גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

רובע 4 בתל-אביב: העדפה ברורה להריסה ובנייה מחדש

תוכנית רובע 4 של תל-אביב שאושרה בשבוע שעבר תיתן סוף-סוף ודאות ליזמים ולבעלי הבתים שחולמים על התרחבות ● בעירייה מעריכים כי תוסיף כ-5,000 דירות לעיר

הצפון הישן של תל אביב / צילום: איל יצהר
הצפון הישן של תל אביב / צילום: איל יצהר

בשבוע שעבר אישרה הוועדה המחוזית בתל-אביב את תוכנית רובע 4 (תוכנית תא/3729/א). עבור רבים זה היה אות לסיומו של תהליך ארוך ומפרך, לאחר שמתווה התוכנית אושר על ידי הוועדה המקומית כבר בשנת 2007.

גודלו של רובע 4 הוא כ-2,825 דונם, ומיקומו בין הרחובות בני דן/הרב קוסובסקי בצפון; רחוב אבן גבירול במערב; רחוב שאול המלך בדרום ונתיבי איילון/דרך נמיר במזרח. האזורים לאורך רחוב אבן גבירול אינם כלולים בתחומי תוכנית זו, ועבורם תקודם תוכנית בנפרד. במילים אחרות, תוכנית רובע 4 מתייחסת לצפון הישן של תל-אביב ולמרכז העיר, אזורים שבהם שפע בניינים ישנים שזקוקים לעבור חיזוק מפני רעידות אדמה או להיהרס כדי שבמקומם ייבנו בניינים חדשים.

הרובע תוכנן ונבנה ברובו אחרי קום המדינה, ויש בו גריד של רחובות רחבים, כמה מוסדות ציבור בעלי חשיבות מטרופולינית, כמו בית החולים איכילוב ומוזיאון תל-אביב, ואפילו כיכר גדולה - כיכר המדינה, אך האופי של הבנייה הוא פרברי יותר. אלה רחובות שגרים בהם, אין כמעט עירוב שימושים שמשלב מסחר ותעסוקה. בשונה מאזורים אחרים של מרכז העיר, יש כאן גם מתחמי בנייה צמודת קרקע במקומות כמו שיכון הקצינים ושיכון צמרת.

תוכנית רובע 4 חלה על כל המבנים המיועדים למגורים - שלא הוגדרו כמבנים לשימור בתוכניות אחרות. בעיריית תל-אביב-יפו ובמינהל התכנון במשרד האוצר אומרים כי פוטנציאל המימוש עומד על כ-10,000 דירות, וצופים כי כ-50% מהפוטנציאל ימומש, כלומר כ-5,000 דירות.

לתוכנית הוגשו לא פחות מ-44 התנגדויות, מצד גופים ציבוריים ומצד אנשים פרטיים, שנדונו בוועדה המחוזית ובוועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית. עיון בהתנגדויות מגלה שחוץ מהמועצה לשימור אתרים והוועד הישראלי של אונסקו, הרי שהרוב הגדול של ההתנגדויות הן מצד תושבים ויזמים שמחו על הגבלת זכויות הבנייה בעקבות התוכנית החדשה.

לריסה קופמן, ממינהל ההנדסה בעיריית תל-אביב: "היו עשרות של בעלי נכסים שהתלוננו שהזכויות לא מספיקות. הם היו רוצים עוד קומות, לבנות במרווח הצדי, לבנות בקו אפס (כלומר שהחזית הקדמית היא במישור המדרכה הקדמית, בלי חצר קדמית)".

עם אישור התוכנית למתן תוקף, היא מעניקה אפשרויות שונות למימוש תמ"א 38, תוכנית המתאר המעניקה זכויות בנייה בתמורה לחיזוק מבנים ישנים מפני רעידות אדמה, ברחבי הרובע, והוודאות ליזמים הקבלנים וגם לבעלי הדירות אמורה לגדול - בשורה משמעותית מאוד בענף שאי ודאות הוא סימן ההיכר המובהק שלו.

שבע קומות ועוד קומה בנסיגה

אילי בר, ראש צוות תכנון באיגוד חברות תמ"א 38 באיגוד לשכות המסחר ומנכ"ל חברת אקו סיטי, מסביר שבהשוואה לרובע 3 ולתחום ההכרזה של אונסקו, תוכנית רובע 4 מסמנת בשורה לבניינים הישנים, משום שככל הנראה היקפי המימוש יהיו הגבוהים ביותר.

