גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

משבר הדיור נתון לחסדיהם של 255 ראשי רשויות בישראל

הסיבה המרכזית למצבו המורכב והבעייתי של ענף הנדל"ן הן 255 הרשויות המקומיות השונות ● עם כל הכבוד לצעדי הממשלה ואפילו לגובה הריבית, הגיעה העת לטפל בפרמטר הכי קריטי ● פרויקט מיוחד לרגל ועידת ישראל לנדל"ן

1220 שליטים /  איור: ליאב צברי
1220 שליטים / איור: ליאב צברי

עובדה מספר אחת: משה כחלון, שר האוצר ויו"ר מטה הדיור, אכן מלא כוונות טובות לטיפול במשבר הדיור. כחלון לא מסתפק רק בסיסמאות, ונטל בתחילת כהונתו את מלוא "ארגז הכלים הנדל"ני": הוא צירף למשרד האוצר את מינהל התכנון (ממשרד הפנים) ואת רשות מקרקעי ישראל (ממשרד השיכון), כדי שיוכל לתרגם את הדיבורים למעשים - עד לפתרון משבר הדיור. בנוסף, שר האוצר גם מוכן לוותר על הכנסות של מיליארדים מקרקע וממסים - כדי להוריד בחדות את מחירי הדיור.

עובדה מספר שתיים: לממשלת ישראל יש השפעה אדירה על שוק הנדל"ן המקומי - הן על ההיצע והן על הביקוש. היא קובעת למשל את היקף התכנון, את ייעודי הקרקע, את גובה המס, את דיני התכנון והבנייה, את מכסת אשרות הכניסה של פועלי בניין זרים, והיא כמובן גם מנהלת ומחזיקה במרבית הקרקעות הפנויות כאן.

אז למה בכל זאת כל כך קשה להוציא את העגלה מהבוץ? אם הפרה/השלטון כל כך רוצה להניק, והעגל/האזרח הקטן כל כך רוצה לינוק, למה אנחנו תקועים בלופ של ביקוש שעולה על ההיצע במשך יותר מדי שנים? איך יכול להיות ששר האוצר כבר ויתר על הכנסות של כ-5 מיליארד שקל, הממשלה הכריזה על ייעול הבירוקרטיה והצפת השוק בקרקעות לבנייה, ואחרי שלוש שנות ממשלה אנחנו מתבשמים לפי שעה מחמישה חודשים ללא עליות, עם ירידה מזערית של 2% בלבד (ועלייה של יותר מ-12% מתחילת כהונת הממשלה האחרונה)?

גם את הריבית האפסית של בנק ישראל צריך לקחת בעירבון מוגבל. הרי אם הריבית על ההלוואות בשפל - מה שאומר שהמון אנשים רוצים לקנות דירה במחירים נוחים ומקפיצים את הביקוש (ואת המחירים), גם הבנייה אמורה להיות בשיא - בגלל שהקבלנים והיזמים יכולים לקנות גם הם קרקעות בזיל הזול, כדי להקים עליהן פרויקטים מבוקשים.

שב ואל תעשה

הסיבה המרכזית למצבו הפברובלמטי והמורכב של ענף הנדל"ן המקומי, הפרמטר הכי חשוב במשוואה הבלתי פתורה הזו, הן הרשויות המקומיות. 255 רשויות שונות. 1,220 ישובים. עם כל הכבוד לשר האוצר ולנגידת בנק ישראל, המשקל הכי חשוב הוא של ראשי הערים.

הרשויות המקומיות הן אלה שמוציאות את היתר הבנייה ואת טופס האכלוס ליזמים, שמעורבות בכתיבה ועיצוב תוכניות המתאר של העיר ושימושי הקרקע - ואין להן שום תמריץ לייצר עוד מגורים. למעשה, יש להן תמריץ לגמרי הפוך. מבחינתן, "שב ואל תעשה עדיף".

כל תושב שמגיע לעיר הוא משקולת ומעמסה על הקופה העירונית. הארנונה שהוא ישלם בכל חודשיים לא תכסה בדרך כלל אפילו רבע או שליש מהשירותים שהוא מקבל מאותה רשות מקומית. כמו שנכתב בדוח בנק ישראל האחרון, "כאשר יש ברשויות מקומיות מעט נדל"ן עסקי והרבה אוכלוסיות מוחלשות, הדבר פוגע ביכולתן לספק שירותים נאותים, תוך יצירת תמריץ לעזיבת תושבים חזקים - ודבר זה מצידו מחליש אותן עוד יותר".

