גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

אי.בי.אי: "הרפורמה בניו יורק מחייבת מעקב אחר מכירת הדירות של דה זראסאי כדי לראות אם יש פגיעה בתזרים"

בבית ההשקעות אי.בי.אי טוענים כי שינוי החקיקה בשוק השכירות המפוקחת בניו יורק הוא הדרמטי ביותר שהושג זה עשרות שנים ● חברת הנדל"ן דה זראסאי, בעלת חוב אג"ח של 2 מיליארד שקל בבורסת תל אביב, מחזיקה ביותר מ-10,000 דירות בניו יורק

ניו יורק / צילום: Shutterstock/ א.ס.א.פ קריאייטיב
ניו יורק / צילום: Shutterstock/ א.ס.א.פ קריאייטיב

שוק השכירות המפוקחת בניו יורק עבר בסוף השבוע האחרון שינוי חקיקה מקיף, שאת השפעותיו הרגישו היטב גם מחזיקי איגרות החוב של חברת דה זראסאי אגח ג דה זראסאי אגח ד , הנסחרות בבורסת תל אביב.

מאז החקיקה איבדה אג"ח ג' של דה זראסאי 3.6% מערכה, והיא נסחרה היום לפי תשואה שנתית לפדיון של 8.2%, הנחשבת לתשואה גבוהה עבור אג"ח הזוכה עדיין לדירוגים גבוהים של Aa3 בחברת מידרוג ושל AA מינוס בדירוג S&P מעלות. לדברי נדב ברקוביץ', אנליסט הנדל"ן של אי.בי.אי בית השקעות, מדובר בשינוי החקיקה הדרמטי ביותר שהושג זה עשרות שנים. "סיבת השינוי היא רצון המפלגה הדמוקרטית בניו יורק לשנות את מערכת החוקים לטובת הדיירים ולמנוע ירידה במספר יחידות הדיור הנמצאות תחת פיקוח. ההשלכות הן רוחביות ומשפיעות על כל שוק השכירות בעיר", כתב ברקוביץ' בסקירה שהופצה אתמול לגופים מוסדיים.

ברקוביץ' מסביר כי שוק הדיור להשכרה בניו יורק מורכב מ-2.2 מיליון דירות, המושכרות בדמי שכירות חציוניים של 1,450 דולר בחודש ובדמי שכירות ממוצעים של 1,875 דולר בחודש. 43% מהדירות הן פרטיות ו-44% נמצאות תחת שכירות מפוקחת. לפיכך, לדבריו, השלכותיו של שינוי החוק רלוונטיות לכ-1 מיליון יחידות דיור בעיר.

השינויים העיקריים בחוק כוללים, לדבריו, ביטול האפשרות להעלאת שכר הדירה ב-20% לאחר יציאה של דייר; פגיעה ביכולת להעלות שכר דירה בין השכירות בפועל לשכירות החוקית; פגיעה ביכולת להעלות שכר דירה דרך שיפור הבניין או שיפוץ הדירה; ביטול היכולת להוציא דירה משכירות מפוקחת, אם השכירות עולה מעל לרף מסוים; וכן שינוי הרף הנדרש להסכמת דיירים בבניין כדי להסב את הדירות בו למכירה, מ-15% ל-51%. לפי ברקוביץ', מדובר בשינוי כללי המשחק, שהשפעתו רלוונטית לכל מי שעוסק בתחום.

"החוק החדש מקטין את התמריצים של בעלי הנכסים להשקיע דרך פגיעה בהכנסות העתידיות. חשוב לציין כי לא כל השחקנים עובדים באותה טקטיקה, ויש בעלי דירות שהמודל העסקי שלהם מגיע ממקורות אחרים מעבר לשכר דירה, אבל הקשחת התנאים להעלאת שכר דירה ופגיעה ביכולת להמיר דירות למכירה פוגעות גם בתזרים העתידי, וכפועל יוצא גם בשווי הנכסים", כתב ברקוביץ'.

דה זראסאי גרופ פעילות מכירת הדירות בשנים האחרונות

"נכסי המגורים מהוונים בשיעור נמוך"

שתי חברות נדל"ן אמריקאיות, שהנפיקו בעבר איגרות חוב בבורסת ת"א, עדכנו ביומיים האחרונים את המשקיעים בנוגע להשפעות של השינויים בחוקי השכירות המיוצבת (Rent Stabilization) במדינת ניו יורק. החברה המרכזית בתחום זה מבין השתיים היא דה זראסאי גרופ, שנמצאת בשליטת ג'ואל וינר.

