גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

עיר קטנה, ללא נוף לים: "קוטג' מינימלי ברעננה עולה 4 מיליון שקל, וזה לא יוקרה"

מאז ההגבלות על תושבי חוץ, כבר אין קונים שבאים עם מזומן לרכוש דירות יקרות, והעסקאות הגבוהות ברעננה מצטופפות בין 4 ל–5 מיליון שקל ● "אנחנו רואים המון יצירתיות מצד יזמים של תמ"א 38"

שכונת נווה זמר ברעננה / צילום: שלומי יוסף
שכונת נווה זמר ברעננה / צילום: שלומי יוסף

רעננה היא עיר קטנה, אבל מעוז יוקרה ותיק, שבמשך שנים מרכז ביקושים מצד תושבי חוץ אמידים. היא שונה בכמה מאפיינים מערים אחרות עם שוקי יוקרה: אין בה נוף לים, או נוף לכותל, שמייקרים את מחירי הדירות, וגם אין בה שכונות שניתן להגדירן כשכונות יוקרה.

"ברעננה מסתכלים על רחובות ולפעמים על קטעי רחובות, שבהם יש צמודי קרקע על מגרשים גדולים, במיקומים שקטים לא רחוקים ממרכז העיר, והם מרכזים את היוקרה", אומר המתווך אבי זלצמן מטרקלין נדל"ן. לדבריו, מחירי קרקע ממוצעים בעיר מגיעים לרמות של 10,000 שקל למ"ר וברחובות היוקרה הם קופצים ב-20%. רחובות כמו העבודה, הצנחנים, חלק מרחוב ההגנה, השומר ועוד, נחשבים לכאלה. מכיוון שברוב העיר הבנייה נמוכה ויש גם הרבה צמודי קרקע, ההיצע של צמודי קרקע גדול יחסית למקומות אחרים במרכז הארץ.

רעננה / צילום: shutterstock

כפי שרואים בערים אחרות שבהן פעילים תושבי חוץ, בהן נתניה, הרצליה וירושלים, היוקרה הרעננית התפלגה לשתי שלוחות: הראשונה היא "יוקרה זולה" של דירות במחירים של 4-5 מיליון שקל, שקונים בעיקר רוכשים ישראלים. אלה כוללים קוטג'ים ברמה סבירה, ודירות פנטהאוז ומיני פנטהאוז בפרויקטים חדשים וכאלה שעברו תמ"א 38. שלוחת היוקרה השנייה היא של הדירות שנמכרות ב-5 מיליון שקל ומעלה, שבהן יש ייצוג ישראלי, אולם ככל שהמחיר עולה - שיעורם של תושבי החוץ עולה אף הוא.

"לא הייתי ממהר להגדיר דירות של 4-5 מיליון שקל כיוקרה", אומר זלצמן. "קוטג' מינימלי בעיר עולה 4 מיליון שקל, וזה לא יוקרה. כשמכוונים לקוטג'ים יוקרתיים, אני חושב שהם מתחילים ב-7.5 מיליון שקל. גם הפנטהאוזים שבונים היום הם יותר בדופלקסים, שמחיריהם נעים בין 4 ל-5 מיליון שקל בדרך כלל.

"כשמדובר בפנטהאוזים 'קלאסיים', הבעיה היא שהם ממוקמים בדרך כלל במבנים ישנים במרכז העיר, ללא ממ"דים. אנשים כיום מייחסים חשיבות גדולה לממ"דים. וכך, מוצעת למכירה כיום דירת פנטהאוז בבניין בן כ-25 שנים, משופצת ויפה, במחיר שנע בין 3.5 ל-3.7 מיליון שקל".

