גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

תמ"א 38: האם ניתן לקחת חלק מדירתכם ללא הסכמתכם?

המפקחת על המקרקעין ברחובות החליטה לאחרונה כי היא מוסמכת לאשר פרויקט תמ"א 38 שבו מתוכננת מעלית על חשבון חלק מדירה - שבעליה לא הסכימו כלל לפרויקט

תמ"א 38 / צילום:Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב
תמ"א 38 / צילום:Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב

במטרה להקל על יישומה של תמ"א 38 החליט המחוקק ב-2008 להוריד את רף ההסכמה הנדרשת לביצוע הפרויקט מ-100% מבעלי הזכויות בבניין לשני שלישים מבעלי הדירות.

במסגרתו התיקון, הוקנתה למפקח על רישום מקרקעין סמכות לאשר ביצוע "עבודה ברכוש משותף, על פי תוכנית החיזוק", גם ללא הסכמת כל בעלי הדירות, "ובלבד שנתן לכל בעל דירה בבית המשותף הזדמנות לטעון את טענותיו".

לאור הנוסח הברור של החוק, עד לאחרונה היה ידוע לכל העוסק בתחום כי בפרויקטי תמ"א 38/1 (חיזוק ותוספת בנייה) בעלי הדירות יכולים להחליט על ביצוע עבודות ברכוש המשותף בבניין במסגרת ביצוע הפרויקט, אך לא ניתן לבצע שינויים בדירה עצמה ללא הסכמת בעליה.

לאחרונה ניתנו מספר החלטות שיפוטיות החורגות מהכלל שלא פוגעים בדירה עצמה ללא הסכמת בעליה, דבר העלול לעורר דאגה ומהווה פתח לפגיעה דרמטית בזכות הקניין.

במסגרת תביעה שהוגשה למפקחת על רישום מקרקעין ברחובות (תיק 3/521/2018) ביקשו בעלי הדירות שהתקשרו עם יזם לביצוע פרויקט תמ"א 38 (חיזוק) בבניין מהמפקח על רישום מקרקעין לאשר את הפרויקט, הכולל בניית פיר מעלית על חשבון שטח שיילקח מתוך דירה קיימת שבעליה לא הסכימו לפרויקט.

בעלי הדירה הגישו בקשה לסילוק התביעה על הסף מחמת היעדר סמכות של המפקחת על רישום מקרקעין לדון בגריעת שטח מתוך הדירה ללא הסכמתם, שכן לא מדובר ברכוש משותף בבניין אלא ברכוש פרטי - אולם המפקחת דחתה את הבקשה וקבעה כי היא מוסמכת לדון גם בכך.

המפקחת ציינה בהחלטתה את פסק הדין בעש"א (מחוזי ת"א) 489-10-18 במסגרתו נפסק לאחרונה כי מפקח על רישום מקרקעין מוסמך לאשר הריסה של יחידה (מחסן) בבית המשותף ובנייתה מחדש במקום אחר במסגרת פרויקט תמ"א 38 (חיזוק הבניין) וזאת ללא הסכמת בעליה.

פסק הדין אינו עולה בקנה אחד עם חוק החיזוק המתייחס לסמכות לאשר "הריסת בניין והקמתו מחדש בהתאם לתוכנית החיזוק". תוכנית החיזוק מוגדרת בחוק כתמ"א 38, ובתמ"א 38 אין זכר להריסת חלק מבניין ובנייתו מחדש שלא במסגרת פרויקט של הריסת כל הבניין ובנייתו מחדש. בפסק הדין, שלא כלל התייחסות להוראות תמ"א 38, צוטט הסעיף בנוסח מוטעה (שנלקח מאחד האתרים המשפטיים) כאילו הסמכות הינה לאשר "ביצוע עבודה ברכוש המשותף שמטרתה הריסת בניין קיים והקמתו מחדש בהתאם לתוכנית חיזוק" ולא "תוכנית החיזוק" (שהיא תמ"א 38) כפי שכתוב בנוסח הרשמי בספר החוקים ולכן ייתכן שבטעות סבר בית המשפט כי מדובר בתוכנית חיזוק בניין קיים במקום בהריסה ובנייה מחדש של הבניין בהתאם לתמ"א 38.

