גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

חולון מציגה: איך ייגמר הקרב הלוהט על 13 אלף דירות ו-2.5 מיליארד שקל

יותר מ-13 אלף דירות יוכלו להיבנות בעתודת הקרקע העיקרית של חולון, תוכנית ח/500 בדרום העיר ● הוועדה המקומית הוציאה שומות להיטלי השבחה שמסתכמות במיליארדים, אולם פעם אחר פעם השמאים המכריעים מקטינים את השומות בעשרות אחוזים

עתודות קרקע בדרום חולון / צילום: Shutterstock
עתודות קרקע בדרום חולון / צילום: Shutterstock

היטלי השבחה הם תפוח אדמה לוהט בענף הנדל"ן, משום שמדובר מצד אחד בהכנסה שמנה לרשויות המקומיות בעקבות תכנון חדש, ומצד שני זו הוצאה ניכרת לבעלי נכסים, שבדרך כלל מצטיידים בעורך דין ורצים לערער על החיובים שהוועדות המקומיות לתכנון ולבנייה מגישות להם. לעתים, כמו במקרה שמתרחש בימים אלה בחולון, מדובר במלחמה עקובה מהרבה כסף.

העיקרון של ההיטל פשוט: על בעל הנכס לשלם מחצית מגובה ההשבחה של הנכס במצבו התכנוני החדש, לעומת זה הקודם. לדוגמה, במקרה של נכס ששוויו עלה ב-10% בזכות החלטה מסוימת של עירייה, יצטרכו בעלי הדירה לשלם לעירייה 5% מעליית השווי.

בפועל, הנוסחאות לחישובי הערכים של המצב הקודם לעומת זה הנוכחי, הן סבוכות, ומורכבות לא פעם מהנחות שונות כמו מידת זמינות הקרקע, שלבי התוכנית, ולעתים גם אין הסכמות לגבי המצב התכנוני של יחידות קרקע, שנתון לפרשנויות שונות.

כתוצאה מכך, בעלי הקרקעות והרשויות המקומיות מגיעים בחלק גדול מאוד מהמקרים להכרעות של שמאים מכריעים, שמחליטים על ערכי הנכסים במצבים השונים, ולא פעם המאבק ממשיך לוועדות ערר מחוזיות לתכנון ולבנייה, ואף לבתי משפט. אפשר להניח שגם המחלוקת הבאה תגיע לשם. 

היטל השבחה בגובה של 750 שקל למ"ר

מדובר בעתודת הבנייה העיקרית של חולון - חטיבת קרקע בגודל 4,080 דונם, שנמצאת בדרום העיר, בין שדרות ירושלים ושכונת קרית שרת מצפון, כביש 4 ממזרח, הגבול עם ראשל"צ מדרום ונתיבי איילון ממערב.

התוכנית שאושרה במקום, ח/500, כוללת בנייה של כ-13.7 אלף דירות, בבנייה רוויה וצמודת קרקע; כ-930 אלף מ"ר לתעסוקה ולמסחר; וכ-175 אלף מ"ר לטובת צרכי ציבור. לפני כן חלה על המתחם הזה תוכנית מ-1978, המהווה את הבסיס לכל החישובים.

לפי שומה כוללת שנערכה עבור עיריית חולון על ידי השמאי אורי כהן, שווי כלל הקרקע הכלולה בתוכנית מגיע ל-14.6 מיליארד שקל, בעוד שלפי התוכנית הקודמת השווי הגיע ל-7.1 מיליארד שקל. ואולם מכיוון שהקרקע אינה זמינה לבנייה, כי אין לגביה תוכניות בניין עיר, העריכו בעירייה כי שווי מ"ר במצב הקודם הגיע ל-1,450 שקל, ואילו שווי של מ"ר לפי ח/500 מגיע ל-2,900 שקל. לאור כל זאת, ההשבחה שכל מ"ר קרקע בתוכנית החדשה, מגיעה ל-1,500 שקל, ועל כן היטל ההשבחה צריך להגיע ל-750 שקל. סך היטל ההשבחה על כל התוכנית מגיע לכ-2.6 מיליארד שקל. השטחים שחושבו לצורך היטל ההשבחה הם כ-3,470 דונם. היתרה יהיו שטחים ציבוריים וחניוני אוטובוסים.

