גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

מנכ"ל אספן: "מי שהולך ומתפזר, מתפזר גם בחשיבה"

חברת אספן זנחה את החלומות על אנרגיה מתחדשת, והיא מתמקדת בנדל"ן מניב, בדגש על הולנד ■ "היום בשוק הנדל"ן המשקיעים מחפשים פוקוס"

בזמן שכולם מדברים על אנרגיות מתחדשות ועל ההזדמנות הגדולה באנרגיה הסולארית, החליטה בשנה האחרונה חברת אספן כי הגיעה העת לממש את מאות מתקני הסולאר שבבעלותה. במקביל, בזמן שמרבית הישראלים המחפשים מציאות נדל"ן בחו"ל חושבים על ארה"ב, גרמניה או מזרח אירופה, באספן מאמינים בהולנד הקטנה (יחסית כמובן).

לקראת סוף 2017 מכרה אספן לקרן התשתיות נוי 307 מערכות סולאריות שהחברה אספה במהלך השנים. בשלב ראשון מכרה החברה 49% תמורת 55 מיליון שקל, עם אופציה למכירת היתרה (51%) לקרן בתמורה דומה. כמעט במקביל הודיעה אספן כי חתמה, ביחד עם מנורה מבטחים ומיטב דש (בעלות עניין בחברה, עם אחזקה של 10% ו-14.5%, בהתאמה), על הסכם לרכישת שמונה נכסים מניבים בערים מרכזיות בהולנד, תמורת 472 מיליון שקל (כ-113 מיליון אירו). מדובר בשטחי משרדים, מסחר ואחסון להשכרה בהיקף של 63 אלף מ"ר, עם דמי שכירות שנתיים המסתכמים בכ-38 מיליון שקל. בשבוע האחרון הודיעו השלוש כי חתמו על הסכם לרכישת נכס נוסף בהולנד, תמורת 96 מיליון שקל (23 מיליון אירו).

גיא פרג, יו"ר אספן, וגיא אליאס, מנכ"ל החברה, מסבירים את הרציונל של החברה, שגם מנסה לבדל את עצמה וגם לבסס יתרון יחסי בעולם הנדל"ן עתיר שחקנים בגודל שלה.

פרג: "כשנכנסנו לתחום הסולארי בשנת 2011 האמנו כמו כולם שזה הייפ מטורף, שגם מאוד סינרגטי לנדל"ן המניב שלנו. הקמנו מתקנים על נכסים שלנו וזה ייצר תשואות פנטסטיות. קנינו פעילויות של יזמים אחרים, הקמנו מתקנים על גגות, אבל אז הרגולטור הרג את הפעילות כמו שהוא הרים אותה. נגמרו המכסות ולאט לאט התעשייה דעכה. נשארנו עם פעילות שמניבה תזרים לא רע, שממונפת גבוה, עם אורך חיים מוגבל, שגם אי אפשר יותר להתפתח בה ושגם המוסדיים לא מסתערים עליה. מה גם שזה עסק עתיר תפעול ותחזוקה, והפעילות כמעט לא תרמה לרווח חשבונאי, בגלל פחת על המתקנים".

- ועדיין מדינת ישראל עתירת השמש עוד לא מגרדת הפוטנציאל.

"זה נכון, אבל כדי שאפשר יהיה לפתח את הפעילות צריך סביבה תומכת ורגולציה תומכת בסוגיות כמו קרקעות, מכסות ותעריפים. כל זה לא היה, אז עכשיו מנסים להחיות מחדש את התעשייה. בכל מקרה, אי אפשר יהיה לשחזר את התשואות שעשו בעבר. אנחנו המשכנו הלאה והחלטנו שזה זמן טוב לממש".

- איבדתם זוהר, הסקס־אפיל שנותנת פעילות באנרגיה מתחדשת.

אליאס: "כבר לא. בשוק הנדל"ן המשקיעים היום מחפשים פוקוס. החברה עברה להשקיע את מירב זמנה שוב בנדל"ן ולא בתפעול מערכות. מי שהולך ומתפזר, מתפזר גם בחשיבה, ביכולת לנהל".

