גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

מה תל-אביב יכולה ללמוד מערים אחרות על רגולציה של דירות Airbnb

בתל-אביב יש יותר חדרים להשכרה לטווח קצר מאשר חדרי מלון, אבל הרגולציה על התחום משתרכת הרחק מאחור ● בפירמת בייקר טילי בדקו מה עשו ערי תיירות מובילות בעולם ומצאו שדווקא יש הרבה מה לעשות

airbnb / צילום: Shutterstock
airbnb / צילום: Shutterstock

תל-אביב היא בין הערים היחידות בעולם שבה מספר חדרי הלינה שמוצעים למבקרים בפורמט של השכרה לטווח קצר - Airbnb ודומותיה - גדול יותר מאשר חדרי הלינה המוצעים בבתי מלון. "ענף פרא", קורא לכך יקי ברנס, שותף וראש חטיבת הייעוץ האסטרטגיה בפירמת הייעוץ וראיית החשבון בייקר טילי.

לפי נתוני האתר Airdna, המבוססים על מאגרי הדירות באתרים בהם Airbnb ו-HomeAway, נכון לסוף אפריל 2019 עמד מספר הדירות/חדרים להשכרה לטווח קצר בתל-אביב לבדה על 10,870 - לעומת מספר חדרי המלון שעומד על כ-8,600 בלבד.

לדברי ברנס, הסיבה העיקרית לכך היא היעדר רגולציה שתסדיר את הענף. כלומר, בעוד תל-אביב מובילה במספר הדירות להשכרה לטווח קצר, היא משתרכת מאחור בכל הקשור להסדרת התחום, ובניגוד למה שניתן לחשוב - יש הרבה מה לעשות.

העיקרון, לפי ברנס, הוא מציאת איזון וסדר שלא יהיה מרתיע מבחינת היזמים, ושיציב מסגרת מתבקשת לתחום, לא רק מהיבט אובדן ההכנסה למדינה ממס.

ברצלונה מחקה 2,600 דירות

"הרעיון הוא ליישם מדיניות מוניטרית שמאפשרת כלכלה חופשית מחד אבל מצד שני עוקבת אחר מספר הנכסים שהיא כוללת, ומשתנה בהתאם. צריך לזכור שזו פעילות עסקית לכל דבר ושהיא נמצאת במגמת גידול עולמית. למעשה, בכל תוכנית אסטרטגית של ערים גדולות ומתוירות יש התייחסות כבדת משקל לשוק משכירי דירות וחדרים לטווח קצר. בישראל, הנושא הזה קיים בעיקר בתל-אביב ובירושלים, שבה מספר החדרים והדירות להשכרה עומד על כ-3,700, ואני לא בטוח שבעיריות הללו מבינים את גודל התופעה".

הרגולציה שננקטה בערים שונות נעה מהגבלת מספר הימים שמותרים להשכרה ועד הנפקת רישיונות לבעלי דירות. "העיר שבה הרגולציה היא המחמירה ביותר היא ברצלונה", אומר ברנס. לדבריו, העירייה היא זו שמנפיקה רישיונות ומאז 2014 לא הונפקו רישיונות חדשים. מספר הרישיונות שמתירים לבעלי נכסים להשכיר את דירתם עומד על כ-10,000, ולדברי ברנס רק אם משכיר נכס מוותר על רישיון שקיבל - יוכל משכיר חדש להיכנס לתחום.

מדיניות ממשלתית כלפי Airbnb

"עיריית ברצלונה שדרך מדיניות הרישיונות הצליחה לשמור על מספר יציב של דירות להשכרה קיבלה היתר מ-Airbnb להיכנס לדאטה של האתר ולמחוק דירות לא מאושרות - כ-2,600 דירות הוצאו מהמאגר בעקבות זאת. באמסטרדם צפויה להיכנס חקיקה מחמירה שתגביל את השוכרים ל-30 יום בשנה". באמסטרדם חשבו גם על מהלך שיאפשר תחרות הוגנת מול המלונאים ושם אוסרים על השכרת דירות לטווח קצר בעונות השיא, כלומר סביב חג המולד.

