גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

האוצר: העלייה בהיקף העסקאות מסמנת שמחירי הדירות יורדים

רצף הירידות בהיקפי העסקאות לעומת הרבעון המקביל לא נצפה מאז תחילת העשור ● נתוני הרבעון מחדדים את ההשפעה המשמעותית של צעדי האוצר על המשקיעים

משה כחלון / צילום: איל יצהר
משה כחלון / צילום: איל יצהר

המשקיעים ממשיכים לצאת מהשוק, מוכרים יותר דירות ורוכשים פחות. רצף הירידות בהיקפי העסקאות ברבעון (רבעון לעומת רבעון מקביל לו בשנה הקודמת) הוא כזה שלא נצפה מאז תחילת העשור. היקף הדירות המוזלות שנמכרות בפועל ממשיך לעלות, כך שברבעון הראשון של 2018 חלקן של הדירות המוזלות במחיר למשתכן הגיע כבר לכשליש מהדירות החדשות שנמכרות בשוק בסך-הכול. אלה הממצאים המרכזיים שעולים מסקירת הכלכלן הראשי במשרד האוצר שפורסמה היום (א') ומתייחסת לנתוני הרבעון הראשון של 2018.

עוד על פי סקירת האוצר, ניתוח תמהיל הדירות שנמכרות על ידי משקיעים, לצד היקף המשקיעים המחזיקים גם בתיק ניירות ערך, מעיד כי מדובר במכירה שמעידה על יציאה מהשוק בשל שינוי מגמה צפוי במחיר. במקביל, "המלחמה" במשקיעים משפיעה גם על קופת המדינה. היא גרמה לכך שברבעון הנסקר שיעור סך חיובי מס רכישה בגין דירות שנרכשו להשקעה ירד ב-23% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, ומדובר באחת הרמות הרבעוניות הנמוכות ביותר בשנים האחרונות.

בנקודה זו חשוב להזכיר כי נתוני הרבעון הראשון של 2018 מסכמים את נתוני החודשים האחרונים שכל אחד מהם נסקר בנפרד, ולכן אינן מחדשים דבר בכל הקשור לנתונים. עם זאת, נתוני הרבעון מחדדים את ההשפעה המשמעותית של צעדי האוצר על המשקיעים שמקבלים משנה תוקף בראייה רבעונית. במקביל ניתן לראות שוב כיצד היקפי העסקאות הנמוכים משפיעים גם על נתוני השוק כולל על המחירים.

אחד הנתונים המשמעותיים בסקירה הנוכחית מעידה על היקף הדירות המוזלות שנמכרות במסגרת מחיר למשתכן. לא רק שמדובר בעלייה הדרגתית במספר הדירות המוזלות שנמכרות, נתון הגיוני עם התפתחות התוכנית, אלא ששיעורן של הדירות המוזלות מסך העסקאות למכירת דירות חדשות כבר הגיע לכשליש. נתון זה מעיד גם על המצב של הקבלנים שאינן משתתפים בתוכנית מחיר למשתכן והיקף מכירת הדירות על ידם, במחירי שוק, הולך ופוחת. נתון זה מעיד על הלחץ שמפעילה תוכנית מחיר למשתכן על קבלנים, מה שעשוי לחזק ירידות מחיר, שעל פי הסקירה הנוכחית כבר מתרחש בפועל.

השאלה הגדולה שעולה מהסקירה הרבעונית היא האם היקף המכירות שנמצא בעלייה ברבעון הנסקר לעומת הרבעון הקודם משקף ירידת מחיר מחד, שהובילה לגידול בעסקאות, או חזרה של רוכשים לשוק בין היתר בשל האכזבה מתוכנית מחיר למשתכן. אומנם סקירת האוצר לא מתייחסת למחירי הדירות ולכן לשאלה זו אין תשובה בסקירה, אולם באוצר רומזים כי להערכתם מדובר בירידה במחיר שגוררת את הגידול במכירות.

