גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

הילולה בנתיבות: מה גורם לפעילות הנדל"ן החריגה בעיר הדרומית?

אלפי דירות שנמכרו בשוק החופשי ועוד אלפים שהוגרלו במסגרת מחיר למשתכן שינו את שוק הנדל"ן בנתיבות ללא היכר ● אולם מתברר כי בעוד שנכסים חדשים זוכים להתעניינות, שוק הדירות מיד שנייה באזורים הוותיקים של העיר נקלע למצוקה

בנייה בנתיבות, בשבוע שעבר / צילום: דייגו מיטלמן
בנייה בנתיבות, בשבוע שעבר / צילום: דייגו מיטלמן

"נתיבות השתנתה מאוד ומגיעים לכאן אנשים מכל הארץ, רובם משקיעים", מנסה המתווכת רותי טרבלסי, מאור נכסים, להסביר את פריחת הנדל"ןהמפתיעה שפוקדת את העיר בשנים האחרונות. עמיתה אביב זוהר, מסוכנות כאן נדל"ן, מייחס חלק מהביקושים הרבים שנרשמים בעיר לקו הרכבת שמחבר את העיר לתל אביב ולמצב הנדל"ן האזורי. כך או אחרת - שנים רבות לא הייתה פריחת נדל"ן כזו בעיר הגדולה בנגב המערבי, והכל מתרחש דווקא בשנים שבהן שוק הנדל"ן בארץ סובל מהאטה.

נתיבות מוזכרת בדרך כלל בתקשורת בהקשרים של הילולות הבאבא סאלי ושל קסאמים מעזה, אולם לאחרונה עלתה לכותרות בהקשר נדל"ני. העיר חווה בשנים האחרונות פעילות נדל"ן חריגה, שבאה לידי ביטוי במספרים מרשימים: אם בין 2007 ל-2015 היו בעיר בין 60 ל-170 עסקאות ברבעון, מאז 2016 נרשמות יותר מ-200 עסקאות ברבעון, וברבעון השלישי של אותה שנה נרשם שיא של כ-400 עסקאות.

בסקירת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס) על ביקושים לדירות, שהתפרסמה בשבוע שעבר, התנוסס השם "נתיבות" במקום הראשון של מכירת דירות חדשות בשלושת החודשים שבין נובמבר 2018 לינואר 2019, עם 513 דירות חדשות שנרכשו באותה תקופה - גבוה יותר ממספר הדירות החדשות שנרכשו בתל אביב ובירושלים גם יחד.

נכון שמדובר בעסקאות שבוצעו בעקבות הגרלות "מחיר למשתכן", ואולם הפריחה הגדולה החלה הרבה לפני התוכנית. ב-2017 הגיעה נתיבות למעמד של אחת מהערים עם התחלות הבנייה הרבות בארץ, עם 1,070 דירות. גם בשנה שעברה היא פקדה את צמרת הבנייה, עם 914 דירות, שהחלה בנייתן. מדובר בכמויות משולשות בהשוואה להתחלות הבנייה בעיר ב-2015 ובשנים הקודמות.

התחלות בנייה בנתיבות

במקביל, נכללות כ-2,000 דירות חדשות בעיר במסגרת הגרלות מחיר למשתכן, שרובן הוגרלו בשנה שעברה. הדבר מבטיח שגם בשנתיים הקרובות תימשך בעיר תנופת הבנייה.

העיר גם חווה הגירה חיובית, תופעה נדירה בקרב ערי פריפריה. ב-2011 היא חצתה את רף ה-30 אלף איש, וכיום היא מונה כ-38 אלף.

"זו תוצאה של פיתוח גדול שבוצע בעיר בשנים האחרונות", סבור סמנכ"ל השיווק של חברת י.ח. דמרי, עמוס דבוש. מטה החברה, שבשליטת היזם יגאל דמרי, ממוקם בעיר, והיא הקימה בה כמעט כשליש מהדירות. "מבני הציבור, פארקים, תעסוקה, ושכונת 'בנה ביתך'", מספר דבוש.

לעניין זה קל לראות, כי בעוד שב-2012-2013 מכרזי קרקעות של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) על מגרשים לצמודי קרקע, שלא נענו על ידי הציבור ברמות מחירים של 400 אלף שקל, נענים כיום במחירים של 500-600 אלף שקל על ידי ציבור רחב של מתמודדים, שהגיעו במחצית 2017 בהמוניהם לנסות לרכוש מגרשים של 400 מ"ר בשכונה המערבית נווה שרון.

