גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

הכישלון בתרגיל הקרקע של משפחת גיבשטיין

האם אדם יכול לבצע עסקה פרטית בתחום של העסק אותו הוא מנהל, וכיצד הוא יכול לתכנן את צעדיו מראש על מנת שטיעון זה יתקבל בהצלחה? ● השלכות ההפסד של האחים גיבשטיין במאבקם נגד חיובם במע"מ על מכירת המגרש ב"פארק צמרת"

מגדלי YOO / צילום: איל יצהר
מגדלי YOO / צילום: איל יצהר

במהלך החודש האחרון, התפרסם פסק דינו של בית המשפט העליון בעניין משפחת גיבשטיין. פסק הדין עוסק בשאלת החבות במע"מ על מכירת מקרקעין: האם מדובר במכירה פרטית שאינה חייבת במע"מ, או שמא יש לסווג את המוכרים כעוסקים במקרקעין שמכרו מקרקעין במהלך העסק, ואשר על כן המכירה חייבת במע"מ.

בחינת השאלה האמורה, נעשתה על ידי בית המשפט לאור הלכת אלמור, על פיה פרשנות המונח "עסק" בחוק מע"מ תיעשה על פי המבחנים שהתגבשו במס הכנסה לשם הבחנה בין הכנסה פירותית לבין הכנסה הונית. ואולם, נקדים ונציין כבר כאן, כי כמקובל במחוזותינו, השימוש ברשימת המבחנים המוכרת והידועה אינו מהווה כלל ועיקר ערובה ליכולת לצפות את התוצאה המתקבלת.

לענייננו, בקליפת אגוז, האחים גיבשטיין קיבלו לידיהם במתנה מדודיהם קרקעות רבות שמרביתן נרכשו בשנות השלושים של המאה הקודמת. בין יתר הנכסים שהתקבלו במתנה, ואשר כונו בעיקרם כ"מקרקעי הדרום", היה מצוי גם מגרש בתל-אביב בשטח נטו של כשבעה דונם, ואשר בהמשך הדרך בשנת 1977 צירפו אליו האחים דונם אחד נוסף שרכשו מצדדים שלישיים. מגרש זה היה מצוי בשטח המוכר כיום כחלק משכונת "פארק צמרת" שבתל-אביב. בשנת 2005, לאחר כ-70 שנות החזקה, בהן עמדה הקרקע ללא שימוש, ביצעו המוכרים שתי עסקאות למכירת המגרש לשני גופים. בגין שתי עסקאות אלה שולם מס שבח מקרקעין (ולא מס הכנסה), שהוא מס המוטל על הכנסה הונית.

לצד נתון הוני מובהק זה של תקופת החזקה ממושכת, עמדו ל"חובתם" של האחים מספר עובדות, וזאת כמובן מעבר להיקף המקרקעין העצום שהיה בבעלותם. כך, בשנת 1979 פתחו האחים גיבשטיין תיק עוסק במע"מ בשמה של שותפות בלתי רשומה, שבראשיתה נרשמה כ"עוסק" בתחום הפרדסנות, ובהמשך שונה תחום פעילותה לנדל"ן. תיק עוסק זה הופעל בהיקף כספי ניכר לגבי נכסי מקרקעין בדרום, אך לא לגבי המגרש בתל-אביב. עם זאת, יצוין כי אין חולק שהמקרקעין הוחזקו במלואם בידי האחים, ולא בידי השותפות. זאת ועוד, בין השנים 1993-2008 (תקופה של 15 שנה) ביצעו האחים עשר עסקאות מכר בקרקעות שהיו בבעלותם, שתיים מעסקאות אלה בוצעו כאמור במגרש נשוא הדיון.

בנוסף, בכל הנוגע למבחן הידע והבקיאות של המוכרים, נדונה בהרחבה בקיאותו של אחד האחים, מר חנניה גיבשטיין, ששימש שנים רבות כראש העיר ראשון-לציון, כיו"ר ועדה מקומית לתכנון ולבנייה ואף היה חבר במועצת מקרקעי ישראל. בקיאות זאת נוצלה בפועל בקשר לפעילות השבחה של המקרקעין בכלל ושל המגרש בתל-אביב בפרט, לגביו נקבע כי האחים התקשרו עם בעלי מקצוע ופעלו אקטיבית לשם שינוי התב"ע שלו.

