גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

סן פרנסיסקו מגבילה את שטחי המשרדים, וזו בעיה לענקיות ההייטק

יש חברות שחותמות על חוזים לשכירת משרדים עוד לפני שהיזמיות התחילו לבנות או אפילו קיבלו היתר בנייה

סן פרנסיסקו/ צילום:  Shutterstock/ א.ס.א.פ קריאייטיב
סן פרנסיסקו/ צילום: Shutterstock/ א.ס.א.פ קריאייטיב

הצמיחה המהירה של חברות ההייטק הגדולות הזניקה לשיאים חדשים את הביקוש לשטחי משרד בסן פרנסיסקו, וחברות נוקטות מהלכים קיצוניים ויוצאי דופן כדי לחטוף לעצמן שטחים כאלה.

יש חברות הייטק שחוכרות חלקים גדולים בבניינים חדשים כמה חודשים לפני שחברות הבנייה מתחילות לבנות, ואפילו לפני שחברות הבנייה מקבלות היתר בנייה.

מוקדם יותר השנה, ובמקביל ליציאתה להנפקה הראשונית לציבור, חכרה פינטרסט שטח משרד בהיקף של 45,522 מ"ר בבניין בן 92,903 מ"ר שעדיין נמצא בשלב התכנון. היזמית, אלכסנדריה ריל אסטייט אקוויטיס, מקווה להתחיל בבנייה במחצית הראשונה של 2020, אך זה יקרה רק אם היא תקבל את האישור הנחוץ מתוקף סעיף proposition M, שמגביל את השטח המשרדי הנבנה בעיר לכ-83,613 מ"ר בשנה בלבד.

חברת Salesforce.com, יצרנית תוכנות לעסקים, חתמה בנובמבר האחרון על חוזה חכירה של כ-30,000 מ"ר משרדים בפרויקט מעורב שיש בו גם מגורים ומסחר, לא הרחק מהמשרד הראשיים שלה השוכנים במגדל המשרדים הגבוה ביותר בסן פרנסיסקו. גם היינס, היזמית, צריכה להשיג את אישור העירייה במסגרת Proposition M כדי לעמוד בלו"ז של עצמה.

קצב החכירה האגרסיבי הוא כמעט חסר תקדים בעסקי הנדל"ן המסחרי. לעתים קרובות חברות בנייה אינן מצליחות לאכלס את הבניינים שלהן עד שתהליך הבנייה כבר נמצא בעיצומו.

"על בסיס הניסיון שלי, מרבית הפרויקטים מקבלים הזמנות חכירה במהלך הבנייה", אמר קמרון פלקונר, בכיר בהיינס. "זה נדיר שהשטחים מוחכרים לפני שהבנייה בכלל החלה - שלא לדבר על לפני שהתקבל היתר בנייה".

אך החכרת שטח שיהיה מוכן לשימוש רק בעוד שנים כרוכה בסיכונים.

אך תיכנס הכלכלה למיתון, חברות הייטק שחתמו על חוזי חכירה ארוכי טווח עלולות להיתקע עם כמות גדולה מדי של שטחי משרד. פירושו של דבר הוא שהחברות עלולות להציף את השוק בכמויות גדולות של שטחי משרד שיוצאו להחכרת משנה, לדברי אנליסטים.

כשבועת הדוט.קום התפוצצה בשנת 2000, פינו חברות סטארט-אפ שטחי משרד בהיקף של מיליוני מ"ר, וכמות השטחים הפנויים הרקיעה שחקים. עם זאת, חברות ההייטק של היום מבוססות יותר מעשרות חברות הסטארט-אפ שקרסו באותה התקופה, לדברי אנליסטים.

מגזר הטכנולוגיה בסן פרנסיסקו לוהט עכשיו במיוחד מכיוון שהון חדש בהיקף של מיליארדי דולרים זורם אליו. אובר, שיצאה להנפקה ראשונית לפני כשבועיים, הודיעה שבכוונתה לעבור למטה חדש באזור מישן ביי בסן פרנסיסקו בשנה הבאה.