יש ערים שדווקא מעודדות את נהירת המשקיעים בדירות להשכרה לטווח קצר. "עיר כמו אתונה, שהיא מאוד תיירותית, נקלעה למשבר כלכלי ולצניחה במחירי הנדל"ן. בעקבות זאת משקיעים, כולל ישראלים, נהרו אליה וקנו מתחמי דיור לטובת השכרת דירות. לא ידוע לי שמישהו מנסה לעצור את זה משום שזה מהווה קטליזטור לכלכלה לאור עלייה במחירים עם הביקוש".

איך מנהלים את זה בפועל?
"העיריות מנהלות שיתוף פעולה עם משרד התיירות או עם איגוד המלונות המקומי כי בסוף המטרה היא לסנכרן את האינטרסים של גורמים שונים - לא רק של התושבים. מצד אחד, אין עיר שרוצה שלא ייפתחו אצלה בתי מלון בגלל השוק הפרוע של דירות להשכרה, ומצד שני היא גם לא רוצה להבריח תיירים שמחפשים פתרונות לינה זולים יותר. נדרש סדר אבל שלא מרתיע".

ברנס סבור שגם השוק בישראל דורש התערבות רגולטורית: "גם בארץ צריך להביא בחשבון את הפגיעה בשוק המלונאות. החסמים הנמוכים לכניסה לשוק מאפשרים לפעול בחופשיות וכמעט ללא מכשולים של ממש בפני מי שרוצה לפתוח את ביתו לתיירים שצפויים להגיע לישראל בקיץ".

מצד שני, בשעה שיש מחסור בחדרי לינה בעיקר בסגמנט הזול ופועלים רק כדי להגדיל את מספר התיירים בארץ, היצע הדירות מהווה פתרון נוח לתיירים ולמדינה.
"נכון שמדברים על היצע החדרים שגדל בזכות הדירות אבל נדרשת רגולציה. עד לפני כחמש שנים, בערים כמו ניו יורק, פריז, לונדון, אמסטרדם, רומא, פראג וברצלונה המצב היה דומה לישראל. משכירי דירות וחדרים לטווח קצר נהנו מעלייה של עשרות ואף מאות אחוזים בביקוש מדי חודש. כתוצאה מזה חלה עלייה כמעט ברמה יומית במספר הדירות והחדרים הזמינים - אבל במקביל לעליית כוחם של הנכסים לטווח קצר חלה ירידה במספר הלינות בבתי מלון ובמספר השוהים.

"מהלכים שננקטו על ידי עיריות ומדינות הצליחו לאזן את המצב. בסופו של דבר השכרת דירה זה עסק לכל דבר. יש לא מעט דרכים להסדיר ענף כזה: בין אם מדובר בהגבלת משך ההשכרה בשנה; בהתניה שדורשת אישור הדיירים האחרים בבניין; ברישיון מהעירייה להפעיל נכס להשכרה לטווח קצר; בדיווח הכנסות ומס, כולל מס תיירים; או דרך החובה לדיווח ולרישום אורחים.

"בישראל ובמיוחד בתל-אביב הרגולציה נמצאת הרחק מאחור, ומשכירי הדירות יכולים לעשות מה שהם רוצים. אין חסמים ולכן השוק מתנהג בפראות - בעיקר בתקופות שיא. גם בשבוע האירוויזיון, אומנם הגיעו פחות תיירים מהמצופה ועדיין אי אפשר אפילו לדעת כמה מהם לנו בדירות להשכרה לטווח קצר, היות שבעלי הדירות לא מחויבים בדיווח על התיירים".

בודפשט: רובעים לתיירים בלבד

ולא רק ענף התיירות מושפע. לדברי ברנס ההשפעה העקיפה על שוק הנדל"ן בערים בהן שוק השכרת הדירות לטווח קצר דומיננטי מתייחסת לשינוי הצביון של התושבים והפיכת שכונות שלמות לנטולות תושבים אותם מחליפים דיירים. את זה לדבריו אפשר לפתור עם הקצאת רובעים לתיירים. "בבודפשט יש שלושה רובעים שמיועדים רק לדירות להשכרה לטווח קצר. בתקופות שאין תיירים - הרובעים הללו ריקים. שם יש רגולציה מתירנית יחסית כי הריכוז של הדירות באזור ה"דאון טאון" של העיר - פחות מפריע לתושבים. גם זה גם סוג של פתרון".

מנגד, הוא מספר ש"בלונדון שכונות שלמות, בעיקר במרכז העיר, משתנות. יש בניינים שלמים שהתושבים שלהם בורחים - ולכן מתגבשת שם רגולציה שמגיעה מהמקום של שמירה על אופי העיר ופחות מהמקום של שמירה על התחרות ההוגנת מול המלונאים.