לכן, אגב, גם אם נגזר על הרשות מקומיות לקלוט עוד תושבים, היא תעדיף למשוך אוכלוסייה בעלת הכנסה גבוהה, ולא כזו שתצרוך הרבה שירותים עירוניים (משפחות עם ילדים קטנים, או קשישים). וכפי שציינו בבנק ישראל, "מכיוון שהרשות המקומית משפיעה על תמהיל הבנייה למגורים, היא יכולה לנתב את היצע הדיור למוצרי נדל"ן יוקרתיים ויקרים יותר (צמודי קרקע לעומת בניינים רבי קומות, דירות בעלות שטח מגורים גדול יותר), ועל ידי כך להשפיע על סוג האוכלוסייה שתשתקע בתחומה".

ובאופן אבסורדי, דווקא הרשויות החלשות יותר נכנעות ראשונות לצורך הממשלתי להגדיל את היצע המגורים. בעוד עירייה כמו פתח-תקווה, למשל, עושה צרות צרורות לשר האוצר ולמטה הדיור (שר השיכון יואב גלנט אמר לפני כשבוע לראש העירייה, כי "אם היו ראשי עיר כמוך בשנת 1948 המדינה לא הייתה קמה"), רשויות אחרות - פריפריאליות בעיקר - חותמות בזו אחר זו על הסכמי גג מול משרד האוצר, שמבטיחים להם קדם מימון לפיתוח שכונות חדשות, מבלי לתת להן מענה של ממש להוצאות השוטפות שיגדלו ביום שאחרי עשרות מונים. המענה היחיד הוא הבטחה להקמת היצע שטחי תעסוקה ומסחר בהיקפים אדירים במקביל לשטחי המגורים, בה בעת שלאף אחד אין אשליה שאותם מיליוני המ"ר אכן יקומו.

בבנק ישראל כבר הזהירו שהסכמי הגג עלולים להביא לקריסת רשויות מקומיות, ואפילו כתבו בלשון כלכלית נקייה כי "ישום הסכמי הגג יחייב ככל הנראה לשנות את נוסחאות הארנונה, במטרה להקטין את הסבסוד הצולב בין מקורות שונים ולהתאים את גובה הארנונה למגורים לעלות השירותים שהרשויות המקומיות מספקות לציבור", אולם כמובן שאין להעלות על הדעת שעירייה כלשהי אכן תכפיל או תשלש את הארנונה שהיא דורשת מהתושבים.

100 רשויות, איך בכל זאת יוצאים מהפלונטר?

בדיוק לפני 15 שנה, אחרי לא מעט ועדות שהתמסמסו כלעומת שבאו, נשלף הג'וקר המנצח והונח סוף סוף על שולחן הממשלה והכנסת: 267 רשויות מקומיות בישראל יאוחדו ל-100-150 רשויות בלבד. המהלך יצא לדרך בשנת 2003 במסגרת "התוכנית להבראת כלכלת ישראל", בימים שבהם פיגועי טרור והאטה כלכלית דרדרו את המשק, ובירושלים חיפשו כל שקל שניתן לחסוך. ראש הממשלה אריאל שרון ושר האוצר בנימין נתניהו הכריזו כי זה נכון כלכלית, תכנונית וחברתית, ובעיקר הם שידרו שאין ברירה ושמדובר ב"חיסכון של מיליארדים".

התוכנית כללה בין היתר איחוד של גבעתיים עם רמת-גן; שלוש הקריות (אתא, מוצקין, חיים) יאוחדו לרשות מקומית אחת; תשע הרשויות של בקעת אונו; הערים רמלה ולוד; רעננה וכפר-סבא ועוד. גם לוח הזמנים היה מהיר ומרשים: עד הבחירות המוניציפליות, באוקטובר 2003, "ואם לא עכשיו - אימתי".