אפילו ענקיות טכנולוגיה שפועלות ממקומות אחרים פיתחו פעילויות גדולות בעיר. אשתקד חתמה פייסבוק, שפועלת ממנלו פארק שבקליפורניה, על חוזה החכירה הגדול ביותר בתולדות סן פרנסיסקו, ל-70,225 מ"ר בפארק טאואר, שנבנה בידי ג'ון באק. גוגל, שבבעלות אלפאבית, ושפועלת ממאונטיין ויו, קליפורניה, חכרה לאחרונה את האתר הרביעי שלה בסן פרנסיסקו ב-12 החודשים האחרונים.

אחת הסיבות לביקוש הגואה לשטחי משרד הוא היעדר שטחי עבודה זמינים. שיעור שטחי המשרד הפנויים בסן פרנסיסקו עמד על 6.4% בסוף הרבעון הראשון, לעומת 6.8% בסוף הרבעון הראשון של 2018, לדברי חברת נתוני הנדל"ן קו-סטר גרופ. באותה התקופה התכווץ שיעור שטחי המשרד הפנויים בארה"ב ל-9.7%, לעומת 10%.

שטח מוגבל של משרדים בכל שנה

אחת הסיבות להיצע המוגבל בסן פרנסיסקו היא הלוך הרוח של הציבור. ב-1986 אישרו הבוחרים את Proposition M, שמגבילה את פיתוח שטחי המשרד החדשים.

משקיעים רבים אוהבים את Proposition M בגלל שהיא מחסנת את השוק מעודף היצע. מניותיהן של חברות ציבוריות - כמו קילרוי רילטי קורפ - שמחזיקות בשטחים משרדיים גדולים בסן פרנסיסקו, רושמות ביצועים טובים יותר משל המתחרות, לדברי חברת נתוני הנדל"ן גרין סטריט אדוויסורס. הביקוש החזק ו-Proposition M, שאושרה בידי הבוחרים ב-1986, "מתנגשים זה עם זה", לדברי דני איסמעיל, אנליסט בגרין סטריט אדוויסורס. אך Proposition M עלולה לגרום לדחייתם של פרויקטים מתוכננים, כולל מגדל המשרדים החדש של סיילספורס, לדברי בכירים בהיינס. עד למועד פרסום הכתבה לא ניתן היה להשיג את תגובתם של נציגי סיילספורס.

גם אלכסנדריה ריל אסטייט לא השיגה היתר בנייה לשטחי המשרדים המתוכננים עבור פינטרסט, אך היא אופטימית מכיוון שהמתחם המתוכנן כולל מרכז קהילתי ודיור בר-השגה.

"זה תמריץ מאוד חזק לעירייה להתייחס בחיוב לפרויקט הזה", אמר סטיבן ריצ'רדסון, מנכ"ל משותף של אלכסנדריה.

דובר פינטרסט סירב להגיב.

השטחים ששוכרות ענקיות הטכנולוגיה בסן פרנסיסקו

■ פייסבוק: 70.2 אלף מ"ר
■ גוגל: כ-50 אלף מ"ר בשלושה משרדים שונים
■ אובר: כ-40 אלף מ"ר בבניין שעדיין לא הושלם
■ פינטרסט: 45.5 אלף מ"ר
■ סיילספורס: כ-30 אלף מ"ר
■ Square: כ-43 אלף מ"ר

מקור: וול סטריט ג'ורנל, the real deal

עוד כתבות

דם אברמוב בקמפיין בנק הפועלים / צילום: צילום מסך

בלי אסקפיזם ועם לוחם בשיקום, הפרסומת של בנק הפועלים היא הזכורה ביותר

פרסומת הבנק, שבה מככב הלוחם הפצוע אדם אברמוב, היא גם המושקעת ביותר עם כ–1.6 מיליון שקל ● מדירוג הזכורות והאהובות של גלובס וגיאוקרטוגרפיה עולה כי השבוע התברגו שתי פרסומות חדשות: מנורה מבטחים וטאצ' ● הפרסומת של ביטוח 9 היא האהודה ביותר גם השבוע

מתחם חזית הים בחיפה / הדמיה: מן-שנער-יעד אדריכלים

נסגר המכרז הראשון של רמ"י בחזית הים בחיפה: כמה תשלם הזוכה?

