גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

מחיר למשתכן: איך בונים דירות ב-4,000 שקל למ"ר?

בשני מכרזי מחיר למשתכן זכו לאחרונה קבלנים שהציעו לבנות דירות במחיר של 4,000 שקל למ"ר, נמוך בהרבה מהמקובל בשוק ● יצאנו לבדוק אם הצעות המחיר הנמוכות הן רק מניפולציה כדי לזכות, או שניתן באמת להוריד את מחירי הבנייה

איור: ליאב צברי
איור: ליאב צברי

כלל האצבע בשוק אומר שבנייה של מטר רבוע בדירה עולה מינימום 4,500 או 5,000 שקל למ"ר. כלפי מעלה, השמים הם הגבול. אבל האם ייתכן שאפשר לבנות במחיר נמוך יותר למ"ר?

חישוב העלות לבניית מטר קבוע הוא לא נוסחה קבועה, ולכל פרויקט משתנים רבים שיש להביא בחשבון לצד רווח קבלני או יזמי, אולם לאחרונה נסגרו במסגרת תוכנית מחיר למשתכן כמה מכרזים שמעלים שאלה אודות עלות בנייה למ"ר בישראל. סקירת מכרזי מחיר למשתכן מהעת האחרונה מעלה כי אף שהמדינה מציבה לא פעם מחיר מקסימלי נמוך מאוד במכרזים, לעתים ההצעות במכרזים בפועל נמוכות אפילו יותר. כך, מכרז בבית שאן נסגר במחיר של 4,080 שקל למ"ר, ומכרז בכפר עראבה במחיר של פחות מ-4,000 שקל למ"ר (ראו מסגרת). 

הפרויקטים הללו עדיין לא נבנו, כך שצריך לחכות לראות מה יהיה המצב עם קבלת טופס 4, וכמה רווח ירשמו הקבלנים אם בכלל, כדי לקבוע האם המחיר למ"ר אכן מייצג את העלות. בינתיים, שאלה חשובה לא פחות היא האם במשרד האוצר, במשרד הבינוי והשיכון וברשות מקרקעי ישראל (רמ"י) חושבים שניתן לבנות במחירים הללו. הרי מחיר המקסימום במכרז נמוך מאוד, וזה מחיר שאותו המדינה עצמה קובעת כתנאי במכרז.

גורמים שיכולים להשפיע על עלות בניית פרויקט ומחיר למ"ר דירתי

"אין סיכוי שאפשר במחיר הזה"

תוצאות המכרזים הללו מעלות מחדש לדיון את השאלה הרחבה כמה עולה לבנות בישראל והאם באמת, כמו שאמרו בעבר שר הבינוי והשיכון יואב גלנט ושר האוצר משה כחלון, אפשר לבנות דירה בהרבה פחות ממה שהעמדה הרשמית של הקבלנים גורסת.

שיחות עם גורמים בתחום מעלות כי לשאלה הזו אין תשובה חד-משמעית והנושא מורכב ומושפע מגורמים שונים, החל מתנאים בבנייה, דרך עלות וזמינות של כוח אדם ועד השאלה הפשוטה אם לפרויקט יש חניון תת-קרקעי או אין.

כששואלים קבלנים האם אפשר לבנות ב-4,000 שקל למ"ר מקבלים תגובות מגוונת. "הצעות הזויות", יש מי שאומר, "אין סיכוי שאפשר לבנות באמת במחיר הזה", אומרים אחרים.

אבל קבלנים אחרים, שפועלים גם הם באזורי פריפריה ואף מכירים קבלנים שזכו במחירים נמוכים דומים, אומרים כי הדבר אפשרי בהחלט, אם כמה תנאים מצטברים מתקיימים. כך למשל, במקומות שבהם שווי הקרקע אפסי, ודרישות התב"ע אינן כוללות בניית חניון תת קרקעי, והפיתוח אינו מסובך או יקר במיוחד, נראה שניתן לספק את הסחורה גם במחיר נמוך יחסית. גם גובה הבניין נכנס למשוואה.

