה בשנת 2002 על מחקר בתחום של קבלת החלטות בתנאי אי-ודאות

ראש הממשלה בנימין נתניהו / צילום: מארק ישראל סלם - הג'רוזלם פוסט

הבית הלבן בהודעה רשמית אחרי קרב הגרסאות: נתניהו אישר שתצא משלחת לוושינגטון

דובר צה"ל: ""במסגרת האימונים יתורגלו תקיפות מאסיביות וארוכות טווח" • גבר בן 38 נהרג מפגיעת רקטה במפעל בקריית שמונה, כמה נוספים נפצעו קל • נתניהו לסנטור ריק סקוט: "החלטת ארה"ב עודדה את חמאס. שלא יסמכו על הלחץ הזה - זה לא יעבוד"  • עדכונים שוטפים

מירי רגב, ליכוד / צילום: אלכס קולומויסקי-ידיעות אחרונות

ועדות חקירה ממלכתיות תמיד הטילו אחריות אישית על ראש הממשלה?

עד כמה חריפה הביקורת שנמתחה על נתניהו בדוח מירון בהשוואה היסטורית? בדקנו ● המשרוקית של גלובס

חברת הסייבר הישראלית Coro (קורו) / צילום: CORO

המשבר בהייטק נגמר? סטארט-אפ ישראלי שני מודיע בתוך שבוע על גיוס של 100 מיליון דולר

חברת קורו (Coro) הישראלית, העוסקת במכירת מערכות סייבר לעסקים קטנים ובינוניים, הודיעה על גיוס של 100 מיליון דולר ● ככל שנודע, כספי הגיוס כולם הושקעו בחברה ולא בקניית מניות מיזמים או משקיעים קודמים ● כל הגיוס התבצע מקרנות הון סיכון זרות

מה חדש בדוחות / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, חומרים: shutterstock

כלל: רווח של 305 מיליון שקל ב-2023, השפעת רכישת מקס עוד קטנה

מדור חדש של גלובס יביא את הסיפורים של עונת הדוחות בבורסת ת"א שאולי פספסתם ● והפעם: קיסטון מציגה תוצאות חזקות בזכות אגד, הרווח הנקי של רציו ירד ל-127 מיליון דולר, אימקו מסכמת את 2023 עם רווח כ-6.2 מיליון שקל לאחר שרשמה הפסד בתקופה המקבילה, וכלל הציגה דוח רבעוני חזק, אך טרם רשמה רווח משמעותי מרכישת חברת כרטיסי האשראי מקס ● מדור חדש