תוצאות הרסניות ובלתי סבירות

פתיחת פתח לגריעת שטח מהדירות עצמן ללא הסכמת בעליהן עלולה להוביל לתוצאות הרסניות ובלתי סבירות לחלוטין. לדוגמה, הדבר עלול להוביל לדיונים בפני המפקח על היקף הפגיעה האדריכלית או הפונקציונלית בדירה כשגורעים ממנה מטראז' מהסלון לצורך מעלית בניגוד להסכמת בעליה ומהו הפיצוי הראוי לכך לדעת שמאי כלשהו שאינו בעל הדירה. כמו כן ייתכן שלצורך אכיפת פסק הדין במקרה של התנגדות בעלי הדירה להריסת חלק ממנה למשל יהא צורך לפנות להוצאה לפועל, לרבות היעזרות בשוטרים לצורך ביצוע ההריסה, ויש עוד דוגמאות רבות שניתן לחשוב עליהן ושלפחות לדעת הח"מ הן כוללות פגיעה בלתי סבירה לחלוטין בזכות הקניין של האדם.

יש לקוות שיזמים לא יעשו שימוש בפסק הדין וההחלטה הנ"ל כדי ללחוץ על בעלי דירות ושהנושא יגיע פעם נוספת להכרעה שיפוטית בה תיקבע הלכה מחייבת שאינה מקנה למפקח סמכות שקובעת ההיפך מפסק הדין וההחלטה הנ"ל.

הכותב מתמחה בהתחדשות עירונית

עוד כתבות

אירוע GTC 2024 של אנבידיה / צילום: באדיבות אנבידיה

בוול סטריט עוקבים מקרוב אחר הבשורות מהאירוע השנתי של אנבידיה

ענקית השבבים מקיימת בסן חוזה את הכנס הפיזי הראשון שלה מאז הקורונה ● ההכרזות של החברה באירוע עשויות לסמן את הכיוון הבא של הבינה המלאכותית

מפגינים למען עסקה לשחרור החטופים בעזה / צילום: ציפי מנשה

המשלחת הישראלית הגיעה לקטר, והחלו שיחות מו"מ לעסקה

גורם ישראלי בכיר: "נציגי חמאס בקטר לא יקבלו את ההחלטות. מי שיקבל את ההחלטות יהיה סינוואר" • משרד החוץ האמריקאי ביקש מישראל מידע בעקבות דיווחים על מעצר כתב אל-ג'זירה בפשיטה על בית החולים • צה"ל תקף מחבלים ועמדות של חיזבאללה בלבנון, בנוסף למקורות הירי שביצעו שיגורים לעבר ישראל • עדכונים בולטים 

רינת אשכנזי, הכלכלנית הראשית, הפניקס בית השקעות / צילום: טומי הרפז

הכלכלנית הבכירה שלא חוששת להשקיע "גם במקומות אקזוטיים כמו הודו ויפן"

רינת אשכנזי מהפניקס בית השקעות טוענת שהמניות בת"א דווקא הציגו תשואה סבירה בשנה האחרונה, וכי ההשוואה למדדי וול סטריט עושה להן עוול ● היא סבורה שסוכנויות הדירוג יופתעו לטובה מהכלכלה המקומית, ממליצה לפזר את ההשקעות ומאמינה בבנקים, חברות ביטוח ורשתות מזון

צילום מסך מהקמפיין / צילום: HIT מכון טכנולוגי

קמפיין הרדיו הדיגיטלי הראשון בארץ שיצרה בינה מלאכותית עלה לאוויר

המכון הטכנולוגי חולון עלה בספוטיפיי עם עשרות תשדירים במגוון סגנונות שנוצרו רק ע"י כלי AI - מהכתיבה, דרך ההלחנה ועד ההפקה והביצוע ● האם מדובר בתחליף למוזיקאים ולמפיקים?

לימסול, קפריסין. מקלט המס הכי נגיש לישראלים / צילום: Shutterstock

רשות המסים פתחה במבצע לאיתור נכסים ביעד ההשקעה הפופולרי

רשות המסים פתחה במבצע לאיתור נכסים, הכנסות וחברות של ישראלים בקפריסין, שהפכה ליעד השקעה פופולרי הודות למדיניות מס אטרקטיבית ● גורם ברשות: "חברות רבות רשומות בקפריסין כשהשליטה והניהול מתבצעים מהארץ" ● עסקי הנדל"ן להשקעה בסכנה למיסוי של עד 50%

ראש הממשלה בנימין נתניהו וקנצלר גרמניה, אולף שולץ, בפגישתם היום / צילום: קובי גדעון-לע''מ

קנצלר גרמניה שינה את הטון. האם ישראל תאבד את הידידה החשובה באירופה?