האחודים יכלו ליצור סוף סוף יתרון לגודל, ואולי אפילו מעין תחרות לעיר חזקה כמו תל-אביב. במקום שכל עיר/שכונה תתכנן מתחמי תעסוקה, מרכזים מסחריים ושטחים ציבוריים כדי שיוכלו להחזיק אותה "על הנייר" פיננסית, אורבנית וחברתית, ובפועל כלל לא תהיה הצדקה להקמתם, סוף סוף הייתה תקווה של ממש שנוכל להסתכל על כל המרחב ולייצר ערים של עשרות ומאות אלפי תושבים.

אם מתחם הבורסה משרת גם את גבעתיים, לא צריך להקים עוד מגדל משרדים מיותר בעיר. אם גני תקווה נשענת על אזור התעסוקה של אור יהודה, היא תפסיק לחשוש - לגמרי בצדק נכון להיום -מהרגע שבו תגיע לקריסה כלכלית, בגלל שאין לה כמעט הכנסות מארנונה שאינה למגורים.

אבל החלום נגוז. בסופו של דבר, יצאו לפועל 11 איחודים מינוריים. ארבעה מהם (במגזר הערבי והדרוזי) בוטלו לאחר שנים אחדות. עם כל הכבוד לרציונל התכנוני ולחיסכון הפיננסי, גם שרון ונתניהו הבינו די מהר שלא כדאי להסתבך עם ראשי הערים, ודאי לא עם ראשי רשויות של הליכוד, שהפעילו לחצים אדירים. שלא במקרה, האיחודים שיצאו לדרך, בוצעו רק ברשויות שלא היו בראשן אנשי ליכוד - רמות השבים נכנסה לדרום השרון, עתלית עברה לחוף הכרמל, כנרת עברה לעמק הירדן, מכבים ורעות אוחדו עם מודיעין.

פה ושם אמנם נוצרת אשליה חדשה: רק לפני כשנה המליצה ועדת הגבולות שמינתה הממשלה על איחוד בת-ים ותל-אביב, לאחר שבת-ים עתרה לבית משפט כדי לקבל נתח מהכנסותיה של תל-אביב. שר הפנים אריה דרעי הודיע כי הוא מאמץ את המסקנות, "אולם האיחוד יצא לדרך רק בבחירות של 2023". מבחינת עיריית תל-אביב, המסר היה ברור: "עמדת משרד הפנים כפי שפורסמה משמעותה שאיחוד הערים לא ייצא לדרך", נמסר מהעירייה, "כל בר-דעת מבין שדחיית האיחוד ל-2023 משמעה שהאיחוד בוטל ולא יתבצע. במדינת ישראל לדחות כך את המהלך זה כמו לחתום על קרח".

אבל שוועת הערים בינתיים מייצרת פתרונות בשטח, בעיקר בדמות חלוקת הכנסות מול המועצות האזוריות העשיריות שמסביב. לאחרונה הסכימו למשל ראש עיריית שדרות, אלון דוידי, וראש מועצת שער הנגב, אלון שוסטר, על העברת 1,300 דונם לשימושי תעשייה ומסחר ועוד כ-2,700 דונם למגורים משטחי המועצה לשטחי העיר. בנוסף, מתחם תחנת הרכבת ו"מול 7" בכניסה לעיר יעבור מתחום השיפוט של שער הנגב לתחום השיפוט של שדרות, אליו יתווספו עוד כ-90 דונם שעליהם יוקמו מבני תעסוקה ומסחר הצמודים לרכבת ויאפשרו הקמת אזור תעסוקה והייטק צמוד לרכבת.

וכמו איחודי הרשויות שתוקעים מדינה שלמה, גם באחות הקטנה - הארנונה המעוותת והפרובלמטית - לא מצליחים לגעת. אפילו סדר במטריצה האינסופית של שיטות מדידה וסיווגים לא מצליחים לייצר פה, לפני שנכנסים לאיזון בין ייעודי קרקע ושימושים שונים ואולי גם רשויות שונות.

וכשאלה פני הדברים, כשמרדף אחרי הכנסות לכיסוי הגירעונות השוטפים הוא יום יומי, מה הפלא שהערים הפכו לעברייניות כמעט לגיטימיות. ערים הקורצות מדי יום ביומו לעברייני בנייה, כל עוד הם משלמים ארנונה שמנה לקופת העיר: כך עיריית פתח-תקווה נהנית ממתחם המסחר הענק והלא חוקי באדמות ירקונים; כך עיריית בני ברק שמחה לקבל ארנונה מסחרית מקניון הרהיטים דיזיין סנטר, שבנוי כמעט כולו ללא היתרים; כך עיריית גבעת שמואל דוחה את פינוי גן האירועים היוקרתי והלא חוקי בעליל (הבאר של סבא) שהוקם על אדמותיה ועוד.

