גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

קבלנים לעיריית תל אביב: "שטחי ציבור בתוך פרויקט יורידו את ערכו"

ארגון קבלני תל אביב יפו הגיש התנגדות לתוכנית שיזמה עיריית תל אביב להקצות לה שטחי ציבור במסגרת הקלות שבס או פרויקטי תמ"א 38 שכוללים מעל 50 דירות ● "דרישת העירייה להקצאת שטחי ציבור בפרויקטי תמ"א 38 תסכל את מימושם"

גן ילדים / צילום: תמר מצפי
גן ילדים / צילום: תמר מצפי

בחודש אוגוסט האחרון, פרסם "גלובס" כי עיריית תל אביב מקדמת בימים אלה תוכנית המציעה להוסיף שטחיים ציבוריים במגרשים סחירים, שחלה במקרה של בקשה להקלת שבס, וגם על פרויקטי תמ"א 38 הכוללים למעלה מ-50 דירות.

על פי דברי ההסבר לתוכנית, היקף שטחי הציבור יתווסף מעבר למסגרת השטחים המותרים מתוקף התמ"א, וייקבע במסגרת הנחיות פרטניות על ידי רשות הרישוי בעת הבקשה לתיק מידע. מוסדות הציבור שהיזמים יחויבו להוסיף יכולים להיות מבנים לצורכי חינוך, דת, תרבות וספורט, מוסדות קהילתיים, מרפאות, טיפת חלב, מחסנים ציבוריים, תחנות משטרה, משרדים של רשויות מקומיות ומעון למגורי אנשים בעלי מוגבלויות.

התוכנית נובעת כמובן מהמחסור במבני ציבור, שרק הולך וגדל ככל שמתווספות יחידות דיור באזורים צפופים. ואולם, בארגון קבלני תל אביב יפו טוענים כי התוכנית תסכל הלכה למעשה מימוש של פרויקטים מסוג זה, שיהפכו בשל דרישת העירייה ללא ישימים.

בהתנגדות שהוגשה לאחרונה על ידי ארגון קבלני תל אביב יפו לוועדה המקומית לתכנון ובנייה, באמצעות עו"ד שמואל לכנר ממשרד נשיץ ברנדס אמיר, טוען הארגון המייצג יזמים וחברות נדל"ן, כי התוכנית "מקדימה את זמנה", יוצרת מצב "לא רצוי ולא סביר", וכניסתה לתוקף תוביל להקטנת התחלות הבנייה בפועל, לאי וודאות, פגיעה כלכלית והתדיינויות חדשות בערכאות שונות בדבר פירוש הסוגיות בתוכנית שאף טרם הוכרעו בבית המשפט העליון. על כן דורש הארגון למשוך את התוכנית.

"התוכנית היא בפועל כסות להפקעת שטחים לצורכי ציבור על שם הרשות המקומית מבלי שקוימו הליכים לביצוע הפקעה", צוין בהתנגדות. בנוסף הגדיר הארגון את מטרת התוכנית כ"בלתי חוקית", כל עוד לא הוסדר המנגנון החוקי להפקעת השטחים.

בהתנגדות מזכיר הארגון פרשה שסוקרה רבות ב"גלובס" כאשר עיריית תל אביב דרשה מחברת שבטא קרונפלד, שבבעלות עו"ד אהוד קרונפלד ויגאל אהובי, להקצות לה שתי קומות, במסגרת תוכנית משביחה שיזמה החברה להגדיל את הבניין ברחוב נח מוזס 13 בתל אביב מ-7 קומות ל-20 קומות.

הוועדה המקומית דרשה להקצות לה שתי קומות בתוך הבניין שישמשו את הציבור, כתנאי לאישור הבקשה. החברה התנגדה, והוועדה המחוזית לתכנון ובנייה אישרה תוספת של קומה אחת מתוך שתי הקומות שביקשה העירייה.