שמאי מקרקעין מקומי מסתכל על הדברים בצורה שונה: "שוק הפנטהאוזים בעיר משתנה, ואתה רואה המון יצירתיות מצד יזמי תמ"א 38. הם בונים דופלקסים גדולים עם 25 מ"ר נטו על הגג, הדירות גדולות ומהודרות, עם חניה תת קרקעית ומחסן ליד החניה. במקביל האוכלוסייה ברעננה מאוד התבגרה ובעלי צמודי הקרקע כבר לא צריכים אותם, ומעוניינים לעבור לדירות גג, או לעזוב את העיר לתל-אביב".

רק שלושה פנטהאוזים ב-5 מיליון שקל ומעלה

האם באמת היוקרה העירונית משתנה לאיטה ברעננה, והבנייה החדשה דוחקת את היוקרה הוותיקה? הסטטיסטיקה הקרה של 2018 מראה תמונה ברורה: מתוך 19 עסקאות ברמות של 5 מיליון שקל ומעלה, רק שלוש בוצעו בדירות פנטהאוז - האחת ברחוב הגליל ב-6.77 מיליון שקל, השנייה ברחוב בורוכוב ב-5.3 מיליון שקל והשלישית ברחוב אלכסנדר פן ב-5.2 מיליון שקל.

ואולם כשמדובר בעסקאות שבוצעו ברמות של 4-5 מיליון שקל, משקלן של דירות היוקרה בבנייה רוויה גדל במידה ניכרת לכ-40% מכלל העסקאות. מה שבולט בעסקאות הללו הוא הנוכחות החזקה של דירות קבלן חדשות. כלומר יש אפשרות שהיוקרה הרעננית אכן עוברת מהפך איטי, עקב היצע הדירות החדש, שנוצר בעיקר בשכונת נווה זמר החדשה, אך גם בפרויקטים של תמ"א 38 שסמוכים יותר למרכז העירם.

פירמידת היוקרה ברעננה 2018 / מקור: רשות המסים

"נגמרו הימים של הכסף השחור"

במקביל, בעלי וילות ותיקות מתקשים למוכרן. "יש וילות שמוצעות למכירה ב-12 וב-15 מיליון שקל וקשה מאוד למכור אותן", אומר זלמן. "קהל היעד שלהן הוא תושבי החוץ, ואולם כיום, בניגוד לעבר, לא ניתן לרכוש דירות בכסף 'שחור'. פעם רכישות רבות של תושבי חוץ היו בשחור, אבל זה נגמר, וכל כסף שאתה מביא, אתה צריך לדווח לבנק. הדבר הזה עצר מאוד את השוק".

הירידה בהיקפי הרכישות של תושבי חוץ ניכרת היטב: מתוך 12 עסקאות של נכסים בשווי 15 מיליון שקל ויותר שבוצעו בעיר בשני העשורים האחרונים, 10 התקיימו במחצית הראשונה של העשור הנוכחי, אחת ב-2009, ועוד אחת בשנה שעברה. העסקה היקרה ביותר שבוצעה ברעננה ב-2018, היא של קוטג' ברחוב ציפמן על חצי דונם אדמה נרכש ב-15.2 מיליון שקל. גם בחינה של היקפי העסקאות מורה שהימים הטובים נמצאים מאחורי היוקרה ברעננה, משום שב-2012-2014 נמכרו 3 וילות ב-20 מיליון שקל ויותר ומאז לא נמצאו עסקאות שהגיעו לרמה הזו.

מספר עסקאות היוקרה ברעננה / מקור: רשות המסים

אז מה עושים בעלי וילות, שפעם יכלו למכור אותן ב-10-20 מיליון שקל, וכיום פשוט אין מי שיפנה אליהם? "יש אנשים שחיים בסרט ומתמחרים את הנכסים שלהם במחירים הזויים", אומר זלצמן. "הם עוברים לגור במקומות אחרים וממשיכים להציע את הנכסים שלהם למכירה ושום דבר לא קורה".

