גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

משבר הנדל"ן הבא בארה"ב: מחסור היסטורי בבתים חדשים

למרות מצב שוק התעסוקה הטוב, עליות השכר והשיאים בשוק המניות האמריקאי, נבנים היום בארה"ב פחות בתים לעומת כמעט כל תקופה אחרת בתולדותיה, והבנייה אינה עונה על העלייה בביקוש ■ התוצאה היא עליית מחירים בקצב שאינו בר-קיימא

בית חדש בהקמה / צילום: רויטרס, Rick Wilking
בית חדש בהקמה / צילום: רויטרס, Rick Wilking

אמריקה ניצבת בפני משבר חדש בשוק הדיור. עשור אחרי בום של בנייה, בתים מעטים מדי נבנים ביחס לגודל האוכלוסייה בהשוואה לכמעט כל תקופה אחרת בתולדות ארה"ב.

בניית בתים (ודירות) חדשים עשור אחרי משבר הדיור הקודם נשארה קרובה לרמת השפל של 60 שנות איסוף נתונים, לפי שלוחת הפדרל ריזרב בקנזס סיטי.

מה שמפליא הוא שעל פי רוב המדדים האחרים, כלכלת ארה"ב משגשגת. התעסוקה מלאה, השכר בעלייה, ושוק המניות קרוב לרמת שיא. בני דור המילניום, הדור הגדול ביותר מאז דור ה"בייבי בום" (ילידי 1946-1964), הם בגיל של רכישת קורת גג.

לא עומדים בקצב

בוב סנודן, קבלן בנייה למגורים בגרנד רפידס, מישיגן, חושב שהוא מבין מה קורה. הוא אומר שהוא מקבל מדי יום שיחות ממשפחות בעיר המשגשגת הזו במזרח מישיגן שמבקשות ממנו לבנות עבורן בית חדש. הוא חייב לדחות את רוב הפניות הללו.

הביקוש לדיור חזק יותר מכפי שהוא ראה אי פעם, הוא אומר, אך עלויות הקרקע והבנייה הוכפלו בערך בהשוואה לסוף גל הבנייה הקודם לפני עשר שנים.

לכן, הוא העביר את המיקוד שלו מבתים במחירים נמוכים עד בינוניים לנכסים יוקרתיים, שבהם שולי הרווח גבוהים יותר. התפוקה שלו ירדה מ-25 בתים בשנה במחצית העשור הקודם לכ-12 בתים כעת.

בגרנד רפידס כמעט לא נבנים נכסים למשפחת חדשת וצעירות, הוא אומר. "אילו הייתי זוג צעיר היום, שלא מרוויח מי-יודע-מה שכר, לא היו לי הרבה אופציות", לדבריו. האופציה המקובלת ביותר היא להיכנס לדירה שכורה ב-1,000 דולר בחודש - סכום גבוה באזור זה של מישיגן.

שילוב של רגולציה הדוקה יותר בשוק הדיור, מחסור בכוח עבודה בבנייה ומחסור בקרקעות באזורים מבוקשים מניע את המשבר, לפי מומחים במגזר הזה.

אפילו במיתון העמוק של מחצית שנות ה-70 ובהאטה הכלכלית בתחילת שנות ה-2000, הקבלנים בנו משמעותית יותר יחידות דיור יחסית למספר משקי הבית בהשוואה להיום, בשנה התשיעית להתרחבות הכלכלית. רק בשפל של ההאטות ב-1981 וב-1991, רמות הבנייה היו דומת לרמות הנוכחיות, לפי ג'ורדן רפפורט, כלכלן בפד בקנזס סיטי. הוא אומר שהתקופה היחידה שבה קבלנים בנו פחות יחידות דיור הייתה מלחמת העולם השנייה.

הבנייה נעצרה לפני עשור

הבנייה נעצרה כמעט כליל אחרי קריסת שוק הנדל"ן לפני עשור, כאשר מיליוני בתים ברחבי ארה"ב עוקלו על ידי מוסדות ההלוואה ונמכרו מחדש, כשרבים מהם הוסבו ליחידות להשכרה.