על פי הנתונים, אומנם בהשוואה רבעונית לרבעון המקביל נרשמה ירידה משמעותית בהיקף העסקאות בשיעור 11% ללא מחיר למשתכן וירידה בשיעור 4% כולל מחיר למשתכן. אולם בהשוואה לרבעון הקודם (רבעון אחרון של 2017) נרשמה דווקא עלייה בהיקף העסקאות בשיעור 11% (עסקאות למכירת דירות במחירי שוק חופשי בניכוי מחיר למשתכן). על פי הסקירה: "האזור היחידי שרשם גידול בעסקאות ברבעון הראשון ("במחירי שוק" ובכלל) הינו אזור המרכז. גידול זה מתרכז במידה רבה בפלח השוק של הדירות החדשות, זאת לאחר שבשנת 2017 "הוביל" אזור זה את הירידה במספר העסקאות בדירות חדשות (במחירי שוק), עם ירידה בשיעור חריג של 40% בהשוואה לשנת 2016. ניתוח הממצאים מלמד כי יתכן והירידה החדה ברכישת דירות חדשות באזור זה אשתקד הביאה חלק מהקבלנים להוריד מחירים, מהלך שתרם להתאוששות במכירות. בולטות בהקשר זה קריית אונו, אשר הובילה את הגידול במכירות באזור המרכז, על רקע שיווק פרויקט חדש במחירי פריסייל, כמו גם פתח-תקווה וחולון".

בכל הקשור למשקיעים, הסקירה הרבעונית ממשיכה ומעידה על היקף ההשפעה של צעדי האוצר על קהל זה מחד בכל הקשור לרכישת הדירות שנמצאת בירידה, וגם על מכירה מואצת של משקיעים שעשויה להעיד על הבנה שענף הנדל"ן למגורים שינה כיוון וזה הזמן להשקיע באלטרנטיבת השקעה אחרת. על פי האוצר, נתוני הרבעון מעידים על האצה בקצב ירידת "מלאי" הדירות המוחזק בידי משקיעים.

"סך הדירות שנגרעו ממלאי זה במהלך הרבעון הראשון הגיע לאלפיים דירות, גבוה יותר מסך הדירות שנגרעו ממלאי זה בכל המחצית השנייה של 2017. מאז החל לרדת "מלאי" הדירות בידי משקיעים ברבעון השני של 2016 נגרעו ממנו עד תום הרבעון הראשון של 2018 עשרת אלפים דירות". עוד על פי הסקירה: "מספר הדירות שמכרו המשקיעים ברבעון הראשון של 2018 הגיע ל-5,700 דירות, הרמה הגבוהה ביותר מאז רמת השיא שנרשמה ברבעון הראשון אשתקד, שעמד בצל יישומו הצפוי (באותה עת) של חוק מס דירה שלישית. ניתוח מאפייני ההכנסות ההוניות של המשקיעים היוצאים משוק הנדל"ן מצביע על גידול משמעותי במשקל אלה המחזיקים במקביל גם בניירות ערך בבורסה בתל-אביב. יש בכך כדי לחזק את ההשערה לפיה בעוד שאת יציאת המשקיעים ברבעון הראשון אשתקד תמרצה הטלתו המתוכננת של מס דירה שלישית, המשקיעים היוצאים כעת משוק הנדל"ן עושים זאת במידה רבה יותר על רקע חלופות השקעה אחרות".

