גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

הכישלון בתרגיל הקרקע של משפחת גיבשטיין

האם אדם יכול לבצע עסקה פרטית בתחום של העסק אותו הוא מנהל, וכיצד הוא יכול לתכנן את צעדיו מראש על מנת שטיעון זה יתקבל בהצלחה? ● השלכות ההפסד של האחים גיבשטיין במאבקם נגד חיובם במע"מ על מכירת המגרש ב"פארק צמרת"

מגדלי YOO / צילום: איל יצהר
מגדלי YOO / צילום: איל יצהר

במהלך החודש האחרון, התפרסם פסק דינו של בית המשפט העליון בעניין משפחת גיבשטיין. פסק הדין עוסק בשאלת החבות במע"מ על מכירת מקרקעין: האם מדובר במכירה פרטית שאינה חייבת במע"מ, או שמא יש לסווג את המוכרים כעוסקים במקרקעין שמכרו מקרקעין במהלך העסק, ואשר על כן המכירה חייבת במע"מ.

בחינת השאלה האמורה, נעשתה על ידי בית המשפט לאור הלכת אלמור, על פיה פרשנות המונח "עסק" בחוק מע"מ תיעשה על פי המבחנים שהתגבשו במס הכנסה לשם הבחנה בין הכנסה פירותית לבין הכנסה הונית. ואולם, נקדים ונציין כבר כאן, כי כמקובל במחוזותינו, השימוש ברשימת המבחנים המוכרת והידועה אינו מהווה כלל ועיקר ערובה ליכולת לצפות את התוצאה המתקבלת.

לענייננו, בקליפת אגוז, האחים גיבשטיין קיבלו לידיהם במתנה מדודיהם קרקעות רבות שמרביתן נרכשו בשנות השלושים של המאה הקודמת. בין יתר הנכסים שהתקבלו במתנה, ואשר כונו בעיקרם כ"מקרקעי הדרום", היה מצוי גם מגרש בתל-אביב בשטח נטו של כשבעה דונם, ואשר בהמשך הדרך בשנת 1977 צירפו אליו האחים דונם אחד נוסף שרכשו מצדדים שלישיים. מגרש זה היה מצוי בשטח המוכר כיום כחלק משכונת "פארק צמרת" שבתל-אביב. בשנת 2005, לאחר כ-70 שנות החזקה, בהן עמדה הקרקע ללא שימוש, ביצעו המוכרים שתי עסקאות למכירת המגרש לשני גופים. בגין שתי עסקאות אלה שולם מס שבח מקרקעין (ולא מס הכנסה), שהוא מס המוטל על הכנסה הונית.

לצד נתון הוני מובהק זה של תקופת החזקה ממושכת, עמדו ל"חובתם" של האחים מספר עובדות, וזאת כמובן מעבר להיקף המקרקעין העצום שהיה בבעלותם. כך, בשנת 1979 פתחו האחים גיבשטיין תיק עוסק במע"מ בשמה של שותפות בלתי רשומה, שבראשיתה נרשמה כ"עוסק" בתחום הפרדסנות, ובהמשך שונה תחום פעילותה לנדל"ן. תיק עוסק זה הופעל בהיקף כספי ניכר לגבי נכסי מקרקעין בדרום, אך לא לגבי המגרש בתל-אביב. עם זאת, יצוין כי אין חולק שהמקרקעין הוחזקו במלואם בידי האחים, ולא בידי השותפות. זאת ועוד, בין השנים 1993-2008 (תקופה של 15 שנה) ביצעו האחים עשר עסקאות מכר בקרקעות שהיו בבעלותם, שתיים מעסקאות אלה בוצעו כאמור במגרש נשוא הדיון.