ואל תטעו: מי שעוד נהנה מכל הבלגן היא הממשלה היושבת בירושלים. קל להחזיק את כל הקלפים בשלטון המרכזי, כשברשויות המקומיות יושבים נתמכים במקרה הטוב ומושחתים במקרה הרע. רק חבל שהשרים לא באמת יודעים מה לעשות ואיך עם הקלפים שברשותם, ושבינתיים אנחנו, האזרחים הקטנים, אלה שנדפקים.

עוד כתבות

קבוצת רוכבי אופניים עם טל ברודי. מימין: ריבה פרידמן בורוביק / צילום: דבורין תקשורת

מקבוצות אופניים ועד קבלת פנים בחזרה לבית: הארגון שמלווה מפונים במלחמה

מאז פרוץ המלחמה מלווה ארגון "הרוח הישראלית" אלפי משפחות של מפונים, ואף גייס תרומות בהיקף של 2.5 מיליון שקל ● מ"מ המנכ"לית, ריבה פרידמן בורוביק: "האתגר הגדול הוא שיקום הקהילות"

חברת הסייבר הישראלית Coro (קורו) / צילום: CORO

המשבר בהייטק נגמר? סטארט-אפ ישראלי שני מודיע בתוך שבוע על גיוס של 100 מיליון דולר

חברת קורו (Coro) הישראלית, העוסקת במכירת מערכות סייבר לעסקים קטנים ובינוניים, הודיעה על גיוס של 100 מיליון דולר ● ככל שנודע, כספי הגיוס כולם הושקעו בחברה ולא בקניית מניות מיזמים או משקיעים קודמים ● כל הגיוס התבצע מקרנות הון סיכון זרות

שי אהרונוביץ׳, מנהל רשות המסים / צילום: ניב קנטור

מס דירה שלישית חוזר לשולחן: "המערכות כבר מוכנות"

לדברי מנהל רשות המסים, שי אהרונוביץ', המדינה צריכה ליצור אחידות ולהפסיק לשנות את שיעורי מיסוי הנדל"ן בתדירות גבוהה ● עוד הוא הוסיף כי צריך לחשוב על מס דירה שלישית: "מבחינתנו זה צעד נכון שיעלה בתקציב 2025"

סם בנקמן-פריד / צילום: ap, Bebeto Matthews

סם בנקמן-פריד, מייסד בורסת הקריפטו FTX, נידון ל-25 שנות מאסר

בנובמבר האחרון חבר מושבעים בארה"ב מצא את סם בנקמן-פריד אשם ● היום, השופט בתיק קבע כי הוא ירצה 25 שנות מאסר ● "אני הייתי המנכ"ל ולכן האחריות היא עלי", אמר בנקמן-פריד עם מתן גזר הדין

פרופ' דניאל כהנמן / צילום: יח''צ מטר

פרופ' דניאל כהנמן, זוכה פרס נובל לכלכלה, הלך לעולמו

כהנמן, בן 90 במותו, זכה בפרס נובל בכלכלה בשנת 2002 על מחקר בתחום של קבלת החלטות בתנאי אי-ודאות

ראש הממשלה בנימין נתניהו / צילום: מארק ישראל סלם - הג'רוזלם פוסט

הבית הלבן בהודעה רשמית אחרי קרב הגרסאות: נתניהו אישר שתצא משלחת לוושינגטון

דובר צה"ל: ""במסגרת האימונים יתורגלו תקיפות מאסיביות וארוכות טווח" • גבר בן 38 נהרג מפגיעת רקטה במפעל בקריית שמונה, כמה נוספים נפצעו קל • נתניהו לסנטור ריק סקוט: "החלטת ארה"ב עודדה את חמאס. שלא יסמכו על הלחץ הזה - זה לא יעבוד"  • עדכונים שוטפים

