גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

כמה אפשר לדחות תמ"א 38 לטובת פינוי-בינוי עתידי

המועצה הארצית קבעה בהקשר לתוכנית התחדשות עירונית בגבעתיים כי "יש להימנע ככל שניתן ממצב שבו השאיפה להתחדשות עירונית גורמת בפועל להקפאה במתן היתרי בנייה לתקופה ארוכה"

התחדשות עירונית בגבעתיים. לאזן בין הצורך בתכנון עתידי לבין פגיעה קניינית / צילום: איל יצהר
התחדשות עירונית בגבעתיים. לאזן בין הצורך בתכנון עתידי לבין פגיעה קניינית / צילום: איל יצהר

כידוע, תמ"א 38 היא תוכנית מתאר ארצית, המוסיפה זכויות בנייה בכל המדינה, בלי להביא בחשבון את צרכי התכנון הספציפיים בכל אזור. בשל כך, נקבע בתמ"א כי לוועדות מקומיות יהיה שיקול דעת באישור זכויות התמ"א, בהתאם לשיקולים שנמנו בתוכנית.

ועדות מקומיות רבות אינן ששות לקדם פרויקטים מכוח תמ"א 38, הן בשל העובדה שמדובר בתכנית ככל ארצית שלטענתן אינה מותאמת לצרכי היישוב, והן בשל העובדה שאין בצד פרויקטים אלה היטלי השבחה, לאור הפטור הקבוע בחוק. רתיעתן של ועדות מקומיות מפרויקטים אלה מביאה לשינויי מדיניות תדירים ולחוסר ודאות ליזמים ולבעלי נכסים.

בשנים האחרונות אנחנו עדים לוועדות מקומיות רבות המקדמות תוכניות בעירן, הן בדרך של תוכניות כוללניות (תוכנית הקובעת את גבולות סמכותה של הוועדה המקומית ואת "החזון התכנוני" של העיר) והן בדרך של תוכניות מכוח סעיף 23 לתמ"א 38, שהן תוכניות המתאימות את זכויות התמ"א ליישוב הרלוונטי.

קידומן של תוכניות מעין אלה אורך לעתים שנים ארוכות, ולכן בתקופת הכנתן, מוסדות תכנון עושים לעתים שימוש בכלי הקבוע בסעיף 78 לחוק התכנון והבנייה, המאפשר לקבוע מגבלות על הוצאת היתרי בנייה לאורך תקופת הכנת התוכנית, ואף להקפיא לחלוטין הוצאת היתרי בנייה כאמור. מטרתו של כלי זה הינה לאפשר למוסד התכנון לקדם את התוכנית, בלי שבתקופת קידומה יוצאו היתרי בנייה הסותרים את התכנון העתידי. עם זאת, מדובר באמצעי קיצוני, שגלומה בו פגיעה משמעותית בזכות הקניין של בעלי נכסים, שנמנע מהם לנצל את זכויות הבנייה המוקנות להם.

כך למשל, בתל-אביב נקבעו בשנים האחרונות מגבלות על הוצאת היתרי בנייה לאורך רחוב אבן גבירול, בשכונת רמת-אביב, ברבעים 5 ו-6 ובאזורים נוספים בעיר. ברחוב ארלוזורוב הוקפאה הוצאת היתרי בנייה לחלוטין.

גם בגבעתיים קבעה הוועדה המחוזית לפני כשנה מגבלות בנייה מכוח סעיף 78 לחוק באזורים שונים בעיר, כאשר במרבית האזורים מדובר בהקפאה מלאה של הוצאת היתרי בנייה.

אין תהליכי תכנון קונקרטיים

לאחרונה קיבלה המועצה הארצית לתכנון ולבנייה כמה עררים שהוגשו כנגד התנאים שנקבעו בצפון מערב העיר גבעתיים וברחוב בן גוריון.