"בערים כמו לונדון ופריז, יש היצע גדול של חדרי בתי מלון ולכן החשיבה שם מונעת מהשינויים שעוברת העיר במובן הדמוגרפי. יש לזה השלכה גם בפן המיסויי לאור מבנה תשלומים שונה למשכירי דירות לעומת דיירים קבועים".

בין העצות שהועברו לעיר שעבורה נעשה המחקר מדגיש ברנס את נושא האיזון: "לשמר ולטפח את תעשיית המלונאות המקומית ולא לבלום את אחד השווקים הכי מתפתחים. לפעול דרך רגולציה מנטרת ולא כזו שחוסמת. הצענו ליישם הגבלה של ימים להשכרה בשנה עם תקופות שבהן אסור לפעול, בעיקר בחגים".

התחום מתמקצע עם תוכנות ניהול

ולבסוף, בבייקר טילי הבחינו שלא רק ענף התיירות סוער סביב השכרת הדירות אלא גם ספקי תוכנה. "יש זליגה של תוכנות ניהול ופתרונות טכנולוגיים שבעבר היו מיועדים לבתי מלון בלבד לכיוון השכרת הדירות.

"אחת הדוגמאות היא התוכנה של Silverbyte, שמדווחת על דרישה גבוהה במיוחד בחודשים האחרונים ממשכירי דירות וחדרים לתוכנה שתסייע להם בניהול ההזמנות - ריכוז הזמנות מכמה פלטפורמות כמו Booking ואחרים; ניהול האורחים; חשבוניות ותחזוקה; תשלום מס תייר בערים מסוימות; ואפילו דיווח על מכירת אלכוהול במסגרת הדירתית". 

עוד כתבות

רכישת דירה / צילום: Shutterstock

הניסוי של מדד הדירות החדשות נכשל, וכולנו משלמים את המחיר

מחירי הדירות עולים לאיטם, למרות המאמצים הכבירים והמשקולות הממשלתיות ● אולם לצד מדד מחירי הדירות, מתקיים לו מדד מחירי הדירות החדשות, שנוצר בעקבות לחצים של אנשי כחלון ● אך את המחיר לניסוי הכושל הזה משלם כלל הציבור, ובמיוחד רוכשי דירות צעירים

בנימין נתניהו / צילום: Ronen Zvulun, רויטרס

גם רה"מ נתניהו מצטרף לבקשת החנינה מרוסיה לנעמה יששכר

נעמה יששכר, שנשפטה ברוסיה ל-7 שנות שנים בגין החזקת 9 גרם חשיש, נפלה קורבן לריב מעצמות, כאשר רוסיה מבקשת להסגיר לידיה האקר המוחזק בישראל, אשר גם ארה"ב מבקשת את הסגרתו, ובישראל סבורים כי מעצרה של יששכר נעשה כדי שתשמש קלף מיקוח

רכבי יבוא בנמל אשדוד/ צילום: תמר מצפי

פסק הדין שמסעיר את עולם הרכב: היבואנים הרשמיים ייאלצו להעניק אחריות גם ליבוא מקביל

ביהמ"ש קיבל את עמדת משרד התחבורה והיבואנים המקבילים, לפיה היבואנים הישירים מחויבים בלעדית למימוש האחריות בעת תקלה ברכב ● המשמעות: עלות תיקון הרכב תושת על היבואנים הישירים גם אם הרכב לא נרכש דרכם

הנשיא טראמפ./ צילום:רויטרס

בעימות הדמוקרטי מאשימים: "לטראמפ דם כורדי על הידיים"

המפלגה הדמוקרטית יצאה בעבר נגד המעורבות האמריקאית באפגניסטאן, אבל 12 המתמודדים הדמוקרטים בעימות הרביעי היו תמימי-דעים: טראמפ נושא באחריות להרוגים בסוריה ● בכל זאת, המתמודדים הליברליים, ובראשם וורן, אמרו שצריך להוציא את כוחות ארה"ב מסוריה, אך יש לעשות זאת בתבונה, לא כפי שנהג טראמפ

