גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

מדד ת"א נדל"ן - לך תבנה השקעה בשוק המקומי

מהלכים פוליטיים-כלכליים בניסיון לקרר את השתוללות המחירים בענף הנדל"ן עוררו תקוות מצד רוכשים פונטנציאליים, אך גם הכניסו את בנק ישראל לכוננות ספיגה לקראת שינוי מגמה אפשרי ● מדד מניות הנדל"ן של הבורסה לניירות ערך בתל-אביב, ת"א נדל"ן, יכול לשמש כברומטר חשוב להלך הרוח בשוק המקומי

פרויקט בנייה בצומת קסם בראש העין של חברת נצבא / צילום: איל יצהר
פרויקט בנייה בצומת קסם בראש העין של חברת נצבא / צילום: איל יצהר

ענף הנדל"ן בישראל נמצא בלב השיח הציבורי. אנו חשופים אליו כצרכנים (בעלי דירות או שוכרים); כמשקיעים (במישרין או באמצעות המכשירים הפיננסיים השונים); או אפילו באופן פסיבי, ברמת מאקרו כלכלה. פריחת הנדל"ן הייתה אחד מקטרי הצמיחה בשנים האחרונות וכולנו כאזרחים קצרנו את הפירות (למשל, בהכנסות המדינה ממסים).

מהלכים פוליטיים-כלכליים שנעשו לאחרונה (מחיר למשתכן, מס דירה שלישית) מתוך ניסיון לקרר את השתוללות המחירים, עוררו לא מעט תקוות מצד רוכשים פונטנציאליים, אך גם הכניסו את בנק ישראל לכוננות ספיגה לקראת שינוי מגמה אפשרי. שומרי הסף של מערכת הבנקאית קשובים לאותות אזהרה ביחס להתערערות האיתנות הפיננסית של חברות הנדל"ן.

מדד מניות הנדל"ן של הבורסה לניירות ערך בתל-אביב, ת"א נדל"ן, יכול לשמש כברומטר חשוב להלך הרוח בשוק הנדל"ן המקומי. במצב תקין, מחירי המניות אמורים לשקף את כל המידע הגלוי והחשוב על פעילות החברה, מאזניה והיערכותה לשינוי בהיקף הביקושים וכן לתת אינדיקציה לטיב הניהול של החברה. 

מדד ת"א נדל"ן כולל את המניות הנכללות בענף נדל"ן ובינוי, ועומדות בתנאי הסף של המדד. הרכבו נקבע פעמיים בשנה, ביום חמישי הראשון בחודשים פברואר ואוגוסט. משקלה של כל מנייה נקבע על פי שווי השוק של החזקות הציבור בה. חברות שמשקלן גבוה מאוד מוגבלות במשקלן במדד עד לתקרה של 3%. המדד הושק כמדד ת"א נדל"ן-15 וב-9 בפברואר 2017 הורחב ל-74 מניות (נכון להיום). מתוכן ל-61 חברות יש דירוג אג"ח וכולן מדורגות משתייכות לדירוגי השקעה BBB ומעלה.

מניות הכלולות במדד נהנות בדרך כלל מהיקף מסחר גבוה כתוצאה מרכישות על ידי חברות תעודות סל וקרנות נאמנות אשר להן מוצרים עוקבי מדד ת"א נדל"ן. חברות הנסחרות במדד אף זוכות בדרך כלל לסיקור תקשורתי ואנליסטי רב יותר.

מה כולל מדד הנדל"ן?

מתוך החברות במדד, עיקר עיסוקן של 75% הוא בישראל ושל היתר בחו"ל. כ-70% מהחברות במדד עוסקות בעיקר בנדל"ן מניב, כ-10% במגורים והיתר במלונאות, החזקות ופעילויות אחרות. נדל"ן מניב הוא נכס שניתן להשכיר, ובכך לייצר הכנסה פסיבית נוספת. הנכסים שניתן להשכיר, נחלקים לשני סוגים: נדל"ן מגורים מניב כמו דירה או נכס מסחרי מניב, כמו משרדים או כל שטח מסחרי אחר. 81% ממניות המדד שייכות לת"א 125, ומתוכן כ-18% לת"א 35 (המניות הגדולות) וכ-9% מדד הנדל"ן משתייכים למניות הקטנות - ת"א SME60.

