גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

הישראלים לא לבד: מעמד הביניים בכל העולם מתרחק מדירה

לא רק בישראל: גם ארה"ב, בריטניה, שבדיה ואוסטרליה מתקשות להתמודד עם חוסר הפרופורציה בין הזינוק במחירי הדיור לעומת העלייה הצנועה בשכר הריאלי

לונדון. מקומות עבודה ואנשים חוזרים לערים הגדולות ומעלים את המחירים / צילום: Shutterstock
לונדון. מקומות עבודה ואנשים חוזרים לערים הגדולות ומעלים את המחירים / צילום: Shutterstock

ערים ברחבי העולם - מניו יורק ולונדון ועד סטוקהולם וסידני - מתקשות לפתור את המשברים המחריפים בתחום הדיור בר-ההשגה.

המחסורים החמורים נמשכים למרות מיליוני דולרים שהושקעו בפרויקטים שונים ומאות אלפי דירות שנבנו. כמה מהמדינות מתמקדות בפתרונות שמבוססים על קידום שוק חופשי ללא מגבלות, בעוד שאחרות נעזרות בפיקוח על דמי השכירות ובסובסידיות. אך אף גישה לא פתרה את המשברים, ולמרביתן היו השלכות שליליות אחרות.

ב-32 ערים גדולות ברחבי העולם עלו מחירי הדיור הריאליים ב-24% בממוצע בחמש השנים האחרונות, בעוד שההכנסה הריאלית הממוצעת צמחה ב-8% בלבד באותה תקופה, לפי נתוני נייט פרנק, חברת הייעוץ הלונדונית המתמחה בנדל"ן.

כלכלנים אומרים שמפתיע שמצב הדיור בר-ההשגה הידרדר בתקופה של שגשוג עולמי בשש השנים האחרונות. אבל בשורה התחתונה, הצמיחה לא הדביקה את קצב העלייה המהיר של מחירי הדיור.

העליות הריאליות (מתואמות לאינפלציה) במחירי הדיור היו גבוהות יותר מקצב צמיחת ההכנסה בחמש השנים האחרונות ב-18 מ-25 הערים שנכללו בדוח של נייט פרנק. בשני מקומות אחרים - דובאי וסאו פאולו - הייתה הירידה בהכנסה הריאלית חדה יותר מהירידה במחירי הדיור, וזה יצר אתגרים דומים.

גם דפוסי ההגירה נושאים בחלק מהאחריות: בעשר השנים האחרונות שגשגו ערים מכיוון שמקומות עבודה ואנשים היגרו מהפרברים המרוחקים אל האזורים העסקיים.

"ערים ברחבי העולם סובלות מבעיות דיור בר-השגה, ואחת הסיבות לכך היא ההצלחה של עצמן", אמר ליאם ביילי, מנהל המחקר העולמי בנייט פרנק.

הזינוק במחירים נובע גם מהביקוש הגובר מצד המשקיעים ולממשלות אין כסף לסבסוד היצע חדש של דירות. מרבית התקציבים הממשלתיים כורעים תחת נטל של אוכלוסייה מזדקנת בעלת צורכי פנסיה ושירותי בריאות גדלים.

מצמצמים רכישות של משקיעים זרים

גם המגזר הפרטי לא פתר את הבעיה. ברבות מן הערים שנפגעו קשה, יזמים בנו מאות אלפי יחידות דיור, אך מרביתן מתומחרות עבור קונים ושוכרים עשירים, ולא עבור בני המעמד הבינוני והפועלים, שנדחקים אל מחוץ לשוק בשל המחירים הגבוהים.

טוקיו היא אחת הערים הבודדות שבה עמד ההיצע בקצב הביקוש ומנע התפתות משבר. אך זה נובע בעיקר ממדיניות דה-רגולציית הדיור שמדינות אחרות מתקשות ליישם.
"זה סותר את רעיון התכנון והפיתוח המסודרים של ערים", אמר לורנס טרוי, עמית מחקר ב-City Futures Research Centre באוניברסיטת ניו סאות וויילס, אוסטרליה.