בהתאחדות בוני הארץ אומרים בעניין זה כי "ברמה כללית עלות בנייה למ"ר היא בין 4,500 שקל ל-5,000 שקל - רק הבנייה. המחיר הזה עולה בהתאמה אם יש אילוצים במגרש כמו חניון תת-קרקעי, או שמדובר בבניינים גבוהים שבהם יש דרישות נוספות.

"יש גם אלמנט משתנה של עלות עובדים. במרכז הארץ למשל אפשר לראות יותר עובדים זרים בעבודות הרטובות (עבודות שלד, א.ח). אבל בדרום או בצפון לפעמים יש כוח עבודה זמין יותר וזול יותר. גם זה משפיע וכל דבר כזה משפיע על התמחור.

"ואחרי כל זה, כשמתייחסים להצעות כמו אלה שזכו בבית שאן או בעראבה קשה להבין איך המחיר הנמוך עתיד לכלול גם את הרווח הקבלני או היזמי, אבל בגלל שמחיר למשתכן עוד לא סיפקה מספיק דוגמאות בשטח, קשה לבחון את הדברים נכון להיום".

עוד סוגיה שמעלים גורמים בענף היא שימוש נרחב יותר בטכנולוגיות בנייה מתקדמות או באמצעים טרומיים שעשויים אף הם להוזיל את עלויות הבנייה.

שיחה עם קבלן שזכה במכרז והציע מחיר נמוך למ"ר מעלה כי אין שום קסמים במחיר נמוך למ"ר, וכי הדבר אפשרי. עוד מסביר אותו קבלן כי במקומות שבהם שווי הקרקע אפסי, דרישות הבינוי אינן מסובכות והדירות גדולות, מדובר לא רק בפרויקט שייצא לדרך וייבנה אלא גם בכזה שיהיה אפשר לסיים ברווח נאה מבלי להתפשר על איכות הבנייה או המפרט שגם ככה מוגדר מראש.

במקביל, קבלנים אחרים שפועלים במסגרת מחיר למשתכן דווקא סבורים שלא פעם הצעות כה נמוכות הן סימן לתוכנית מוקדמת המבוססת על שינויים בהמשך הדרך. יש מי שטוען כי מדובר בתכנון מראש שנועד כדי לשנות את התוכנית בהמשך הדרך לטובת הקבלן כדי להגדיל את היקף הבניה.

לאחרונה פורסם ב"גלובס" כי בנתיבות מקדמת הרשות המקומית שינוי תב"ע לפרויקט מחיר למשתכן. נציין כי ליזמים אסור לקדם שינוי תב"ע במגרש, אולם לרשות המקומית קיימת האפשרות לעשות זאת, ובנתיבות היא עושה זאת אחרי שיזם כבר זכה במגרש.

גורמים בענף סבורים כי ייתכן שגם במקרים בהם ההצעות למ"ר נמוכות מאוד, מתכננים הזוכים לקדם באמצעות הרשות המקומית הליך של שינוי תב"ע מה שיכול להסביר את המחיר הנמוך שהציבו במכרז. אותם הגורמים מסבירים שללא תוספת זכויות קשה להבין כיצד ניתן יהיה להשלים פרויקט במחיר כה נמוך.

וכאן יש להוסיף גם עוד נקודה. המחיר למ"ר שנקבע במכרז מתייחס לדירות המוזלות בלבד. חלק ניכר מהמכרזים כוללים גם דירות למכירה בשוק החופשי, כך שלא פעם קיים סבסוד צולב בין הדירות המוזלות לדירות למכירה בשוק החופשי.

אחד ההסברים של משרד האוצר ומשרד הבינוי והשיכון להעלאת מספר הדירות למכירה בשוק החופשי במכרזים הללו מתבסס בדיוק על הנקודה הזו - כלל שמספר הדירות בשוק החופשי גבוה יותר, הקבלן יוכל להעניק הנחה עמוקה יותר לזכאים. זו אגב גם הסיבה שמכרז בולט מאוד במחיר למשתכן בתל אביב, שכולל למעלה מ-1,000 דירות, פורסם עם שיעור של כ-40% דירות למכירה בשוק החופשי. זו גם הסיבה שלא מעט מכרזים בפריפריה מגיעים גם למצב שבו מחצית הדירות הן דירות מוזלות ומחצית דירות למכירה בשוק החופשי.

