גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

הקרקע החומה בערים עדיין לא מצמיחה דיור בר השגה

שלוש שנים עברו מאז נוסף התיקון שמאפשר לבנות דיור בר השגה על קרקע של העיריות, ואין התקדמות: "דיור בהישג יד יכול להיבנות מעל מתנ"ס או גן אולם עדיין חסרים תמריצים כלכליים ופיננסיים לניצול כלי זה"

מרכזיית בזק בתל אביב/ צילום::איל יצהר
מרכזיית בזק בתל אביב/ צילום::איל יצהר

באוקטובר 2014, בפעולה האחרונה שלו כשר פנים לפני שפרש זמנית מהזירה הפוליטית, הוסיף גדעון סער תיקון לסעיף 188 לחוק התכנון והבנייה, שלפיו דיור בר השגה להשכרה יוגדר "מטרה ציבורית".

התיקון מאפשר להשתמש בקרקע "חומה", כולל כזו שהופקעה בעבר מבעלים פרטיים או שתופקע בעתיד, לבניית פרויקטים של דיור בר השגה להשכרה לטווח ארוך על ידי העירייה. השכירות תהיה במחירים מוזלים ומפוקחים, לזכאים על פי קריטריונים שייקבעו במועצת מקרקעי ישראל, והעירייה נשארת בעלים של הקרקע. ההנחה במחיר תהיה של 20% מהמחיר המקובל באותו אזור, לפי קביעת הרשות המקומית, עם יכולת להעלות את דמי השכירות בשיעור עליית המדד ועוד 1%. תקופת השכירות תהיה לכל היותר שש שנים.

הרשות המקומית רשאית לשריין עד 50% מיחידות הדיור ל"בני מקום" - מי שמתגורר בעיר בשלוש השנים האחרונות או במשך ארבע שנים בעשור האחרון. ניתן להקצות בפרויקט 20% מזכויות הבנייה לצרכי מסחר.

אולם למרות הפוטנציאל ליצירת דיור בר השגה בתוך הערים, בהיעדר מודל כלכלי שמבטיח רווחיות סבירה, ושנתיים אחרי הולדת הפוטנציאל - אין סימנים ליישומו ועד כה אין פרויקט פעיל שאפשר להסיק ממנו לקחים.

חסרים תמריצים

במפגש חשיבה שקיים לאחרונה "מרכז הגר למחקר ופיתוח מדיניות דיור חברתי" בפקולטה למשפטים באוניברסיטת ת"א עסקו המשתתפים בפוטנציאל - ובמה שדרוש כדי לממשו.

אדריכל דורון דרוקמן, סגן לתכנון אסטרטגי במינהל התכנון: "המפתח לשימוש בקרקעות 'חומות' לדיור בר השגה, הוא ייעול השימוש בקרקעות הללו ועירוב שימושים, וזו הגישה התכנונית הרווחת כיום. בשל התחרות הגוברת על הקרקע, עם הגידול הדמוגרפי, נדחקו המגורים הציבוריים - דיור בהישג יד להשכרה, בתי אבות, דיור מוגן לקשישים, מגורים לאנשים עם מוגבלויות ומעונות סטודנטים - לטובת שימושים ציבוריים שנתפסים הכרחיים יותר, דוגמת מוסדות חינוך, תרבות, דת, רווחה וכדומה.

"אבל זה לא חייב לעמוד זה מול זה. הניצול בפועל של השטחים החומים נמוך יחסית: מוסדות הציבור לא בנויים מעבר ל-2-3 קומות, אין ניצול תת הקרקע. אין מניעה שמעל למוסדות הציבור ה'קלאסיים' ישולב מגדל של דיור בהישג יד להשכרה או דיור מוגן לקשישים, מעונות סטודנטים וכד', ובכך נשיג ייעול השימוש בקרקע וניצור סביבת חיים עירונית איכותית".