יורו ישראל זכתה במכרז של רמ"י על קרקע של 23 דונם, להקמת 500 יחידות דיור ושטחי מסחר באחד מהמתחמים המסקרנים בישראל ● החברה תשלם על הקרקע, הסמוכה לבית החולים רמב"ם בחיפה, כ-205 מיליון שקל כולל הוצאות פיתוח

מה חדש בדוחות / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, חומרים: shutterstock

כלל: רווח של 305 מיליון שקל ב-2023, השפעת רכישת מקס עוד קטנה

מדור חדש של גלובס יביא את הסיפורים של עונת הדוחות בבורסת ת"א שאולי פספסתם ● והפעם: אימקו מסכמת את 2023 עם רווח כ-6.2 מיליון שקל לאחר שרשמה הפסד בתקופה המקבילה, כלל הציגה דוח רבעוני חזק, אך טרם רשמה רווח משמעותי מרכישת חברת כרטיסי האשראי מקס והרווח הנקי של מור השקעות זינק בכ-60% ● מדור חדש

ינקי קוינט, מנכ''ל רמי ומ''מ מנהל רשות החברות / צילום: יוסי זמיר

מתחנות כוח ועד מוסכי רכבת: בענף התשתיות טוענים שרמ"י תוקעת מיזמים

בפנייה דחופה מבקשים במינהל התכנון מרשות מקרקעי ישראל לשחרר היתרים למיזמי תשתית לאומיים ● ברקע זה, גורמים בענף טוענים כי פרויקטים גדולים, בהם תחנות כוח ומוסכים של הרכבת הקלה, תקועים בגלל התנהלות הרשות ● רמ"י: "חלק מהפרויקטים יצאו לדרך"

גזירת סרט בפתיחת משרדי ASI, חברת הבת בהודו יחד עם שגריר ישראל בהודו, נאור גילאון / צילום: תעשייה אווירית

מתחת לרדאר: התעשייה האווירית הקימה חברה בת בהודו

התעשייה האווירית השיקה השבוע את חברת הבת ההודית שלה בניו דלהי ● החברה הוקמה במסגרת שיתוף הפעולה בין התעשייה האווירית לבין DRDO, גוף המחקר והפיתוח בנושאי הגנה של ממשלת הודו

מירי רגב, ליכוד / צילום: אלכס קולומויסקי-ידיעות אחרונות

ועדות חקירה ממלכתיות תמיד הטילו אחריות אישית על ראש הממשלה?

עד כמה חריפה הביקורת שנמתחה על נתניהו בדוח מירון בהשוואה היסטורית? בדקנו ● המשרוקית של גלובס

בנימין נתניהו ואריה דרעי / צילום: עמוס בן גרשום, לע''מ

דרעי: "בג"ץ מתעמר בלומדי התורה, אות קין", גנץ: "בג"ץ פסק את המובן מאליו" | התגובות הפוליטיות על צו הביניים

הפוליטיקאים הגיבו על החלטת בג"ץ שקיבל את עמדת היועמ"שית ● גולדקנופף: "אות קלון וביזיון, ניאבק בכל דרך על זכותו של כל יהודי ללמוד תורה ולא נתפשר" ● דרעי: "מבין את הלוחמים שלא רוצים לשרת עכשיו בצבא" ● גנץ: "הגיעה העת שהממשלה תעשה את המובן מאליו"