"אם זה לא כלכלי הבנק לא יממן"

את מחיר המקסימום למ"ר במכרזי מחיר למשתכן קובעת המדינה, וביקשנו לברר האם ההצעות הזוכות במכרזים נבחנות גם בהיבט של יכולת יישום לפני שוועדת המכרזים מודיעה על הזוכים.

ברמ"י מסבירים כי המכרזים נסגרים על בסיס השומה והצעות שנבחנות בוועדת המכרזים. עוד מסבירים ברמ"י שמחירי המקסימום נקבעים על ידי שמאות על בסיס שומה ובהתאם להחלטות המועצה בנושא. ברמ"י הוסיפו כי במכרז בבית שאן שהיזם שזכה בו לא עמד בתנאי המכרז, נפסלה זכייתו והמכרז פורסם מחדש. למכרז החדש היו כמה מציעים. היזם שנפסל ניגש בשנית למכרז המחודש והפחית ממחיר הצעתו הראשונה. לפי גורמים ברמ"י, ההנחה היא שהחברה שכבר בנתה פרויקטים של מחיר למשתכן מגישה הצעה שהיא יכולה לעמוד בה.

לגבי המכרז בעראבה, מודים ברמ"י שאכן היה פער בין מחיר המקסימום למחיר הזוכה ומסיבה זו, ולמען הזהירות, בטרם הוכרז על הזוכים במכרז נועצו ברמ"י עם השמאית של הרשות ורק לאחר קבלת עמדתה הוכרז הזוכה במכרז.

ברמ"י הוסיפו כי בחלק מהמכרזים של מחיר למשתכן לא מוגשות הצעות וכפועל יוצא מכך ברשות בוחנים את המכרז בשנית ולעתים מעדכנים את מחיר המקסימום, מבצעים שינויים אחרים ולעתים אף מפרסמים בשנית את המכרז.

במשרד הבינוי והשיכון מסכימים כי המחירים נמוכים בחלק מהמקומות, אך מסבירים שהמחיר למ"ר במכרז אינו חזות הכל. "קודם כל, יש היום סבסוד צולב", אומר בני דרייפוס, משנה למנכ"ל ומנהל אגף בכיר שיווק במשרד הבינוי והשיכון, "זכייה למ"ר זה המחיר האמיתי והשוק החופשי מסבסד את הדירות של מחיר למשתכן. בנוסף, לקבלנים יש את האפשרות לבקש תוספת שבס (תוספת דירות למגורים בשיעור של עד 30%, א.ח) מה שמעלה את מספר הדירות".

המחיר ריאלי?

"בסופו של דבר, לא רק הבדיקות של משרד הבינוי והשיכון או של ועדת המכרזים ושמאי רמ"י עומדות בפני היזם או הקבלן אלא גם הדרישות של הבנקים למימון. הקבלנים מחויבים בליווי בנקאי. אם הבנק לא יחשוב שהמחיר או התחשיב של הפרויקט ראלי, הוא לא ייתן את המימון.

"אני גם חייב להגיד שבעבר היו מקרים בהם ראינו הצעות למ"ר שנראו לנו נמוכות והרמנו גבה, אבל בסופו של דבר, במבחן המציאות, הם דווקא היו הראשונים שהתרוממו.

"ולפעמים יש סיבות למחיר נמוך שבכלל קשורות לדברים שלא חושבים עליהם. למשל, יש מכרז גדול שזכתה בו חברה מסוימת שהתקשרה עם חברה קבלנית שתבצע בעבורה. כמה חודשים אחר כך, אותו קבלן ביצוע יחד עם חברה יזמית ניגש למכרז גדול מאוד במיקום סמוך וההצעה למ"ר הייתה נמוכה יחסית. לא הבנו מה הסיפור עד שהתברר שאותה החברה הקבלנית חישבה שכדי לה לגשת לשני המכרזים האלו שקרובים מאוד גאוגרפית זה לזה, כך שהלוגיסטיקה למשל והעבודות בשני אתרי הבנייה הסמוכים יתנו לה יתרון". 

