גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

סוף לבועה? משקיעים בחיפה ובב"ש מוכרים דירות בהפסד

מדובר בנתוני אמת המתבססים על נתוני רשות המסים ובחישובים של מסי השבח על מכירת הדירות ■ העובדה שמשקיעים מוכרים דירות בהפסד מנוגדת לכל התזות לפיהן מחירי הנדל"ן בעלייה

נתוני נדל"ן / צילום: שאטרסטוק, א.ס.א.פ קריאייטיב
נתוני נדל"ן / צילום: שאטרסטוק, א.ס.א.פ קריאייטיב

אלוהים נמצא בפרטים הקטנים, ובפרטים הקטנים גם נמצאות הכותרות הגדולות. והכותרת הגדולה של השבוע בתחום הכלכלי, לטעמי, נמצאת אי שם בשולי הסקירה השבועית של הכלכלן הראשי באוצר שפורסמה בתחילת השבוע. כדי להיות נאמן למקור, הנה הציטוטים הרלוונטיים מהדוח, שמספרים על תמונה שאיש לא ממש שש לצייר בשוק הנדל"ן. אחרי העובדות והציטוטים, אוסיף פרשנות קצרה.

"באזור באר-שבע, האזור הדומיננטי ביותר בגידול ברכישות המשקיעים מאז 2008 ועד אמצע העשור הנוכחי הלך וירד משך ההחזקה הממוצע לדירה על ידי משקיע, מ-12.5 שנים בממוצע בשנת 2007 לפחות מארבע שנות החזקה ברבעון הראשון של 2010. מנגד, בחודש נובמבר האחרון עמד ממוצע שנות ההחזקה באזור באר-שבע על 11.5 שנים. יתרה מזאת, בעוד שברבעון האחרון של 2009 כחמישית מהדירות שמכרו משקיעים באזור באר-שבע הוחזקו חצי שנה בלבד, תוך גריפת רווח הון ריאלי של כ-30%, בנובמבר השנה עמד שיעור זה על פחות מאחוז (0.6%), כאשר מכירות זעומות אלו היו אף תוך כדי הפסד ריאלי של 2%"

"אחד האזורים הבודדים שבהם נרשם גידול במכירות המשקיעים בחודש נובמבר הינו אזור חיפה, עם עלייה של 5% בהשוואה לנובמבר אשתקד, בדומה לשיעור העלייה שנרשם במצטבר מתחילת השנה (לעומת ינואר-נובמבר אשתקד). ניתוח זמן ההחזקה בדירות שמכרו המשקיעים באזור זה בנובמבר מצביע על שכיחות גבוהה יחסית של דירות שהוחזקו פרק זמן קצר, של עד שנתיים (11% מהדירות שנמכרו. לשם השוואה, באזור באר-שבע עמד שיעור זה בנובמבר על 5% בלבד). יחד עם זאת, בניגוד לממצאים שעלו בשנת 2009, שלפיהם מכירות "מהירות" אלו אופיינו ברווח הון גבוה, ניתוח רווח ההון הריאלי באותן עסקאות בחיפה בנובמבר השנה העלו ממצאים שונים בתכלית. כך, בממוצע עמד שיעור התשואה הריאלי השנתי הממוצע על 3.2% בלבד, כאשר 30% ממשקיעים אלו מכרו את הדירה בהפסד ריאלי.... מהנתונים בולטת העובדה שלפיה מי ש"נכנס" לשוק הנדל"ן לפני כעשר שנים, עם תחילת גל עליות המחירים, אכן השיגו תשואה נאה של כ-7% בממוצע לשנה אולם בטווחי החזקה ארוכים יותר שיעור התשואה נמוך משמעותית, לעתים אף שלילי. לשם השוואה, מי שהשקיע בשוק ההון, נניח בנכסים הצמודים למדד ת"א 100, והחזיק בהם ב-20 השנים האחרונות, השיג תשואה ריאלית ממוצעת ש ל 18% שנה"

מה שנכתב בסקירת האוצר הוא לא פחות משבירת כל המיתוסים בשוק הנדל"ן וקביעה ברורה וחד-משמעית: גם בבאר-שבע וגם בחיפה יש משקיעים שמכרו את הדירות שבבעלותם בהפסד ריאלי (!), כלומר הם החליטו לאחרונה לחתוך את ההשקעה שלהם בשוק הנדל"ן ב-ה-פ-ס-ד. נכון שמדובר במספר עסקאות נמוך יחסית ולא מייצג, אבל העובדה שמשקיעים מוכרים דירות בהפסד באזורים מסוימים בארץ מנוגדת לכל התזות ולסקרים הסטטיסטיים שלפיהם מחירי הנדל"ן ממשיכים לטפס ולמשאלות הלב של רבים מהשחקנים בשוק שהם ימשיכו לעלות לעולמי עד.