מימשו עשרות נכסים קטנים

מיקוד הפך כאמור לשם המשחק, אולם החברה הוותיקה - שתחגוג השנה 40 - מצאה את עצמה מנהלת עשרות נכסים קטנים ומרוחקים בישראל.

אליאס: "משנת 2010 ועד 2016 החברה מימשה בישראל נכסים תמורת 460 מיליון שקל. המון מבנים תעשייתיים וקרקעות שפחות התאימו לנו. עשרות נכסים קטנים, שגם אתה לא תדע איפה הם על המפה".

- ומי הסכים לקנות אותם?

אליאס: "בעיקר משתמשי קצה או שחקני פריפריה. יש יזמים ומשקיעים שיודעים שיש יתרונות בפריפריה, שם אנשים לא נוטים להחליף מיקום מאחר שאין שונות גבוהה בדמי השכירות שממילא אינם גבוהים. התכנסו לרמות שטוב לנו איתן".

פרג: "במסגרת החשיבה מחדש מכרנו גם נכסים שקנינו במה שנקרא 'התקופה החדשה שלנו'. קנינו למשל את בית הגפן מתחת לגנים הבאהיים בחיפה בשנת 2010 מבעל הנכס, שהפעיל אותו כבית חולים סיעודי, תמורת 27 מיליון שקל. הבעלים הפך לשוכר שחתם איתנו על חוזה ל-25 שנה וקנינו אותו ב-10% תשואה. החזקנו את הבניין חמש שנים, הוא נתן לנו אחלה תזרים, ואז קיבלנו הצעה למכור אותו ב-7% תשואה. אנחנו לא מתאהבים באף נכס, בטח אם הוא לא במוקד שלנו".

בשנה שעברה פתחה אספן את המלון בכפר הים, "שעמד שם במשך 19 שנה כאבן שאין לה הופכין, ומאז שנפתח באפריל להפתענו התפוסות יפות מאוד, ודאי בסופ"ש ובחגים". כשהפעילות במלון תתייצב, נאמנים למיקוד במשרדים ובמסחר, סביר להניח שגם המלון יעמוד למכירה.

בנוסף, אספן מחזיקה בקרקע היסטורית בצפון חדרה, לשם מתנקזים חלומות הייזום וההשבחה של החברה. אליאש: "מדובר בקרקע של 35 דונם עם 64 אלף מ"ר זכויות בנייה, שרשומה מאוד נמוך בספרים שלנו, 34 מיליון שקל. קרקע בקו ראשון לים (קרוב לתחנת הכוח), בייעוד מסחר, מלונאות ונופש, ולאחרונה בעקבות התיקון לחוק גם מותר להוסיף 20% מגורים ליחידות המלונאות. התחלנו לעבוד על תכנון הקרקע, ונשביח אותה בשנים הקרובות".

ומה עם רכישות חדשות בישראל?

פרג: "אנשים בארץ לא אוהבים למכור נדל"ן. אפשר לראות את זה בהיקף הנמוך של העסקאות או ברמות המחירים הגבוהות כשסוף סוף יוצא משהו לשוק. אנחנו לא שחקנים של נכסים גדולים, אבל בהחלט מגיעות אלינו פה ושם הצעות. 30-70 מיליון שקל אלה סדרי הגודל שלנו פה בישראל, אבל כאמור אין פה הרבה סחורה, אז אנחנו מתמקדים בהשבחת הנכסים בארץ, בכפר סבא, בפתח תקווה, בראש העין ועוד".

ואם ישראל קטנה מדי, יש את העולם הגדול.

- למה דווקא הולנד?

