הנקראות ביותר

תמ"א 38: מה קורה כשלא מוצאים את בעלי הנכס

עד לאחרונה הדעה הרווחת הייתה שהמפקחת על הבתים המשותפים אינה מוסמכת לאכוף הסכם חיזוק על בעל דירה המסרב לגריעת חלק מקניינו הפרטי, גם כשהוא מפוצה בגין השטח הנגרע מדירתו • פס"ד של ביהמ"ש המחוזי משנה את המצב

בניין בשיפוץ תמ"א 38 / צילום: תמר מצפי
בניין בשיפוץ תמ"א 38 / צילום: תמר מצפי

מחסן בודד, שבעליו לא אותרו ושדינו להיהרס ולהיבנות מחדש, כמעט מנע פרויקט תמ"א 38 חרף הסכמת כלל יתר הבעלים. למרבה המזל, ביהמ"ש המחוזי נתן מזור לבעלים והפך את החלטת המפקחת על המקרקעין (להלן: "המפקחת") בפסיקה צודקת ותכליתית.

בשנת 2015 חתמו 9 מתוך 10 בעלים ברח' פייר קניג 11 בחולון על הסכם לביצוע פרויקט חיזוק מכוח תמ"א 38/1. בבניין היה מחסן בשטח כ-8 מ"ר, בבעלות חברה (כנראה החברה הקבלנית שבנתה את הבניין בשנות ה-70), אשר צריך היה להרסו לשם ביצוע הפרויקט, והוסכם כי ייבנה מחדש במקום אחר במגרש.

אולם כל הניסיונות לאתר את בעלי המניות בחברה לא צלחו, והתברר כי מנהליה כמו גם רוב הדירקטורים שלה הלכו לעולמם. לאחר שהתקבלה החלטת ועדה המאשרת את היתר הבנייה, הוגשה תביעה למפקחת על המקרקעין על מנת שתמנה כונס נכסים אשר יחתום בשם בעלי המחסן על ההסכם.

התביעה הומצאה לחברה ולדירקטור ובעל מניות בה שנותר בחיים, אך אלו לא הגישו כתב הגנה ואף לא התייצבו לדיונים שנערכו בפני המפקחת. למרות זאת, המפקחת דחתה את התביעה וזאת משני טעמים עיקריים. ראשית, המפקחת קבעה כי אין לה סמכות לדון בתביעה, נוכח הריסתו של המחסן ובנייתו מחדש. לשיטתה, סעיף 4 לחוק החיזוק מאפשר לדון אך ורק בתביעה לחיזוק הבניין ולא להריסתו, ומאידך סעיף 5א' לחוק החיזוק מקנה סמכות לדון אך ורק במקרים שבהם מדובר בהריסת הבניין כולו ולא חלק ממנו. המפקחת הוסיפה וקבעה כי גם עיקרון השוויון מופר בפרויקט, נוכח העובדה כי לכלל הדירות הוסף ממ"ד ואילו למחסן החדש הוסף שטח מצומצם יותר שאינו ממ"ד.

ביהמ"ש המחוזי בת"א ראה את הכשל שנוצר מפסה"ד של המפקחת, שלאורו מחסן אחד בודד ונעדר בעלים מונע פרויקט מיתר הבעלים, הפך את פסה"ד וקבע עקרונות חשובים שיכולים לשמש כמורה נבוכים בסיטואציות דומות.

ראשית קבע ביהמ"ש כי למפקחת יש סמכות לדון בתביעה במסגרת חוק החיזוק וזאת מכוח סעיף 72 לחוק המקרקעין המקנה לה סמכות רחבה לדון בכל סכסוך בין בעלי דירות בבית המשותף. בנוסף, ביהמ"ש קבע כי סמכות המפקחת חלה גם על מצבים של פרויקט מעורב: קרי, פרויקט של חיזוק הבניין הקיים והריסת חלק ממנו, ובמקרה הנדון, הריסת יחידה אחת בלבד. לפי פסה"ד, הסמכות לדון בהריסת בניין שלם כוללת בחובה את הסמכות לדון בהריסתו החלקית.

כמו כן נקבע כי עקרון השוויון לא הופר כאן אלא להפך. ביהמ"ש קבע בצורה מפורשת כי "שוויון הינו נקיטה דין שווה כלפי שווים" וכי דינו של מחסן קטן אינו כדינה של דירה שחיים בה. אילו ניתנו תוספות זהות למחסן ולדירה הרי שבכך היה מופר עיקרון השוויון.

החלטת ביהמ"ש עשויה לפתוח צוהר למצבים רבים שבהם נדרשת הריסת חלק מדירה. לדוגמה, דירת קרקע שהריסתה החלקית נדרשת לצורך ביסוס הבניין וחפירת חניון; או הריסת חלק מדירות לצורך התקנת מעלית בגרם המדרגות. עד פסה"ד הדעה הרווחת הייתה שהמפקחת אינה מוסמכת לאכוף את הסכם החיזוק על בעל דירה המסרב לגריעת חלק מקניינו הפרטי, וזאת גם כשהוא מפוצה בגין השטח הנגרע מדירתו. פסה"ד משנה את הנחת היסוד הזאת. מעבר לכך, גם הכרעת ביהמ"ש בסוגיה הנפיצה הנוגעת לשוויון התמורות בין בעלי הדירות, היא הכרעה נכונה שממנה ניתן ללמוד על כוונת ביהמ"ש בבואו לנתח את עקרון השוויון.

לא ניתן להתעלם מכך כי ביהמ"ש המחוזי הגיע להכרעה כאשר למעשה הצד "הנפגע" לא השמיע את דבריו. השאלה היא האם פסיקת ביהמ"ש ועקרונותיו יישארו זהים גם במקרים בהם בעל דין יהיה נוכח ויטען את טענותיו לפגיעה בקניינו ובחוק יסוד כבוד האדם וחירותו? ימים יגידו.

עש"א (ת"א) 48996-10-18 (כלב ואח' נ' בן אורי 1973 חברה לעבודות ציבוריות ובנין בע"מ). עו"ד איתמר כהן ועו"ד אסף לוי ממשרד איתמר כהן ושות' היו אמונים על הגשת התביעה והערעור לאחר מכן.

עו"ד עמית נסים הוא שותף במשרד מינצר-כרמון, נסים העוסק בהתחדשות עירונית

רוצה להשאר מעודכן/ת בנושא הסיפורים הגדולים של השבוע?
אני מאשר/ת קבלת תוכן פירסומי מגלובס
נושאים נוספים בהם תוכל/י להתעדכן
נדל"ן
גלובס טק
נתוני מסחר
שוק ההון
נתח שוק
דין וחשבון
מטבעות דיגיטליים
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
עקבו אחרינו ברשתות