עסקה פרטית של מנהל עסק

במוקד הדיון בבית המשפט העליון ניצבו שתי שאלות משנה: האחת - שאלת קיומו של עסק בתחום הנדל"ן, והשנייה - שאלת היכולת להפריד את המגרש בתל-אביב מיתר נכסי הנדל"ן כעסקה פרטית שנעשתה על ידי האחים כאנשים פרטיים שלא במהלך עסקם. לאחר דיון מעמיק הכריע השופט יצחק עמית כי המדובר ב"עסק" בתחום הנדל"ן, שהופעל תוך ניכוי מס תשומות לגבי המקרקעין בדרום, ותוך הפעלת משאבים בתחום ההשבחה בהתבסס, בין היתר, על יכולותיו המקצועיות של חנניה גיבשטיין.

החלק המעניין יותר של הדיון נסב על שאלת היכולת להפריד בין עיסוקם של האחים במקרקעין לבין יכולתם לטעון לגבי המגרש בתל-אביב כי הוא נמכר על ידם במסגרת של עסקה פרטית. בית המשפט העליון קבע כי עקרונית אין חולק בדבר יכולתו של אדם המנהל עסק לבצע עסקה פרטית, ואף אין חולק בדבר יכולתו של אדם העוסק בתחום הנדל"ן לבצע עסקה פרטית במקרקעין שהוחזקו על ידו באופן פרטי. עם זאת, הנטל להראות כי אכן מדובר בעסקה פרטית, שלא בוצעה במהלך העסק מוטל על כתפי הנישום, ומובן כי נטל זה גדל שעה שמדובר בנכס מסוג הנכסים הנסחרים במסגרת העסק. במקרה זה, לצד תקופת ההחזקה הממושכת של המגרש בתל-אביב, נפסק כי הנישומים לא עמדו בנטל להפרידו משאר הנכסים שבידם, וזאת בפרט שעה שגם לגבי נכס זה פעלו הנישומים לשם ביצוע פעולות השבחה.

חידוד הצורך בתכנון מס מקדים

פסק דין גיבשטיין הוא בעל השלכות רוחב משמעותיות. בין היתר, ניתן להסיק מפסיקה זאת כיצד יש לשקלל את מבחני העזר השונים לשם הפעלת "מבחן הגג" האם המדובר בעסק. כך, שעה שמדובר בניצול של ידע ובקיאות אקטיביים של הנישום לשם ביצוע פעולת השבחה, במקרים רבים לא תעמוד לו לנישום טענתו בדבר עמידתו במבחן "תקופת ההחזקה" במסגרתו הוכח שהנישום החזיק בקרקע עשרות שנים ללא ביצוע כל פעולה. חשוב מכך, מפסק הדין עולה באופן ברור כי נישום העוסק בעסק, המעוניין לטעון כי עסקה מסוימת בוצעה על ידו באופן פרטי, ייטיב לעשות אם יתכנן מראש את צעדיו, באופן בו יוכל להוכיח בעתיד במה נבדלת עסקה זאת מעסקאות אחרות שבוצעו במסגרת עסקו. אילו רק יכולים היו האחים גיבשטיין להוכיח כי השותפות שהוקמה על ידם נועדה לעסוק אך ורק במקרקעי הדרום ולא במקרקעי תל-אביב, ייתכן שתוצאת פסק הדין הייתה שונה.