כעת, הבנייה איננה עונה על העלייה בביקוש, לא רק בערים מבוקשות כמו סן פרנסיסקו וניו-יורק, אלא גם באזורים עירוניים אחרים.

ההתאחדות הארצית של קבלני הבנייה למגורים מעריכה שהבנאים יתחילו לבנות פחות מ-900,000 דירות ובתים חדשים בכל ארה"ב ב-2018, לעומת ביקוש לכ-1.3 מיליון יחידות כדי לעמוד בקצב גידול האוכלוסייה. המלאי הכולל של בתים חדשים קיימים למכירה נגע ברמת השפל שלו ברבעון הרביעי של 2017, 1.48 מיליון יחידות דיור, לפי התאחדות מתווכי הנדל"ן.

התגובה היא עליית מחירים בקצב שאינו בר-קיימא, לפי כלכלנים. מדד מחירי הדיור הארצי של S&P CoreLogic Case-Shiller עלה ב-2017 ב-6.3% - קצב כפול מעליית השכר ומשולש ביחס לאינפלציה במחירים לצרכן.

המחסור בבתים למכירה מלבה גם מלחמות של הצעות מחירים ברחבי ארה"ב, שמקשות עוד יותר על משפחות צעירות.

אליסון בלק, בת 43, מנהלת משרד בחברה הקבלנית ניו אורבן הום בילדרז בגרנד רפידס, חיפשה נכס לקנייה זה שנה, והפסידה שש עסקאות בגלל הצעות מחיר יריבות שהיו גבוהות יותר, עד שהיא הצליחה לקנות דירה בפברואר.

בנקודה אחת היא שקלה לחזור להתגורר עם אמא שלה כדי לחסוך כסף. אחת הדירות שהיא בדקה קיבלה 16 הצעות קנייה ביומיים, והזוכה שילם יותר מהמחיר המבוקש, ובמזומן. על הדירה שבה היא זכתה ויתרו קודם לכן קונים אחרים. "השוק ממש לא שפוי", היא אומרת.

ירידה במספר העובדים בענף

הקבלנים מצביעים על כמה וכמה גורמים שתורמים לירידה בבנייה. הנטייה של הצעירים ללמוד במכללות הורידה את שיעורי הבוגרים של בתי ספר מקצועיים למקצועות הבנייה. לכך נוספה ירידה במספר עובדי הבנייה המהגרים.

בפרברים שרחוקים ממרכזי הערים, הקבלנים מתקשים לשווק דירות על אף שהמחירים באזורים קרובים יותר למרכז העיר גבוהים. כלכלנים אומרים שבאזורים עירוניים רבים, הפרברים פשוט הגיעו לשיא גודלם, והקונים פוחדים מנסיעות ארוכות לעבודה. בשנות ה-50, קנייה של בית בפרבר חדש, שהקרקעות בו היו זמינות וזולות, הייתה כרוכה בנסיעה של חצי שעה לעבודה. היום מדובר על נסיעה של שעות.

"יש נתק מוחלט בין המקומות שבהם אנשים רוצים להתגורר למקומות שבהם הכי קל לבנות", אומר אדוארד גלזר, פרופ' לכלכלה באוניברסיטת הרווארד שחוקר את המגבלות על היצע הדיור.

אחרי שנים של פעילות בנייה נמוכה במיוחד, היו בחודשים האחרונים סימני התאוששות. שיעור הבעלות על נכסי מגורים עלה בשנה שעבר לראשונה מאז 2004, בזכות קונים צעירים שקנו את הנכסים הראשונים שלהם. התחלת בנייה של בתים פרטיים עלתה ב-2.9% בשנה שהסתיימה בפברואר, לפי לשכת האוכלוסין הפדרלית.

אבל הבנייה נשארה נמוכה מהממוצעים ההיסטוריים, וכלכלנים אומרים שהיא לא צפויה לחזור אליהם לפני המיתון הבא. בניית יחידות דיור חדשות כעת נמוכה ב-22% מהממוצע ההיסטורי.

סיבה נוספת היא הרגולציה המהודקת על התחום. בשלהי בום הדיור שעבר, כאשר בתים לא מכורים החלו להצטבר, רשויות מקומיות החלו להדק את תקנות הבנייה כדי לרסן את היקפי הבנייה. הבתים הריקים והמגרשים שלא פותחו העיקו על מחירי הנכסים.