פרופ' נטע זיו, מנהלת אקדמית של מרכז הגר: "שימוש בשטחים חומים הוא מנגנון חשוב וחיוני - בוודאי לא בלעדי - לייצור דיור בהישג יד, ורשויות מקומיות מעוניינות לעשות שימוש בכלי זה. קיימת כיום הסכמה הולכת וגוברת שנכון לערב שימושים בשטחים חומים בכדי לנצלם ביעילות המרבית. כך למשל, דיור בהישג יד יכול להיבנות בקומות העליונות מעל מתנ"ס, ספריה ציבורית, קופת חולים או גן ילדים.
"עוד עלה, שעדיין חסרים תמריצים כלכליים ופיננסיים לניצול מיטבי של כלי זה, ושהשלטון המרכזי יכול לתמוך בפיתוח דיור בהישג יד בשטחים המיועדים לצרכי ציבור בכמה דרכים. ראשית - שילובו עם הקצאת קרקע משלימה של הרשות המקומית. שנית - הארכת התקופה שבה יובטח למפעיל של דיור בהישג יד חזקה בשטח. כמו כן מן הראוי להגדיל את תמריצי המס ליזמים המפעילים דיור בר השגה, כאשר ההפעלה היא פרטית, או לתמרץ רשויות מקומיות באמצעות מענקי פיתוח או תמיכות תקציביות אחרות".

תשואה של 5%-6%

עו"ד אורי אטינגר, מנהלת קידום מדיניות במרכז הגר: "צריך לזכור שקרקעות חומות הן משאב מוגבל ולא ניתן לפתור את כל מצוקות הדיור באמצעותן, אבל בהחלט רצוי לייעל את השימוש.

"במפגש הועלתה גם אפשרות לפתח דיור בהישג יד בקרקעות בייעוד ציבורי, שהיו בעבר בבעלות ציבורית ונמכרו לגורמים פרטיים תוך שמירה על ייעוד תכנוני לצרכי ציבור, למשל מרכזיות בזק או מרכזי קליטה לעולים".

עו"ד מיכל רוזנבוים, יועצת משפטית של איגוד התאגידים העירוניים: "יזמים לא מוכנים להיכנס להרפתקה כזו בלי תשואה של 6%-7%, וכאן מדובר בקרקע שאי אפשר למכור אותה אחרי 20 שנה כמו בפרויקטים של 'דירה להשכיר'. המודל הכלכלי צריך להיות בשיתוף עם החברה הכלכלית של העירייה, במיזם משותף במימון חיצוני או במודל BOT, אם כי יש בעיות רגולציה עם משרד הפנים".

שאול בן שימול, מיחידת מימון פרויקטים בחברת BDO: "התשואה בעולם גבוהה בהרבה מאשר בישראל, והשוק הקונצרני לא ייכנס לפרויקטים בלי תשואה של 5%-6%. לעומת זה, בפרויקטים של 'דירה להשכיר' ניתן המענק עבור הקרקע, ורמת הביטחון של המוסדיים גבוהה יחסית, כי קיימת האפשרות למכור את הקרקע אחרי 20 שנים, דבר המהווה תוספת של כ-1.5% לתשואה. מצד שני, שווי הקרקע החומה נמוך בהרבה מקרקע רגילה, וזה נותן יתרון בתשואה בשנות ההפעלה".

עוד כתבות

מירי רגב, ליכוד / צילום: אלכס קולומויסקי-ידיעות אחרונות

ועדות חקירה ממלכתיות תמיד הטילו אחריות אישית על ראש הממשלה?

עד כמה חריפה הביקורת שנמתחה על נתניהו בדוח מירון בהשוואה היסטורית? בדקנו ● המשרוקית של גלובס

אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילום: שלומי יוסף

העליון מגדיר מחדש את גבולות שכר הטרחה לעורכי דין בתביעות ייצוגיות

פסק דין שאישר פשרה עם סופרגז ואמישראגז קבע תקדימים בעניין שכר טרחת עורכי דין בתביעות ייצוגיות ● בין השאר נקבע כי שר הטרחה יוגבל לפי מדרגות מקסימליות, ודרך היישום לתשלום הובהרה ● בשוק יש שמברכים על ההסדרה, ואולם אחרים מזהירים: תפגע בתמריץ להשיג פיצוי מרבי

אסדת קידוח ''לוויתן'' / צילום: אלבטרוס

במשרד האנרגיה בוחנים: הקמת מתקן להנזלת גז בהשקעה של 7 מיליארד דולר

חלק משמעותי מיצוא הגז של ישראל תלוי היום במצרים, ומתקן הנזלה יאפשר יצוא לרחבי העולם כדי לבזר את הסיכונים ● מי יממן את עלויות ההקמה האדירות?