למי שחושד בנתוני משרד האוצר, כמי שיש לו אינטרס מובהק בהצגת נתונים המצביעים על ירידה במחירי הדירות, צריך להבהיר: מדובר בנתוני אמת שמתבססים על נתוני רשות המסים ובחישובים של מסי השבח (במקרה הזה אין שבח, יש הפסד) על מכירת הדירות. לכן מדובר בנתונים שמשקפים את המציאות, גם אם שחקנים בשוק הנדל"ן לא ממש אוהבים לשמוע עליה. צריך לחזור שוב על הכותרת המרעישה הזאת שהתחבאה בסקירת הכלכלן הראשי באוצר: משקיעים בחיפה ובבאר-שבע מכרו דירות בהפסד, אחד מהסימנים הברורים לכך שהחגיגה בשוק הנדל"ן הסתיימה.

העובדות שעולות מהסקירה גם מנפצות שלושה מיתוסים על שוק הנדל"ן:

"מחירי הנדל"ן ממשיכים לטפס"

נכון, על פי הלמ"ס הם ממשיכים לטפס, גם אם בקצב הרבה יותר נמוך של 2%-3% בשנה. עם זאת, כתבתי כבר אינספור פעמים על העיוותים של נתוני הלמ"ס ועל האפשרות שהם לא בדיוק משקפים את המציאות, לא רק בתחום הנדל"ן, אלא גם בתחומי סיקור נוספים. העובדות הן, שעל פי נתוני רשות המסים, נתוני אמת, יש משקיעים שנאלצו למכור את דירותיהם בהפסד. כלומר, מבחינתם נתוני הלמ"ס הם לעג לרש: מהרגע שהם קנו דירה להשקעה ועד הרגע שהם מכרו אותה - המחירים ירדו והם הפסידו.

"מי שקונה דירה תמיד מרוויח"

לא נכון. ממש לא נכון. לא תמיד מרוויחים על דירות, ולפעמים גם מפסידים. אם היינו יודעים את פרטי המשקיעים שמכרו בהפסד, הם היו יכולים לתת על כך עדות מצוינת. כן, אז גם על דירות אפשר להפסיד, בניגוד למיתוס הרווח.

"דירות הן השקעה מצוינת לטווח ארוך"

לא נכון. סקירת האוצר אמנם מראה שבעשור האחרון (יוצא דופן מבחינת עידן הריבית האפסית), רוכשי הדירות להשקעה השיגו תשואה יפה של כ-7% בממוצע לשנה, אבל בטווחים ארוכים הנתון הזה השתנה ללא היכר והיה אף שלילי. מה שבולט עוד מהסקירה הוא שהתשואה בשוק ההון הייתה גבוהה יותר לטווח הארוך ומי שנצמד למדדים המובילים הרוויח הרבה-הרבה יותר מדירות. עם זאת, הסתייגות קטנה: במשך זמן רב היה יתרון מיסוי גדול לטובת שוק הנדל"ן למשקיעים אבל הוא נסגר בשנים האחרונות.

עוד כתבות

ערן יעקב/ צילום: ליאב פלד

רשות המסים: הווינרית האולטימטיבית של התביעות הייצוגיות

במספר פסקי-דין שניתנו לאחרונה, פסק ביהמ"ש גמול ושכר-טרחה נמוכים באופן קיצוני עד הפסדיים לתובע ייצוגי נגד רשות המסים שזכה, ומנגד פסק הוצאות גבוהות לתובע ייצוגי שהפסיד ● מומחי מס: "מסתמנת מגמה מטרידה מאוד ובעייתית, שעלולה להנחית מכה אנושה לתמריץ להגשת תובענות ייצוגיות נגד רשות המסים מטעם משלמי המסים. ביהמ"ש מוותר על תיקוני עוולות שמבצעת הרשות"