העסקאות בנתיבות מזנקות

מי קונה דירות בנתיבות?

אנשי הנדל"ן מנתיבות מסכימים שחלק גדול מהרוכשים אינם תושבי העיר. "יש הרבה מאוד משקיעים מהמרכז, שיכולים למצוא בעיר דירות במחירים שהם לא מכירים", מספרת טרבלסי. "אנשים יכולים לרכוש דירות שלושה חדרים ב-800 אלף שקל, ולהשכיר ברמות של 2,700 שקל - כ-4% תשואה". במסגרת תוכנית מחיר למשתכן נמכרו לפני חודשים אחדים דירות במחירים של 600-650 אלף שקל, מה שמשך לדברי טרבלסי משקיעים נוספים. "הגיעו לכאן זוגות צעירים מאזור תל אביב והמרכז, ואני מניחה שמדובר במשקיעים, ולא באנשים שבאמת מעוניינים לגור כאן", היא אומרת.

ייתכן שנתיבות מסומנת כיום על ידי משקיעים, על רקע התחושה שבאר שבע, בירת ההשקעות הדרומית עד לשנים האחרונות - כבר מיצתה את עצמה, וכי היא מוצפת בדירות במסגרת מחיר למשתכן ותכניות ותמ"ל.

זוהר ודבוש לא מסכימים עם ההערכות הללו. "הרוכשים כאן לא מגיעים מתל אביב או מנס ציונה", אומר דבוש. "רובם הם תושבים חוזרים ואנשים מהאזור".

ואילו זוהר יותר ספציפי: "הלקוחות באים בעיקר מבאר שבע, מאשדוד ומאשקלון, כי נתיבות מהווה אופציה טובה לתושבים שם, מכיוון שהמחירים כאן זולים בהרבה. השכונה המערבית החדשה היא האטרקציה העיקרית", הוא מסביר. "הגיע אלי מישהו שמכר קוטג' ישן בבאר שבע ב-2.1 מיליון שקל וקנה כאן וילה חדשה ב-2.25 מיליון שקל. זה היה עבורו שדרוג מצוין, במחיר מינימלי".

תחנת הרכבת החדשה חיזקה את מעמדה של העיר, סבור זוהר. קירבתה של שכונת נווה שרון לתחנה ניכרת לעין. "זה מסייע לאנשים מהאוכלוסייה הדתית והחרדית, שעובדים במרכז, להתיישב בעיר", הוא אומר.

אלמנט חשוב מאוד שמזכירים דבוש וזוהר, הוא הטבות המס, שלהן זוכים תושבי העיר, בהיות נתיבות כלולה ברשימת היישובים באזורי עימות. "הזיכוי הזה מוסיף הרבה מאוד להכנסתם הפנויה של התושבים, ולכן גם לאטרקטיביות של העיר", אומר דבוש.

דירות יד 2: נאלצים להוריד מחירים

הפריחה במספר העסקאות אינה מביאה בהכרח לעליות מחירים בעיר. העסקאות שמתבצעות במחיר למשתכן אינן משקפות מחירי שוק חופשי, והעובדה שרבים מהמשתתפים בהגרלות אינם תושבי המקום ואפילו אינם שוקלים לעבור להתגורר בו, מעידה על כך שכנראה אם לא יזכו בהן - לא ינסו לרכוש דירות בשוק החופשי.

המתווכים מספרים עוד כי דירות יד שנייה אינן נמכרות בקלות: "פעם דירות 4 חדרים באזור המערבי של העיר היו עולות 1.02-1.03 מיליון שקל, והיום נאלצים להוריד לרמות של 970 אלף שקל", אומר זוהר.