מערכת ReDrone של אלביט / צילום: אלביט מערכות

הנקמה של פוטין בהודו, ומערכת יירוט הרחפנים החדשה של אלביט

אלביט הציגה ללקוחות אירופאיים את מערכת היירוט המתקדמת שלה, אלג'יריה מצאה מענה בסין מול עוצמת המל"טים מתוצרת ישראל, ארה"ב שמה את מבטחה בלייזר, והנקמה של פוטין בראש ממשלת הודו • השבוע בתעשיות הביטחוניות

ייצור השבבים / צילום: Shutterstock, Golubovy

חברות השבבים הישראליות שמשלמות על הקשחת הכללים

ביטול רכישת חברת שבבים ישראלים על ידי הענקית האמריקאית קוואלקום מתווספת לנסיגת אינטל מרכישת טאואר אשתקד ● לפי מומחים, מדובר במגמה מתעצמת של הקשחת העמדות מצד רגולטורים בעולם ● "חברות צריכות להתחיל לחשוב מראש על אלטרנטיבות", הם אומרים

קרן כהן חזון, מנכ''לית ובעלת השליטה בתורפז / צילום: ששון משה

תורפז רוכשת יצרני חומרי טעם בלגית-גרמנית תמורת 48 מיליון דולר

תורפז צפויה לרכוש את קבוצת קלאריס & ווילך באמצעות חברת הבת שלה - פיט ● החברה מייצרת חומרי הגלם היחודיים לתחום הבשר והאפייה ומחזור המכירות שלה הסתכם ב-35.1 מיליון דולר ב-2023

גל בר-דעה, מנכ''ל וואן זירו / צילום: איל יצהר

הבנק הדיגיטלי כבר שרף כ-800 מיליון שקל; המנכ"ל: "המשקיעים ימשיכו לתמוך"

לוואן זירו כבר יש כ-100 אלף לקוחות והמנכ"ל גל בר דעה מעריך כי "נהפוך לרווחיים כשנגיע ל-200 אלף לקוחות" ● את 2023 סיים הבנק של אמנון שעשוע עם הפסד של 357 מיליון שקל, אך בר דעה אופטימי:  "ההכנסה מלקוח יותר גבוהה ממה שחשבנו. אם נמשיך כך ונגביר פעילות אנחנו על דרך המלך"

בית הדין הבינלאומי לצדק בהאג / צילום: Associated Press, Patrick Post

בית הדין בהאג הורה לישראל להכניס סיוע לעזה ללא הגבלה

לפי דיווח בסוריה ישראל תקפה אזור פעילות של חיזבאללה בדמשק • מחבל פתח באש לעבר רכבים שנסעו בכביש 90 מצפון ליריחו, בן 30 נפצע בינוני • תושבים בצפת מדווחים על יירוט, לא נשמעה אזעקה • ירי רקטי לעבר גורן וגרנות הגליל, ירי נוסף גם לראש הנקרה • עדכונים שוטפים

צילום: ap, AP23024601572019_e5rllq

יציבות בוול סטריט; רדיט יורדת ב-12%, רשת הרהיטים RH מזנקת ב-16%

סיכום הרבעון הראשון באירופה: השווקים עלו בכ-7% ● בלומברג: "שוק הקקאו קורס", וולס פארגו: "עליית המחיר תגולגל אל הצרכנים" ● מייסד בורסת הקריפטו FTX נידון ל-25 שנות מאסר ● הצמיחה בארה"ב עמדה על 3.4%, יותר מהצפוי ● ג'יי.פי מורגן: "אתם לא תדעו כשהירידות יגיעו" ●  אמזון השקיעה 2.75 מיליארד דולר באנטרופיק ● מחר "יום שישי הטוב" לא יתקיים מסחר בוול סטריט ובמדינות רבות אחרות

פרויקט תמ''א 38 בחיפה / צילום: פאול אורלייב

משרד המשפטים יוזם: יזמי התחדשות עירונית יתחייבו מראש על מועד מסירת הדירות

שורת תקנות שיזם משרד המשפטים, שיידונו בקרוב בוועדת הפנים של הכנסת, יחייבו יזמי התחדשות עירונית במתן מועדי מקסימום לאישור תוכנית הפרויקטים שלהם ואכלוס הדירות שהם מקימים ● תקנות בולטות נוספות הן חשיפת ערבויות מחייבות, גילוי ניגוד אינטרסים של היזמים, וידוא שהדיירים מבינים את ההסכם ועוד