הבורסה בתל אביב / צילום: רויטרס

מגמה שלילית בבורסת בת"א; סלקום ופרטנר בירידות

שניב במו"מ למכירת מבנה באופקים לקרן מניבים ● מנועי בית שמש חתמה על הסכם פיתוח בשווי של כ-130 מיליון דולר ● מנכ"ל אלקטרה מכר את מניות החברה ב-6.5 מיליון שקל רווח

שדה דב / צילום: תמר מצפי

מחר דיון נוסף בתוכנית שדה דב בוועדה המחוזית תל אביב

מדובר בדיון להפקדה בתוכנית המקורית שיזמו העירייה והמדינה עם היצע אפשרי של 16 אלף יחידות דיור ● תוכנית זו מנוגדת לתוכנית אחרת שאושרה לאחרונה בעיריית תל אביב המכונה "חלופת חולדאי" ומציעה בינוי של 8,000 יחידות דיור בלבד והותרת שדרה התעופה במקומו ● במקביל, עתירה שהגישו נציגי בעלי הקרקע במתחם לבית המשפט הטוענת להפרת ההסכם מול המדינה, חושפת כי עמדת המדינה הרשמית היא נגד חלופת חולדאי

רונן סמואל / צילום: יחצ

שכר מנכ"ל קורנית החדש: 110 אלף שקל בחודש

רונן סמואל יחליף בעוד מספר ימים את גבי זליגסון, לאחר 4 שנים בתפקיד המנכ"ל ● שכרו זהה לזה של קודמו, וכן יהיה זכאי לבונוס של עד 7 משכורות חודשיות בכפוף לעמידה ביעדים, ולמניות חסומות בסך 700 אלף ד'

איתמר דויטשר - מנכ"ל אלקטרה בע"מ / יח"צ

מנכ"ל אלקטרה מכר את מניות החברה ב-6.5 מיליון שקל רווח

איתמר דויטשר ניצל את העליות האחרונות במניה כדי למכור 0.5% מהון החברה תמורת 15 מיליון שקל

הפגנת הלהט"בים בכיכר רבין / צילום: גיא יחיאלי

מחאת הלהט"בים: 80 אלף איש הפגינו למען שוויון בכיכר רבין

רבבות הפגינו היום בכל רחבי הארץ במחאה שהגיעה לשיאה בעצרת המונית בכיכר רבין בתל אביב ● יו"ר אגודת הלהט"ב חן אריאלי: "יחד אנחנו כוח - כוח ציבורי, כוח קהילתי, כוח אלקטורלי. הילדים שלנו, הילדים של כולנו, יגדלו בישראל אחרת - וזה מתחיל היום!"

מפגינים בתל אביב / צילום: אבשלום ששוני

ניצלו את המחאה: המפלגות הציבו דוכנים להתפקדות

נציגי המפלגות סירבו לפנות הדוכנים ● טענו שהח"כים מטעמם נאבקים עבור זכויות הקהיליה במשך שנים

רוני מאנה / צילום: תמר מצפי

האחים כוזיהנוף ישלמו לרוני מאנה וגיא בלושינסקי 10 מיליון ש'

ביהמ"ש קבע כי הסכם השיתוף בין הצדדים מאפשר לכוזהינוף לשלם פיצוי מוסכם למאנה ובלושינסקי במקום קיום השותפות ביניהם בפרויקט בבלי

פסח ברנט / צילום: רוני שיצר

שניב במו"מ למכירת מבנה באופקים לקרן מניבים בכ-50 מ' ש'

אם העסקה תצא לפועל כמתוכנן היא צפויה להניב ליצרנית הנייר רווח הון של כ-10 מיליון שקל ● שניב תתחייב לשכור את המבנה ל-15 שנה עם שתי אופציות להארכה

אסירים בבית כלא / צילום: אלון רון

פוזננסקי-כץ לא לבד: 5 הערות על דוח הסנגוריה הציבורית

דוח הסנגוריה הציבורית ל-2017 מציף את הפגמים בהליכים הפליליים בישראל: נכון להיום לא חל שינוי משמעותי בתנאי הכליאה של עצורים, וקיימת צפיפות בלתי נסבלת במתקנים ● עוד מתברר שהפרקטיקה של התלחשות פסולה בין נציג היחידה החוקרת לבין השופט הוא לא נחלתה של פוזננסקי-כץ בלבד ● וגם: תלונות רבות המוגשות למח"ש נגד שוטרים אינן מגיעות לחקירה ממצה

