גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

סוף לבועה? משקיעים בחיפה ובב"ש מוכרים דירות בהפסד

מדובר בנתוני אמת המתבססים על נתוני רשות המסים ובחישובים של מסי השבח על מכירת הדירות ■ העובדה שמשקיעים מוכרים דירות בהפסד מנוגדת לכל התזות לפיהן מחירי הנדל"ן בעלייה

נתוני נדל"ן / צילום: שאטרסטוק, א.ס.א.פ קריאייטיב
נתוני נדל"ן / צילום: שאטרסטוק, א.ס.א.פ קריאייטיב

אלוהים נמצא בפרטים הקטנים, ובפרטים הקטנים גם נמצאות הכותרות הגדולות. והכותרת הגדולה של השבוע בתחום הכלכלי, לטעמי, נמצאת אי שם בשולי הסקירה השבועית של הכלכלן הראשי באוצר שפורסמה בתחילת השבוע. כדי להיות נאמן למקור, הנה הציטוטים הרלוונטיים מהדוח, שמספרים על תמונה שאיש לא ממש שש לצייר בשוק הנדל"ן. אחרי העובדות והציטוטים, אוסיף פרשנות קצרה.

"באזור באר-שבע, האזור הדומיננטי ביותר בגידול ברכישות המשקיעים מאז 2008 ועד אמצע העשור הנוכחי הלך וירד משך ההחזקה הממוצע לדירה על ידי משקיע, מ-12.5 שנים בממוצע בשנת 2007 לפחות מארבע שנות החזקה ברבעון הראשון של 2010. מנגד, בחודש נובמבר האחרון עמד ממוצע שנות ההחזקה באזור באר-שבע על 11.5 שנים. יתרה מזאת, בעוד שברבעון האחרון של 2009 כחמישית מהדירות שמכרו משקיעים באזור באר-שבע הוחזקו חצי שנה בלבד, תוך גריפת רווח הון ריאלי של כ-30%, בנובמבר השנה עמד שיעור זה על פחות מאחוז (0.6%), כאשר מכירות זעומות אלו היו אף תוך כדי הפסד ריאלי של 2%"

"אחד האזורים הבודדים שבהם נרשם גידול במכירות המשקיעים בחודש נובמבר הינו אזור חיפה, עם עלייה של 5% בהשוואה לנובמבר אשתקד, בדומה לשיעור העלייה שנרשם במצטבר מתחילת השנה (לעומת ינואר-נובמבר אשתקד). ניתוח זמן ההחזקה בדירות שמכרו המשקיעים באזור זה בנובמבר מצביע על שכיחות גבוהה יחסית של דירות שהוחזקו פרק זמן קצר, של עד שנתיים (11% מהדירות שנמכרו. לשם השוואה, באזור באר-שבע עמד שיעור זה בנובמבר על 5% בלבד). יחד עם זאת, בניגוד לממצאים שעלו בשנת 2009, שלפיהם מכירות "מהירות" אלו אופיינו ברווח הון גבוה, ניתוח רווח ההון הריאלי באותן עסקאות בחיפה בנובמבר השנה העלו ממצאים שונים בתכלית. כך, בממוצע עמד שיעור התשואה הריאלי השנתי הממוצע על 3.2% בלבד, כאשר 30% ממשקיעים אלו מכרו את הדירה בהפסד ריאלי.... מהנתונים בולטת העובדה שלפיה מי ש"נכנס" לשוק הנדל"ן לפני כעשר שנים, עם תחילת גל עליות המחירים, אכן השיגו תשואה נאה של כ-7% בממוצע לשנה אולם בטווחי החזקה ארוכים יותר שיעור התשואה נמוך משמעותית, לעתים אף שלילי. לשם השוואה, מי שהשקיע בשוק ההון, נניח בנכסים הצמודים למדד ת"א 100, והחזיק בהם ב-20 השנים האחרונות, השיג תשואה ריאלית ממוצעת ש ל 18% שנה"

