גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

תירוצי הקבלנים אזלו: מגמה ברורה של ירידות במחירי הדירות

כבר אי-אפשר להזהיר את הציבור שמדובר במגמה קצרת מועד שתתהפך כשהביקושים "הכבושים" יתפרצו להם, כבר אי-אפשר להמשיך את הסיסמאות המופרכות ● פרשנות

ככל שחולף הזמן, שחולף עוד חודש, שמתפרסם עוד מדד חודשי שמבשר על הירידה הנמשכת במחירי הדיור, כך אוזלים במקביל התירוצים של יזמי הנדל"ן וכל מי שהתפרנס ומתפרנס מבועת הנדל"ן. כבר אי-אפשר להסביר את רצף הירידות באירוע זמני, כבר אי-אפשר להזהיר את הציבור שמדובר במגמה קצרת מועד שתתהפך כשהביקושים "הכבושים" יתפרצו להם, כבר אי-אפשר להמשיך את הסיסמאות המופרכות שדירות עולות לעולמי עד, לנצח נצחים ושהן השקה מצויינת בכל נקודת זמן. אז זהו, שלא.

בשנה האחרונה הצבעתי פה שוב ושוב על הסימנים הברורים לשינוי מגמה בשוק הדיור, כפי שאכן באו לידי ביטוי במדדי הלמ"ס האחרונים. משקיעים שמוכרים דירות בהפסד, מלאי דירות גבוה אצל הקבלנים במקביל לקושי ניכר למכור דירות וירידה בתזרים המזומנים הפוטנציאלי שלהם. ככל שהלחץ של הקבלנים גבר, כך גם ההפחדות שלהם וההתקפות הבוטות שלהם על תוכנית "מחיר למשתכן". הפחדות של הרס שוק הדיור, הפחדות על שיכוני "סלאמס" שייבנו והפחדות של פרץ של עליות מחירים בעקבות התוכנית. כל זה כבר מאחורינו, יהיה הויכוח על המחיר והאיכות של תוכנית "מחיר למשתכן", אשר יהיה. אני מניח שגם יזמי הנדל"ן מבינים שכללי המשחק בשוק הדיור השתנו: זו כבר מגמה די מובהקת של ירידה שקשה לתרץ אותו בהסברים תלושים מהמציאות.

המדד האחרון שפורסם הערב (פברואר-מרץ) מצביע על ירידה של 0.2% במדד מחירי הדירות הארצי הכולל דירות חדשות ויד שנייה. זו חודש שישי רצוף של ירידות, משהו כמו 3% במצטבר. זו פעם ראשונה מזה זמן רב שהמדד בשנה האחרונה ירד - ב-0.1% בלבד אמנם - או אחרי עשור של עליות רצופות זה סוג של היסטוריה. במדד מחירי הדיור אפשר לראות ירידות של 0.9% בתל-אביב, אם כי עליות נרשמו במחוז ירושלים (אחרי צלילה במחירים בחודשים האחרונים). בכל מקרה, התמונה בשלושת חודשי המדדים האחרונים היא של ירידות מצטברות בכל המחוזות. אפילו בתל-אביב, שנראית כמדינה בפני עצמה בשוק הדיור, נרשמו ירידות בשלושת החודשים האחרונים: 0.8%, 0.5% וכאמור 0.9% בחודש האחרון. כן, מחירי הדירות בתל-אביב גם הן במגמת ירידה.

במדד מחירי הדירות החדשות תמונת הירידות מתחדדת: בחודש האחרון נרשמה ירידה משמעותית של 1.2% ובסך הכל יותר מ-5% בחודשים האחרונים - כאשר אחוז העסקאות בתמיכה ממשלתית ("מחיר למשתכן") מהווה כ-28% מהמדד. אינדיקציה נוספת לירידת המחירים היא רמת המחירים הממוצעת של העסקאות, שאמנם צריך להיזהר ולא להיתלות בה כי שינוי המחירים אינם בניכוי שינוי האיכות בתמהיל ובסוג הדירות. עם זאת, גם רמת המחירים הממוצעת של העסקאות ירידה מ-1.53 מיליון שקל ברבעון הרביעי של 2017 לכ-1.48 מיליון שקל ברבעון הראשון של 2018, ירידה של כ-3%.