עוד כתבות

ייצור השבבים / צילום: Shutterstock, Golubovy

חברות השבבים הישראליות שמשלמות על הקשחת הכללים

ביטול רכישת חברת שבבים ישראלים על ידי הענקית האמריקאית קוואלקום מתווספת לנסיגת אינטל מרכישת טאואר אשתקד ● לפי מומחים, מדובר במגמה מתעצמת של הקשחת העמדות מצד רגולטורים בעולם ● "חברות צריכות להתחיל לחשוב מראש על אלטרנטיבות", הם אומרים

ינקי קוינט, מנכ''ל רמי ומ''מ מנהל רשות החברות / צילום: יוסי זמיר

מתחנות כוח ועד מוסכי רכבת: בענף התשתיות טוענים שרמ"י תוקעת מיזמים

בפנייה דחופה מבקשים במינהל התכנון מרשות מקרקעי ישראל לשחרר היתרים למיזמי תשתית לאומיים ● ברקע זה, גורמים בענף טוענים כי פרויקטים גדולים, בהם תחנות כוח ומוסכים של הרכבת הקלה, תקועים בגלל התנהלות הרשות ● רמ"י: "חלק מהפרויקטים יצאו לדרך"

הסכם אינו נדרש כתנאי עבור זוגות במערכות יחסים כאלה ואחרות / צילום: Shutterstock, Viacheslav Lopatin

זוג הקפיא עוברים ואז נפרד. האם האישה תוכל להשתמש בהם?

כשלושה עשורים לאחר פרשת נחמני, בתי המשפט עדיין נאלצים לדון בתביעות בלתי אפשריות לגבי גורלם של עוברים מוקפאים ● מן הראוי היה לחייב כל זוג שפונה לבצע הפריה חוץ-גופית, לחתום על הסכם שמתייחס לאפשרות הריאלית של פרידה במהלך הזמן שחולף בין יצירת העוברים המוקפאים לבין השימוש בהם

חברת הסייבר הישראלית Coro (קורו) / צילום: CORO

המשבר בהייטק נגמר? סטארט-אפ ישראלי שני מודיע בתוך שבוע על גיוס של 100 מיליון דולר

חברת קורו (Coro) הישראלית, העוסקת במכירת מערכות סייבר לעסקים קטנים ובינוניים, הודיעה על גיוס של 100 מיליון דולר ● ככל שנודע, כספי הגיוס כולם הושקעו בחברה ולא בקניית מניות מיזמים או משקיעים קודמים ● כל הגיוס התבצע מקרנות הון סיכון זרות

ביתן של קבוצת צ'אנגן בתערוכת מכוניות בסין / צילום: ap, Ng Han Guan

קבוצת הרכב השלישית בגודלה בסין בדרך לישראל

משלחת בכירה של צ'אנגן (Changan) סינית נערכת לייצא לישראל, הכניסה של החברה לישראל היא חלק ממהלך ההתרחבות הגלובלית שעליו הכריזה השנה ● מרצדס E קלאס והקרוסאובר של פורד: הדגמים החשמליים שבדרך ● השבוע בענף הרכב

דם אברמוב בקמפיין בנק הפועלים / צילום: צילום מסך

בלי אסקפיזם ועם לוחם בשיקום, הפרסומת של בנק הפועלים היא הזכורה ביותר

פרסומת הבנק, שבה מככב הלוחם הפצוע אדם אברמוב, היא גם המושקעת ביותר עם כ–1.6 מיליון שקל ● מדירוג הזכורות והאהובות של גלובס וגיאוקרטוגרפיה עולה כי השבוע התברגו שתי פרסומות חדשות: מנורה מבטחים וטאצ' ● הפרסומת של ביטוח 9 היא האהודה ביותר גם השבוע

סם בנקמן-פריד / צילום: ap, Bebeto Matthews

סם בנקמן-פריד, מייסד בורסת הקריפטו FTX, נידון ל-25 שנות מאסר

בנובמבר האחרון חבר מושבעים בארה"ב מצא את סם בנקמן-פריד אשם ● היום, השופט בתיק קבע כי הוא ירצה 25 שנות מאסר ● "אני הייתי המנכ"ל ולכן האחריות היא עלי", אמר בנקמן-פריד עם מתן גזר הדין

