גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

יותר מדי מדדי נדל"ן ופחות מדי מידע מהימן מבלבלים את השוק

במשרד האוצר מדגישים את הירידה השנתית במחירי הדירות ובמקומות אחרים מדגישים דווקא את העלייה בחודשים האחרונים ● כולם צודקים, והשאלה הגדולה היא מה יהיה הלאה ● אבל בינתיים, קשה לדעת מה באמת קורה למחירי הדירות בישראל, ואת הנתונים היבשים מחליפה בעיקר הפסיכולוגיה ● פרשנות

בנייה חדשה / צילום:  Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב
בנייה חדשה / צילום: Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב

ביום שישי פרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה את נתוני מדד המחירים לצרכן ולצידו גם מדד מחירי הדירות הארצי, מדד מחירי הדירות המחוזי וגם מדד הדירות החדשות. היום (א') פורסמו נתוני הכלכלן הראשי באוצר הנוגעים לחודש יולי ובהם המשך ירידה בהיקפי העסקאות, היחלשות נוספת במשקל המשקיעים וגם ניתוח המעיד שמשפרי הדיור מתקשים למכור את הדירות ולבסוף, דירה שעומדת למכירה זמן ארוך נמכרת במחיר נמוך יותר.

הנתונים האלו הגיעו אחרי שביום רביעי פורסמה סקירה רבעונית של אגף הכלכלן הראשי באוצר (המשך ירידה בהיקף העסקאות, ירידה ברכישות המשקיעים וגם ירידת מחיר בצפון תל אביב על פי מדד המשתמש בשיטה אחרת מזו של הלמ"ס) ואחרי שביום חמישי פורסמה הלמ"ס נתונים אודות מכירת דירות חדשות (עלייה בהשוואה לחודש הקודם, ירידה בהשוואה לחודש המקביל ועלייה במלאי הדירות שטרם נמכרו).

מדובר ברצף של סקירות ונתונים, ובליל נתונים אחד גדול המתייחס לענף הנדל"ן למגורים. זה עוד לא הסוף, אגב: מחר (ב') צפויה הלמ"ס לפרסם גם את נתוני התחלות הבנייה לרבעון השני של השנה.

1. שפע נתונים מייצר אי ודאות

המטרה של פרסום מדד, פרסום סקירה או פרסום של נתונים אודות ענף מסוים היא אחת - לאפשר לבעלי המקצוע וגם לציבור הרחב להבין מה המגמות, ובפשטות - מה קורה למחירי הדירות. אבל שפע הנתונים שפורסם בשבוע שעבר עושה בדיוק את הדבר ההפוך. הוא מכניס את השוק לאי ודאות גדולה יותר. למה? כי יש יותר מדי מדדים ונתונים ופחות מדי שקיפות בנתונים. רבות כבר נכתב על אי הדיוקים במדדים השונים, אבל בימים בהם שיעור העסקאות נמוך (מתחילת 2017 ענף הנדל"ן שובר שיאים במספר העסקאות הנמוך), כל סטטיסטיקה הופכת בעייתית יותר. ככל שהיקף העסקאות נמוך, כל עסקה חריגה משפיעה הרבה יותר. וכשמנסים להבין לאן באמת נושבת הרוח, כל צד דוחף לכיוון שלו, וחלק מהנתונים אף סותרים זה את זה.

דוגמה קטנה: בסקירת האוצר החליטו באופן נדיר להתייחס למחירי הדירות בתל אביב, אף ששר האוצר קבע שרק גוף אחד ידווח על שונות במחירי הדירות והוא הלמ"ס. ההתייחסות של האוצר נגעה במדד מקביל לזה שהלמ"ס עושה בו שימוש (מדד קייס שילר, שסופר רק דירות בהן נעשו עסקאות חוזרות) וקבעה כי מחירי הדירות בצפון תל אביב בירידה מאז תחילת 2017 - לא סתם ירידה, אלא בשיעור של כ-9%. ומה אומרים בלמ"ס באותו הזמן? שמחירי הדירות במחוז תל אביב דווקא עלו. אז נכון, יכול להיות ששני הצדדים צודקים. כי הרי דין צפון תל אביב (אזור מוגדר מאוד) ומחוז תל אביב (אזור גדול הרבה יותר), אבל למה לבלבל את הציבור? 

