גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

"המערכת הפיננסית בישראל חשופה לענף הנדל"ן המניב יותר מאשר לכל ענף אחר"

כך מוסר היום בנק ישראל, בפרק לגבי הנדל"ן המניב מתוך דוח היציבות שלו ● " להערכתנו, היקף האשראי שניתן בישראל לענף הנדל"ן המניב עומד על 140 מיליארד שקל, והם מהווים כ-16% מהאשראי למגזר העסקי"

נדל"ן מניב / צילום: Shutterstock / א.ס.א.פ קריאייטיב
נדל"ן מניב / צילום: Shutterstock / א.ס.א.פ קריאייטיב

"המערכת הפיננסית בישראל חשופה לענף הנדל"ן המניב יותר מאשר לכל ענף אחר במשק. להערכתנו, היקף האשראי שניתן בישראל לענף עומד על 140 מיליארד שקל, והם מהווים כ-16% מהאשראי למגזר העסקי", כאשר "קיים מחסור בנתונים, וניתן לנתח את המגמות בו רק בדיעבד ועל יסוד הדוחות הכספיים", דבר אשר "מקשה על הניסיון לזהות מבעוד מועד אם מתפתח סיכון מערכתי" - כך מוסר היום (ד') בנק ישראל, בפרק לגבי הנדל"ן המניב מתוך דוח היציבות שלו, כשהוא מוסיף כי לכך יש משמעות, "היות שהמערכת הפיננסית חשופה לנדל"ן המניב, והיות שהענף נטל חלק משמעותי במשברים פיננסיים שונים".

בבנק המרכזי מציינים כי "השיח הציבורי על הנדל"ן בארץ מתמקד בשנים האחרונות בעליות במחירי הנדל"ן למגורים, שכן יש להן חשיבות רבה הן מבחינת הסיכונים היציבותיים והן מבחינת הרווחה החברתית", ואולם, "הדיון בנדל"ן שאינו למגורים נדחק מעט לשוליים, אף שהסיכונים הטמונים בענף זה גדולים וגם כן נושאים חשיבות" כאשר "עליות מתמשכות במחירי הנדל"ן המניב, לצד רישום רווחי שערוך, עשויים ליצור למשק סיכוני יציבות חדשים".

כיצד נחלקים ה-140 מיליארד שקל האמורים?

"כ-100 מיליארד שקל מתוכם ניתנו לחברות הציבוריות שאת יציבותן הפיננסית אנו מנתחים, ורוב הסכום הזה ניטל כאג"ח תאגידיות נסחרות (אלה מהוות 35% מהאג"ח התאגידיות בארץ, ללא בנקים וביטוח)", אומרים בבנק המרכזי ומוסיפים: כי "שטחיהם של הנכסים המניבים (במונחי מ"ר) גדלו בין 2009 ל-2017 בכ-3% לשנה בממוצע, והגידול התרכז בנכסים למשרדים ולמסחר. בד בבד עלה משמעותית השווי ההוגן של הנדל"ן המניב, אך עלייה זו מתונה מעליית השווי של הנדל"ן למגורים. שטחי המסחר תופסים נתח משמעותי מהשווי ההוגן של סך הנכסים המניבים, גם בהשוואה בינלאומית".

עוד מוסיפים בבנק ישראל כי "רווחיות החברות הציבוריות בענף הנדל"ן המניב נובעת במידה רבה מרווחי שערוך - הממוצע השנתי בין 2010 ל-2017 עומד על כ-46% מהרווח לפני מס שהשיגו כלל החברות", כשהם מוסיפים: "בין 2009 ל-2017 שיפרו החברות לנדל"ן מניב את הפרופיל הפיננסי. משנת 2011 לא חל שינוי משמעותי בהיקף החוב הפיננסי, אף על-פי שהשערוכים המצטברים גדלו במשך הזמן". 

בכל אופן, מהם המספרים של ההשקעות בנדל"ן מניב בישראל מהכיוון של נותני המימון וההון? בבנק המרכזי מגלים כי "חמשת הבנקים הגדולים מעמידים לענף הפעילות בנדל"ן (בעיקר נכסים מניבים) אשראי שהיקפו 59 מיליארד שקל, ואלה מהווים 14% האשראי המאזני למגזר העסקי ו-6.6% מפעילות הבנקים בישראל". 

