גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

קבלנים לעיריית תל אביב: "שטחי ציבור בתוך פרויקט יורידו את ערכו"

ארגון קבלני תל אביב יפו הגיש התנגדות לתוכנית שיזמה עיריית תל אביב להקצות לה שטחי ציבור במסגרת הקלות שבס או פרויקטי תמ"א 38 שכוללים מעל 50 דירות ● "דרישת העירייה להקצאת שטחי ציבור בפרויקטי תמ"א 38 תסכל את מימושם"

גן ילדים / צילום: תמר מצפי
גן ילדים / צילום: תמר מצפי

בחודש אוגוסט האחרון, פרסם "גלובס" כי עיריית תל אביב מקדמת בימים אלה תוכנית המציעה להוסיף שטחיים ציבוריים במגרשים סחירים, שחלה במקרה של בקשה להקלת שבס, וגם על פרויקטי תמ"א 38 הכוללים למעלה מ-50 דירות.

על פי דברי ההסבר לתוכנית, היקף שטחי הציבור יתווסף מעבר למסגרת השטחים המותרים מתוקף התמ"א, וייקבע במסגרת הנחיות פרטניות על ידי רשות הרישוי בעת הבקשה לתיק מידע. מוסדות הציבור שהיזמים יחויבו להוסיף יכולים להיות מבנים לצורכי חינוך, דת, תרבות וספורט, מוסדות קהילתיים, מרפאות, טיפת חלב, מחסנים ציבוריים, תחנות משטרה, משרדים של רשויות מקומיות ומעון למגורי אנשים בעלי מוגבלויות.

התוכנית נובעת כמובן מהמחסור במבני ציבור, שרק הולך וגדל ככל שמתווספות יחידות דיור באזורים צפופים. ואולם, בארגון קבלני תל אביב יפו טוענים כי התוכנית תסכל הלכה למעשה מימוש של פרויקטים מסוג זה, שיהפכו בשל דרישת העירייה ללא ישימים.

בהתנגדות שהוגשה לאחרונה על ידי ארגון קבלני תל אביב יפו לוועדה המקומית לתכנון ובנייה, באמצעות עו"ד שמואל לכנר ממשרד נשיץ ברנדס אמיר, טוען הארגון המייצג יזמים וחברות נדל"ן, כי התוכנית "מקדימה את זמנה", יוצרת מצב "לא רצוי ולא סביר", וכניסתה לתוקף תוביל להקטנת התחלות הבנייה בפועל, לאי וודאות, פגיעה כלכלית והתדיינויות חדשות בערכאות שונות בדבר פירוש הסוגיות בתוכנית שאף טרם הוכרעו בבית המשפט העליון. על כן דורש הארגון למשוך את התוכנית.

"התוכנית היא בפועל כסות להפקעת שטחים לצורכי ציבור על שם הרשות המקומית מבלי שקוימו הליכים לביצוע הפקעה", צוין בהתנגדות. בנוסף הגדיר הארגון את מטרת התוכנית כ"בלתי חוקית", כל עוד לא הוסדר המנגנון החוקי להפקעת השטחים.

בהתנגדות מזכיר הארגון פרשה שסוקרה רבות ב"גלובס" כאשר עיריית תל אביב דרשה מחברת שבטא קרונפלד, שבבעלות עו"ד אהוד קרונפלד ויגאל אהובי, להקצות לה שתי קומות, במסגרת תוכנית משביחה שיזמה החברה להגדיל את הבניין ברחוב נח מוזס 13 בתל אביב מ-7 קומות ל-20 קומות.

הוועדה המקומית דרשה להקצות לה שתי קומות בתוך הבניין שישמשו את הציבור, כתנאי לאישור הבקשה. החברה התנגדה, והוועדה המחוזית לתכנון ובנייה אישרה תוספת של קומה אחת מתוך שתי הקומות שביקשה העירייה.