באשר לתוכנית צפון מערב העיר, ציינה המועצה הארצית כי אחד השיקולים שיש להביא בחשבון לעניין קביעת תנאים לפי סעיף 78, הינו ישימותה של התוכנית המתגבשת.

לעניין זה קבעה המועצה הארצית כי תוכנית המתאר של העיר (שמכוחה מקודמות התוכניות באזורים השונים) הינה "תוכנית שאפתנית ביותר מבחינת השינויים העתידים להיכלל בה" וכי היא "חסרת תקדים וניסיון". המועצה הארצית קבעה כי האיזון הראוי בין הצורך לאפשר תכנון עתידי מיטבי לבין הפגיעה הנגרמת לבעלי זכויות, ייעשה בשלב זה בדרך של קיצור תקופת התנאים עד לאוקטובר 2019.

המועצה הארצית ציינה כי "יש להימנע ככל שניתן ממצב שבו השאיפה להתחדשות עירונית גורמת בפועל להקפאה במתן היתרי בנייה לתקופה ארוכה, ואינה מאפשרת את המשך ההתפתחות וההתחדשות האורגנית הרציפה של אזורים נרחבים בעיר".

גם בעררים שהוגשו בעניין התנאים שנקבעו ברחוב בן גוריון מצאה המועצה הארצית לקבוע איזון שונה. המועצה קבעה כי לאור העובדה ש"אין הליכי תכנון קונקרטיים ביחס לרוב שטח התוכנית, נחלשת ההצדקה להגבלה גורפת על כל בנייה חדשה בשטח התוכנית...". משכך, גם בעניין זה קוצרה תקופת התנאים עד אוקטובר 2019, וכן נקבע כי תותר הוצאת היתרי בנייה להרחבת חדרי יציאה לגג ולתוספת ממ"דים.

התערבותה של המועצה הארצית בתנאים לפי סעיף 78 שנקבעו על ידי הוועדה המחוזית, אינה נעשית כדבר שבשגרה. אף על פי שאין מדובר בשינויים מרחיקי לכת, יש בכך כדי להביע עמדה בדבר האיזון הראוי בין הצורך להגן על תכנון עתידי מחד גיסא, לבין הצורך להגן על זכות הקניין של בעלי נכסים ועל האפשרות ל"התפתחות והתחדשות אורגנית רציפה" של העיר מאידך גיסא.

מההחלטה עולה כי המועצה הארצית סבורה ש"מבול" התנאים המגבילים שנקבעו לאחרונה אינו נותן די משקל לשיקולים אחרונים אלה. מהחלטת המועצה הארצית עולה כי יש לנקוט באמצעי זה במשורה, ורק במקרים שבהם מקודמים הליכי תכנון קונקרטיים.

עו"ד מיטל טויסטר-רוזנטל, שותפה במשרד עפר טויסטר עורכי דין, המתמחה בתכנון ובנייה

ערר (מטה) 27/18 נירה ציפין נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה, מחוז תל-אביב

עוד כתבות

איציק וייץ, מנכ''ל קבוצת קרסו מוטורס / צילום: אלעד גוטמן

המספרים חושפים: כך הפך מותג בנזין סיני אלמוני למכרה הזהב של קבוצת קרסו

הכתבה הזו היתה הנצפית ביותר השבוע בגלובס ועל כן אנחנו מפרסמים אותה מחדש כשירות לקוראינו ● מהדוח השנתי של יבואנית הרכב עולה כי המותג צ'רי, שמכירותיו זינקו ב-2023, הקפיץ את נתח השוק שלה וסייע לה להציג רווח מכובד בתקופה קשה ● אבל ל"אסטרטגיה הסינית" הזו, שמשנה בצורה משמעותית את הפוקוס העסקי של הקבוצה, יש מחיר - ובראשו דריסת מותגים ותיקים

מה חדש בדוחות / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, חומרים: shutterstock