לצד זאת, "החברות הציבוריות הפועלות בענף מחזיקות כ-65% מסך הנכסים המניבים במשק", כאשר "להערכתנו הגופים המוסדיים מחזיקים כ-12% מסך הנכסים המניבים במשק (השקעה ישירה בנדל"ן מניב)", ו"נוסף לכך הם (המוסדיים, ר"ש) משקיעים בענף בעקיפין, באמצעות מניות, אג"ח והלוואות ישירות".  

כלומר, המוסדיים סגרו חלק ניכר מהפער במימון ענף הנדל"ן המניב בישראל. בבנק ישראל ממשיכים ואומרים כי "האשראי מהבנקים בארץ אינו גבוה במיוחד (כ-14 מיליארד שקל), וניתן לשער כי החברות הסחירות מעדיפות להשתמש באג"ח סחירות מפני שהן מהוות מקור מימון זול יותר מהלוואה בנקאית, ומפני שהיצע האשראי בבנקים מוגבל בשל מגבלת החבות הענפית. מבחינת המועדים לפירעון ההתחייבויות ניכר כי חברות הנדל"ן המניב גייסו לטווחי זמן ארוכים יותר מאשר יתר החברות הבורסאיות"
בהקשר זה מוסיפים כלכלני הבנק כי החברות הבורסאיות "יפרעו רק 36% מהתחייבויותיהן בשלוש השנים הקרובות (2018 עד 2020) בשעה שיתר החברות הבורסאיות יפרעו 47%", כך ש"ניתן להסיק אפוא כי העלאות הריבית הצפויות בשנים אלו ישפיעו על חברות הנדל"ן המניב פחות מכפי שישפיעו על יתר החברות הבורסאיות".

בכל אופן, ובהסתמך על הנתונים החלקיים אליבא בנק ישראל, הרי שמבדיקת כלכלני הבנק המרכזי עלה כי "ענף הנדל"ן המניב בארץ עבר תמורות רבות ב-2009 עד 2017, והן נובעות מגורמים אחדים: ההתפתחות הטכנולוגית שהובילה למסחר מקוון, סביבת הריבית הנמוכה, שינויים בתקינה החשבונאית, משברים כלכליים ופיננסיים בעולם,  התפתחות בחקיקה ועוד".

כמו כן, הם אומרים, "במרוצת השנים נרשמה עלייה ניכרת במחירי הנכסים מכל הסוגים (למשרדים, לתעשייה ולמסחר), אך שיעורה מתון משיעור העלייה במחירי הנדל"ן למגורים". עוד הם מוסיפים כי "שטחי הנכסים המניבים (במונחי מ"ר) גדלו, בעיקר הנכסים למשרדים ולמסחר", תוך שהוסיפו כי "שטחי המשרדים והפארקים הטכנולוגיים גדלו באופן נרחב יותר משטחי המסחר, על רקע הביקוש הגובר מצד חברות הייטק ונותני שירותים" ו"שטחי התעשייה גדלו אף הם, אך בשיעור קטן יותר".

עוד כתבו בהקשר זה כי "כאשר בוחנים את הנכסים בהקמה שהחברות הציבוריות מחזיקות, מוצאים כי ההיצע של נכסים מניבים לשטחי לוגיסטיקה (מסווגים תחת "תעשייה") לא יתרחב באופן משמעותי בשנים הקרובות" וש"עובדה זו עשויה ליצור פערים בין ההיצע לביקוש שכן ענף הנדל"ן מתאפיין בהיצע קשיח, ואילו הביקוש לשטחי אחסנה ולוגיסטיקה עשוי לגדול מכיוון שצרכנים עוברים למסחר מקוון וקמעונאיות רשת נכנסות לישראל". 

במקביל הם מתייחסים לאחר האיומים על תחום הקמעונאות בישראל: העולם המקוון, ובעיקר כניסה למשק של ענקיות בינלאומיות כמו אמזון.

בהקשר זה אומרים בבנק ישראל כי "הביקוש לשטחי מסחר עשוי לרדת עקב המסחר המקוון (אפקט אמזון) תהליך שמתרחש בכמה אזורים בעולם ולאחרונה גם בישראל, ועקב קריסתן של כמה רשתות אופנה ההשלכות על חברות הנדל"ן המניב עשויות לבוא לידי ביטוי בירידה בשיעורי התפוסה ובדמי השכירות (יצוין כי חוזי ההתקשרות קשיחים לרוב, ולכן ההשפעה על חברות הנדל"ן המניב אינה ניכרת בשלב זה)". בכל אופן, "התפתחות כזו עלולה להוביל לירידה במחירי הנדל"ן המניב למסחר ולפגיעה בתזרימי המזומנים, וזו מצידה תשפיע על חברות רבות בשל חשיפתן הגדולה לענף המסחר (במונחי שווי הוגן, גם בהשוואה לאירופה)", מתריעים בבנק ישראל. 