מה שנכתב בסקירת האוצר הוא לא פחות משבירת כל המיתוסים בשוק הנדל"ן וקביעה ברורה וחד-משמעית: גם בבאר-שבע וגם בחיפה יש משקיעים שמכרו את הדירות שבבעלותם בהפסד ריאלי (!), כלומר הם החליטו לאחרונה לחתוך את ההשקעה שלהם בשוק הנדל"ן ב-ה-פ-ס-ד. נכון שמדובר במספר עסקאות נמוך יחסית ולא מייצג, אבל העובדה שמשקיעים מוכרים דירות בהפסד באזורים מסוימים בארץ מנוגדת לכל התזות ולסקרים הסטטיסטיים שלפיהם מחירי הנדל"ן ממשיכים לטפס ולמשאלות הלב של רבים מהשחקנים בשוק שהם ימשיכו לעלות לעולמי עד.

למי שחושד בנתוני משרד האוצר, כמי שיש לו אינטרס מובהק בהצגת נתונים המצביעים על ירידה במחירי הדירות, צריך להבהיר: מדובר בנתוני אמת שמתבססים על נתוני רשות המסים ובחישובים של מסי השבח (במקרה הזה אין שבח, יש הפסד) על מכירת הדירות. לכן מדובר בנתונים שמשקפים את המציאות, גם אם שחקנים בשוק הנדל"ן לא ממש אוהבים לשמוע עליה. צריך לחזור שוב על הכותרת המרעישה הזאת שהתחבאה בסקירת הכלכלן הראשי באוצר: משקיעים בחיפה ובבאר-שבע מכרו דירות בהפסד, אחד מהסימנים הברורים לכך שהחגיגה בשוק הנדל"ן הסתיימה.

העובדות שעולות מהסקירה גם מנפצות שלושה מיתוסים על שוק הנדל"ן:

"מחירי הנדל"ן ממשיכים לטפס"

נכון, על פי הלמ"ס הם ממשיכים לטפס, גם אם בקצב הרבה יותר נמוך של 2%-3% בשנה. עם זאת, כתבתי כבר אינספור פעמים על העיוותים של נתוני הלמ"ס ועל האפשרות שהם לא בדיוק משקפים את המציאות, לא רק בתחום הנדל"ן, אלא גם בתחומי סיקור נוספים. העובדות הן, שעל פי נתוני רשות המסים, נתוני אמת, יש משקיעים שנאלצו למכור את דירותיהם בהפסד. כלומר, מבחינתם נתוני הלמ"ס הם לעג לרש: מהרגע שהם קנו דירה להשקעה ועד הרגע שהם מכרו אותה - המחירים ירדו והם הפסידו.

"מי שקונה דירה תמיד מרוויח"

לא נכון. ממש לא נכון. לא תמיד מרוויחים על דירות, ולפעמים גם מפסידים. אם היינו יודעים את פרטי המשקיעים שמכרו בהפסד, הם היו יכולים לתת על כך עדות מצוינת. כן, אז גם על דירות אפשר להפסיד, בניגוד למיתוס הרווח.

"דירות הן השקעה מצוינת לטווח ארוך"

לא נכון. סקירת האוצר אמנם מראה שבעשור האחרון (יוצא דופן מבחינת עידן הריבית האפסית), רוכשי הדירות להשקעה השיגו תשואה יפה של כ-7% בממוצע לשנה, אבל בטווחים ארוכים הנתון הזה השתנה ללא היכר והיה אף שלילי. מה שבולט עוד מהסקירה הוא שהתשואה בשוק ההון הייתה גבוהה יותר לטווח הארוך ומי שנצמד למדדים המובילים הרוויח הרבה-הרבה יותר מדירות. עם זאת, הסתייגות קטנה: במשך זמן רב היה יתרון מיסוי גדול לטובת שוק הנדל"ן למשקיעים אבל הוא נסגר בשנים האחרונות.

עוד כתבות

דונלד טראמפ ויורש העצר הסעודי מוחמד בן סלמן / צילום: רויטרס

עסקאות נשק ומלונות: מה עומד מאחורי תגובתו המתונה של טראמפ למות העיתונאי הסעודי

בעוד רבים בארה"ב הגיבו בסקפטיות להודעת סעודיה לגבי גורלו של העיתונאי ג'מאל חשוקג'י, טראמפ ציין כי מדובר ב"צעד ראשון טוב" ● מדוע הנשיא לא ממהר לפוצץ את יחסיו עם משפחת המלוכה בסעודיה?