בעלי קרקעות במתחם לא נותרו שקטים, והם הגישו השגות באמצעות שמאים מטעמם. כאן התקבלו מגוון של הכרעות מצד שמאים מכריעים.

השמאית המכריעה דורית פריאל טיפלה בשני מקרים של השגות, שהוגשו על ידי השמאית איריס כדרי שלומוביץ. בהכרעה אחת, שבה הוועדה המקומית העריכה כי הקרקע הושבחה ב-162 אלף שקל, קבעה השמאית פריאל כי אין כל השבחה ולכן אין כל צורך בחיוב בעלת הקרקע בהיטל השבחה; במקרה אחר, שבו הוועדה המקומית קבעה השבחה של 502.5 אלף שקל, הסתפקה השמאית המכרעת בקביעה כי התוכנית השביחה את הקרקע ב-134 אלף שקל בלבד.

גם הכרעות נוספות של שמאים מכריעים שהגיעו לידי "גלובס" מראות כי האחרונים אינם מאמצים את שיטת החישוב של הוועדה המקומית.

במקרה אחד שהובא על ידי השמאי ליאור בדש, שייצג בעלי קרקע, השמאית המכריעה שושי שרביט-שפירא קבעה השבחה של 121 אלף שקל לחטיבת קרקע שבוועדה המקומית העריכו את עליית השווי שלה ב-252 אלף שקל; במקרה אחר שבו ייצג השמאי בדש בעל קרקע אחר, הפחית השמאי המכריע עומר סרחאן את הערכת השבחת הקרקע מ-504 אלף ל-50.4 אלף שקל בלבד; השמאי המכריע בועז קוט, שאליו הוגשה שומה נגדית מצד השמאי דורון כהן, הפחית ערך של השבחת קרקע מ-507 אלף שקל ל-335 אלף שקל; השמאי אלי סידאוי שייצג בעלי קרקע במקום אחר, הצליח לשכנע את השמאי המכריע דוד טיגרמן להפחית את שווי ההשבחה מ-337.5 אלף שקל ל-146.2 אלף שקל.

להתאים את ההיטל לכל נכס ונכס בתוכנית

השמאים המכריעים ציינו קשיים שונים בהערכת השווי של הקרקעות במצבן הקודם. "נושא זה מהווה את עיקר המחלוקת", כתב השמאי המכריע טיגרמן. "לא ניתן לבסס את השווי במצב הקודם על עסקאות בקרקע, שכן אין בפועל עסקאות המשקפות, בסמוך למועד הקובע, את הציפייה הכללית בהיעדר תוכנית ח/500 . ניתן לאתר עסקאות הקודמות להחלטה על פרסום הודעה על הכנת תוכנית ח/ 500 - הפרסומים הראשונים על עריכת התוכנית נעשו ב-2006 - אך התאמה בזמן למועד הקובע - כ-12 שנה מאוחר יותר - היא בעלת תוקף נמוך לנוכח השינויים בשוק המקרקעין בתקופה כה ארוכה".

השמאית המכריעה פריאל עמדה על בעיה אחרת: העירייה הסתמכה על ממוצע כולל של ההשבחה בקרקעות, בעוד שאנשים מחזיקים בחלקים קטנים מהן, בייעודים מסוימים, ובמצב קודם אחר, ולכן אין טעם לערוך ממוצעים כוללים, אלא לבדוק ספציפית את המצב בכל מגרש ומגרש. "ההשבחה תוערך בהתייחס לנכס נשוא השומה ולמצבי התכנון השונים הרלבנטיים לנכס זה", כתבה בהכרעתה. "ייחוס ההשבחה בהתאם לחלק היחסי מכלל שטחי התוכנית, כשהיעודים במצב קודם אינם זהים וכוללים מגבלות שונות, אינה משקפת את ההשבחה, אלא את הממוצע הכללי לכלל היעודים".

