לכתבה הקודמת"כדי שחברה ישראלית תצליח עליה להיות מצויינת כפליים מהאמריקאיות" לכתבה הבאה"תפקיד ה-CFO הוא 95% פסיכולוגיה של אנשים ו-5% פסיכולוגיה של מספרים"

"יש חלון הזדמנויות של מספר חודשים להשקעת נדל"ן מסחרי בארה"ב"

מודי כידון, יו"ר ומייסד ALTO Real Estate Funds , מדבר על שוק הנדל"ן המסחרי בארה"ב ועל השינוי שהוא עובר - הסנטימנט השלילי שנוצר בשוק כתוצאה מהטעיה של התקשורת; ההזדמנויות שצצו בחודשים האחרונים; והאבחנה בין מרכזי קניות שנמצאים בירידה לעומת המרכזים המצליחים שמתבססים על שוכרים שאינם מושפעים ממסחר מקוון

30/05/2018, 10:00
 מודי כידון / צילום: יוסי צבקר
מודי כידון / צילום: יוסי צבקר

הכתבה בשיתוף ומטעם Big Finance

קרן ALTO Real Estate Funds הוקמה בראשית 2010 והחל מתחילת 2012 פועלת במתכונת של קרנות אמריקאיות סגורות בארה״ב בלבד. ההתמחות שלה היא בנדל"ן מסחרי מניב עם פוטנציאל השבחה בארה"ב ורק בה. עד כה, השקיעה הקרן ב-60 נכסים עם שווי של כמיליארד דולר ושטח כולל של כ-12 מיליון רגל רבוע (מיליון ומאה אלף מ"ר) וביצעה 19 אקזיטים בתשואה נטו של 24 אחוזים למשקיעים שלה. ניסינו לברר כיצד רואה מודי כידון, היו"ר והמייסד, את הנעשה בשוק הנדל"ן האמריקאי בו פועלת החברה.

לדבריו, יש שינוי מגמה בשוק הנדל"ן המסחרי בארה"ב: "לראשונה מזה 18 חודשים, ראיתי ושמעתי מבנקאים כי הם מאשרים יותר ויותר הלוואות להשקעות בנדל"ן. הם מאמינים כי עכשיו, יש חלון הזדמנויות להשקיע בתחום הנדל"ן המסחרי תודות להפרעה שקיימת בשוק. את חלון ההזדמנויות הזה אנו כבר רואים בשטח בששת החודשים האחרונים עם עסקאות מעולות שחוזרות אלינו לאחר שסירבנו להן לפני מספר חודשים. כעת אותן עסקאות שבות לשוק במחירים מוזלים ואנחנו שם בכדי לקצור את הפירות", אומר כידון ומוסיף כי "הסיבה לירידת המחירים היא תוצאה מסנטימנט שלילי כנגד סקטור הנדל"ן המסחרי בארה"ב, אשר גורם לירידת המחירים ועלייה בתשואות ללא הרעה בנתונים הפונדמנטליים (מחירי שכירות, תפוסות, ביקוש והיצע). בכוונת הקרן לנצל את 'חלון ההזדמנויות' הקיים בשוק לרכישת נכסים איכותיים, במחירים אטרקטיביים".

מה הביא את שוק הנדל"ן המסחרי בארה"ב למצב הזה?

"שוק הנדל"ן המסחרי בארה"ב נתון כיום למתקפה מצד התקשורת, המציגה אותו באור שלילי על ידי הפצת תמונות של קניונים סגורים. הקוראים והגולשים, בהכוונת התקשורת, מאמינים שהאינטרנט הוא זה שהורג את התעשייה הקמעונאית הפיזית. אך בפועל, לטעמי, אנו רואים עד כמה המציאות הזאת רחוקה מן האמת. למרות הציפייה שכ- 15% מכלל הקניונים ייסגרו במהלך 5 השנים הקרובות, חשוב להבין כי אלו מהווים רק כ - 9% משטח המסחר הכולל בארה"ב. הקניונים עצמם סובלים כי הקמעונאים הפונים לצרכן הממוצע לא התאימו את עצמם לשינויים המתחוללים בשוק. עם זאת, הקמעונאים המכוונים לצרכנים בעלי הכנסה גבוהה ו/או קמעונאים הפונים לצרכנים בעלי הכנסה נמוכה משגשגים במצב השוק החדש. הסיבה לכך היא העובדה שצרכני High end לא מושפעים מהשינוי המתחולל בשוק והרגלי הצריכה שלהם נותרו כפי שהיו וצרכני ה- low end הפכו להיות יותר רגישים למחיר ובעקבות כך החלו לקנות אצל קמעונאי דיסקאונט כגון: Ross Dress for Less, TJ Maxx, Burlington, וכו'. את אלה לא תמצאו בקניונים וגם לא בשדרת הקניות הממוצעת. דיירים אלו לרוב נמצאים במרכזי קניות פתוחים".