תחום הפעילות של חברות במדד ת"א נדל"ן
עד כמה המדד משקף את הכלכלה?

כשבוחנים את המדד למול שטחי בנייה מתקבלת תמונה ראי: דווקא נדל"ן למגורים מהווה קרוב ל-70%, המשרדים ומסחר יחד כ-11% והיתר מנותב לשימושים אחרים (ראו גרף). ההשקעה הגולמית בבנייה גם היא מספרת סיפור מרתק: עד שנת 2013 נרשם גידול מהיר בהשקעות, הן בבנייה למגורים והן בבנייה שלא למגורים (ברובה משרדים). ב-2014 נרשמה האטה בתחום המשרדים ורק ב-2017 המגמה התהפכה והתחום זכה לפריחה מחודשת (ראו גרף).

השקעה גולמית מקומית בבנייה, שיעורי שינוי

תנופת הבנייה בישראל קיבלה רוח גבית מענף ההייטק המתרחב, ובפרט מאקזיטים ששוויים הכולל הגיע ל-23 מיליארד דולר ב-2017. ביניהם היה האקזיט הגדול ביותר בישראל, מכירת חברת מובילאיי לאינטל בכ-15.3 מיליארד דולר. בעקבות העסקה והגידול הצפוי במספר העובדים, מובילאיי תקים קמפוס משרדים באזור התעשייה הר חוצבים בירושלים. עוד מעברים הצפויים בשנים הקרובות הם של אמדוקס לאזור התעשייה קרית אתגרים ברעננה; של מייקרוסופט למתחם חדש באזור התעשייה הדרומי של הרצליה ; ושל מלאנוקס למתחם חסן ערפה ברחוב יצחק שדה בת"א. בנוסף יש גם ענקיות טכנולוגיה זרות כמו אמזון שפותחת מרכז מחקר ופיתוח במגדל שרונה בתל אביב וגוגל שמחפשת להתמקם בישראל.

התחלות בנייה רבעון ראשון 2018, שטח לפי יעוד

כשבוחנים את מתאם ת"א נדל"ן עם השוק (מדדי בנצ'מרק) ניתן להבחין כי במשבר שנת 2008 ובשנת ההתאוששות 2009, כל המדדים נעו בכיוון אחד, כאשר למדד הנדל"ן ביטא (מידת רגישות לתנודות השוק) גבוהה יחסית והוא בדרך כלל מגיב יותר בחדות. בערך ב-2014 נחלש המתאם בינו לבין המגמה הכללית ואת הסיבות לכך ניתן לתלות בעיוותים במדדי הבנצ'מרק, ובתכונות הייחודיות של ענף הנדל"ן. הנתונים גם מראים כי קיים קשר בין התפתחות שכר דירה ומחירי דירות, מול ביצועי מדד הנדל"ן (ראו גרף).

ת"א נדל"ן הוא מדד רחב יחסית, שמכיל 74 מניות מענף הנדל"ן על כל הסגמנטים שלו. המדד נותן משקל גדול יותר לתת-סקטור של נדל"ן מניב, בישראל ובחו"ל. ההתפתחויות המאקרו-כלכליות בתחום וצעדי מדיניות של הממשלה עשויים להקרין באופן ישיר על ביצועי המניות, דרך מנגנון הציפיות של השוק או ישירות, דרך פעילות החברה.