2. השטח סותר את המדדים

היום בסקירת הכלכלן הראשי אפשר לראות התייחסות למכירת דירות חדשות על ידי קבלנים. על פי הסקירה, בחודש יולי נמכרו 2,500 דירות חדשות, עלייה של 2% בהשוואה ליולי שנה שעבר, שעל פי האוצר, רובה ככולה נובעת ממספר גבוה יותר של דירות מוזלות שנמכרו בחודש זה. ומה מעיד הנתון האמור ללא הדירות המסובסדות? ירידה בשיעור 12% - כאשר באוצר מדגישים כי "מאז אוקטובר 2016 נרשמת ירידה רצופה במספר העסקאות בדירות חדשות 'במחירי שוק' (כל חודש לעומת המקביל לו בשנה קודמת). אבל מה דיווחו לנו בלמ"ס רק בשבוע שעבר? על עלייה במכירת דירות חדשות ביולי לעומת החודש הקודם, ועלייה במכירת הדירות החדשות בשלושת החודשים האחרונים לעומת שלושת החודשים שקדמו להם.

על פי הלמ"ס בחודש יולי נמכרו 1,955 דירות חדשות וזאת לעומת 2,500 דירות חדשות על פי נתוני האוצר באותו חודש יולי. שוב, בלמ"ס ובאוצר מודדים אולי שונה את מועד הגדרת הדירה כדירה שנמכרה, אבל עדיין, השוני במספרים כמו גם במגמות רק מוביל לבלבול ולא תורם להבנה של מה באמת קורה בשטח.

3. שיטות שונות, מספרים סותרים

ענף הנדל"ן, הקבלנים, היזמים וגם המוכרים והקונים מושפעים מאוד מהלך הרוח של הציבור ומהציפיות לגבי המחירים. שפע של נתונים על פניו הוא דבר טוב, אבל כשמתחילים להתפזר לשיטות שונות, והציבור מקבל נתונים שונים ולעיתים סותרים, יש כאן בעיה.

גם שילוב הדירות המוזלות של מחיר למשתכן, מה שיצר למעשה שני שווקים שונים, לא מוסיף לוודאות והדוגמה הטובה ביותר לכך היא מדד הדירות החדשות. כבר ארבעה חודשים ששיעור הדירות המוזלות מתוך הדירות החדשות שנמכרות הוא גבוה מאוד (בין 32% ל-26%), אבל בכל אחד מהחודשים הללו המדד מעיד על עלייה במחיר הדירות החדשות.

בשורה התחתונה קשה מאוד להבין לאן נושבת הרוח כי ענף הנדל"ן למגורים בישראל סובל מפיצול אישיות קשה (דירות חדשות למכירה בשוק חופשי, דירות חדשות מוזלות למכירה ודירות יד שנייה למכירה) ומאנמיה קשה (מיעוט עסקאות כולל מאז תחילת 2017). מדד המחירים הארצי מגמגם ובכל משרד מכירות מודים שקשה למכור אבל מקווים שזה רק זמני. במשרד האוצר מדגישים את הירידה השנתית במחירי הדירות ושר האוצר קרא היום לזוגות הצעירים בחנוכת פרויקט מחיר למשתכן בלוד לא להישמע לאינטרסנטים שאומרים שהמחירים לא יורדים. השאלה הגדולה היא מה יהיה הלאה. אבל עד שהיקף העסקאות לא יחזור לעלות ועד שפיצול האישיות האמור ש לא ייפתר, נתקשה לדעת מה באמת קורה למחירי הדירות בישראל. 