מה הלאה? שוק הנדל"ן הוא שוק מורכב מאוד וכמו כל שוק הוא מושפע מכמה גורמים: רמת הריבית, רמת המיסוי, יחסי ביקוש-היצע (טבעיים, ולא מומצאים על-ידי אינטרסנטים) וגם הגורם הלא-כלכלי: פסיכולוגיה או מומנטום. אז ככה: המומנטום הוא כרגע לצד הירידות, כי נוצר מומנטום של ירידות שמסוגל בהחלט להזין את עצמו. ככל שהמוכרים והקונים ושאר השחקנים בשוק הדיור יפנימו את מגמת הירידות, המגמה הזו בהחלט תימשך; רמת המיסוי עלתה זה מזמן וריסנה מאוד את המשקיעים בשוק; ביקוש והיצע? אין בעיית ממשית של היצע בשוק הדיור ולא חסרות דירות; ומה עם רמת הריבית? הדלק או סם החיים של בועת הנדל"ן עדיין ממשיך להיות גורם מסמם וממכר - כי הריבית בישראל וגם בעולם עדיין ברמות נמוכות מאוד.

אלא שבדרך כלל השווקים מקדימים בהרבה את המציאות ואת ההתפתחויות המשקיות, ואפשר לראות זאת בתנודתיות הגבוהה בשוקי ההון ובציפייה להעלאות ריבית. הציפייה הזו נתמכת במדד המחירים לצרכן שפורסם אף הוא היום והצביע על עלייה של 0.4% בהמשך לעלייה של 0.3% ו-0.1% בחודשיים שקדמו. ניצני אינפלציה יש ולפלוג לא תהיה ברירה אלא להתחיל להעלות ריבית, עוד גורם שבטווח הארוך ילחץ את המחירים כלפי מטה. גם הנתונים שייחשפו בשבועות הקרובים בדוחות הכספיים של יזמי הנדל"ן לרבעון הראשון יצביעו בוודאי על קושי הולך וגובר למכור דירות.

ולענייני פוליטיקה: לשר האוצר כחלון, מי שלקח על עצמו את הטיפול במחירי הדיור, יש בהחלט סיבות רבות להיות מרוצה היום ובלימת העלייה במחירים ומגמת הירידה היא ללא ספק הישג שיירשם על שמו. האם הוא יתרגם זאת להישגים פוליטיים? את זה נראה רק בקלפי ולא בסקרים. בכל מקרה, הוא ונתוני הלמ"ס ניצחו בשלב הזה את הקבלנים שהורידו לחלוטין פרופיל עם הביקורת שלהם. לא רק הם צריכים לעשות חשבון נפש, אלא גם חלקים נרחבים בתקשורת הכלכלית שנתנו במה מוגזמת ולא מידתית לנבואות האפוקליפטיות שלהם על שוק הדיור.

עוד כתבות

חיילים צרפתים מפטרלים בפריז / צילום: Reuters, Benoit Tessier

באירופה מתכוננים לאירוויזיון ואולימפיאדה תחת חשש כבד מחטיפות ופיגועים

אירוויזיון במאלמו, אליפות היורו בגרמניה ואולימפיאדה בפריז: שורת האירועים ההמוניים באירופה הקיץ, במקביל למלחמה בעזה והסיכון הגבוה לטרור איסלמי, מעלים את הכוננות בה לשיאים חדשים ● האמצעים שעל הפרק: שימוש ברחפנים והחזרת הנוכחות המשטרתית בגבולות

אסדת קידוח ''לוויתן'' / צילום: אלבטרוס

במשרד האנרגיה בוחנים: הקמת מתקן להנזלת גז בהשקעה של 7 מיליארד דולר

חלק משמעותי מיצוא הגז של ישראל תלוי היום במצרים, ומתקן הנזלה יאפשר יצוא לרחבי העולם כדי לבזר את הסיכונים ● מי יממן את עלויות ההקמה האדירות?

דוד פתאל / צילום: איל יצהר

לאחר שלוש שנים של הפסד, אירופה עזרה לדוד פתאל לחזור להרוויח

עם סיומה של השנה הסתכמו הכנסותיה של פתאל ב-6.93 מיליארד שקל, עלייה חדה של 26.6% ביחס לשנה שקדמה לה ● בשורה התחתונה רשמה פתאל רווח נקי של 45.2 מיליון שקל ● הסיבות לעלייה: שיפור בשיעורי התפוסה במלונות הרשת, עלייה במחיר של חדר ממוצע למתארחים ושיפור בשערי החליפין

מרכז תל אביב / צילום: טלי בוגדנובסקי

בעל דירה סירב לחתום על פרויקט תמ"א וזכה ב־320 אלף שקל נוספים

בעל דירה בפרויקט תמ"א 38 בת"א, שהוא גם בעלים של חלק מהחצר, ביקש פיצוי של 1.2 מיליון שקל ● המפקחת על המקרקעין קבעה בהסכמת הצדדים כי אכן מגיע לו פיצוי תמורת חתימתו

''התייצבות ושיפור, גם אם צנוע, ברוב הפרמטרים הפיננסיים של ההייטק הישראלי'' / אילוסטרציה: Shutterstock

