גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

אי.בי.אי: "הרפורמה בניו יורק מחייבת מעקב אחר מכירת הדירות של דה זראסאי כדי לראות אם יש פגיעה בתזרים"

בבית ההשקעות אי.בי.אי טוענים כי שינוי החקיקה בשוק השכירות המפוקחת בניו יורק הוא הדרמטי ביותר שהושג זה עשרות שנים ● חברת הנדל"ן דה זראסאי, בעלת חוב אג"ח של 2 מיליארד שקל בבורסת תל אביב, מחזיקה ביותר מ-10,000 דירות בניו יורק

ניו יורק / צילום: Shutterstock/ א.ס.א.פ קריאייטיב
ניו יורק / צילום: Shutterstock/ א.ס.א.פ קריאייטיב

שוק השכירות המפוקחת בניו יורק עבר בסוף השבוע האחרון שינוי חקיקה מקיף, שאת השפעותיו הרגישו היטב גם מחזיקי איגרות החוב של חברת דה זראסאי אגח ג דה זראסאי אגח ד , הנסחרות בבורסת תל אביב.

מאז החקיקה איבדה אג"ח ג' של דה זראסאי 3.6% מערכה, והיא נסחרה היום לפי תשואה שנתית לפדיון של 8.2%, הנחשבת לתשואה גבוהה עבור אג"ח הזוכה עדיין לדירוגים גבוהים של Aa3 בחברת מידרוג ושל AA מינוס בדירוג S&P מעלות. לדברי נדב ברקוביץ', אנליסט הנדל"ן של אי.בי.אי בית השקעות, מדובר בשינוי החקיקה הדרמטי ביותר שהושג זה עשרות שנים. "סיבת השינוי היא רצון המפלגה הדמוקרטית בניו יורק לשנות את מערכת החוקים לטובת הדיירים ולמנוע ירידה במספר יחידות הדיור הנמצאות תחת פיקוח. ההשלכות הן רוחביות ומשפיעות על כל שוק השכירות בעיר", כתב ברקוביץ' בסקירה שהופצה אתמול לגופים מוסדיים.

ברקוביץ' מסביר כי שוק הדיור להשכרה בניו יורק מורכב מ-2.2 מיליון דירות, המושכרות בדמי שכירות חציוניים של 1,450 דולר בחודש ובדמי שכירות ממוצעים של 1,875 דולר בחודש. 43% מהדירות הן פרטיות ו-44% נמצאות תחת שכירות מפוקחת. לפיכך, לדבריו, השלכותיו של שינוי החוק רלוונטיות לכ-1 מיליון יחידות דיור בעיר.

השינויים העיקריים בחוק כוללים, לדבריו, ביטול האפשרות להעלאת שכר הדירה ב-20% לאחר יציאה של דייר; פגיעה ביכולת להעלות שכר דירה בין השכירות בפועל לשכירות החוקית; פגיעה ביכולת להעלות שכר דירה דרך שיפור הבניין או שיפוץ הדירה; ביטול היכולת להוציא דירה משכירות מפוקחת, אם השכירות עולה מעל לרף מסוים; וכן שינוי הרף הנדרש להסכמת דיירים בבניין כדי להסב את הדירות בו למכירה, מ-15% ל-51%. לפי ברקוביץ', מדובר בשינוי כללי המשחק, שהשפעתו רלוונטית לכל מי שעוסק בתחום.

"החוק החדש מקטין את התמריצים של בעלי הנכסים להשקיע דרך פגיעה בהכנסות העתידיות. חשוב לציין כי לא כל השחקנים עובדים באותה טקטיקה, ויש בעלי דירות שהמודל העסקי שלהם מגיע ממקורות אחרים מעבר לשכר דירה, אבל הקשחת התנאים להעלאת שכר דירה ופגיעה ביכולת להמיר דירות למכירה פוגעות גם בתזרים העתידי, וכפועל יוצא גם בשווי הנכסים", כתב ברקוביץ'.

