גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

סוף לבועה? משקיעים בחיפה ובב"ש מוכרים דירות בהפסד

מדובר בנתוני אמת המתבססים על נתוני רשות המסים ובחישובים של מסי השבח על מכירת הדירות ■ העובדה שמשקיעים מוכרים דירות בהפסד מנוגדת לכל התזות לפיהן מחירי הנדל"ן בעלייה

נתוני נדל"ן / צילום: שאטרסטוק, א.ס.א.פ קריאייטיב
נתוני נדל"ן / צילום: שאטרסטוק, א.ס.א.פ קריאייטיב

אלוהים נמצא בפרטים הקטנים, ובפרטים הקטנים גם נמצאות הכותרות הגדולות. והכותרת הגדולה של השבוע בתחום הכלכלי, לטעמי, נמצאת אי שם בשולי הסקירה השבועית של הכלכלן הראשי באוצר שפורסמה בתחילת השבוע. כדי להיות נאמן למקור, הנה הציטוטים הרלוונטיים מהדוח, שמספרים על תמונה שאיש לא ממש שש לצייר בשוק הנדל"ן. אחרי העובדות והציטוטים, אוסיף פרשנות קצרה.

"באזור באר-שבע, האזור הדומיננטי ביותר בגידול ברכישות המשקיעים מאז 2008 ועד אמצע העשור הנוכחי הלך וירד משך ההחזקה הממוצע לדירה על ידי משקיע, מ-12.5 שנים בממוצע בשנת 2007 לפחות מארבע שנות החזקה ברבעון הראשון של 2010. מנגד, בחודש נובמבר האחרון עמד ממוצע שנות ההחזקה באזור באר-שבע על 11.5 שנים. יתרה מזאת, בעוד שברבעון האחרון של 2009 כחמישית מהדירות שמכרו משקיעים באזור באר-שבע הוחזקו חצי שנה בלבד, תוך גריפת רווח הון ריאלי של כ-30%, בנובמבר השנה עמד שיעור זה על פחות מאחוז (0.6%), כאשר מכירות זעומות אלו היו אף תוך כדי הפסד ריאלי של 2%"

"אחד האזורים הבודדים שבהם נרשם גידול במכירות המשקיעים בחודש נובמבר הינו אזור חיפה, עם עלייה של 5% בהשוואה לנובמבר אשתקד, בדומה לשיעור העלייה שנרשם במצטבר מתחילת השנה (לעומת ינואר-נובמבר אשתקד). ניתוח זמן ההחזקה בדירות שמכרו המשקיעים באזור זה בנובמבר מצביע על שכיחות גבוהה יחסית של דירות שהוחזקו פרק זמן קצר, של עד שנתיים (11% מהדירות שנמכרו. לשם השוואה, באזור באר-שבע עמד שיעור זה בנובמבר על 5% בלבד). יחד עם זאת, בניגוד לממצאים שעלו בשנת 2009, שלפיהם מכירות "מהירות" אלו אופיינו ברווח הון גבוה, ניתוח רווח ההון הריאלי באותן עסקאות בחיפה בנובמבר השנה העלו ממצאים שונים בתכלית. כך, בממוצע עמד שיעור התשואה הריאלי השנתי הממוצע על 3.2% בלבד, כאשר 30% ממשקיעים אלו מכרו את הדירה בהפסד ריאלי.... מהנתונים בולטת העובדה שלפיה מי ש"נכנס" לשוק הנדל"ן לפני כעשר שנים, עם תחילת גל עליות המחירים, אכן השיגו תשואה נאה של כ-7% בממוצע לשנה אולם בטווחי החזקה ארוכים יותר שיעור התשואה נמוך משמעותית, לעתים אף שלילי. לשם השוואה, מי שהשקיע בשוק ההון, נניח בנכסים הצמודים למדד ת"א 100, והחזיק בהם ב-20 השנים האחרונות, השיג תשואה ריאלית ממוצעת ש ל 18% שנה"

