גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

הילולה בנתיבות: מה גורם לפעילות הנדל"ן החריגה בעיר הדרומית?

אלפי דירות שנמכרו בשוק החופשי ועוד אלפים שהוגרלו במסגרת מחיר למשתכן שינו את שוק הנדל"ן בנתיבות ללא היכר ● אולם מתברר כי בעוד שנכסים חדשים זוכים להתעניינות, שוק הדירות מיד שנייה באזורים הוותיקים של העיר נקלע למצוקה

בנייה בנתיבות, בשבוע שעבר / צילום: דייגו מיטלמן
בנייה בנתיבות, בשבוע שעבר / צילום: דייגו מיטלמן

"נתיבות השתנתה מאוד ומגיעים לכאן אנשים מכל הארץ, רובם משקיעים", מנסה המתווכת רותי טרבלסי, מאור נכסים, להסביר את פריחת הנדל"ןהמפתיעה שפוקדת את העיר בשנים האחרונות. עמיתה אביב זוהר, מסוכנות כאן נדל"ן, מייחס חלק מהביקושים הרבים שנרשמים בעיר לקו הרכבת שמחבר את העיר לתל אביב ולמצב הנדל"ן האזורי. כך או אחרת - שנים רבות לא הייתה פריחת נדל"ן כזו בעיר הגדולה בנגב המערבי, והכל מתרחש דווקא בשנים שבהן שוק הנדל"ן בארץ סובל מהאטה.

נתיבות מוזכרת בדרך כלל בתקשורת בהקשרים של הילולות הבאבא סאלי ושל קסאמים מעזה, אולם לאחרונה עלתה לכותרות בהקשר נדל"ני. העיר חווה בשנים האחרונות פעילות נדל"ן חריגה, שבאה לידי ביטוי במספרים מרשימים: אם בין 2007 ל-2015 היו בעיר בין 60 ל-170 עסקאות ברבעון, מאז 2016 נרשמות יותר מ-200 עסקאות ברבעון, וברבעון השלישי של אותה שנה נרשם שיא של כ-400 עסקאות.

בסקירת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס) על ביקושים לדירות, שהתפרסמה בשבוע שעבר, התנוסס השם "נתיבות" במקום הראשון של מכירת דירות חדשות בשלושת החודשים שבין נובמבר 2018 לינואר 2019, עם 513 דירות חדשות שנרכשו באותה תקופה - גבוה יותר ממספר הדירות החדשות שנרכשו בתל אביב ובירושלים גם יחד.

נכון שמדובר בעסקאות שבוצעו בעקבות הגרלות "מחיר למשתכן", ואולם הפריחה הגדולה החלה הרבה לפני התוכנית. ב-2017 הגיעה נתיבות למעמד של אחת מהערים עם התחלות הבנייה הרבות בארץ, עם 1,070 דירות. גם בשנה שעברה היא פקדה את צמרת הבנייה, עם 914 דירות, שהחלה בנייתן. מדובר בכמויות משולשות בהשוואה להתחלות הבנייה בעיר ב-2015 ובשנים הקודמות.

התחלות בנייה בנתיבות

במקביל, נכללות כ-2,000 דירות חדשות בעיר במסגרת הגרלות מחיר למשתכן, שרובן הוגרלו בשנה שעברה. הדבר מבטיח שגם בשנתיים הקרובות תימשך בעיר תנופת הבנייה.

העיר גם חווה הגירה חיובית, תופעה נדירה בקרב ערי פריפריה. ב-2011 היא חצתה את רף ה-30 אלף איש, וכיום היא מונה כ-38 אלף.

"זו תוצאה של פיתוח גדול שבוצע בעיר בשנים האחרונות", סבור סמנכ"ל השיווק של חברת י.ח. דמרי, עמוס דבוש. מטה החברה, שבשליטת היזם יגאל דמרי, ממוקם בעיר, והיא הקימה בה כמעט כשליש מהדירות. "מבני הציבור, פארקים, תעסוקה, ושכונת 'בנה ביתך'", מספר דבוש.