רשות המסים / צילום: איל יצהר

רשות המסים תפסה מסמכים של שני עורכי דין וחטפה ביקורת חריפה משופטי העליון

במסגרת חקירה קיבל פקיד שומה חקירות מבימ"ש השלום צו חיפוש במשרד של שני עורכי דין ● השניים טענו כי המסמכים נתפסו ע"י צו של בימ"ש השלום בהליך פלילי, אבל רשות המסים העבירה את ערעורם לביהמ"ש המחוזי בהליכים אזרחיים ● ביהמ"ש העליון פסק כי רשות המסים לא יכולה לזגזג בין הליך פלילי לאזרחי

עדי, עפרה ועירית שטראוס / צילום: אוסף פרטי

ילדיו של מיכאל שטראוס מוכרים מניות של החברה ב-327 מיליון שקל

שלושת ילדיו של מיכאל שטראוס, עפרה, עדי ועירית, מוכרים כ-4% ממניות שטראוס ● המכירה מגיעה לאחר שביולי אשתקד רכשו השלושה 24% מהקבוצה מילדיה של רעיה שטראוס בן דרור, אחותו של מיכאל

קבוצת רוכבי אופניים עם טל ברודי. מימין: ריבה פרידמן בורוביק / צילום: דבורין תקשורת

מקבוצות אופניים ועד קבלת פנים בחזרה לבית: הארגון שמלווה מפונים במלחמה

מאז פרוץ המלחמה מלווה ארגון "הרוח הישראלית" אלפי משפחות של מפונים, ואף גייס תרומות בהיקף של 2.5 מיליון שקל ● מ"מ המנכ"לית, ריבה פרידמן בורוביק: "האתגר הגדול הוא שיקום הקהילות"

אולם הקונצרטים בו התרחש הפיגוע במוסקבה / צילום: Reuters

הפיגוע במוסקבה הביא את אירופה להגביר כוננות מפני מתקפת דאעש

צרפת ואיטליה פרסמו אזהרות מפיגועי דאעש בשטחן, כשהחשש עולה לקראת חג הפסחא ● המתקפה ברוסיה העלה גם לפני השטח את האזורים העניים ביותר במדינה, בהם צובר ארגון הטרור השפעה

פרופ' דניאל כהנמן / צילום: יח''צ מטר

פרופ' דניאל כהנמן, זוכה פרס נובל לכלכלה, הלך לעולמו

כהנמן, בן 90 במותו, זכה בפרס נובל בכלכלה בשנת 2002 על מחקר בתחום של קבלת החלטות בתנאי אי-ודאות

נילי גולדפיין, ג'ודי (יהודית) אפרימי, ולימור שאקו בכנס משאבי האנוש / צילום: רמי זרנגר

הכלים שכל מנהל משאבי אנוש צריך לאמץ בעקבות המלחמה

הטראומה הקולקטיבית הציבה אתגרים חדשים בפני עולם העבודה הישראלי, בהיקפים עצומים ● הפתרונות להתמודדות עמדו בלב כנס שערכה השבוע ישראכרט לסמנכ"לי משאבי אנוש ● ישראל מתגייסת

מבצע לתשלום חלקי על דירה על הנייר / צילום: דרור מרמור

מספר הדירות שנרכשות רק עולה, אז למה נתוני המשכנתאות נמוכים?

נתוני המשכנתאות החדשות שניטלו ממשיכים לדשדש כבר כמה חודשים, למרות העלייה ברכישת דירות ● האם מבצעי הקבלנים המאפשרים לשלם רק 10% בתשלום הראשון ואת היתר במסירה, יתבטאו במשכנתאות בעוד שנתיים־שלוש?

מרכז תל אביב / צילום: טלי בוגדנובסקי

בעל דירה סירב לחתום על פרויקט תמ"א וזכה ב־320 אלף שקל נוספים

בעל דירה בפרויקט תמ"א 38 בת"א, שהוא גם בעלים של חלק מהחצר, ביקש פיצוי של 1.2 מיליון שקל ● המפקחת על המקרקעין קבעה בהסכמת הצדדים כי אכן מגיע לו פיצוי תמורת חתימתו

יזמיות המגורים מדווחות על עלייה בקצב מכירת הדירות בחודשים האחרונים / צילום: שלומי יוסף

דוחות חברות הנדל"ן מגלים: "המשבר ההיסטורי" נמשך בקושי חודשיים

למרות נבואות הזעם והמחסור המתמשך בעובדי בניין בצל המלחמה, יזמיות המגורים מדווחות על התאוששות ● מחודש דצמבר נרשמת עלייה בקצב מכירת הדירות, לא נרשמים עיכובים במסירות, לפי בכירים בענף רוב אתרי הבנייה חזרו לעבוד, ואפילו מדד המניות הענפי רושם תשואת שיא