החברה לא ויתרה ועתרה לבית המשפט כנגד ההחלטה להקצות קומה אחת לעירייה. שופט בית המשפט המחוזי בתל אביב מאיר יפרח קיבל את טענת החברה וקבע כי לא ניתן להקצות קומות לרשות המקומית בלי שהשימוש הנדרש הוגדר על ידי העירייה במפורש.

עיריית תל אביב הגישה ערעור על פסק הדין לבית המשפט העליון שהחליט לבטל את פסק הדין של בית המשפט המחוזי אך לא קבע כי לרשות מותר להקצות את הקומות והחזיר את ההכרעה אל הוועדה המחוזית.

עיקרי טענות הקבלנים

"הפקעה מוסווית" 

לטענת ארגון הקבלנים בהתנגדות, די בהחלטת בית המשפט המחוזי שקבע כי רשויות מקומיות לא ניתן להקצות קומות לרשויות מקומיות בתוכנית, בלי שהרשות המקומית הגדירה בדיוק את הייעוד הנדרש. נוסף לכך הזכיר ארגון הקבלנים בהתנגדות, כי על רקע העובדה שדרישת הרשויות המקומיות להקצאת שטחי ציבור היא תופעה שרירה וקיימת בעיקר בתל אביב, למרות שאינה מוסדרת בחוק, יזמה הממשלה תיקון לחוק התכנון והבנייה, שיאפשר את ביצוע ההקצאה. כלומר, גם בית המשפט העליון טרם הכריע בסוגייה, וגם חקיקה להסדרת הנושא טרם הושלמה.

אחד הנושאים המהותיים שטרם הוסדרו למשל, ואין אליו כל התייחסות בתוכנית שיזמה העירייה, הוא כיצד יתקזזו העירייה והיזם בעלויות הבנייה בהן יישא היזם כשיבנה את השטח הציבורי עבור העירייה, במסגרת הפרויקט שיוקם.

בנוסף דורש הארגון כי התוכנית תקבע מפרט סטנדרטי לביצוע הבנייה של אותם שטחים ציבוריים, ואך לפרט כיצד ישפיעו שטחים אלה על תקני החניה בפרויקט. טענה נוספת שמעלה ארגון הקבלנים היא כי בניגוד לאופן שבו נוהגת העירייה לדרוש הקצאת קומות לטובת הציבור במסגרת תוכניות משביחות כמו הבניין בנח מוזס 13, הרי שהתוכנית שיזמה כעת, אינה מתייחסת לתוכניות משביחות, וחלה על פרויקטי תמ"א 38 שגם כך מצויים בגבול הכדאיות הכלכלית.

בדומה לטיעונים שהעלו יזמים כנגד הצעת החוק המקודמת בכנסת, גם בהתנגדות נטען כי בתוכנית המופקדת אין כל התייחסות להגדרת השימוש שייעשה באותם שטחים לצרכי ציבור, "שימושים רבים כמו תחנת משטרה או תחנת כיבוי אש אין מקומם בבניין מגורים", צוין. "יש להגביל מראש במסגרת הוראות התוכנית המופקדת את טווח השימושים שניתן יהיה לעשות בשטחים לצורכי ציבור ולהימנע מהכללת שימושים שיש בהם הלכה למעשה כדי להוריד את הפרויקט לטמיון".

לטענת הארגון מדובר בפועל בהפקעה מוסווית שבית המשפט כבר קבע כי הפקעה כזו מוגבלת לשימושים מסוימים. לטענת הארגון, שטחים ציבוריים מסוימים עלולים לגרום לירידת ערך של יתר השטחים בפרויקט, והתוכנית אינה נותנת מענה לשאלה כיצד יפוצה היזם או הדיירים ביחס לירידת הערך, שיכולה לחול גם בפרויקט עצמו וגם על נכסים סמוכים.