ערי חוף מבוקשות כמו סן פרנסיסקו, לוס אנג'לס, ניו-יורק ובוסטון סופגות ביקורת על תקני הבנייה המגבילים שלהן, שמקשים על יצירת מספיק דיור לטובת הגידול באוכלוסייה.

צפי התחלות בנייה

לבסוף, הקבלנים אומרים שהמשבר נובע גם מכך שפצעי קריסת שוק הדיור הקודמת, שבה קרסו גם מאות בנאים קטנים, עדיין לא הגלידו. החברות בהתאחדות הקבלנים הארצית ירדה משיא של 240,000 ב-2007 ל-140,000 ב-2012, ללא שינוי מהותי עד היום.

בית חדש בהקמה / צילום: רויטרס, Rick Wilking

עוד כתבות

אייל בן סימון, מנכ''ל הפניקס / צילום: יחצ ענבל מרמרי

ביום האחרון לפני הפקיעה: מנכ"ל הפניקס אייל בן סימון מכר מניות

מנכ"ל הפניקס וסמנכ"ל הכספים שלו מימשו יחד 170 אלף אופציות במחיר של 37.48 שקל למניה ● המימוש בוצע יום לאחר שהחברה דיווחה על תוצאותיה הכספיות לשנת 2023, רווח של 1.1 מיליארד שקל המשקף תשואה להון של 10.5%

בנימין נתניהו ואריה דרעי / צילום: עמוס בן גרשום, לע''מ

דרעי: "בג"ץ מתעמר בלומדי התורה, אות קין", גנץ: "בג"ץ פסק את המובן מאליו" | התגובות הפוליטיות על צו הביניים

הפוליטיקאים הגיבו על החלטת בג"ץ שקיבל את עמדת היועמ"שית ● גולדקנופף: "אות קלון וביזיון, ניאבק בכל דרך על זכותו של כל יהודי ללמוד תורה ולא נתפשר" ● דרעי: "מבין את הלוחמים שלא רוצים לשרת עכשיו בצבא" ● גנץ: "הגיעה העת שהממשלה תעשה את המובן מאליו"

מירי רגב, ליכוד / צילום: אלכס קולומויסקי-ידיעות אחרונות

ועדות חקירה ממלכתיות תמיד הטילו אחריות אישית על ראש הממשלה?

עד כמה חריפה הביקורת שנמתחה על נתניהו בדוח מירון בהשוואה היסטורית? בדקנו ● המשרוקית של גלובס

ביתן אינטל בגרמניה / צילום: Shutterstock

אינטל תכננה להשקיע 86 מיליארד דולר באירופה. סטארט־אפ קטן מקשה עליה

קרב פטנטים שחברת שבבים קטנה מנהלת נגד אינטל בגרמניה עשוי לחבל בתוכניות של הענקית באירופה כולה ● ניצחון משמעותי לתביעה נרשם החודש, עם הוצאת צו מניעה זמני נגד מכירת כמה מעבדים של אינטל ● השאלה הגדולה: האם ייפתחו משפטים דומים ביבשת?

מנכ''ל האוצר שלומי הייזלר בוועידת מרכז הנדל''ן באילת / צילום: נאו מדיה

מנכ"ל האוצר נגד מנהל רשות המסים: "מס דירה שלישית ירחיק משקיעים משוק הנדל"ן"

לפי מנכ"ל האוצר, שלומי הייזלר, החזרת "מס דירה שלישית" כבר בתקציב הקרוב לא נמצאת על הפרק ● על הביקורת שהעביר ינקי קוינט בכנס התשתיות של גלובס בשבוע שעבר, הוא עונה: "אמירות חמורות ואין בהן דבר וחצי דבר. באוצר יש אנשים מופלאים" ● וזו התוכנית שלו למלא את קופת המדינה, נוכח הגירעון המחמיר

אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילומים: AP (Mosa'ab Elshamy), אתר החברה, שאטרסטוק