דה זראסאי גרופ פעילות מכירת הדירות בשנים האחרונות

"נכסי המגורים מהוונים בשיעור נמוך"

שתי חברות נדל"ן אמריקאיות, שהנפיקו בעבר איגרות חוב בבורסת ת"א, עדכנו ביומיים האחרונים את המשקיעים בנוגע להשפעות של השינויים בחוקי השכירות המיוצבת (Rent Stabilization) במדינת ניו יורק. החברה המרכזית בתחום זה מבין השתיים היא דה זראסאי גרופ, שנמצאת בשליטת ג'ואל וינר.

לדה זראסאי אג"ח בהיקף של 2 מיליארד שקל ערך נקוב, שנסחרות בבורסה, מתוכן 1.77 מיליארד שקל ערך נקוב מסדרה ג' הלא-מובטחת ו-235 מיליון שקל ערך נקוב מסדרה ד' המובטחת. דה זראסאי מחזיקה בבעלותה 10,300 יחידות דיור בניו יורק, מתוכן כ-9,000 יחידות דיור להשכרה בפיקוח וכן כ-1,350 דירות שהוסבו למכירה לרוכשים פרטיים בשוק החופשי (דירות קונדו).

בתגובה לחקיקה דיווחה דה זראסאי למשקיעים כי קיימים שני רכיבים בתיקון החקיקה שעשויים להשפיע על פעילותה. הרכיב הראשון קשור להגבלה על המרה של בנייני דירות להשכרה מפוקחת, לבניינים שבהם ניתן למכור את הדירות בשוק החופשי (נכסי קונדו). לדברי דה זראסאי, אין בתיקון המדובר כדי להשפיע על זכויותיה בדירות הקונדו בבניינים שבהם כבר הושלם תהליך ההמרה. לפיכך, היא רשאית למכור את הדירות האלה בשוק באופן חופשי. בחברה הוסיפו כי היא ממשיכה לבחון עם יועציה את השפעת תיקון החקיקה על הבניינים המוחזקים על ידה, שבהם התחיל הליך ההמרה לנכסי קונדו לפני התיקון, אבל הליך זה טרם הושלם.

כך או כך, בחברה הדגישו כי לאחר בדיקה ראשונית שביצעה, התיקון האמור לא ישפיע, ככל הנראה, באופן מהותי לרעה על צפי מכירת הדירות שלה, וזאת לפחות בשלוש השנים הקרובות. התיקון השני שאליו התייחסה דה זראסאי, עוסק בהכנסות מדירות להשכרה. לדבריה, עיקר השינויים בתיקון לא ישפיעו באופן מהותי לרעה על פעילותה ועל הכנסותיה מדמי שכירות.

לדברי האנליסט ברקוביץ' מאי.בי.אי, חששות המשקיעים מהשפעות החקיקה על דה זראסאי נובעים משתי נקודות עיקריות - המינוף והתזרים. "נכסי המגורים של דה זאראסי מהוונים בשיעור היוון נמוך (פחות מ-3% בממוצע), תחת הנחה כי קיים שיפור עתידי דרך המרת הדירות או שכירות גבוהה יותר בעתיד. פגיעה בשווי הנכסים תעלה את מינוף החברה, שנכון לדוחות האחרונים עומד על יחס של 56% חוב ל-CAP", כתב ברקוביץ'.

"בנוגע לתזרים החברה, דה זאראסי מסתמכת על שני מקורות: הראשון הוא מנכסים מניבים (כ-53 מיליון דולר ב-2018), והשני הוא תזרים ממכירת דירות (כ-60 מיליון דולר ב-2018), כשלחברה יש מלאי נטו של 1,350 יחידות דיור ועוד כ-300 יחידות דיור שהוגשה עבורם תוכנית. התזרים מנכסים מניבים מכסה את הריביות לבנקים ולאיגרות החוב, בעוד שמכירת הדירות היא המקור התזרימי לתשלום האג"ח. לפיכך, הנקודה החשובה לבעלי האג"ח היא יכולת המכירה וצפי ההכנסות מיחידות דיור שבמלאי", מסביר ברקוביץ'.