קנצלר גרמניה אולף שולץ התייצב בביקור רשמי לצד ישראל, אך שינה את הטונים מבעבר ● הוא הטיל ספק בתועלת הפעולה הצבאית ברפיח בשל ריבוי הרוגים פלסטינים, והזהיר מפני אסון הומניטרי ברצועה ● במקביל, מדינות באיחוד מקדמות החלטות אנטי-ישראליות

תל אביב. החלטת ביהמ''ש הפחיתה משמעותית ואף ביטלה תשלום היטלי השבחה ברבעים 3 ו-4 / צילום: שלומי יוסף

עיריית תל אביב או בעלי הדירות: מי ינצח במאבק ששווה מיליארדים

לאחר שביהמ"ש ביטל היטלי השבחה לרובעים 3 ו-4 בת"א בהיקף של מיליארד שקל לפחות, עיריית ת"א מנסה להילחם על גביית הכספים והגישה בקשת ערעור לעליון ● לטענת העירייה, כיום ישנם 1,900 הליכי ערר על גביית היטלי ההשבחה ברובעים אלה

איילת שקד / צילום: שלומי יוסף

החיים המפנקים שאחרי הפוליטיקה: כמה מרוויחה איילת שקד על 25 שעות עבודה בשבוע?

לפי הדוח שפרסמה היום קרדן נדל"ן, השרה לשעבר הרוויחה בשנה החולפת שכר של 1.53 מיליון שקל ● עפ"י הסכם השכר של שקד, שאושר בשנה שעברה, היא מקבלת שכר חודשי של 70 אלף שקל עבור 25 שעות שבועיות בלבד

הוות''ל לא עוזרת בהורדת מחירי הדיור / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי

הוותמ"ל תהפוך קבועה ובענף זועמים: "זלזול בדמוקרטיה וברשויות המקומיות"

אנשי מקצוע מותחים ביקורת קשה על הממשלה, שעומדת להחליט על הפיכת הוועדה למתחמי דיור מועדפים לוועדת קבע ● זאת בטענה לרמיסת הרשויות המקומיות, תוכניות מתאר קיימות ומתנגדים, וליצירת מאגר של מלאי תכנוני לא מעודכן, שאינו תורם לירידת מחירי הדירות

ערן וולף. פרש מתפקיד מנכ''ל מימון ישיר אחרי 18 שנה / צילום: גבע טלמור

בגלל הריבית והמלחמה: ההפרשות להפסדי אשראי של מימון ישיר הוכפלו

חברת המימון לרכב הגדולה בישראל הפרישה אשתקד כמעט רבע מיליארד שקל להפסדי אשראי, בעיקר בגלל השפעות הריבית הגבוהה ● ברבעון הרביעי גרמה המלחמה להחרפת קשיי הלווים והגבייה, והרווח כמעט נעלם

גל רכישות בסייבר הישראלי / אילוסטרציה: Shutterstock

הפרדוקס בענף הסייבר: איך קורה שחברה נמכרת בשווי של פי 100 מההכנסות שלה?

בחצי השנה האחרונה נרכשו שמונה סטארט־אפים ישראלים בתחום הסייבר - כולם בשווי שגבוה פי עשרות ביחס להכנסות שלהם ● הסיבה מאחורי האקזיטים הנדיבים: הענקיות הזרות בונות על המוצרים של החברות הצעירות, כהבטחה להגדלת המכירות ● האם זו רק ההתחלה?

צילומים: AP - Ng Han Guan, Jeff Dean, Alexander Zemlianichenko, עיצוב: טלי בוגדנובסקי

קלקולים כלכליים: הסיכונים המרכזיים שמאיימים על הפריחה בשוקי המניות

דווקא כשמדדי מניות בעולם נמצאים בשיאי כל הזמנים, חשוב להתייחס לסיכונים שעלולים להעיב על השווקים ● המיידיים הם התחדשות האינפלציה במדינות רבות או לחלופין האטה כלכלית, ומתיחויות גיאופוליטיות שיסלימו למלחמות ● כתבה שנייה מתוך שתיים

