גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

"צריך רגולציה בתחום הניהול, הדיירים מתעניינים בניקיון וגינון"

מהרגע שבניין קיבל טופס אכלוס - אין שום פיקוח על תקינות המערכות שבו ● גיל מעין, מנכ"ל חברת הניהול מיקדן, מזהיר מפני התפקוד של הבניינים בשעת חירום: אני לא מצליח להבין איך ועדי הבתים לוקחים את האחריות הזו"

גיל מעין / צילום: איל יצהר
גיל מעין / צילום: איל יצהר

"ועדי בתים מכוונים לרמה הכי בסיסית של תחזוקה וניהול בבנייני המגורים, בעיקר בגלל המחיר. אבל אנשים לא מבינים שבגלל תחזוקה שוטפת גרועה, גם ערך הדירות יפחת. ברוב המקרים לא עושים בדיקות, לא מוודאים שהמערכות עובדות ולא עושים תרגילי בטיחות.

"המשמעות היא שהדיירים בבניינים האלה וגם הבניינים עצמם לא מוכנים למקרי חירום. הבניינים לא מתוחזקים טוב, וזה אומר שלאורך השנים מערכות מאוד יקרות ומורכבות שזקוקות לתחזוקה לא זוכות לטיפול ובעוד כמה שנים לא יהיה לאף אחד כסף לממן אותן מחדש, וזה גם עשוי להגיע למצב של מלכודות מוות של ממש", כך מזהיר מנכ"ל חברת מיקדן ניהול ואחזקה, גיל מעין, חברה המנהלת כ-100 נכסי משרדים, מסחר ומגורים בישראל בשטח כולל של כ-2 מיליון מ"ר.

"יש בעיות ברגולציה בתחום הניהול והתחזוקה", מזהיר מעין. "קודם כל, אין רגולציה שמסדירה מה היא חברת ניהול ומה הכללים, מי בכלל יכול להיות חברה כזו. אין פרמטרים של גודל, ניסיון, הון עצמי או מוניטין. וזה גורם לכך שיש הרבה מאוד שחקנים לא רלוונטיים שהופכים פתאום לחברות ניהול. חייב להיות סטנדרט אחיד וסביר.

"בשביל מי שפועל בתחום זו בעיה אקוטית, כי אתה מתמודד עם חברות שלא מייצרות את אותו רף שלנו מבחינת השירותים, וכשהשוק מוטה מחיר זה משפיע על הבחירה של ועדי הבתים למרות שמי שבוחן את רמת השירותים או את מכלול השירותים מגלה שיש הבדלים גדולים מאוד. וזה מצטרף לבעיה נוספת שאותה אפשר למצוא בעיקר בבנייני מגורים - היעדר פיקוח.

"במגורים, בעיקר במגדלים החדשים, יש מערכות מורכבות, אבל אין הסדרה של רגולציה. יש טופס 4, הקבלן יוצא ומוסר לדיירים את הדירות, ואחר-כך אין שום גוף מפקח, פשוט לא קיים. היום אין מספיק חברות רציניות שיטפלו במגדלים, וזה אומר שעוד כמה שנים הם יהיו סלאמס, והכתובת הזו נמצא היום על הקיר באותיות שחורות גדולות".

אז המשמעות היא שבבנייני המגורים מסתפקים רק בתחזוקת שבר? משהו נשבר מתקנים וזהו?

"יותר גרוע - בסופו של דבר מתעסקים בעיקר בניקיון וגינון. זהו. זה נשמע אבסורדי אבל ככה זה. אנחנו ניגשים למכרזים ושואלים אותנו למה צריך כל שנה ביקורת, אפשר לעשות את זה גם כל כמה שנים, וזה מגיע מבעלי הדירות. צצות כל מיני התנגדויות ואין עם מי לדבר. ואז בסופו של דבר מגיעה חברת טנדר שמציעה הצעה מאוד נמוכה, הצעה של אב בית ברבע משרה בערך, וזה מה שלוקחים. אני לא מצליח להבין איך ועדי הבתים לוקחים את האחריות הזו. בעלי הדירות וועד הבניין לא תמיד מבינים שלא הכול בר ביטוח. אנשים יכולים להיפגע, ובכל מקרה כזה עלולה להיות גם חשיפה מטורפת לוועד עצמו וגם לדיירים. אנשים פשוט לא מודעים לזה".

