גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

התוכנית הלאומית למפרץ חיפה ענקית – אך כך גם המכשולים שעומדים בפניה

התוכנית לפנות את בתי הזיקוק ולהקים על שטח שגדול מנתניה אזור עירוני חדש, צפויה להתקל בלא מעט קשיים וביקורת, אולם היא מאותתת על קיצה של תעשיית זיקוק הנפט במפרץ חיפה ● ניתוח

רפי אלמליח, מנהל התכנון ברשות מקרקעי ישראל / צילום: איל יצהר
רפי אלמליח, מנהל התכנון ברשות מקרקעי ישראל / צילום: איל יצהר

כמו חקירה חסויה, שבשלב כלשהו הפכה לגלויה, כך גם התוכנית הגדולה למפרץ חיפה, שנחשפה בתחילת השבוע, הוטלה כפצצה תכנונית, אחרי כשלוש שנים של הגייה ומחשבה וכשנה וחצי של עבודה של צוותי עבודה משולבים של אדריכלים, מתכננים ואנשי מקצוע שונים.

מדובר באחת מהתוכניות היומרניות שנהגו בעשורים האחרונים בישראל. היא משתרעת על שטח ענק, היא תחומה בין כביש 75 חיפה-יגור, מערבית לכביש 70 יגור-מחלף סומך, דרומית לקרית אתא וקרית חיים, ומזרחית לנמל. היא כוללת הקמת 83 אלף יחידות דיור, מה שיהפוך את המתחם הענקי לעיר גדולה בסדר גודל ישראלי (כ-350 אלף תושבים). כמו כן יוקמו בו שטחי תעסוקה בהיקף של 2 מיליון מ"ר.

בשבוע שעבר הוצגו עקרונות התוכנית בפני ראשי הרשויות המקומיות באזור. במשרדי רמ"י בחיפה ניכרה באותו בוקר התרגשות רבה בקרב המעורבים בתוכנית, בעיקר המתכננים הרבים שנכחו בכנס. אבל חרף ההתרגשות, יש כמה סוגיות עקרוניות שעומדות כעת על הפרק.

אזור התוכנית במפרץ חיפה / צילום: מצגת החברה

1. הסוגיה המציקה מכל: פינוי בתי זיקוק והתעשייה הפטרוכימית 

"תמיד אמרו שיותר קל לפנות את תושבי חיפה לנגב, מאשר את בתי זיקוק", אמר בכנס ראש עיריית קרית ים, דוד אבן צור, וביטא את תחושת הכלל.

מנהל אגף התכנון ברמ"י, רפי אלמליח, מספר: "במשך שנים אנחנו מחפשים דרכים לשפר תכנונן אזורי, וראינו כיצד ניתן לפתח מקומות באזור הדרום - שכונות חדשות בירוחם, בדימונה ובאופקים, בעוד שאזור חיפה מדשדש. שאלנו את עצמנו, כיצד ניתן להפוך את הצפון למושך יותר לצעירים, ואז עלה נושא מטרופולין חיפה. אף אחד לא ירצה לגדל ילדים באזור מוכה זיהום, שנמצא במרכזם של שני גושים אורבניים, חיפה והקריות, שלא מחוברים ביניהם, וגם התוכניות הקיימות מקבעות את המצב הזה".

הצוות התכנוני פנה למתכנן מחוז חיפה שהקים ועדת היגוי למעקב ולקידום התוכנית. משרד המתכננים יער-קורין נשכר לנהל את התכנון של כל הפרויקט. הצוות הגיע למסקנה שתנאי הכרחי לשינוי המצב הוא סילוק התעשייה המזהמת, אבל אז הועלתה השאלה, אם זה אפשרי בכלל. אלמליח מספר כי בגרסאות מוקמות יותר של התוכנית ניסו ללכת על דרך הפשרה ולהזיז רק חלק מהתעשייה הזו, אולם נוכחו שלא ניתן לעשות זאת - צריך לסלק הכול.

הצוות ערך בדיקה מקדמית לסוגיה המפחידה הזו, והחל להציג את מסקנותיו בפורומים שונים, אחד מהם היה המועצה הלאומית לכלכלה, שם החליטו לשכור את שירותי חברת הייעוץ מקינזי לבדוק את העלויות הכלכליות של פינוי התעשייה. זו העריכה את העלויות ב-13 מיליארד שקל.