בורסת תל אביב / צילום: שלומי יוסף

בורסת ת"א ננעלה ביציבות; אלקטריאון זינקה ב-18%, ישראכרט ב-8%

אל על השלימה גיוס של 100 מיליון דולר, המנייה עולה ב-4% ● הבורסה בת"א מסכמת רבעון ראשון בעליות נאות במדדים המובילים ● לאומי על הדולר המתחזק: "מציע למשקיעים הצעה שאי אפשר לסרב לה" ● באופנהיימר צופים "רוח גבית לשוק המניות האמריקאי לפחות עד שנת 2025"

יזמיות המגורים מדווחות על עלייה בקצב מכירת הדירות בחודשים האחרונים / צילום: שלומי יוסף

דוחות חברות הנדל"ן מגלים: "המשבר ההיסטורי" נמשך בקושי חודשיים

למרות נבואות הזעם והמחסור המתמשך בעובדי בניין בצל המלחמה, יזמיות המגורים מדווחות על התאוששות ● מחודש דצמבר נרשמת עלייה בקצב מכירת הדירות, לא נרשמים עיכובים במסירות, לפי בכירים בענף רוב אתרי הבנייה חזרו לעבוד, ואפילו מדד המניות הענפי רושם תשואת שיא

מבצע לתשלום חלקי על דירה על הנייר / צילום: דרור מרמור

מספר הדירות שנרכשות רק עולה, אז למה נתוני המשכנתאות נמוכים?

נתוני המשכנתאות החדשות שניטלו ממשיכים לדשדש כבר כמה חודשים, למרות העלייה ברכישת דירות ● האם מבצעי הקבלנים המאפשרים לשלם רק 10% בתשלום הראשון ואת היתר במסירה, יתבטאו במשכנתאות בעוד שנתיים־שלוש?

''התייצבות ושיפור, גם אם צנוע, ברוב הפרמטרים הפיננסיים של ההייטק הישראלי'' / אילוסטרציה: Shutterstock

אחרי שנה קשה, הרבעון הראשון של 2024 מראה מגמה חיובית בתעשיית הטק הישראלית

על פי נתונים חדשים מדוח ההייטק "Tech Review", ברבעון הראשון של 2024 חברות הסטארט-אפ הישראליות גייסו כ-1.6 מיליארד דולר ● מדובר בעלייה של כ-10% ביחס לרבעון הקודם וירידה של 10% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד ● 38% מסך הסכום הכולל גוייס בחברות הסייבר

אסדת קידוח ''לוויתן'' / צילום: אלבטרוס

במשרד האנרגיה בוחנים: הקמת מתקן להנזלת גז בהשקעה של 7 מיליארד דולר

חלק משמעותי מיצוא הגז של ישראל תלוי היום במצרים, ומתקן הנזלה יאפשר יצוא לרחבי העולם כדי לבזר את הסיכונים ● מי יממן את עלויות ההקמה האדירות?

מרכז תל אביב / צילום: טלי בוגדנובסקי

בעל דירה סירב לחתום על פרויקט תמ"א וזכה ב־320 אלף שקל נוספים

בעל דירה בפרויקט תמ"א 38 בת"א, שהוא גם בעלים של חלק מהחצר, ביקש פיצוי של 1.2 מיליון שקל ● המפקחת על המקרקעין קבעה בהסכמת הצדדים כי אכן מגיע לו פיצוי תמורת חתימתו

מישל וונטסוס, לשעבר מנכ''ל ביוג'ן / צילום: Quris

"ביוג'ן הייתה פסגת הקריירה שלי עד כה": המנכ"ל לשעבר מדבר על התוכניות לעתיד

מישל וונטסוס היה מנכ"ל ביוג'ן בתקופה שבה הייתה במוקד תשומת הלב בעקבות התרופה החדשנית שלה לאלצהיימר, אבל בסוף שילם בכיסאו על הכישלון שלה בשוק ● בראיון ל"גלובס", הוא מגיב על הביקורת שהושמעה נגדו, מספר אילו חברות מעניינות אותו עכשיו ומדבר על ההשקעה שלו בקיוריס הישראלית ● על המיזם החדש שהוא מקים בסינגפור, הוא עדיין לא מוכן לפרט