ריבית / צילום:  Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב

בעקבות הפד: בנקים מרכזיים רבים בדרך להעלות ריבית

מחאת הלהט"בים / עדי ניב יגודה

ככה יוצרים מחאה: מאחורי הקלעים של מחאת הלהט"בים

היסודות לשביתת הלהט"בים שהגיעה לשיאה היום ברחבי הארץ ניטעו לפני כמעט שנה ● משרדי פרסום הוכנסו לסוד העניין, יועצי תקשורת ועיתונאים פעלו להפעיל לחץ על חברות במשק, "לעתים גם איימו" ● בדרך עמדו בעיות פנימיות - תתי ארגונים של הקהיליה שלא מדברים בשפה אחת ומורכבים מאג'נדות שונות

סלקום סלולר הייטק שירות לקוחות מחשב / יחצ

יוצאים לחופש? כך תחסכו עד 200 ש' בהקפאת שירותי תקשורת

בין שאר הסידורים שכדאי לעשות לפני שיוצאים לחופשה, מומלץ לקחת בחשבון גם את הקפאת מנויי התקשורת עליהם משלמים במנוי מתגלגל - כך למשל מול ספקית הטלוויזיה, האינטרנט, הסלולר ואפילו העיתון ● הקפאת המנוי לרוב כרוכה בפעולה מינימלית ועשויה לחסוך עשרות שקלים, בעיקר אם מדובר בנסיעה ארוכה יחסית

קאר שולץ / צילום: יחצ

טבע הוציאה 1.1 מ' ד' על פעילות לובינג בארה"ב ברבעון השני

מדובר בעלייה ביחס לרבעונים המקביל והקודם, אך מתחילת השנה ההוצאות על לובינג ירדו ב-54%

מגרש מכוניות של אלבר / צילום: איל יצהר

מגרשי הרכב מיד שנייה הפרו את החוק ונקנסו בכחצי מיליון ש'

יותר ממחצית המגרשים שבדקה הרשות להגנת הצרכן קיבלו קנסות בסך 773,600 שקל ● בין היתר לא הוצגו המחירים על המכוניות כנדרש בחוק

פיטר תיל/ צילום: Fred Prouser, רויטרס

המיליארדר פיטר תיל שוקל להשקיע בסטארט-אפים סיניים

ממקורות יודעי דבר נמסר כי חברות הון סיכון רבות בארה"ב, וביניהן רשת החברות המסועפת של המיליארדר פיטר תיל, מעוניינות להשקיע במגזר הטכנולוגיה הסינית שצומח במהירות מדהימה

משרד המשפטים / צילום: תמר מצפי

סיבות טובות לדאגה: 5 נקודות על דוח הסנגוריה הציבורית

מדוע הארץ לא מזעזעת מדו"ח הסנגוריה הציבורית שפורסם אתמול? האם ישראל הופכת למדינת משטרה ואיך חוק הפייסבוק קשור לזה ● פרשנות 

איל בן-דב בדיון על הסרת העיקול / צילום: שלומי יוסף

ההסדר המתגבש בטאו: מחזיקי האג"ח ימחקו 200 מיליון שקל

לפי ההסכם, מחזיקי האג"ח של חברת ההשקעות צפויים לקבל 105-113 מיליון שקל מבנק לאומי ובן דב ● ההסדר הושג במסגרת גישור

בריאות אמזון . / צילום: בלומברג

סיבוב שני: המשלוחים בחינם של אמזון לישראל חוזרים

המינימום להזמנה במבצע הוא 75 דולר – בדיוק הסכום שממנו והלאה הקונים הישראלים משלמים מע"מ ● בדומה למבצע הקודם שהעניק משלוח חינם בקנייה מ-80 דולר, מדובר על קניות שמתבצעות רק ממוכרי אמזון, ולא דרך מוכרי צד שלישי

דורית סלינגר / צלם: איל יצהר

סלינגר מאיימת לעצור מכירת ביטוחי מנהלים ע"י כלל

כלל ביטוח: "ממצאי הביקורת נוגעים לאחוזים בודדים מסך לקוחותינו; החברה פועלת בהתאם להנחיות" ● הכשלים שנמצאו מאפיינים כנראה גם חברות ביטוח אחרות