חוות שרתים לכריית ביטקוין / צילום: רויטרס

טכנולוגיית הבלוקצ'יין במגזר הפיננסי: הרבה באזז, מעט משתמשים

גופים פיננסיים רבים בעולם מדברים כיום על הבלוקצ'יין, הטכנולוגיה שהגיעה לאוויר העולם לפני 10 שנים עם המצאת הביטקוין, אבל רק מעטים מהם מטמיעים אותה בפועל במערכות שלהם ● בישראל הראשון שהחליט "לקפוץ אל המים" הוא דווקא גוף ציבורי - רשות ני"ע, שאחת ממערכות המידע שלה כבר מבוססת על בלוקצ'יין

אורי הדומי / צילום: עינת לברון

מאחורי הקלעים של המיזוג עם מזור: בתחילה מדטרוניק ביקשה לרכוש רק חלק מהחברה

ב-21 בספטמבר 2018 הודיעה חברת מדטרוניק הבינלאומית כי תרכוש את חברת הרובוטיקה מזור הישראלית תמורת 1.6 מיליארד דולר ● כעת חושפת מזור בדיווח לבורסה את מהלך המו"מ שקדם לעסקה

הבורסה בת"א / צילום: איל יצהר

מגמה שלילית בבורסת ת"א; מדד הביומד יורד ביותר מ-3% בהובלת מניית ביוליין

מניית ביוליין אר אקס צונחת בת"א בכ-30%, לאחר שצנחה ב-21% בנאסד"ק ביום שישי ● מניית אינטרקיור עולה ביותר מ-6% ● מזור רובוטיקה דיווחה על מהלך המו"מ שקדם לעסקה שבה נמכרה למדטרוניק ב-1.6 מיליארד דולר ● שפיר הנדסה דיווחה כי חברה בת שלה התקשרה בהסכם לביצוע עבודות ב"נמל הדרום אשדוד" בהיקף של 730 מיליון שקל

גילנות (אייג'יזם) בשוק העבודה. כולם מפסידים / צילום: shutterstock

85% מהציבור סבורים כי המעסיקים שלהם מעדיפים עובדים עד גיל 40

סקר שערך "ליידי גלובס" מלמד כי 85% מהציבור סבורים כי המעסיקים שלהם מעדיפים עובדים עד גיל 40 ● ומצד שני, לדעת רוב הנשאלים (43%), בטווח הגילים 40–50 הסיכוי למצוא עבודה פוחת משמעותית

מנכ"ל בנק הפועלים, אריק פינטו, בוועדת החקירה בנושא האשראי ללוים הגדולים / צילום: הדס פורוש, פלאש 90

מנכ"ל בנק הפועלים בוועדת החקירה לטייקונים: "לא אתייחס ללווה ספציפי"

(עדכון) - הבוקר נפתחה הישיבה הראשונה של ועדת החקירה בנושא האשראי ללווים הגדולים ● יו"ר הוועדה, ח"כ איתן כבל, הטיח בבכירי בנק הפועלים: "קיים חשש כבד שהאשראי שהבנק העניק ניתן בשת"פ בין הבנק ללווים הגדולים תוך פגיעה במשק ובציבור; הגענו למסקנה שמערכת הבנקאות מאותרגת" ● מנכ"ל הפועלים, אריק פינטו: "מעל 99 שקל שהבנק נותן כאשראי חוזרים אליו"

ניסוי רכב אוטונומי שמובילאיי ערכה בירושלים/  צילום: רויטרס Ronen Zvulun

תוכנית האוטונומיה: לחכות עוד שנה או לקנות עכשיו רכב רגיל

בשנה הבאה נראה יותר מכוניות עממיות שמצוידות ביכולות כאלו, וגם כאן מדובר ביתרון משמעותי בנוחות ובבטיחות ● אבל בינתיים, רוב הדגמים שקיימים בשוק הם רכבי "פרימיום פלוס" יקרים מבית טסלה, אאודי, מרצדס, ב.מ.וו ועוד