בנוסף, בכל הנוגע למבחן הידע והבקיאות של המוכרים, נדונה בהרחבה בקיאותו של אחד האחים, מר חנניה גיבשטיין, ששימש שנים רבות כראש העיר ראשון-לציון, כיו"ר ועדה מקומית לתכנון ולבנייה ואף היה חבר במועצת מקרקעי ישראל. בקיאות זאת נוצלה בפועל בקשר לפעילות השבחה של המקרקעין בכלל ושל המגרש בתל-אביב בפרט, לגביו נקבע כי האחים התקשרו עם בעלי מקצוע ופעלו אקטיבית לשם שינוי התב"ע שלו.

עסקה פרטית של מנהל עסק

במוקד הדיון בבית המשפט העליון ניצבו שתי שאלות משנה: האחת - שאלת קיומו של עסק בתחום הנדל"ן, והשנייה - שאלת היכולת להפריד את המגרש בתל-אביב מיתר נכסי הנדל"ן כעסקה פרטית שנעשתה על ידי האחים כאנשים פרטיים שלא במהלך עסקם. לאחר דיון מעמיק הכריע השופט יצחק עמית כי המדובר ב"עסק" בתחום הנדל"ן, שהופעל תוך ניכוי מס תשומות לגבי המקרקעין בדרום, ותוך הפעלת משאבים בתחום ההשבחה בהתבסס, בין היתר, על יכולותיו המקצועיות של חנניה גיבשטיין.

החלק המעניין יותר של הדיון נסב על שאלת היכולת להפריד בין עיסוקם של האחים במקרקעין לבין יכולתם לטעון לגבי המגרש בתל-אביב כי הוא נמכר על ידם במסגרת של עסקה פרטית. בית המשפט העליון קבע כי עקרונית אין חולק בדבר יכולתו של אדם המנהל עסק לבצע עסקה פרטית, ואף אין חולק בדבר יכולתו של אדם העוסק בתחום הנדל"ן לבצע עסקה פרטית במקרקעין שהוחזקו על ידו באופן פרטי. עם זאת, הנטל להראות כי אכן מדובר בעסקה פרטית, שלא בוצעה במהלך העסק מוטל על כתפי הנישום, ומובן כי נטל זה גדל שעה שמדובר בנכס מסוג הנכסים הנסחרים במסגרת העסק. במקרה זה, לצד תקופת ההחזקה הממושכת של המגרש בתל-אביב, נפסק כי הנישומים לא עמדו בנטל להפרידו משאר הנכסים שבידם, וזאת בפרט שעה שגם לגבי נכס זה פעלו הנישומים לשם ביצוע פעולות השבחה.

חידוד הצורך בתכנון מס מקדים

פסק דין גיבשטיין הוא בעל השלכות רוחב משמעותיות. בין היתר, ניתן להסיק מפסיקה זאת כיצד יש לשקלל את מבחני העזר השונים לשם הפעלת "מבחן הגג" האם המדובר בעסק. כך, שעה שמדובר בניצול של ידע ובקיאות אקטיביים של הנישום לשם ביצוע פעולת השבחה, במקרים רבים לא תעמוד לו לנישום טענתו בדבר עמידתו במבחן "תקופת ההחזקה" במסגרתו הוכח שהנישום החזיק בקרקע עשרות שנים ללא ביצוע כל פעולה. חשוב מכך, מפסק הדין עולה באופן ברור כי נישום העוסק בעסק, המעוניין לטעון כי עסקה מסוימת בוצעה על ידו באופן פרטי, ייטיב לעשות אם יתכנן מראש את צעדיו, באופן בו יוכל להוכיח בעתיד במה נבדלת עסקה זאת מעסקאות אחרות שבוצעו במסגרת עסקו. אילו רק יכולים היו האחים גיבשטיין להוכיח כי השותפות שהוקמה על ידם נועדה לעסוק אך ורק במקרקעי הדרום ולא במקרקעי תל-אביב, ייתכן שתוצאת פסק הדין הייתה שונה.

