גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

חולון מציגה: איך ייגמר הקרב הלוהט על 13 אלף דירות ו-2.5 מיליארד שקל

יותר מ-13 אלף דירות יוכלו להיבנות בעתודת הקרקע העיקרית של חולון, תוכנית ח/500 בדרום העיר ● הוועדה המקומית הוציאה שומות להיטלי השבחה שמסתכמות במיליארדים, אולם פעם אחר פעם השמאים המכריעים מקטינים את השומות בעשרות אחוזים

עתודות קרקע בדרום חולון / צילום: Shutterstock
עתודות קרקע בדרום חולון / צילום: Shutterstock

היטלי השבחה הם תפוח אדמה לוהט בענף הנדל"ן, משום שמדובר מצד אחד בהכנסה שמנה לרשויות המקומיות בעקבות תכנון חדש, ומצד שני זו הוצאה ניכרת לבעלי נכסים, שבדרך כלל מצטיידים בעורך דין ורצים לערער על החיובים שהוועדות המקומיות לתכנון ולבנייה מגישות להם. לעתים, כמו במקרה שמתרחש בימים אלה בחולון, מדובר במלחמה עקובה מהרבה כסף.

העיקרון של ההיטל פשוט: על בעל הנכס לשלם מחצית מגובה ההשבחה של הנכס במצבו התכנוני החדש, לעומת זה הקודם. לדוגמה, במקרה של נכס ששוויו עלה ב-10% בזכות החלטה מסוימת של עירייה, יצטרכו בעלי הדירה לשלם לעירייה 5% מעליית השווי.

בפועל, הנוסחאות לחישובי הערכים של המצב הקודם לעומת זה הנוכחי, הן סבוכות, ומורכבות לא פעם מהנחות שונות כמו מידת זמינות הקרקע, שלבי התוכנית, ולעתים גם אין הסכמות לגבי המצב התכנוני של יחידות קרקע, שנתון לפרשנויות שונות.

כתוצאה מכך, בעלי הקרקעות והרשויות המקומיות מגיעים בחלק גדול מאוד מהמקרים להכרעות של שמאים מכריעים, שמחליטים על ערכי הנכסים במצבים השונים, ולא פעם המאבק ממשיך לוועדות ערר מחוזיות לתכנון ולבנייה, ואף לבתי משפט. אפשר להניח שגם המחלוקת הבאה תגיע לשם. 

היטל השבחה בגובה של 750 שקל למ"ר

מדובר בעתודת הבנייה העיקרית של חולון - חטיבת קרקע בגודל 4,080 דונם, שנמצאת בדרום העיר, בין שדרות ירושלים ושכונת קרית שרת מצפון, כביש 4 ממזרח, הגבול עם ראשל"צ מדרום ונתיבי איילון ממערב.

התוכנית שאושרה במקום, ח/500, כוללת בנייה של כ-13.7 אלף דירות, בבנייה רוויה וצמודת קרקע; כ-930 אלף מ"ר לתעסוקה ולמסחר; וכ-175 אלף מ"ר לטובת צרכי ציבור. לפני כן חלה על המתחם הזה תוכנית מ-1978, המהווה את הבסיס לכל החישובים.

לפי שומה כוללת שנערכה עבור עיריית חולון על ידי השמאי אורי כהן, שווי כלל הקרקע הכלולה בתוכנית מגיע ל-14.6 מיליארד שקל, בעוד שלפי התוכנית הקודמת השווי הגיע ל-7.1 מיליארד שקל. ואולם מכיוון שהקרקע אינה זמינה לבנייה, כי אין לגביה תוכניות בניין עיר, העריכו בעירייה כי שווי מ"ר במצב הקודם הגיע ל-1,450 שקל, ואילו שווי של מ"ר לפי ח/500 מגיע ל-2,900 שקל. לאור כל זאת, ההשבחה שכל מ"ר קרקע בתוכנית החדשה, מגיעה ל-1,500 שקל, ועל כן היטל ההשבחה צריך להגיע ל-750 שקל. סך היטל ההשבחה על כל התוכנית מגיע לכ-2.6 מיליארד שקל. השטחים שחושבו לצורך היטל ההשבחה הם כ-3,470 דונם. היתרה יהיו שטחים ציבוריים וחניוני אוטובוסים.

בעלי קרקעות במתחם לא נותרו שקטים, והם הגישו השגות באמצעות שמאים מטעמם. כאן התקבלו מגוון של הכרעות מצד שמאים מכריעים.