אליאס: "אנחנו מאוד ממוקדים ויש לנו נכסים בגרמניה, בהולנד ובשווייץ, רובם ככולם מבני משרדים. אבל אנחנו כבר מבינים שאין לנו הצדקה להחזיק עוד נכסים בשווייץ, בגלל התשואות הנמוכות, וגם בגרמניה קשה למצוא עסקאות. הזרימה של משקיעים לשם היא אדירה, כולם רוצים להשקיע בגרמניה וקשה לשים יד על עסקאות טובות. מציעים לנו שם נכסים במרכזי ערים בתשואה של 3%-4%.

"בהולנד קנינו עכשיו לפי 8% תשואה על השכירות, עם מימון של 1.85% מבנק גרמני. צריך להבין ששוק המשרדים בהולנד נקלע למשבר לפני פחות מעשור, והמדינה הבינה שהיא בנתה שטחי משרדים גדולים, פארקים של משרדים בפאתי הערים. מאז היא הפכה המון משרדים למגורים ולא אישרה בניית משרדים חדשה, וזה יביא בהכרח לעליית מחירים. זה עוד לא קורה, אבל זה יקרה".

- ואיזה יתרון מביאה חברה קטנה מישראל להולנד?

פרג: "כל הזמן שואלים את השאלה הזו, אבל היא רלוונטית לכל משקיע שמשקיע מחוץ למדינה שלו. יש לנו מטה בהולנד, כולל אנשים שלנו ומשרדים שלנו. אנחנו נמצאים שם מ-2010 ומכירים היטב את השוק ויש לנו קשרים מצוינים. אנחנו מרגישים שם מאוד בנוח ועסקאות מגיעות אלינו ראשונות. זה כמובן גם עוזר שאתה יודע להביא איתך את האופי והחוצפה הישראליים".

"משרד זה כבר לא מספיק"

אספן מתמקדת לדבריה בנכסים "מרובי שוכרים", בניסיון להתמודד עם אי הוודאות בשוק המשרדים ועם המגמה הגוברת והולכת של הקמת מתחמי משרדים משותפים כדוגמת WeWork וכיו"ב.

אליאס: "עולם המשרדים עובר שינוי. השוכרים רוצים חוויה, כמו שקורה גם בעולם המסחרי. העובד יושב במשרד במשך מרבית היום והוא רוצה עוד דברים. אנחנו דואגים לייצר עבור הדיירים את החוויה הזו בבניינים שלנו ואפשר לעשות זאת רק בפרויקט עם הרבה שוכרים. בתוך כל בניין יהיה בית קפה, קפיטריה, מספרה, ציפורניים, חדר כושר אישי. WeWork בא לשדר עבור הקהל הצעיר של דור המילניאס, אנחנו נעשה את זה לדיירים שלנו. נגרום להם להרגיש טוב איפה שהם יושבים".

החברה החלה להעסיק "מנהלת חדשנות", שאמורה לייצר "חוויות" בנכס ו"לקיים קשר רציף על הדיירים". לדברי פרג, "אם במשרדים של פעם סיפקו מעטפת והמשכיר הגיע רק כדי לגבות דמי שכירות, הימים האלה עברו. נפתח אפליקציה שתאפשר לדיירים לתקשר בניהם, נעשה אירועים, ובשורה התחתונה נגביר את הנאמנות וההנאה שלהם מהבניין, מה שיתן לו ערך גבוה יותר".

עוד כתבות

מנכ''ל NICE, ברק עילם / צילום: CRC Media

מלך השכר של ת"א: המנכ"ל שהרוויח כ-90 מיליון שקל ב-2023

עיקר התגמול של מנכ"ל נייס ברק עילם – הוני ● במשך שנותיו כמנכ"ל נייס צבר תגמולים בהיקף של כ-460 מיליון שקל לפי שער החליפין הנוכחי ● שכר של כ-17 מיליון שקל למנכ"ל אלביט אשתקד

קבוצת רוכבי אופניים עם טל ברודי. מימין: ריבה פרידמן בורוביק / צילום: דבורין תקשורת