בשורה התחתונה, לדבריו, דה זאראסי תמיד הייתה אחת החברות היציבות בין חברות הנדל"ן האמריקאיות שנסחרות בתל אביב, ובניגוד למקרים אחרים, האירועים האחרונים הם אקסוגניים ואינם קשורים להתנהלות החברה. "לדה זאראסי יתרון בהיקף הנכסים, מלאי יחידות דיור למכירה, ובכך שהחברה מסתמכת פחות על העלאת שכר דירה, כי השכירות הממוצעת בנכסים נמוכה", מציין ברקוביץ'. "למרות זאת, שינוי כללי המשחק מקשה על היכולת העתידית של החברה להמיר דירות חדשות למכירה, ועלול לפגוע ביחסים הפיננסים, אם שווי הנכסים ייפגע. ברבעונים הקרובים, בעלי האג"ח יצטרכו לעקוב אחר קצב מכירת הדירות העתידיות כדי לראות אם יש פגיעה בתזרים.

"אם קצב מכירת הדירות ומחירן יישארו ללא שינוי, אנו מעריכים כי קיים אפסייד מסוים באג"ח", הוסיף ברקוביץ'. "אבל אם תהיה פגיעה משמעותית בתזרים הצפוי ממכירת הדירות, אנו מעריכים כי השוק יבצע תמחור שלו מחדש". 

עוד כתבות

מימין: מפעל ספאנטק בארה"ב, עובד במפעל של אבגול ומפעל של עלבד / צילום: איל יצהר, עינת לברון ורון שטיינבלט

המניות מזנקות: כך הפיחה הקורונה חיים ביצרניות המגבונים הלחים

אף שהן עוד רחוקות עשרות אחוזים מרמות השיא של 2017, בחודשיים האחרונים נהנו המניות של חברות הבדים הלא-ארוגים מעליות מרשימות, בעיקר בזכות הביקושים הגוברים למגבונים

אורי לוין, מנכ"ל קבוצת דיסקונט / צילום: רמי זרניגר, יח"צ

דיסקונט הרוויח 279 מיליון שקל ברבעון; הפסדי האשראי קפצו ב-365%

הבנק דיווח על ירידה של 31% ברווח הנקי ברבעון הראשון לרמה של כ-279 מיליון שקל, לעומת רווח של 405 מיליון שקל ברבעון הראשון של 2019 ● התשואה על ההון עמדה על 6%

רן עוז / צילום: רמי זרנגר

הפסדי ההשקעה בשל משבר הקורונה העבירו את מגדל מרווח רבעוני של 543 מיליון ש' להפסד של 564 מיליון ש'

מדובר בהרעה צפויה בתוצאותיה של החברה שבניהולו של רן עוז, ושנובעת בעיקרה מנסיבות חיצוניות שיפגעו בענף כולו ● השינוי של עקום הריבית הביא לגידול בעתודות ביטוח החיים בסך של כ-134 מיליון שקל

מנואל טרכטנברג / צילום: איל יצהר

"מה שראינו זה רק הפרומו. זה לא מייצג במלוא העוצמה את המכה לכלכלה”

התכווצות בתוצר, אבטלה גבוהה, תסיסה חברתית וממשלה של 34 שרים שרובם לא החזיקו בתפקיד ניהולי ● בראיון ל"גלובס" אומר פרופ' מנואל טרכטנברג כי למרות הצלחה בריאותית בהתמודדות עם הקורונה, היה כשל טוטלי בפן הכלכלי והניהולי, והוא חרד מהשאלה כיצד ינוהל המשבר בחודשים הקרובים

איריס שטרק,/ צילום: כדיה לוי

שטרק לכ"ץ: להאריך את מועדי הגשת הבקשות למענקים עד סוף השנה

נשיאת לשכת רואי החשבון, איריס שטרק, פנתה לשר האוצר ישראל כ"ץ בבקשה להאריך לעצמאים ועסקים את מועדי הגשת הבקשות למענקים באמצעות חקיקה מהירה או תקנות חירום נוספות ● לטענתה, אם לא יוארכו מועדי הגשת הבקשות, עצמאים רבים לא יעמדו בתנאי הסף שנקבעו