מרכז תל אביב / צילום: טלי בוגדנובסקי

בעל דירה סירב לחתום על פרויקט תמ"א וזכה ב־320 אלף שקל נוספים

בעל דירה בפרויקט תמ"א 38 בת"א, שהוא גם בעלים של חלק מהחצר, ביקש פיצוי של 1.2 מיליון שקל ● המפקחת על המקרקעין קבעה בהסכמת הצדדים כי אכן מגיע לו פיצוי תמורת חתימתו

מה חדש בדוחות / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, חומרים: shutterstock

כלל: רווח של 305 מיליון שקל ב-2023, השפעת רכישת מקס עוד קטנה

מדור חדש של גלובס יביא את הסיפורים של עונת הדוחות בבורסת ת"א שאולי פספסתם ● והפעם: אימקו מסכמת את 2023 עם רווח כ-6.2 מיליון שקל לאחר שרשמה הפסד בתקופה המקבילה, כלל הציגה דוח רבעוני חזק, אך טרם רשמה רווח משמעותי מרכישת חברת כרטיסי האשראי מקס והרווח הנקי של מור השקעות זינק בכ-60% ● מדור חדש

אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילומים: AP (Mosa'ab Elshamy), אתר החברה, שאטרסטוק

באפריקה הצעירים מנצחים, וביפן מייצרים חיתולים רק בשביל קשישים

בסנגל בוחרים נשיא חדש וצעיר, ובאירופה רוצים להפקיע את הריבית הרוסית ● בינתיים, סין נזכרת שהיא אינה רוצה בחורבן המערב, וארה"ב מנסה למנוע את מושחתי העולם מלהלבין בנדל"ן ● חמישה אירועים מהשבוע שהיה בעולם 

אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילומים: AP, דוברות הכנסת, שאטרסטוק

הדרך לאספקת הפגזים האמריקאיים לישראל עוברת בטורקיה

היחסים בין נשיא טורקיה, רג'פ ארדואן ונשיא ארה"ב, ג'ו ביידן, מתהדקים למרות היחסים המעורערים שהיו בין השניים לאורך השנים ● מדיווח בלומברג, מתברר כי ארה"ב מנהלת מו"מ עם טורקיה לצורך רכישת פגזים וחומרי נפץ, שיאפשרו לה להאיץ את קצב הייצור שלה ולשלוח את חלקם לישראל

מישל וונטסוס, לשעבר מנכ''ל ביוג'ן / צילום: Quris

"ביוג'ן הייתה פסגת הקריירה שלי עד כה": המנכ"ל לשעבר מדבר על התוכניות לעתיד

מישל וונטסוס היה מנכ"ל ביוג'ן בתקופה שבה הייתה במוקד תשומת הלב בעקבות התרופה החדשנית שלה לאלצהיימר, אבל בסוף שילם בכיסאו על הכישלון שלה בשוק ● בראיון ל"גלובס", הוא מגיב על הביקורת שהושמעה נגדו, מספר אילו חברות מעניינות אותו עכשיו ומדבר על ההשקעה שלו בקיוריס הישראלית ● על המיזם החדש שהוא מקים בסינגפור, הוא עדיין לא מוכן לפרט

הראלי בוול סטריט יימשך? זה מה שמלמדת ההיסטוריה

מדד המניות המוביל S&P 500 עשוי לסיים את הרבעון הראשון עם עלייה של 10% ● האם ניתן להסיק מכך שהמשך השנה יתאפיין בראלי? לפי מחקרים של כמה גופי השקעות, החדשות הרעות נוטות להגיע במחצית השנה השנייה