התוכנית מתמרצת משמעותית פרויקטים במסלול הריסה ובנייה מחדש (תמ"א 38/2) על פני פרויקטים במסלול חיזוק מבנה ישן ותוספת זכויות. התמרוץ בא לידי ביטוי בזכויות די נרחבות להריסה ובנייה, לעומת זכויות כמעט אפסיות במסלול החיזוק והתוספת, שמסתכמות בקומה וחצי בלבד בקירוב, למעט בצירים הראשיים. אבל נבירה בפרטים מעלה כמה מקומות שבהם למרות התימרוץ, ישנם אזורים ברובע שלא בטוח יאפשרו קידום פרויקט.

בחלק ניכר מרובע 4, למשל בשכונת בבלי הסמוכה לירקון, או באזורים הסמוכים לאבן גבירול או שנמצאים דרומה מפנקס, יש כאמור תמריץ ברור להריסה ובנייה. באזורים אלו זכויות לבניית 7 קומות (כולל קומת הקרקע) עם עוד קומה בנסיגה. גם הרחובות שהוגדרו בתוכנית כצירים ראשיים זוכים למירב הזכויות האפשרויות - בנייה חדשה בת 8 קומות כולל קומת הקרקע. הצירים הראשיים הם: ארלוזורוב, ז'בוטינסקי, פנקס, ויצמן ודרך נמיר.

גם רחוב ארלוזורוב מצוין כציר ראשי בתוכנית, אולם במקרה שלו מדובר במקרה מיוחד, כפי שמסביר בר: "בארלוזורוב הזכויות נופלות בקומה, משום שיש כוונה לאשר שם תוכנית נפרדת על רקע הרכבת הקלה ותוכניות שיש לעירייה לפיתוח הרחוב. כלומר, הכוונה היא להפחית זכויות בציר הזה בתוכנית רובע 4, כדי שבתוכנית אחרת שתהיה ברחוב יוכלו למעשה לתת פיצוי מאוחר יותר בזכויות נוספות. בגלל הרכבת הקלה יהיו שם שינויים, כמו סגירת גישה לחניות למשל, שיגרעו מהזכויות, אז עכשיו תוכנית הרובע גורעת אבל בהמשך התוכנית החדשה תוסיף. זה מקום שכדאי להמתין איתו בקידום פרויקטים עד שתאושר התוכנית הספציפית לרחוב".
לעומת הזכויות הנרחבות בצירים המרכזיים בתוך הרובע, יש מקומות שבהם נגרעו זכויות. מדובר במקבצים של שיכונים ברחבי הרובע, כלומר שיכון הקצינים, שיכון צמרת, ושיכונים הסמוכים לירקון ממערב לדרך נמיר. במקומות הללו, היקף הזכויות נמוך יחסית ועומד על 4 עד 6 קומות.

"על פי הניסיון בתל-אביב", אומר בר, "במקומות הללו נראה שרק פרויקטים שבהם בעלי דירות יקדמו פרויקט בייזום עצמי הפרויקט יוכל להתממש ויהיה כלכלי. כמובן שכל מקרה לגופו, וכל מגרש בהתאם למאפיינים, אבל זו הרוח הכללית".

הבעיות: מרתפים ומי תהום גבוהים

במקביל, יש עוד קריטריונים שעשויים להכשיל פרויקטים. באזורים הקרובים לירקון, למשל, מי התהום גבוהים מאוד מה שמקשה על פרויקטים ועשוי להפוך את חלקם ללא כלכליים. בניינים עם גגות תפוסים בדירות גג וחדרים על הגג עשויים אף הם שלא להיות כלכליים.
בעיה נוספת קשורה למרתפים שאינם חלק מהשטח העיקרי של הבניין. "שטחים גדולים במרתפים קיימים ללא היתר או בייעוד שאינו עיקרי שמשמשים היום כמשרדים למשל, עשויים לגרור בעיה", כך בר, "אי אפשר לקבל זכויות בהריסה ובנייה על אותם מרתפים על פי התוכנית, והמשמעות היא שמדובר בשטח שנמצא בבעלות דייר, שלא חוזר במניין הזכויות בבניין החדש. כלומר, על היזם יהיה לפצות אותו מתוך סל הזכויות הקיים, ולעתים זו תהיה בעיה".