בית שאן ועראבה: דירת 92 מ"ר ב-363 אלף שקל

במכרז שנסגר בחודש יולי האחרון בשכונת האקליפטוס בבית שאן, נקבע מחיר מקסימום נמוך למדי של 4,080 שקל למ"ר. מחיר זה אינו כולל מע"מ, אבל אמור לשקף את העלות הסופית של הדירה לזכאי מחיר למשתכן.

למכרז, שכלל שני מגרשים שונים, הוגשו הצעות שגם זכו במכרז. הצעה אחת לבניית 54 דירות עמדה על 3,950 שקל למ"ר והצעה שנייה, לבניית 60 דירות, עמדה על 3,918 שקל למ"ר. לפי תחשיב משרד האוצר הנוגע לדירות המוזלות שעתידות להיבנות במתחם, דירת 92 מ"ר עתידה להימכר לזכאים בהחל מכ-363.1 אלף שקל, מחיר הכולל גם מענק בגובה 60 אלף שקל לזכאים.

במכרז אחר, שנסגר בעראבה, עמד מחיר המקסימום שקבעה המדינה על 5,400 שקל למ"ר, אולם ההצעה הזוכה עמדה על 3,750 שקל למ"ר בלבד. מכרז זה מאפשר בניית 13 דירות מוזלות לצד חמש דירות למכירה בשוק החופשי. לפי אומדן משרד האוצר המבוסס על ההצעה הזוכה, דירה בשטח 92 מ"ר תימכר לזכאי התוכנית בהחל מכ-342.7 אלף שקל. גם כאן כולל המחיר מענק בגובה 60 אלף שקל לזכאים. 

עראבה  / צילום: תמר מצפי

עוד כתבות

המחיר למשתכן / צילומים: shutterstock, יוסי אלוני, רפי קוץ, עיצוב, טלי בוגדנובסקי

ההגרלה העשירית של מחיר למשתכן יוצאת לדרך בתחילת ינואר

היקף ההגרלה יהיה דומה להגרלה האחרונה שכללה כ-3,000 דירות ● ירושלים, חיפה, אופקים ובאר יעקב צפויות להיכלל בהגרלה

חשבוניות  / צילום:  Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב

מTAXים עצה: שנת המס לקראת סיום, הנה כמה טיפים מהמומחים

2019 סופרת את ימיה האחרונים וזה הזמן למספר שיפורים לקראת המפגש עם רשויות המס ● המומחים בתחום עם מספר טיפים שעשויים לעזור לכם

סתיו שפיר / צילום: איל יצהר, גלובס

שפיר לכחלון ולשטייניץ: "הקפיאו את הזיכיון של כיל במפעלי ים המלח"

ח"כ סתיו שפיר פנתה לשרי האוצר והאנרגיה בעקבות פרסום "גלובס" כי באוצר וברשות המסים נדהמו ממהלך חשבונאי של כיל המאפשר לה להימנע מתשלום מס בהיקף 400 מיליון שקל ● "אלה לא תרגילים חשבונאים זו הונאה"

דורית בייניש / צילום: שלומי יוסף, גלובס

דורית ביניש: למנוע מימון מפלגות ממי שאוסר על נשים להתמודד

נשיאת בית המשפט העליון לשעבר אמרה הערב כי "מימון זה בעצם הכלי האפקטיבי ביותר שיש למדינה, אבל היא מתחזקת ומממנת אפליה במקום למנוע אותה"

ירון יצהרי, עומר ישראק, פרופ' ורדה שלו, רן סער וג'ף מרתה  / צילום: מדטרוניק, יח"צ

משלחת של מדטרוניק חתמה על הסכם עם מכבי בכנס ICI 

וגם: מי ביקשה מיעקב ליצמן שילמד מארה"ב ולא רק מצ'ילה

 