כדי למנוע עליית מחירים הטילו ממשלות בכמה מדינות, כולל קנדה ואוסטרליה, מסים נוספים שנועדו לצמצם רכישות של משקיעים או זרים. רכישות שביצעו משקיעים סינים, שהיו פעילים במיוחד במרבית עשר השנים האחרונות, ירדו בתגובה למגבלות ההון שהוטלו לאחרונה בסין.

מגמות אלה, בשילוב עם הרוויה בהיצע דירות הפאר, הורידו את המחירים בכמה מהשווקים התוססים ביותר. בסידני עמד מחירו הממוצע של בית בסוף השנה שעברה על כ-780 אלף דולר - ירידה של 11.3% מהשיא שנרשם ב-2017, לדברי CBRE Group. לפני כמה שנים צמחו המחירים בוונקובר ובטורונטו בקצב שנתי של 30%, אך כיום הם שרויים בקיפאון הודות למס המכירות הגבוה שהוטל על קונים זרים, והחמרת התקנות שמקשות עוד יותר על משפחות לקבל משכנתה.

"מה שאנחנו עושים עכשיו זה לבטל את תוצאות השנים המטורפות", אמר בנג'מין טל, סגן כלכלן ראשי ב-CIBC World Markets.

אך למרות ששווקים אלה התקררו קצת, המחירים עדיין אינם בהישג ידן של משפחות מהמעמד הבינוני. בסידני עדיין המחיר גבוה כמעט פי 12 מהשכר החציוני, לעומת פי 8 בשווקים שבהם נחשבות הדירות לבנות-השגה יותר.

הבנייה עולה לגובה, הדירות קטנות יותר

המגזר הציבורי והמגזר הפרטי מחפשים פתרונות חדשים. ערים כמו לונדון וניו יורק שינו את החלוקה האזורית של שטחי קרקע גדולים כדי לאפשר בנייה גבוהה יותר בשטחים אלה. הן גם הגמישו את התקנות במטרה לאפשר בניית יחידות דיור קטנות יותר.

חברות אדריכלות ובנייה מנסות טכנולוגיות בנייה חדשות שהתאפשרו הודות להתקדמויות הטכנולוגיות. חברת האדריכלות הבריטית Rogers Stirk Harbour + Partners, למשל, בוחנת דרכים להרחיב גם לפרברים את שיטות הבנייה המודולריות - תחום שבו הייתה פורצת דרך באמצעות פרויקט Y:Cube שלה.

"הרבה מהשכנים הסתכלו על המבנים האלה ושאלו איפה הם יכולים להשיג אחד כזה כדי להציב אותו בחצר בשביל ההורים שלהם", אמר איוואן הרבור, שותף בכיר בחברה.
בינתיים הופך הדיור לסוגיה פוליטית טעונה, והצעות להרחבת הפיקוח על מחירי השכירות צצות גם במקומות כמו קליפורניה, גרמניה ולונדון.

דיור בר-השגה הפך לסוגיה גדולה גם לקראת הבחירות באוסטרליה, מפלגת הלייבור, שהפסידה בשבוע שעבר, הציעה צעדים להגדלת ההיצע החדש ולצמצום ההשקעות הספקולטיביות. מתנגדיה הזהירו שהן עלולות להפיל את השוק הנחלש למצב של צניחה חופשית.

בשבדיה הצליח השנה סטפן לופוון להיבחר מחדש בקושי לראשות הממשלה, אך רק לאחר שהסכים למספר רב של מהלכים שהציעו מפלגות אחרות, כולל דה-רגולציה של שכר הדירה לדיירים בבניינים שנבנו לאחרונה במטרה לעודד היצע חדש. אך רבים אינם צופים שהממשלה תנקוט בקרוב פעולה מכיוון שהקואליציה רופפת.