יחד עם זטת, הם אומרים, "חברות הנדל"ן המניב בארץ שיפרו את הפרופיל הפיננסי: היחסים הפיננסיים מצביעים על מגמת שיפור, הרווחיות התפעולית של חברות הנדל"ן המניב גדלה ברמה המצרפית, ופעילות החברות כיום ממונפת פחות מאשר בעבר ומבוססת יותר על ההון העצמי". עם זאת, הם מסייגים, "ייתכן כי השיפור באיתנות הפיננסית והגאות במחירי הנכסים משקפת את הפרו-מחזוריות של ענף הנדל"ן המניב", כאשר  "שינויים כלל-משקיים, כגון ירידה בשיעורי התפוסה, ירידה בדמי השכירות, או לחלופין עלייה בשיעורי ההיוון - עשויים להוביל לירידות חדות במחירי הנכסים ולירידה בפדיונות, וגורמים אלה יובילו לפגיעה ביחסי המינוף, כושר ההחזר והנזילות. על כך הם מציינים עוד כי "התנאים הפיננסיים המקלים, עלולות להתהפך ולהוביל את הענף למשבר".

עוד כתבות

בנימין נתניהו ואריה דרעי / צילום: עמוס בן גרשום, לע''מ

דרעי: "בג"ץ מתעמר בלומדי התורה, אות קין", גנץ: "בג"ץ פסק את המובן מאליו" | התגובות הפוליטיות על צו הביניים

הפוליטיקאים הגיבו על החלטת בג"ץ שקיבל את עמדת היועמ"שית ● גולדקנופף: "אות קלון וביזיון, ניאבק בכל דרך על זכותו של כל יהודי ללמוד תורה ולא נתפשר" ● דרעי: "מבין את הלוחמים שלא רוצים לשרת עכשיו בצבא" ● גנץ: "הגיעה העת שהממשלה תעשה את המובן מאליו"

הפגנת חרדים נגד גיוס בני ישיבות,ירושלים / צילום: Reuters, Ammar Awad

מהתקציבים שייעצרו ועד לדיוני החירום באוצר: כל מה שכדאי לדעת על הצו הדרמטי בנוגע לחוק הגיוס

בהתאם לצו הביניים שהוציא בג"ץ, תקצוב הישיבות שתלמידיהן לא מתגייסים ייעצר כבר בשבוע הבא ● בשלב זה, התמיכה בכ-44 אלף תלמידי ישיבות צפויה להיעצר ● באגף החשב הכללי במשרד האוצר, שאמונים על ביצוע התשלומים מתקציב המדינה, מתכוונים ליישם את הצו במועד ● איך זה יעבוד? גלובס עושה סדר

אסדת קידוח ''לוויתן'' / צילום: אלבטרוס

במשרד האנרגיה בוחנים: הקמת מתקן להנזלת גז בהשקעה של 7 מיליארד דולר

חלק משמעותי מיצוא הגז של ישראל תלוי היום במצרים, ומתקן הנזלה יאפשר יצוא לרחבי העולם כדי לבזר את הסיכונים ● מי יממן את עלויות ההקמה האדירות?

חיילים צרפתים מפטרלים בפריז / צילום: Reuters, Benoit Tessier

באירופה מתכוננים לאירוויזיון ואולימפיאדה תחת חשש כבד מחטיפות ופיגועים

אירוויזיון במאלמו, אליפות היורו בגרמניה ואולימפיאדה בפריז: שורת האירועים ההמוניים באירופה הקיץ, במקביל למלחמה בעזה והסיכון הגבוה לטרור איסלמי, מעלים את הכוננות בה לשיאים חדשים ● האמצעים שעל הפרק: שימוש ברחפנים והחזרת הנוכחות המשטרתית בגבולות

אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילום: שלומי יוסף

העליון מגדיר מחדש את גבולות שכר הטרחה לעורכי דין בתביעות ייצוגיות

פסק דין שאישר פשרה עם סופרגז ואמישראגז קבע תקדימים בעניין שכר טרחת עורכי דין בתביעות ייצוגיות ● בין השאר נקבע כי שר הטרחה יוגבל לפי מדרגות מקסימליות, ודרך היישום לתשלום הובהרה ● בשוק יש שמברכים על ההסדרה, ואולם אחרים מזהירים: תפגע בתמריץ להשיג פיצוי מרבי

מתחם חזית הים בחיפה / הדמיה: מן-שנער-יעד אדריכלים

נסגר המכרז הראשון של רמ"י בחזית הים בחיפה: כמה תשלם הזוכה?