החברה לא ויתרה ועתרה לבית המשפט כנגד ההחלטה להקצות קומה אחת לעירייה. שופט בית המשפט המחוזי בתל אביב מאיר יפרח קיבל את טענת החברה וקבע כי לא ניתן להקצות קומות לרשות המקומית בלי שהשימוש הנדרש הוגדר על ידי העירייה במפורש.

עיריית תל אביב הגישה ערעור על פסק הדין לבית המשפט העליון שהחליט לבטל את פסק הדין של בית המשפט המחוזי אך לא קבע כי לרשות מותר להקצות את הקומות והחזיר את ההכרעה אל הוועדה המחוזית.

עיקרי טענות הקבלנים

"הפקעה מוסווית" 

לטענת ארגון הקבלנים בהתנגדות, די בהחלטת בית המשפט המחוזי שקבע כי רשויות מקומיות לא ניתן להקצות קומות לרשויות מקומיות בתוכנית, בלי שהרשות המקומית הגדירה בדיוק את הייעוד הנדרש. נוסף לכך הזכיר ארגון הקבלנים בהתנגדות, כי על רקע העובדה שדרישת הרשויות המקומיות להקצאת שטחי ציבור היא תופעה שרירה וקיימת בעיקר בתל אביב, למרות שאינה מוסדרת בחוק, יזמה הממשלה תיקון לחוק התכנון והבנייה, שיאפשר את ביצוע ההקצאה. כלומר, גם בית המשפט העליון טרם הכריע בסוגייה, וגם חקיקה להסדרת הנושא טרם הושלמה.

אחד הנושאים המהותיים שטרם הוסדרו למשל, ואין אליו כל התייחסות בתוכנית שיזמה העירייה, הוא כיצד יתקזזו העירייה והיזם בעלויות הבנייה בהן יישא היזם כשיבנה את השטח הציבורי עבור העירייה, במסגרת הפרויקט שיוקם.

בנוסף דורש הארגון כי התוכנית תקבע מפרט סטנדרטי לביצוע הבנייה של אותם שטחים ציבוריים, ואך לפרט כיצד ישפיעו שטחים אלה על תקני החניה בפרויקט. טענה נוספת שמעלה ארגון הקבלנים היא כי בניגוד לאופן שבו נוהגת העירייה לדרוש הקצאת קומות לטובת הציבור במסגרת תוכניות משביחות כמו הבניין בנח מוזס 13, הרי שהתוכנית שיזמה כעת, אינה מתייחסת לתוכניות משביחות, וחלה על פרויקטי תמ"א 38 שגם כך מצויים בגבול הכדאיות הכלכלית.

בדומה לטיעונים שהעלו יזמים כנגד הצעת החוק המקודמת בכנסת, גם בהתנגדות נטען כי בתוכנית המופקדת אין כל התייחסות להגדרת השימוש שייעשה באותם שטחים לצרכי ציבור, "שימושים רבים כמו תחנת משטרה או תחנת כיבוי אש אין מקומם בבניין מגורים", צוין. "יש להגביל מראש במסגרת הוראות התוכנית המופקדת את טווח השימושים שניתן יהיה לעשות בשטחים לצורכי ציבור ולהימנע מהכללת שימושים שיש בהם הלכה למעשה כדי להוריד את הפרויקט לטמיון".

לטענת הארגון מדובר בפועל בהפקעה מוסווית שבית המשפט כבר קבע כי הפקעה כזו מוגבלת לשימושים מסוימים. לטענת הארגון, שטחים ציבוריים מסוימים עלולים לגרום לירידת ערך של יתר השטחים בפרויקט, והתוכנית אינה נותנת מענה לשאלה כיצד יפוצה היזם או הדיירים ביחס לירידת הערך, שיכולה לחול גם בפרויקט עצמו וגם על נכסים סמוכים.