מקבוצות אופניים ועד קבלת פנים בחזרה לבית: הארגון שמלווה מפונים במלחמה

מאז פרוץ המלחמה מלווה ארגון "הרוח הישראלית" אלפי משפחות של מפונים, ואף גייס תרומות בהיקף של 2.5 מיליון שקל ● מ"מ המנכ"לית, ריבה פרידמן בורוביק: "האתגר הגדול הוא שיקום הקהילות"

בנק ההשקעות ג'יי. פי מורגן / צילום: Reuters, Mike Segar

האסטרטג של הבנק הגדול בעולם: "אתם לא תדעו כשהירידות יגיעו"

בבנק ג'יי פי מורגן שוב מזהירים מפני ירידות בשווקים, למרות שהתחזיות שלהם לא פוגעות כבר שנתיים וחצי ● האם הפעם התחזיות שלהם יתממשו? ומה הם ממליצים למשקיעים?

דם אברמוב בקמפיין בנק הפועלים / צילום: צילום מסך

בלי אסקפיזם ועם לוחם בשיקום, הפרסומת של בנק הפועלים היא הזכורה ביותר

פרסומת הבנק, שבה מככב הלוחם הפצוע אדם אברמוב, היא גם המושקעת ביותר עם כ–1.6 מיליון שקל ● מדירוג הזכורות והאהובות של גלובס וגיאוקרטוגרפיה עולה כי השבוע התברגו שתי פרסומות חדשות: מנורה מבטחים וטאצ' ● הפרסומת של ביטוח 9 היא האהודה ביותר גם השבוע

איציק וייץ, מנכ''ל קבוצת קרסו מוטורס / צילום: אלעד גוטמן

המספרים חושפים: כך הפך מותג בנזין סיני אלמוני למכרה הזהב של קבוצת קרסו

הכתבה הזו היתה הנצפית ביותר השבוע בגלובס ועל כן אנחנו מפרסמים אותה מחדש כשירות לקוראינו ● מהדוח השנתי של יבואנית הרכב עולה כי המותג צ'רי, שמכירותיו זינקו ב-2023, הקפיץ את נתח השוק שלה וסייע לה להציג רווח מכובד בתקופה קשה ● אבל ל"אסטרטגיה הסינית" הזו, שמשנה בצורה משמעותית את הפוקוס העסקי של הקבוצה, יש מחיר - ובראשו דריסת מותגים ותיקים

מבצע לתשלום חלקי על דירה על הנייר / צילום: דרור מרמור

מספר הדירות שנרכשות רק עולה, אז למה נתוני המשכנתאות נמוכים?

נתוני המשכנתאות החדשות שניטלו ממשיכים לדשדש כבר כמה חודשים, למרות העלייה ברכישת דירות ● האם מבצעי הקבלנים המאפשרים לשלם רק 10% בתשלום הראשון ואת היתר במסירה, יתבטאו במשכנתאות בעוד שנתיים־שלוש?

ניסאן X-TRAIL / צילום: יח''צ

המכונית של ניסן שמוכיחה: שוק הבנזין עדיין חי ובועט

ניסאן X-TRAIL, הטורבו-בנזין החדשה של ניסאן, מוכיחה שגרסאות הבנזין לא אמרו את המילה האחרונה: היא זריזה, נוחה ומרווחת

מה חדש בדוחות / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, חומרים: shutterstock

כלל: רווח של 305 מיליון שקל ב-2023, השפעת רכישת מקס עוד קטנה

מדור חדש של גלובס יביא את הסיפורים של עונת הדוחות בבורסת ת"א שאולי פספסתם ● והפעם: אימקו מסכמת את 2023 עם רווח כ-6.2 מיליון שקל לאחר שרשמה הפסד בתקופה המקבילה, כלל הציגה דוח רבעוני חזק, אך טרם רשמה רווח משמעותי מרכישת חברת כרטיסי האשראי מקס והרווח הנקי של מור השקעות זינק בכ-60% ● מדור חדש

הורים לילדים שגילם עד שלוש יקבלו החל מתלוש השכר הקרוב תוספת של נקודות זיכוי / אילוסטרציה: Shutterstock

הטבת המס הגדולה שהבטיחה הממשלה נכנסה לתוקף. מה יקרה לנטו שלכם?