"בהינתן הממשלה שיש לנו, זה נראה - לרוע המזל - שצפויות לנו עוד ארבע שנים שבהן לא יקרה שום דבר ממשי", אמר אלבין סנדברג, אנליסט ב-Kepler Cheuvreux, חברת שירותים פיננסיים.

עוד כתבות

ביתן אינטל בגרמניה / צילום: Shutterstock

אינטל תכננה להשקיע 86 מיליארד דולר באירופה. סטארט־אפ קטן מקשה עליה

קרב פטנטים שחברת שבבים קטנה מנהלת נגד אינטל בגרמניה עשוי לחבל בתוכניות של הענקית באירופה כולה ● ניצחון משמעותי לתביעה נרשם החודש, עם הוצאת צו מניעה זמני נגד מכירת כמה מעבדים של אינטל ● השאלה הגדולה: האם ייפתחו משפטים דומים ביבשת?

נילי גולדפיין, ג'ודי (יהודית) אפרימי, ולימור שאקו בכנס משאבי האנוש / צילום: רמי זרנגר

הכלים שכל מנהל משאבי אנוש צריך לאמץ בעקבות המלחמה

הטראומה הקולקטיבית הציבה אתגרים חדשים בפני עולם העבודה הישראלי, בהיקפים עצומים ● הפתרונות להתמודדות עמדו בלב כנס שערכה השבוע ישראכרט לסמנכ"לי משאבי אנוש ● ישראל מתגייסת

בורסת תל אביב / צילום: שלומי יוסף

מגמה מעורבת בתל אביב; חברה לישראל קופצת ב-3%

מדד ת"א 35 עולה ב-0.6% ות"א 90 נסחר סביב רמות הבסיס ● הבורסה בת"א מסכמת רבעון ראשון בעליות נאות במדדים המובילים ● לאומי על הדולר המתחזק: "מציע למשקיעים הצעה שאי אפשר לסרב לה" ● באופנהיימר צופים "רוח גבית לשוק המניות האמריקאי לפחות עד שנת 2025" ● טסלה ממשיכה במומנטום השלילי לאחר שבמורגן סטנלי הורידו את תחזית המכירות של החברה

מנכ''ל NICE, ברק עילם / צילום: CRC Media

מלך השכר של ת"א: המנכ"ל שהרוויח כ-90 מיליון שקל ב-2023

עיקר התגמול של מנכ"ל נייס ברק עילם – הוני ● במשך שנותיו כמנכ"ל נייס צבר תגמולים בהיקף של כ-460 מיליון שקל לפי שער החליפין הנוכחי ● שכר של כ-17 מיליון שקל למנכ"ל אלביט אשתקד

מרכז תל אביב / צילום: טלי בוגדנובסקי

בעל דירה סירב לחתום על פרויקט תמ"א וזכה ב־320 אלף שקל נוספים

בעל דירה בפרויקט תמ"א 38 בת"א, שהוא גם בעלים של חלק מהחצר, ביקש פיצוי של 1.2 מיליון שקל ● המפקחת על המקרקעין קבעה בהסכמת הצדדים כי אכן מגיע לו פיצוי תמורת חתימתו

עינת גנון / צילום: בר שניר

פרויקט הענק מתעכב: עוד פרישה מהמרוץ לניהול רשות המטרו

עינת גנון, סמנכ"לית הרשות להתחדשות עירונית, הודיעה על פרישה מהמרוץ לניהול רשות המטרו, לאחר שלאחרונה גם צחי דוד, סגן הממונה על התקציבים באוצר לשעבר, הסיר את מועמדותו לתפקיד ● כעת נותר מועמד אחד לבחירה, והמכרז עומד בפני ביטול

משה ארבל, שר הפנים / צילום: מארק ישראל סלם - הג'רוזלם פוסט

בעקבות חשיפת גלובס: השר ארבל קורא לנתניהו לאפשר כניסת פועלי בניין פלסטינים לישראל