עפרה שטראוס / צילום: איל יצהר

שטראוס אישרה את תנאי העסקת היו"רית בעלות שנתית של כ-5.3 מיליון שקל

חברת המזון אישרה את הארכת תנאי העסקתה של היו"רית עפרה שטראוס, בעלות שנתית מוערכת של 4.7 מיליון שקל, על בסיס שכר שנתי בעלות של כ-3.1 מיליון שקל ומענק בהיקף של כ-1.6 מיליון שקל

אצטדיון המושבה / צילום: רויטרס

הדיל של עיריית פתח תקווה: שלמו כמיליון שקל בשנה - וקבלו אצטדיון על שמכם

אצטדיון "המושבה" בפתח תקווה עשוי בקרוב לשנות את שמו ● העירייה פרסמה מכרז שבו היא מציעה לחברות מסחריות את שם האצטדיון, בסכום שעשוי להגיע ל-8 מיליון שקל ב-8 שנים ● ניסיונות דומים בנתניה ובאילת נכשלו, ורק בת"א מצליחים להפיק מיליונים

פנים בניין הבורסה בת"א / צילום: איל יצהר

הבורסה ננעלה בעליות: ת"א 35 קפץ ב-1.2%, טבע זינקה ב-9%

פריגו עלתה ביותר מ-2%, כיל טיפסה ב-1.2%, טאואר זינקה ב-4.66% ומניית אל על זינקה בכ-5% ● טבע הציעה פשרה בפרשת משככי הכאבים האופיואידים ● מדד המחירים לצרכן בספטמבר ירד ב-0.2%, בהתאם לצפי

שואשי קיאננגואו / צילום: רויטרס Jason-Lee

הדרך החדשה של סין לאסוף מידע על אנשים: תרגום של מידע פומבי מ-65 שפות שונות

במערב חוששים כי הממשל הסיני אוסף מידע ונתונים באמצעות טכנולוגיות סלולר, אך מחקרים חדשים מעלים כי הריגול כולל גם שימוש בטכנולוגיות פשוטות יחסית

בוריס ג'ונסון / צילום: רויטרס SIMON DAWSON

דיווחים: פריצת דרך במגעים לגיבוש הסכם ברקזיט כבר השבוע

עפ"י הדיווחים, צוותי המו"מ של שני הצדדים המתכנסים הערב בבריסל "קרובים להגעה לטיוטה מוסכמת"

משתמשי סלולר / צילום: Shutterstock

"40 שקל לחבילת סלולר ללא הגבלה? זה מצב שלא קיים באף מדינה מפותחת"

חברות הסלולר הישראליות נערכות למכרז על הדור החמישי בזמן שהן עסוקות בתוכניות הישרדות ובפיטורי עובדים ● סמנכ"ל השיווק של חטיבת פתרונות הרשת של אמדוקס, יוגן פאטל, מזהיר: המשבר בתחום יוביל את ישראל, שהיא אומת הסטארט-אפ, לנחיתות טכנולוגית

סוחרים בבורסת ניו יורק/ צילום: רויטרס, Brendan McDermid

נעילה חיובית בוול סטריט: פתיחה חזקה לעונת הדוחות לרבעון השלישי

הנאסד"ק עלה ב-1.2%, S&P 500 טיפס ב-1%, והדאו ג'ונס הוסיף 0.9% ● מחיר הנפט ירד ב-1.5% ● ג'י.פי מורגן, סיטיגרופ ובלאקרוק עקפו את התחזיות ברבעון השלישי של השנה ● יונייטדהלת' העלתה את תחזית הרווח לשנה לאחר הדוחות ● ג'ונסון אנד ג'ונסון עקפה את התחזיות ● זינוק מחיר בשר חזיר הקפיץ את האינפלציה בסין לשיא של 6 שנים ● מדד המחירים לצרכן בסין עלה ב-3% בספטמבר ● פולקסווגן מעכבת בניית מפעל בטורקיה בצל תקיפת הכורדים

אלכס ספיר / צילום: יח"צ

זה שמוכר וזה שקונה: ספיר צפויה לממש את הנכס "מיאמי 18", מנרב תקים שני בניינים במנהטן ב-127 מיליון דולר

לספיר קורפ, הפועלת בנדל"ן להשקעה, ייזום ומלונאות בארה"ב, יש החזקה של כ-21% בנכס, והיא זכאית ל-40% מרווחי העסקה ● מנרב רכשה קרקעות באזור פארק גראמרסי להקמת שני פרויקטי מגורים שיכללו כ-90 יחידות דיור