הורים לילדים שגילם עד שלוש יקבלו החל מתלוש השכר הקרוב תוספת של נקודות זיכוי, אשר תגדיל להם את ההכנסה הפנויה ● ואולם, מומחים טוענים כי הטבת המס לא תשפיע על מי שבאמת זקוק לה

מישל וונטסוס, לשעבר מנכ''ל ביוג'ן / צילום: Quris

"ביוג'ן הייתה פסגת הקריירה שלי עד כה": המנכ"ל לשעבר מדבר על התוכניות לעתיד

מישל וונטסוס היה מנכ"ל ביוג'ן בתקופה שבה הייתה במוקד תשומת הלב בעקבות התרופה החדשנית שלה לאלצהיימר, אבל בסוף שילם בכיסאו על הכישלון שלה בשוק ● בראיון ל"גלובס", הוא מגיב על הביקורת שהושמעה נגדו, מספר אילו חברות מעניינות אותו עכשיו ומדבר על ההשקעה שלו בקיוריס הישראלית ● על המיזם החדש שהוא מקים בסינגפור, הוא עדיין לא מוכן לפרט

צילום: ap, AP23024601572019_e5rllq

וול סטריט סגרה את הרבעון הראשון הטוב ביותר מאז 2019; מדד S&P 500 שבר שיא חדש

שיא חדש גם לדאו ג'ונס ● סיכום הרבעון הראשון באירופה: השווקים עלו בכ-7% ● בלומברג: "שוק הקקאו קורס", וולס פארגו: "עליית המחיר תגולגל אל הצרכנים" ● מייסד בורסת הקריפטו FTX נידון ל-25 שנות מאסר ● הצמיחה בארה"ב עמדה על 3.4%, יותר מהצפוי ● ג'יי.פי מורגן: "אתם לא תדעו כשהירידות יגיעו" ● מחר "יום שישי הטוב" אין מסחר בוול סטריט ובמדינות רבות אחרות

ינקי קוינט, מנכ''ל רמי ומ''מ מנהל רשות החברות / צילום: יוסי זמיר

מתחנות כוח ועד מוסכי רכבת: בענף התשתיות טוענים שרמ"י תוקעת מיזמים

בפנייה דחופה מבקשים במינהל התכנון מרשות מקרקעי ישראל לשחרר היתרים למיזמי תשתית לאומיים ● ברקע זה, גורמים בענף טוענים כי פרויקטים גדולים, בהם תחנות כוח ומוסכים של הרכבת הקלה, תקועים בגלל התנהלות הרשות ● רמ"י: "חלק מהפרויקטים יצאו לדרך"

ייצור השבבים / צילום: Shutterstock, Golubovy

חברות השבבים הישראליות שמשלמות על הקשחת הכללים

ביטול רכישת חברת שבבים ישראלים על ידי הענקית האמריקאית קוואלקום מתווספת לנסיגת אינטל מרכישת טאואר אשתקד ● לפי מומחים, מדובר במגמה מתעצמת של הקשחת העמדות מצד רגולטורים בעולם ● "חברות צריכות להתחיל לחשוב מראש על אלטרנטיבות", הם אומרים

הפגנת חרדים נגד גיוס בני ישיבות,ירושלים / צילום: Reuters, Ammar Awad

מהתקציבים שייעצרו ועד לדיוני החירום באוצר: כל מה שכדאי לדעת על הצו הדרמטי בנוגע לחוק הגיוס

בהתאם לצו הביניים שהוציא בג"ץ, תקצוב הישיבות שתלמידיהן לא מתגייסים ייעצר כבר בשבוע הבא ● בשלב זה, התמיכה בכ-44 אלף תלמידי ישיבות צפויה להיעצר ● באגף החשב הכללי במשרד האוצר, שאמונים על ביצוע התשלומים מתקציב המדינה, מתכוונים ליישם את הצו במועד ● איך זה יעבוד? גלובס עושה סדר