בין היתר הועלו בדיונים הממשלתיים הערכות שצריכת הדלקים תלך ותפחת בעשור הבא ועל כן לא בטוח שהמדינה תזדקק ליותר מבית זיקוק אחד - שכבר נמצא באשדוד. על כל מקרה, רמ"י שומרת מיקום אלטרנטיבי לבית זיקוק בנגב. מכל מקום, התחושה בקרב הוגי התוכנית היא שהפינוי אפשרי, ושהגב של המועצה הלאומית לכלכלה, שהיא האחראית על התוכנית האסטרטגית לדיור של המדינה - הוא חשוב ביותר. "קיבלנו מהם חיזוק", אומר אלמליח.

האם התייעצתם עם בז"ן?

"עוד לא פנינו אליהם. עכשיו, לאחר שכולם אימצו את התוכנית, נבנה גוף שיחליט לגבי שלבי היישום. ברור שזה ייקח שנים".

בקבוצת בזן מסרו בתגובה כי "קבוצת בזן מייצרת מדי יום מוצרים חיוניים למשק ומספקת עשרות אלפי מקומות עבודה ריאליים לתושבי אזור מפרץ חיפה. בזן היא אחת מתעשיות העוגן של מדינת ישראל - והיא תמשיך לפעול עשורים רבים, עם בחירות ובלי בחירות, תוך התאמת תמהיל ואיכות מוצריה ושיפור החותם הסביבתי שלה".

2. נטו תכנון: מדלגים על שלבים

בעיה אחרת היא נטו תכנונית: התוכנית אינה תואמת שום מוצר תכנוני קיים: לא את תוכנית המתאר למחוז חיפה (תמ"מ 6), לא את תוכנית המתאר של חיפה ולא את תוכניות המתאר של הרשויות הסובבות. "היא לא תפורה תכנונית, וזה טיבם של רעיונות מחוץ לקופסה שמשנים פני אזור", אומר אלמליח. "אנחנו בחשיבה שונה מכל מה שחשבו קודם על המשך קיום התעשייה. אף אחד לא חשב על הפינוי".

זאת ועוד, התוכנית הקיימת היא תוכנית שלד או תכנית אב. הנוהל שאמור היה לבוא אחרי כן היה לערוך למתחם תכנון מתארי, בצורה של תוכנית אחת או כמה תוכניות (לפי הרשויות המקומיות, למשל). ברמ"י החליטו זה לפסוח על שלב זה, ולגשת ישר לשלב של התכנון המפורט, ל-9,000 יחידות דיור, בחוות המיכלים בקרית חיים המערבית ובסמוך לצומת יגור, שם אין כמעט בעיות של קרקעות מזוהמות. ההערכות שנתן ברוך בורוכוב, מנכ"ל חברת תוכן, שליוותה את התכנון בפן היישומי שלו הן, שניתן יהיה להתחיל לשווק קרקעות במקומות הללו ב-2026. מבחינה זו, יש שיטענו כנגד המהלכים הללו, שהם מזכירים את אופן קידום תכניות ותמ"ל - קידום תכניות שאינן "מדברות" עם סביבתן האורבנית והמוניציפלית.

3. הגבולות המוניציפליים: מי יקבל מה

מועצת העיר חיפה אמנם מיהרה לברך על התכנית, אולם לא כולה נמצא בשטח המוניציפלי של חיפה: חלק נמצא בשטח של בז"ן, חלק אחר בשטחים של קרית אתא, אחרים של נשר ואחרים של המועצה האזורית זבולון. הדבר מעורר קושי לתכנן את השטח כשכונת מגורים ענקית, ועוד צפויות לא מעט בעיות לגבי השיוכים המוניצפליים של המתחמים הפנימיים שבו. אלמליח אומר, כי ההתייחסות לתכנית הזו תהיה כאל מה שהוא מכנה "מגה תכניות", בנוסח תעש השרון, תל השומר וצריפין, שגם הן כוללות מספר רשויות מקומיות. בתעש השרון, למשל, הוקמה ועדה מיוחדת לתכנון ובנייה, ולא מן הנמנע שתוקם ועדה כזו גם למתחם במפרץ.

4. ההיתכנות: יש עוד הרבה מכשולים בדרך

עד כה, התגובות לתוכנית נעו בין ההתלהבות לחוסר אמון.

שר האוצר משה כחלון, שהיה המקדם העיקרי של התוכנית בממשלה, אמר בשבוע שעבר כי מעתה "מי שרוצה להרחיב את המפעל שלו באזור הזה יחשוב פעמיים. מי שרוצה להקים מפעל - לא יקים, כי יבינו שהכיוון הוא החוצה" - אבל לפני זמן לא רב דווקא אושרה תוכנית להרחבת בתי הזיקוק.