השמאית המכריעה דורית פריאל טיפלה בשני מקרים של השגות, שהוגשו על ידי השמאית איריס כדרי שלומוביץ. בהכרעה אחת, שבה הוועדה המקומית העריכה כי הקרקע הושבחה ב-162 אלף שקל, קבעה השמאית פריאל כי אין כל השבחה ולכן אין כל צורך בחיוב בעלת הקרקע בהיטל השבחה; במקרה אחר, שבו הוועדה המקומית קבעה השבחה של 502.5 אלף שקל, הסתפקה השמאית המכרעת בקביעה כי התוכנית השביחה את הקרקע ב-134 אלף שקל בלבד.

גם הכרעות נוספות של שמאים מכריעים שהגיעו לידי "גלובס" מראות כי האחרונים אינם מאמצים את שיטת החישוב של הוועדה המקומית.

במקרה אחד שהובא על ידי השמאי ליאור בדש, שייצג בעלי קרקע, השמאית המכריעה שושי שרביט-שפירא קבעה השבחה של 121 אלף שקל לחטיבת קרקע שבוועדה המקומית העריכו את עליית השווי שלה ב-252 אלף שקל; במקרה אחר שבו ייצג השמאי בדש בעל קרקע אחר, הפחית השמאי המכריע עומר סרחאן את הערכת השבחת הקרקע מ-504 אלף ל-50.4 אלף שקל בלבד; השמאי המכריע בועז קוט, שאליו הוגשה שומה נגדית מצד השמאי דורון כהן, הפחית ערך של השבחת קרקע מ-507 אלף שקל ל-335 אלף שקל; השמאי אלי סידאוי שייצג בעלי קרקע במקום אחר, הצליח לשכנע את השמאי המכריע דוד טיגרמן להפחית את שווי ההשבחה מ-337.5 אלף שקל ל-146.2 אלף שקל.

להתאים את ההיטל לכל נכס ונכס בתוכנית

השמאים המכריעים ציינו קשיים שונים בהערכת השווי של הקרקעות במצבן הקודם. "נושא זה מהווה את עיקר המחלוקת", כתב השמאי המכריע טיגרמן. "לא ניתן לבסס את השווי במצב הקודם על עסקאות בקרקע, שכן אין בפועל עסקאות המשקפות, בסמוך למועד הקובע, את הציפייה הכללית בהיעדר תוכנית ח/500 . ניתן לאתר עסקאות הקודמות להחלטה על פרסום הודעה על הכנת תוכנית ח/ 500 - הפרסומים הראשונים על עריכת התוכנית נעשו ב-2006 - אך התאמה בזמן למועד הקובע - כ-12 שנה מאוחר יותר - היא בעלת תוקף נמוך לנוכח השינויים בשוק המקרקעין בתקופה כה ארוכה".

השמאית המכריעה פריאל עמדה על בעיה אחרת: העירייה הסתמכה על ממוצע כולל של ההשבחה בקרקעות, בעוד שאנשים מחזיקים בחלקים קטנים מהן, בייעודים מסוימים, ובמצב קודם אחר, ולכן אין טעם לערוך ממוצעים כוללים, אלא לבדוק ספציפית את המצב בכל מגרש ומגרש. "ההשבחה תוערך בהתייחס לנכס נשוא השומה ולמצבי התכנון השונים הרלבנטיים לנכס זה", כתבה בהכרעתה. "ייחוס ההשבחה בהתאם לחלק היחסי מכלל שטחי התוכנית, כשהיעודים במצב קודם אינם זהים וכוללים מגבלות שונות, אינה משקפת את ההשבחה, אלא את הממוצע הכללי לכלל היעודים".

מגוון התחשיבים והשיקולים של השמאים המכריעים, כמו גם הכסף הגדול שטמון במתחם ח/500 מבטיחים שהסיפור השמאי של עתודות הקרקע הגדולות של חולון בדרום העיר עתיד להתמשך בתקופה הקרובה, ולמשוך אליו לא מעט מתדיינים ומתווכחים.

עוד כתבות

זה בידיים שלנו / צילום: Shutterstock | א.ס.א.פ קריאייטיב

עשה זאת בעצמך: עד שהממסד יתעורר, יותר ויותר אזרחים מתגייסים להציל את כדור הארץ

יכולנו להביא תסריטי אימה של אסונות אקלים, אבל בחרנו להציג את הפתרונות ● כך אפשר לעצור את ההתחממות הגלובלית - אבל חייבים לפעול עכשיו, לפני שיהיה מאוחר מדי

טראמפ מחמם את שוק הנדל"ן בגרינלנד / צילומים: רויטרס, shutterstock, עיבוד: טלי בוגדנובסקי

טראמפ מחמם את שוק הנדל"ן בגרינלנד (והוא עדיין יותר זול מאשר בתל אביב)

התושבים בגרינלנד לא שמחו לשמוע שנשיא ארצות הברית מעוניין לקנות את האי שלהם ● אבל, המתווכים מספרים שתשומת הלב שהופנתה לעיר מזניקה עוד יותר את המחירים הגבוהים מלכתחילה