כלל: רווח של 305 מיליון שקל ב-2023, השפעת רכישת מקס עוד קטנה

מדור חדש של גלובס יביא את הסיפורים של עונת הדוחות בבורסת ת"א שאולי פספסתם ● והפעם: אימקו מסכמת את 2023 עם רווח כ-6.2 מיליון שקל לאחר שרשמה הפסד בתקופה המקבילה, כלל הציגה דוח רבעוני חזק, אך טרם רשמה רווח משמעותי מרכישת חברת כרטיסי האשראי מקס והרווח הנקי של מור השקעות זינק בכ-60% ● מדור חדש

מנכ''ל האוצר שלומי הייזלר בוועידת מרכז הנדל''ן באילת / צילום: נאו מדיה

מנכ"ל האוצר נגד מנהל רשות המסים: "מס דירה שלישית ירחיק משקיעים משוק הנדל"ן"

לפי מנכ"ל האוצר, שלומי הייזלר, החזרת "מס דירה שלישית" כבר בתקציב הקרוב לא נמצאת על הפרק ● על הביקורת שהעביר ינקי קוינט בכנס התשתיות של גלובס בשבוע שעבר, הוא עונה: "אמירות חמורות ואין בהן דבר וחצי דבר. באוצר יש אנשים מופלאים" ● וזו התוכנית שלו למלא את קופת המדינה, נוכח הגירעון המחמיר

ייצור השבבים / צילום: Shutterstock, Golubovy

חברות השבבים הישראליות שמשלמות על הקשחת הכללים

ביטול רכישת חברת שבבים ישראלים על ידי הענקית האמריקאית קוואלקום מתווספת לנסיגת אינטל מרכישת טאואר אשתקד ● לפי מומחים, מדובר במגמה מתעצמת של הקשחת העמדות מצד רגולטורים בעולם ● "חברות צריכות להתחיל לחשוב מראש על אלטרנטיבות", הם אומרים

מרכז תל אביב / צילום: טלי בוגדנובסקי

בעל דירה סירב לחתום על פרויקט תמ"א וזכה ב־320 אלף שקל נוספים

בעל דירה בפרויקט תמ"א 38 בת"א, שהוא גם בעלים של חלק מהחצר, ביקש פיצוי של 1.2 מיליון שקל ● המפקחת על המקרקעין קבעה בהסכמת הצדדים כי אכן מגיע לו פיצוי תמורת חתימתו

אסדת קידוח ''לוויתן'' / צילום: אלבטרוס

במשרד האנרגיה בוחנים: הקמת מתקן להנזלת גז בהשקעה של 7 מיליארד דולר

חלק משמעותי מיצוא הגז של ישראל תלוי היום במצרים, ומתקן הנזלה יאפשר יצוא לרחבי העולם כדי לבזר את הסיכונים ● מי יממן את עלויות ההקמה האדירות?

איל וולדמן / צילום: נועם מושקוביץ, דוברות הכנסת

שר החינוך התקפל ולאיל וולדמן יוענק פרס ישראל

לפני מספר שבועות הודיע שר החינוך יואב קיש כי הוא מבטל את טקס פרס ישראל, זאת בין היתר על רקע הפרסומים כי אחד מן הזוכים הוא היזם איל וולדמן ● כעת, חזר בו קיש מעמדתו והוא מכריז כי הטקס יתקיים כסדרו בשדרות ● ומי עוד בין הזוכים?

דם אברמוב בקמפיין בנק הפועלים / צילום: צילום מסך

בלי אסקפיזם ועם לוחם בשיקום, הפרסומת של בנק הפועלים היא הזכורה ביותר

פרסומת הבנק, שבה מככב הלוחם הפצוע אדם אברמוב, היא גם המושקעת ביותר עם כ–1.6 מיליון שקל ● מדירוג הזכורות והאהובות של גלובס וגיאוקרטוגרפיה עולה כי השבוע התברגו שתי פרסומות חדשות: מנורה מבטחים וטאצ' ● הפרסומת של ביטוח 9 היא האהודה ביותר גם השבוע