בסקירה גם מציינים באוצר כי בחינת הדירות להשקעה שיוצאות למכירה מעלה כי מדובר לא בדירות זולות וקטנות אם כי בדירות גדולות ויקרות יותר: "אחד הממצאים המעניינים ביחס למכירות המשקיעים ברבעון הראשון השנה הינו השינוי הבולט בתמהיל הדירות שנמכרו, הבא לידי ביטוי ברמות מחירים גבוהות משמעותית מאשר ברבעונים הקודמים, גם בהינתן אזור גיאוגרפי. בהנחה לפיה קיים מתאם חיובי בין רמות ההכנסה של המשקיעים לבין מחירי הדירות שבבעלותם (דהיינו, משקיעים מבוססים יותר רוכשים דירות "איכותיות" יותר, בהינתן אזור גיאוגרפי) אזי ממצאים אלה עשויים להעיד על יציאה מוגברת מהשוק של המשקיעים המבוססים יותר. זאת בניגוד לרבעון הראשון אשתקד, אשר כפי שצוין עמד בצל כניסתו המתוכננת לתוקף של חוק "מס דירה שלישית", בו נצפתה תופעה הפוכה: מחירי הדירות שמכרו המשקיעים באותו רבעון היו נמוכים משמעותית בהשוואה לרבעונים הקודמים ... בהקשר זה של עיתוי היציאה של המשקיעים משוק הנדל"ן, והעובדה לפיה בשני הרבעונים האחרונים, בהם החלו מחירי הדירות לרדת, המשקיעים שמימשו את השקעתם היו מבוססים יותר מאשר ברבעונים הקודמים, נציין כי מחקר שנערך בארה"ב, ע"י Genesove &Mayer מצא כי למשקיעים יותר ממונפים (יחס משכנתא לשווי דירה גבוה יותר) נדרש זמן ארוך יותר כדי לבצע את עסקת המכירה. ההסבר שהציעו החוקרים היה שבעת ירידת מחירים בשוק, הרצון לממש את ההשקעה ברווח הון מסוים או "שנאת ההפסד" (דהיינו, הרצון להימנע ממצב בו מחיר המכירה נופל כבר מתחת לגובה המשכנתא), הם אלה המביאים לכך שהמשקיעים היותר ממונפים (בדר"כ גם פחות מבוססים) "מתעכבים" ביציאתם משוק הנדל"ן, כל עוד דמי השכירות מכסים את הוצאות המשכנתא השוטפות".

נציין כי בהמשך להשפעה המשמעותית של צעדי האוצר על המשקיעים, גם קופת המדינה נפגעת מצעדים אלה. כך, ברבעון הראשון הוסיף לרדת משקל רכישות המשקיעים בשוק, לשיעור שפל של 15% וכתוצאה מכך, סך חיובי מס רכישה בגין דירות שנרכשו להשקעה ירד ב-23% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד ועמד על כ-432 מיליון שקל בלבד, אחת הרמות הרבעוניות הנמוכות ביותר בשנים האחרונות.

רמה נמוכה בעסקאות יד שנייה

עוד נתון שעולה מהסקירה ממשיך להעיד על הקושי של משפרי הדיור למכור את הדירות שבבעלותם. "ברבעון הראשון של 2018 נמכרו 18.5 אלף דירות יד שנייה, ירידה של 11% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד", כך בסקירה, "בהשוואה לרמת השפל שנרשמה ברבעון האחרון של 2017 (בו הגיעו מכירות יד שנייה לרמתן הנמוכה ביותר מאז הרבעון האחרון של 2011 שעמד בצל המחאה החברתית) נרשמה עלייה של 13% בפלח זה של השוק. גידול זה, בהשוואה לרבעון הקודם נרשם במידה רבה על רקע הגידול החד במכירות המשקיעים (כפי שצוין, ברבעון הראשון השנה נרשם גידול של 26% במכירות המשקיעים בהשוואה לרבעון הקודם, כפליים משיעור הגידול בכלל העסקאות בדירות יד שנייה)". כך, בעוד משקיעים מוכרים דירות יד שנייה, ועל פי האוצר הם אלה שהגדילו את היקף במכירות שעולה מן הסקירה, המשמעות היא שמשפרי הדיור ממשיכים להתקשות במכירת הדירה הישנה שלהם.