החברות הבולטות במדד

תחום הפעילות של חברות במדד ת"א נדל"ן

ישרס - עוסקת במישרין ובאמצעות חברות בנות בשני תחומים עיקריים: נדל"ן מניב ונדל"ן למגורים. בנדל"ן מניב היא עוסקת בעצמה ובאמצעות עוגן נדל"ן מניב (100%, פרטית) בייזום, תכנון, הקמה וניהול של מבני תעשייה ואחסנה, פארקים לתעשיות עתירות ידע ומרכזים מסחריים בישראל. נכון לסוף מארס 2018 החברה בהליכי בנייה, תכנון ופיתוח של נכסים מניבים בשטח כולל של כ-173 אלף מ"ר בעלות בנייה משוערת של כ-1.5 מיליארד שקל. בנדל"ן למגורים היא עוסקת באמצעות החברות הבנות רסקו (100%) ורסקו מגורים (100%, לשעבר אוסיף) בבניית מבני מגורים למכירה, וכן למסחר ומשרדים בישראל.

נכסים ובניין - החברה, בשליטת דיסקונט השקעות מקבוצת אי.די.בי, עוסקת בעצמה ובאמצעות חברות מוחזקות, בענף הנדל"ן בישראל ובחו"ל ובעיבוד, אריזה ושיווק של פירות הדר (פחות מהותי). נכסיה העיקרים של החברה בישראל הם החזקות בהון מניות חברות גב ים, ישפרו ומהדרין, לצד החזקה בחברה קבלנית ובנכסים ריאליים מניבים. הנכסים העיקריים בחו"ל הם בניין HSBC ופעילות יזמית בלאס וגאס, המוחזקת בצוותא עם אי.די.בי פתוח.

כלכלית ירושלים - עוסקת בעיקר בתחום הנדל"ן המניב בישראל ובחו"ל. לחברה החזקות בנכסי נדל"ן בישראל באופן ישיר וכן החזקות בנדל"ן מניב בישראל ובחו"ל דרך חברות בנות. החזקותיה העיקריות הן החזקה של 100% בחברת דרבן והחזקה של כ-68% במניות חברת מבני תעשייה. כמו כן, לחברה החזקה ישירה במירלנד וסויטלנד.

שיכון ובינוי - חברת החזקות, הפועלת באמצעות חברות בנות בישראל ובחו"ל בשבעה תחומים עיקריים: קבלנות תשתיות ובנייה בחו"ל, קבלנות תשתיות ובנייה בישראל, יזמות נדל"ן בישראל, יזמות נדל"ן בחו"ל, אנרגיה מתחדשת, מים וזכיינות. החברה מחזיקה במרבית החברות בהחזקה מלאה וקיימת סינרגיה בפעילות חברות הבנות.

הכותבת היא מנהלת מחלקת מחקר מדדים בקסם מדדים, מקבוצת אקסלנס. לקבוצת אקסלנס יש עניין בנכסים פיננסים המוזכרים בסקירה זו. המידע האמור הינו למטרות מידע בלבד ואין לראות באמור הצעה או ייעוץ לרכישה ו/או מכירה של ניירות ערך. מובהר בזאת כי המדד הינו קניינה הרוחני של הבורסה לניירות ערך בתל אביב בע"מ, לרבות סימני המסחר הרשומים.

עוד כתבות

צילום: ap, AP23024601572019_e5rllq

וול סטריט סגרה את הרבעון הראשון הטוב ביותר מאז 2019; מדד S&P 500 שבר שיא חדש

שיא חדש גם לדאו ג'ונס ● סיכום הרבעון הראשון באירופה: השווקים עלו בכ-7% ● בלומברג: "שוק הקקאו קורס", וולס פארגו: "עליית המחיר תגולגל אל הצרכנים" ● מייסד בורסת הקריפטו FTX נידון ל-25 שנות מאסר ● הצמיחה בארה"ב עמדה על 3.4%, יותר מהצפוי ● ג'יי.פי מורגן: "אתם לא תדעו כשהירידות יגיעו" ● מחר "יום שישי הטוב" אין מסחר בוול סטריט ובמדינות רבות אחרות