דרור פויר / צילום: יונתן בלום

למה יושבים בסוכה, והקשר בין נייר העיתון לעיתונות חזקה

אנחנו יושבים בסוכה לא כדי להיזכר כמה כיף היה להיות במדבר, אלא כמה גרוע זה היה ● לא כדי להעלות על נס את הארעי והטבעי, אלא לחגוג את הבטון והמזגן

טלגרם / צילום: שאטרסטוק

ה-SEC עצר מכירת מטבעות הדיגיטליים של טלגרם בשווי של 1.7 מיליארד דולר

המכירה הייתה אמורה להתקיים החל מסוף החודש הנוכחי ● ברשות אמרו כי פרויקט המטבעות הדיגיטליים של טלגרם המכונה "גרם" ("Grams") נכשל ברישום למכור מטבעות דיגיטליים

אפס פסולת / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

הרשת שעוברת לקשיות מנייר וחנות למילוי כדי חלב: כך נאבקות רשתות בעולם בהתחממות הגלובלית

רשתות גדולות וגם עסקים פרטיים בישראל עדיין לא משקיעים בתחום הקיימות ● עד שזה יקרה, הנה כמה פתרונות מעוררי השראה מהעולם

השחקנית ג'יין פונדה / צילום: רויטרס

השחקנית והאקטיביסטית ג'יין פונדה נעצרה בוושינגטון בעקבות הפגנות משבר האקלים

השחקנית נעצרה יחד 15 אקטיביסטים נוספים, כך דווח ממשטרת גבעת הקפיטול בוושינגטון ● לעצורים צפוי עונש של עד 90 יום בכלא

מדוזה אורליה במפרץ אילת/ צילום:  גולן רידר רשות הטבע והגנים

מזל דגים: מה הקשר בין לוקוס לסביבה ומה נסראללה עושה פה?

אי ירוק בים - זה נשמע פסטורלי, אבל כשצוללים במים העמוקים רואים שזה לא תמיד ככה ● ביקור בשמורה הימית החדשה באכזיב-ראש הנקרה

מוחמד סעוד הבלוגר הסעודי / צילום: צילום מסך מתוך טוויטר

מוחמד סעוד, המוכר בכינויו "הבלוגר הסעודי": סוחטים אותי

מוחמד סעוד המפרסם חדשות לבקרים ציוצים בעד ישראל וראש הממשלה נתניהו בחשבון הטוויטר שלו, ואף נפגש עם נתניהו לפני מספר חודשים, מאשים את האקטיביסט באיומים ● זאת בתגובה לציוץ שפרסם רותם בו נכתב: "לא מציע לך להיכנס איתי ראש בראש כי זה יגמר רע מאד בשבילך"

אסתטיקה מדברית בקיבוץ לוטן / יותם יעקבסון

תיירות ומשבר האקלים: גם בארץ יש צימרים אקולוגיים

כשאומרים "צימר אקולוגי", למה בדיוק הכוונה? שלוש דוגמאות מקומיות לתיירות שמתחשבת בסביבה

סינגפור מראה כללי/צילום:shutterstock אס איי פי קריאייטיב

תיירות ומשבר האקלים: סינגפור מדגימה איך אפשר להפוך לימון סביבתי ללימונדה תיירותית

סינגפור היא אחת המדינות המוטרדות מאוד כבר עכשיו מנזקי האקלים, בעיקר מעליית פני הים ● את הדאגה המוצדקת ניתבה לשורה של פרויקטים סביבתיים, שהפכו גם לאתרי פנאי ולאטרקציות תיירותיות

ניצול מרבי של חומרי גלם / צילום: סן פלגרינו - יח"צ חו"ל

עד הפירור האחרון: קולניריה ירוקה שבה אוכלים הכל, כולל הכל

אחד הביטויים הקולינריים של המגמה הסביבתית "אפס פסולת" הוא "אפס פחת", שימוש בכל החלקים של חומר הגלם, שלרוב היו נזרקים מיד לאשפה ● כך מוצאים חלקים לא פוטוגניים כמו אשכי עגל, עיני דגים או קליפות וגבעולים את דרכם אל הצלחות במיטב מסעדות תבל

יאיר דוכין, ויצמן נגר, אביחי שניר ואפרת טולקובסקי / צילום: שלומי יוסף

"אנחנו לקראת הסופה התחבורתית המושלמת בגוש דן. פקק של יממה"

המחירים בשמים? המשקיעים אשמים במשבר הדיור? הממשלה מגזימה בהתערבות בשוק? חסרות דירות? ● בפאנל "גלובס" כינסנו הפעם 4 חוקרים: ד"ר אפרת טולקובסקי, ד"ר ויצמן נגר, ד"ר יאיר דוכין וד"ר אביחי שניר, שמסכימים כי הדרך לפתור את משבר הדיור חייבת לעבור דרך תשתיות התחבורה

פורטנייט/צילום: REUTERSMike Blake

מתיחה של מאסק ושחקנים בוכים: מה קרה כשפורטנייט הוחשך?