בצלאל סמוטריץ / צילום: אתר הכנסת

המאחזים הלא חוקיים ביהודה ושומרון: סמוטריץ' מגיב לחשיפת "גלובס"

שר התחבורה שלח מכתב חריף למנכ"ל משרד רה"מ, בו הוא מותח ביקורת קשה על המשנה ליועמ"ש, עו"ד ארז קמיניץ, וקורא שלא לציית להוראתו בעניין המאחזים הלא חוקיים ביהודה ושומרון ● "סגנונו מבטא בעיית משילות קשה ואובדן דרך של מי שאמורים להיות משרתי הציבור תחת הנחיית נבחריו. אין להשלים עם היפוך יוצרות כזה"

בנימין נתניהו / צילום: רויטרס

נתניהו לא התקדם עם הרכבת הממשלה, אך מתכנן נסיעה ליפן

20 ימים חלפו מאז קיבל נתניהו את מלאכת הרכבת הממשלה, אך נראה כי המו"מ תקוע ● חדשות 12 פרסמו כי רה"מ שוקל נסיעה ליפן החל ממוצאי שבת

דוד אמסלם / צילום: דוברות הכנסת

מתי קיבל נתניהו מנדט ממתפקדי הליכוד בפעם האחרונה

שר התקשורת דוד אמסלם טען כי "ראש הממשלה נבחר ע"י מתפקדי הליכוד לכנסת ה-22 כעומד בראשה". האם זה נכון? ● המשרוקית של גלובס

 

קשישה / צילום :  Shutterstock

הביטוח הלאומי יחלק היום מענקי חימום ל-273.5 אלף איש

הזכאים יקבלו מענק בהיקף 562 שקל ישירות לחשבון הבנק שלהם

ארומה תל אביב / צילום: מתוך ערוץ היוטיוב של ארומה

נזקי הסנדוויץ' המורעל: לצרכנים יש זיכרון קצר, אבל לא בטוח שזה יעזור במקרה של ארומה

אשפוז לקוחות ארומה תל אביב שאכלו כריך טונה עלול לגרום לחברה נזק תדמיתי שעוד מוקדם להעריכו ● מומחים מעריכים שכעת הדילמה היא בין עורכי הדין שמפחדים מתביעות לבין יועצי התקשורת שמציעים שקיפות ● ועד כמה נלקח הזיכרון הקצר של הצרכנים בניהול המשבר? ● ניתוח גלובס

שי נשר / צילום: יוסי כהן

פוצץ המו"מ בין עובדי הקולנוע והטלוויזיה לבין המפיקים

המחלוקת: הדרישה להפוך את העובדים לשכירים ● באקט טוענים כי ההסכם הקיים מגדיר את היחסים בין עובדי הארגון למפיקים כ"נותני שירות", אך ההגדרה אינה תואמת את מהות יחסי העבודה ● מנגד, המפיקים טוענים: "אין כל רצף עבודה של עובדי התעשייה שמצדיק הפיכתם לשכירים"

קאר שולץ מנכ"ל טבע / צילום: שלומי יוסף

המשקיעים מריחים הסדר: טבע זינקה על רקע דיווח כי היא עשויה להגיע לפשרה בתביעות האופיואידים

לפי דיווח בבלומברג, החברה הציעה להעביר תרופות גנריות בשווי של יותר מ-15 מיליארד דולר במשך 10 שנים ● טבע היא אחת משורת יצרניות ומפיצות תרופות שנתבעו על שיווק אגרסיבי של משככי כאבים אופיואידים, שהובילו למגיפת התמכרות ולמוות של משתמשים רבים ● בעבר טענה כי לא תחתום על הסכמי פשרה משום שאין לה כסף

סניף של ארומה ת"א / צילום: יח"צ

משרד הבריאות ערך שימוע לארומה ת"א; הערכה: הבעיה הייתה במקרר

(עדכון) - הרשת סוגרת עד להודעה חדשה את הסניף ברחוב מנחם בגין בת"א, לאחר ששני לקוחות שאכלו בו כריך וסלט טונה אושפזו אמש בשל תגובה אלרגית ● בנוסף הוחלט לבצע החלפה של מוצרי הטונה בכל הסניפים ולערוך בדיקת מעבדה וביקורת על כלל המוצרים ● "נפרסם את התוצאות בשקיפות לציבור"