יורו ישראל זכתה במכרז של רמ"י על קרקע של 23 דונם, להקמת 500 יחידות דיור ושטחי מסחר באחד מהמתחמים המסקרנים בישראל ● החברה תשלם על הקרקע, הסמוכה לבית החולים רמב"ם בחיפה, כ-205 מיליון שקל כולל הוצאות פיתוח

צילומים: נועם מושקוביץ-דוברות הכנסת, אייל רדושיצקי, עיבוד: טלי בוגדנובסקי

כועסים על היציאה לפגרה, אבל הבעיה עמוקה מזה

הבנקים כביכול תחת אש, אבל לא צפויים לספוג ריקושטים כבדים ● פגרת הכנסת מעוררת ביקורת, אבל לא היא הבעיה ● והטעם לפגם בפרס על צילום העיתונות ● זרקור על כמה עניינים שעל הפרק

קריסת גשר פרנסיס סקוט קי בבולטימור / צילום: ap, Steve Helber

אמריקה סופקת כפיים וחוששת: עד כמה חסינים הגשרים שלה?

את הגשר בבולטימור הפילה ספינת ענק של 95 אלף טונות ● זו הייתה כנראה, אם כי לא בטוח, תוצאה בלתי נמנעת - הגשר קיבל ציון "מניח את הדעת" לפני שלוש שנים ● הנשיא ביידן רשאי לטעון שהשקעת טריליון דולר בשיקום תשתית מגינה על אמריקה מפני אסונות רבים כאלה

משה ארבל, שר הפנים / צילום: מארק ישראל סלם - הג'רוזלם פוסט

בעקבות חשיפת גלובס: השר ארבל קורא לנתניהו לאפשר כניסת פועלי בניין פלסטינים לישראל

שר הפנים מציין במכתבו: "גוברות ההערכות כי אלפי פועלים פלסטיניים מיהודה ושומרון מועסקים שלא כדין בענף" ● הוא קורא לראש הממשלה לבחון הסדרה של הכנסת הפועלים לישראל, בין היתר על ידי בחינה פרטנית של כל פועל והגבלת גיל

קבוצת רוכבי אופניים עם טל ברודי. מימין: ריבה פרידמן בורוביק / צילום: דבורין תקשורת

מקבוצות אופניים ועד קבלת פנים בחזרה לבית: הארגון שמלווה מפונים במלחמה

מאז פרוץ המלחמה מלווה ארגון "הרוח הישראלית" אלפי משפחות של מפונים, ואף גייס תרומות בהיקף של 2.5 מיליון שקל ● מ"מ המנכ"לית, ריבה פרידמן בורוביק: "האתגר הגדול הוא שיקום הקהילות"

יזמיות המגורים מדווחות על עלייה בקצב מכירת הדירות בחודשים האחרונים / צילום: שלומי יוסף

דוחות חברות הנדל"ן מגלים: "המשבר ההיסטורי" נמשך בקושי חודשיים

למרות נבואות הזעם והמחסור המתמשך בעובדי בניין בצל המלחמה, יזמיות המגורים מדווחות על התאוששות ● מחודש דצמבר נרשמת עלייה בקצב מכירת הדירות, לא נרשמים עיכובים במסירות, לפי בכירים בענף רוב אתרי הבנייה חזרו לעבוד, ואפילו מדד המניות הענפי רושם תשואת שיא

איל וולדמן / צילום: נועם מושקוביץ, דוברות הכנסת

שר החינוך התקפל ולאיל וולדמן יוענק פרס ישראל

לפני מספר שבועות הודיע שר החינוך יואב קיש כי הוא מבטל את טקס פרס ישראל, זאת בין היתר על רקע הפרסומים כי אחד מן הזוכים הוא היזם איל וולדמן ● כעת, חזר בו קיש מעמדתו והוא מכריז כי הטקס יתקיים כסדרו בשדרות ● ומי עוד בין הזוכים?