"אסטרואיד" פגע אתמול בערב במשחק הווירטואלי של פורטנייט והותיר מיליוני צופים מול חור שחור, ושחקנים עם סימני שאלה רבים לגבי עתידו של המשחק, והאם הגיע לסופו ● היזם אלון מאסק צייץ מחדש ציוץ ישן ותרם לספקולציות

אהרון ברק ואיילת שקד /צילום: רפי קוץ

האקדח המעשן שהעליונים הניחו על שולחן הממשלה

מי היו השרים שביקשו לאתגר את מערכת המשפט, ומה גרם לכישלונם הפוליטי בדרך לשינוי? • אילו מחירים אנחנו משלמים בגלל החובה שמטיל ביהמ"ש על שרי הממשלה לפרוש עם הגשת כתב אישום • וגם, מדוע צריך להתנגד למתווה הנבצרות של הנשיא ● דעה

 עו"ד מיכאל דבורין /צילום: יונתן בלום

"במשרד עורכי דין תל אביבי ממוצע יש 80% שמאלנים ו-20% ימנים וגם הם 'בארון'"

עו"ד מיכאל דבורין, היועץ האסטרטגי-פוליטי לקמפיין של הליכוד, בראיון אישי ● על הילדות בירושלים, על הסכמי אוסלו, על הבחירה במשפטים, על ההתמודדות בבחירות ללשכה, ועל התיקים הפליליים נגד ראש הממשלה

מלחמת סחר בין ארה"ב לסין / שאטרסטוק

טראמפ אומר שהגיע עם סין להבנות משמעותיות בחלק מסעיפי הסכם הסחר

טראמפ אמר שארה"ב וסין הגיעו להסכם סחר ראשוני וסיימו את "השלב הראשון" בדרך לחתימה על הסכם סופי ● בהסכמות נכללים כמה תחומי מסחר, בהם שירותים כלכליים, קנין רוחני ורכישות של תוצרת חקלאית ● המכס על מוצרים תוצרת סין שהיה אמור להתחיל ביום ג' הקרוב מושהה לעת עתה

דונלד טראמפ/ צילום: רויטרס

ארה"ב נסוגה לחלוטין מצפון סוריה; הכורדים יאפשרו לאסד להתפרס בגבול טורקיה

עם התקדמות הכוחות הטורקיים, טראמפ הורה על יציאת כאלף חיילים מאזור הקרבות ● לאור הנטישה האמריקנית, הכורדים הגיעו להבנות עם המשטר על כניסתו לשטחים שהיו בידיהם מאז תחילת המלחמה

ההפצצות הטורקיות בסוריה./ צילום: רויטרס

גרמניה וצרפת משעות מכירת נשק לטורקיה בשל המתקפה בסוריה

עם זאת, ההודעות מתייחסות רק ל"נשק שעלול להיות בשימוש בסוריה", מה שמאפשר את המשך עסקאות הצוללות וכלי השיט בין גרמניה לטורקיה ● מחר יתכנסו בבריסל שרי החוץ של האיחוד לדון בתגובה למתקפה

181 מנהלים אמריקאים חותמים "רווחים זה לא הכל" / צילום: רויטרס

הניסיון לטעון שהרווח משרת את כולם הוא מיתמם ומטעה

לא ניתן להתעלם מן ההיבט החברתי, שכן פערים גדולים מדי מייצגים את אחד הסיכונים הכי גדולים לעצם קיומו של המשטר הקפיטליסטי ● מי שימשיך ויתמיד בגישה שהכל טוב, שהרווח הוא הכל, שאין שום רע בפערים כלכליים עמוקים ככל שיהיו, כורה קבר עמוק מאוד לקפיטליזם ● דעה

נתניהו ומנדלבליט/  צילום: אלכס קולומויסקי / ידיעות אחרונות

היועמ"ש נגד "התערבות נתניהו במדיניות האכיפה ביו"ש": "צבר מקרים חמורים, פגיעה בשלטון החוק"

עו"ד ארז קמיניץ במכתב חריף: ראש הממשלה ושר הביטחון נתניהו פועל למנוע פינוי התיישבות לא חוקית ביהודה ושומרון ● בפגישה שנערכה מנדלבליט דרש מנתניהו כי יבהיר כי אסור למשרדו להתערב בהליכי האכיפה והפיקוח בהתנחלויות