מרכז תל אביב / צילום: טלי בוגדנובסקי

בעל דירה סירב לחתום על פרויקט תמ"א וזכה ב־320 אלף שקל נוספים

בעל דירה בפרויקט תמ"א 38 בת"א, שהוא גם בעלים של חלק מהחצר, ביקש פיצוי של 1.2 מיליון שקל ● המפקחת על המקרקעין קבעה בהסכמת הצדדים כי אכן מגיע לו פיצוי תמורת חתימתו

ניסאן X-TRAIL / צילום: יח''צ

המכונית של ניסן שמוכיחה: שוק הבנזין עדיין חי ובועט

ניסאן X-TRAIL, הטורבו-בנזין החדשה של ניסאן, מוכיחה שגרסאות הבנזין לא אמרו את המילה האחרונה: היא זריזה, נוחה ומרווחת

בורסת תל אביב / צילום: שלומי יוסף

בורסת ת"א ננעלה ביציבות; אלקטריאון זינקה ב-18%, ישראכרט ב-8%

אל על השלימה גיוס של 100 מיליון דולר, המנייה עולה ב-4% ● הבורסה בת"א מסכמת רבעון ראשון בעליות נאות במדדים המובילים ● לאומי על הדולר המתחזק: "מציע למשקיעים הצעה שאי אפשר לסרב לה" ● באופנהיימר צופים "רוח גבית לשוק המניות האמריקאי לפחות עד שנת 2025"

מנכ''ל האוצר שלומי הייזלר בוועידת מרכז הנדל''ן באילת / צילום: נאו מדיה

מנכ"ל האוצר נגד מנהל רשות המסים: "מס דירה שלישית ירחיק משקיעים משוק הנדל"ן"

לפי מנכ"ל האוצר, שלומי הייזלר, החזרת "מס דירה שלישית" כבר בתקציב הקרוב לא נמצאת על הפרק ● על הביקורת שהעביר ינקי קוינט בכנס התשתיות של גלובס בשבוע שעבר, הוא עונה: "אמירות חמורות ואין בהן דבר וחצי דבר. באוצר יש אנשים מופלאים" ● וזו התוכנית שלו למלא את קופת המדינה, נוכח הגירעון המחמיר

צילומים: נועם מושקוביץ-דוברות הכנסת, אייל רדושיצקי, עיבוד: טלי בוגדנובסקי

כועסים על היציאה לפגרה, אבל הבעיה עמוקה מזה

הבנקים כביכול תחת אש, אבל לא צפויים לספוג ריקושטים כבדים ● פגרת הכנסת מעוררת ביקורת, אבל לא היא הבעיה ● והטעם לפגם בפרס על צילום העיתונות ● זרקור על כמה עניינים שעל הפרק

מישל וונטסוס, לשעבר מנכ''ל ביוג'ן / צילום: Quris

"ביוג'ן הייתה פסגת הקריירה שלי עד כה": המנכ"ל לשעבר מדבר על התוכניות לעתיד

מישל וונטסוס היה מנכ"ל ביוג'ן בתקופה שבה הייתה במוקד תשומת הלב בעקבות התרופה החדשנית שלה לאלצהיימר, אבל בסוף שילם בכיסאו על הכישלון שלה בשוק ● בראיון ל"גלובס", הוא מגיב על הביקורת שהושמעה נגדו, מספר אילו חברות מעניינות אותו עכשיו ומדבר על ההשקעה שלו בקיוריס הישראלית ● על המיזם החדש שהוא מקים בסינגפור, הוא עדיין לא מוכן לפרט

אסדת קידוח ''לוויתן'' / צילום: אלבטרוס

במשרד האנרגיה בוחנים: הקמת מתקן להנזלת גז בהשקעה של 7 מיליארד דולר

חלק משמעותי מיצוא הגז של ישראל תלוי היום במצרים, ומתקן הנזלה יאפשר יצוא לרחבי העולם כדי לבזר את הסיכונים ● מי יממן את עלויות ההקמה האדירות?