לעניין זה קל לראות, כי בעוד שב-2012-2013 מכרזי קרקעות של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) על מגרשים לצמודי קרקע, שלא נענו על ידי הציבור ברמות מחירים של 400 אלף שקל, נענים כיום במחירים של 500-600 אלף שקל על ידי ציבור רחב של מתמודדים, שהגיעו במחצית 2017 בהמוניהם לנסות לרכוש מגרשים של 400 מ"ר בשכונה המערבית נווה שרון.

העסקאות בנתיבות מזנקות

מי קונה דירות בנתיבות?

אנשי הנדל"ן מנתיבות מסכימים שחלק גדול מהרוכשים אינם תושבי העיר. "יש הרבה מאוד משקיעים מהמרכז, שיכולים למצוא בעיר דירות במחירים שהם לא מכירים", מספרת טרבלסי. "אנשים יכולים לרכוש דירות שלושה חדרים ב-800 אלף שקל, ולהשכיר ברמות של 2,700 שקל - כ-4% תשואה". במסגרת תוכנית מחיר למשתכן נמכרו לפני חודשים אחדים דירות במחירים של 600-650 אלף שקל, מה שמשך לדברי טרבלסי משקיעים נוספים. "הגיעו לכאן זוגות צעירים מאזור תל אביב והמרכז, ואני מניחה שמדובר במשקיעים, ולא באנשים שבאמת מעוניינים לגור כאן", היא אומרת.

ייתכן שנתיבות מסומנת כיום על ידי משקיעים, על רקע התחושה שבאר שבע, בירת ההשקעות הדרומית עד לשנים האחרונות - כבר מיצתה את עצמה, וכי היא מוצפת בדירות במסגרת מחיר למשתכן ותכניות ותמ"ל.

זוהר ודבוש לא מסכימים עם ההערכות הללו. "הרוכשים כאן לא מגיעים מתל אביב או מנס ציונה", אומר דבוש. "רובם הם תושבים חוזרים ואנשים מהאזור".

ואילו זוהר יותר ספציפי: "הלקוחות באים בעיקר מבאר שבע, מאשדוד ומאשקלון, כי נתיבות מהווה אופציה טובה לתושבים שם, מכיוון שהמחירים כאן זולים בהרבה. השכונה המערבית החדשה היא האטרקציה העיקרית", הוא מסביר. "הגיע אלי מישהו שמכר קוטג' ישן בבאר שבע ב-2.1 מיליון שקל וקנה כאן וילה חדשה ב-2.25 מיליון שקל. זה היה עבורו שדרוג מצוין, במחיר מינימלי".

תחנת הרכבת החדשה חיזקה את מעמדה של העיר, סבור זוהר. קירבתה של שכונת נווה שרון לתחנה ניכרת לעין. "זה מסייע לאנשים מהאוכלוסייה הדתית והחרדית, שעובדים במרכז, להתיישב בעיר", הוא אומר.

אלמנט חשוב מאוד שמזכירים דבוש וזוהר, הוא הטבות המס, שלהן זוכים תושבי העיר, בהיות נתיבות כלולה ברשימת היישובים באזורי עימות. "הזיכוי הזה מוסיף הרבה מאוד להכנסתם הפנויה של התושבים, ולכן גם לאטרקטיביות של העיר", אומר דבוש.

דירות יד 2: נאלצים להוריד מחירים

הפריחה במספר העסקאות אינה מביאה בהכרח לעליות מחירים בעיר. העסקאות שמתבצעות במחיר למשתכן אינן משקפות מחירי שוק חופשי, והעובדה שרבים מהמשתתפים בהגרלות אינם תושבי המקום ואפילו אינם שוקלים לעבור להתגורר בו, מעידה על כך שכנראה אם לא יזכו בהן - לא ינסו לרכוש דירות בשוק החופשי.

המתווכים מספרים עוד כי דירות יד שנייה אינן נמכרות בקלות: "פעם דירות 4 חדרים באזור המערבי של העיר היו עולות 1.02-1.03 מיליון שקל, והיום נאלצים להוריד לרמות של 970 אלף שקל", אומר זוהר.