כשמדובר בדירות בשכונות הוותיקות, שכוללות דירות פחות אטרקטיביות - המצב קשה אף יותר. לדוגמה, דירה בקומה הרביעית ברחוב ורדימון בעיר נמכרה במאי אשתקד ב-580 אלף שקל, מחיר דומה למחיר דירה שכנה שנמכרה באוגוסט 2016, בעוד שבפברואר 2017 מחיר דירה שלישית בבניין הגיע ל-620 אלף שקל. בשדרות ויצמן בעיר נמכרה בינואר השנה דירת שלושה חדרים בקומה השלישית ב-426 אלף שקל; במאי 2016 נמכרה דירה דומה בקומה מתחת ב-600 אלף שקל, ואילו ב-2011 נמכרה דירה בקומה השנייה ב-400 אלף שקל, מה שמרמז על כך שרמות המחירים בנכס הזה חזרו לאחור הרבה שנים. ברחוב חזני נמכרה בינואר 2017 דירה ב-310 אלף שקל, ואולם היא הוערכה ברשות המסים בשווי של חצי מיליון שקל; אותה דירה נמכרה לפני שנה בחצי מיליון שקל. שלוש העסקות האקראיות הללו אינן מדגם מייצג כמובן, אולם הן מרמזות על אפשרות של קיפאון וירידת מחירים בשוק הדירות הישנות.

האם הפערים בין דירות חדשות לישנות ימשיכו לצמוח? כשהילולת מחיר למשתכן תרד, וההסתערות המסיבית של משקיעים שמתפתים למחירי הדירות הזולים בעיר תסתיים, ניתן יהיה לבחון את השוק בנתיבות בעיניים מפוקחות יותר ולהבין האם מדובר במגמה ארוכת טווח, או שמדובר בסך הכל בתגובה של השוק למדיניות הממשלתית. 

עוד כתבות

מליאת הכנסת/ דוברות הכנסת - יצחק הררי

הוועדה הזמנית אישרה הגדלת מס' השרים; זנדברג: דיל מושחת

הצעת החוק מבקשת לבטל את המגבלה שקיימת בחוק הנוכחי לגבי מספרם המרבי של השרים וסגני השרים ● ח"כ מנסור עבאס: "אני לא מבין מה השתנה במספר חברי הקואליציה שמחייב אתכם פתאום לחלק כל-כך הרבה תפקידי שרים" ● ח"כ תמר זנדברג: "הכול מותר תמורת מילוט ראש הממשלה מכתב אישום"

ג'ראד קושנר/ צילום: רויטרס

קושנר במענה לשאלות "גלובס": לעם הפלסטיני מגיע עתיד של כבוד והזדמנות לחיים טובים יותר

יועצו המיוחד של הנשיא טראמפ אמר כי האמריקאים "אסירי תודה לבחריין על ההזמנה לארח את הסדנה בשיתוף פעולה" ● קושנר מצפה לפעילות אל מול מנהיגים עסקיים באיזור

 יו“ר דויטשה בנק  פול אכלייטנר  והמנכ“ל כריסטיאן זווינג / צילום: רויטרס Kai Pfaffenbach

תקציר תולדות הבנק שקרס: דויטשה בנק בשפל היסטורי

העמדת מימון לגורמים מפוקפקים, שרשרת של שערוריות פיננסיות ותשלום קנסות כבדים הם רק חלק מבעיית התדמית הקשה שמלווה את דויטשה בנק כבר שנים. אבל גם כשמנייתו נסחרת בשפל של יותר משלושים שנה, קברניטיו עדיין משוכנעים שלא דרוש שינוי מהותי בהתנהלותו

סבסטיאן קורץ / צילום: רויטרס Leonhard Foeger

שרי מפלגת החירות האוסטרית הודיעו הערב על התפטרות קולקטיבית

בכך הגיע הקץ לקואליציה עם מפלגת העם האוסטרית בראשות הקאנצלר סבסטיאן קורץ ● הצעד עשוי להקשות על פעילות הממשלה בחודשים הקרובים, בעוד אוסטריה נערכת לבחירות שצפויות להתקיים רק בספטמבר הקרוב

פניציה ירוחם / צילום: שלומי יוסף

משרד הכלכלה מגבש תוכנית סנקציות נגד משתתפי החרם החרדי על פניציה

יוטלו על חברות ויקבים שמשתפים פעולה עם החרם החרדי, שמאיים על המשך פעילותה של החברה g בכיר במשרד הכלכלה: “החברות יצטרכו להבין שהחרם הוא תגובה לא מידתית על סוגיה שולית, שכן אין מפעל זכוכית אחד בעולם שמסוגל לעצור את פעילותו פעם בשבוע”

