רמי לוי / צילום: איל יצהר
דו-קיום גרסת רמי לוי: דווקא בימים שבהם המתיחות הביטחונית מגיעה לשיא, מטרים ספורים מהחומה שמפרידה בין שכונת עטרות ששייכת לשטח המוניציפלי של עיריית ירושלים, כשמאחוריה תנופת בנייה של מגדלי מגורים פלסטינים חדשים, יפתח בחודש הבא הפרויקט השאפתני של רמי לוי - קניון ישראלי-פלסטיני. בנייתו של המתחם החלה לפני כשנתיים והושקעו בו כ-200 מיליון שקל, כשבמקום צפויים להיפתח כ-50 בתי עסק על פני שתי קומות.
מדובר בקרקע של 17.5 דונם עם שטח בנוי של 25 אלף מ"ר, מתוכם כ-13 אלף מ"ר שטחי מסחר. הקניון בנוי בשני מפלסים, כשאחד מהם הוא פאוור סנטר פתוח והשני קניון סגור. באמצע, בין שניהם, חניון ביניים מקורה. המיקום אסטרטגי: מול רמאללה, על כביש 60 המחבר את פסגת זאב, נווה יעקב ואזור עטרות לכביש 443.
מאחורי הפרויקט עומדת רמי לוי שיווק השקמה בע"מ - חברת הנדל"ן הפרטית של לוי, שמחזיקה, בין היתר, בנכסים שאותם היא משכירה לחברה הציבורית של לוי שמחזיקה בפעילות המרכולים. בבעלותה קניון מבשרת והמתחמים רמי לוי מודיעין ורמי לוי שילת. כמו כן, לוי (50%) שותף בחברת מגה אור בקניון באריאל. בנוסף לאלה מחזיקה החברה בנדל"ן שאינו מסחרי.
ל"גלובס" נודע כי בימים אלה מכין לוי את התוכניות לבקשה להיתר בנייה של קומה נוספת בקניון עטרות, מתוך כוונה שכמה חודשים אחרי הפתיחה תתחיל הבנייה של הקומה השלישית שתאפשר להגדיל את שטחי המסחר ב-1,500-5,000 מ"ר על רקע הביקושים הגבוהים של השוכרים. נציין, כי לעומת קניון עטרות, הקניון של לוי במבשרת טרם אוכלס במלואו, בין היתר בשל הקניונים הסמוכים שמקיפים אותו שגורמים לרשתות להימנע מלפתוח חנויות נוספות סמוכות. בנוסף מחזיק לוי גם בקניון בעיר אריאל ובמרכזים מסחריים נוספים ברחבי הארץ.
"המתחם יתאים לכל אוכלוסייה"
ביקור בקומה השנייה מאפשר להשקיף ישירות על הבתים שצמודים לחומת ההפרדה ברמאללה. "אני לא מפחד מהמצב הביטחוני", אומר לוי ל"גלובס". "באתי לאזור בגלל שני דברים: אני אוהב להפריח את השממה, ולדעתי עטרות היא הקרקע הכי יקרה ונחוצה לירושלים. זה היה אזור מוזנח ולדעתי זה צריך ויכול להשתנות. אני מאמין שהמתחם יכול להתאים לכל אוכלוסייה: יהודים, מוסלמים, נוצרים - וזה יביא לדו-קיום. אף אחד לא לקח יוזמה בשטח הזה ואצל חלק מהאנשים הייתה הרגשה שמסוכן לעשות באזור עסקים. לפני כשנתיים, כשהתחלנו את השיווק, הייתה רתיעה מצד הרשתות בגלל המיקום של הפרויקט, אבל בסופו של יום הן הבינו את הפוטנציאל המסחרי הגדול שגלום בו", אומר לוי.
עד כמה גדול הפוטנציאל? "כ-230 אלף תושבים ערבים עם תעודות זהות כחולות גרים מסביב לפרויקט, זאת בנוסף ליישובים היהודיים. אין מסביב שום מרכז מסחרי שיכול לשרת אותם".
לדברי לוי, שיווק הפרויקט הסתיים עם מעל 100% תפוסה של חנויות מושכרות. "יש רמת ביקוש מאוד גבוהה לפרויקט בגלל כמות האוכלוסייה מסביב. אנחנו עם רשימת המתנה. הייתה רשת ידועה שנזכרה ברגע האחרון שלא נשאר לה מקום בפנים ורצתה כל כך שטח בקניון עד כדי כך שהכנסנו אותה לתוך חלל קטן שהיה אמור לשמש מקום לעגלות סופר. אין מטר שלא אוכלס".
המתיחות הביטחונית לא הרחיקה את השוכרים?