מעבר לכל, עולה מפסק הדין הבעייתיות במנגנון המע"מ ביחס למנגנוני מס רווח ההון ומס שבח מקרקעין. במציאות הכלכלית, אין חולק כי המגרש התל-אביבי עמד במשך עשרות שנים כנכס הון כושל, ופשוטו כמשמעו כאבן שאין לה הופכין. אין חולק גם, בכל הכבוד הראוי, כי לא האחים גיבשטיין בכוחות עצמם העלו את ערך הקרקע, וכי איתם או בלעדיהם הייתה נבנית בסופו של יום שכונת פאר על גבי המגרש הנדון. רשויות מיסוי מקרקעין, גם אילו היו רוצות, לא היו יכולות למסות את מלוא עליית הערך של המגרש כרווח פירותי, ולכל היותר היה מופעל מנגנון של "שינוי ייעוד", על פיו עד למועד שינוי הייעוד היה מוטל מס הוני וממועד זה ואילך - היה מוטל מס פירותי. חוק מס ערך מוסף אינו כולל מנגנון מובנה מעין זה, ובשל כך חויבה במע"מ מלוא עליית הערך כעליית ערך עסקית. דווקא בעייתיות זאת, שבה ומחדדת את הצורך בתכנון מס מקדים, במסגרתו תיבחן אף מכירה מוקדמת יזומה, שתיצור הבחנה בין תקופת ההחזקה הפסיבית לבין תקופת הפעילות העסקית. 

הכותבים הם שותפים באשכול המסים של פירמת ראיית החשבון והייעוץ העסקי BDO זיו האפט

עוד כתבות

עד הירח ובחזרה / צילום: שאטרסטוק

כל מה שצריך לדעת לרגל 50 שנים לנחיתה על הירח

מדוע הירח מתרחק מכדור הארץ, אילו יסודות מיוחדים נמצאים בו, מדוע כריית חומרים ממנו מדאיגה את המערב ומה הקשר בינו לבין פייק ניוז

נפתלי בנט ואיילת שקד / צילום: אמיר מאירי

"יוותר על האגו": החלה הפגישה בין נפתלי בנט לאיילת שקד

צפוי כי ההכרעה תתקבל הערב או לכל המאוחר בתוך יום יומיים ● כחלק מהאפשרויות לקראת הריצה לבחירות, בנט מוכן להתחבר עם מפלגות הימין לרבות עוצמה יהודית בבלוק טכני שייפרד לאחר הבחירות. במקרה כזה הוא יוצב במקום הרביעי אחרי סמוטריץ' ורפי פרץ ● וגם, רע"מ בחרה הערב את מועמדיה לבחירות הקרבות

סנוניות של חורף / איור: עומר הופמן

השבוע של רוג'ר פדרר וסרינה וויליאמס, אגדות הטניס שמסרבות להזדקן

סרינה וויליאמס ורוג’ר פדרר, עשו לי את השבוע ● שני ילידי 1981, בני 38, שלא ערים לכך שעבר זמנם, והגיעו לגמר אליפות ווימבלדון

אהוד ברק באירוע של ישראל דמוקרטית בתל אביב / צילום: אמיר מאירי

ברק: איחוד עמיר פרץ ואורלי לוי עלול לסגור את הגולל על מפלגת העבודה

ברק שב וקרא לאיחוד הכוחות בשמאל: "טובת הגוש הייתה ונותרה איחוד רחב של כל הכוחות שבו. ניצחון זה לא הדבר הכי חשוב, זה היחיד שחשוב" ● על האיחוד של עמיר פרץ ואורלי לוי: "אני מקווה שזה עדיין לא בלתי הפיך"

סטודנטים  /צילום:  Shutterstock/ א.ס.א.פ קריאייטיב

אמריקה מציגה: כך יצאו חובות העתק של הסטודנטים משליטה

הלוואות הסטודנטים, שהרקיעו שחקים, רובצים כחוב בעיקר על כתפיהם של המילניאלס, בני הדור העני ביותר בארה"ב ● האפשרות של מחיקת החובות, שנשמעת יותר ויותר, טומנת בחובה השלכות כלכליות וחברתיות מרחיקות לכת ● כתבה ראשונה על אחד מסעיפי החובות הצרכניים הגדולים של האמריקאים