בורסת לונדון / צילום: Shutterstock

מגמה מעורבת באירופה; יוניליוור מפרידה את יחידת הגלידה

הניקיי עלה ב-0.7% ● לראשונה מזה 17 שנה, הבנק המרכזי ביפן העלה את הריבית במדינה ● החוזים העתידיים בארה"ב נסחרים בירידות ● בנק אוף אמריקה: ייתכן שהשוק מתחיל לפקפק בכך שהפד יבצע הפחתות ריבית של 75 נקודות בסיס בשנת 2024

פרופ' אמנון שעשוע / צילום: Nasdaq, Inc

מרכב עד בנקאות: פיטורים של מאות עובדים בעסקים של אמנון שעשוע

בתוך חודשיים הבנק הדיגיטלי וואן זירו, חברת מכשירי העזר אורקם וכעת גם מובילאיי הודיעו על מהלכי התייעלות שבמסגרתם יפוטרו בסה"כ מעל 200 עובדים ● שעשוע בתגובה לפיטורים במובילאיי: "זו הייתה החלטה קשה" ● מקורבים לחברה טוענים כי אין קשר בין שלושת המקרים

רני צים / צילום: איל יצהר

רני צים רותם את הקופה של פסגות לאקזיט אישי של רבע מיליארד שקל

צים מעוניין כי בית ההשקעות ינצל את המזומנים שנותרו בקופתו, לאחר מכירת מרבית הפעילויות שלו לבתי השקעות שונים, לרכישת מניותיו האישיות בחברת הקניונים שלו תמורת 250 מיליון שקל

בורסת תל אביב / צילום: Shutterstock, MagioreStock

נעילה חיובית בת"א; תמר פטרוליום זינקה ב-18%, נכסים ובניין ב-8%

מדד ת"א 35 עלה ב-1.1% ● הפסקת הפעילות של אסדת תמר למשך 37 ימים פגעה ברווחי ישראמקו ● ווישור תמזג את ווישור ביטוח לתוך איילון ● בלידר שוקי הון צופים אינפלציה ברמה של 3.2% ומעדיפים אפיקים צמודים בשוק המקומי ● מיטב: יוון, איטליה ומדינות במזרח אירופה עשויות להיות יעד לפיזור השקעות מהמדדים היקרים בארה"ב

מימין: אלי פסח, ד''ר להבית אקרמן וטוני כהן / צילום: אוראל עזרא

רשת מכבי אסתטיקה משנה מודל פעילות ומקימה רשת שותפים בפריסה ארצית

במסגרת המהלך תעניק הרשת שירותים אסתטיים באמצעות מרכזים רפואיים, מרפאות וקליניקות פרטיות, במקביל למודל הקודם במסגרתו השירותים הוענקו בחמשת המרכזים הרפואיים של הקופה

ולדימיר פוטין בנאום לאחר הבחירות ברוסיה. נבחר ל-6 שנים נוספות / צילום: ap, Alexander Zemlianichenko

פוטין נבחר לנשיא בפעם החמישית. מה צפוי עכשיו לרוסיה?

בעוד שהניצחון של ולדימיר פוטין בבחירות לנשיאות רוסיה לא מפתיע, היקף הניצחון שלו - עם כ-88% מהקולות - עלול לתת לגיטימציה למורשת ולמלחמה התוקפנית שלו ● הקדנציה החמישית בתפקיד תתמקד ככל הנראה במלחמה באוקראינה - ובלוודא שהרוסים ימשיכו לתמוך בה

עו”ד יעקב אטרקצ’י, בעל השליטה ומנכ''ל אאורה / צילום: ראובן קפוצ'ינסקי

יעקב אטרקצ'י מפנק את המשקיעים בתשואה ומסדר משכורת נאה לבנו

מניית חברת הבנייה אאורה זינקה ביותר מ-200% בשנה האחרונה ● כעת היא מפרסמת דוחות חזקים ולצידם מבקשת לאשר את תנאי העסקת בנו של הבעלים כמנהל חטיבת הנכסים המניבים עבור יותר מחצי מיליון שקל בשנה

אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילומים: מיכל רז חיימוביץ', shutterstock

אלו חברות התעופה שהודיעו רשמית על חזרה לישראל. מה הן מציעות?

דלתא ואיזיג'ט הכריזו בשבוע שעבר על חידוש הטיסות לנתב"ג, והן מצטרפות לשורת חברות תעופה נוספות שיחדשו בקרוב את הטיסות ● למרות העלייה בהיצע הטיסות, המחירים נותרו גבוהים, ורוב החברות לא מציעות מבצעים משמעותיים ● מתי כל אחת צפויה לחזור לארץ, ומה כלול במחיר?