יו"ר הארגון יהודה כתב הוסיף כי יש לבצע שינויים בתוכנית ולהפקיד אותה רק כשתהיה בשלה לכך: "במידה ולא יתבצעו שינויים בתוכנית, יושג ההפך מכוונת מתכנני התוכנית ותהיה ירידה בהתחלות בנייה, חוסר כדאיות כלכליות שיביא לכך שפחות יזמים יקדמו פרויקטים במסגרת התחדשות עירונית, דבר שיקטין משמעותית את היקף יחידות הדיור החדשות שייבנו בתל אביב".

תגובה: "לדאוג לתושבים"

מעיריית תל אביב יפו נמסר בתגובה: "ראשית יובהר כי מטרת התכנית היא דאגה לתושבי העיר, על מנת שיהיה להם מענה לשטחי ציבור - גני ילדים, מעונות יום, מרכזים קהילתיים ומבני חינוך. יש לזכור כי העיר תל אביב-יפו הינה עיר בנויה ברובה, עם מחסור קיים בשטחי ציבור. תמ"א 38 נועדה לתת מענה למחסור בדירות באמצעות עידוד חיזוק מבנים, אולם לא נותנת מענה לצרכי ציבור לאוכלוסייה שתתווסף לעיר. בניגוד לתכניות התחדשות עירונית כדוגמת פינוי בינוי, בהן נבחן הצורך וניתן מענה לשטחי ציבור, הן בתמ"א 38 והן בתקנות שבס כחלון מוצא היתר בנייה ללא היכולת לתת מענה לצרכי ציבור לאוכלוסייה החדשה. בהתאם לכך, התכנית שמקדמת העירייה נועדה לאפשר לוועדה המקומית לבחון את הבקשות להיתרים בהיבט סביבתי של שטחי ציבור ולקבוע האם התוספת דורשת זאת. היות ותוספות בנייה אלה מפוזרות בעיר בצורה אקראית, תלויות בהתארגנות יזמית ובעלי נכסים, ללא תלות במוכנות העירייה וללא יכולת עירונית לתכנן לטווח ארוך את עתודות הקרקע לצרכי ציבור, החליטה הועדה לדרוש הקצאת שטחים בנויים לפי מדרג של היקף הדירות המבוקשות. נציין כי נעשתה אבחנה בתכנית בין היתרים מתוקף תמ"א 38 להיתרים המבקשים תוספת יח"ד מתוקף תקנת שבס כחלון, הן בסף המינימום של יח"ד בהן יתבקשו שטחי הציבור, בהיקפים שלהם ובכך שבהיתרים מתוקף התמ"א, שטחי הציבור הינם כתוספת לשטחים המותרים ולא על חשבון השטחים שמקבל היזם.

נציגי מהנדס העיר ישבו בפגישות עם נציגי ארגון הקבלנים בהקשר לתכנית זו ושמעו את השגותיהם. בכל מקרה, לאחר קבלת ההתנגדות, אנו לומדים אותה ואת המלצתנו לגביה נגיש לוועדה המקומית בעת הדיון בהתנגדויות לתכנית זו".

הפער בין עמדות העירייה והועדה המקומית לעמדות חברי הארגון, צפוי לעלות לדיון, במסגרת בכנס הנדל"ן השנתי שיקיים הארגון השבוע באילת, בו ייקחו חלק נציגי הארגון לצד המשנה לראש העיר תל אביב ויו"ר הוועדה להתחדשות עירונית, ארנון גלעדי.

