גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

צ'יק-צ'ק לפצל ולמכור: תקדים תכנוני בטיפול בקרקע חקלאית

מינהל התכנון החליט לאפשר לאנשי מושב כפר חיים הליך זול ופשוט לפיצול הנחלות והכפלת כמות יחידות הדיור במושב ■ "ההחלטה פותחת פתח גם למקומות אחרים. כולם רוצים לעשות את הפיצולים הללו"

בית במושב / צילום: איל יצהר
בית במושב / צילום: איל יצהר

תקדים תכנוני בתוכנית שאושרה לאחרונה להפקדה בוועדה המחוזית לתכנון ובנייה מחוז מרכז. מדובר בתוכנית המתייחסת למושב כפר חיים שבעמק חפר, במסגרתה מוצע לאפשר פיצול מגרשים מתוך הנחלות בתכנון לצורך רישום (תצ"ר) והיוון המגרשים - ללא צורך בהכנת תוכנית נוספת לפיצול. המשמעות המעשית של המהלך היא שניתן יהיה למכור בתים בנחלה בלי להזדקק להכנת תוכנית (תב"ע) נקודתית.

לדברי עו"ד גד שטילמן, מומחה בדיני אגודות שיתופיות ותכנון ובנייה, מדובר בהסרת מכשול משמעותי בפיצול והוספת יחידות דיור במושבים. לדבריו, "יישום עקרונות תקנון כפר חיים לכלל המושבים בארץ יחסוך לכל בעל נחלה את עלות הכנת תוכניות פיצול 'נקודתיות' ואת הזמן הכרוך באישורן בוועדות התכנון. בהתחשב בעובדה שקיימות 35 אלף נחלות בישראל, ובהן ניתן יהיה בעתיד הקרוב לבנות שלוש יחידות ולפצל מהן שתיים, הרי שיישום התקדים האמור יביא גם לחיסכון של למעלה ממיליון וחצי שעות עבודה לוועדות התכנון וכן לחיסכון של מיליוני שקלים לבעלי הנחלות".

גם בוועדה המחוזית מברכים על התוכנית החדשה. "התוכנית כוללת את כל תחום משבצת מושב כפר חיים, בשטח של כ-2,500 דונם, ומציעה תכנון איכותי הכולל מנגנון חדשני לתוספת יחידות דיור בסמכות הוועדה המקומית באמצעות תוכנית בינוי ו/או תשריט חלוקה", כך נמסר מהוועדה. בוועדה הוסיפו כי "תוספת יחידות הדיור המוצעת במושב הינה מ-160 יחידות דיור ל-300 יחידות דיור שיתווספו בתחומי השטחים המיועדים לבינוי. כמו כן, מציעה התוכנית שינוי ייעוד מקרקע חקלאית למבנים ומוסדות ציבור בצמידות למכללת רופין".

מתכנן מחוז מרכז במינהל התכנון, גיא קפלן, הדגיש כי "במסגרת תיקון תוכנית המתאר הארצית (תמ"א 35) ניתן להוסיף בכל נחלה יחידה שלישית. התוכנית מאפשרת בין השאר את תוספת היחידה השלישית וקובעת שמיקומה המדויק יאושר באמצעות תוכנית בינוי בסמכות מקומית, ללא צורך בחזרה לוועדה המחוזית". עוד נמסר מהוועדה המחוזית, כי התוכנית קובעת מספר מבנים היסטוריים במושב כמבנים המיועדים לשימור, תוך קביעת שימושים מתאימים בתחומם.

לבנות בית ללא פיצול

נזכיר כי מאז התקבל תיקון ב'1 לתמ"א 35 החלו מושבים להכין תוכניות מתאר שמטרתן בניית הבית השלישי ופיצולו.

רק שבשטח, תוכניות קיימות ליישוב כולו, המסמנות את מגרשי המגורים לפיצול בגוף תשריט התוכניות, מכתיבות היום לבעלי הנחלות את מיקום הבתים שייבנו בעתיד, ומונעות למעשה כל גמישות. בנוסף, סימון מראש של המגרשים לפיצול יוצר מצב סטטוטורי המחייב תשלום דמי היוון טרם קבלת היתר הבנייה, וכפועל יוצא מכך גם תשלום 3.75% משווי חלקת המגורים.