גזירת סרט בפתיחת משרדי ASI, חברת הבת בהודו יחד עם שגריר ישראל בהודו, נאור גילאון / צילום: תעשייה אווירית

מתחת לרדאר: התעשייה האווירית הקימה חברה בת בהודו

התעשייה האווירית השיקה השבוע את חברת הבת ההודית שלה בניו דלהי ● החברה הוקמה במסגרת שיתוף הפעולה בין התעשייה האווירית לבין DRDO, גוף המחקר והפיתוח בנושאי הגנה של ממשלת הודו

דם אברמוב בקמפיין בנק הפועלים / צילום: צילום מסך

בלי אסקפיזם ועם לוחם בשיקום, הפרסומת של בנק הפועלים היא הזכורה ביותר

פרסומת הבנק, שבה מככב הלוחם הפצוע אדם אברמוב, היא גם המושקעת ביותר עם כ–1.6 מיליון שקל ● מדירוג הזכורות והאהובות של גלובס וגיאוקרטוגרפיה עולה כי השבוע התברגו שתי פרסומות חדשות: מנורה מבטחים וטאצ' ● הפרסומת של ביטוח 9 היא האהודה ביותר גם השבוע

מנכ''ל האוצר שלומי הייזלר בוועידת מרכז הנדל''ן באילת / צילום: נאו מדיה

מנכ"ל האוצר נגד מנהל רשות המסים: "מס דירה שלישית ירחיק משקיעים משוק הנדל"ן"

לפי מנכ"ל האוצר, שלומי הייזלר, החזרת "מס דירה שלישית" כבר בתקציב הקרוב לא נמצאת על הפרק ● על הביקורת שהעביר ינקי קוינט בכנס התשתיות של גלובס בשבוע שעבר, הוא עונה: "אמירות חמורות ואין בהן דבר וחצי דבר. באוצר יש אנשים מופלאים" ● וזו התוכנית שלו למלא את קופת המדינה, נוכח הגירעון המחמיר

שי אהרונוביץ׳, מנהל רשות המסים / צילום: ניב קנטור

מס דירה שלישית חוזר לשולחן: "המערכות כבר מוכנות"

לדברי מנהל רשות המסים, שי אהרונוביץ', המדינה צריכה ליצור אחידות ולהפסיק לשנות את שיעורי מיסוי הנדל"ן בתדירות גבוהה ● עוד הוא הוסיף כי צריך לחשוב על מס דירה שלישית: "מבחינתנו זה צעד נכון שיעלה בתקציב 2025"

אייל בן סימון, מנכ''ל הפניקס / צילום: יחצ ענבל מרמרי

ביום האחרון לפני הפקיעה: מנכ"ל הפניקס אייל בן סימון מכר מניות

מנכ"ל הפניקס וסמנכ"ל הכספים שלו מימשו יחד 170 אלף אופציות במחיר של 37.48 שקל למניה ● המימוש בוצע יום לאחר שהחברה דיווחה על תוצאותיה הכספיות לשנת 2023, רווח של 1.1 מיליארד שקל המשקף תשואה להון של 10.5%

בורסת תל אביב / צילום: שלומי יוסף

בורסת ת"א ננעלה ביציבות; אלקטריאון זינקה ב-18%, ישראכרט ב-8%

אל על השלימה גיוס של 100 מיליון דולר, המנייה עולה ב-4% ● הבורסה בת"א מסכמת רבעון ראשון בעליות נאות במדדים המובילים ● לאומי על הדולר המתחזק: "מציע למשקיעים הצעה שאי אפשר לסרב לה" ● באופנהיימר צופים "רוח גבית לשוק המניות האמריקאי לפחות עד שנת 2025"

דוד פתאל / צילום: איל יצהר

לאחר שלוש שנים של הפסד, אירופה עזרה לדוד פתאל לחזור להרוויח

עם סיומה של השנה הסתכמו הכנסותיה של פתאל ב-6.93 מיליארד שקל, עלייה חדה של 26.6% ביחס לשנה שקדמה לה ● בשורה התחתונה רשמה פתאל רווח נקי של 45.2 מיליון שקל ● הסיבות לעלייה: שיפור בשיעורי התפוסה במלונות הרשת, עלייה במחיר של חדר ממוצע למתארחים ושיפור בשערי החליפין

הסכם אינו נדרש כתנאי עבור זוגות במערכות יחסים כאלה ואחרות / צילום: Shutterstock, Viacheslav Lopatin

זוג הקפיא עוברים ואז נפרד. האם האישה תוכל להשתמש בהם?

כשלושה עשורים לאחר פרשת נחמני, בתי המשפט עדיין נאלצים לדון בתביעות בלתי אפשריות לגבי גורלם של עוברים מוקפאים ● מן הראוי היה לחייב כל זוג שפונה לבצע הפריה חוץ-גופית, לחתום על הסכם שמתייחס לאפשרות הריאלית של פרידה במהלך הזמן שחולף בין יצירת העוברים המוקפאים לבין השימוש בהם