גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

למה גבעתיים מוותרת ליורוקום של אלוביץ' על היטל השבחה?

היקף ההפחתה שנקבע לחלק של יורוקום במגרש במתחם הסיטי עומד על 23 מיליון שקל ■ בעירייה ערערו על שומת ההיטל של השותפה הקטנה במגרש, שעמד על 4.5 מיליון שקל בלבד ■ עיריית גבעתיים: סך היטלי ההשבחה משתי שומות של יורוקום בשני מגרשים מספקים אותנו

מתחם הסיטי בגבעתיים. 10.5 דונם בסמוך לבורסה ולתחנת הרכבת ארלוזורוב / צילום: איל יצהר
מתחם הסיטי בגבעתיים. 10.5 דונם בסמוך לבורסה ולתחנת הרכבת ארלוזורוב / צילום: איל יצהר

הוועדה המקומית של גבעתיים אשרה לאחרונה היתר חפירה ודיפון לאחד המגדלים המתוכננים שיבלוט בגוש דן - במפגש הערים גבעתיים, תל אביב ורמת גן, ברחוב שפע טל - אבל במקביל התעורר ויכוח מעורר תהיות על היטל ההשבחה שתקבל העירייה מהשותפים במגרש.

"איך ניתן להסביר את העובדה שעיריית גבעתיים אינה מערערת על שומת היטל השבחה לחברת יורוקום נדל"ן של שאול אלוביץ' על חלקה העיקרי במגרש היוקרתי בגבעתיים, שומה שהפחיתה לעירייה הכנסה של כ-23 מיליון שקל, אבל היא מערערת בחריפות על השומה של חברת הימנותא, החברה הבת של קק"ל המחזיקה בחלק קטן של אותו מגרש עצמו, שומה שהפחיתה לעירייה הכנסה של כ-4.5 מיליון שקל?" - כך תמה גורם המעורה בפרטים.

מדובר במגרש בן 10.5 דונם ב"מתחם הסיטי" בגבעתיים, בסמוך לבורסה ולתחנת רכבת ארלוזורוב, מיקום הנחשב לאחד האטרקטיביים בגוש דן. בשנת 2014 הוגדלו זכויות הבנייה במגרש, והן כוללות 195 אלף מ"ר במגדל בן 64 קומות, בייעוד מסחר, משרדים ומלונאות.

הבעלות על הקרקע נחלקת בין חברת יורוקום נדל"ן 78.5%, לבין 19% של הימנותא, החברה הבת לניהול נכסים של קק"ל, והיתרה של בעלים פרטיים. בסוף 2015, כשהתרבו השמועות על הכוונה של יורוקום נדל"ן למכור נכסים ובהם את חלקה במגרש לאור הבעיות אליהן נקלע אלוביץ', בקשה הימנותא מעיריית גבעתיים הערכה של היטל ההשבחה החל על המגרש. שמאי הוועדה המקומית, צבי רון, קבע שהיטל ההשבחה על המגרש יעמוד 72 מיליון שקל.

בינואר 2016 נחתם הסכם למכירת חלקה של יורוקום במגרש לחברת הנדל"ן תדהר, שהיא גם יזם וגם קבלן ביצוע מוביל, ולחברת יוניון, במחיר של 255.6 מיליון שקל ועוד מע"מ. עסקה זו מבטאת שווי של כ-326 מיליון שקל לכל המגרש. היטל ההשבחה לפי שווי זה אמור היה לעמוד על כמעט 64 מיליון שקל.

במתחם הסיטי בוצעו שתי עסקאות נוספות בשנת 2015. יורוקום מכרה בחודש יוני מגרש סמוך במתחם הסיטי לחברת "היי טאואר שפע טל", של גיא בלושינסקי ורוני מאנה, ב-151 מיליון שקל. השניים יזמו קבוצת רכישה למגדל בן 55 קומות.

במקביל, מועצת עיריית גבעתיים התבקשה בספטמבר 2015 לאשר את מכירת חלקה של העירייה במגרש לחברה שהוקמה חודשיים קודם לכן, בשם דומה, "היי טאואר דירות גבעתיים". החברה הרוכשת היתה המציע היחידי בהליך המכרז. בעלת המניות של החברה היא חברה בשם "קסטל 26 אחזקות", שבעלי מניותיה רשומים בחו"ל ושמותיהם אינם מופיעים ברשם החברות. האופוזיציה בעירייה טענה שכלל לא קיבלה הודעה על שימוע בדיון בעניין זה וכי מדובר במחטף, אבל ראש העיר רן קוניק המשיך את הדיון והעסקה אושרה.