מה שנכתב בסקירת האוצר הוא לא פחות משבירת כל המיתוסים בשוק הנדל"ן וקביעה ברורה וחד-משמעית: גם בבאר-שבע וגם בחיפה יש משקיעים שמכרו את הדירות שבבעלותם בהפסד ריאלי (!), כלומר הם החליטו לאחרונה לחתוך את ההשקעה שלהם בשוק הנדל"ן ב-ה-פ-ס-ד. נכון שמדובר במספר עסקאות נמוך יחסית ולא מייצג, אבל העובדה שמשקיעים מוכרים דירות בהפסד באזורים מסוימים בארץ מנוגדת לכל התזות ולסקרים הסטטיסטיים שלפיהם מחירי הנדל"ן ממשיכים לטפס ולמשאלות הלב של רבים מהשחקנים בשוק שהם ימשיכו לעלות לעולמי עד.

למי שחושד בנתוני משרד האוצר, כמי שיש לו אינטרס מובהק בהצגת נתונים המצביעים על ירידה במחירי הדירות, צריך להבהיר: מדובר בנתוני אמת שמתבססים על נתוני רשות המסים ובחישובים של מסי השבח (במקרה הזה אין שבח, יש הפסד) על מכירת הדירות. לכן מדובר בנתונים שמשקפים את המציאות, גם אם שחקנים בשוק הנדל"ן לא ממש אוהבים לשמוע עליה. צריך לחזור שוב על הכותרת המרעישה הזאת שהתחבאה בסקירת הכלכלן הראשי באוצר: משקיעים בחיפה ובבאר-שבע מכרו דירות בהפסד, אחד מהסימנים הברורים לכך שהחגיגה בשוק הנדל"ן הסתיימה.

העובדות שעולות מהסקירה גם מנפצות שלושה מיתוסים על שוק הנדל"ן:

"מחירי הנדל"ן ממשיכים לטפס"

נכון, על פי הלמ"ס הם ממשיכים לטפס, גם אם בקצב הרבה יותר נמוך של 2%-3% בשנה. עם זאת, כתבתי כבר אינספור פעמים על העיוותים של נתוני הלמ"ס ועל האפשרות שהם לא בדיוק משקפים את המציאות, לא רק בתחום הנדל"ן, אלא גם בתחומי סיקור נוספים. העובדות הן, שעל פי נתוני רשות המסים, נתוני אמת, יש משקיעים שנאלצו למכור את דירותיהם בהפסד. כלומר, מבחינתם נתוני הלמ"ס הם לעג לרש: מהרגע שהם קנו דירה להשקעה ועד הרגע שהם מכרו אותה - המחירים ירדו והם הפסידו.

"מי שקונה דירה תמיד מרוויח"

לא נכון. ממש לא נכון. לא תמיד מרוויחים על דירות, ולפעמים גם מפסידים. אם היינו יודעים את פרטי המשקיעים שמכרו בהפסד, הם היו יכולים לתת על כך עדות מצוינת. כן, אז גם על דירות אפשר להפסיד, בניגוד למיתוס הרווח.

"דירות הן השקעה מצוינת לטווח ארוך"

לא נכון. סקירת האוצר אמנם מראה שבעשור האחרון (יוצא דופן מבחינת עידן הריבית האפסית), רוכשי הדירות להשקעה השיגו תשואה יפה של כ-7% בממוצע לשנה, אבל בטווחים ארוכים הנתון הזה השתנה ללא היכר והיה אף שלילי. מה שבולט עוד מהסקירה הוא שהתשואה בשוק ההון הייתה גבוהה יותר לטווח הארוך ומי שנצמד למדדים המובילים הרוויח הרבה-הרבה יותר מדירות. עם זאת, הסתייגות קטנה: במשך זמן רב היה יתרון מיסוי גדול לטובת שוק הנדל"ן למשקיעים אבל הוא נסגר בשנים האחרונות.