מדובר רק על מקרים של פגיעה בגוף?

"לא, המחוקק דאג להטיל חובות שונים. אם אתה מעסיק קבלני משנה, מי שאחראי על פי הפסיקה הוא לא רק הקבלן שמעסיק אלא גם מזמין העבודה - במקרה הזה חברת הניהול או ועד הבית. למשל, אם לא הייתה הפרשה של דמי הבראה, ומגלים את זה בהמשך, יש חבות על ועד הבית עצמו. לנו יש משרדי רואי חשבון ואנחנו עושים ביקורות. חברה שלא מטפלת בזה כמו שצריך מעמידה את ועד הבית בסכנה ממשית".

כאמור, מיקדן מטפלת גם בניהול ובתחזוקה של בנייני משרדים, וגם בתחום זה יש לא מעט בעיות, ובין היתר מדובר בהתפתחות של השנים האחרונות במסגרתה חברות גדולות המחזיקות בשירותים שונים נכנסות גם לתחום הניהול ומכניסות לתהליך גם את האינטרסים שלהן.

"בתחום המשרדים יש בעיות אחרות", כך מעין, "יש הסדרה של חלק מהנושאים שעדיין בעייתיים בתחום המגורים. אבל בתחום המשרדים יש בעיה אחרת שכוללת חברות ניהול שהן חלק מקבוצות גדולות שרוכשות גם חברות אחרות בתחום. חברת הניהול שאמורה להיות נקייה מאינטרסים, מחויבת לשרשרת של יצרני ערך שהם חלק מהקבוצה שלה בפנים. קיימת מגמה של קונסולידציה של גופים מקצועיים בתחום ניהול האחזקה. כך נוצרות קבוצות עוצמתיות שבהן מנוהלת כל שרשרת הערך בתחום - מניהול האחזקה בקצה ועד לתחזוקת מעליות, מיזוג אוויר, גנרטורים, ניקיון ושמירה בתוך אותם גופים.

"זו מגמה מסוכנת שלא הובאה לידי בחינה של הרגולטור. מגמה זו גורמת להפחתת התחרות בענף באופן הפוגע בלקוחות, ומאפשר לקבוצות אלה להציע מחירים טורפניים בתחום הניהול. זה מביא לדחיקת חברות ניהול אחרות מהשוק, מרחיק מתחרים, שליטה בשוק וצמצום התחרות פוגעים לא רק במקצועיות (עמלות הניהול נשחקות ומגיעות לרמות מגוחכות, וזה בא על חשבון פחות פיקוח, פחות כוח-אדם, פחות נהלים וסטנדרטים) ובטווח הרחוק בסופו של דבר עלול להביא לסגירת חברות ניהול קיימות, פיטורי כוח-אדם והידרדרות של הענף".

שכירות ארוכת-טווח: האופציה למכירת הדירות תוריד את רמת התחזוקה

המדינה מנסה לקדם שכירות ארוכת-טווח באמצעות החברה הממשלתית דירה להשכיר ומכרזים למקבצי דירות להשכרה. אולם לדברי מעין, העובדה שניתן למכור את הדירות בתום התקופה שנקבעת במכרז, שהיא בדרך-כלל 20 שנה, מהווה דווקא חיסרון בכל הקשור לאחזקה. "אם קיימת ליזם אופציה למכור את הנכסים, הרי שההשקעה בתחזוקה וניהול תהיה מינימלית וקוסמטית בלבד.

"לכן, הרצון של מקבלי ההחלטות לשנות את התפיסה של הציבור הישראלי ובייחוד הצעירים, שניתן לגור בשכירות לאורך שנים ולא להיות בעלים של דירה כפי שנהוג בארה"ב ואירופה, לא יתממש בשל היעדר כללים סדורים לניהול המגדלים לאורך שנים".