הראלי בוול סטריט יימשך? זה מה שמלמדת ההיסטוריה

מדד המניות המוביל S&P 500 עשוי לסיים את הרבעון הראשון עם עלייה של 10% ● האם ניתן להסיק מכך שהמשך השנה יתאפיין בראלי? לפי מחקרים של כמה גופי השקעות, החדשות הרעות נוטות להגיע במחצית השנה השנייה

בורסת לונדון / צילום: Shutterstock

עליות קלות באירופה; מחירי הנפט קופצים ב-1%

החוזים העתידיים בארה"ב נסחרים בירידות קלות ● בריטניה נכנסה למיתון ● באופנהיימר צופים "רוח גבית לשוק המניות האמריקאי לפחות עד שנת 2025" ● טסלה ממשיכה במומנטום השלילי, לאחר שבמורגן סטנלי הורידו את תחזית המכירות של החברה

חברת הסייבר הישראלית Coro (קורו) / צילום: CORO

המשבר בהייטק נגמר? סטארט-אפ ישראלי שני מודיע בתוך שבוע על גיוס של 100 מיליון דולר

חברת קורו (Coro) הישראלית, העוסקת במכירת מערכות סייבר לעסקים קטנים ובינוניים, הודיעה על גיוס של 100 מיליון דולר ● ככל שנודע, כספי הגיוס כולם הושקעו בחברה ולא בקניית מניות מיזמים או משקיעים קודמים ● כל הגיוס התבצע מקרנות הון סיכון זרות

שר האנרגיה אלי כהן (משמאל) בפגישה עם שר האנרגיה של קפריסין ג'ורג' פפנסטאסיו / צילום: שלומי אמסלם, לע''מ

מתעלמת מטורקיה: ישראל מקדמת את חיבור רשת החשמל עם קפריסין ויוון

בפגישה עם שר האנרגיה של קפריסין, ג'ורג' פפנסטאסיו, דן שר האנרגיה והתשתיות אלי כהן בנוגע לשיתוף פעולה בתחום האנרגיה ● השניים סיכמו כי פרויקט הכבל החשמלי התת-ימי שיחבר את רשת החשמל של ישראל לקפריסין וממנה ליוון, ואל רשת החשמל האירופית, יקודם בעדיפות גבוהה

מטולה בחודש האחרון / צילום: Reuters, Raphael Gotheil

הצפון בוער, היישובים ריקים - והממשלה "מנותקת קשר"

ראשי הרשויות בצפון דוחפים כבר זמן רב להקמת מנהלת מסודרת, בדומה למינהלת "תקומה" בעוטף עזה - אך גורמים המעורים בנושא אומרים: "זה לא על הפרק" ● בינתיים המלחמה נמשכת, והמציאות בצפון בלתי אפשרית

משה ארבל, שר הפנים / צילום: מארק ישראל סלם - הג'רוזלם פוסט

בעקבות חשיפת גלובס: השר ארבל קורא לנתניהו לאפשר כניסת פועלי בניין פלסטינים לישראל

שר הפנים מציין במכתבו: "גוברות ההערכות כי אלפי פועלים פלסטיניים מיהודה ושומרון מועסקים שלא כדין בענף" ● הוא קורא לראש הממשלה לבחון הסדרה של הכנסת הפועלים לישראל, בין היתר על ידי בחינה פרטנית של כל פועל והגבלת גיל

דוד פתאל / צילום: איל יצהר

פתאל מציגה: מעבר לרווח ותגמול של 10 מיליון שקל לבעל השליטה

עם סיומה של השנה הסתכמו הכנסותיה של פתאל ב-6.93 מיליארד שקל, עלייה חדה של 26.6% ביחס לשנה שקדמה לה ● בשורה התחתונה רשמה פתאל רווח נקי של 45.2 מיליון שקל ● הסיבות לעלייה: שיפור בשיעורי התפוסה במלונות הרשת, עלייה במחיר של חדר ממוצע למתארחים ושיפור בשערי החליפין

ינקי קוינט, מנכ''ל רמי ומ''מ מנהל רשות החברות / צילום: יוסי זמיר

מתחנות כוח ועד מוסכי רכבת: בענף התשתיות טוענים שרמ"י תוקעת מיזמים

בפנייה דחופה מבקשים במינהל התכנון מרשות מקרקעי ישראל לשחרר היתרים למיזמי תשתית לאומיים ● ברקע זה, גורמים בענף טוענים כי פרויקטים גדולים, בהם תחנות כוח ומוסכים של הרכבת הקלה, תקועים בגלל התנהלות הרשות ● רמ"י: "חלק מהפרויקטים יצאו לדרך"