לדה זראסאי אג"ח בהיקף של 2 מיליארד שקל ערך נקוב, שנסחרות בבורסה, מתוכן 1.77 מיליארד שקל ערך נקוב מסדרה ג' הלא-מובטחת ו-235 מיליון שקל ערך נקוב מסדרה ד' המובטחת. דה זראסאי מחזיקה בבעלותה 10,300 יחידות דיור בניו יורק, מתוכן כ-9,000 יחידות דיור להשכרה בפיקוח וכן כ-1,350 דירות שהוסבו למכירה לרוכשים פרטיים בשוק החופשי (דירות קונדו).

בתגובה לחקיקה דיווחה דה זראסאי למשקיעים כי קיימים שני רכיבים בתיקון החקיקה שעשויים להשפיע על פעילותה. הרכיב הראשון קשור להגבלה על המרה של בנייני דירות להשכרה מפוקחת, לבניינים שבהם ניתן למכור את הדירות בשוק החופשי (נכסי קונדו). לדברי דה זראסאי, אין בתיקון המדובר כדי להשפיע על זכויותיה בדירות הקונדו בבניינים שבהם כבר הושלם תהליך ההמרה. לפיכך, היא רשאית למכור את הדירות האלה בשוק באופן חופשי. בחברה הוסיפו כי היא ממשיכה לבחון עם יועציה את השפעת תיקון החקיקה על הבניינים המוחזקים על ידה, שבהם התחיל הליך ההמרה לנכסי קונדו לפני התיקון, אבל הליך זה טרם הושלם.

כך או כך, בחברה הדגישו כי לאחר בדיקה ראשונית שביצעה, התיקון האמור לא ישפיע, ככל הנראה, באופן מהותי לרעה על צפי מכירת הדירות שלה, וזאת לפחות בשלוש השנים הקרובות. התיקון השני שאליו התייחסה דה זראסאי, עוסק בהכנסות מדירות להשכרה. לדבריה, עיקר השינויים בתיקון לא ישפיעו באופן מהותי לרעה על פעילותה ועל הכנסותיה מדמי שכירות.

לדברי האנליסט ברקוביץ' מאי.בי.אי, חששות המשקיעים מהשפעות החקיקה על דה זראסאי נובעים משתי נקודות עיקריות - המינוף והתזרים. "נכסי המגורים של דה זאראסי מהוונים בשיעור היוון נמוך (פחות מ-3% בממוצע), תחת הנחה כי קיים שיפור עתידי דרך המרת הדירות או שכירות גבוהה יותר בעתיד. פגיעה בשווי הנכסים תעלה את מינוף החברה, שנכון לדוחות האחרונים עומד על יחס של 56% חוב ל-CAP", כתב ברקוביץ'.

"בנוגע לתזרים החברה, דה זאראסי מסתמכת על שני מקורות: הראשון הוא מנכסים מניבים (כ-53 מיליון דולר ב-2018), והשני הוא תזרים ממכירת דירות (כ-60 מיליון דולר ב-2018), כשלחברה יש מלאי נטו של 1,350 יחידות דיור ועוד כ-300 יחידות דיור שהוגשה עבורם תוכנית. התזרים מנכסים מניבים מכסה את הריביות לבנקים ולאיגרות החוב, בעוד שמכירת הדירות היא המקור התזרימי לתשלום האג"ח. לפיכך, הנקודה החשובה לבעלי האג"ח היא יכולת המכירה וצפי ההכנסות מיחידות דיור שבמלאי", מסביר ברקוביץ'.

בשורה התחתונה, לדבריו, דה זאראסי תמיד הייתה אחת החברות היציבות בין חברות הנדל"ן האמריקאיות שנסחרות בתל אביב, ובניגוד למקרים אחרים, האירועים האחרונים הם אקסוגניים ואינם קשורים להתנהלות החברה. "לדה זאראסי יתרון בהיקף הנכסים, מלאי יחידות דיור למכירה, ובכך שהחברה מסתמכת פחות על העלאת שכר דירה, כי השכירות הממוצעת בנכסים נמוכה", מציין ברקוביץ'. "למרות זאת, שינוי כללי המשחק מקשה על היכולת העתידית של החברה להמיר דירות חדשות למכירה, ועלול לפגוע ביחסים הפיננסים, אם שווי הנכסים ייפגע. ברבעונים הקרובים, בעלי האג"ח יצטרכו לעקוב אחר קצב מכירת הדירות העתידיות כדי לראות אם יש פגיעה בתזרים.