צילום: ap, AP23024601572019_e5rllq

וול סטריט סגרה את הרבעון הראשון הטוב ביותר מאז 2019; מדד S&P 500 שבר שיא חדש

שיא חדש גם לדאו ג'ונס ● סיכום הרבעון הראשון באירופה: השווקים עלו בכ-7% ● בלומברג: "שוק הקקאו קורס", וולס פארגו: "עליית המחיר תגולגל אל הצרכנים" ● מייסד בורסת הקריפטו FTX נידון ל-25 שנות מאסר ● הצמיחה בארה"ב עמדה על 3.4%, יותר מהצפוי ● ג'יי.פי מורגן: "אתם לא תדעו כשהירידות יגיעו" ● מחר "יום שישי הטוב" אין מסחר בוול סטריט ובמדינות רבות אחרות

קבינט המלחמה. ללא נשים במוקד קבלת ההחלטות / צילום: קובי גדעון-לע''מ

המלחמה חושפת את אוכלוסיית הנשים לסיכונים חריגים. איך אפשר להתמודד איתם?

מדור "המוניטור" של גלובס והמרכז להעצמת האזרח עוקב אחר ביצוע החלטות ממשלה משמעותיות ● הפעם, בשיתוף שדולת הנשים, על האתגרים שמציבה המלחמה בפני נשים ● נשים סובלות יותר מהיעדר ביטחון אישי וכלכלי - ובכל זאת הן לא נמצאות במוקד קבלת ההחלטות

בנק ההשקעות ג'יי. פי מורגן / צילום: Reuters, Mike Segar

האסטרטג של הבנק הגדול בעולם: "אתם לא תדעו כשהירידות יגיעו"

בבנק ג'יי פי מורגן שוב מזהירים מפני ירידות בשווקים, למרות שהתחזיות שלהם לא פוגעות כבר שנתיים וחצי ● האם הפעם התחזיות שלהם יתממשו? ומה הם ממליצים למשקיעים?

איציק וייץ, מנכ''ל קבוצת קרסו מוטורס / צילום: אלעד גוטמן

המספרים חושפים: כך הפך מותג בנזין סיני אלמוני למכרה הזהב של קבוצת קרסו

הכתבה הזו היתה הנצפית ביותר השבוע בגלובס ועל כן אנחנו מפרסמים אותה מחדש כשירות לקוראינו ● מהדוח השנתי של יבואנית הרכב עולה כי המותג צ'רי, שמכירותיו זינקו ב-2023, הקפיץ את נתח השוק שלה וסייע לה להציג רווח מכובד בתקופה קשה ● אבל ל"אסטרטגיה הסינית" הזו, שמשנה בצורה משמעותית את הפוקוס העסקי של הקבוצה, יש מחיר - ובראשו דריסת מותגים ותיקים

אייל בן סימון, מנכ''ל הפניקס / צילום: יחצ ענבל מרמרי

ביום האחרון לפני הפקיעה: מנכ"ל הפניקס אייל בן סימון מכר מניות

מנכ"ל הפניקס וסמנכ"ל הכספים שלו מימשו יחד 170 אלף אופציות במחיר של 37.48 שקל למניה ● המימוש בוצע יום לאחר שהחברה דיווחה על תוצאותיה הכספיות לשנת 2023, רווח של 1.1 מיליארד שקל המשקף תשואה להון של 10.5%

משה ארבל, שר הפנים / צילום: מארק ישראל סלם - הג'רוזלם פוסט

בעקבות חשיפת גלובס: השר ארבל קורא לנתניהו לאפשר כניסת פועלי בניין פלסטינים לישראל

שר הפנים מציין במכתבו: "גוברות ההערכות כי אלפי פועלים פלסטיניים מיהודה ושומרון מועסקים שלא כדין בענף" ● הוא קורא לראש הממשלה לבחון הסדרה של הכנסת הפועלים לישראל, בין היתר על ידי בחינה פרטנית של כל פועל והגבלת גיל

הורים לילדים שגילם עד שלוש יקבלו החל מתלוש השכר הקרוב תוספת של נקודות זיכוי / אילוסטרציה: Shutterstock

הטבת המס הגדולה שהבטיחה הממשלה נכנסה לתוקף. מה יקרה לנטו שלכם?