מנהל רמ"י עדיאל שמרון אמר כי "אנחנו מניעים תוכנית כלל ממשלתית ואנחנו בדיונים מול משרדי האנרגיה, הגנת הסביבה, האוצר, הכלכלה ונוכל להתייחס בשלב מאוחר יותר למקורות הכספיים. אנו מודעים למורכבות התוכנית".

עוד בעיה צפויה היא עתידו של שדה התעופה בחיפה, משום שנכון לעכשיו המדינה מנסה לבטלו, בעוד שהתוכנית לא רק שמחדשת את ימיו, אלא אף קובעת קרית כנסים לצידו, מה שתואם מאוד את עמדתה של ראשת העיר חיפה, עינת קליש-רותם.

אלמליח מודע לסתירות הללו. "אנחנו נמצאים אחרי מערכת בחירות מקומית, ולקראת מערכת בחירות לאומית", הוא אומר. "גם בגלל חילופי ראשי העיר בחיפה וגם בגלל שהתוכנית הושלמה רק עכשיו, היא לא נכנסה לוועדות התכנון ולא ביקשנו לעצור תהליכים, עד ששר האוצר ועדת ההיגוי וראשי הערים לא אמרו לנו שזה הכיוון שהם רוצים לקדם".

עוד כתבות

ביתן אינטל בגרמניה / צילום: Shutterstock

אינטל תכננה להשקיע 86 מיליארד דולר באירופה. סטארט־אפ קטן מקשה עליה

קרב פטנטים שחברת שבבים קטנה מנהלת נגד אינטל בגרמניה עשוי לחבל בתוכניות של הענקית באירופה כולה ● ניצחון משמעותי לתביעה נרשם החודש, עם הוצאת צו מניעה זמני נגד מכירת כמה מעבדים של אינטל ● השאלה הגדולה: האם ייפתחו משפטים דומים ביבשת?

פרויקט תמ''א 38 בחיפה / צילום: פאול אורלייב

משרד המשפטים יוזם: יזמי התחדשות עירונית יתחייבו מראש על מועד מסירת הדירות

שורת תקנות שיזם משרד המשפטים, שיידונו בקרוב בוועדת הפנים של הכנסת, יחייבו יזמי התחדשות עירונית במתן מועדי מקסימום לאישור תוכנית הפרויקטים שלהם ואכלוס הדירות שהם מקימים ● תקנות בולטות נוספות הן חשיפת ערבויות מחייבות, גילוי ניגוד אינטרסים של היזמים, וידוא שהדיירים מבינים את ההסכם ועוד

ביתן של קבוצת צ'אנגן בתערוכת מכוניות בסין / צילום: ap, Ng Han Guan

קבוצת הרכב השלישית בגודלה בסין בדרך לישראל

משלחת בכירה של צ'אנגן (Changan) סינית נערכת לייצא לישראל, הכניסה של החברה לישראל היא חלק ממהלך ההתרחבות הגלובלית שעליו הכריזה השנה ● מרצדס E קלאס והקרוסאובר של פורד: הדגמים החשמליים שבדרך ● השבוע בענף הרכב

עינת גנון / צילום: בר שניר

פרויקט הענק מתעכב: עוד פרישה מהמרוץ לניהול רשות המטרו

עינת גנון, סמנכ"לית הרשות להתחדשות עירונית, הודיעה על פרישה מהמרוץ לניהול רשות המטרו, לאחר שלאחרונה גם צחי דוד, סגן הממונה על התקציבים באוצר לשעבר, הסיר את מועמדותו לתפקיד ● כעת נותר מועמד אחד לבחירה, והמכרז עומד בפני ביטול

מרכז תל אביב / צילום: טלי בוגדנובסקי

בעל דירה סירב לחתום על פרויקט תמ"א וזכה ב־320 אלף שקל נוספים

בעל דירה בפרויקט תמ"א 38 בת"א, שהוא גם בעלים של חלק מהחצר, ביקש פיצוי של 1.2 מיליון שקל ● המפקחת על המקרקעין קבעה בהסכמת הצדדים כי אכן מגיע לו פיצוי תמורת חתימתו