אחרי שנה קשה, הרבעון הראשון של 2024 מראה מגמה חיובית בתעשיית הטק הישראלית

על פי נתונים חדשים מדוח ההייטק "Tech Review", ברבעון הראשון של 2024 חברות הסטארט-אפ הישראליות גייסו כ-1.6 מיליארד דולר ● מדובר בעלייה של כ-10% ביחס לרבעון הקודם וירידה של 10% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד ● 38% מסך הסכום הכולל גוייס בחברות הסייבר

ייצור השבבים / צילום: Shutterstock, Golubovy

חברות השבבים הישראליות שמשלמות על הקשחת הכללים

ביטול רכישת חברת שבבים ישראלים על ידי הענקית האמריקאית קוואלקום מתווספת לנסיגת אינטל מרכישת טאואר אשתקד ● לפי מומחים, מדובר במגמה מתעצמת של הקשחת העמדות מצד רגולטורים בעולם ● "חברות צריכות להתחיל לחשוב מראש על אלטרנטיבות", הם אומרים

פרויקט תמ''א 38 בחיפה / צילום: פאול אורלייב

משרד המשפטים יוזם: יזמי התחדשות עירונית יתחייבו מראש על מועד מסירת הדירות

שורת תקנות שיזם משרד המשפטים, שיידונו בקרוב בוועדת הפנים של הכנסת, יחייבו יזמי התחדשות עירונית במתן מועדי מקסימום לאישור תוכנית הפרויקטים שלהם ואכלוס הדירות שהם מקימים ● תקנות בולטות נוספות הן חשיפת ערבויות מחייבות, גילוי ניגוד אינטרסים של היזמים, וידוא שהדיירים מבינים את ההסכם ועוד

קבינט המלחמה. ללא נשים במוקד קבלת ההחלטות / צילום: קובי גדעון-לע''מ

המלחמה חושפת את אוכלוסיית הנשים לסיכונים חריגים. איך אפשר להתמודד איתם?

מדור "המוניטור" של גלובס והמרכז להעצמת האזרח עוקב אחר ביצוע החלטות ממשלה משמעותיות ● הפעם, בשיתוף שדולת הנשים, על האתגרים שמציבה המלחמה בפני נשים ● נשים סובלות יותר מהיעדר ביטחון אישי וכלכלי - ובכל זאת הן לא נמצאות במוקד קבלת ההחלטות

איל וולדמן / צילום: נועם מושקוביץ, דוברות הכנסת

שר החינוך התקפל ולאיל וולדמן יוענק פרס ישראל

לפני מספר שבועות הודיע שר החינוך יואב קיש כי הוא מבטל את טקס פרס ישראל, זאת בין היתר על רקע הפרסומים כי אחד מן הזוכים הוא היזם איל וולדמן ● כעת, חזר בו קיש מעמדתו והוא מכריז כי הטקס יתקיים כסדרו בשדרות ● ומי עוד בין הזוכים?

משה ארבל, שר הפנים / צילום: מארק ישראל סלם - הג'רוזלם פוסט

בעקבות חשיפת גלובס: השר ארבל קורא לנתניהו לאפשר כניסת פועלי בניין פלסטינים לישראל

שר הפנים מציין במכתבו: "גוברות ההערכות כי אלפי פועלים פלסטיניים מיהודה ושומרון מועסקים שלא כדין בענף" ● הוא קורא לראש הממשלה לבחון הסדרה של הכנסת הפועלים לישראל, בין היתר על ידי בחינה פרטנית של כל פועל והגבלת גיל

מישל וונטסוס, לשעבר מנכ''ל ביוג'ן / צילום: Quris

"ביוג'ן הייתה פסגת הקריירה שלי עד כה": המנכ"ל לשעבר מדבר על התוכניות לעתיד

מישל וונטסוס היה מנכ"ל ביוג'ן בתקופה שבה הייתה במוקד תשומת הלב בעקבות התרופה החדשנית שלה לאלצהיימר, אבל בסוף שילם בכיסאו על הכישלון שלה בשוק ● בראיון ל"גלובס", הוא מגיב על הביקורת שהושמעה נגדו, מספר אילו חברות מעניינות אותו עכשיו ומדבר על ההשקעה שלו בקיוריס הישראלית ● על המיזם החדש שהוא מקים בסינגפור, הוא עדיין לא מוכן לפרט

אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילומים: AP (Mosa'ab Elshamy), אתר החברה, שאטרסטוק

באפריקה הצעירים מנצחים, וביפן מייצרים חיתולים רק בשביל קשישים

בסנגל בוחרים נשיא חדש וצעיר, ובאירופה רוצים להפקיע את הריבית הרוסית ● בינתיים, סין נזכרת שהיא אינה רוצה בחורבן המערב, וארה"ב מנסה למנוע את מושחתי העולם מלהלבין בנדל"ן ● חמישה אירועים מהשבוע שהיה בעולם 

בנק ההשקעות ג'יי. פי מורגן / צילום: Reuters, Mike Segar

האסטרטג של הבנק הגדול בעולם: "אתם לא תדעו כשהירידות יגיעו"

בבנק ג'יי פי מורגן שוב מזהירים מפני ירידות בשווקים, למרות שהתחזיות שלהם לא פוגעות כבר שנתיים וחצי ● האם הפעם התחזיות שלהם יתממשו? ומה הם ממליצים למשקיעים?