יו"ר הארגון יהודה כתב הוסיף כי יש לבצע שינויים בתוכנית ולהפקיד אותה רק כשתהיה בשלה לכך: "במידה ולא יתבצעו שינויים בתוכנית, יושג ההפך מכוונת מתכנני התוכנית ותהיה ירידה בהתחלות בנייה, חוסר כדאיות כלכליות שיביא לכך שפחות יזמים יקדמו פרויקטים במסגרת התחדשות עירונית, דבר שיקטין משמעותית את היקף יחידות הדיור החדשות שייבנו בתל אביב".

תגובה: "לדאוג לתושבים"

מעיריית תל אביב יפו נמסר בתגובה: "ראשית יובהר כי מטרת התכנית היא דאגה לתושבי העיר, על מנת שיהיה להם מענה לשטחי ציבור - גני ילדים, מעונות יום, מרכזים קהילתיים ומבני חינוך. יש לזכור כי העיר תל אביב-יפו הינה עיר בנויה ברובה, עם מחסור קיים בשטחי ציבור. תמ"א 38 נועדה לתת מענה למחסור בדירות באמצעות עידוד חיזוק מבנים, אולם לא נותנת מענה לצרכי ציבור לאוכלוסייה שתתווסף לעיר. בניגוד לתכניות התחדשות עירונית כדוגמת פינוי בינוי, בהן נבחן הצורך וניתן מענה לשטחי ציבור, הן בתמ"א 38 והן בתקנות שבס כחלון מוצא היתר בנייה ללא היכולת לתת מענה לצרכי ציבור לאוכלוסייה החדשה. בהתאם לכך, התכנית שמקדמת העירייה נועדה לאפשר לוועדה המקומית לבחון את הבקשות להיתרים בהיבט סביבתי של שטחי ציבור ולקבוע האם התוספת דורשת זאת. היות ותוספות בנייה אלה מפוזרות בעיר בצורה אקראית, תלויות בהתארגנות יזמית ובעלי נכסים, ללא תלות במוכנות העירייה וללא יכולת עירונית לתכנן לטווח ארוך את עתודות הקרקע לצרכי ציבור, החליטה הועדה לדרוש הקצאת שטחים בנויים לפי מדרג של היקף הדירות המבוקשות. נציין כי נעשתה אבחנה בתכנית בין היתרים מתוקף תמ"א 38 להיתרים המבקשים תוספת יח"ד מתוקף תקנת שבס כחלון, הן בסף המינימום של יח"ד בהן יתבקשו שטחי הציבור, בהיקפים שלהם ובכך שבהיתרים מתוקף התמ"א, שטחי הציבור הינם כתוספת לשטחים המותרים ולא על חשבון השטחים שמקבל היזם.

נציגי מהנדס העיר ישבו בפגישות עם נציגי ארגון הקבלנים בהקשר לתכנית זו ושמעו את השגותיהם. בכל מקרה, לאחר קבלת ההתנגדות, אנו לומדים אותה ואת המלצתנו לגביה נגיש לוועדה המקומית בעת הדיון בהתנגדויות לתכנית זו".

הפער בין עמדות העירייה והועדה המקומית לעמדות חברי הארגון, צפוי לעלות לדיון, במסגרת בכנס הנדל"ן השנתי שיקיים הארגון השבוע באילת, בו ייקחו חלק נציגי הארגון לצד המשנה לראש העיר תל אביב ויו"ר הוועדה להתחדשות עירונית, ארנון גלעדי.

עוד כתבות

קבינט המלחמה. ללא נשים במוקד קבלת ההחלטות / צילום: קובי גדעון-לע''מ

המלחמה חושפת את אוכלוסיית הנשים לסיכונים חריגים. איך אפשר להתמודד איתם?