כשמדובר בדירות בשכונות הוותיקות, שכוללות דירות פחות אטרקטיביות - המצב קשה אף יותר. לדוגמה, דירה בקומה הרביעית ברחוב ורדימון בעיר נמכרה במאי אשתקד ב-580 אלף שקל, מחיר דומה למחיר דירה שכנה שנמכרה באוגוסט 2016, בעוד שבפברואר 2017 מחיר דירה שלישית בבניין הגיע ל-620 אלף שקל. בשדרות ויצמן בעיר נמכרה בינואר השנה דירת שלושה חדרים בקומה השלישית ב-426 אלף שקל; במאי 2016 נמכרה דירה דומה בקומה מתחת ב-600 אלף שקל, ואילו ב-2011 נמכרה דירה בקומה השנייה ב-400 אלף שקל, מה שמרמז על כך שרמות המחירים בנכס הזה חזרו לאחור הרבה שנים. ברחוב חזני נמכרה בינואר 2017 דירה ב-310 אלף שקל, ואולם היא הוערכה ברשות המסים בשווי של חצי מיליון שקל; אותה דירה נמכרה לפני שנה בחצי מיליון שקל. שלוש העסקות האקראיות הללו אינן מדגם מייצג כמובן, אולם הן מרמזות על אפשרות של קיפאון וירידת מחירים בשוק הדירות הישנות.

האם הפערים בין דירות חדשות לישנות ימשיכו לצמוח? כשהילולת מחיר למשתכן תרד, וההסתערות המסיבית של משקיעים שמתפתים למחירי הדירות הזולים בעיר תסתיים, ניתן יהיה לבחון את השוק בנתיבות בעיניים מפוקחות יותר ולהבין האם מדובר במגמה ארוכת טווח, או שמדובר בסך הכל בתגובה של השוק למדיניות הממשלתית. 

עוד כתבות

מפעל פרוטליקס  / צילום: פאול אורלייב

פרוטליקס זינקה ב-74% בוול סטריט על רקע נתוני ביניים חיוביים בטיפול בחולי פברי

נתונים מ-12 חודשי טיפול בתפקוד הכלייתי של חולי פברי מעידים על שיפור משמעותי בתפקוד הכלייתי אצל החולים שעברו מטיפול באחת משלוש התרופות המתחרות בשוק לחלבון Prx-102 של פרוטליקס

 אוהד סנדלר, רמי לוי ואדם פרידלר./ צילום: שלומי יוסף, גלובס

"אם לא נגיע לשווי של מיליארד שקל, עשינו טעות": מה מחפש רמי לוי ב"גוד-פארם" ומי מחפש עליו חומר מכפיש

מפגש ייחודי בין רמי לוי לאדם פרידלר ואוהד סנדלר הוליד שותפות ברשת הטואלטיקה "גוד פארם" שמונה כבר 18 סניפים ● בראיון משותף ראשון הם מספרים על התוכנית להנפיק, על הקשיים מול הקניונים ועל החיבור בין "הילדים הטובים" מתל אביב לקמעונאי הוותיק מירושלים

מאיר שמגר / צילום:אמיר מאירי

מאיר שמגר היה גדול הבנאים של שלטון החוק במדינת ישראל

פרקליט צבאי ראשי, יועץ משפטי לממשלה ונשיא בית המשפט העליון – בכל תפקידיו הניעה את מאיר שמגר מחויבות דמוקרטית עמוקה, אנושיות, ואמונה בחירות, שוויון וצדק לכל אדם ● איש לא תרם כמותו לעיצוב מעמד שלטון החוק במדינת ישראל

קשים מפלסטיק / צילום: Shutterstock

מקשיות לחליפות חלל - כמה אתם שולטים בחדשות?