כעת, הגמישות שהתוכנית שהופקדה מאפשרת תוביל כאמור לחיסכון כספי לבעל נחלה המבקש לבנות יחידות מגורים ללא פיצול ולכל אלה המעוניינים לדחות את מועד הפיצול.

התוכנית בכפר חיים קודמה על ידי מתכנן ערים אילן אייזן, שמאי המקרקעין נחמיה גנות ועורך הדין שטילמן. השלושה מסבירים כי הקושי המרכזי עליו התגברה התוכנית היה הפיצול התכנוני - כשהשימוש המותר במגרש היה ל'מגורים' בלבד, בעוד ב'חלקה' ממנה נגרע המגרש מותרים גם שימושים חקלאיים ואחרים. בנוסף, המהלך נתקל גם במדיניות רשות מקרקעי ישראל (החלטה 1464) שלפיה ניתן לפצל מגרשים מנחלות, בכפוף לכך שהמגרש המפוצל מהווה יחידה סטטוטורית נפרדת מהנחלה.

"החדשנות בתוכנית כפר חיים היא בניסוח המשפטי של תקנון התוכנית העונה להגדרה האמורה באופן המאפשר להסתפק בתצ"ר לפיצול. בסופו של דבר, המגרש יירשם כחלקה נפרדת בלשכת רישום המקרקעין עם זכויות חכירה לדורות. במצב החדש ניתן יהיה להוריש מגרשים ובתי מגורים ולמכרם באופן מיידי לצדדים שלישיים, ללא מגבלה המחייבת הכנת תב"ע נקודתית".

החדשנות בתוכנית היא התאמת תקנון התוכנית להוראות רמ"י, שמאפשרות היוון ופיצול יחידות.

"שינוי תפיסת עולם"

שטילמן מעריך כי ההשפעה של תוכנית כפר חיים תהיה כעת רוחבית על המגזר החקלאי: "עד היום פיצול של מגרשים נעשה בתוכניות נקודתיות. היו עורכים תוכנית לכל נחלה והיו מסמנים את היחידה לפיצול, הליך שנדרש לעבור בוועדה מקומית ומחוזית ולכן היה הליך יקר וארוך. זה גם לקח שנתיים וגם דרש עשרות שעות עבודה בוועדות המחוזיות.

"מעתה תקנון התוכנית מסדיר שימוש בשטח למגורים בלבד. זה שינוי בתפיסת העולם של רמ"י, ולא היה קל להעביר את זה. זה חשוב כי ההחלטה פותחת פתח גם למקומות אחרים, וכולם רוצים לעשות את הפיצולים הללו".

בקיבוץ אייל כבר מתירים "בינוי אינטנסיבי"

במקביל לתוכנית בנוגע לכפר חיים, הוועדה המחוזית אישרה להפקדה תוכנית דרמטית נוספת בקיבוץ אייל, היכולה לאותת על שינוי מהותי בתפיסה התכנונית לגבי שטחי הקיבוצים הוותיקים. מדובר בתוכנית כוללת, שמאפשרת באופן חריג גם בנייה רוויה בשטח הקיבוץ.

קיבוץ אייל יושב סמוך לכפר סבא ולכוכב יאיר-צור יגאל, והוא שייך למועצה האזורית דרום השרון. בוועדה המחוזית ציינו כי "התוכנית מציעה תכנון איכותי באמצעות ציפוף הבנייה בקיבוץ, לשם ייעול משאב הקרקע תוך הסתמכות על שטחי הציבור האיכותיים המצויים בלב הקיבוץ".

על פי התוכנית, התכנון מציע הסדרת ייעודי הקרקע בקיבוץ תוך הגדלת מספר יחידות הדיור ל-400, וזאת בהתאם לקיבולת הקבועה בתמ''א 35. בתוכנית מוצעת תוספת של 181 יחידות דיור ל-219 יחידות הדיור הקיימות, ובנוסף מציעה 45 יחידות דיור קטנות ששטחן יעמוד על פחות מ-55 מ"ר.