יאיר לפיד ובני גנץ / צילום: שלומי יוסף

גנץ ולפיד בישיבת הסיעה: נתניהו הופך את ישראל לטורקיה

סיעת כחול לבן התכנסה היום לישיבה לקראת ההצבעה הערב על חוק יסוד: הממשלה, שירחיב את מספר השרים שתוכל הממשלה החדשה למנות ● גנץ: "אני מוטרד מ'שתיקת הכבשים' של בכירי הליכוד" ● לפיד: "לא יכול להיות שאין בקואליציה הזו חמישה אנשים הגונים. זה כל מה שצריך. חמישה אנשים הגונים"

יוסי בן יוסף / צילום: Studio-One

מייסד קדימהסטם יוסי בן יוסף פורש מניהול חברת התרופות; המניה צונחת

בן יוסף יוחלף בתפקיד על ידי רמי אפשטיין, כיום דירקטור בחברה ● בפברואר נעצר בן יוסף בפרשת שימוש במידע פנים, אבל מאז לא חלה התפתחות נוספת בפרשה ● מאז הנפקת קדימהסטם ב-2013 בבורסת תל אביב, איבדה המניה כ-77% מערכה

בנימין נתניהו, אביחי מנדלבליט / צילום: איל יצהר, אלכס קולומויסקי-ידיעות אחרונות

השימוע הולך ומתרחק: נתניהו מבקש דחייה של השימוע בשנה שלימה

זאת בנימוק כי דרוש זמן על-מנת להתכונן להליך כיאות ● נתניהו: "ועדת ההיתרים מונעת ממני מימון ומדליפה מידע באופן הפוגע בפרטיותי" ● היועמ"ש וסנגורו של נתניהו החלו במגעים בניסיון להגיע למועד מוסכם לעריכת השימוע

מפעל נייר חדרה / צילום: שלומי יוסף

צניחה ברווחי נייר חדרה ברבעון הראשון: "התוצאות הושפעו ממגמות עולמיות"

הרווח הנקי של יצרנית מוצרי הנייר והקרטון ירד ב-42% לעומת הרבעון המקביל אשתקד והסתכם ב-13.4 מיליון שקל בלבד ● הרווח הגולמי נשחק ברבעון ב-17%, והרווח התפעולי נחתך ב-24% ● המניה הגיבה בירידה חדה של כ-7%

אתי וגבי רוטר, בעלי השליטה בקסטרו / צילום: תמר מצפי

קסטרו בדרך לאמזון: צפויה להתחיל למכור את מוצריה באתר הישראלי החדש

נציגים של חברת האופנה הישראלית, שמתמודדת באחרונה עם אתגרים, נפגשו עם גורמים באמזון ישראל במטרה להרחיב את פעילות האונליין • בשנה האחרונה קבוצת קסטרו ביצעה מספר מהלכים, ובהם איחוד חנויות ושינוי העיצוב שלהן, על מנת להתמודד עם המשבר שפוקד את ענף האופנה

הבורסה בת"א/ צילום: בז רתנר, רויטרס

נעילה שלילית בבורסה: ת"א 35 איבד 0.7%, נייר חדרה צנחה 9.5% אחרי הדוחות

בנק ישראל הותיר את הריבית ללא שינוי ● סנטימנט שלילי בוול סטריט הכביד על תל אביב ● חברה לישראל וכיל ירדו 3% ו-2% בהתאמה ● מחזור המסחר הסתכם בכמיליארד שקל

וואווי / צילום: Eric Gaillard, רויטרס

חברות הטכנולוגיה מתנתקות מוואווי. מה יקרה למשתמשים?

לפי דיווחים, גוגל, אינטל, ברודקום, קוואלקום ו-Xilinx הודיעו על ניתוק יחסים עם החברה הסינית וואווי בעקבת צו נשיאותי של טראמפ ● למה זה קרה דווקא עכשיו? איך זה ישפיע על המשתמשים? והאם מדינות וחברות נוספות יצטרפו לחרם? ● "גלובס" עושה סדר

סיון זיו/ צילום:תמונה פרטית

בבוקר היא מגייסת עובדים חדשים ובלילה "לא יודעים שאני כותבת שירים"

סיון זיו היא מנהלת משאבי אנוש בחברת Cobwebs כבר תשעה חודשים ● היא המגייסת היחידה בחברה ● בזמנה הפנוי היא כותבת למגירה