ישיבת הממשלה הראשונה של ממשלת האחדות / צילום:  Abir Sultan, רויטרס

קואליציה רחבה היא עסק יקר: שרי הממשלה אישרו קיצוץ רוחבי בתקציבי המשרדים

בהצעת הקיצוץ הרוחבי מפורטים יעדי הכסף שייחסך וכן קבלת אישור להקצאת התקנים הדרושים ללשכות שרים והמנכ"לים במשרדים החדשים ● הקיצוץ הכבד ביותר הוא במשרד הביטחון, עם קיצוץ של 27 משרות בהיקף כספי של יותר מ14 מילון שקל במונחים שנתיים

יפתח רון טל / צילום: יוסי וייס חברת החשמל

יו"ר חברת החשמל: "נדרוש מתמר להוזיל את הגז ב-35% לפחות"

לאחר הבהרת פומפאו כי ארה"ב לא רואה בעין יפה פעילות סינית בישראל, יו"ר חברת החשמל יפתח רון-טל מצהיר כי החברה לא תמנע מרוכשים סיניים להשתתף בקבוצה שתרכוש תחנת כוח

הפרויקט בנאות אפקה בתל אביב / הדמיה: קבוצת גבאי, יח"צ

קבוצת גבאי תקים פרויקט פינוי-בינוי של 378 יח"ד ומסחר בנאות אפקה א' בתל אביב

היקף המכירות בפרויקט, שיכלול דירות בנות 3-5 חדרים ודירות פנטהאוז, מוערך בכ-850 מיליון שקל

משרדי JFrog, אחת מחברות הפורטפוליו של אינסייט /  צילום: שלומי יוסף, פליקר

החברות שצלחו את המשבר של 2008 והתובנות שיסייעו לצלוח את המשבר הנוכחי

המשבר פוגע בתעשיית ההייטק? באינסייט האמריקאית, הקרן הכי דומיננטית בהייטק הישראלי, סבורים כי חברות התוכנה יתאוששו די מהר, ואף ירוויחו ממנו ● כדי שזה יקרה, הן צריכות לקצץ, להתמזג ולדעת לנצל הזדמנויות

שדה דב / צילום: יוסי פישר

יו"ר ההסתדרות דוחף לפתיחה מחודשת של שדה דב: "להציל את אילת הגוססת מהקורונה"

האם בחסות משבר הקורונה שדה דב יקום לתחייה? ל"גלובס" נודע כי יו"ר ההסתדרות ארנון בר-דוד ורה"מ בנימין נתניהו שוחחו על הנושא בימים האחרונים, וכי נתניהו הפגין גישה חיובית לרעיון ● מנכ"ל ישראייר ל"גלובס": "הרעיון נחמד אבל לא ישים בזמן הנוכחי"

דורי ושאול נאוי / צילום: יונתן בלום

שאול נאוי מכר לאחיו דורי את מניותיו בחברה ופורש מניהולה

המניות נמכרות תמורת 60 מיליון שקל, בדיסקאונט של 25% על מחיר השוק ● דורי נאוי: "שאול הגיע למסקנה שהוא רוצה ליהנות מהחיים לפני שהוא מזדקן" ● מניית נאוי קרסה ב-50% מתחילת השנה

מדפים מלאים בסחורה לאחר חידוש המלאי / צילום: שני אשכנזי, גלובס

הבורסה ננעלה בירידות: ת"א 90 איבד 1.6%, בזן צנחה בעוד 6%

שופרסל דיווחה על קפיצה של 87% ברווח הנקי, דיסקונט על ירידה של 31% ברווח ● גזית גלוב פרסמה דוחות והכריזה על רכישה בחזרה של מניותיה בכ-400 מיליון שקל ● נייס איבדה 2.1%, מזרחי טפחות 2.5%

אביב כוכבי / צילום: Oded Balilty, Associated Press

דעה: על דוגמה אישית ושכר הרמטכ"ל; האם זה באמת הזמן לתת תוספת לביטחון?

שכרו החודשי של הרמטכ"ל הוא כסף קטן בתקציב הביטחון, אבל הוא ששיבח את הדוגמה האישית בתפוצת נאט"ו, איך זה מתיישב עם הבקשה להוסיף לתקציב הביטחון? • וגם, ארה"ב התערבה כדי למנוע מחברה סינית להקים את מתקן ההתפלה בשורק 2, איך זה שונה מהמתקן הקיים?