כנס חירום על עתיד התיווך בישראל / צילום: איגוד המתווכים, איציק לוי, יח"צ

300 מתווכים בכנס חרום: קוראים למנוע את חובת רישיון התיווך

מאות מתווכים הגיעו אתמול לכנס חרום שארגן איגוד המתווכים, בשל כוונת משרד המשפטים לבטל את חובת רישיון התיווך בישראל ● יו"ר האיגוד איציק לוי: "המהלך הוא מחטף. לא ניתן לבטל את החוק בקיים בממשלת מעבר"

בנימין ושרה נתניהו בקלפי / צילום: חיים צח לעמ

"איך מצביעים בבחירות ואיך ממלאים לוטו": מה עוד חיפשו הישראלים בגוגל

גוגל פרסמה הערב את סיכום השנה במנוע החיפוש שלה ● הבחירות אמנם העסיקו יותר מכל את הישראלים, אך באופן מפתיע ראש הממשלה לא התברג לעשרת האנשים שהכי עניינו את הגולשים ● את מי עוד חיפשו הישראלים בגוגל?

ירון רצון, מנכ"ל וממייסדי קנביט / צילום: יחצ

בכירים לשעבר בקנביט במרכז חשדות הרשות לשימוש במידע פנים

רשות ניירות ערך חוקרת חשדות לעבירות של שימוש במידע פנים, במסגרתה נחקרו נושאי משרה בחברה בעבר ובהווה ● בין הנחקרים היו המנכ"ל לשעבר בשלד, ירון רצון, ושרון אדיב

זאב בילסקי בדיון על החוק לפיזור הכנסת / צילום: טל שניידר, גלובס

האם פיזור הכנסת יוביל לשיתוק בענף הבנייה?

לפי החוק, החל מהחודש הבא כל פרויקט בניה חייב לעבור דרך מכוני בקרה ● הבעיה: המכונים לא מוכנים לבדיקת מסה של פרויקטים ● יו"ר מטה הדיור זאב בילסקי הופיע הערב בוועדה שדנה בפיזור הכנסת בניסיון להעביר סעיף שדוחה את הצורך בהתקשרות עמם ● נכון לעכשיו ללא הצלחה

דונלד טראמפ ושר המשפטים ביל באר / צילום: ארין סקוט, רויטרס

מה מדאיג את הרפובליקנים לקראת בחירות 2020?

עו"ד מארק צל, יו"ר המפלגה הרפובליקנית בישראל, משוכנע שהנשיא טראמפ עושה עבודה נהדרת, חושב שהמועמדים הדמוקרטים חלשים, ובכל זאת לא ישן טוב בלילה ● השבוע בפודקאסט "המדריך לטראמפיסט": כשחצי ציבור שונא את הנשיא שאתה אוהב ● האזינו

שלטי המפלגות, בחירות 2019, מועד ב' / צילום: שני אשכנזי, גלובס

חברי הכנסת אישרו את הגדלת המימון למערכת הבחירות השלישית

חוק פיזור הכנסת, ובתוכו גם חוק מימון המפלגות, יעלה כעת להצבעה בקריאה ראשונה במליאה ● ח"כ עודד פורר היה היחיד שהתנגד: "לא מצליח להבין איך לאנשים שיושבים פה יהיה פרצוף להסתכל לאנשים בעיניים"

משה פדלון/ צילום: שלומי יוסף

אלפי יח"ד בהמתנה: בהרצליה הקפיאו בניית דירות חדשות עד לקבלת תקציבים מהמדינה

ראש עיריית הרצליה, משה פדלון, הודיע בימים האחרונים שבכוונתו לעצור בנייה חדשה כיוון שלדבריו המדינה לא עומדת בהסכם הגג • היום החליטה על כך העירייה רשמית • מבדיקת אתר מדלן, 260 פרויקטי בנייה ייעצרו מיידית • רמ"י: "הערמת קשיים מיותרת מצד העירייה"

מילון וובסטר    / צילום: shutterstock

מילת השנה של מילון וובסטר: "they" - כינוי לאנשים לא בינאריים מבחינה מגדרית

הכוונה לאנשים שלא מזהים את עצמם באופן מוחלט כזכר או כנקבה ● המושג "they" עבר שינוי רדיקלי בשנים האחרונות, והמילה עמדה במרכז של ויכוחים ושיחות תרבותיות באקדמיה, ברשתות החברתיות ובתרבות הפופולרית