אדם נוימן / צילום: צילום: רויטרס Eduardo Munoz ,

לפני ההנפקה: אדם נוימן מימש מניות ווי וורק ב-700 מיליון דולר לפני ההנפקה

היקף ועיתוי המימוש נחשב יוצא דופן בהתחשב בכך שהמייסדים מחכים בדרך כלל עד לאחר ההנפקה הציבורית כדי לממש אחזקות ● על פי הדיווח, נוימן כבר הקים פמילי אופיס כדי להשקיע את ההכנסות

אהוד ברק ובנימין נתניהו  / צילום: תמר מצפי

הכניסה של ברק למירוץ - מיתוג הדמוקרטיה כ"שמאלנית"

ברק משלים את המהפכה של נתניהו ושקד. ואולם הבעיה המרכזית היא הצגת הימין כלא-דמוקרטי

רוג'ר פדרר ונובאק דיוקוביץ'./ צילום: רויטרס

הכסף הגדול מפלג את ענף הטניס העולמי

פדרר ודיוקוביץ' סיפקו בגמר ווימבלדון השבוע חוויית ספורט אולטימטיבית, שגם הניבה להם כמה מיליוני דולרים • בעבר הסכומים בענף שנמצא בצמיחה עקבית היו נמוכים בהרבה, אבל לא כולם נהנים מפירות הצמיחה ולרוב הכסף הגדול נעצר אצל מארגני התחרויות ולא מחלחל אל הטניסאים

יאיר לפיד, פודקאסט לשבת / עיבוד תמונה: אפרת לוי

עם הגב לים: הפודקאסטים הטובים ביותר לסוף השבוע

כמה חם היה השבוע? ● מספיק חם כדי לקפוץ לטבילה בים, שלמרבה הצער מלא במדוזות  ● זאת הזדמנות נהדרת לשבת על הספה עם מזגן ולהינות מפודקאסטים שעשו לנו את השבוע ● פודקאסט לשבת ● האזינו

הירח / צילום: shutterstock

מה המרחק וכמה זכו לצעוד עליו - כמה אתם שולטים במסע לירח?

מה שם הטיל, היכן נחתה אפולו 11 ואת מי הותירו ארמסטרונג ואולדרין מאחור בחללית? 11 שאלות על תוכנית אפולו

מהגרי עבודה מחכים בתור לכניסה ללשכת האוכלוסין והגירה בת"א / צילום: תמר מצפי

פחות מלבנון ומאוגנדה: מדינת היהודים לא מובילה בקליטת הגירה

גירוש האימהות הפיליפיניות עורר ויכוח על מדיניות ההגירה של שר הפנים • השר טוען להגנתו שישראל קולטת עולים יותר מאשר המדינות שקולטות מהגרים ופליטים • אבל המספרים מראים שהיתרון של ישראל הולך ונשחק, וכיום מדינות אחרות נושאות בנטל הגירה כבד מאיתנו

אאודי E-TRON

החשמלית של אאודי היא קרוס-אובר למופת שתהפוך בשנה הבאה לקורבן מס

ה-SUV החשמלי הראשון של אאודי הוא רכב פאר מפנק, שימושי ונמרץ, שיכול להקטין משמעותית את ההוצאות השוטפות, לטפח את המצפון הסביבתי ועל הדרך לעקוף את טסלה ● רק חבל שהשינוי במדיניות המס בשנה הבאה עשוי להפוך אותו בישראל לאפיזודה חולפת

מפל ג'ילבון/ צילום: אורלי גנוסר

אל הג’ילבון ובחזרה: טיול קצר, בינוני או ארוך עם הרבה צל ושכשוכים

זו העונה לטיולי מים, טבילות, שכשוכים ואם אפשר, עם הרבה צל ולא יותר מדי הליכה בחום. נחל ג’ילבון בגולן, למשל

רונאל פישר ועו"ד רות דוד/ צילום: ליאור מזרחי

קריסה ב-10 צעדים: כך השתבש תיק הדגל נגד רונאל פישר ורות דוד

החקירה נפתחה בקול רעש וצלצולים, הראיות שהצטברו היו מטלטלות • אבל אז נקלעו החקירה והמשפט לרצף של טעויות ומחדלים • מה יעלה בגורל תיק הדגל של מח"ש והפרקליטות? • האזינו לפודקאסט "הצוללת"