מה חדש בדוחות / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, חומרים: shutterstock

כלל: רווח של 305 מיליון שקל ב-2023, השפעת רכישת מקס עוד קטנה

מדור חדש של גלובס יביא את הסיפורים של עונת הדוחות בבורסת ת"א שאולי פספסתם ● והפעם: אימקו מסכמת את 2023 עם רווח כ-6.2 מיליון שקל לאחר שרשמה הפסד בתקופה המקבילה, כלל הציגה דוח רבעוני חזק, אך טרם רשמה רווח משמעותי מרכישת חברת כרטיסי האשראי מקס והרווח הנקי של מור השקעות זינק בכ-60% ● מדור חדש

מתחם חזית הים בחיפה / הדמיה: מן-שנער-יעד אדריכלים

נסגר המכרז הראשון של רמ"י בחזית הים בחיפה: כמה תשלם הזוכה?

יורו ישראל זכתה במכרז של רמ"י על קרקע של 23 דונם, להקמת 500 יחידות דיור ושטחי מסחר באחד מהמתחמים המסקרנים בישראל ● החברה תשלם על הקרקע, הסמוכה לבית החולים רמב"ם בחיפה, כ-205 מיליון שקל כולל הוצאות פיתוח

דם אברמוב בקמפיין בנק הפועלים / צילום: צילום מסך

בלי אסקפיזם ועם לוחם בשיקום, הפרסומת של בנק הפועלים היא הזכורה ביותר

פרסומת הבנק, שבה מככב הלוחם הפצוע אדם אברמוב, היא גם המושקעת ביותר עם כ–1.6 מיליון שקל ● מדירוג הזכורות והאהובות של גלובס וגיאוקרטוגרפיה עולה כי השבוע התברגו שתי פרסומות חדשות: מנורה מבטחים וטאצ' ● הפרסומת של ביטוח 9 היא האהודה ביותר גם השבוע

חברת הסייבר הישראלית Coro (קורו) / צילום: CORO

המשבר בהייטק נגמר? סטארט-אפ ישראלי שני מודיע בתוך שבוע על גיוס של 100 מיליון דולר

חברת קורו (Coro) הישראלית, העוסקת במכירת מערכות סייבר לעסקים קטנים ובינוניים, הודיעה על גיוס של 100 מיליון דולר ● ככל שנודע, כספי הגיוס כולם הושקעו בחברה ולא בקניית מניות מיזמים או משקיעים קודמים ● כל הגיוס התבצע מקרנות הון סיכון זרות

מבצע לתשלום חלקי על דירה על הנייר / צילום: דרור מרמור

מספר הדירות שנרכשות רק עולה, אז למה נתוני המשכנתאות נמוכים?

נתוני המשכנתאות החדשות שניטלו ממשיכים לדשדש כבר כמה חודשים, למרות העלייה ברכישת דירות ● האם מבצעי הקבלנים המאפשרים לשלם רק 10% בתשלום הראשון ואת היתר במסירה, יתבטאו במשכנתאות בעוד שנתיים־שלוש?

אייל בן סימון, מנכ''ל הפניקס / צילום: יחצ ענבל מרמרי

ביום האחרון לפני הפקיעה: מנכ"ל הפניקס אייל בן סימון מכר מניות

מנכ"ל הפניקס וסמנכ"ל הכספים שלו מימשו יחד 170 אלף אופציות במחיר של 37.48 שקל למניה ● המימוש בוצע יום לאחר שהחברה דיווחה על תוצאותיה הכספיות לשנת 2023, רווח של 1.1 מיליארד שקל המשקף תשואה להון של 10.5%

קבוצת רוכבי אופניים עם טל ברודי. מימין: ריבה פרידמן בורוביק / צילום: דבורין תקשורת