התושבים יממנו

שאלת ההשבחה במגרש יורוקום-הימנותא הובאה לשמאי המכריע שמואל רוזנברג. רק חברת יורוקום טענה בפני רוזנברג, והיא ביקשה הפחתה בהערכת שווי המגרש ובשומת היטל ההשבחה, בכמה נימוקים.

השמאי המכריע רוזנברג קיבל טענה אחת של יורוקום: שיש מקום להפחית את שווי המגרש ואת היטל ההשבחה הנגזר ממנו, בנימוק שרכישת המגרש על ידי תדהר יוצרת "זהות בין היזם לבין קבלן מבצע". זהות זו, קבע השמאי המכריע, מהווה חיסכון משמעותי עבור יזם הבונה בעצמו בקנה מידה גדול, מה גם שתדהר בונה בסמיכות למגרש בו מדובר והיא מהבודדות עם ניסיון בבניית מגדלים גבוהים במיוחד. החיסכון העיקרי, לפי השמאי המכריע, הוא ברווח של הקבלן הראשי.

בסיכומו של דבר, היטל ההשבחה בפועל של יורוקום הוקטן מהדרישה המקורית של כ-56 מיליון שקל ל-33 מיליון שקל, ואילו הסכום שנדרש מהימנותא הוקטן מ-13 מיליון שקל ל-8 מיליון שקל.

התוצאה מבחינת קופת תושבי גבעתיים היא, שבגין חלקה המופחת של יורוקום בהיטל ההשבחה נגרע מקופת העירייה סכום של כ-23 מיליון שקל, ואילו בגין הפחתת חלקה של הימנותא בהיטל ההשבחה נגרע מקופת העירייה סכום שלדברי העירייה הוא 4.5 מיליון שקל.

"הפחתה בלי סיבה"

הוועדה המקומית לתכנון ובנייה גבעתיים הגישה לוועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה במחוז תל אביב, ערר על היטל ההשבחה המופחת של השמאי המכריע שמואל רוזנברג. הערר עוסק רק בחלקה של חברת הימנותא בהיטל. עיריית גבעתיים לא הגישה ערר נגד הפחתת היטל ההשבחה שנדרשה יורוקום לשלם לה.

עיריית גבעתיים טוענת בערר שהגישה נגד הימנותא, כי מדובר ב"הפחתה עצומה וגדולה במיוחד, הן בסכומה והן בשיעורה.. את ההפחתה העצומה הזו ערך השמאי המכריע ללא כל סיבה או ממצא, למעט ה"היגיון" שלו!".

בנוסף, טוענת העירייה, לא היה מקום להפחתת השומה והיטל ההשבחה, כי "חיסכון זה ייגרם - אם בכלל - רק בסופו של פרויקט הבנייה, ואין כל ודאות שכך יקרה". העירייה דורשת למנות שמאי מייעץ לבחינת שווי המגרש ולשנות את חישוב היטל ההשבחה.

הימנותא, באמצעות עו"ד אמיר ביידא, ביקשה בחודש יולי לקבל את עמדותיהם של עיריית גבעתיים ושל יורוקום. התשובות היו קצרות, ולא נמסרה ההנמקה להגשת הערר רק נגד הימנותא ולא נגד יורוקום. הימנותא ביקשה שוב לקבל מהעירייה, על פי חוק חופש המידע, את כל המסמכים הקשורים להחלטה לא להגיש ערר נגד יורוקום.

הימנותא טענה, כי "המסמכים הלקוניים אינם אומרים דבר וחצי דבר לגבי מניעי העירייה והסיבות שהביאו אותה שלא לקיים הליכי ערר כנגד חברת יורוקום, וזאת בעודה ממשיכה בהליכי ערר שהגישה נגד חברת הימנותא, לגבי אותו נכס ובתנאים רלוונטיים דומים... עיריית גבעתיים הינה גוף ציבורי שאל לו לפעול במחשכים".

עיריית גבעתיים לא השיבה להימנותא. בוועדת הערר צפוי ככל הנראה דיון על חובתה של עיריית גבעתיים להגיש את המסמכים הרלוונטיים להנמקה ולהסביר מדוע לא הגישה ערר גם נגד ההפחתה ליורוקום.