עוד כתבות

איציק וייץ, מנכ''ל קבוצת קרסו מוטורס / צילום: אלעד גוטמן

המספרים חושפים: כך הפך מותג בנזין סיני אלמוני למכרה הזהב של קבוצת קרסו

הכתבה הזו היתה הנצפית ביותר השבוע בגלובס ועל כן אנחנו מפרסמים אותה מחדש כשירות לקוראינו ● מהדוח השנתי של יבואנית הרכב עולה כי המותג צ'רי, שמכירותיו זינקו ב-2023, הקפיץ את נתח השוק שלה וסייע לה להציג רווח מכובד בתקופה קשה ● אבל ל"אסטרטגיה הסינית" הזו, שמשנה בצורה משמעותית את הפוקוס העסקי של הקבוצה, יש מחיר - ובראשו דריסת מותגים ותיקים

חברת הסייבר הישראלית Coro (קורו) / צילום: CORO

המשבר בהייטק נגמר? סטארט-אפ ישראלי שני מודיע בתוך שבוע על גיוס של 100 מיליון דולר

חברת קורו (Coro) הישראלית, העוסקת במכירת מערכות סייבר לעסקים קטנים ובינוניים, הודיעה על גיוס של 100 מיליון דולר ● ככל שנודע, כספי הגיוס כולם הושקעו בחברה ולא בקניית מניות מיזמים או משקיעים קודמים ● כל הגיוס התבצע מקרנות הון סיכון זרות

אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילומים: AP (Mosa'ab Elshamy), אתר החברה, שאטרסטוק

באפריקה הצעירים מנצחים, וביפן מייצרים חיתולים רק בשביל קשישים

בסנגל בוחרים נשיא חדש וצעיר, ובאירופה רוצים להפקיע את הריבית הרוסית ● בינתיים, סין נזכרת שהיא אינה רוצה בחורבן המערב, וארה"ב מנסה למנוע את מושחתי העולם מלהלבין בנדל"ן ● חמישה אירועים מהשבוע שהיה בעולם 

אייל בן סימון, מנכ''ל הפניקס / צילום: יחצ ענבל מרמרי

ביום האחרון לפני הפקיעה: מנכ"ל הפניקס אייל בן סימון מכר מניות

מנכ"ל הפניקס וסמנכ"ל הכספים שלו מימשו יחד 170 אלף אופציות במחיר של 37.48 שקל למניה ● המימוש בוצע יום לאחר שהחברה דיווחה על תוצאותיה הכספיות לשנת 2023, רווח של 1.1 מיליארד שקל המשקף תשואה להון של 10.5%

המדינה החדשה שמצטרפת להליך נגד ישראל בהאג

גלובס מגיש מדי יום סקירה קצרה של ידיעות מעניינות מהתקשורת העולמית על ישראל במלחמה • והפעם: רוב האמריקאים מתנגדים להמשך המלחמה, הממשלה הצרפתית מצהירה שלא סיפקה נשק לישראל מאז ה-7 באוקטובר, ואירלנד מצטרפת לתביעה נגד ישראל בהאג ● כותרות העיתונים בעולם 

בנימין נתניהו ואריה דרעי / צילום: עמוס בן גרשום, לע''מ

דרעי: "בג"ץ מתעמר בלומדי התורה, אות קין", גנץ: "בג"ץ פסק את המובן מאליו" | התגובות הפוליטיות על צו הביניים

הפוליטיקאים הגיבו על החלטת בג"ץ שקיבל את עמדת היועמ"שית ● גולדקנופף: "אות קלון וביזיון, ניאבק בכל דרך על זכותו של כל יהודי ללמוד תורה ולא נתפשר" ● דרעי: "מבין את הלוחמים שלא רוצים לשרת עכשיו בצבא" ● גנץ: "הגיעה העת שהממשלה תעשה את המובן מאליו"

יזמיות המגורים מדווחות על עלייה בקצב מכירת הדירות בחודשים האחרונים / צילום: שלומי יוסף

דוחות חברות הנדל"ן מגלים: "המשבר ההיסטורי" נמשך בקושי חודשיים

למרות נבואות הזעם והמחסור המתמשך בעובדי בניין בצל המלחמה, יזמיות המגורים מדווחות על התאוששות ● מחודש דצמבר נרשמת עלייה בקצב מכירת הדירות, לא נרשמים עיכובים במסירות, לפי בכירים בענף רוב אתרי הבנייה חזרו לעבוד, ואפילו מדד המניות הענפי רושם תשואת שיא

הסכם אינו נדרש כתנאי עבור זוגות במערכות יחסים כאלה ואחרות / צילום: Shutterstock, Viacheslav Lopatin

זוג הקפיא עוברים ואז נפרד. האם האישה תוכל להשתמש בהם?