עוד כתבות

זאב בילסקי / צילום: איל יצהר

כחלון רוצה את זאב בילסקי ליו"ר מטה הדיור הלאומי

שר האוצר הודיע רשמית על תמיכה בראש העיר רעננה לתפקיד ■ היו"ר הנוכחי, אביגדור יצחקי, יעזוב את המשרה בחודש מרץ

אב טיפוס של המלט הסולארי/ צילום: יחצ

המיזם של יוצאי התעשייה האווירית שגייס 3 מיליון דולר

הסטארט-אפ הביטחוני APG מנתניה נכנס לשוק המל"טים הרווי, ומבטיח לחשוף בקרוב מאוד "כלי טיס שלא ניתן לחקות" ■ אחד הפיתוחים: מל"ט שנטען באמצעות פאנלים סולאריים המותקנים על הכנפיים

אסדת קידוח / צילום אילוסטרציה: שאטרסטוק, א.ס.א.פ קריאייטיב

רשות הגז: "פגיעה מהותית בתחנות כח עם הספק מותקן נמוך"

"ישנה פגיעה מהותית בתחנות כוח בעלת הספק מותקן עד 5 מ"ו", נכתב במכתב של רשות הגז לרשות החשמל שנשלח לפני שבועיים "ככל שהתחנות קטנות יותר, כך הכלכליות והסיכוי להקמתן פוחתים"

זוכי התחרות בשנה שעברה/ צילום: יוני רייף

תחרות חדשה לסטארט-אפים בתחום הלוחמה בטרור

את התחרות מארגנים: משרד ההגנה האמריקאי, מפא"ת ופורום MIT ליזמות ■ יזמים וקבוצות מחקר שיזכו בתחרות יקבלו 100 אלף דולר

הדגמה של מערכת למניעת התנגשות / צילום: התעשיה האוירית

Dentsu תטפל בתקציב הפרסום של התעשייה האווירית

עפ"י ההערכות, היקף התקציב עומד על כ-6-7 מיליון שקל

דר יהודה ברוך / צילום: כפיר זיו

מנהל בי"ח אברבנאל לשעבר חשוד בניצול מיני של מטופלת

הפרקליטות הודיעה לד"ר יהודה ברוך כי נשקלת העמדתו לדין, בכפוף לשימוע, בגין קיום יחסי מין עם מתלוננת שהייתה מטופלת שלו

סופרמרקט / צילום: שאטרסטוק, א.ס.א.פ קריאייטיב

רשתות המזון לבג"ץ: האכיפה על סימון מחירים לא מידתית

רשתות השיווק משיבות אש: עותרות נגד שר הכלכלה והרשות להגנת הצרכן ■ טוענות כי יש לבטל את נהלי האכיפה שקיימים כיום בנוגע לאי-סימון מחיר על גבי מוצרים

רמת השרון / צילום: איל יצהר

אין התנפלות: דירות ריקות בפרויקטים להשכרה לטווח ארוך

3 הפרויקטים הראשונים מתמודדים עם מלאי גדול של דירות פנויות ■ ברמה"ש בפרויקט שכולל גם דופלקסים להשכרה ב–9,000 ש' לחודש, יש 86 דירות פנויות ■ הדירות שאינן מושכרות כולן במחירי שוק חופשי בעוד המוזלות מאוכלסות כולן

רון פאינרו - מנכ"ל לאומי קארד, צילום: איל יצהר

לאומי קארד מנסה לפצות על אובדן שופרסל: עם פוקס

אחרי שאיבדה את המועדון הגדול של שופרסל, לאומי קארד צפויה להשיק מועדון משותף עם פוקס ב-1 במאי השנה ■ חברת כרטיסי האשראי תשלם לפוקס לפחות 165 מיליון שקל, לתקופה של 10 שנים

ראש הממשלה, בנימין נתניהו / צילום: שאטרסטוק

מאז 2003: כ-10% ירידה בשיעור המס של 8 העשירונים העליונים

מסקירת הכלכלן הראשי עולה כי נטל המסים הכבד ביותר מוטל דווקא על העשירון הנמוך ביותר ■ אמנם עשירון זה משלם פחות מסים ישירים (מס הכנסה, מס בריאות וביטוח לאומי), אך כיוון שהוא מוציא כספים לצריכה מעבר להכנסתו השוטפת, הוא חשוף יותר למסים עקיפים

יו"ר יורוג'ן, אריה בלדרגרין / צילום: יוח"צ

חברת יורוג'ן גייסה 60 מיליון דולר בהנפקה שנייה בנאסד"ק

מאז שהונפקה לראשונה באפריל 2017, עלתה מניית החברה ב-230% ■ עד היום גייסה 120 מיליון דולר