שר הפנים מציין במכתבו: "גוברות ההערכות כי אלפי פועלים פלסטיניים מיהודה ושומרון מועסקים שלא כדין בענף" ● הוא קורא לראש הממשלה לבחון הסדרה של הכנסת הפועלים לישראל, בין היתר על ידי בחינה פרטנית של כל פועל והגבלת גיל

המדינה החדשה שמצטרפת להליך נגד ישראל בהאג

גלובס מגיש מדי יום סקירה קצרה של ידיעות מעניינות מהתקשורת העולמית על ישראל במלחמה • והפעם: רוב האמריקאים מתנגדים להמשך המלחמה, הממשלה הצרפתית מהצהירה שלא סיפקה נשק לישראל מאז ה-7 באוקטובר ואירלנד מצטרפת לתביעה נגד ישראל בהאג ● כותרות העיתונים בעולם 

יהודה מורגנשטרן, מנכ''ל משרד הבינוי והשיכון / צילום: רונן חורש

האוצר על הצעת משרד הבינוי לעזור לקבלנים: "לא ישימה בעליל"

מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון יהודה מורגנשטרן אמר כי יבוצע פיילוט לסיוע לקבלנים שיאחרו במסירת דירה בשל המלחמה, תחילה בשלוש ערים - בשדרות, בקריית שמונה ובשלומי • מנכ"ל האוצר הייזלר: "לא מכיר את ההצעה"

הסכם אינו נדרש כתנאי עבור זוגות במערכות יחסים כאלה ואחרות / צילום: Shutterstock, Viacheslav Lopatin

זוג הקפיא עוברים ואז נפרד. האם האישה תוכל להשתמש בהם?

כשלושה עשורים לאחר פרשת נחמני, בתי המשפט עדיין נאלצים לדון בתביעות בלתי אפשריות לגבי גורלם של עוברים מוקפאים ● מן הראוי היה לחייב כל זוג שפונה לבצע הפריה חוץ-גופית, לחתום על הסכם שמתייחס לאפשרות הריאלית של פרידה במהלך הזמן שחולף בין יצירת העוברים המוקפאים לבין השימוש בהם

רשות המסים / צילום: איל יצהר

רשות המסים תפסה מסמכים של שני עורכי דין וחטפה ביקורת חריפה משופטי העליון

במסגרת חקירה קיבל פקיד שומה חקירות מבית משפט השלום צו חיפוש במשרד של שני עו"ד ● השניים טענו שהמסמכים נתפסו על ידי צו של בית משפט השלום בהליך פלילי, אבל רשות המסים העבירה את הערעור שלהם לביהמ"ש המחוזי בהליכים אזרחיים ● ביהמ"ש העליון פסק כי רשות המסים לא יכולה לזגזג בין הליך פלילי לאזרחי

הראלי בוול סטריט יימשך? זה מה שמלמדת ההיסטוריה

מדד המניות המוביל S&P 500 עשוי לסיים את הרבעון הראשון עם עלייה של 10% ● האם ניתן להסיק מכך שהמשך השנה יתאפיין בראלי? לפי מחקרים של כמה גופי השקעות, החדשות הרעות נוטות להגיע במחצית השנה השנייה

מבצע לתשלום חלקי על דירה על הנייר / צילום: דרור מרמור

מספר הדירות שנרכשות רק עולה, אז למה נתוני המשכנתאות נמוכים?

נתוני המשכנתאות החדשות שניטלו ממשיכים לדשדש כבר כמה חודשים, למרות העלייה ברכישת דירות ● האם מבצעי הקבלנים המאפשרים לשלם רק 10% בתשלום הראשון ואת היתר במסירה, יתבטאו במשכנתאות בעוד שנתיים־שלוש?