עוד כתבות

קרן כהן חזון, מנכ''לית ובעלת השליטה בתורפז / צילום: ששון משה

תורפז רוכשת יצרני חומרי טעם בלגית-גרמנית תמורת 48 מיליון דולר

תורפז צפויה לרכוש את קבוצת קלאריס & ווילך באמצעות חברת הבת שלה - פיט ● החברה מייצרת חומרי הגלם היחודיים לתחום הבשר והאפייה ומחזור המכירות שלה הסתכם ב-35.1 מיליון דולר ב-2023

אסף גולדברג, מנכ''ל סלייס עד לאחרונה / איור: גיל ג'יבלי

בדיקת אי הסדרים בעיצומה, אז איך זה שאפשר להפקיד חיסכון לכל ילד בסלייס

רשות שוק ההון מצאה לאחרונה אי סדרים חמורים בהתנהלותו של בית ההשקעות סלייס ● למרות זאת, באתר הביטוח הלאומי סלייס מוצגת כאפשרות להפקדת כספים בתוכנית "חיסכון לכל ילד" ● עד תחילת מאי לא ניתן יהיה למשוך כספים מקופות סלייס, אך הרגולטור לא מודאג

ישראל תקפה בשדה התעופה בסוריה / צילום: נלקח מרשתות חברתיות לפי סעיף 27 א' לזכויות יוצרים

צה"ל מאשר: חיסלנו את סגן מפקד יחידת הרקטות והטילים של חיזבאללה

בין ההרוגים בתקיפה בנמל התעופה בחלב ישנם גם חיילים מצבא אסד, דווח כי מערכות ההגנה האווירית הופעלו • מוקדם יותר נפצעו 2 בתקיפה שיוחסה לישראל באזור דמשק • דובר צה"ל עדכן כי בכיר חמאס חוסל בפעילות בבית החולים שיפא ● עדכונים בולטים

מתחם חזית הים בחיפה / הדמיה: מן-שנער-יעד אדריכלים

נסגר המכרז הראשון של רמ"י בחזית הים בחיפה: כמה תשלם הזוכה?

יורו ישראל זכתה במכרז של רמ"י על קרקע של 23 דונם, להקמת 500 יחידות דיור ושטחי מסחר באחד מהמתחמים המסקרנים בישראל ● החברה תשלם על הקרקע, הסמוכה לבית החולים רמב"ם בחיפה, כ-205 מיליון שקל כולל הוצאות פיתוח

דם אברמוב בקמפיין בנק הפועלים / צילום: צילום מסך

בלי אסקפיזם ועם לוחם בשיקום, הפרסומת של בנק הפועלים היא הזכורה ביותר

פרסומת הבנק, שבה מככב הלוחם הפצוע אדם אברמוב, היא גם המושקעת ביותר עם כ–1.6 מיליון שקל ● מדירוג הזכורות והאהובות של גלובס וגיאוקרטוגרפיה עולה כי השבוע התברגו שתי פרסומות חדשות: מנורה מבטחים וטאצ' ● הפרסומת של ביטוח 9 היא האהודה ביותר גם השבוע

אייל בן סימון, מנכ''ל הפניקס / צילום: יחצ ענבל מרמרי

ביום האחרון לפני הפקיעה: מנכ"ל הפניקס אייל בן סימון מכר מניות

מנכ"ל הפניקס וסמנכ"ל הכספים שלו מימשו יחד 170 אלף אופציות במחיר של 37.48 שקל למניה ● המימוש בוצע יום לאחר שהחברה דיווחה על תוצאותיה הכספיות לשנת 2023, רווח של 1.1 מיליארד שקל המשקף תשואה להון של 10.5%

משה ארבל, שר הפנים / צילום: מארק ישראל סלם - הג'רוזלם פוסט

בעקבות חשיפת גלובס: השר ארבל קורא לנתניהו לאפשר כניסת פועלי בניין פלסטינים לישראל

שר הפנים מציין במכתבו: "גוברות ההערכות כי אלפי פועלים פלסטיניים מיהודה ושומרון מועסקים שלא כדין בענף" ● הוא קורא לראש הממשלה לבחון הסדרה של הכנסת הפועלים לישראל, בין היתר על ידי בחינה פרטנית של כל פועל והגבלת גיל