איך זה משפיע על אסטרטגיית הרכישה של ALTO?

"בדיוק בגלל שינויים אלו, המתחוללים בשוק, אנחנו לא משקיעים בקניונים, אלא רק במרכזי קניות פתוחים, מרכזי קניות קהילתיים ומרכזים המתמקדים בקמעונאים מוזלים ובדיירים מוכווני שירותים (מסעדות, בתי קפה, בתי קולנוע, מכוני כושר, וכיו"ב). כל זאת באזורים הצומחים/משגשגים ביותר בארה"ב. אנחנו מחפשים מרכזים עם דיירים שכאלה, מפני שהם מוגנים מפני מסחר מקוון ונותנים מענה לשירותים שלעולם לא יהיה ניתן לצרוך באינטרנט".

איפה אתם עומדים היום?

"קרן ALTO התחילה את הקרן השלישית אשר נכון להיום מחזיקה שישה נכסים בפורטפוליו שלה. הנכס השישי בקרן נרכש לפני שבועיים בעסקה שמדגימה בדיוק את המצב בשוק. מדובר בנכס יציב שממוקם בגילברט אריזונה - העיר השלישית בהיקפי צמיחה בארה"ב עם דמוגרפיה חזקה. הנכס עלה כ-50 מיליון דולר, מחיר המשקף תשואה של 8.7%, שמומן בהלוואת נון ריקורס של כ-65%, ריבית קבועה ל-10 שנים ב-4.28% עם תשלום ריבית בלבד ותזרים שוטף של 14%. עד כה כל הנכסים נרכשו על ידי הקרן במחירים נמוכים מאוד עם מימון ארוך טווח, במקומות בעלי מאפיינים דמוגרפיים חזקים ועם מיקס של דיירים 'מוגני מסחר מקוון'".

פרסום זה נועד למטרות שיווקיות בלבד, ואין בו משום יעוץ ו/או הצעה ו/או הזמנה לבצע השקעה כלשהי ו/או משום תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם.

לקריאת כתבות וסקירות נוספות של פורום CFO, הקליקו כאן גלובס לחודש היכרות – כל הכתבות, המאמרים וטורי הדעה אצלך מדי ערב >>
 

כתבות נוספות

"ה-CFO עוסק הרבה יותר בצמיחת העסק, בהגדלת העוגה ולא בחלוקתה" "ה-CFO עוסק הרבה יותר בצמיחת העסק, בהגדלת העוגה ולא בחלוקתה" היא החלה את דרכה ב-P&G וכיום נהנית מתפקידה כסמנכ"לית הכספים והתפעול של מיקרוסופט ישראל ● דנה אלכסנדרוביץ מספקת הצצה ליכולות הטכנולוגיות המשדרגות את תפקידה, מאפשרות לה להתייעל, לשפר פרודוקטיביות ולקחת חלק בצמיחה של החברה עו"ד מיכל קורן 09/04/2018
משריפה ועד התמוטטות חניון - טיפים חשובים לניהול אירוע ביטוחי משריפה ועד התמוטטות חניון - טיפים חשובים לניהול אירוע ביטוחי כמה מסקנות מרכזיות על אופן ההתנהלות ומערכת היחסים של המבטח ושל הלקוח, על מנת לייצר את התוצאה הטובה ביותר אחרי שהתרחש אירוע ביטוחי גדול אלעד שלף 11/06/2018
"תפקיד ה-CFO הוא 95% פסיכולוגיה של אנשים ו-5% פסיכולוגיה של מספרים" "תפקיד ה-CFO הוא 95% פסיכולוגיה של אנשים ו-5% פסיכולוגיה של מספרים" גור לוי שחר CFO קבוצת צמח מפעלים ומשקי הירדן, פועל במגוון גדול של תפקידים, ומביא עימו את הפסימי והאופטימי, הכרוכים יחדיו, לכל משימה ● ראיון אחר עו"ד מיכל קורן 21/05/2018