"דווקא אחרי כל מה שקורה ובגלל המצב יש הרבה מאוד פלסטינים שמעוניינים להתפתח כלכלית ולהקים עסקים, או לבוא לקנות שם. זו אוכלוסייה שלא התייחסו אליה ומגיע לה לקבל את השירות ולא לנסוע חצי שעה או יותר ברכב כדי להגיע לקניון".
בניגוד לעודף שטחי המסחר שמיוחס לערים הגדולות בישראל, שאליו התייחס לאחרונה גם דוח מבקר המדינה, המציאות באזור שונה לחלוטין. לדברי אסנת זגרון, מחברת מוריה ילי נכסים והשקעות ששיווקה את הפרויקט, "היחס בין המסחר לכמות האוכלוסייה כיום בישראל עומד על 1.5 מ"ר מסחר לאדם. באזור הזה היחס שונה לחלוטין - 17 נפשות למ"ר. כך שהפונטציאל לגמרי ברור".
"תהליך השיווק לא היה רגיל. רשתות חששו"
אז מי הרשתות שיפעלו במתחם? סופר-פארם, פוקס, פוקס הום, ללין, צ’ילדרנס פלייס, קרייזי ליין, מחסני חשמל, המשביר לצרכן, גולף אנד קו, נעלי נמרוד, ואוו קוסמטיקס, אופטיקה הלפרין, קיווי, קפה גרג, בורגרס בר ועוד. לצידם כמובן יפעל סניף גדול במיוחד של רמי לוי על שטח של כמעט 5,000 מ"ר.
"תהליך השיווק לא היה רגיל בגלל החששות מהמיקום. חלק מהרשתות חתמו בעצמן, חלקן העדיפו לקחת זכיין מהמגזר הערבי באופן עצמאי, וחלקן התנה את פתיחת החנות בכך שאנחנו נביא להם זכיין מהמגזר", אומרת זגרון. "המשביר וגולף אנד קו מפעילות את החנות בעצמן, אך לדוגמה עם קבוצת פוקס חתמנו על כמה עסקאות מול הקבוצה ולפני כמה חודשים הוחלט לתת את ההפעלה לזכיין שמפעיל להם חנויות במגזר בכל הארץ. קרייזי ליין גם הגיעו עם זכיין מהמגזר. לעומת זאת, לקפה גרג אנחנו הבאנו זכיין מהמגזר".
לדבריה, "היה חשוב לנו להכניס שחקניות שהן לא רשתות ישראליות, אבל מוכרות במגזר הערבי - למשל סילברדו, רשת תכשיטי זהב שמפעילה 8 סניפים במזרח ירושלים וברמאללה; ג'וואני פאולו, חנות לבגדי גברים שפועלת כבר 40 שנה ברחוב סאלח א-דין בירושלים; או TAG שזו חנות ברמאללה שמשווקת את בגדי המותג גנט ועכשיו פותחת חנות גם אצלנו. הקהל המקומי לפחות מאוד מאמין בפרויקט וחושב שזה ייצר מקומות עבודה וישפר את איכות החיים של התושבים. הקולות שאנחנו שומעים מהשטח ומהשוכרים שחתמו, הוא שאם השלום לא יבוא מהפוליטיקה, אז הוא יבוא מהעסקים".
אלא שההצלחה של המתחם לא תלויה רק בפונטנציאל מבחינת כמות האוכלוסייה, אלא גם במצב הביטחוני."במקור זה אמור היה להיות מרכז מסחרי שיקרב שני קהלים: ערבים ותושבים יהודיים בצפון ירושלים וביישובים באזור תלפיות. זה אתגר גדול לשלב בין קהלים כאלה בייחוד בתקופה כזו", אומר תמיר בן-שחר מחברת הייעוץ צ'מנסקי בן שחר.
לדבריו, "כשמסתכלים על המציאות במדינות באירופה תמיד נהוג שיש על הגבול מרכזים מסחריים שאליהם מגיעים משני צידי הגבול, אבל זה ממש לא המצב במדינת ישראל. סימן השאלה והאיום גורמים לאי-ודאות במצב של מציאות ביטחונית רגישה. ייתכן שבעתיד המרכז יצטרך לשרת קהל אחד בלבד ולא את שניהם", אומר בן שחר.
איזה מהקהלים? "אם הייתי צריך לבחור כיזם את אחד הקהלים, הייתי בוחר את הקהל הערבי - שם הפוטנציאל גדול יותר. צריך להבין ש-200 אלף תושבים זו כמות האוכלוסייה באשדוד או בפתח-תקווה, זה דבר ענק. ביום כמו היום צריך לומר שרמי לוי הוא איש אמיץ ושגריר של שלום".