בפילוח גיאוגרפי בולט אזור תל-אביב עם ירידה חדה של 33% במספר העסקאות בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד, בהמשך לשיעורי ירידה חדים בשני הרבעונים שקדמו (כל אחד מהם בהשוואה למקביל לו בשנה קודמת). כך, בשני הרבעונים האחרונים ניצבת רמת העסקאות בדירות יד שנייה על רמה של 1.4 אלף דירות (ברבעון), הרמה הנמוכה ביותר מאז הרבעון הראשון של 2003.

עוד כתבות

מתחם חזית הים בחיפה / הדמיה: מן-שנער-יעד אדריכלים

נסגר המכרז הראשון של רמ"י בחזית הים בחיפה: כמה תשלם הזוכה?

יורו ישראל זכתה במכרז של רמ"י על קרקע של 23 דונם, להקמת 500 יחידות דיור ושטחי מסחר באחד מהמתחמים המסקרנים בישראל ● החברה תשלם על הקרקע, הסמוכה לבית החולים רמב"ם בחיפה, כ-205 מיליון שקל כולל הוצאות פיתוח

חנן מור, מנכ''ל קבוצת חנן מור / צילום: איל יצהר

הנושים זעמו, וחנן מור ידולל ל-1% ממניות קבוצת הנדל"ן שהקים

לפי הסדר החוב המתגבש, חנן מור יחזיק כ-1% ממניות החברה ● במקביל, יוקצה לנושי החברה, בעיקר בנקים וגופים מוסדיים, מניות שיהוו כ-96% מהון החברה

קבוצת רוכבי אופניים עם טל ברודי. מימין: ריבה פרידמן בורוביק / צילום: דבורין תקשורת

מקבוצות אופניים ועד קבלת פנים בחזרה לבית: הארגון שמלווה מפונים במלחמה

מאז פרוץ המלחמה מלווה ארגון "הרוח הישראלית" אלפי משפחות של מפונים, ואף גייס תרומות בהיקף של 2.5 מיליון שקל ● מ"מ המנכ"לית, ריבה פרידמן בורוביק: "האתגר הגדול הוא שיקום הקהילות"

פרופ' דניאל כהנמן / צילום: יח''צ מטר

פרופ' דניאל כהנמן, זוכה פרס נובל לכלכלה, הלך לעולמו

כהנמן, בן 90 במותו, זכה בפרס נובל בכלכלה בשנת 2002 על מחקר בתחום של קבלת החלטות בתנאי אי-ודאות

דוד פתאל / צילום: איל יצהר

לאחר שלוש שנים של הפסד, אירופה עזרה לדוד פתאל לחזור להרוויח

עם סיומה של השנה הסתכמו הכנסותיה של פתאל ב-6.93 מיליארד שקל, עלייה חדה של 26.6% ביחס לשנה שקדמה לה ● בשורה התחתונה רשמה פתאל רווח נקי של 45.2 מיליון שקל ● הסיבות לעלייה: שיפור בשיעורי התפוסה במלונות הרשת, עלייה במחיר של חדר ממוצע למתארחים ושיפור בשערי החליפין

ביתן של קבוצת צ'אנגן בתערוכת מכוניות בסין / צילום: ap, Ng Han Guan

קבוצת הרכב השלישית בגודלה בסין בדרך לישראל

משלחת בכירה של צ'אנגן (Changan) סינית נערכת לייצא לישראל, הכניסה של החברה לישראל היא חלק ממהלך ההתרחבות הגלובלית שעליו הכריזה השנה ● מרצדס E קלאס והקרוסאובר של פורד: הדגמים החשמליים שבדרך ● השבוע בענף הרכב

קרן כהן חזון, מנכ''לית ובעלת השליטה בתורפז / צילום: ששון משה

תורפז רוכשת יצרני חומרי טעם בלגית-גרמנית תמורת 48 מיליון דולר

תורפז צפויה לרכוש את קבוצת קלאריס & ווילך באמצעות חברת הבת שלה - פיט ● החברה מייצרת חומרי הגלם היחודיים לתחום הבשר והאפייה ומחזור המכירות שלה הסתכם ב-35.1 מיליון דולר ב-2023