קייקו ברמן / צילום:   רועי פלדה

"ההיררכיה ביפן הרבה יותר מחמירה. בוס הוא בוס"

ראש צוות ניהול לקוחות של חברת אפספלייר העוסקת בערכות לניטור ומדידת קמפיינים של פרסום במובייל, הגיעה לישראל לפני שלוש שנים ■ "תמיד עניין אותי להיות גשר בין יפן לבין מדינות אחרות"

שאול אלוביץ' / צילום: איל יצהר

משקיעים זרים בשאיפה להשתלטות על דריקטוריון בזק

בעקבות פנייה של קרן אליוט צפויים משקיעים זרים לנסות להשתלט על בזק ■ על פי המידע שמגיע לקרנות, ניתוק הקשר של קבוצת אלוביץ' יוביל את בזק להכנסה נוספת של עשרות מיליוני שקלים

אריה דרעי אביגדור ליברמן / צילומים: איל יצהר

נתניהו: אשוחח בנפרד עם ליברמן ודרעי כדי להרגיע אותם

בשבת בבוקר ערך השר ליברמן קניות במרכז ביג באשדוד ואמר כי חוק המרכולים יוצר פילוג ומתח ■ בתגובה, השר דרעי צוטט כאומר לאנשים בסביבתו: "אני עם ליברמן גמרתי; הוא דרס את השבת ברגל גסה"

ארי ברונשטיין, מנכ"ל אלרון  /  צילום: יחצ

"הנהנים מקרנות הסיכון הם בעיקר המנהלים שגוזרים דמי ניהול"

ארי ברונשטיין, מנכ"ל אלרון, מאמין שדברים טובים יקרו השנה לזרוע ההייטק של דסק"ש ■ שתיים מהאחזקות הגדולות של החברה יסיימו בקרוב את הניסויים הקליניים שלהן

סטלה הנדלר / צילום: אביב חופי

בזק דורשת ממשרד התקשורת לתקן דיווח לוועדת הכלכלה

הדיווח נגע להיקף פריסת הסיבים של פרטנר וסלקום, שהוכפל מאז הותר לקבלנים חיצוניים לבצע עבודות השחלת סיבים ברשת בזק

סמי מצלאוי/  צילום: יונתן בלום

מצלאוי ממחזרת חובות: תנסה להנפיק אג"ח עם ביטחונות

הביטחונות כגד איגרות החוב של חברת הנדל"ן שיונפקו - על חשבונות העודפים של פרויקט עלית ברמת גן ופרויקט כלנית בקרית אונו

דולר / צילום: שאטרסטוק

כנס חירום בעקבות משבר הדולר: "התעשייה בסכנה ממשית"

הפסדים של 400 מיליון שקל למלונאים ומעל 80% מהחברות התעשייתיות מדווחות על ירידה ברווח הנקי כך עולה מסקר של התאחדות התעשיינים ■ לטענת המלונאים במהלך השנה נרשמו הפסדים בהיקף של כ-400 מיליון שקל ועל שחיקה ברווחיות בשיעור של כ-5% בממוצע

רשת קשת וערוץ 10

אושרו הקלות לערוצים הגדולים; היוצרים: "מכירת חיסול שלנו"

במסגרת ועדת קיש אושר היום לקראת קריאה שנייה ושלישית כי קשת, רשת וערוץ 10 ישקיעו 15% מהכנסתם השנתית בסוגה עילית, ויבוטלו רוב ההגדרות שכפו עליהם כיצד לחלק את הסכום לפי ז'אנרים ■ נציגי היוצרים מחו בתוקף: "נצטרך להוכיח שלצלם את יעל בר-זוהר בביקיני בברזיל זה לא דוקו"

בנייה בהוד השרון / צילום: תמר מצפי

בית המשפט מעכב את אישור תוכנית המתאר של הוד השרון

בעקבות מעל ל-1,800 התנגדויות של התושבים, יצא צו ביניים על פיו תוכנית המתאר לחלוקת העיר איננה תקפה ■ תכנית המתאר כללה תוספת פוטנציאלית של כ-27 אלף יחידות דיור במקומות שונים בעיר