כשלושה עשורים לאחר פרשת נחמני, בתי המשפט עדיין נאלצים לדון בתביעות בלתי אפשריות לגבי גורלם של עוברים מוקפאים ● מן הראוי היה לחייב כל זוג שפונה לבצע הפריה חוץ-גופית, לחתום על הסכם שמתייחס לאפשרות הריאלית של פרידה במהלך הזמן שחולף בין יצירת העוברים המוקפאים לבין השימוש בהם

חיילים צרפתים מפטרלים בפריז / צילום: Reuters, Benoit Tessier

באירופה מתכוננים לאירוויזיון ואולימפיאדה תחת חשש כבד מחטיפות ופיגועים

אירוויזיון במאלמו, אליפות היורו בגרמניה ואולימפיאדה בפריז: שורת האירועים ההמוניים באירופה הקיץ, במקביל למלחמה בעזה והסיכון הגבוה לטרור איסלמי, מעלים את הכוננות בה לשיאים חדשים ● האמצעים שעל הפרק: שימוש ברחפנים והחזרת הנוכחות המשטרתית בגבולות

חנן מור, מנכ''ל קבוצת חנן מור / צילום: איל יצהר

הנושים זעמו, וחנן מור ידולל ל-1% ממניות קבוצת הנדל"ן שהקים

לפי הסדר החוב המתגבש, חנן מור יחזיק כ-1% ממניות החברה ● במקביל, יוקצה לנושי החברה, בעיקר בנקים וגופים מוסדיים, מניות שיהוו כ-96% מהון החברה

פרויקט תמ''א 38 בחיפה / צילום: פאול אורלייב

משרד המשפטים יוזם: יזמי התחדשות עירונית יתחייבו מראש על מועד מסירת הדירות

שורת תקנות שיזם משרד המשפטים, שיידונו בקרוב בוועדת הפנים של הכנסת, יחייבו יזמי התחדשות עירונית במתן מועדי מקסימום לאישור תוכנית הפרויקטים שלהם ואכלוס הדירות שהם מקימים ● תקנות בולטות נוספות הן חשיפת ערבויות מחייבות, גילוי ניגוד אינטרסים של היזמים, וידוא שהדיירים מבינים את ההסכם ועוד

משה ארבל, שר הפנים / צילום: מארק ישראל סלם - הג'רוזלם פוסט

בעקבות חשיפת גלובס: השר ארבל קורא לנתניהו לאפשר כניסת פועלי בניין פלסטינים לישראל

שר הפנים מציין במכתבו: "גוברות ההערכות כי אלפי פועלים פלסטיניים מיהודה ושומרון מועסקים שלא כדין בענף" ● הוא קורא לראש הממשלה לבחון הסדרה של הכנסת הפועלים לישראל, בין היתר על ידי בחינה פרטנית של כל פועל והגבלת גיל

בנק ההשקעות ג'יי. פי מורגן / צילום: Reuters, Mike Segar

האסטרטג של הבנק הגדול בעולם: "אתם לא תדעו כשהירידות יגיעו"

בבנק ג'יי פי מורגן שוב מזהירים מפני ירידות בשווקים, למרות שהתחזיות שלהם לא פוגעות כבר שנתיים וחצי ● האם הפעם התחזיות שלהם יתממשו? ומה הם ממליצים למשקיעים?