מערכת ReDrone של אלביט / צילום: אלביט מערכות

הנקמה של פוטין בהודו, ומערכת יירוט הרחפנים החדשה של אלביט

אלביט הציגה ללקוחות אירופאיים את מערכת היירוט המתקדמת שלה, אלג'יריה מצאה מענה בסין מול עוצמת המל"טים מתוצרת ישראל, ארה"ב שמה את מבטחה בלייזר, והנקמה של פוטין בראש ממשלת הודו • השבוע בתעשיות הביטחוניות

מה חדש בדוחות / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, חומרים: shutterstock

כלל: רווח של 305 מיליון שקל ב-2023, השפעת רכישת מקס עוד קטנה

מדור חדש של גלובס יביא את הסיפורים של עונת הדוחות בבורסת ת"א שאולי פספסתם ● והפעם: אימקו מסכמת את 2023 עם רווח כ-6.2 מיליון שקל לאחר שרשמה הפסד בתקופה המקבילה, כלל הציגה דוח רבעוני חזק, אך טרם רשמה רווח משמעותי מרכישת חברת כרטיסי האשראי מקס והרווח הנקי של מור השקעות זינק בכ-60% ● מדור חדש

משה ארבל, שר הפנים / צילום: מארק ישראל סלם - הג'רוזלם פוסט

בעקבות חשיפת גלובס: השר ארבל קורא לנתניהו לאפשר כניסת פועלי בניין פלסטינים לישראל

שר הפנים מציין במכתבו: "גוברות ההערכות כי אלפי פועלים פלסטיניים מיהודה ושומרון מועסקים שלא כדין בענף" ● הוא קורא לראש הממשלה לבחון הסדרה של הכנסת הפועלים לישראל, בין היתר על ידי בחינה פרטנית של כל פועל והגבלת גיל

ינקי קוינט, מנכ''ל רמי ומ''מ מנהל רשות החברות / צילום: יוסי זמיר

מתחנות כוח ועד מוסכי רכבת: בענף התשתיות טוענים שרמ"י תוקעת מיזמים

בפנייה דחופה מבקשים במינהל התכנון מרשות מקרקעי ישראל לשחרר היתרים למיזמי תשתית לאומיים ● ברקע זה, גורמים בענף טוענים כי פרויקטים גדולים, בהם תחנות כוח ומוסכים של הרכבת הקלה, תקועים בגלל התנהלות הרשות ● רמ"י: "חלק מהפרויקטים יצאו לדרך"

מרכז תל אביב / צילום: טלי בוגדנובסקי

בעל דירה סירב לחתום על פרויקט תמ"א וזכה ב־320 אלף שקל נוספים

בעל דירה בפרויקט תמ"א 38 בת"א, שהוא גם בעלים של חלק מהחצר, ביקש פיצוי של 1.2 מיליון שקל ● המפקחת על המקרקעין קבעה בהסכמת הצדדים כי אכן מגיע לו פיצוי תמורת חתימתו

סם בנקמן-פריד / צילום: ap, Bebeto Matthews

סם בנקמן-פריד, מייסד בורסת הקריפטו FTX, נידון ל-25 שנות מאסר

בנובמבר האחרון חבר מושבעים בארה"ב מצא את סם בנקמן-פריד אשם ● היום, השופט בתיק קבע כי הוא ירצה 25 שנות מאסר ● "אני הייתי המנכ"ל ולכן האחריות היא עלי", אמר בנקמן-פריד עם מתן גזר הדין