רובע 4 בתוכנית הרובעים של תל אביב

"לשמר את תוכנית גדס זה בולשיט"

האם תוכנית רובע 4 נכונה ורצויה לתל-אביב? לא מדובר רק במהלך פרוצדורלי או נדל"ני. התוכנית היא חלק מפרויקט הרבה יותר גדול, הכולל גם את רובע 3 ממערב ואת רובעים 5 ו-6 דרומית להם (עד דרך יפו ולה גארדיה), ותכליתו, כך לפחות מבחינת מנהל ההנדסה, עידוד חיזוק מבנים והתחדשות תוך הגנה, או שימור הזהות המקומית של מרכז העיר המורחב.

האדריכליות גילה גינסברג ולריסה קופמן מצוות מרכז במנהל ההנדסה של העירייה מקשרות את תוכנית הרובעים להכרזת מתחם "העיר הלבנה" ע"י אונסקו בשנת 2003. "תוכנית השימור הביאה את ההבנה שלא מספיק לשמור על בניינים ויש צורך לשמור גם על המרקם: על הפרצלציה ועל מאפייני עיצוב. הייתה כאן מחשבה על מרווחים בין בניינים, פרופורציה של רחוב, רוחב מול גובה. הבנו שהתוכנית צריכה לבלוע את תמ"א 38, שעושה התחדשות, וגם לשמור על מאפיינים חשובים".

אבל הרחבתם את זה הרבה מעבר לתחום העיר הלבנה.
"גם לרובע 4 יש מאפיינים של תוכנית גדס המקורית. זו גרסה יותר מודרנית ומעודכנת: מגרשים יותר גדולים, מבנים לא בקו אפס עם הרחוב, מרווחים בין בניינים, סטיו עמודים, יש גינה קדמית ואחורית ויש גם גינות ציבוריות קטנות. הירק של הרחובות בא מהגינות".

איך יישמרו המרווחים אם התוכנית מאפשרת לחבר שני בניינים? אני מבקש להזכיר את מקרה ההתנגדות של דיירים ברחוב יצחק לוי, שטענו ש"גונבים להם את הבריזה".
"ברובע 3 המגרשים קטנים ולכן יש היגיון לחבר שני מגרשים. התוכנית מאפשרת לסגור את המרווח ולתת יותר רווחה לדירות. באזור ההכרזה של העיר הלבנה תהיה מגרעת, שתאפשר נטיעה. נדרוש כניסה משותפת לחניון התת קרקעי, כדי לחסוך את ההפרעות ברחוב".

אז הפרצלציה תישמר אבל הבניינים יכפילו עצמם וינופחו לגובה של 8 קומות. איך זה מסתדר עם הרצון לשמר מרקם קיים?
"תמ"א 38 הביאה איתה המון מחלות: סגירת קומת עמודים, טלאים. כשראינו את הדוגמאות של תמ"א 38 בערים אחרות התחלחלנו. אנחנו נלחמנו בציפורניים שהחתך יהיה 6 קומות ושתי קומות בנסיגה, גם בתוספות וגם בבנייה החדשה".
גילה גינסברג: "זה הקסם של תל-אביב, שעברה הרבה ובכל זאת יש כוח לתוכנית הבסיסית, שמבוססת על גדס. הרעיון היה לתת את הכלים שהמרקם הזה ימשיך להחזיק מעמד, גם אם מניחים עליו את השכבה הארצית הזאת של תמ"א 38. הבניין יעלה, ישמין קצת, ובכל זאת, המרקם יחזיק מעמד".