באפריקה הצעירים מנצחים, וביפן מייצרים חיתולים רק בשביל קשישים

בסנגל בוחרים נשיא חדש וצעיר, ובאירופה רוצים להפקיע את הריבית הרוסית ● בינתיים, סין נזכרת שהיא אינה רוצה בחורבן המערב, וארה"ב מנסה למנוע את מושחתי העולם מלהלבין בנדל"ן ● חמישה אירועים מהשבוע שהיה בעולם 

דם אברמוב בקמפיין בנק הפועלים / צילום: צילום מסך

בלי אסקפיזם ועם לוחם בשיקום, הפרסומת של בנק הפועלים היא הזכורה ביותר

פרסומת הבנק, שבה מככב הלוחם הפצוע אדם אברמוב, היא גם המושקעת ביותר עם כ–1.6 מיליון שקל ● מדירוג הזכורות והאהובות של גלובס וגיאוקרטוגרפיה עולה כי השבוע התברגו שתי פרסומות חדשות: מנורה מבטחים וטאצ' ● הפרסומת של ביטוח 9 היא האהודה ביותר גם השבוע

הראלי בוול סטריט יימשך? זה מה שמלמדת ההיסטוריה

מדד המניות המוביל S&P 500 עשוי לסיים את הרבעון הראשון עם עלייה של 10% ● האם ניתן להסיק מכך שהמשך השנה יתאפיין בראלי? לפי מחקרים של כמה גופי השקעות, החדשות הרעות נוטות להגיע במחצית השנה השנייה

אסדת קידוח ''לוויתן'' / צילום: אלבטרוס

במשרד האנרגיה בוחנים: הקמת מתקן להנזלת גז בהשקעה של 7 מיליארד דולר

חלק משמעותי מיצוא הגז של ישראל תלוי היום במצרים, ומתקן הנזלה יאפשר יצוא לרחבי העולם כדי לבזר את הסיכונים ● מי יממן את עלויות ההקמה האדירות?

עינת גנון / צילום: בר שניר

פרויקט הענק מתעכב: עוד פרישה מהמרוץ לניהול רשות המטרו

עינת גנון, סמנכ"לית הרשות להתחדשות עירונית, הודיעה על פרישה מהמרוץ לניהול רשות המטרו, לאחר שלאחרונה גם צחי דוד, סגן הממונה על התקציבים באוצר לשעבר, הסיר את מועמדותו לתפקיד ● כעת נותר מועמד אחד לבחירה, והמכרז עומד בפני ביטול

אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילומים: AP, דוברות הכנסת, שאטרסטוק

הדרך לאספקת הפגזים האמריקאיים לישראל עוברת בטורקיה

היחסים בין נשיא טורקיה, רג'פ ארדואן ונשיא ארה"ב, ג'ו ביידן, מתהדקים למרות היחסים המעורערים שהיו בין השניים לאורך השנים ● מדיווח בלומברג, מתברר כי ארה"ב מנהלת מו"מ עם טורקיה לצורך רכישת פגזים וחומרי נפץ, שיאפשרו לה להאיץ את קצב הייצור שלה ולשלוח את חלקם לישראל

משה ארבל, שר הפנים / צילום: מארק ישראל סלם - הג'רוזלם פוסט

בעקבות חשיפת גלובס: השר ארבל קורא לנתניהו לאפשר כניסת פועלי בניין פלסטינים לישראל

שר הפנים מציין במכתבו: "גוברות ההערכות כי אלפי פועלים פלסטיניים מיהודה ושומרון מועסקים שלא כדין בענף" ● הוא קורא לראש הממשלה לבחון הסדרה של הכנסת הפועלים לישראל, בין היתר על ידי בחינה פרטנית של כל פועל והגבלת גיל

מה חדש בדוחות / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, חומרים: shutterstock

כלל: רווח של 305 מיליון שקל ב-2023, השפעת רכישת מקס עוד קטנה

מדור חדש של גלובס יביא את הסיפורים של עונת הדוחות בבורסת ת"א שאולי פספסתם ● והפעם: אימקו מסכמת את 2023 עם רווח כ-6.2 מיליון שקל לאחר שרשמה הפסד בתקופה המקבילה, כלל הציגה דוח רבעוני חזק, אך טרם רשמה רווח משמעותי מרכישת חברת כרטיסי האשראי מקס והרווח הנקי של מור השקעות זינק בכ-60% ● מדור חדש