דם אברמוב בקמפיין בנק הפועלים / צילום: צילום מסך

בלי אסקפיזם ועם לוחם בשיקום, הפרסומת של בנק הפועלים היא הזכורה ביותר

פרסומת הבנק, שבה מככב הלוחם הפצוע אדם אברמוב, היא גם המושקעת ביותר עם כ–1.6 מיליון שקל ● מדירוג הזכורות והאהובות של גלובס וגיאוקרטוגרפיה עולה כי השבוע התברגו שתי פרסומות חדשות: מנורה מבטחים וטאצ' ● הפרסומת של ביטוח 9 היא האהודה ביותר גם השבוע

דוד פתאל / צילום: איל יצהר

לאחר שלוש שנים של הפסד, אירופה עזרה לדוד פתאל לחזור להרוויח

עם סיומה של השנה הסתכמו הכנסותיה של פתאל ב-6.93 מיליארד שקל, עלייה חדה של 26.6% ביחס לשנה שקדמה לה ● בשורה התחתונה רשמה פתאל רווח נקי של 45.2 מיליון שקל ● הסיבות לעלייה: שיפור בשיעורי התפוסה במלונות הרשת, עלייה במחיר של חדר ממוצע למתארחים ושיפור בשערי החליפין

שי אהרונוביץ׳, מנהל רשות המסים / צילום: ניב קנטור

מס דירה שלישית חוזר לשולחן: "המערכות כבר מוכנות"

לדברי מנהל רשות המסים, שי אהרונוביץ', המדינה צריכה ליצור אחידות ולהפסיק לשנות את שיעורי מיסוי הנדל"ן בתדירות גבוהה ● עוד הוא הוסיף כי צריך לחשוב על מס דירה שלישית: "מבחינתנו זה צעד נכון שיעלה בתקציב 2025"

מה חדש בדוחות / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, חומרים: shutterstock

כלל: רווח של 305 מיליון שקל ב-2023, השפעת רכישת מקס עוד קטנה

מדור חדש של גלובס יביא את הסיפורים של עונת הדוחות בבורסת ת"א שאולי פספסתם ● והפעם: אימקו מסכמת את 2023 עם רווח כ-6.2 מיליון שקל לאחר שרשמה הפסד בתקופה המקבילה, כלל הציגה דוח רבעוני חזק, אך טרם רשמה רווח משמעותי מרכישת חברת כרטיסי האשראי מקס והרווח הנקי של מור השקעות זינק בכ-60% ● מדור חדש

השופטים בבית הדין לצדק של האג / צילום: Reuters, Piroschka van de Wouw

בית הדין בהאג הורה לישראל להכניס סיוע לעזה ללא הגבלה

לפי דיווח בסוריה ישראל תקפה אזור פעילות של חיזבאללה בדמשק • מחבל פתח באש לעבר רכבים שנסעו בכביש 90 מצפון ליריחו, בן 30 נפצע בינוני • תושבים בצפת מדווחים על יירוט, לא נשמעה אזעקה • ירי רקטי לעבר גורן וגרנות הגליל, ירי נוסף גם לראש הנקרה • עדכונים שוטפים

חברת הסייבר הישראלית Coro (קורו) / צילום: CORO

המשבר בהייטק נגמר? סטארט-אפ ישראלי שני מודיע בתוך שבוע על גיוס של 100 מיליון דולר

חברת קורו (Coro) הישראלית, העוסקת במכירת מערכות סייבר לעסקים קטנים ובינוניים, הודיעה על גיוס של 100 מיליון דולר ● ככל שנודע, כספי הגיוס כולם הושקעו בחברה ולא בקניית מניות מיזמים או משקיעים קודמים ● כל הגיוס התבצע מקרנות הון סיכון זרות

משה ארבל, שר הפנים / צילום: מארק ישראל סלם - הג'רוזלם פוסט

בעקבות חשיפת גלובס: השר ארבל קורא לנתניהו לאפשר כניסת פועלי בניין פלסטינים לישראל

שר הפנים מציין במכתבו: "גוברות ההערכות כי אלפי פועלים פלסטיניים מיהודה ושומרון מועסקים שלא כדין בענף" ● הוא קורא לראש הממשלה לבחון הסדרה של הכנסת הפועלים לישראל, בין היתר על ידי בחינה פרטנית של כל פועל והגבלת גיל

''התייצבות ושיפור, גם אם צנוע, ברוב הפרמטרים הפיננסיים של ההייטק הישראלי'' / אילוסטרציה: Shutterstock

אחרי שנה קשה, הרבעון הראשון של 2024 מראה מגמה חיובית בתעשיית הטק הישראלית

על פי נתונים חדשים מדוח ההייטק "Tech Review", ברבעון הראשון של 2024 חברות הסטארט-אפ הישראליות גייסו כ-1.6 מיליארד דולר ● מדובר בעלייה של כ-10% ביחס לרבעון הקודם וירידה של 10% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד ● 38% מסך הסכום הכולל גוייס בחברות הסייבר