אבל מסתבר שיש כאלה שחושבים שמדובר בפיקציה ובתוכנית רעה ואף מסוכנת.
האדריכל הוותיק דן דרין היה חבר מועצת העיר תל-אביב-יפו ואף כיהן כסגן מהנדס העיר. דרין אינו מבין את המוטיבציה לשימור המרקם הקיים של מרכז העיר, מזרחית לרחוב אבן גבירול: "אני חושב שצריך להיות יצירתיים ולבנות גבוה כמה שיותר. כל דירה שלא תיבנה בתל-אביב, תבנה על חשבון הרזרבות הירוקות. מבחינתי, הערים הקיימות חייבות לקלוט את כל הביקוש לדירות.
"כממלא מקום ראש העיר, אני הייתי זה שהקים את המחלקה לשימור. אני לא נגד שימור, אבל אני בעד שימור מבנים ולא שימור העיר. אני בעד לתת כבוד למבנים שהיו, אבל את העיר לתכנן לעתיד. מרקם בא ומרקם הולך, אבל תוספת דירות זה דבר הכרחי".

לא היית פוסל את האפשרות להרוס מבנים ואף לעודד איחוד חלקות ולייצר בניינים גבוהים ברובע 4?
"בוודאי. אני חושב שלשמר את גדס זה בולשיט. לשמר דברים כאלה זה במוזיאונים ולא במציאות חיה. אני בטוח שמערכת עתידית שתנהל את התכנון בעיר, תשנה את התוכניות של הרובעים 4,5 ו-6".

עוד כתבות

חרדים בלשכת הגיוס / צילום: מיטב ודובר צה''ל

בג"ץ: לעצור תשלומים לישיבות שתלמידיהן לא מתגייסים החל מה-1 באפריל

בג"ץ הוציא את צו הביניים בשל היעדר מקור חוקי להעברת התשלומים ● וכעת, מיום שני הקרוב יופסק התקצוב לתלמידי ישיבות שחייבים בגיוס ● השופטים אימצו עמדה מחמירה מזו של היועמ"שית ● התנועה לאיכות השלטון: "צו הביניים הזה מהווה צעד תקדימי בדרך לשוויון, וציבור המשרתים מודה לבית המשפט על החלטתו החשובה"

הפגנת חרדים נגד גיוס בני ישיבות,ירושלים / צילום: Reuters, Ammar Awad

מהתקציבים שייעצרו ועד לדיוני החירום באוצר: כל מה שכדאי לדעת על הצו הדרמטי בנוגע לחוק הגיוס

בהתאם לצו הביניים שהוציא בג"ץ, תקצוב הישיבות שתלמידיהן לא מתגייסים ייעצר כבר בשבוע הבא ● בשלב זה, התמיכה בכ-44 אלף תלמידי ישיבות צפויה להיעצר ● באגף החשב הכללי במשרד האוצר, שאמונים על ביצוע התשלומים מתקציב המדינה, מתכוונים ליישם את הצו במועד ● איך זה יעבוד? גלובס עושה סדר

חיילים צרפתים מפטרלים בפריז / צילום: Reuters, Benoit Tessier

באירופה מתכוננים לאירוויזיון ואולימפיאדה תחת חשש כבד מחטיפות ופיגועים

אירוויזיון במאלמו, אליפות היורו בגרמניה ואולימפיאדה בפריז: שורת האירועים ההמוניים באירופה הקיץ, במקביל למלחמה בעזה והסיכון הגבוה לטרור איסלמי, מעלים את הכוננות בה לשיאים חדשים ● האמצעים שעל הפרק: שימוש ברחפנים והחזרת הנוכחות המשטרתית בגבולות

אייל בן סימון, מנכ''ל הפניקס / צילום: יחצ ענבל מרמרי

ביום האחרון לפני הפקיעה: מנכ"ל הפניקס אייל בן סימון מכר מניות

מנכ"ל הפניקס וסמנכ"ל הכספים שלו מימשו יחד 170 אלף אופציות במחיר של 37.48 שקל למניה ● המימוש בוצע יום לאחר שהחברה דיווחה על תוצאותיה הכספיות לשנת 2023, רווח של 1.1 מיליארד שקל המשקף תשואה להון של 10.5%

ניסאן X-TRAIL / צילום: יח''צ

המכונית של ניסן שמוכיחה: שוק הבנזין עדיין חי ובועט

ניסאן X-TRAIL, הטורבו-בנזין החדשה של ניסאן, מוכיחה שגרסאות הבנזין לא אמרו את המילה האחרונה: היא זריזה, נוחה ומרווחת