מה מגדלים בשטחים המוחכרים מירדן, איזו מניה שברה שיאים ומה שמו של ההאקר הרוסי? 10 שאלות שיבחנו כמה אתם מעודכנים

נתיבי איילון, הנחל ומסילת הרכבת לפני ההרחבה / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

המקטע השלישי של פרויקט הנתיבים המהירים יוצא לדרך

במסגרת העבודות ייסלל נתיב נסיעה נוסף ממחלף קק"ל ועד למחלף שבעת הכוכבים בשני הכיוונים ● כמו כן ייבנו שני גשרים המחברים ישירות את הנתיב המהיר בכביש 20 לנתיב המהיר בכביש 5 ● הפרויקט צפוי להסתיים בשנת 2025

מערבל בטון של שפיר הנדסה. סיום הפרויקט בכביש 6 השפיע על התוצאות / צילום: אתר החברה

ארבעת האחים שפירא מבקשים לשדרג את שכרם בשפיר הנדסה לעד 5.5 מיליון שקל בשנה כל אחד

כל אחד מהארבעה צפוי ליהנות משכר חודשי של 135 אלף שקל, לצד הטבות נוספות, בעלות שנתית מוערכת של כ-2.5 מיליון שקל ● זאת בנוסף למענק שנתי בסכום מקסימום של 3 מיליון שקל

מנכ"ל מיקרוסופט סאטיה נדלה / צילום: רויטרס

שווי המשכורת השנתית של מנכ"ל מיקרוסופט: 43 מיליון דולר

משכורתו של נאדלה גבוהה ב-66% לעומת משכורתו בשנה שעברה, שעמדה על 26 מיליון דולר, אך היא נמוכה יותר ממשכורתו ב-2014, שהייתה 84.3 מיליון דולר, השנה בה נכנס לתפקיד

סוכה / צילום: שאטרסטוק

סוכת שלום כל השנה: אפשר לפתור את המתח בין החילונים לחרדים

רוב הישראלים מסורתיים וחובבים את היהדות אך מודאגים מאוד מהקונפליקט החילוני-חרדי ● מסתבר שניתן לפתור אותו, אך הוא דורש מאמץ משני הצדדים ● דעה

משה יעלון ומשה כחלון / צילום: אמיל סלמן-הארץ

ערעור לבית המשפט העליון: חשפו את הסכם כחלון-יעלון

מדובר בנספחים להסכם שנחתם בנובמבר 2015 בין שר האוצר משה כחלון לשר הביטחון משה יעלון שאותם סרב משרד הביטחון לחשוף במסגרת פנייה לפי חוק חופש המידע ● המידע בנספחים החסויים הוא בעיקרו תחשיבי שכר וגמלאות לאנשי הקבע בצה"ל אך במשרד הביטחון טענו כי נתונים אלה מאפשרים ללמוד על סדרי הכוחות בהווה בעתיד

דונלד טראמפ / צילום: רויטרס

פנס: ארה"ב וטורקיה הסכימו על הפסקת אש בסוריה

ההודעה מגיעה לאחר פגישתם של פנס ופומפאו, שר ההגנה האמריקאי, עם נשיא טורקיה ארדואן ● "כל הפועלות הצבאיות של טורקיה בסוריה יופסקו, המבצע יחדול, והכוחות הכורדיים יאובטחו", אמר פנס

נעמה יששכר / צילום: רויטרס

המפתח לשחרור נעמה יששכר נמצא במשרד המשפטים

ההטיה של הפרקליטות לטובת בקשת ההסגרה מארה"ב, ביחד עם ההתעלמות מהבקשה הרוסית והסחבת האינסופית של מעצר בורקוב, היא עלבון צורב לרוסים ● על ישראל להיענות לבקשת ההסגרה של רוסיה כדי להחזיר את הצעירה הישראלית הביתה ● דעה

ארומה תל אביב / צילום: מתוך ערוץ היוטיוב של ארומה תל אביב

מחוקקים, אל תצאו טונה! אין להקל ברגולציה על עסקי מזון

לאחרונה נעשו ניסיונות להקל ברגולציה על עסקי המזון ● חשוב שמקרה הטונה המקולקלת בארומה ת"א לא יסיט את הספינה לאחור ● דעה