"אם קצב מכירת הדירות ומחירן יישארו ללא שינוי, אנו מעריכים כי קיים אפסייד מסוים באג"ח", הוסיף ברקוביץ'. "אבל אם תהיה פגיעה משמעותית בתזרים הצפוי ממכירת הדירות, אנו מעריכים כי השוק יבצע תמחור שלו מחדש". 

עוד כתבות

מנכ"ל אמזון, ג'ף בזוס / רויטרס

אחרי שחיסלה את החנויות, אמזון מכעיסה גם את הוצאות הספרים

חברת ספרי האודיו Audible, שבבעלות אמזון, חשפה בשבוע שעבר פיצ'ר חדש שיאפשר למשתמשים לקרוא כתוביות לספרי אודיו להם הם מאזינים ● הוצאות הספרים טוענות כי הצגת הכתוביות מהוות הפרה של זכויות יוצרים

דירות שחברת נצבא מציעה להשכרה בראש העין. / צילום: איל יצהר

"3% תשואה זה פשוט לא מספיק": חוק עידוד השקעות הון לא מצליח להזרים לשוק דירות להשכרה

למרות ביקוש גואה, לא נראה בשנים הקרובות מסה של פרויקטים חדשים להשכרה בשוק ● הסיבה: רווחיות נמוכה בשוק השכירות למגורים ואטרקטיביות שנויה במחלוקת של חוק עידוד השקעות הון שמקנה הטבות מס לקבלנים ● "גלובס" בודק את שוק השכירות בישראל, כתבה שלישית בסדרה

יצחק תשובה/ צילום: גדעון לוין

לאחר הירידות החדות במניה: קבוצת דלק תנסה לצרף שותף להשקעה באיתקה לקראת הנפקתה בלונדון

איתקה השלימה ביום חמישי גיוס של 500 מיליון דולר באג"ח למימון רכישת הענק של נכסי נפט וגז בים הצפוני, לאחר שקודם סגרה מימון בנקאי של 1.65 מיליארד דולר לעסקה ● קבוצת דלק עצמה תזרים לאיתקה 300-400 מיליון דולר ותצרף שותף שיזרים הון נוסף, בטרם תונפק איתקה בלונדון

מעצר מכלית הנפט האיראנית,  / צילום:: רויטרס

המתיחות במפרץ הפרסי מחריפה: איך זה משפיע על מחירי הנפט?

ההשתלטות של משמרות המהפכה על מכלית הנפט הבריטית הובילה לעלייה קלה בלבד במחיר חבית נפט • העובדה שאירוע כה דרמטי לא הוביל לקפיצה גדולה במחיר, מצביעה כי אנו בעידן אחר: סעודיה מבטיחה לספק כל כמות נפט שהעולם יזדקק לה, סין מקטינה ביקושים, וארה”ב מתבססת על ייצור עצמי

קווין פייגי והאחים רוסו / צילום: מריו אנזואוני, רויטרס

מלכי העולם: "הנוקמים" ניצחו את "אווטאר" - שברו את שיא ההכנסות

הסרט "הנוקמים: סוף המשחק" עקף את הסכום שהרוויח "אווטאר" ברחבי העולם - כך הכריז קווין פייגי, נשיא אולפני מארוול, בפני קהל מעריצים בכנס "קומיק-קון" ● זו הפעם הראשונה מזה 22 שנה שהסרט בעל ההכנסות הגבוהות ביותר אינו של הבמאי ג'יימס קמרון

נגיד בנק ישראל, פרופ' אמיר ירון./ צילום: רפי קוץ

בנק הפועלים: השוק לא השתכנע שבנק ישראל מתכוון להעלות ריבית

הודעת הריבית האחרונה של בנק ישראל כללה תחזית אופטימית להעלאת הריבית, בניגוד לבנקים מרכזיים בעולם ● השוק לא קנה את התחזית, ובנק ישראל בבעיה