מעבר לכל, עולה מפסק הדין הבעייתיות במנגנון המע"מ ביחס למנגנוני מס רווח ההון ומס שבח מקרקעין. במציאות הכלכלית, אין חולק כי המגרש התל-אביבי עמד במשך עשרות שנים כנכס הון כושל, ופשוטו כמשמעו כאבן שאין לה הופכין. אין חולק גם, בכל הכבוד הראוי, כי לא האחים גיבשטיין בכוחות עצמם העלו את ערך הקרקע, וכי איתם או בלעדיהם הייתה נבנית בסופו של יום שכונת פאר על גבי המגרש הנדון. רשויות מיסוי מקרקעין, גם אילו היו רוצות, לא היו יכולות למסות את מלוא עליית הערך של המגרש כרווח פירותי, ולכל היותר היה מופעל מנגנון של "שינוי ייעוד", על פיו עד למועד שינוי הייעוד היה מוטל מס הוני וממועד זה ואילך - היה מוטל מס פירותי. חוק מס ערך מוסף אינו כולל מנגנון מובנה מעין זה, ובשל כך חויבה במע"מ מלוא עליית הערך כעליית ערך עסקית. דווקא בעייתיות זאת, שבה ומחדדת את הצורך בתכנון מס מקדים, במסגרתו תיבחן אף מכירה מוקדמת יזומה, שתיצור הבחנה בין תקופת ההחזקה הפסיבית לבין תקופת הפעילות העסקית. 

הכותבים הם שותפים באשכול המסים של פירמת ראיית החשבון והייעוץ העסקי BDO זיו האפט

עוד כתבות

זיהום אוויר בעיר בייג'ינג, בסין / צילום: Jason Lee, רויטרס

הגרף היומי: לא עובדים, לא פולטים - ירידה בפליטת הפחמן העולמית

לפי הממצאים, הפליטה היומית של גזי חממה צנחה ב-17% בתחילת אפריל, לעומת הרמה הממוצעת בשנת 2019, וכי העולם חווה את הירידה החדה ביותר בתפוקת הפחמן מאז מלחמת העולם השנייה

לקוחות בחנות אפל בבייג'ין, בחודש שעבר  / צילום: רויטרס

עם חצי טריליון דולר, אפילו המגפה לא תחליש את ענקיות הטכנולוגיה

ענקיות הטכנולוגיה הגיעו למשבר הנוכחי חזקות מתמיד - עם קופות מזומנים דשנות, השקעות עתק על מחקר ופיתוח ונכונות לבצע רכישות • לא רק שהמוצרים והשירותים שלהן חיוניים בזמן המשבר, הן גם מסוגלות לנצל אותו כדי להשאיר את המתחרים הפוטנציאליים הרחק מאחור

שאול מרידור, שירה גרינברג, שי באב"ד / צילום: יונתן בלום, איל יצהר

דעה - אטימות, קיבעון וניתוק: 10 הערות על התנהלות האוצר בעיצומו של משבר כלכלי חמור

הביקורת החריפה של בנק ישראל, ההתעקשות לא לסייע לעובדים החלשים במשק ובפרט למקבלי הקצבאות, היד הקפוצה והמודלים המיושנים שנראים לא מותאמים למשק הישראלי ● צמרת האוצר נרדמת בשמירה כשישראל גולשת למציאות כלכלית מפחידה

בצלאל מכליס, נשיא אלביט מערכות / צילום: אלביט מערכות

אלביט: "ההשפעה הפיננסית של השיבושים בפעילות עקב הקורונה לא הייתה מהותית"

החברה הביטחונית, שכבר דיווחה כי השפעות המגפה הגיעו אליה רק אחרי הרבעון הראשון, הציגה צמיחה רבעונית בהכנסות וברווח הנקי ● מדווחת על יישום שורת צעדים לשליטה בעלויות

ח"כ אריה דרעי./ צילום: רפי קוץ

למרות הנגיף: משרד הפנים מאשר כניסה לארץ גם לסטודנטים ואברכים שאינם ישראלים

במכתב שעליו חתום שר הפנים אריה דרעי הוא מבשר כי אברכי הישיבות ובני משפחותיהם שמבקשים לשוב ארצה לחזור ללימוד יקבלו היתר לכך ● זאת בנוסף לתלמידים זרים באוניברסיטאות ובפנימיות, לרופאים ולמשתלמי רפואה