צילום: ap, AP23024601572019_e5rllq

וול סטריט סגרה את הרבעון הראשון הטוב ביותר מאז 2019; מדד S&P 500 שבר שיא חדש

שיא חדש גם לדאו ג'ונס ● סיכום הרבעון הראשון באירופה: השווקים עלו בכ-7% ● בלומברג: "שוק הקקאו קורס", וולס פארגו: "עליית המחיר תגולגל אל הצרכנים" ● מייסד בורסת הקריפטו FTX נידון ל-25 שנות מאסר ● הצמיחה בארה"ב עמדה על 3.4%, יותר מהצפוי ● ג'יי.פי מורגן: "אתם לא תדעו כשהירידות יגיעו" ● מחר "יום שישי הטוב" אין מסחר בוול סטריט ובמדינות רבות אחרות

הפגנה הקוראת לשוויון בנטל. בלי נתונים מסולפים / צילום: שב״פ sha_b_p@

אותה אוזלת היד מאפשרת למגזר גדול לא לשאת בנטל וחונקת אותנו בפקקים

משבר הגיוס הוא משבר המטרו: שניהם יחד הוא אותו כישלון תשתיות ענק, של התחבורה המקרטעת פה ושל יסודות המדינה המתפוררים אחרי 76 שנותיה ● הסטטוס קוו מת. הגיע הזמן להיפרד מפתרונות הישראבלוף

אסדת קידוח ''לוויתן'' / צילום: אלבטרוס

במשרד האנרגיה בוחנים: הקמת מתקן להנזלת גז בהשקעה של 7 מיליארד דולר

חלק משמעותי מיצוא הגז של ישראל תלוי היום במצרים, ומתקן הנזלה יאפשר יצוא לרחבי העולם כדי לבזר את הסיכונים ● מי יממן את עלויות ההקמה האדירות?

ינקי קוינט, מנכ''ל רמי ומ''מ מנהל רשות החברות / צילום: יוסי זמיר

מתחנות כוח ועד מוסכי רכבת: בענף התשתיות טוענים שרמ"י תוקעת מיזמים

בפנייה דחופה מבקשים במינהל התכנון מרשות מקרקעי ישראל לשחרר היתרים למיזמי תשתית לאומיים ● ברקע זה, גורמים בענף טוענים כי פרויקטים גדולים, בהם תחנות כוח ומוסכים של הרכבת הקלה, תקועים בגלל התנהלות הרשות ● רמ"י: "חלק מהפרויקטים יצאו לדרך"

איל וולדמן / צילום: נועם מושקוביץ, דוברות הכנסת

שר החינוך התקפל ולאיל וולדמן יוענק פרס ישראל

לפני מספר שבועות הודיע שר החינוך יואב קיש כי הוא מבטל את טקס פרס ישראל, זאת בין היתר על רקע הפרסומים כי אחד מן הזוכים הוא היזם איל וולדמן ● כעת, חזר בו קיש מעמדתו והוא מכריז כי הטקס יתקיים כסדרו בשדרות ● ומי עוד בין הזוכים?

חרדים בלשכת הגיוס / צילום: מיטב ודובר צה''ל

בג"ץ: לעצור תשלומים לישיבות שתלמידיהן לא מתגייסים החל מה-1 באפריל

בג"ץ הוציא את צו הביניים בשל היעדר מקור חוקי להעברת התשלומים ● וכעת, מיום שני הקרוב יופסק התקצוב לתלמידי ישיבות שחייבים בגיוס ● השופטים אימצו עמדה מחמירה מזו של היועמ"שית ● התנועה לאיכות השלטון: "צו הביניים הזה מהווה צעד תקדימי בדרך לשוויון, וציבור המשרתים מודה לבית המשפט על החלטתו החשובה"

מערכת ReDrone של אלביט / צילום: אלביט מערכות

הנקמה של פוטין בהודו, ומערכת יירוט הרחפנים החדשה של אלביט

אלביט הציגה ללקוחות אירופאיים את מערכת היירוט המתקדמת שלה, אלג'יריה מצאה מענה בסין מול עוצמת המל"טים מתוצרת ישראל, ארה"ב שמה את מבטחה בלייזר, והנקמה של פוטין בראש ממשלת הודו • השבוע בתעשיות הביטחוניות