מדור "המוניטור" של גלובס והמרכז להעצמת האזרח עוקב אחר ביצוע החלטות ממשלה משמעותיות ● הפעם, בשיתוף שדולת הנשים, על האתגרים שמציבה המלחמה בפני נשים ● נשים סובלות יותר מהיעדר ביטחון אישי וכלכלי - ובכל זאת הן לא נמצאות במוקד קבלת ההחלטות

הורים לילדים שגילם עד שלוש יקבלו החל מתלוש השכר הקרוב תוספת של נקודות זיכוי / אילוסטרציה: Shutterstock

הטבת המס הגדולה שהבטיחה הממשלה נכנסה לתוקף. מה יקרה לנטו שלכם?

הורים לילדים שגילם עד שלוש יקבלו החל מתלוש השכר הקרוב תוספת של נקודות זיכוי, אשר תגדיל להם את ההכנסה הפנויה ● ואולם, מומחים טוענים כי הטבת המס לא תשפיע על מי שבאמת זקוק לה

אסף גולדברג, מנכ''ל סלייס עד לאחרונה / איור: גיל ג'יבלי

בדיקת אי הסדרים בעיצומה, אז איך זה שאפשר להפקיד חיסכון לכל ילד בסלייס

רשות שוק ההון מצאה לאחרונה אי סדרים חמורים בהתנהלותו של בית ההשקעות סלייס ● למרות זאת, באתר הביטוח הלאומי סלייס מוצגת כאפשרות להפקדת כספים בתוכנית "חיסכון לכל ילד" ● עד תחילת מאי לא ניתן יהיה למשוך כספים מקופות סלייס, אך הרגולטור לא מודאג

בנק ההשקעות ג'יי. פי מורגן / צילום: Reuters, Mike Segar

האסטרטג של הבנק הגדול בעולם: "אתם לא תדעו כשהירידות יגיעו"

בבנק ג'יי פי מורגן שוב מזהירים מפני ירידות בשווקים, למרות שהתחזיות שלהם לא פוגעות כבר שנתיים וחצי ● האם הפעם התחזיות שלהם יתממשו? ומה הם ממליצים למשקיעים?

ישראל תקפה בשדה התעופה בסוריה / צילום: נלקח מרשתות חברתיות לפי סעיף 27 א' לזכויות יוצרים

דיווח: לפחות 33 נהרגו בתקיפה ישראלית בחלב, בהם אנשי חיזבאללה ואזרחים

בין ההרוגים בתקיפה בנמל התעופה בחלב ישנם גם חיילים מצבא אסד, דווח כי מערכות ההגנה האווירית הופעלו • מוקדם יותר נפצעו 2 בתקיפה שיוחסה לישראל באזור דמשק • דובר צה"ל עדכן כי בכיר חמאס חוסל בפעילות בבית החולים שיפא ● עדכונים בולטים

סם בנקמן-פריד / צילום: ap, Bebeto Matthews

סם בנקמן-פריד, מייסד בורסת הקריפטו FTX, נידון ל-25 שנות מאסר

בנובמבר האחרון חבר מושבעים בארה"ב מצא את סם בנקמן-פריד אשם ● היום, השופט בתיק קבע כי הוא ירצה 25 שנות מאסר ● "אני הייתי המנכ"ל ולכן האחריות היא עלי", אמר בנקמן-פריד עם מתן גזר הדין

מישל וונטסוס, לשעבר מנכ''ל ביוג'ן / צילום: Quris

"ביוג'ן הייתה פסגת הקריירה שלי עד כה": המנכ"ל לשעבר מדבר על התוכניות לעתיד

מישל וונטסוס היה מנכ"ל ביוג'ן בתקופה שבה הייתה במוקד תשומת הלב בעקבות התרופה החדשנית שלה לאלצהיימר, אבל בסוף שילם בכיסאו על הכישלון שלה בשוק ● בראיון ל"גלובס", הוא מגיב על הביקורת שהושמעה נגדו, מספר אילו חברות מעניינות אותו עכשיו ומדבר על ההשקעה שלו בקיוריס הישראלית ● על המיזם החדש שהוא מקים בסינגפור, הוא עדיין לא מוכן לפרט