צילומים: נועם מושקוביץ-דוברות הכנסת, אייל רדושיצקי, עיבוד: טלי בוגדנובסקי

כועסים על היציאה לפגרה, אבל הבעיה עמוקה מזה

הבנקים כביכול תחת אש, אבל לא צפויים לספוג ריקושטים כבדים ● פגרת הכנסת מעוררת ביקורת, אבל לא היא הבעיה ● והטעם לפגם בפרס על צילום העיתונות ● זרקור על כמה עניינים שעל הפרק

דוד פתאל / צילום: איל יצהר

לאחר שלוש שנים של הפסד, אירופה עזרה לדוד פתאל לחזור להרוויח

עם סיומה של השנה הסתכמו הכנסותיה של פתאל ב-6.93 מיליארד שקל, עלייה חדה של 26.6% ביחס לשנה שקדמה לה ● בשורה התחתונה רשמה פתאל רווח נקי של 45.2 מיליון שקל ● הסיבות לעלייה: שיפור בשיעורי התפוסה במלונות הרשת, עלייה במחיר של חדר ממוצע למתארחים ושיפור בשערי החליפין

שי אהרונוביץ׳, מנהל רשות המסים / צילום: ניב קנטור

מס דירה שלישית חוזר לשולחן: "המערכות כבר מוכנות"

לדברי מנהל רשות המסים, שי אהרונוביץ', המדינה צריכה ליצור אחידות ולהפסיק לשנות את שיעורי מיסוי הנדל"ן בתדירות גבוהה ● עוד הוא הוסיף כי צריך לחשוב על מס דירה שלישית: "מבחינתנו זה צעד נכון שיעלה בתקציב 2025"

חנן מור, מנכ''ל קבוצת חנן מור / צילום: איל יצהר

הנושים זעמו, וחנן מור ידולל ל-1% ממניות קבוצת הנדל"ן שהקים

לפי הסדר החוב המתגבש, חנן מור יחזיק כ-1% ממניות החברה ● במקביל, יוקצה לנושי החברה, בעיקר בנקים וגופים מוסדיים, מניות שיהוו כ-96% מהון החברה

הסכם אינו נדרש כתנאי עבור זוגות במערכות יחסים כאלה ואחרות / צילום: Shutterstock, Viacheslav Lopatin

זוג הקפיא עוברים ואז נפרד. האם האישה תוכל להשתמש בהם?

כשלושה עשורים לאחר פרשת נחמני, בתי המשפט עדיין נאלצים לדון בתביעות בלתי אפשריות לגבי גורלם של עוברים מוקפאים ● מן הראוי היה לחייב כל זוג שפונה לבצע הפריה חוץ-גופית, לחתום על הסכם שמתייחס לאפשרות הריאלית של פרידה במהלך הזמן שחולף בין יצירת העוברים המוקפאים לבין השימוש בהם

הורים לילדים שגילם עד שלוש יקבלו החל מתלוש השכר הקרוב תוספת של נקודות זיכוי / אילוסטרציה: Shutterstock

הטבת המס הגדולה שהבטיחה הממשלה נכנסה לתוקף. מה יקרה לנטו שלכם?

הורים לילדים שגילם עד שלוש יקבלו החל מתלוש השכר הקרוב תוספת של נקודות זיכוי, אשר תגדיל להם את ההכנסה הפנויה ● ואולם, מומחים טוענים כי הטבת המס לא תשפיע על מי שבאמת זקוק לה

קבינט המלחמה. ללא נשים במוקד קבלת ההחלטות / צילום: קובי גדעון-לע''מ

המלחמה חושפת את אוכלוסיית הנשים לסיכונים חריגים. איך אפשר להתמודד איתם?

מדור "המוניטור" של גלובס והמרכז להעצמת האזרח עוקב אחר ביצוע החלטות ממשלה משמעותיות ● הפעם, בשיתוף שדולת הנשים, על האתגרים שמציבה המלחמה בפני נשים ● נשים סובלות יותר מהיעדר ביטחון אישי וכלכלי - ובכל זאת הן לא נמצאות במוקד קבלת ההחלטות