ייצור השבבים / צילום: Shutterstock, Golubovy

חברות השבבים הישראליות שמשלמות על הקשחת הכללים

ביטול רכישת חברת שבבים ישראלים על ידי הענקית האמריקאית קוואלקום מתווספת לנסיגת אינטל מרכישת טאואר אשתקד ● לפי מומחים, מדובר במגמה מתעצמת של הקשחת העמדות מצד רגולטורים בעולם ● "חברות צריכות להתחיל לחשוב מראש על אלטרנטיבות", הם אומרים

ביתן של קבוצת צ'אנגן בתערוכת מכוניות בסין / צילום: ap, Ng Han Guan

קבוצת הרכב השלישית בגודלה בסין בדרך לישראל

משלחת בכירה של צ'אנגן (Changan) סינית נערכת לייצא לישראל, הכניסה של החברה לישראל היא חלק ממהלך ההתרחבות הגלובלית שעליו הכריזה השנה ● מרצדס E קלאס והקרוסאובר של פורד: הדגמים החשמליים שבדרך ● השבוע בענף הרכב

גזירת סרט בפתיחת משרדי ASI, חברת הבת בהודו יחד עם שגריר ישראל בהודו, נאור גילאון / צילום: תעשייה אווירית

מתחת לרדאר: התעשייה האווירית הקימה חברה בת בהודו

התעשייה האווירית השיקה השבוע את חברת הבת ההודית שלה בניו דלהי ● החברה הוקמה במסגרת שיתוף הפעולה בין התעשייה האווירית לבין DRDO, גוף המחקר והפיתוח בנושאי הגנה של ממשלת הודו

הסכם אינו נדרש כתנאי עבור זוגות במערכות יחסים כאלה ואחרות / צילום: Shutterstock, Viacheslav Lopatin

זוג הקפיא עוברים ואז נפרד. האם האישה תוכל להשתמש בהם?

כשלושה עשורים לאחר פרשת נחמני, בתי המשפט עדיין נאלצים לדון בתביעות בלתי אפשריות לגבי גורלם של עוברים מוקפאים ● מן הראוי היה לחייב כל זוג שפונה לבצע הפריה חוץ-גופית, לחתום על הסכם שמתייחס לאפשרות הריאלית של פרידה במהלך הזמן שחולף בין יצירת העוברים המוקפאים לבין השימוש בהם

אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילומים: AP (Mosa'ab Elshamy), אתר החברה, שאטרסטוק

באפריקה הצעירים מנצחים, וביפן מייצרים חיתולים רק בשביל קשישים

בסנגל בוחרים נשיא חדש וצעיר, ובאירופה רוצים להפקיע את הריבית הרוסית ● בינתיים, סין נזכרת שהיא אינה רוצה בחורבן המערב, וארה"ב מנסה למנוע את מושחתי העולם מלהלבין בנדל"ן ● חמישה אירועים מהשבוע שהיה בעולם 

ראסל אלוונגר, מנכ''ל טאואר סמיקונדקטור / צילום: ענבל מרמרי

ראסל אלוואנגר: "אני חייב הרבה לישראל. היא אפשרה לטאואר להפוך למה שהיא"

טאואר הייתה האקזיט המדובר של 2022, אולם הצעת הרכישה החלומית של אינטל נפלה ● המנכ"ל ראסל אלוואנגר ניצל אותה כדי להכניס רגל בדלת למפעל של אינטל בניו מקסיקו: "זו לא הייתה סטירת לחי גדולה. יש לנו עכשיו קיבולת ייצור" ● את דעותיו על המצב בישראל הוא שומר לעצמו: "להעיר על הנושא זה כמו להתארח אצל מישהו לארוחת ערב ולהגיד לו שהבית מבולגן"