דוד פתאל / צילום: איל יצהר

לאחר שלוש שנים של הפסד, אירופה עזרה לדוד פתאל לחזור להרוויח

עם סיומה של השנה הסתכמו הכנסותיה של פתאל ב-6.93 מיליארד שקל, עלייה חדה של 26.6% ביחס לשנה שקדמה לה ● בשורה התחתונה רשמה פתאל רווח נקי של 45.2 מיליון שקל ● הסיבות לעלייה: שיפור בשיעורי התפוסה במלונות הרשת, עלייה במחיר של חדר ממוצע למתארחים ושיפור בשערי החליפין

הסכם אינו נדרש כתנאי עבור זוגות במערכות יחסים כאלה ואחרות / צילום: Shutterstock, Viacheslav Lopatin

זוג הקפיא עוברים ואז נפרד. האם האישה תוכל להשתמש בהם?

כשלושה עשורים לאחר פרשת נחמני, בתי המשפט עדיין נאלצים לדון בתביעות בלתי אפשריות לגבי גורלם של עוברים מוקפאים ● מן הראוי היה לחייב כל זוג שפונה לבצע הפריה חוץ-גופית, לחתום על הסכם שמתייחס לאפשרות הריאלית של פרידה במהלך הזמן שחולף בין יצירת העוברים המוקפאים לבין השימוש בהם

ראסל אלוונגר, מנכ''ל טאואר סמיקונדקטור / צילום: ענבל מרמרי

ראסל אלוואנגר: "אני חייב הרבה לישראל. היא אפשרה לטאואר להפוך למה שהיא"

טאואר הייתה האקזיט המדובר של 2022, אולם הצעת הרכישה החלומית של אינטל נפלה ● המנכ"ל ראסל אלוואנגר ניצל אותה כדי להכניס רגל בדלת למפעל של אינטל בניו מקסיקו: "זו לא הייתה סטירת לחי גדולה. יש לנו עכשיו קיבולת ייצור" ● את דעותיו על המצב בישראל הוא שומר לעצמו: "להעיר על הנושא זה כמו להתארח אצל מישהו לארוחת ערב ולהגיד לו שהבית מבולגן"

אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילומים: AP, דוברות הכנסת, שאטרסטוק

הדרך לאספקת הפגזים האמריקאיים לישראל עוברת בטורקיה

היחסים בין נשיא טורקיה, רג'פ ארדואן ונשיא ארה"ב, ג'ו ביידן, מתהדקים למרות היחסים המעורערים שהיו בין השניים לאורך השנים ● מדיווח בלומברג, מתברר כי ארה"ב מנהלת מו"מ עם טורקיה לצורך רכישת פגזים וחומרי נפץ, שיאפשרו לה להאיץ את קצב הייצור שלה ולשלוח את חלקם לישראל

קרן כהן חזון, מנכ''לית ובעלת השליטה בתורפז / צילום: ששון משה

תורפז רוכשת יצרני חומרי טעם בלגית-גרמנית תמורת 48 מיליון דולר

תורפז צפויה לרכוש את קבוצת קלאריס & ווילך באמצעות חברת הבת שלה - פיט ● החברה מייצרת חומרי הגלם היחודיים לתחום הבשר והאפייה ומחזור המכירות שלה הסתכם ב-35.1 מיליון דולר ב-2023

גזירת סרט בפתיחת משרדי ASI, חברת הבת בהודו יחד עם שגריר ישראל בהודו, נאור גילאון / צילום: תעשייה אווירית

מתחת לרדאר: התעשייה האווירית הקימה חברה בת בהודו

התעשייה האווירית השיקה השבוע את חברת הבת ההודית שלה בניו דלהי ● החברה הוקמה במסגרת שיתוף הפעולה בין התעשייה האווירית לבין DRDO, גוף המחקר והפיתוח בנושאי הגנה של ממשלת הודו