הצבעה בקריאה הראשונה על חוק פיזור לכנסת ה-22 / צילום: דוברות הכנסת - גדעון שרון, יח"צ

הזמן תם: ישראל הולכת לבחירות בפעם השלישית בתוך שנה

(עדכונים שוטפים) - כדי למנוע תאריך בחירות על חג פורים, 10 במרץ, חברי הכנסת חייבים להצביע בעד חוק פיזור הכנסת ולתקן את מועד הבחירות ל-2 במרץ 2020 ● המשך החקיקה יבוצע אל תוך הלילה, אך בינתיים הדיונים על ההסתייגויות מעכבים את ההצבעות

שלמה פיוטרקובסקי ויגאל ארנון ב 2006 / צילום: קובי קנטור

פיוטרקובסקי ישלם עוד כ-9 מיליון ש' ליורשות של ארנון בגין מניות סלקום

הסכסוך בין עו"ד יגאל ארנון המנוח לבין שלמה פיוטרקובסקי על הבעלות ב-1% ממניות סלקום מגיע לסיומו: לאחר שב-2009 נקבע כי פיוטרקובסקי יעביר לארנון את המניות שאותן החזיק בנאמנות עבורו וכן 60 מיליון שקל בגין דיבידנדים עליהן - קובע העליון כעת כי עליו להוסיף גם הפרשי ריבית והצמדה

פקק בכניסה לתל אביב / צילום: איל יצהר

התוכנית של האוצר נחשפת: אגרת גודש ביד האחת, עידוד מכוניות פרטיות ביד האחרת

לפי התוכנית, ההכנסות מאגרת הגודש, שיעמדו על 1.5 מיליארד שקל בשנה, ישמשו להוזלת אגרת רישוי הרכב לנהגים ולהעלאת התקציבים לתחבורה הציבורית ● באוצר שוקלים גם למסות שווי השימוש בחניה

בריאן פירס, ראש אגף הכלכלה ביאט"א / צילום: IATA

למרות הגידול במספר הנוסעים: 2019 הייתה שנה מאכזבת לענף התעופה

מלחמת הסחר בין ארה"ב לסין השליכה השנה גם על ענף התעופה ותנועת הנוסעים, שאומנם צמחה אך בשיעור מתון מהתחזיות ●  בפתיחת כנס המדיה העולמי של ארגון התעופה העולמי בז'נבה, הודיע הארגון כי הוא מצמצם את התחזית לשנה הבאה לתנועה עולמית של 4.7 מיליארד נוסעים

עבודות על תחנת קרליבך של הרכבת הקלה / צילום: איל יצהר, גלובס

האוצר נגד הכלכלה: פעל ללא סמכות לעצור את מכרזי הרכבת הקלה

משרד האוצר הבהיר היום כי אין משמעות משפטית לנסיונו של משרד הכלכלה לעצור את מכרזי הקו הירוק והסגול של הרכבת הקלה ● משרד הכלכלה ביקש לעצור את המרכזים לאחר שבקשת הפטור מרכש גומלין שהגישה נת"ע נדחתה

מאיר פלשתייב ז"ל / צילום: תמונה פרטית

שנה וחצי לאחר תאונה קטלנית באתר בנייה בחולון: כתבי אישום נגד בעלי חברת הבנייה

כשנה וחצי לאחר שמאיר פלשתייב נהרג כתוצאה מקרשים שנפלו מאתר בנייה בחולון ופגעו בו, הוגשו כתבי אישום נגד גורמים בחברת הבנייה שבנתה פרויקט במסגרת תמ"א 38, בגין גרימת מוות ברשלנות

יואב בן יקר/ צילום: סיון פרג'

טלכלל השקיעה מיליון דולר תמורת 25% ממניות TechBuddy ישראל

חברת TechBuddy היא סטארט-אפ שבדי שמספק מומחי טכנולוגיה עבור אנשים שמתקשים בפתרון בעיות טכנולוגיות