קרן כהן חזון, מנכ''לית ובעלת השליטה בתורפז / צילום: ששון משה

תורפז רוכשת יצרני חומרי טעם בלגית-גרמנית תמורת 48 מיליון דולר

תורפז צפויה לרכוש את קבוצת קלאריס & ווילך באמצעות חברת הבת שלה - פיט ● החברה מייצרת חומרי הגלם היחודיים לתחום הבשר והאפייה ומחזור המכירות שלה הסתכם ב-35.1 מיליון דולר ב-2023

דוד פתאל / צילום: איל יצהר

לאחר שלוש שנים של הפסד, אירופה עזרה לדוד פתאל לחזור להרוויח

עם סיומה של השנה הסתכמו הכנסותיה של פתאל ב-6.93 מיליארד שקל, עלייה חדה של 26.6% ביחס לשנה שקדמה לה ● בשורה התחתונה רשמה פתאל רווח נקי של 45.2 מיליון שקל ● הסיבות לעלייה: שיפור בשיעורי התפוסה במלונות הרשת, עלייה במחיר של חדר ממוצע למתארחים ושיפור בשערי החליפין

אסדת קידוח ''לוויתן'' / צילום: אלבטרוס

במשרד האנרגיה בוחנים: הקמת מתקן להנזלת גז בהשקעה של 7 מיליארד דולר

חלק משמעותי מיצוא הגז של ישראל תלוי היום במצרים, ומתקן הנזלה יאפשר יצוא לרחבי העולם כדי לבזר את הסיכונים ● מי יממן את עלויות ההקמה האדירות?

מנכ''ל NICE, ברק עילם / צילום: CRC Media

מלך השכר של ת"א: המנכ"ל שהרוויח כ-90 מיליון שקל ב-2023

עיקר התגמול של מנכ"ל נייס ברק עילם – הוני ● במשך שנותיו כמנכ"ל נייס צבר תגמולים בהיקף של כ-460 מיליון שקל לפי שער החליפין הנוכחי ● שכר של כ-17 מיליון שקל למנכ"ל אלביט אשתקד

מירי רגב, ליכוד / צילום: אלכס קולומויסקי-ידיעות אחרונות

ועדות חקירה ממלכתיות תמיד הטילו אחריות אישית על ראש הממשלה?

עד כמה חריפה הביקורת שנמתחה על נתניהו בדוח מירון בהשוואה היסטורית? בדקנו ● המשרוקית של גלובס

הורים לילדים שגילם עד שלוש יקבלו החל מתלוש השכר הקרוב תוספת של נקודות זיכוי / אילוסטרציה: Shutterstock

הטבת המס הגדולה שהבטיחה הממשלה נכנסה לתוקף. מה יקרה לנטו שלכם?

הורים לילדים שגילם עד שלוש יקבלו החל מתלוש השכר הקרוב תוספת של נקודות זיכוי, אשר תגדיל להם את ההכנסה הפנויה ● ואולם, מומחים טוענים כי הטבת המס לא תשפיע על מי שבאמת זקוק לה

מה חדש בדוחות / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, חומרים: shutterstock

כלל: רווח של 305 מיליון שקל ב-2023, השפעת רכישת מקס עוד קטנה

מדור חדש של גלובס יביא את הסיפורים של עונת הדוחות בבורסת ת"א שאולי פספסתם ● והפעם: אימקו מסכמת את 2023 עם רווח כ-6.2 מיליון שקל לאחר שרשמה הפסד בתקופה המקבילה, כלל הציגה דוח רבעוני חזק, אך טרם רשמה רווח משמעותי מרכישת חברת כרטיסי האשראי מקס והרווח הנקי של מור השקעות זינק בכ-60% ● מדור חדש

פליטים עזתים ברפיח / צילום: Reuters, IBRAHEEM ABU MUSTAFA

המומחה שמסביר: למה החליטו בעולם שרפיח היא הקו האדום

פלישת צה"ל לרפיח, בין המעוזים האחרונים של חמאס בעזה, עומדת בלב הדיון על עתיד המלחמה ● "העיר הפכה לסמל של המצוקה הפלסטינית והפליטות בעיני העולם", אומר ד"ר הראל חורב, מומחה לחברה הפלסטינית ● בראיון לגלובס הוא מסביר מדוע ישראל טועה בהתנהלותה ברפיח, מתייחס לפלונטר מול ארה"ב ומסביר מדוע חמאס ממשיך לסרב לעסקת חטופים

הסכם אינו נדרש כתנאי עבור זוגות במערכות יחסים כאלה ואחרות / צילום: Shutterstock, Viacheslav Lopatin

זוג הקפיא עוברים ואז נפרד. האם האישה תוכל להשתמש בהם?