מגוון התחשיבים והשיקולים של השמאים המכריעים, כמו גם הכסף הגדול שטמון במתחם ח/500 מבטיחים שהסיפור השמאי של עתודות הקרקע הגדולות של חולון בדרום העיר עתיד להתמשך בתקופה הקרובה, ולמשוך אליו לא מעט מתדיינים ומתווכחים.

עוד כתבות

ארז קמיניץ, ועידת ישראל לנדלן / צילום: איל יצהר

היועמ"ש מאמץ את המלצות קמיניץ על ריבית ההיוון: קורא לביהמ"ש העליון להחילן מיידית

בעמדה משלימה שהוגשה לביהמ"ש העליון ושבמסגרתה הוא "מצטרף להמלצה" שהתקבלה ברוב קולות בוועדת קמיניץ, קוראת פרקליטות המדינה לממשלה לקדם חקיקה בנושא ● ואולם, בשל הבחירות והצפי שתיקוני החקיקה לא ייעשו מהר, קוראת המדינה לביהמ"ש להעמיד את ריבית ההיוון על 3% כבר עתה

פרופ' אבי שמחון / צילום: תמר מצפי

פרופ' אבי שמחון: "חיפה לא מצליחה להתרומם, אבל הממשלה אינה אשמה בכך"

בהרצאה בוועידת השיווק של הצפון אמר שמחון כי הנוכחות של מפעלים מזהמים במפרץ חיפה עשויה להיות סיבה עיקרית למצבו העגום של מטרופולין חיפה ● שמחון הדגיש את הצורך ליישם את המלצות דוח מקינזי בנושא המפעלים במפרץ חיפה

שחיקה / איור:  Shutterstock/א.ס.א.פ קרייטיב

האישה שהתמוטטה במשרד וסיימה עם שברים יצאה למלחמה "לשים סוף למגפת הסטרס והשחיקה בעבודה"

שחיקה בעבודה הופכת למגפה של ממש בכל ענפי התעסוקה בעולם כולו. החלטת ארגון הבריאות העולמי להכיר בשחיקה כסינדרום תעסוקתי, סבורים החוקרים, היא צעד ראשון בדרך למהפכה שתחייב מדינות וארגונים לקחת אחריות על העובדים הפגועים שלהם. בינתיים, תחזיקו מעמד

מכלית נפט בוערת במפרץ עומאן/ צילום: רויטרס

הנפט מזנק 5% בצל הציוץ של טראמפ על איראן

המתיחות הגיאופוליטית עולה מדרגה ● טהרן הודיעה הבוקר כי הפילה מל"ט שטס בשטח האווירי שלה, והנשיא טראמפ מצייץ בתגובה, ומזניק את מחיר הנפט ● העליות שנרשמות במסחר בוול סטריט התמתנו על רקע החשש מאפשרות להסלמה

וול סטריט, ניו יורק / צילום: Shutterstock

נעילה חיובית בוול סטריט; הנפט קפץ ב-5.7%

טראמפ על הפלת המל"ט ע"י איראן: "עשו טעות גדולה מאד" ● תשואת האג"ח האמריקאי ל-10 שנים יורדת מתחת ל-2% ● בורסות אירופה נסחרות בעליות ● הבנק המרכזי בבריטניה הותיר את הריבית של 0.75%, וחתך את תחזית הצמיחה לכלכלה ברבעון השני לאפס

הוט חוברת לנטפליקס? / צילום: Shutterstock

נטפליקס מעלה מחירים - אבל הישראלים כנראה ישמחו לשלם יותר

המוצר של נטפליקס בישראל נתפס כמוצר פרימיום שהלקוחות מוכנים לשלם עליו, וכנראה שההעלאה במחיר לא תפגע בביקוש ● בכל העולם המודל שלה, שמבוסס על הפקה והפצה של תכנים עצמאיים, מסתבר כהצלחה שמשנה את תרבות הצפייה הכללית ● מה יהיו ההשלכות על yes והוט? ● פרשנות