בנימין נתניהו ואריה דרעי / צילום: עמוס בן גרשום, לע''מ

דרעי: "בג"ץ מתעמר בלומדי התורה, אות קין", גנץ: "בג"ץ פסק את המובן מאליו" | התגובות הפוליטיות על צו הביניים

הפוליטיקאים הגיבו על החלטת בג"ץ שקיבל את עמדת היועמ"שית ● גולדקנופף: "אות קלון וביזיון, ניאבק בכל דרך על זכותו של כל יהודי ללמוד תורה ולא נתפשר" ● דרעי: "מבין את הלוחמים שלא רוצים לשרת עכשיו בצבא" ● גנץ: "הגיעה העת שהממשלה תעשה את המובן מאליו"

חברת הסייבר הישראלית Coro (קורו) / צילום: CORO

המשבר בהייטק נגמר? סטארט-אפ ישראלי שני מודיע בתוך שבוע על גיוס של 100 מיליון דולר

חברת קורו (Coro) הישראלית, העוסקת במכירת מערכות סייבר לעסקים קטנים ובינוניים, הודיעה על גיוס של 100 מיליון דולר ● ככל שנודע, כספי הגיוס כולם הושקעו בחברה ולא בקניית מניות מיזמים או משקיעים קודמים ● כל הגיוס התבצע מקרנות הון סיכון זרות

קבוצת רוכבי אופניים עם טל ברודי. מימין: ריבה פרידמן בורוביק / צילום: דבורין תקשורת

מקבוצות אופניים ועד קבלת פנים בחזרה לבית: הארגון שמלווה מפונים במלחמה

מאז פרוץ המלחמה מלווה ארגון "הרוח הישראלית" אלפי משפחות של מפונים, ואף גייס תרומות בהיקף של 2.5 מיליון שקל ● מ"מ המנכ"לית, ריבה פרידמן בורוביק: "האתגר הגדול הוא שיקום הקהילות"

יו''ר הפדרל ריזרב, ג'רום פאוול / צילום: Associated Press, Nathan Howard

ארה"ב: מדד הליבה של ההוצאה לצריכה פרטית ירד ל-2.8%, כצפוי

מדד ה-PCE החודשי ירד ל-0.3% לעומת 0.5% בחודש שעבר ● מזרחי טפחות: "אי ההפתעה תומכת להערכתנו בתוואי הפד הנוכחי" ● היום חוגגים את יום שישי הטוב, ולכן לא יתקיים מסחר בבורסות אירופה ובוול סטריט ● מחיר הזהב זינק במרץ ב-9.8% ● אמש ננעלה וול סטריט בירוק, מדד ה-S&P 500 שבר שיא בפעם ה-23 מתחילת השנה

חצי שעה של השראה. ערן גפן בשיחה עם ינון קוסטיקה / צילום: עומר הכהן, מנחם רייס

המייסד של החברה בעלת הצמיחה המהירה בעולם מגלה את הסוד

הסטארט-אפ הראשון שהקימו נמכר למיקרוסופט, חברת אבטחת הענן שלהם מכניסה 350 מיליון דולר בשנה, ורק החודש הם עשו עסקת ענק נוספת ● ינון קוסטיקה, שותף-מייסד ב-Wiz, בשיחה עם ערן גפן על הדרך שלו ושל שותפיו, שהתחילה על האוטובוס בדרך לבקו"ם, הרגע שבו הבינו איך הם הופכים את השוק והטריק שמאפשר להם לעבוד בצוות ● חצי שעה שלה השראה

הורים לילדים שגילם עד שלוש יקבלו החל מתלוש השכר הקרוב תוספת של נקודות זיכוי / אילוסטרציה: Shutterstock

הטבת המס הגדולה שהבטיחה הממשלה נכנסה לתוקף. מה יקרה לנטו שלכם?