שטח הבנייה העיקרי בתוכנית למגורים עומד על 72 אלף מ''ר, ללא השטח המתייחס ליחידות הדיור הקטנות, כ-21.35 אלף מ''ר לתעשייה, כ-41.2 אלף מ''ר למבני משק וכ-3,100 מ''ר לספורט ונופש. בקיבוץ אייל יושב כבר היום המרכז הלוגיסטי של מגה, בשטח כ-26 אלף מ"ר, וכן עסקים נוספים.
כאמור, במסגרת התוכנית נקבע גם באופן חריג כי הבינוי בשטח הקיבוץ יוכל לכלול גם בנייה רוויה: "התוכנית תאפשר בינוי אינטנסיבי יחסית לקיים בקיבוצים כגון דירות גן-גג ובניינים בגובה של שלוש קומות לפחות, הן בשטח הקיים והן בשטחים החדשים המוצעים לפיתוח", כך נמסר מהוועדה המחוזית מרכז. מתכנן מחוז מרכז, גיא קפלן, הוסיף כי: "הגדלת עיבוי הבינוי הקיים נועדה כדי למנוע פגיעה בשטחים הפתוחים".

עוד כתבות

בנימין נתניהו ואריה דרעי / צילום: עמוס בן גרשום, לע''מ

דרעי: "בג"ץ מתעמר בלומדי התורה, אות קין", גנץ: "בג"ץ פסק את המובן מאליו" | התגובות הפוליטיות על צו הביניים

הפוליטיקאים הגיבו על החלטת בג"ץ שקיבל את עמדת היועמ"שית ● גולדקנופף: "אות קלון וביזיון, ניאבק בכל דרך על זכותו של כל יהודי ללמוד תורה ולא נתפשר" ● דרעי: "מבין את הלוחמים שלא רוצים לשרת עכשיו בצבא" ● גנץ: "הגיעה העת שהממשלה תעשה את המובן מאליו"

מבצע לתשלום חלקי על דירה על הנייר / צילום: דרור מרמור

מספר הדירות שנרכשות רק עולה, אז למה נתוני המשכנתאות נמוכים?

נתוני המשכנתאות החדשות שניטלו ממשיכים לדשדש כבר כמה חודשים, למרות העלייה ברכישת דירות ● האם מבצעי הקבלנים המאפשרים לשלם רק 10% בתשלום הראשון ואת היתר במסירה, יתבטאו במשכנתאות בעוד שנתיים־שלוש?

דובר צה''ל, תא''ל דניאל הגרי / צילום: דובר צה''ל

דובר צה"ל: בכיר בחמאס חוסל בביה"ח שיפא

נזק נגרם לחצר בית בשלומי אחרי רצף אזעקות בגליל המערבי • דיווח: ישראל תקפה אזור פעילות של חיזבאללה בדמשק, 2 נפצעו • בית הדין בהאג הורה לישראל להכניס סיוע לעזה ללא הגבלה • מוקדם יותר: פצוע בינוני בפיגוע ירי בכביש 90 מצפון ליריחו • עדכונים שוטפים

מטבעות דיגיטליים / אילוסטרציה: Shutterstock

מחיר הזהב זינק במרץ ב-9.8%; הביטקוין צמוד ל-70 אלף דולר למטבע

היום חוגגים את יום שישי הטוב, ולכן לא יתקיים מסחר בבורסות אירופה ובוול סטריט ● אמש ננעלה וול סטריט בירוק, מדד ה-S&P 500 שבר שיא בפעם ה-23 מתחילת השנה ● מחיר הביטקוין עומד על כ-69.7 אלף דולר למטבע ● נעילה ירוקה באסיה, מדד שנגחאי עלה ב-1%

המדינה החדשה שמצטרפת להליך נגד ישראל בהאג

גלובס מגיש מדי יום סקירה קצרה של ידיעות מעניינות מהתקשורת העולמית על ישראל במלחמה • והפעם: רוב האמריקאים מתנגדים להמשך המלחמה, הממשלה הצרפתית מצהירה שלא סיפקה נשק לישראל מאז ה-7 באוקטובר, ואירלנד מצטרפת לתביעה נגד ישראל בהאג ● כותרות העיתונים בעולם 

אסדת קידוח ''לוויתן'' / צילום: אלבטרוס

במשרד האנרגיה בוחנים: הקמת מתקן להנזלת גז בהשקעה של 7 מיליארד דולר

חלק משמעותי מיצוא הגז של ישראל תלוי היום במצרים, ומתקן הנזלה יאפשר יצוא לרחבי העולם כדי לבזר את הסיכונים ● מי יממן את עלויות ההקמה האדירות?