עוד כתבות

משה ארבל, שר הפנים / צילום: מארק ישראל סלם - הג'רוזלם פוסט

בעקבות חשיפת גלובס: השר ארבל קורא לנתניהו לאפשר כניסת פועלי בניין פלסטינים לישראל

שר הפנים מציין במכתבו: "גוברות ההערכות כי אלפי פועלים פלסטיניים מיהודה ושומרון מועסקים שלא כדין בענף" ● הוא קורא לראש הממשלה לבחון הסדרה של הכנסת הפועלים לישראל, בין היתר על ידי בחינה פרטנית של כל פועל והגבלת גיל

הסכם אינו נדרש כתנאי עבור זוגות במערכות יחסים כאלה ואחרות / צילום: Shutterstock, Viacheslav Lopatin

זוג הקפיא עוברים ואז נפרד. האם האישה תוכל להשתמש בהם?

כשלושה עשורים לאחר פרשת נחמני, בתי המשפט עדיין נאלצים לדון בתביעות בלתי אפשריות לגבי גורלם של עוברים מוקפאים ● מן הראוי היה לחייב כל זוג שפונה לבצע הפריה חוץ-גופית, לחתום על הסכם שמתייחס לאפשרות הריאלית של פרידה במהלך הזמן שחולף בין יצירת העוברים המוקפאים לבין השימוש בהם

סם בנקמן-פריד / צילום: ap, Bebeto Matthews

סם בנקמן-פריד, מייסד בורסת הקריפטו FTX, נידון ל-25 שנות מאסר

בנובמבר האחרון חבר מושבעים בארה"ב מצא את סם בנקמן-פריד אשם ● היום, השופט בתיק קבע כי הוא ירצה 25 שנות מאסר ● "אני הייתי המנכ"ל ולכן האחריות היא עלי", אמר בנקמן-פריד עם מתן גזר הדין

גזירת סרט בפתיחת משרדי ASI, חברת הבת בהודו יחד עם שגריר ישראל בהודו, נאור גילאון / צילום: תעשייה אווירית

מתחת לרדאר: התעשייה האווירית הקימה חברה בת בהודו

התעשייה האווירית השיקה השבוע את חברת הבת ההודית שלה בניו דלהי ● החברה הוקמה במסגרת שיתוף הפעולה בין התעשייה האווירית לבין DRDO, גוף המחקר והפיתוח בנושאי הגנה של ממשלת הודו

אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילום: שלומי יוסף

העליון מגדיר מחדש את גבולות שכר הטרחה לעורכי דין בתביעות ייצוגיות

פסק דין שאישר פשרה עם סופרגז ואמישראגז קבע תקדימים בעניין שכר טרחת עורכי דין בתביעות ייצוגיות ● בין השאר נקבע כי שר הטרחה יוגבל לפי מדרגות מקסימליות, ודרך היישום לתשלום הובהרה ● בשוק יש שמברכים על ההסדרה, ואולם אחרים מזהירים: תפגע בתמריץ להשיג פיצוי מרבי

בנימין נתניהו ואריה דרעי / צילום: עמוס בן גרשום, לע''מ

דרעי: "בג"ץ מתעמר בלומדי התורה, אות קין", גנץ: "בג"ץ פסק את המובן מאליו" | התגובות הפוליטיות על צו הביניים

הפוליטיקאים הגיבו על החלטת בג"ץ שקיבל את עמדת היועמ"שית ● גולדקנופף: "אות קלון וביזיון, ניאבק בכל דרך על זכותו של כל יהודי ללמוד תורה ולא נתפשר" ● דרעי: "מבין את הלוחמים שלא רוצים לשרת עכשיו בצבא" ● גנץ: "הגיעה העת שהממשלה תעשה את המובן מאליו"

מערכת ReDrone של אלביט / צילום: אלביט מערכות

הנקמה של פוטין בהודו, ומערכת יירוט הרחפנים החדשה של אלביט

אלביט הציגה ללקוחות אירופאיים את מערכת היירוט המתקדמת שלה, אלג'יריה מצאה מענה בסין מול עוצמת המל"טים מתוצרת ישראל, ארה"ב שמה את מבטחה בלייזר, והנקמה של פוטין בראש ממשלת הודו • השבוע בתעשיות הביטחוניות