הורים לילדים שגילם עד שלוש יקבלו החל מתלוש השכר הקרוב תוספת של נקודות זיכוי, אשר תגדיל להם את ההכנסה הפנויה ● ואולם, מומחים טוענים כי הטבת המס לא תשפיע על מי שבאמת זקוק לה

סם בנקמן-פריד / צילום: ap, Bebeto Matthews

סם בנקמן-פריד, מייסד בורסת הקריפטו FTX, נידון ל-25 שנות מאסר

בנובמבר האחרון חבר מושבעים בארה"ב מצא את סם בנקמן-פריד אשם ● היום, השופט בתיק קבע כי הוא ירצה 25 שנות מאסר ● "אני הייתי המנכ"ל ולכן האחריות היא עלי", אמר בנקמן-פריד עם מתן גזר הדין

פליטים עזתים ברפיח / צילום: Reuters, IBRAHEEM ABU MUSTAFA

המומחה שמסביר: למה החליטו בעולם שרפיח היא הקו האדום

פלישת צה"ל לרפיח, בין המעוזים האחרונים של חמאס בעזה, עומדת בלב הדיון על עתיד המלחמה ● "העיר הפכה לסמל של המצוקה הפלסטינית והפליטות בעיני העולם", אומר ד"ר הראל חורב, מומחה לחברה הפלסטינית ● בראיון לגלובס הוא מסביר מדוע ישראל טועה בהתנהלותה ברפיח, מתייחס לפלונטר מול ארה"ב ומסביר מדוע חמאס ממשיך לסרב לעסקת חטופים

חיילים צרפתים מפטרלים בפריז / צילום: Reuters, Benoit Tessier

באירופה מתכוננים לאירוויזיון ואולימפיאדה תחת חשש כבד מחטיפות ופיגועים

אירוויזיון במאלמו, אליפות היורו בגרמניה ואולימפיאדה בפריז: שורת האירועים ההמוניים באירופה הקיץ, במקביל למלחמה בעזה והסיכון הגבוה לטרור איסלמי, מעלים את הכוננות בה לשיאים חדשים ● האמצעים שעל הפרק: שימוש ברחפנים והחזרת הנוכחות המשטרתית בגבולות

חרדים בלשכת הגיוס / צילום: מיטב ודובר צה''ל

בג"ץ: לעצור תשלומים לישיבות שתלמידיהן לא מתגייסים החל מה-1 באפריל

בג"ץ הוציא את צו הביניים בשל היעדר מקור חוקי להעברת התשלומים ● וכעת, מיום שני הקרוב יופסק התקצוב לתלמידי ישיבות שחייבים בגיוס ● השופטים אימצו עמדה מחמירה מזו של היועמ"שית ● התנועה לאיכות השלטון: "צו הביניים הזה מהווה צעד תקדימי בדרך לשוויון, וציבור המשרתים מודה לבית המשפט על החלטתו החשובה"

פרויקט תמ''א 38 בחיפה / צילום: פאול אורלייב

משרד המשפטים יוזם: יזמי התחדשות עירונית יתחייבו מראש על מועד מסירת הדירות

שורת תקנות שיזם משרד המשפטים, שיידונו בקרוב בוועדת הפנים של הכנסת, יחייבו יזמי התחדשות עירונית במתן מועדי מקסימום לאישור תוכנית הפרויקטים שלהם ואכלוס הדירות שהם מקימים ● תקנות בולטות נוספות הן חשיפת ערבויות מחייבות, גילוי ניגוד אינטרסים של היזמים, וידוא שהדיירים מבינים את ההסכם ועוד

ניסאן X-TRAIL / צילום: יח''צ

המכונית של ניסן שמוכיחה: שוק הבנזין עדיין חי ובועט

ניסאן X-TRAIL, הטורבו-בנזין החדשה של ניסאן, מוכיחה שגרסאות הבנזין לא אמרו את המילה האחרונה: היא זריזה, נוחה ומרווחת