יזמיות המגורים מדווחות על עלייה בקצב מכירת הדירות בחודשים האחרונים / צילום: שלומי יוסף

דוחות חברות הנדל"ן מגלים: "המשבר ההיסטורי" נמשך בקושי חודשיים

למרות נבואות הזעם והמחסור המתמשך בעובדי בניין בצל המלחמה, יזמיות המגורים מדווחות על התאוששות ● מחודש דצמבר נרשמת עלייה בקצב מכירת הדירות, לא נרשמים עיכובים במסירות, לפי בכירים בענף רוב אתרי הבנייה חזרו לעבוד, ואפילו מדד המניות הענפי רושם תשואת שיא

קבוצת רוכבי אופניים עם טל ברודי. מימין: ריבה פרידמן בורוביק / צילום: דבורין תקשורת

מקבוצות אופניים ועד קבלת פנים בחזרה לבית: הארגון שמלווה מפונים במלחמה

מאז פרוץ המלחמה מלווה ארגון "הרוח הישראלית" אלפי משפחות של מפונים, ואף גייס תרומות בהיקף של 2.5 מיליון שקל ● מ"מ המנכ"לית, ריבה פרידמן בורוביק: "האתגר הגדול הוא שיקום הקהילות"

אסדת קידוח ''לוויתן'' / צילום: אלבטרוס

במשרד האנרגיה בוחנים: הקמת מתקן להנזלת גז בהשקעה של 7 מיליארד דולר

חלק משמעותי מיצוא הגז של ישראל תלוי היום במצרים, ומתקן הנזלה יאפשר יצוא לרחבי העולם כדי לבזר את הסיכונים ● מי יממן את עלויות ההקמה האדירות?

צילום: ap, AP23024601572019_e5rllq

יציבות בוול סטריט; רדיט יורדת ב-12%, רשת הרהיטים RH מזנקת ב-16%

סיכום הרבעון הראשון באירופה: השווקים עלו בכ-7% ● בלומברג: "שוק הקקאו קורס", וולס פארגו: "עליית המחיר תגולגל אל הצרכנים" ● מייסד בורסת הקריפטו FTX נידון ל-25 שנות מאסר ● הצמיחה בארה"ב עמדה על 3.4%, יותר מהצפוי ● ג'יי.פי מורגן: "אתם לא תדעו כשהירידות יגיעו" ●  אמזון השקיעה 2.75 מיליארד דולר באנטרופיק ● מחר "יום שישי הטוב" לא יתקיים מסחר בוול סטריט ובמדינות רבות אחרות

הכפר פטריצ'ה באיטליה. ראש העיר מנסה למכור בתים באירו / צילום: Shutterstock

באיטליה מנסים למכור בתים באירו אחד. אז למה זה לא עובד?

ראשי עיירות קטנות באיטליה, שהתרוקנו מתושבים בשל מגמת עיור ארוכת־שנים, מציעים בתים למכירה באירו אחד בלבד, כאשר עלות השיפוץ מוטלת על הקונה ● התקשורת האמריקאית רווייה בסיפורים על בתים עתיקים שעברו שיפוץ והפכו לבתי נופש משפחתיים, אך בפועל, עסקי "הבתים באירו" עומדים בפני חסמים רבים

מנכ''ל NICE, ברק עילם / צילום: CRC Media

מלך השכר של ת"א: המנכ"ל שהרוויח כ-90 מיליון שקל ב-2023

עיקר התגמול של מנכ"ל נייס ברק עילם – הוני ● במשך שנותיו כמנכ"ל נייס צבר תגמולים בהיקף של כ-460 מיליון שקל לפי שער החליפין הנוכחי ● שכר של כ-17 מיליון שקל למנכ"ל אלביט אשתקד

ייצור השבבים / צילום: Shutterstock, Golubovy

חברות השבבים הישראליות שמשלמות על הקשחת הכללים

ביטול רכישת חברת שבבים ישראלים על ידי הענקית האמריקאית קוואלקום מתווספת לנסיגת אינטל מרכישת טאואר אשתקד ● לפי מומחים, מדובר במגמה מתעצמת של הקשחת העמדות מצד רגולטורים בעולם ● "חברות צריכות להתחיל לחשוב מראש על אלטרנטיבות", הם אומרים