מקבוצות אופניים ועד קבלת פנים בחזרה לבית: הארגון שמלווה מפונים במלחמה

מאז פרוץ המלחמה מלווה ארגון "הרוח הישראלית" אלפי משפחות של מפונים, ואף גייס תרומות בהיקף של 2.5 מיליון שקל ● מ"מ המנכ"לית, ריבה פרידמן בורוביק: "האתגר הגדול הוא שיקום הקהילות"

''התייצבות ושיפור, גם אם צנוע, ברוב הפרמטרים הפיננסיים של ההייטק הישראלי'' / אילוסטרציה: Shutterstock

אחרי שנה קשה, הרבעון הראשון של 2024 מראה מגמה חיובית בתעשיית הטק הישראלית

על פי נתונים חדשים מדוח ההייטק "Tech Review", ברבעון הראשון של 2024 חברות הסטארט-אפ הישראליות גייסו כ-1.6 מיליארד דולר ● מדובר בעלייה של כ-10% ביחס לרבעון הקודם וירידה של 10% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד ● 38% מסך הסכום הכולל גוייס בחברות הסייבר

הסכם אינו נדרש כתנאי עבור זוגות במערכות יחסים כאלה ואחרות / צילום: Shutterstock, Viacheslav Lopatin

זוג הקפיא עוברים ואז נפרד. האם האישה תוכל להשתמש בהם?

כשלושה עשורים לאחר פרשת נחמני, בתי המשפט עדיין נאלצים לדון בתביעות בלתי אפשריות לגבי גורלם של עוברים מוקפאים ● מן הראוי היה לחייב כל זוג שפונה לבצע הפריה חוץ-גופית, לחתום על הסכם שמתייחס לאפשרות הריאלית של פרידה במהלך הזמן שחולף בין יצירת העוברים המוקפאים לבין השימוש בהם

סם בנקמן-פריד / צילום: ap, Bebeto Matthews

סם בנקמן-פריד, מייסד בורסת הקריפטו FTX, נידון ל-25 שנות מאסר

בנובמבר האחרון חבר מושבעים בארה"ב מצא את סם בנקמן-פריד אשם ● היום, השופט בתיק קבע כי הוא ירצה 25 שנות מאסר ● "אני הייתי המנכ"ל ולכן האחריות היא עלי", אמר בנקמן-פריד עם מתן גזר הדין

חרדים בלשכת הגיוס / צילום: מיטב ודובר צה''ל

בג"ץ: לעצור תשלומים לישיבות שתלמידיהן לא מתגייסים החל מה-1 באפריל

בג"ץ הוציא את צו הביניים בשל היעדר מקור חוקי להעברת התשלומים ● וכעת, מיום שני הקרוב יופסק התקצוב לתלמידי ישיבות שחייבים בגיוס ● השופטים אימצו עמדה מחמירה מזו של היועמ"שית ● התנועה לאיכות השלטון: "צו הביניים הזה מהווה צעד תקדימי בדרך לשוויון, וציבור המשרתים מודה לבית המשפט על החלטתו החשובה"

ראסל אלוונגר, מנכ''ל טאואר סמיקונדקטור / צילום: ענבל מרמרי

ראסל אלוואנגר: "אני חייב הרבה לישראל. היא אפשרה לטאואר להפוך למה שהיא"

טאואר הייתה האקזיט המדובר של 2022, אולם הצעת הרכישה החלומית של אינטל נפלה ● המנכ"ל ראסל אלוואנגר ניצל אותה כדי להכניס רגל בדלת למפעל של אינטל בניו מקסיקו: "זו לא הייתה סטירת לחי גדולה. יש לנו עכשיו קיבולת ייצור" ● את דעותיו על המצב בישראל הוא שומר לעצמו: "להעיר על הנושא זה כמו להתארח אצל מישהו לארוחת ערב ולהגיד לו שהבית מבולגן"