סטודנטים באוניברסיטה / צילום: איל יצהר

היום: שיבושים בלימודים בחלק מהמוסדות האקדמיים עקב שביתה של הסגל הזוטר

באוניברסיטאות ת"א ובן-גוריון ימשיך הסגל הזוטר לשבות ● שאר המוסדות שישבתו הם מכללות, שבחלקן ישבות גם הסגל הזוטר וגם הסגל הבכיר

טראמפ ופאוול / צילום: רויטרס, Carlos Barria

אחד שיודע: מלך החובות הפך לנשיא ארה"ב ועכשיו הוא יוצא נגד יו"ר הבנק החשוב בעולם

כשטראמפ היה איש עסקים ומועמד לנשיאות הוא דיבר לא פעם בגנות הריבית האפסית, אבל מאז שהתמנה לנשיא הפך את עורו במה שהגיע לשיא בהתקפה שלוחת רסן על הפדרל ריזרב ומדיניות העלאות הריבית שלו ● אלא שליו"ר הפד אין הרבה אופציות אחרות לפעולה אם הוא רוצה למלא את תפקידו באחריות, ולמעשה כבר עכשיו המדיניות שלו מתחילה לתת את אותותיה על סקטורים שונים

AccuWeather / צילום: SHUTTERSTOCK

לשמור ליום גשום: 7 אפליקציות מזג האוויר השימושיות ביותר

לקראת ימי הגשם הקרבים, הכירו את אפליקציות מזג האוויר שיספקו לכם את המידע הטוב ביותר: זו שכבר מותקנת לכם על הטלפון בלי שידעתם, זו שמספקת מידע מפורט קדימה, זו שמעדכנת כיצד מזג האוויר ישפיע על פעילות הספורט שלכם והאפליקציות שיספקו לכם המון מידע מועיל בחו"ל

סטיבן מנושין, שר האוצר האמריאי / צילום: ג'ייסון לי, רויטרס

מנוצ'ין וכחלון יודיעו היום על כוח משימה משותף למניעת כפל מס

מזכיר האוצר האמריקאי, שהגיע לישראל בסוף השבוע, פותח היום ביקור רשמי שיכלול ביקורים בחברות הייטק ישראליות מובילות ● כוח המשימה המשותף יטפל בסקירת האמנה למניעת כפל מס בין ארה"ב לישראל ומיפוי הסעיפים באמנה שיש צורך לעדכן

הכפר הבדואי חאן אל-אחמר / צילום: רויטרס

נתניהו: הכפר הבדואי חאן אל אחמר יפונה, הדחייה היא למועד קצוב

(עדכונים): על אף שבג"ץ אישר למדינה להתקדם עם פינוי הכפר הבדואי, במשרד ראש הממשלה הוחלט לעכב את ביצועו ● הבוקר התפרסם בגלי צה"ל כי תושבי חאן אל אחמר הסכימו לפינוי מרצון, וזו הסיבה לכך שנתניהו הורה לעצור את הפינוי ולהמתין ● נתניהו: "חאן אל אחמר יפונה, זאת החלטה של בית משפט, זאת המדיניות שלנו והיא גם תתבצע. אין לי כוונה לדחות את זה עד להודעה חדשה, בניגוד לפרסומים"

גיא מונסונגו / צילום: שלומי יוסף

גיא מונסונגו מבקש לחזור בו מהודאתו ולבטל את הסדר הטיעון שאושר בעניינו

ביוני השנה הורשע מונסונגו בהונאת משקיעי נדל"ן בהיקף של כ-10 מיליון שקל, לאחר שהודה במסגרת הסדר טיעון בביצוע מספר רב של עבירות מרמה ● מונסונגו, שהחליף את עורך הדין המייצג אותו, טוען: לא הודיתי מרצוני החופשי, ברשותי ראיות שישנו את התמונה ● מעלליו של מונסונגו נחשפו כבר בדצמבר 2015 בתחקיר שערך "גלובס נדל"ן"

בערה/ צילום: באדיבות סרטי יונייטד קינג

"בערה" על פי ספרו של הרוקי מורקמי הוא סרט קוריאני מרתק

"בערה" המבוסס על סיפור קצר של הרוקי מוריקמי, הוא סרט מורכב למי שמוכנים לשחרר מהקונבנציות ● ביקורת קולנוע