חנן פרידמן / צילום: רפי דלויה

השפעות הקורונה על לאומי: זינוק בפיקדונות ומעבר להפסד ברבעון

בנק לאומי רשם הפסד חריג של 232 מיליון שקל ברבעון הראשון למרות גידול בהכנסות מעמלות ● שיעור ההוצאות בגין הפסדי אשראי מיתרת האשראי לציבור קפץ ל-1.2%

מנכ"ל שופרסל, איציק אברכהן / צילום: שלומי יוסף

בהלת הקניות במשבר הקורונה ובחג הפסח הזניקה את רווחי שופרסל ב-88%

שופרסל נהנתה גם מצמיחה מואצת בפעילות האונליין שלה בשל נסיבות המשבר ● הגם שמדובר בצמיחה מרשימה מאוד, הרי שחלק משמעותי ממנה הוא בצמיחה ייחודית לתקופה, שלא ברור כמה ממנה יישאר בעתיד עם שינוי הרגלי הצריכה של הציבור

רוכב אופניים בחליפת מגן בברלין / צילום: משה חדד

האיחוד האירופי מתכנן: קרן נוספת בשווי 750 אירו למאבק במשבר הקורונה

לפי הצעה שטרם אושרה, 500 מיליארד מתוך הסכום, כפי שהסכימו ביניהן צרפת וגרמניה, יבואו מגיוס חוב משותף ויחולקו כמענקים למדינות הזקוקות לתמיכה, לראשונה בתולדות האיחוד ● הקמת הקרן נתקלת באופוזיציה צפון-אירופית, ובשבועות הקרובים ידונו בה נציגי המדינות באיחוד

מירי רגב צילום תמר מצפי

רגב תוקפת את גנץ בראיון: "לא בשל, צריך לעבור אפייה ולגלות לנו אם הוא סחיט"

את הדברים הקשים אמרה השרה רגב בראיון שצפוי להתפרסם מחר ב"ידיעות אחרונות" ● ממפלגת הליכוד נמסר "הקמפיין הסתיים וזו העת לאחדות. הגיע הזמן להפסיק את המתקפות האישיות מכל צד שהוא. הבחירות מאחורינו והמשימות המשותפות לפנינו ועלינו לשלב ידיים למען אזרחי ישראל"

השרה גילה גמליאל / צילום: רפי קוץ, לע"מ

השרה להגנת הסביבה גילה גמליאל: "בקרוב נפרסם תוכנית ליציאה ממשבר הקורונה באמצעות השקעות בסביבה"

השרה להגנת הסביבה הצהירה הערב כי בקרוב יציג משרדה תוכנית "גרין ניו דיל" ישראלית, במטרה ליצר חוסן חברתי-כלכלי באמצעות השקעות בסביבה ● "משבר הקורונה, בצד האתגרים שיצר, מהווה הזדמנות יוצאת דופן לקדם צמיחה כלכלית שתומכת בסביבה ובבריאות"

מימין: איציק שנידובסקי, מנכ"ל אנליסט, ונועם רוקח, סמנכ"ל ההשקעות אנליסט / צילום: איל יצהר, גלובס

הקורונה הביאה להפסדי נוסטרו של 22 מיליון שקל באנליסט שעבר להפסד רבעוני

הרווח התפעולי הרבעוני הסתכם בכ-3.7 מיליון שקל ● השפעת הקורונה על אנליסט באה לידי ביטוי בהשפעה ישירה על שווי הנכסים הפיננסים המנוהלים, ובעיקר על תיק הנוסטרו, שרשם הפסד של כ-22 מיליון שקל

זירת המסחר בוול סטריט / צילום: Lucas Jackson , רויטרס

התגברו העליות בנעילה בוול סטריט: הדאו זינק ב-2.2%, מדד S&P 500 סגר מעל ל-3,035 נק'

מדד הנאסד"ק קפץ ב-0.8%, ה-S&P 500 זינק ב-1.45% ● באירופה הדאקס קפץ ב-1.3%, הקאק ב-1.7% ● הנפט צנח בכ-5% ● מיקרון זינקה בכ-8% לאחר שהחברה העלתה תחזיות