ד"ר אמיר ירון / צילום: יונתן בלום

בנק ישראל הותיר את הריבית ללא שינוי וצופה צמיחה מהירה ב-2021 בהנחה שלא יהיה גל תחלואה נוסף

בבנק ישראל מעריכים כי שיעור האבטלה במחצית השנייה של 2020 צפוי לעלות ל-8.5% ● חטיבת המחקר צופה התכווצות של 4.5% בתוצר בשנת 2020 אך צמיחה מהירה ב-2021 ● היקף ההשבתה של המשק הצטמצם לכ-19% באמצע מאי, לעומת 36% בשיא המשבר

בורסת ניו יורק / צילום:  אנדרו קלי, רויטרס

עם ריחוק חברתי, מסכות ובלי אורחים: הסוחרים שבים לוול סטריט

רצפת המסחר של בורסת ניו יורק תפתח מחדש עם כרבע מהסוחרים בלבד ● בשל איסור על כניסת אורחים, צלצול הפעמון המסורתי של מסחר במניה חדשה לא יתרחש עד להודעה חדשה

דוד קנפו, יו"ר עמותת האדריכלים/ צילום: איל יצהר

לנצל את המשבר: התאחדות האדריכלים דורשת מהמדינה לרכוש 80 אלף דירות מהקבלנים

שישה סעיפים מופיעים במסמך שחיברו בהתאחדות האדריכלים, להצלת ענף הבנייה ● בין תמיכה בפריפריה לקידום תחבורה ציבורית, הם מבקשים גם רשת ביטחון נרחבת לקבלנים ● היו"ר דוד קנפו: "אנחנו כמו מישהו שעומד על סף תהום"

בורסת וול סטריט / צילום: Richard Drew, Associated Press

הנתק בין הריאלי לפיננסי נמשך: צפי לעליות של 2% בניו יורק; בורסת גרמניה מטפסת בהתעלם מהמיתון

הדאקס הגרמני עולה בהמשך לזינוק של 2.4% אתמול ● ביפן מדד הניקיי היפני הזנק בהמשך להודעת ראש הממשלה שינזו אבה על תמיכה נוספת בשווקים ● חברת נובהוואקס מתחילה בניסוי הקליני בחיסון לקורונה ומספקת אופטימיות למשקיעים

הבורסה בת"א / צילום: איל יצהר

נעילה חיובית בבורסה בת"א: מליסרון קפצה ב-5.6%, מבנה ביותר מ-9%

מדד ת"א 35 טיפס ב-0.8%, ומדד ת"א 90 ננעל ללא שינוי מהותי; מדד הנפט-גז איבד 1.5% ● בנק ישראל הותיר את הריבית ללא שינוי ברמה של 0.1%

נציגות עובדי אל על פרצו לדיון של ההנהלה והטייסים וזרקו כיסאות / צילום: ההסתדרות

הצרות באל על: יו"ר ההסתדרות הודיע על השעיה מיידית של חברי מועצת העובדים

לטענת נציגות עובדי אל על 50% מטייסי החברה (שמספרם עומד על כ-650) חזרו לעבוד בשכר מלא "למרות שאין בכך צורך אמיתי" ● יו"ר ההסתדרות: "חציית קו אדום בוטה של חברי מועצת העובדים"

ענת מוגילבסקי, יואב צוקר, ניל"י גולדפיין, מיכל פייגנבוים, ירין יחזקאל, גלי הכרמלי / צילום: יח"צ

כך ממתגים חברות ועובדים: מדוע גם עובדים ומנהלים צריכים למתג את עצמם

איך חברות הופכות את עצמן לאטרקטיביות, והאם הן יצלחו את מבחן הקורונה • תוכנית עבודה: סדרת שידורי הלייב של "גלובס"