מירי רגב / צלם: אמיל סלמן

מירי רגב מגינה על משפחת נתניהו: "אופירה אסייג פשוט אישה רעה"

אופירה אסייג ריאיינה את אורנה פרץ, אותה רה"מ נתניהו כינה "משעממת" במהלך נאומו, ובתגובה יאיר נתניהו תקף אותה באופן אישי בפוסט פייסבוק בוטה ● שרת התרבות מירי רגב מיהרה להתייצב באופן קולני לצד משפחת נתניהו ● אסייג לא נשארה חייבת: "הנה מירי חזרה ללקק"

העיתונאי הנעדר ג'מאל חאשוקג'י / צילום: רויטרס

תומכי טראמפ: חאשוגי הוא אויב ישראל, היה ידיד של בין לאדן

על רקע מאמצי טראמפ לשמר את היחסים עם סעודיה לנוכח ביקורת מתעצמת בארה"ב ובאירופה על רציחת העיתונאי בקונסוליה הסעודית באיסטנבול, מנהלים גורמים בימין האמריקאי קמפיין שמציג את חאשוגי כאנטישמי ואיסלמיסט רדיקלי ● "צייץ ב-2015 שהכותל המערבי נבנה ע"י מוסלמים"

בנימין נתניהו וסטיבן מנוצ'ין / צילום: קובי גדעון / לע"מ

נתניהו למנוצ'ין: הלחץ על איראן יבלום את תוכנית הגרעין

נתניהו הודה למנוצ'ין הבוקר על ביקורו השני בישראל ועל הברית החזקה בינה לבין ארה"ב ● לדברי נתניהו הסכם הגרעין למעשה איפשר לאיראן לפעול בשני מסלולי תוקפנות במקביל: "חתירתה של איראן לארסנל גרעיני וחתירתה לארסנל קונבנציונלי ותוכניות ההשתלטות שלה על המזרח התיכון" ●  מנוצ׳ין ציין שהמטרה העיקרית שלו בביקור בארץ היא להתכונן עם ישראל לקראת השלב הבא של השבת הסנקציות נגד איראן

אפי נווה/ צילום: שלומי יוסף

האם מוסדות הלשכה נכשלים במבחן בוזגלו? איך טיפלה לשכת עוה"ד במקרים זניחים מזה של אפי נוה

בדיקה מיוחדת שערך "גלובס" חושפת: עורכי דין הועמדו לדין משמעתי על פגיעה בכבוד המקצוע בשל מעשים חמורים הרבה פחות בהשוואה למעשה שבו הודה ראש הלשכה ● נוה עדיין ממתין בימים אלה להכרעת המשטרה והפרקליטות בשאלה אם יועמד לדין פלילי בגין העברת בת זוגו בביקורת הגבולות ללא החתמת דרכונה - ובינתיים הזירה המשמעתית של לשכת עוה"ד לא משמיעה קול

מפגין נגד ברקזיט בצעדה היום בלונדון / צילום: רויטרס

מאות אלפי מפגינים בלונדון: "משאל עם נוסף לביטול הברקזיט"

מארגני ההפגנה טוענים כי 700 אלף איש הפגינו ● בעוד חמישה חודשים צפויה בריטניה לעזוב את האיחוד האירופי, אך תרזה מיי עדיין לא הצליחה להגיע להסכם חדש עם האיחוד

הקמפיין ברמלה/ צילום: באדיבות חדשות ערוץ 10

גזענות והסתה לרוב: כך הפכה הפוליטיקה המקומית לחצר האחורית של הדמוקרטיה הישראלית

קמפיין "מחר זו יכולה להיות הבת שלך" של מתמודד הבית היהודי ברמלה הסעיר את היצרים, אבל הוא עוד פיסה בפאזל המתרחב ● בתל אביב נמשכים הקמפיינים של מתמודדים לניקוי הרחובות ממסתננים, באשדוד הועלה קמפיין הפחדה מפני הדתיים, ומודעות שבהן מופיעות נשים מושחתות דרך קבע ● ובינתיים, דוח של השופטת בדימוס בייניש שהמליץ על הגברת ענישה לאחראים לקמפיינים - נקבר