הורים לילדים שגילם עד שלוש יקבלו החל מתלוש השכר הקרוב תוספת של נקודות זיכוי, אשר תגדיל להם את ההכנסה הפנויה ● ואולם, מומחים טוענים כי הטבת המס לא תשפיע על מי שבאמת זקוק לה

עינת גנון / צילום: בר שניר

פרויקט הענק מתעכב: עוד פרישה מהמרוץ לניהול רשות המטרו

עינת גנון, סמנכ"לית הרשות להתחדשות עירונית, הודיעה על פרישה מהמרוץ לניהול רשות המטרו, לאחר שלאחרונה גם צחי דוד, סגן הממונה על התקציבים באוצר לשעבר, הסיר את מועמדותו לתפקיד ● כעת נותר מועמד אחד לבחירה, והמכרז עומד בפני ביטול

ניסאן X-TRAIL / צילום: יח''צ

המכונית של ניסן שמוכיחה: שוק הבנזין עדיין חי ובועט

ניסאן X-TRAIL, הטורבו-בנזין החדשה של ניסאן, מוכיחה שגרסאות הבנזין לא אמרו את המילה האחרונה: היא זריזה, נוחה ומרווחת

הסכם אינו נדרש כתנאי עבור זוגות במערכות יחסים כאלה ואחרות / צילום: Shutterstock, Viacheslav Lopatin

זוג הקפיא עוברים ואז נפרד. האם האישה תוכל להשתמש בהם?

כשלושה עשורים לאחר פרשת נחמני, בתי המשפט עדיין נאלצים לדון בתביעות בלתי אפשריות לגבי גורלם של עוברים מוקפאים ● מן הראוי היה לחייב כל זוג שפונה לבצע הפריה חוץ-גופית, לחתום על הסכם שמתייחס לאפשרות הריאלית של פרידה במהלך הזמן שחולף בין יצירת העוברים המוקפאים לבין השימוש בהם

ייצור השבבים / צילום: Shutterstock, Golubovy

חברות השבבים הישראליות שמשלמות על הקשחת הכללים

ביטול רכישת חברת שבבים ישראלים על ידי הענקית האמריקאית קוואלקום מתווספת לנסיגת אינטל מרכישת טאואר אשתקד ● לפי מומחים, מדובר במגמה מתעצמת של הקשחת העמדות מצד רגולטורים בעולם ● "חברות צריכות להתחיל לחשוב מראש על אלטרנטיבות", הם אומרים

חברת הסייבר הישראלית Coro (קורו) / צילום: CORO

המשבר בהייטק נגמר? סטארט-אפ ישראלי שני מודיע בתוך שבוע על גיוס של 100 מיליון דולר

חברת קורו (Coro) הישראלית, העוסקת במכירת מערכות סייבר לעסקים קטנים ובינוניים, הודיעה על גיוס של 100 מיליון דולר ● ככל שנודע, כספי הגיוס כולם הושקעו בחברה ולא בקניית מניות מיזמים או משקיעים קודמים ● כל הגיוס התבצע מקרנות הון סיכון זרות

הפגנת חרדים נגד גיוס בני ישיבות,ירושלים / צילום: Reuters, Ammar Awad

מהתקציבים שייעצרו ועד לדיוני החירום באוצר: כל מה שכדאי לדעת על הצו הדרמטי בנוגע לחוק הגיוס

בהתאם לצו הביניים שהוציא בג"ץ, תקצוב הישיבות שתלמידיהן לא מתגייסים ייעצר כבר בשבוע הבא ● בשלב זה, התמיכה בכ-44 אלף תלמידי ישיבות צפויה להיעצר ● באגף החשב הכללי במשרד האוצר, שאמונים על ביצוע התשלומים מתקציב המדינה, מתכוונים ליישם את הצו במועד ● איך זה יעבוד? גלובס עושה סדר