מנכ''ל האוצר שלומי הייזלר בוועידת מרכז הנדל''ן באילת / צילום: נאו מדיה

מנכ"ל האוצר נגד מנהל רשות המסים: "מס דירה שלישית ירחיק משקיעים משוק הנדל"ן"

לפי מנכ"ל האוצר, שלומי הייזלר, החזרת "מס דירה שלישית" כבר בתקציב הקרוב לא נמצאת על הפרק ● על הביקורת שהעביר ינקי קוינט בכנס התשתיות של גלובס בשבוע שעבר, הוא עונה: "אמירות חמורות ואין בהן דבר וחצי דבר. באוצר יש אנשים מופלאים" ● וזו התוכנית שלו למלא את קופת המדינה, נוכח הגירעון המחמיר

סם בנקמן-פריד / צילום: ap, Bebeto Matthews

סם בנקמן-פריד, מייסד בורסת הקריפטו FTX, נידון ל-25 שנות מאסר

בנובמבר האחרון חבר מושבעים בארה"ב מצא את סם בנקמן-פריד אשם ● היום, השופט בתיק קבע כי הוא ירצה 25 שנות מאסר ● "אני הייתי המנכ"ל ולכן האחריות היא עלי", אמר בנקמן-פריד עם מתן גזר הדין

מרכז תל אביב / צילום: טלי בוגדנובסקי

בעל דירה סירב לחתום על פרויקט תמ"א וזכה ב־320 אלף שקל נוספים

בעל דירה בפרויקט תמ"א 38 בת"א, שהוא גם בעלים של חלק מהחצר, ביקש פיצוי של 1.2 מיליון שקל ● המפקחת על המקרקעין קבעה בהסכמת הצדדים כי אכן מגיע לו פיצוי תמורת חתימתו

צילום: ap, AP23024601572019_e5rllq

וול סטריט סגרה את הרבעון הראשון הטוב ביותר מאז 2019; מדד S&P 500 שבר שיא חדש

שיא חדש גם לדאו ג'ונס ● סיכום הרבעון הראשון באירופה: השווקים עלו בכ-7% ● בלומברג: "שוק הקקאו קורס", וולס פארגו: "עליית המחיר תגולגל אל הצרכנים" ● מייסד בורסת הקריפטו FTX נידון ל-25 שנות מאסר ● הצמיחה בארה"ב עמדה על 3.4%, יותר מהצפוי ● ג'יי.פי מורגן: "אתם לא תדעו כשהירידות יגיעו" ● מחר "יום שישי הטוב" אין מסחר בוול סטריט ובמדינות רבות אחרות

קבינט המלחמה. ללא נשים במוקד קבלת ההחלטות / צילום: קובי גדעון-לע''מ

המלחמה חושפת את אוכלוסיית הנשים לסיכונים חריגים. איך אפשר להתמודד איתם?

מדור "המוניטור" של גלובס והמרכז להעצמת האזרח עוקב אחר ביצוע החלטות ממשלה משמעותיות ● הפעם, בשיתוף שדולת הנשים, על האתגרים שמציבה המלחמה בפני נשים ● נשים סובלות יותר מהיעדר ביטחון אישי וכלכלי - ובכל זאת הן לא נמצאות במוקד קבלת ההחלטות

הפגנת חרדים נגד גיוס בני ישיבות,ירושלים / צילום: Reuters, Ammar Awad

מהתקציבים שייעצרו ועד לדיוני החירום באוצר: כל מה שכדאי לדעת על הצו הדרמטי בנוגע לחוק הגיוס

בהתאם לצו הביניים שהוציא בג"ץ, תקצוב הישיבות שתלמידיהן לא מתגייסים ייעצר כבר בשבוע הבא ● בשלב זה, התמיכה בכ-44 אלף תלמידי ישיבות צפויה להיעצר ● באגף החשב הכללי במשרד האוצר, שאמונים על ביצוע התשלומים מתקציב המדינה, מתכוונים ליישם את הצו במועד ● איך זה יעבוד? גלובס עושה סדר

מירי רגב, ליכוד / צילום: אלכס קולומויסקי-ידיעות אחרונות

ועדות חקירה ממלכתיות תמיד הטילו אחריות אישית על ראש הממשלה?

עד כמה חריפה הביקורת שנמתחה על נתניהו בדוח מירון בהשוואה היסטורית? בדקנו ● המשרוקית של גלובס