פליטים עזתים ברפיח / צילום: Reuters, IBRAHEEM ABU MUSTAFA

המומחה שמסביר: למה החליטו בעולם שרפיח היא הקו האדום

פלישת צה"ל לרפיח, בין המעוזים האחרונים של חמאס בעזה, עומדת בלב הדיון על עתיד המלחמה ● "העיר הפכה לסמל של המצוקה הפלסטינית והפליטות בעיני העולם", אומר ד"ר הראל חורב, מומחה לחברה הפלסטינית ● בראיון לגלובס הוא מסביר מדוע ישראל טועה בהתנהלותה ברפיח, מתייחס לפלונטר מול ארה"ב ומסביר מדוע חמאס ממשיך לסרב לעסקת חטופים

הורים לילדים שגילם עד שלוש יקבלו החל מתלוש השכר הקרוב תוספת של נקודות זיכוי / אילוסטרציה: Shutterstock

הטבת המס הגדולה שהבטיחה הממשלה נכנסה לתוקף. מה יקרה לנטו שלכם?

הורים לילדים שגילם עד שלוש יקבלו החל מתלוש השכר הקרוב תוספת של נקודות זיכוי, אשר תגדיל להם את ההכנסה הפנויה ● ואולם, מומחים טוענים כי הטבת המס לא תשפיע על מי שבאמת זקוק לה

הפגנת חרדים נגד גיוס בני ישיבות,ירושלים / צילום: Reuters, Ammar Awad

מהתקציבים שייעצרו ועד לדיוני החירום באוצר: כל מה שכדאי לדעת על הצו הדרמטי בנוגע לחוק הגיוס

בהתאם לצו הביניים שהוציא בג"ץ, תקצוב הישיבות שתלמידיהן לא מתגייסים ייעצר כבר בשבוע הבא ● בשלב זה, התמיכה בכ-44 אלף תלמידי ישיבות צפויה להיעצר ● באגף החשב הכללי במשרד האוצר, שאמונים על ביצוע התשלומים מתקציב המדינה, מתכוונים ליישם את הצו במועד ● איך זה יעבוד? גלובס עושה סדר

חרדים בלשכת הגיוס / צילום: מיטב ודובר צה''ל

בג"ץ: לעצור תשלומים לישיבות שתלמידיהן לא מתגייסים החל מה-1 באפריל

בג"ץ הוציא את צו הביניים בשל היעדר מקור חוקי להעברת התשלומים ● וכעת, מיום שני הקרוב יופסק התקצוב לתלמידי ישיבות שחייבים בגיוס ● השופטים אימצו עמדה מחמירה מזו של היועמ"שית ● התנועה לאיכות השלטון: "צו הביניים הזה מהווה צעד תקדימי בדרך לשוויון, וציבור המשרתים מודה לבית המשפט על החלטתו החשובה"

פרויקט תמ''א 38 בחיפה / צילום: פאול אורלייב

משרד המשפטים יוזם: יזמי התחדשות עירונית יתחייבו מראש על מועד מסירת הדירות

שורת תקנות שיזם משרד המשפטים, שיידונו בקרוב בוועדת הפנים של הכנסת, יחייבו יזמי התחדשות עירונית במתן מועדי מקסימום לאישור תוכנית הפרויקטים שלהם ואכלוס הדירות שהם מקימים ● תקנות בולטות נוספות הן חשיפת ערבויות מחייבות, גילוי ניגוד אינטרסים של היזמים, וידוא שהדיירים מבינים את ההסכם ועוד

גזירת סרט בפתיחת משרדי ASI, חברת הבת בהודו יחד עם שגריר ישראל בהודו, נאור גילאון / צילום: תעשייה אווירית

מתחת לרדאר: התעשייה האווירית הקימה חברה בת בהודו

התעשייה האווירית השיקה השבוע את חברת הבת ההודית שלה בניו דלהי ● החברה הוקמה במסגרת שיתוף הפעולה בין התעשייה האווירית לבין DRDO, גוף המחקר והפיתוח בנושאי הגנה של ממשלת הודו

סם בנקמן-פריד / צילום: ap, Bebeto Matthews

סם בנקמן-פריד, מייסד בורסת הקריפטו FTX, נידון ל-25 שנות מאסר

בנובמבר האחרון חבר מושבעים בארה"ב מצא את סם בנקמן-פריד אשם ● היום, השופט בתיק קבע כי הוא ירצה 25 שנות מאסר ● "אני הייתי המנכ"ל ולכן האחריות היא עלי", אמר בנקמן-פריד עם מתן גזר הדין