מנכ''ל NICE, ברק עילם / צילום: CRC Media

מלך השכר של ת"א: המנכ"ל שהרוויח כ-90 מיליון שקל ב-2023

עיקר התגמול של מנכ"ל נייס ברק עילם – הוני ● במשך שנותיו כמנכ"ל נייס צבר תגמולים בהיקף של כ-460 מיליון שקל לפי שער החליפין הנוכחי ● שכר של כ-17 מיליון שקל למנכ"ל אלביט אשתקד

מירי רגב, ליכוד / צילום: אלכס קולומויסקי-ידיעות אחרונות

ועדות חקירה ממלכתיות תמיד הטילו אחריות אישית על ראש הממשלה?

עד כמה חריפה הביקורת שנמתחה על נתניהו בדוח מירון בהשוואה היסטורית? בדקנו ● המשרוקית של גלובס

מנכ''ל האוצר שלומי הייזלר בוועידת מרכז הנדל''ן באילת / צילום: נאו מדיה

מנכ"ל האוצר נגד מנהל רשות המסים: "מס דירה שלישית ירחיק משקיעים משוק הנדל"ן"

לפי מנכ"ל האוצר, שלומי הייזלר, החזרת "מס דירה שלישית" כבר בתקציב הקרוב לא נמצאת על הפרק ● על הביקורת שהעביר ינקי קוינט בכנס התשתיות של גלובס בשבוע שעבר, הוא עונה: "אמירות חמורות ואין בהן דבר וחצי דבר. באוצר יש אנשים מופלאים" ● וזו התוכנית שלו למלא את קופת המדינה, נוכח הגירעון המחמיר

בורסת תל אביב / צילום: שלומי יוסף

בורסת ת"א ננעלה ביציבות; אלקטריאון זינקה ב-18%, ישראכרט ב-8%

אל על השלימה גיוס של 100 מיליון דולר, המנייה עולה ב-4% ● הבורסה בת"א מסכמת רבעון ראשון בעליות נאות במדדים המובילים ● לאומי על הדולר המתחזק: "מציע למשקיעים הצעה שאי אפשר לסרב לה" ● באופנהיימר צופים "רוח גבית לשוק המניות האמריקאי לפחות עד שנת 2025"

אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילומים: AP (Mosa'ab Elshamy), אתר החברה, שאטרסטוק

באפריקה הצעירים מנצחים, וביפן מייצרים חיתולים רק בשביל קשישים

בסנגל בוחרים נשיא חדש וצעיר, ובאירופה רוצים להפקיע את הריבית הרוסית ● בינתיים, סין נזכרת שהיא אינה רוצה בחורבן המערב, וארה"ב מנסה למנוע את מושחתי העולם מלהלבין בנדל"ן ● חמישה אירועים מהשבוע שהיה בעולם 

חרדים בלשכת הגיוס / צילום: מיטב ודובר צה''ל

בג"ץ: לעצור תשלומים לישיבות שתלמידיהן לא מתגייסים החל מה-1 באפריל

בג"ץ הוציא את צו הביניים בשל היעדר מקור חוקי להעברת התשלומים ● וכעת, מיום שני הקרוב יופסק התקצוב לתלמידי ישיבות שחייבים בגיוס ● השופטים אימצו עמדה מחמירה מזו של היועמ"שית ● התנועה לאיכות השלטון: "צו הביניים הזה מהווה צעד תקדימי בדרך לשוויון, וציבור המשרתים מודה לבית המשפט על החלטתו החשובה"

מה חדש בדוחות / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, חומרים: shutterstock