"היטלים מספקים"

לשאלת "גלובס" מסרה היועצת המשפטית של עיריית גבעתיים, עו"ד דניאלה גז: "העירייה העבירה להימנותא את כל המסמכים בנושא. יש לציין כי באותה עת היו בפני השמאי המכריע שתי שומות היטל השבחה, על שתי מכירות שביצעה יורוקום: מגרש 1 ומגרש 2. העירייה שקלה את סיכוייה וסיכוניה בערר על שתי השומות והגיעה למסקנה, כי סך היטלי ההשבחה שיתקבלו משתי השומות גם יחד מספקים את העירייה, ומשום כך לא יוגשו עררים הדדיים.

"לגבי הימנותא, השמאי המכריע קבע כי חברת תדהר הינה רוכש מיוחד, בהיותה חברה קבלנית, ועל כן היא הציעה מחיר גבוה יותר עבור הקרקע. על יסוד קביעה זו, הפחית השמאי המכריע 15% משווי המכירה לצורך שומת היטל השבחה. הימנותא אינה רוכש מיוחד כזה, ועל כן לא הייתה כל הצדקה להפחית משווי המכירה לגביה."

גורמים בתחום שמאות המקרקעין הביעו תמיהה על התחשבנות השבחה של תאגיד הנערכת לגבי אחזקותיו בשני מגרשים שונים, בשתי עסקאות נפרדות, עם שותפים שונים בכל עיסקה.

לדבריהם, מדובר בגישה שאינה מתיישבת מבחינה ציבורית עם מינהל תקין, כי כל עיסקת מכירת מגרש צריכה לעמוד לחישוב נפרד. בנוסף, הנימוק של גבעתיים, על התחשבנות בהיטל השבחה הקשורה למגרש אחר של יורוקום, כלל לא הוזכר בערר שהגישה העירייה נגד שומת הימנותא.

על כך נמסר מעיריית גבעתיים, כי "העירייה הגישה את הערר על הימנותא מיד בסמוך למתן ההחלטה של השמאי המכריע. לגבי העררים על החלק של תדהר ומגרש מס' 2, ההחלטה שלא להגיש ערר על ידי מי מהצדדים באה במועד מאוחר יותר".

עוד כתבות

דוד פתאל / צילום: איל יצהר

אחרי שהפסידה 1.6 מיליארד שקל בשלוש שנים - פתאל חזרה לרווח

עם סיומה של השנה הסתכמו הכנסותיה של פתאל ב-6.93 מיליארד שקל, עלייה חדה של 26.6% ביחס לשנה שקדמה לה ● בשורה התחתונה רשמה פתאל רווח נקי של 45.2 מיליון שקל ● הסיבות לעלייה: שיפור בשיעורי התפוסה במלונות הרשת, עלייה במחיר של חדר ממוצע למתארחים ושיפור בשערי החליפין

ייצור השבבים / צילום: Shutterstock, Golubovy

חברות השבבים הישראליות שמשלמות על הקשחת הכללים

ביטול רכישת חברת שבבים ישראלים על ידי הענקית האמריקאית קוואלקום מתווספת לנסיגת אינטל מרכישת טאואר אשתקד ● לפי מומחים, מדובר במגמה מתעצמת של הקשחת העמדות מצד רגולטורים בעולם ● "חברות צריכות להתחיל לחשוב מראש על אלטרנטיבות", הם אומרים

דורי נאוי / צילום: איל יצהר

דורי נאוי על ישראכרט: "צריכים להחליט אם להכניס שותף או לוותר"

לאחר שבנק ישראל הבהיר לחברת אחים נאוי כי לא תוכל לשלוט בחברת כרטיסי האשראי עם פחות מ-30% מהמניות, בעל השליטה אומר כי "לא תם המשחק מבחינתנו; ישראכרט יכולה להמריא ולייצר תחרות אם יתנו לה את הכלים המתאימים"

עופרה שטראוס / צילום: יונתן בלום

ילדיו של מיכאל שטראוס מוכרים מניות של החברה ב-327 מיליון שקל

שלושת ילדיו של מיכאל שטראוס, עפרה, עדי ועירית, מוכרים כ-4% ממניות שטראוס ● המכירה מגיעה לאחר שביולי אשתקד רכשו השלושה 24% מהקבוצה מילדיה של רעיה שטראוס בן דרור, אחותו של מיכאל