קרן כהן חזון, מנכ''לית ובעלת השליטה בתורפז / צילום: ששון משה

תורפז רוכשת יצרני חומרי טעם בלגית-גרמנית תמורת 48 מיליון דולר

תורפז צפויה לרכוש את קבוצת קלאריס & ווילך באמצעות חברת הבת שלה - פיט ● החברה מייצרת חומרי הגלם היחודיים לתחום הבשר והאפייה ומחזור המכירות שלה הסתכם ב-35.1 מיליון דולר ב-2023

ביתן של קבוצת צ'אנגן בתערוכת מכוניות בסין / צילום: ap, Ng Han Guan

קבוצת הרכב השלישית בגודלה בסין בדרך לישראל

משלחת בכירה של צ'אנגן (Changan) סינית נערכת לייצא לישראל, הכניסה של החברה לישראל היא חלק ממהלך ההתרחבות הגלובלית שעליו הכריזה השנה ● מרצדס E קלאס והקרוסאובר של פורד: הדגמים החשמליים שבדרך ● השבוע בענף הרכב

ינקי קוינט, מנכ''ל רמי ומ''מ מנהל רשות החברות / צילום: יוסי זמיר

מתחנות כוח ועד מוסכי רכבת: בענף התשתיות טוענים שרמ"י תוקעת מיזמים

בפנייה דחופה מבקשים במינהל התכנון מרשות מקרקעי ישראל לשחרר היתרים למיזמי תשתית לאומיים ● ברקע זה, גורמים בענף טוענים כי פרויקטים גדולים, בהם תחנות כוח ומוסכים של הרכבת הקלה, תקועים בגלל התנהלות הרשות ● רמ"י: "חלק מהפרויקטים יצאו לדרך"

אסף גולדברג, מנכ''ל סלייס עד לאחרונה / איור: גיל ג'יבלי

בדיקת אי הסדרים בעיצומה, אז איך זה שאפשר להפקיד חיסכון לכל ילד בסלייס

רשות שוק ההון מצאה לאחרונה אי סדרים חמורים בהתנהלותו של בית ההשקעות סלייס ● למרות זאת, באתר הביטוח הלאומי סלייס מוצגת כאפשרות להפקדת כספים בתוכנית "חיסכון לכל ילד" ● עד תחילת מאי לא ניתן יהיה למשוך כספים מקופות סלייס, אך הרגולטור לא מודאג

חיילים צרפתים מפטרלים בפריז / צילום: Reuters, Benoit Tessier

באירופה מתכוננים לאירוויזיון ואולימפיאדה תחת חשש כבד מחטיפות ופיגועים

אירוויזיון במאלמו, אליפות היורו בגרמניה ואולימפיאדה בפריז: שורת האירועים ההמוניים באירופה הקיץ, במקביל למלחמה בעזה והסיכון הגבוה לטרור איסלמי, מעלים את הכוננות בה לשיאים חדשים ● האמצעים שעל הפרק: שימוש ברחפנים והחזרת הנוכחות המשטרתית בגבולות

חברת הסייבר הישראלית Coro (קורו) / צילום: CORO

המשבר בהייטק נגמר? סטארט-אפ ישראלי שני מודיע בתוך שבוע על גיוס של 100 מיליון דולר

חברת קורו (Coro) הישראלית, העוסקת במכירת מערכות סייבר לעסקים קטנים ובינוניים, הודיעה על גיוס של 100 מיליון דולר ● ככל שנודע, כספי הגיוס כולם הושקעו בחברה ולא בקניית מניות מיזמים או משקיעים קודמים ● כל הגיוס התבצע מקרנות הון סיכון זרות

מישל וונטסוס, לשעבר מנכ''ל ביוג'ן / צילום: Quris

"ביוג'ן הייתה פסגת הקריירה שלי עד כה": המנכ"ל לשעבר מדבר על התוכניות לעתיד

מישל וונטסוס היה מנכ"ל ביוג'ן בתקופה שבה הייתה במוקד תשומת הלב בעקבות התרופה החדשנית שלה לאלצהיימר, אבל בסוף שילם בכיסאו על הכישלון שלה בשוק ● בראיון ל"גלובס", הוא מגיב על הביקורת שהושמעה נגדו, מספר אילו חברות מעניינות אותו עכשיו ומדבר על ההשקעה שלו בקיוריס הישראלית ● על המיזם החדש שהוא מקים בסינגפור, הוא עדיין לא מוכן לפרט