גל בר-דעה, מנכ''ל וואן זירו / צילום: איל יצהר

הבנק הדיגיטלי כבר שרף כ-800 מיליון שקל; המנכ"ל: "המשקיעים ימשיכו לתמוך"

לוואן זירו כבר יש כ-100 אלף לקוחות והמנכ"ל גל בר דעה מעריך כי "נהפוך לרווחיים כשנגיע ל-200 אלף לקוחות" ● את 2023 סיים הבנק של אמנון שעשוע עם הפסד של 357 מיליון שקל, אך בר דעה אופטימי:  "ההכנסה מלקוח יותר גבוהה ממה שחשבנו. אם נמשיך כך ונגביר פעילות אנחנו על דרך המלך"

יזמיות המגורים מדווחות על עלייה בקצב מכירת הדירות בחודשים האחרונים / צילום: שלומי יוסף

דוחות חברות הנדל"ן מגלים: "המשבר ההיסטורי" נמשך בקושי חודשיים

למרות נבואות הזעם והמחסור המתמשך בעובדי בניין בצל המלחמה, יזמיות המגורים מדווחות על התאוששות ● מחודש דצמבר נרשמת עלייה בקצב מכירת הדירות, לא נרשמים עיכובים במסירות, לפי בכירים בענף רוב אתרי הבנייה חזרו לעבוד, ואפילו מדד המניות הענפי רושם תשואת שיא

חנן מור, מנכ''ל קבוצת חנן מור / צילום: איל יצהר

הנושים זעמו, וחנן מור ידולל ל-1% ממניות קבוצת הנדל"ן שהקים

לפי הסדר החוב המתגבש, חנן מור יחזיק כ-1% ממניות החברה ● במקביל, יוקצה לנושי החברה, בעיקר בנקים וגופים מוסדיים, מניות שיהוו כ-96% מהון החברה

ייצור השבבים / צילום: Shutterstock, Golubovy

חברות השבבים הישראליות שמשלמות על הקשחת הכללים

ביטול רכישת חברת שבבים ישראלים על ידי הענקית האמריקאית קוואלקום מתווספת לנסיגת אינטל מרכישת טאואר אשתקד ● לפי מומחים, מדובר במגמה מתעצמת של הקשחת העמדות מצד רגולטורים בעולם ● "חברות צריכות להתחיל לחשוב מראש על אלטרנטיבות", הם אומרים

קבינט המלחמה. ללא נשים במוקד קבלת ההחלטות / צילום: קובי גדעון-לע''מ

המלחמה חושפת את אוכלוסיית הנשים לסיכונים חריגים. איך אפשר להתמודד איתם?

מדור "המוניטור" של גלובס והמרכז להעצמת האזרח עוקב אחר ביצוע החלטות ממשלה משמעותיות ● הפעם, בשיתוף שדולת הנשים, על האתגרים שמציבה המלחמה בפני נשים ● נשים סובלות יותר מהיעדר ביטחון אישי וכלכלי - ובכל זאת הן לא נמצאות במוקד קבלת ההחלטות

הבורסה בתל אביב / צילום: Shutterstock

ירידות קלות בנעילת הבורסה; אופקו הלת' זינקה בכ-8%

מדד ת"א 35 ירד ב-0.3% ● הבורסה מסכמת את הרבעון הראשון: "מדדי ת"א-35 ות"א-90 רשמו תשואה חיובית של כ-5% וכ-11%, בהתאמה" ● זינוק של כ-50% בצבר ההזמנות של רפאל ● ביל אקמן: "מניית בורסת ת"א זמינה במחיר מציאה" ● דלק תחלק דיבידנד בסך של רבע מיליארד דולר ● בנק ישראל לא יאפשר לאחים נאוי לשלוט בישראכרט עם שיעור החזקות נמוך מ-30%

עדי, עפרה ועירית שטראוס / צילום: אוסף פרטי

ילדיו של מיכאל שטראוס מוכרים מניות של החברה ב-327 מיליון שקל

שלושת ילדיו של מיכאל שטראוס, עפרה, עדי ועירית, מוכרים כ-4% ממניות שטראוס ● המכירה מגיעה לאחר שביולי אשתקד רכשו השלושה 24% מהקבוצה מילדיה של רעיה שטראוס בן דרור, אחותו של מיכאל