בורסת תל אביב / צילום: שלומי יוסף

מגמה ירוקה בתל אביב; נובה מטפסת בכ-3%

מדד ת"א 35 עולה ב-0.6% ות"א 90 עולה ב-0.4% ● הבורסה בת"א מסכמת רבעון ראשון בעליות נאות במדדים המובילים ● לאומי על הדולר המתחזק: "מציע למשקיעים הצעה שאי אפשר לסרב לה" ● באופנהיימר צופים "רוח גבית לשוק המניות האמריקאי לפחות עד שנת 2025" ● טסלה ממשיכה במומנטום השלילי לאחר שבמורגן סטנלי הורידו את תחזית המכירות של החברה

שי אהרונוביץ׳, מנהל רשות המסים / צילום: ניב קנטור

מס דירה שלישית חוזר לשולחן: "המערכות כבר מוכנות"

לדברי מנהל רשות המסים, שי אהרונוביץ', המדינה צריכה ליצור אחידות ולהפסיק לשנות את שיעורי מיסוי הנדל"ן בתדירות גבוהה ● עוד הוא הוסיף כי צריך לחשוב על מס דירה שלישית: "מבחינתנו זה צעד נכון שיעלה בתקציב 2025"

תוכנית בת גלים / הדמיה: דרמן ורבקל אדריכלות

1,300 דירות במקום בסיס חיל הים בחיפה

תוכנית 'בת גלים' להקמת שכונה חדשה אושרה בוועדה המחוזית חיפה ● הרשויות שיכולות לקבל תמיכה מהרשות להתחדשות עירונית ● וגם: מאות יחידות דיור חדשות בגליל המערבי ● חדשות הנדל"ן

חנן מור, מנכ''ל קבוצת חנן מור / צילום: איל יצהר

הנושים זעמו, וחנן מור ידולל ל-1% ממניות קבוצת הנדל"ן שהקים

לפי הסדר החוב המתגבש, חנן מור יחזיק כ-1% ממניות החברה ● במקביל, יוקצה לנושי החברה, בעיקר בנקים וגופים מוסדיים, מניות שיהוו כ-96% מהון החברה

משה ארבל, שר הפנים / צילום: מארק ישראל סלם - הג'רוזלם פוסט

בעקבות חשיפת גלובס: השר ארבל קורא לנתניהו לאפשר כניסת פועלי בניין פלסטינים לישראל

שר הפנים מציין במכתבו: "גוברות ההערכות כי אלפי פועלים פלסטיניים מיהודה ושומרון מועסקים שלא כדין בענף" ● הוא קורא לראש הממשלה לבחון הסדרה של הכנסת הפועלים לישראל, בין היתר על ידי בחינה פרטנית של כל פועל והגבלת גיל

בורסת לונדון / צילום: Shutterstock

עליות קלות באירופה; הניקיי צלל בכ-1.5%

החוזים העתידיים בארה"ב נסחרים בירידות קלות ● בריטניה נכנסה למיתון ● באופנהיימר צופים "רוח גבית לשוק המניות האמריקאי לפחות עד שנת 2025" ● טסלה ממשיכה במומנטום השלילי לאחר שבמורגן סטנלי הורידו את תחזית המכירות של החברה

ארגון הטרור שהצטרף לחזית נגד ישראל, והדרישה של גרמניה מאזרחים חדשים

גלובס מגיש מדי יום סקירה קצרה של ידיעות מעניינות מהתקשורת העולמית על ישראל במלחמה • והפעם: ארגון הטרור הסוני "הקבוצה האסלאמית" מצטרף לחיזבאללה בשל המלחמה בעזה, הקואליציה נגד החות'ים לא עומדת במשימה ובגרמניה דורשים מאזרחים חדשים לענות על שאלות על ישראל ● כותרות העיתונים בעולם 

נשק אמריקאי נוחת בישראל אחרי המתקפה ב־7 באוקטובר / צילום: ap, Lolita Baldor

אמברגו הנשק הקנדי על ישראל רק נכנס לתוקף, וכבר עומד בסימן שאלה

ברקע החלטת הפרלמנט הקנדי לעצור את היצוא הביטחוני לארץ, הודיע משרד החוץ במדינה כי חברות עם אישורים בתוקף, יוכלו להמשיך ● בשלהי 2023, זינק יצוא הנשק מקנדה לישראל