כלל: רווח של 305 מיליון שקל ב-2023, השפעת רכישת מקס עוד קטנה

מדור חדש של גלובס יביא את הסיפורים של עונת הדוחות בבורסת ת"א שאולי פספסתם ● והפעם: אימקו מסכמת את 2023 עם רווח כ-6.2 מיליון שקל לאחר שרשמה הפסד בתקופה המקבילה, כלל הציגה דוח רבעוני חזק, אך טרם רשמה רווח משמעותי מרכישת חברת כרטיסי האשראי מקס והרווח הנקי של מור השקעות זינק בכ-60% ● מדור חדש

חברת הסייבר הישראלית Coro (קורו) / צילום: CORO

המשבר בהייטק נגמר? סטארט-אפ ישראלי שני מודיע בתוך שבוע על גיוס של 100 מיליון דולר

חברת קורו (Coro) הישראלית, העוסקת במכירת מערכות סייבר לעסקים קטנים ובינוניים, הודיעה על גיוס של 100 מיליון דולר ● ככל שנודע, כספי הגיוס כולם הושקעו בחברה ולא בקניית מניות מיזמים או משקיעים קודמים ● כל הגיוס התבצע מקרנות הון סיכון זרות

ביתן של קבוצת צ'אנגן בתערוכת מכוניות בסין / צילום: ap, Ng Han Guan

קבוצת הרכב השלישית בגודלה בסין בדרך לישראל

משלחת בכירה של צ'אנגן (Changan) סינית נערכת לייצא לישראל, הכניסה של החברה לישראל היא חלק ממהלך ההתרחבות הגלובלית שעליו הכריזה השנה ● מרצדס E קלאס והקרוסאובר של פורד: הדגמים החשמליים שבדרך ● השבוע בענף הרכב

אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילום: שלומי יוסף

העליון מגדיר מחדש את גבולות שכר הטרחה לעורכי דין בתביעות ייצוגיות

פסק דין שאישר פשרה עם סופרגז ואמישראגז קבע תקדימים בעניין שכר טרחת עורכי דין בתביעות ייצוגיות ● בין השאר נקבע כי שר הטרחה יוגבל לפי מדרגות מקסימליות, ודרך היישום לתשלום הובהרה ● בשוק יש שמברכים על ההסדרה, ואולם אחרים מזהירים: תפגע בתמריץ להשיג פיצוי מרבי

איל וולדמן / צילום: נועם מושקוביץ, דוברות הכנסת

שר החינוך התקפל ולאיל וולדמן יוענק פרס ישראל

לפני מספר שבועות הודיע שר החינוך יואב קיש כי הוא מבטל את טקס פרס ישראל, זאת בין היתר על רקע הפרסומים כי אחד מן הזוכים הוא היזם איל וולדמן ● כעת, חזר בו קיש מעמדתו והוא מכריז כי הטקס יתקיים כסדרו בשדרות ● ומי עוד בין הזוכים?

ינקי קוינט, מנכ''ל רמי ומ''מ מנהל רשות החברות / צילום: יוסי זמיר

מתחנות כוח ועד מוסכי רכבת: בענף התשתיות טוענים שרמ"י תוקעת מיזמים

בפנייה דחופה מבקשים במינהל התכנון מרשות מקרקעי ישראל לשחרר היתרים למיזמי תשתית לאומיים ● ברקע זה, גורמים בענף טוענים כי פרויקטים גדולים, בהם תחנות כוח ומוסכים של הרכבת הקלה, תקועים בגלל התנהלות הרשות ● רמ"י: "חלק מהפרויקטים יצאו לדרך"

אסדת קידוח ''לוויתן'' / צילום: אלבטרוס

במשרד האנרגיה בוחנים: הקמת מתקן להנזלת גז בהשקעה של 7 מיליארד דולר

חלק משמעותי מיצוא הגז של ישראל תלוי היום במצרים, ומתקן הנזלה יאפשר יצוא לרחבי העולם כדי לבזר את הסיכונים ● מי יממן את עלויות ההקמה האדירות?