יזמיות המגורים מדווחות על עלייה בקצב מכירת הדירות בחודשים האחרונים / צילום: שלומי יוסף

דוחות חברות הנדל"ן מגלים: "המשבר ההיסטורי" נמשך בקושי חודשיים

למרות נבואות הזעם והמחסור המתמשך בעובדי בניין בצל המלחמה, יזמיות המגורים מדווחות על התאוששות ● מחודש דצמבר נרשמת עלייה בקצב מכירת הדירות, לא נרשמים עיכובים במסירות, לפי בכירים בענף רוב אתרי הבנייה חזרו לעבוד, ואפילו מדד המניות הענפי רושם תשואת שיא

אסף גולדברג, מנכ''ל סלייס עד לאחרונה / איור: גיל ג'יבלי

בדיקת אי הסדרים בעיצומה, אז איך זה שאפשר להפקיד חיסכון לכל ילד בסלייס

רשות שוק ההון מצאה לאחרונה אי סדרים חמורים בהתנהלותו של בית ההשקעות סלייס ● למרות זאת, באתר הביטוח הלאומי סלייס מוצגת כאפשרות להפקדת כספים בתוכנית "חיסכון לכל ילד" ● עד תחילת מאי לא ניתן יהיה למשוך כספים מקופות סלייס, אך הרגולטור לא מודאג

קריסת גשר פרנסיס סקוט קי בבולטימור / צילום: ap, Steve Helber

אמריקה סופקת כפיים וחוששת: עד כמה חסינים הגשרים שלה?

את הגשר בבולטימור הפילה ספינת ענק של 95 אלף טונות ● זו הייתה כנראה, אם כי לא בטוח, תוצאה בלתי נמנעת - הגשר קיבל ציון "מניח את הדעת" לפני שלוש שנים ● הנשיא ביידן רשאי לטעון שהשקעת טריליון דולר בשיקום תשתית מגינה על אמריקה מפני אסונות רבים כאלה

הסכם אינו נדרש כתנאי עבור זוגות במערכות יחסים כאלה ואחרות / צילום: Shutterstock, Viacheslav Lopatin

זוג הקפיא עוברים ואז נפרד. האם האישה תוכל להשתמש בהם?

כשלושה עשורים לאחר פרשת נחמני, בתי המשפט עדיין נאלצים לדון בתביעות בלתי אפשריות לגבי גורלם של עוברים מוקפאים ● מן הראוי היה לחייב כל זוג שפונה לבצע הפריה חוץ-גופית, לחתום על הסכם שמתייחס לאפשרות הריאלית של פרידה במהלך הזמן שחולף בין יצירת העוברים המוקפאים לבין השימוש בהם

חנן מור, מנכ''ל קבוצת חנן מור / צילום: איל יצהר

הנושים זעמו, וחנן מור ידולל ל-1% ממניות קבוצת הנדל"ן שהקים

לפי הסדר החוב המתגבש, חנן מור יחזיק כ-1% ממניות החברה ● במקביל, יוקצה לנושי החברה, בעיקר בנקים וגופים מוסדיים, מניות שיהוו כ-96% מהון החברה

אייל בן סימון, מנכ''ל הפניקס / צילום: יחצ ענבל מרמרי

ביום האחרון לפני הפקיעה: מנכ"ל הפניקס אייל בן סימון מכר מניות

מנכ"ל הפניקס וסמנכ"ל הכספים שלו מימשו יחד 170 אלף אופציות במחיר של 37.48 שקל למניה ● המימוש בוצע יום לאחר שהחברה דיווחה על תוצאותיה הכספיות לשנת 2023, רווח של 1.1 מיליארד שקל המשקף תשואה להון של 10.5%

מנכ''ל NICE, ברק עילם / צילום: CRC Media

מלך השכר של ת"א: המנכ"ל שהרוויח כ-90 מיליון שקל ב-2023

עיקר התגמול של מנכ"ל נייס ברק עילם – הוני ● במשך שנותיו כמנכ"ל נייס צבר תגמולים בהיקף של כ-460 מיליון שקל לפי שער החליפין הנוכחי ● שכר של כ-17 מיליון שקל למנכ"ל אלביט אשתקד