מנכ''ל NICE, ברק עילם / צילום: CRC Media

מלך השכר של ת"א: מנכ"ל נייס קיבל אשתקד תגמול בעלות של כ-90 מיליון שקל

עיקר התגמול של ברק עילם – הוני ● במשך שנותיו כמנכ"ל נייס צבר תגמולים בהיקף של כ-460 מיליון שקל לפי שער החליפין ● שכר של כ-17 מיליון שקל למנכ"ל אלביט אשתקד

גל בר-דעה, מנכ''ל וואן זירו / צילום: איל יצהר

הבנק הדיגיטלי כבר שרף כ-800 מיליון שקל; המנכ"ל: "המשקיעים ימשיכו לתמוך"

לוואן זירו כבר יש כ-100 אלף לקוחות והמנכ"ל גל בר דעה מעריך כי "נהפוך לרווחיים כשנגיע ל-200 אלף לקוחות" ● את 2023 סיים הבנק של אמנון שעשוע עם הפסד של 357 מיליון שקל, אך בר דעה אופטימי:  "ההכנסה מלקוח יותר גבוהה ממה שחשבנו. אם נמשיך כך ונגביר פעילות אנחנו על דרך המלך"

הדולר היה השנה מקלט בטוח ופתאום איבד גובה / אילוסטרציה: Shutterstock, Africa Studio

שני המטבעות האלו נחשבים למקלט בטוח, אז למה אחד צונח והשני ממריא?

הין היפני בשפל של 34 שנים והדולר מתחזק מול כל המטבעות ● קובי לוי ראש דסק אסטרטגיית שווקים בלאומי: "הין במגמת פיחות חדה, במקביל להחלטת הבנק המרכזי להעלות את הריבית לטריטוריה חיובית, הדולר התחזק על רקע נתוני מאקרו טובים"

שופט בית המשפט העליון חאלד כבוב / צילום: שלומי יוסף

נציב התלונות על השופטים מצא תלונה נגד השופט חאלד כבוב כמוצדקת

בשנת 2019 השופט חאלד כבוב נתן שתי החלטות, במסגרת בקשות לצווים במעמד צד אחד, הקשורות לתיק בו ארבעת ילדיו היו מעורבים בעקיפין ● הנציב אורי שהם ציין כי תמוה שכבוב לא ידע על הדבר, שכן שמותיהם הופיעו בחלק מנספחי התיק, אך כבוב טען כי הנתונים נמצאו בשולי הנספחים, שכללו 200 עמודים

אסדת קידוח ''לוויתן'' / צילום: אלבטרוס

במשרד האנרגיה בוחנים: הקמת מתקן להנזלת גז בהשקעה של 7 מיליארד דולר

חלק משמעותי מיצוא הגז של ישראל תלוי היום במצרים, ומתקן הנזלה יאפשר יצוא לרחבי העולם כדי לבזר את הסיכונים ● מי יממן את עלויות ההקמה האדירות?

עובדי חברת הביומד גמידה סל / צילום: איל יצהר

חברת הביומד גמידה סל תהפוך לפרטית ותפטר 25% מהעובדים

קרן הייברידג' משתלטת על גמידה סל באמצעות המרת אג"ח ותהפוך אותה לחברה פרטית ● מנכ"ל החברה אבי ג'נקינס: "החיפוש שלנו אחר חלופה אסטרטגית לא הניב תוצאות" ● המניה צונחת ביותר מ-80%

בנייה חדשה בירושלים / צילום: Shutterstock

תל אביב מול ירושלים: הגרפים שמראים איפה שוק הנדל"ן צומח יותר

לפי נתוני הלמ"ס, אחת משש דירות שהחלה בנייתן אשתקד נמצאה בערים תל אביב או ירושלים, כשבאחרונה מדובר בהיקף שיא של 2.5% מהדירות הקיימות ● אבל כשברקע מגמת ההאטה הכללית, תל אביב הידרדרה למקום חמישי במספר העסקאות, בעוד שירושלים מובילה בבטחה

ביתן אינטל בגרמניה / צילום: Shutterstock

אינטל תכננה להשקיע 86 מיליארד דולר באירופה. סטארט־אפ קטן מקשה עליה

קרב פטנטים שחברת שבבים קטנה מנהלת נגד אינטל בגרמניה עשוי לחבל בתוכניות של הענקית באירופה כולה ● ניצחון משמעותי לתביעה נרשם החודש, עם הוצאת צו מניעה זמני נגד מכירת כמה מעבדים של אינטל ● השאלה הגדולה: האם ייפתחו משפטים דומים ביבשת?