אסף גולדברג, מנכ''ל סלייס עד לאחרונה / איור: גיל ג'יבלי

בדיקת אי הסדרים בעיצומה, אז איך זה שאפשר להפקיד חיסכון לכל ילד בסלייס

רשות שוק ההון מצאה לאחרונה אי סדרים חמורים בהתנהלותו של בית ההשקעות סלייס ● למרות זאת, באתר הביטוח הלאומי סלייס מוצגת כאפשרות להפקדת כספים בתוכנית "חיסכון לכל ילד" ● עד תחילת מאי לא ניתן יהיה למשוך כספים מקופות סלייס, אך הרגולטור לא מודאג

''התייצבות ושיפור, גם אם צנוע, ברוב הפרמטרים הפיננסיים של ההייטק הישראלי'' / אילוסטרציה: Shutterstock

אחרי שנה קשה, הרבעון הראשון של 2024 מראה מגמה חיובית בתעשיית הטק הישראלית

על פי נתונים חדשים מדוח ההייטק "Tech Review", ברבעון הראשון של 2024 חברות הסטארט-אפ הישראליות גייסו כ-1.6 מיליארד דולר ● מדובר בעלייה של כ-10% ביחס לרבעון הקודם וירידה של 10% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד ● 38% מסך הסכום הכולל גוייס בחברות הסייבר

מבצע לתשלום חלקי על דירה על הנייר / צילום: דרור מרמור

מספר הדירות שנרכשות רק עולה, אז למה נתוני המשכנתאות נמוכים?

נתוני המשכנתאות החדשות שניטלו ממשיכים לדשדש כבר כמה חודשים, למרות העלייה ברכישת דירות ● האם מבצעי הקבלנים המאפשרים לשלם רק 10% בתשלום הראשון ואת היתר במסירה, יתבטאו במשכנתאות בעוד שנתיים־שלוש?

חנן מור, מנכ''ל קבוצת חנן מור / צילום: איל יצהר

הנושים זעמו, וחנן מור ידולל ל-1% ממניות קבוצת הנדל"ן שהקים

לפי הסדר החוב המתגבש, חנן מור יחזיק כ-1% ממניות החברה ● במקביל, יוקצה לנושי החברה, בעיקר בנקים וגופים מוסדיים, מניות שיהוו כ-96% מהון החברה

ביתן אינטל בגרמניה / צילום: Shutterstock

אינטל תכננה להשקיע 86 מיליארד דולר באירופה. סטארט־אפ קטן מקשה עליה

קרב פטנטים שחברת שבבים קטנה מנהלת נגד אינטל בגרמניה עשוי לחבל בתוכניות של הענקית באירופה כולה ● ניצחון משמעותי לתביעה נרשם החודש, עם הוצאת צו מניעה זמני נגד מכירת כמה מעבדים של אינטל ● השאלה הגדולה: האם ייפתחו משפטים דומים ביבשת?

בנק ההשקעות ג'יי. פי מורגן / צילום: Reuters, Mike Segar

האסטרטג של הבנק הגדול בעולם: "אתם לא תדעו כשהירידות יגיעו"

בבנק ג'יי פי מורגן שוב מזהירים מפני ירידות בשווקים, למרות שהתחזיות שלהם לא פוגעות כבר שנתיים וחצי ● האם הפעם התחזיות שלהם יתממשו? ומה הם ממליצים למשקיעים?