פייסבוק מציעה תחליף כסף שיהיה מבוסס על רשתות חברתיות/ צילום:  רויטרס, DADO RUVIC

המטרה מאחורי המטבע החדש: לשנות את השיח על פייסבוק

כניסתה של פייסבוק לעולם הקריפטו הוא סימן חיובי, אבל גם מפחיד ● האם הרשת החברתית מסוגלת לשמור על ביטחון המידע של המשתמשים?  ● מה אומר המהלך על כוחן של ענקיות הטכנולוגיה מול מדינות? ● ולמה למרות החדשנות, אין כאן באמת חדשנות? ● האזינו

עפרה שטראוס, יו”רית קבוצת שטראוס / צילום: איל יצהר

הבנק הקנדי נובה סקוטיה הפך לבעל עניין בחברת שטראוס עם החזקה בשווי שוק נוכחי של קרוב ל-600 מיליון שקל

סקוטיה, הנחשב לאחד הבנקים הקנדיים הגדולים, הגיע להחזקה של כ-5% ממניות שטראוס באמצעות זרוע ההשקעות שלו, הנושאת את השם 1832 Asset Management ● מניית שטראוס נסחרת ברמת שיא המשקפת לחברה שווי המתקרב לכ-12 מיליארד שקל

אביליטי / צילום: אתר החברה/ צילום: רויטרס

ממשיכה להסתבך: רשות ני"ע האמריקאית הגישה תביעה אזרחית נגד אביליטי ובעלי השליטה בה

בתביעה טענות בדבר הפרה לכאורה של תקנות ניירות ערך, על רקע עסקה שביצעה ספקית הטכנולוגיות המודיעיניות בסוף 2015 עם השלד הבורסאי Cambridge, שבמסגרתה הפכה לחברה ציבורית בנאסד"ק

אחמד טיבי ואיימן עודה עם נשיא המדינה רובי ריבלין / צילום: מארק ניימן לע"מ

נמשכים המגעים לקראת רשימה משותפת חדשה; מריבה על מקומות 11-13

הסכמה בקרב ראשי הסיעות הערביות כי ברשימה המשותפת החדשה עשרת המקומות הראשונים יורכבו מעשרת חברי הכנסת שנבחרו בבחירות האחרונות ● בהודעה שפרסמו היום ארבע המפלגות נאמר כי בפגישת נציגיהן השבוע כל הצדדים הביעו את מחויבותם המלאה לרשימה המשותפת

מכונת דפוס של דולרים/ צילום:  Shutterstock/ א.ס.א.פ קריאייטיב

הדולר מאבד גובה לאחר הריבית של הפד: נופל 0.7% מול השקל

הפד הותיר אמש את הריבית ללא שינוי, אך הותיר פתח להורדת ריבית בהמשך ● פריקו: "ירידת הדולר אל מתחת לרמת 3.6 שקלים, גררה מימוש הוראות מכירה בארה"ב והפילה את הדולר"

הנשיא טראמפ משיק רשמית את מסע הבחירות שלו לנשיאות ב־2020/ צילום: רויטרס

טראמפ לא נזהר, וגם בקרב הרפובליקנים כבר חוששים משובו של המיתון

כלכלן רפובליקאי בכיר מזהיר שההתאוששות בארה״ב מתקרבת אל קיצה ועלולה להפוך למיתון "אם הממשלה לא תיזהר" ● טראמפ אינו נזהר. הוא מסרב להכחיש ידיעה, שהוא שוקל להדיח את נגיד הבנק המרכזי ● אבל מצד שני הוא משמח את הבורסה בהודעה שייפגש עם נשיא סין לדבר על סחר ● פרשנות