כשלושה עשורים לאחר פרשת נחמני, בתי המשפט עדיין נאלצים לדון בתביעות בלתי אפשריות לגבי גורלם של עוברים מוקפאים ● מן הראוי היה לחייב כל זוג שפונה לבצע הפריה חוץ-גופית, לחתום על הסכם שמתייחס לאפשרות הריאלית של פרידה במהלך הזמן שחולף בין יצירת העוברים המוקפאים לבין השימוש בהם

מערכת ReDrone של אלביט / צילום: אלביט מערכות

הנקמה של פוטין בהודו, ומערכת יירוט הרחפנים החדשה של אלביט

אלביט הציגה ללקוחות אירופאיים את מערכת היירוט המתקדמת שלה, אלג'יריה מצאה מענה בסין מול עוצמת המל"טים מתוצרת ישראל, ארה"ב שמה את מבטחה בלייזר, והנקמה של פוטין בראש ממשלת הודו • השבוע בתעשיות הביטחוניות

דם אברמוב בקמפיין בנק הפועלים / צילום: צילום מסך

בלי אסקפיזם ועם לוחם בשיקום, הפרסומת של בנק הפועלים היא הזכורה ביותר

פרסומת הבנק, שבה מככב הלוחם הפצוע אדם אברמוב, היא גם המושקעת ביותר עם כ–1.6 מיליון שקל ● מדירוג הזכורות והאהובות של גלובס וגיאוקרטוגרפיה עולה כי השבוע התברגו שתי פרסומות חדשות: מנורה מבטחים וטאצ' ● הפרסומת של ביטוח 9 היא האהודה ביותר גם השבוע

ביתן של קבוצת צ'אנגן בתערוכת מכוניות בסין / צילום: ap, Ng Han Guan

קבוצת הרכב השלישית בגודלה בסין בדרך לישראל

משלחת בכירה של צ'אנגן (Changan) סינית נערכת לייצא לישראל, הכניסה של החברה לישראל היא חלק ממהלך ההתרחבות הגלובלית שעליו הכריזה השנה ● מרצדס E קלאס והקרוסאובר של פורד: הדגמים החשמליים שבדרך ● השבוע בענף הרכב

גזירת סרט בפתיחת משרדי ASI, חברת הבת בהודו יחד עם שגריר ישראל בהודו, נאור גילאון / צילום: תעשייה אווירית

מתחת לרדאר: התעשייה האווירית הקימה חברה בת בהודו

התעשייה האווירית השיקה השבוע את חברת הבת ההודית שלה בניו דלהי ● החברה הוקמה במסגרת שיתוף הפעולה בין התעשייה האווירית לבין DRDO, גוף המחקר והפיתוח בנושאי הגנה של ממשלת הודו

קבוצת רוכבי אופניים עם טל ברודי. מימין: ריבה פרידמן בורוביק / צילום: דבורין תקשורת

מקבוצות אופניים ועד קבלת פנים בחזרה לבית: הארגון שמלווה מפונים במלחמה

מאז פרוץ המלחמה מלווה ארגון "הרוח הישראלית" אלפי משפחות של מפונים, ואף גייס תרומות בהיקף של 2.5 מיליון שקל ● מ"מ המנכ"לית, ריבה פרידמן בורוביק: "האתגר הגדול הוא שיקום הקהילות"

פרויקט תמ''א 38 בחיפה / צילום: פאול אורלייב

משרד המשפטים יוזם: יזמי התחדשות עירונית יתחייבו מראש על מועד מסירת הדירות

שורת תקנות שיזם משרד המשפטים, שיידונו בקרוב בוועדת הפנים של הכנסת, יחייבו יזמי התחדשות עירונית במתן מועדי מקסימום לאישור תוכנית הפרויקטים שלהם ואכלוס הדירות שהם מקימים ● תקנות בולטות נוספות הן חשיפת ערבויות מחייבות, גילוי ניגוד אינטרסים של היזמים, וידוא שהדיירים מבינים את ההסכם ועוד