צילום: ap, AP23024601572019_e5rllq

וול סטריט סגרה את הרבעון הראשון הטוב ביותר מאז 2019; מדד S&P 500 שבר שיא חדש

שיא חדש גם לדאו ג'ונס ● סיכום הרבעון הראשון באירופה: השווקים עלו בכ-7% ● בלומברג: "שוק הקקאו קורס", וולס פארגו: "עליית המחיר תגולגל אל הצרכנים" ● מייסד בורסת הקריפטו FTX נידון ל-25 שנות מאסר ● הצמיחה בארה"ב עמדה על 3.4%, יותר מהצפוי ● ג'יי.פי מורגן: "אתם לא תדעו כשהירידות יגיעו" ● מחר "יום שישי הטוב" אין מסחר בוול סטריט ובמדינות רבות אחרות

קרן כהן חזון, מנכ''לית ובעלת השליטה בתורפז / צילום: ששון משה

תורפז רוכשת יצרני חומרי טעם בלגית-גרמנית תמורת 48 מיליון דולר

תורפז צפויה לרכוש את קבוצת קלאריס & ווילך באמצעות חברת הבת שלה - פיט ● החברה מייצרת חומרי הגלם היחודיים לתחום הבשר והאפייה ומחזור המכירות שלה הסתכם ב-35.1 מיליון דולר ב-2023

מרכז תל אביב / צילום: טלי בוגדנובסקי

בעל דירה סירב לחתום על פרויקט תמ"א וזכה ב־320 אלף שקל נוספים

בעל דירה בפרויקט תמ"א 38 בת"א, שהוא גם בעלים של חלק מהחצר, ביקש פיצוי של 1.2 מיליון שקל ● המפקחת על המקרקעין קבעה בהסכמת הצדדים כי אכן מגיע לו פיצוי תמורת חתימתו

אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילומים: AP (Mosa'ab Elshamy), אתר החברה, שאטרסטוק

באפריקה הצעירים מנצחים, וביפן מייצרים חיתולים רק בשביל קשישים

בסנגל בוחרים נשיא חדש וצעיר, ובאירופה רוצים להפקיע את הריבית הרוסית ● בינתיים, סין נזכרת שהיא אינה רוצה בחורבן המערב, וארה"ב מנסה למנוע את מושחתי העולם מלהלבין בנדל"ן ● חמישה אירועים מהשבוע שהיה בעולם 

מנכ''ל האוצר שלומי הייזלר בוועידת מרכז הנדל''ן באילת / צילום: נאו מדיה

מנכ"ל האוצר נגד מנהל רשות המסים: "מס דירה שלישית ירחיק משקיעים משוק הנדל"ן"

לפי מנכ"ל האוצר, שלומי הייזלר, החזרת "מס דירה שלישית" כבר בתקציב הקרוב לא נמצאת על הפרק ● על הביקורת שהעביר ינקי קוינט בכנס התשתיות של גלובס בשבוע שעבר, הוא עונה: "אמירות חמורות ואין בהן דבר וחצי דבר. באוצר יש אנשים מופלאים" ● וזו התוכנית שלו למלא את קופת המדינה, נוכח הגירעון המחמיר

מתחם חזית הים בחיפה / הדמיה: מן-שנער-יעד אדריכלים

נסגר המכרז הראשון של רמ"י בחזית הים בחיפה: כמה תשלם הזוכה?

יורו ישראל זכתה במכרז של רמ"י על קרקע של 23 דונם, להקמת 500 יחידות דיור ושטחי מסחר באחד מהמתחמים המסקרנים בישראל ● החברה תשלם על הקרקע, הסמוכה לבית החולים רמב"ם בחיפה, כ-205 מיליון שקל כולל הוצאות פיתוח

מה חדש בדוחות / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, חומרים: shutterstock

כלל: רווח של 305 מיליון שקל ב-2023, השפעת רכישת מקס עוד קטנה

מדור חדש של גלובס יביא את הסיפורים של עונת הדוחות בבורסת ת"א שאולי פספסתם ● והפעם: אימקו מסכמת את 2023 עם רווח כ-6.2 מיליון שקל לאחר שרשמה הפסד בתקופה המקבילה, כלל הציגה דוח רבעוני חזק, אך טרם רשמה רווח משמעותי מרכישת חברת כרטיסי האשראי מקס והרווח הנקי של מור השקעות זינק בכ-60% ● מדור חדש