נגיד בנק ישראל, פרופ' אמיר ירון./ צילום: רפי קוץ

בנק ישראל מעדכן את הצמיחה על רקע החזרה לשגרה המהירה מהצפוי

לא שולל הורדת ריבית נוספת, ומעריך שהאבטלה לא תחזור לרמות של לפני המשבר לפני 2022 ● "קצב הסרת המגבלות בפועל היה מהיר משהערכנו, אולם אנו ממשיכים להעריך שעד סוף יוני עיקר המגבלות יוסרו"

"רק 9% מהחברות יצאו מחוזקות מהמשבר ב־2008" / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

דעה: תשעה דברים שסטארט-אפים צריכים לעשות אחרת אחרי המגפה

איך למצב מחדש את הסטארט-אפ שלך בעולם שאחרי הקורונה? תשעה דברים שצריך לעשות אחרת - ממיזוגים ורכישות ועד הפגנת אמפתיה ללקוחות

מתקן ההתפלה בשורק. /  צילום: מוטי יאיר

הלחץ האמריקאי עבד? IDE טכנולוגיות תקים את מתקן ההתפלה החדש בשורק

ממשל טראמפ הפעיל על ישראל לחץ כבד כדי למנוע את זכייתה של האצ'יסון הסינית במכרז ● הצעתה של IDE עמדה על מחיר של כ-1.45 שקל לקוב מים - נמוך בכ-65 אגורות מהמחיר הנמוך ביותר לקוב מים המשולם כיום

נכס למכירה בארה"ב.  שינוי פרדיגמה   / צילום: אריק סולטן

פרופטק: משכללים נדל"ן בטכנולוגיות דיגיטליות בעולם של מיתון

תחום ה-PropTech בא לעשות סדר בשוק הדיור בתקופה שבה בעלי נכסים מתקשים למצוא שוכרים, שוכרים מתקשים לשלם ורוכשים מתקשים לגייס הון ראשוני ● פלטפורמות דוגמת Lucas Project ו-StepLadder הן דוגמאות בולטות לאופן שבו זה מתבצע

האף האלקטרוני של נונסנס / צילום: יח"צ

החברה שמריחה קורונה: "התהליך דומה קצת לזיהוי תמונה"

ננוסנט פיתחה אף אלקטרוני שמזהה את נגיף הקורונה ושואפת להחליף את המדחומים בכניסה למתחמים

איציק בנבנישתי, רן גוראון / צילום: שלומי יוסף, יונתן בלום

ראש בראש: yes ופרטנר מציתות את התחרות בשוק הטלוויזיה האינטרנטית

yes פתחה במבצע על ממירי אנדרואיד חדשים בנוסף לשירות המוזל שלה - סטינג - וכבר חמישית מהלקוחות שלה צופים בטלוויזיה על גבי האינטרנט • פרטנר מרחיבה את שיתוף-הפעולה עם שחקנית החיזוק הגדולה נטפליקס • בין לבין, סלקום והוט מתעכבות בצעדים שעליהן לנקוט

גיל שרון / צילום: תמר מצפי

למרות הקורונה: גולן הטלקום שמרה על רמת הכנסות דומה לרבעון הקודם

ההכנסות הסתכמו ב-132 מיליון שקל ● הרווח התפעולי ירד בהשוואה לרבעון הקודם אך צמח בהשוואה לרבעון מקביל אשתקד

מיכה ברכוז, ממייסדי BUYME / צילום: ענת ליטבק

מאחורי הקלעים של אקזיט השוברים הגדול של BUYME; היזמים המיליונרים החדשים: "אנחנו ברגשות מעורבים"

המחלוקת עם טלכלל, המשקיעה מתחילת הדרך, המריצה את יזמי חברת שוברי המתנות BUYME למכור לה את מניותיהם בחברה • בראיון ל"גלובס" מייסד החברה מיכה ברכוז כבר מסתכל קדימה, על גיפטד - המיזם בארה"ב: "אנחנו רואים פוטנציאל בשוק האמריקאי שהוא מעבר למתנות לארגונים"