אורי גלזר/  צילום: שלומי יוסף

"מישהו התבלבל פה. זה לא הצמח שלהם, זה הצמח שלנו"

אורי גלזר, אקטיביסט ומטופל קנאביס רפואי שהיה מאדריכלי התחום, מקים חוות קנאביס שיתופית ורוצה לשבור את מחירי השוק בזכות מטופלים שמגדלים עבור עצמם

השקעות אלטרנטיביות / צילום:  Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב

במוצרים אלטרנטיביים לא כל המנהלים שווים

התחום הצומח של השקעות בנכסים אלטרנטיביים בחו"ל מצריך מיומנות גבוהה והיכרות עמוקה עם הנכסים ● מנהלי השקעות ישראלים בעלי מומחיות עשויים להניב למשקיעים ערך מוסף ואפילו תשואות עודפות, אם ינצלו את היתרונות היחסיים שלהם ● מנגד ניצבים מנהלים שהערך המוסף העיקרי שהם מעניקים הוא עצם הגישה לנכסים אלטרנטיביים בחו"ל ● כתבה שנייה משתיים

המבורגר עם חלפניו מטוגן/ צילום: איל יצהר

מפתיע, מוזר, מופרע ונהדר: להמבורגרים המעולים ב"פרוזדור" יש שמות יצירתיים ותוספות מוגזמות

ההמבורגרים ב"פרוזדור" בתל אביב יצירתיים מאוד ● גם בשמות ("עשן קדוש", "משה, השתגעת לגמרי") וגם בתוספות - מגבינות ועד סלט אבוקדו

איך מתמודדים עם כישלון?  / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

מהי הדרך הבריאה ביותר להתמודד עם כישלון?

מה קורה לכם ביום שאחרי שנכשלתם במשימה שהייתה חשובה לכם? ● האם אתם מנסים לא לחשוב על זה בכלל? ● אולי להיפך, שואלים את עצמכם שוב ושוב באובססיביות מה הייתם עושים אחרת? ● אולי אתם מאשימים אנשים אחרים או שאתם מחליטים שאבד הטעם לחייכם ושלעולם לא תצליחו עוד בשום דבר? ● מהי הדרך הבריאה ביותר להתייחס לכישלון שלנו? ● האזינו לפודקאסט "חזית המדע"

יאיר לפיד/  צילום: איל יצהר

ברק חייב לפרוש, היחסים עם בוגי תקינים ונתניהו יהיה חייב להעלות מסים: יאיר לפיד בראיון

יאיר לפיד, מס' 2 בכחול לבן, לא מאמין בתיאוריית הגושים וחושב שרק המפלגה הגדולה תנצח בבחירות ● בראיון ל"גלובס" הוא מבקר בחריפות את ההתנהלות הכלכלית של הממשלה ("יצאה מדעתה") ● מסביר שנתניהו לא יכול לטפל בגירעון כראוי ("הוא זקוק לליצמן וסמוטריץ, כדי שיגנו עליו בנושא החסינות. והוא ישלם להם הרבה יותר") ● ולא, הוא לא רוצה לחזור לתפקיד שר האוצר: "אני הולך להיות שר החוץ ואחר כך ראש ממשלה”

קריקטורה / איור: גיל ג'יבלי

שהאחרון יפיל את העט: לאן נעלמות הקריקטורות הפוליטיות?

מה יש בקריקטורה הפוליטית שמעצבן כל–כך הרבה אנשים? למה עורכי העיתונים ממהרים לזרוק את הקריקטוריסטים לכלבים במקום להגן על חופש הביטוי? האם הקריקטורה אכן בסכנת הכחדה? ואת מי להאשים - את טראמפ, את הדתיים, את התקינות הפוליטית או את האינטרנט? ● וגם: איך הקריקטורות של מוחמד שינו את דנמרק לעד