הפגנת חרדים נגד גיוס בני ישיבות,ירושלים / צילום: Reuters, Ammar Awad

מהתקציבים שייעצרו ועד לדיוני החירום באוצר: כל מה שכדאי לדעת על הצו הדרמטי בנוגע לחוק הגיוס

בהתאם לצו הביניים שהוציא בג"ץ, תקצוב הישיבות שתלמידיהן לא מתגייסים ייעצר כבר בשבוע הבא ● בשלב זה, התמיכה בכ-44 אלף תלמידי ישיבות צפויה להיעצר ● באגף החשב הכללי במשרד האוצר, שאמונים על ביצוע התשלומים מתקציב המדינה, מתכוונים ליישם את הצו במועד ● איך זה יעבוד? גלובס עושה סדר

הורים לילדים שגילם עד שלוש יקבלו החל מתלוש השכר הקרוב תוספת של נקודות זיכוי / אילוסטרציה: Shutterstock

הטבת המס הגדולה שהבטיחה הממשלה נכנסה לתוקף. מה יקרה לנטו שלכם?

הורים לילדים שגילם עד שלוש יקבלו החל מתלוש השכר הקרוב תוספת של נקודות זיכוי, אשר תגדיל להם את ההכנסה הפנויה ● ואולם, מומחים טוענים כי הטבת המס לא תשפיע על מי שבאמת זקוק לה

עינת גנון / צילום: בר שניר

פרויקט הענק מתעכב: עוד פרישה מהמרוץ לניהול רשות המטרו

עינת גנון, סמנכ"לית הרשות להתחדשות עירונית, הודיעה על פרישה מהמרוץ לניהול רשות המטרו, לאחר שלאחרונה גם צחי דוד, סגן הממונה על התקציבים באוצר לשעבר, הסיר את מועמדותו לתפקיד ● כעת נותר מועמד אחד לבחירה, והמכרז עומד בפני ביטול

קריסת גשר פרנסיס סקוט קי בבולטימור / צילום: ap, Steve Helber

אמריקה סופקת כפיים וחוששת: עד כמה חסינים הגשרים שלה?

את הגשר בבולטימור הפילה ספינת ענק של 95 אלף טונות ● זו הייתה כנראה, אם כי לא בטוח, תוצאה בלתי נמנעת - הגשר קיבל ציון "מניח את הדעת" לפני שלוש שנים ● הנשיא ביידן רשאי לטעון שהשקעת טריליון דולר בשיקום תשתית מגינה על אמריקה מפני אסונות רבים כאלה

אסדת קידוח ''לוויתן'' / צילום: אלבטרוס

במשרד האנרגיה בוחנים: הקמת מתקן להנזלת גז בהשקעה של 7 מיליארד דולר

חלק משמעותי מיצוא הגז של ישראל תלוי היום במצרים, ומתקן הנזלה יאפשר יצוא לרחבי העולם כדי לבזר את הסיכונים ● מי יממן את עלויות ההקמה האדירות?

קרן כהן חזון, מנכ''לית ובעלת השליטה בתורפז / צילום: ששון משה

תורפז רוכשת יצרני חומרי טעם בלגית-גרמנית תמורת 48 מיליון דולר

תורפז צפויה לרכוש את קבוצת קלאריס & ווילך באמצעות חברת הבת שלה - פיט ● החברה מייצרת חומרי הגלם היחודיים לתחום הבשר והאפייה ומחזור המכירות שלה הסתכם ב-35.1 מיליון דולר ב-2023

מערכת ReDrone של אלביט / צילום: אלביט מערכות

הנקמה של פוטין בהודו, ומערכת יירוט הרחפנים החדשה של אלביט

אלביט הציגה ללקוחות אירופאיים את מערכת היירוט המתקדמת שלה, אלג'יריה מצאה מענה בסין מול עוצמת המל"טים מתוצרת ישראל, ארה"ב שמה את מבטחה בלייזר, והנקמה של פוטין בראש ממשלת הודו • השבוע בתעשיות הביטחוניות