ארומה תל אביב / צילום: מתוך ערוץ היוטיוב של ארומה תל אביב

ויליגר: "מצרים על מחול השדים שנוצר וניסיונות השווא של ארומה ת"א להתנער מאחריות"

ממצאי בדיקת משרד הבריאות מנקים את האחריות מספקית הטונה ויליגר ● היסטמין הגבוה נבע מאופן הטיפול בטונה לאחר פתיחתה ● ארומה ת"א: "נעשה הכול על-מנת שתקלה מסוג זה לא תחזור" ● אדם נוסף הגיע לחדר מיון לאחר שאכל כריך טונה בקיוסק בנמל ת"א

עמית גריידי / צילום: משרד השיכון

שליחותו של הממונה על חוק המכר? מכה נוספת לקבוצות הרכישה

שתי החלטות של הממונה על חוק המכר מהשבועות האחרונים מטלטלות שוב את תחום קבוצות הרכישה בישראל - ושוב עולה כי הנפגעים העיקריים יהיו ציבור הרוכשים ● דעה

מארק צוקרברג / צילום: צילום מסך מפייסבוק

מארק צוקרברג: "לפייסבוק תפקיד חשוב במניעת תוכן שגורם לקיטוב"

מנכ"ל פייסבוק נאם בשידור חי ופרש את משנתו בנושא חופש הביטוי ● בפוסט שפרסם יממה קודם לשידור הנאום כתב צוקרברג כי יתייחס לאיומים המרכזיים על חופש הביטוי, וכי הנאום הוא זיקוק של כל הדברים שלמד על הנושא בשנים האחרונות

7 כתבות הנדל"ן שעשו את השבוע / צילום: שלומי יוסף

דורי נכנעת, פלס נחשפת, אברהמי רוכשת. כותרות הנדל"ן לסוכות

בית המשפט אישר סופית למכור מגרש ברחוב הירקון לחברת יוסי אברהמי תמורת רבע מיליארד שקל, כיצד קרסה חברת דורי בנייה, באיזה עיר בנו הכי הרבה בתקופת כחלון כשר אוצר, והבתים שרכש אדם נוימן מייסד WeWork

אלה אלקלעי / צילום: תמר מצפי

תשובה לשאלה של אתמול והתעלמות מהמצב של היום

אנחנו חיים בתקופה שבה הפרדיגמות שאפשרו ניהול תקין של החברה בעשורים החולפים הפסיקו להיות תקפים ● השאת רווחים איננה יכולה להיות התכלית החברתית הבלעדית של חברה עסקית ● דעה - בתגובה לעו"ד דוד חודק

מארק הרד, מנכ"ל אוראקל המנוח / צילום: Robert Galbraith, רויטרס

מארק הרד, מנכ"ל חברת התוכנה אורקל, מת בגיל 62

הרד מונה למנכ"ל אורקל בספטמבר יחד עם צפרא כץ ● בעבר כיהן כמנכ"ל HP ועזב בשנת 2010 לאחר שערוריית הטרדה מינית

אופניים ברכבת ישראל / צילום: רכבת ישראל

אופניים אאוט, קורקינטים אין: הכללים החדשים של רכבת ישראל

החל מה-1 בדצמבר תוגבל העלאת אופניים שאינם מתקפלים לרכבות בשעות השיא בבוקר ואחה"צ ● המגבלה לא תחול על אופניים מתקפלים שארוזים בתיק נשיאה ייעודי ועל קורקינטים

ראש הנציבות האירופית ז'אן-קלוד וראש ממשלת בריטניה בוריס ג'ונסון / צילום: Yves Herman, רויטרס

כל מה שצריך לדעת על ההתקדמות החדשה בהסכם הברקזיט

ראש ממשלת בריטניה הודיע היום כי הגיע להסכם חדש עם האיחוד האירופי ● מה בדיוק חדש בהסכם והאם זה אומר שהברקזיט יוצא לפועל? ● "גלובס" עושה סדר