עו"ד אבי חימי בכנס לשכת עורכי הדין באילת / צילום: ליאב פלד

ניצחון המנגנון, החריצות והאישיות: בלשכת עורכי הדין העדיפו ראש לשכה של אנשים

עו"ד אבי חימי שגבר על עו"ד ציון אמיר, במרוץ על ראשות הלשכה הוא דמות די אפורה בהשוואה ליריבו, כשמדובר בנאומים בפני קהל גדול ● הכוח שלו הוא במפגש עם אנשים פנים אל פנים ● חימי ערך שלושה-ארבעה חוגי בית מדי יום במשך שבועות, שם הוא הביא לביטוי את יתרונותיו כאיש של אנשים, כסחבק, כמי שפיו ולבו שווים

נשיא ארה"ב, דונלד טראמפ / צילום: Joshua Roberts, רויטרס

צבא ארה"ב: המל"ט לא חדר לשטח איראן; טראמפ: "טעות גדולה של איראן"

הפיקוד המרכזי אמר כי כלי הטיס נפגע מטיל קרקע-אוויר "במתקפה ללא הצדקה במרחב האווירי הבינ"ל" ● "הפולשים יישאו באחריות", הזהירו בטהראן ● בצל המתיחות - היועץ לביטחון לאומי האמריקני בולטון יגיע לישראל בשבוע הבא

תל אביב/צילום:אייל יצהר

הלמ"ס: ירידה בהתחלות הבנייה; שיאנית הבנייה החדשה: תל אביב

ירידה של 2.1% בהתחלות בנייה בחתך כלל ארצי – כך עולה מנתונים שמפרסמת היום הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס) ומשווים בין 12 החודשים האחרונים לבין 12 החודשים שקדמו להם ● ביבנה, בהרצליה, בגדרה ובאשדוד נרשמו קפיצות גדולות בהיקפי הבנייה בפרק זמן זה

ד"ר איתן חי / צילום: איל יצהר

סאיקי החלה לשווק את משאף הקנאביס שלה בבתי המרקחת ולבית

המוצר משווק על ידי טבע ישראל וסלא ● "בניסויים הקליניים שלנו הראינו כי המינון הדרוש נמדד במיקרוגרמים"

הבורסה בת"א / צילום: איל יצהר

נעילה חיובית בת"א: בזק זינקה 7.8% ברקע לעסקת סרצ'לייט, ביקום טסה 30%

ת"א-35 ות"א-125 עלו בכ-0.7% ● בזק וביקום רשמו עליות חדות על רקע החתימה לעסקת ביקום-סרצ'לייט ● פז נפט זינקה ב-3%, דלק עלתה ב-2.3%

סמי תותח, יו"ר ומנכ"ל זמני של מטומי / צילום: יחצ

הצרות של מטומי נמשכות: קשיים בעסקת מכירה שאמורה הייתה להבטיח את תשלום האג"ח

לאחר שהשלמת המכירה של חברת Team Internet על ידי מטומי נדחתה לסוף יוני, היום מעדכנת מטומי כי בשל אתגרים שנוגעים לדרישות ציות החברה הפסיקה פעילות של כמה לקוחות ● אג"ח מטומי צוללת בתגובה בכ-34%, לתשואת "זבל" של 50%

דורון שנידמן / צילום: תמר מצפי

השעון לוחץ ומשפחת שנידמן פנתה לביהמ"ש על מנת לקדם את מחיקת ביטוח ישיר מהבורסה

מדובר בפניה צפויה ומתבקשת, לאחר שהדירקטוריון כבר אישר את ההליך ● צור שמיר מבקשת מביהמ"ש אישור לזימון אסיפה כללית לאישור רכישת מניות יתר בעלי המניות, להוציא אלה של לאומי פרטנרס, ב-41 שקל למניה - 433 מיליון שקל בסך הכל

אריק מירובסקי / צילום חן אסרף

עדיף בנייה מועטה במקומות נחוצים מאשר בנייה מרובה בשומקום

לפי שעה הרבעון הראשון של 2019 נחשב לאחד הרבעונים הראשונים החלשים בתחום הבנייה בשנים האחרונות ● אולם לא המספר הנמוך הוא הסיפור, אלא התמהיל שמרמז על שוק שחוזר לשפיות ● פרשנות