בורסת מילאנו / צילום: רויטרס

ירידות בוול סטריט: מניות הטכנולוגיה בולטות לשלילה; בורסות אירופה ננעלו בירידות

מדדי המניות העיקריים בארה"ב יורדים ביום המסחר הראשון לשבוע זה בעולם, הדאו ג'ונס יורד ב-0.4% ומדד S&P 500 מאבד 0.6% ● מדד קאק מאבד 1.7%, הפוטסי מאבד 0.7% ● יצרנית הרכבים פורד הודיעה על קיצוץ של 10% מכוח העבודה

ענת גואטה יור רשות ניירות ערך / צילום: שלומי יוסף

מנסה להקל ברגולציה: רשות ני"ע מציעה להתיר ייעוץ השקעות דיגיטלי לציבור ללא רישיון ייעוץ

הרשות פרסמה הצעת תיקון לחוק הייעוץ, שלפיה עיסוק בייעוץ השקעות כללי לא ידרוש קבלת רישיון, תוך שהיא מבקשת להקל גם על האנליסטים בשוק ● לדברי יו"ר הרשות, ענת גואטה, "המטרה היא לצמצם פערי חקיקה שאינם תואמים את המציאות של ימינו. הנפגעים העיקריים הם המשקיעים ושוק הון, שקופא על שמריו"

יובל יועז / צילום: איל יצהר

עו"ד יובל יועז: "הדלפות זה חלק מהמשחק הדמוקרטי, זה לא דבר שצריך להפחיד את בית המשפט"

את הדברים אמר עו"ד יועז בשם עמותת "חוזה חדש" בדיון שהתקיים היום בבית משפט השלום בת"א, ובו נדונה בקשת העמותה להסיר או לכל הפחות לצמצם את צו איסור הפרסום הגורף שניתן בתיק 4000, בו חשוד רה"מ בנימין נתניהו (בכפוף לשימוע) בקבלת שוחד

עו"ד מיכל רוזנבוים / צילום: עינת לברון

מועמדי הקואליציה לתפקיד מבקר המדינה: מיכל רוזנבוים ומתניה אנגלמן

עו"ד רוזנבוים היא בעלת משרד עורכי דין פרטי, ומתניה אנגלמן הוא מנכ"ל המל"ג ● מפלגת כחול לבן תתמוך במועמדותו של גיורא רום לתפקיד מבקר המדינה ● ח"כ בצלאל סמוטריץ לחץ למנות לתפקיד המבקר מועמד שאינו שופט

יחיא סנוואר, מנהיג חמאס ברצועת עזה, ואסמאעיל הנייה, ראש הלשכה המדינית של חמאס / צילום: Mohammed Sale

רגיעה של 6 חודשים? בחמאס מכחישים הדיווח על הפסקת אש

דובר חמאס מכחיש את הפרסום הערב בדבר הפסקת אש בת חצי שנה ● במערכת הביטחון אומרים כי אין חדש בשום תנאי מתנאי ההבנות, ותקופת הזמן של חצי שנה נקבעה על מנת להגיע לרגיעה שתאפשר הסכם להשבת נעדרי צהל ושני האזרחים המוחזקים ברצועה בידי חמאס

טראמפ, נתניהו, אבו מאזן / צילומים: shutterstock, אלעד מלכה, איל יצהר, עיבוד: טלי בוגדנובסקי

עסקת המאה של טראמפ וקושנר: יזמים ומשקיעים יעמידו עשרות מיליארדי דולרים לפיתוח המזה"ת

הבית הלבן הודיע שיכנס בחודש הבא "סדנה כלכלית" בבחריין – השלב הראשון בתוכנית השלום בין ישראל לפלסטינים שהוא מקדם ● המטרה: לגייס מיזמים ומשקיעים עשרות מיליארדי דולרים לפיתוח המזרח התיכון, וכך לעודד את הצדדים לגלות גמישות דיפלומטית ● התגובות: הפלסטינים מוחים ולא יגיעו לאירוע, מדינות ערב כנראה יתמכו, ובישראל? כולם שומרים על שתיקה

השאטל יפואית של עיריית תל אביב / צילום: עיריית תל אביב

סגירת שדרות ירושלים ביפו: העירייה תפעיל שאטל חינמי

השדרה ביפו תיסגר לתנועת מכוניות החל מיום חמישי הקרוב ● שירות "יפואית" של עיריית תל אביב יפעל במסלול מעגלי סביב השדרה הסגורה