בורסת תל אביב / צילום: שלומי יוסף

בורסת ת"א ננעלה ביציבות; אלקטריאון זינקה ב-18%, ישראכרט ב-8%

אל על השלימה גיוס של 100 מיליון דולר, המנייה עולה ב-4% ● הבורסה בת"א מסכמת רבעון ראשון בעליות נאות במדדים המובילים ● לאומי על הדולר המתחזק: "מציע למשקיעים הצעה שאי אפשר לסרב לה" ● באופנהיימר צופים "רוח גבית לשוק המניות האמריקאי לפחות עד שנת 2025"

פרויקט תמ''א 38 בחיפה / צילום: פאול אורלייב

משרד המשפטים יוזם: יזמי התחדשות עירונית יתחייבו מראש על מועד מסירת הדירות

שורת תקנות שיזם משרד המשפטים, שיידונו בקרוב בוועדת הפנים של הכנסת, יחייבו יזמי התחדשות עירונית במתן מועדי מקסימום לאישור תוכנית הפרויקטים שלהם ואכלוס הדירות שהם מקימים ● תקנות בולטות נוספות הן חשיפת ערבויות מחייבות, גילוי ניגוד אינטרסים של היזמים, וידוא שהדיירים מבינים את ההסכם ועוד

ציור הקיר להחזרת החטופים, ובהם אלמוג מאיר ג'אן / צילום: באדיבות משפחת מאיר

עדויות מהשבי: "חיילים עוברים עינויים, מורעבים בכלובים"

לפי דיווח בסוריה ישראל תקפה אזור פעילות של חיזבאללה בדמשק • מחבל פתח באש לעבר רכבים שנסעו בכביש 90 מצפון ליריחו, בן 30 נפצע בינוני • תושבים בצפת מדווחים על יירוט, לא נשמעה אזעקה • ירי רקטי לעבר גורן וגרנות הגליל, ירי נוסף גם לראש הנקרה • עדכונים שוטפים

חברת הסייבר הישראלית Coro (קורו) / צילום: CORO

המשבר בהייטק נגמר? סטארט-אפ ישראלי שני מודיע בתוך שבוע על גיוס של 100 מיליון דולר

חברת קורו (Coro) הישראלית, העוסקת במכירת מערכות סייבר לעסקים קטנים ובינוניים, הודיעה על גיוס של 100 מיליון דולר ● ככל שנודע, כספי הגיוס כולם הושקעו בחברה ולא בקניית מניות מיזמים או משקיעים קודמים ● כל הגיוס התבצע מקרנות הון סיכון זרות

עדי, עפרה ועירית שטראוס / צילום: אוסף פרטי

ילדיו של מיכאל שטראוס מוכרים מניות של החברה ב-327 מיליון שקל

שלושת ילדיו של מיכאל שטראוס, עפרה, עדי ועירית, מוכרים כ-4% ממניות שטראוס ● המכירה מגיעה לאחר שביולי אשתקד רכשו השלושה 24% מהקבוצה מילדיה של רעיה שטראוס בן דרור, אחותו של מיכאל

מטולה בחודש האחרון / צילום: Reuters, Raphael Gotheil

הצפון בוער, היישובים ריקים - והממשלה "מנותקת קשר"

ראשי הרשויות בצפון דוחפים כבר זמן רב להקמת מנהלת מסודרת, בדומה למינהלת "תקומה" בעוטף עזה - אך גורמים המעורים בנושא אומרים: "זה לא על הפרק" ● בינתיים המלחמה נמשכת, והמציאות בצפון בלתי אפשרית

קריסת גשר פרנסיס סקוט קי בבולטימור / צילום: ap, Steve Helber

אמריקה סופקת כפיים וחוששת: עד כמה חסינים הגשרים שלה?

את הגשר בבולטימור הפילה ספינת ענק של 95 אלף טונות ● זו הייתה כנראה, אם כי לא בטוח, תוצאה בלתי נמנעת - הגשר קיבל ציון "מניח את הדעת" לפני שלוש שנים ● הנשיא ביידן רשאי לטעון שהשקעת טריליון דולר בשיקום תשתית מגינה על אמריקה מפני אסונות רבים כאלה