רפי פרץ/ רובי קסטרו - וואלה חדשות

הבית היהודי: נתניהו הביע תמיכה ברפי פרץ כראש איחוד מפלגות הימין

מקורות בבית היהודי אומרים כי במספר שיחות שקיימו רפי פרץ וראש הממשלה נתניהו בימים האחרונים, אמר נתניהו כי מוטב לימין הציוני דתי לרוץ בשתי מפלגות, חרדלית שמרנית ואחת מתונה יותר, ובכך למקסם את קולות הציבור הדתי מסורתי ● לפי דיווח של עמית סגל, בנעשה התערבה גם שרה נתניהו שנפגשה עם מיכל פרץ אשתו של הרב רפי

רחוב בבני ברק / צילום: שלומי יוסף

כך מפספסת הסטטיסטיקה את הנתונים האמיתיים על מצבה הכלכלי של החברה החרדית

הנתונים הרשמיים מציירים תמונת עוני קודרת מאוד בחברה בחרדית - אך מחקר חדש ומקיף של המכון החרדי למחקרי מדיניות שובר מוסכמות ומשנה את הנרטיב שהורגלנו בו ביחס לחרדים ● פרשנות

בריטיש איירווייס / צילום: יחצ

בריטיש איירווייס ביטלה את טיסותיה לקהיר - מנימוק ביטחוני

אל ההודעה של בריטיש, שפורסמה אתמול במפתיע, הצטרפה גם לופטהנזה, שהודיעה כי ביטלה את טיסותיה ממינכן ומפרנקפורט לקהיר ● לופטהנזה הודיעה כי תחדש את קו הטיסות הזה היום

מוריה 8 רמת השרון?/ צילום: איל יצהר

תמ"א 38 ברמת השרון: "תוך חצי שנה חתמנו על חוזה"

לשמונה דירות ישנות יתווספו עוד שש דירות חדשות, ובעלי הדירות הישנות יקבלו ממ"ד, חניה, מרפסת ומחסן - וגם תוספת גודל לסלון

מרכז מכירות טלפוניות / צילום:  Shutterstock/ א.ס.א.פ קריאייטיב

מיום חמישי חברות יצטרכו לתת מענה טלפוני אנושי תוך 6 דקות. מי לא נכלל בחוק?

ביום חמישי ייכנס לתוקפו תיקון לחוק מענה טלפוני לצרכנים: המענה האנושי יוגבל לטווח זמן של 6 דקות ויינתן גם בפניות במקרים של טיפול בתקלות, בירור חשבון וסיום התקשרות ● התיקון אומנם מכליל עוד חברות שעד כה לא נכללו בחוק מענה של עד 3 דקות, אך עדיין מחריג לא מעט גופים ובראשם המוסדות הציבוריים ומשרדי הממשלה

בורסת ת"א / צילום: איל יצהר

ת"א ננעלה בנטייה לעליות: שיכון ובינוי זינקה 4.8%, דלק ב-3.7%

אדוארדו אלשטיין משך את הבקשה להיתר השליטה בכלל ביטוח ● אריק פינטו מנכ"ל בנק הפועלים ביקש להקדים את הפרישה, סגנו ארז יוסף הודיע על פרישה ● דלק עשויה להכניס משקיע לאיתקה לקראת ההנפקה בלונדון ● טבע איבדה 1.8%

סקר הסקרים - מועד ב'

סקר הסקרים: החיבור עם גשר מחזק מעט את העבודה על חשבון גנץ וברק; איחוד בימין יאיים על נתניהו

מערכת הבחירות החדשה יצאה לדרך, וסקר הסקרים חוזר ● מי מתחזק, מי נחלש, ומי מתנדנד סביב אחוז החסימה? ● כל הסקרים מכל כלי התקשורת ● "גלובס" עושה סדר ומביא את המספרים העדכניים ביותר של מערכת הבחירות הלוהטת

בניין הראל / צילום: איל יצהר

הראל נכנסת לעסקי הנפקת האג"ח להשקעה בפיקדונות: דירוג מקדמי Aaa לגיוס של עד 2 מיליארד שקל

במסגרת הגיוס מציעה הראל אג"ח בתשואה של 0.45% צמוד לריבית בנק ישראל, עם קרן שתיפרע בתשלום אחד ביולי 2024 ● אלה פיקדונות הייתה הראשונה שזיהתה את חלון ההזדמנויות לביצוע הנפקות המיועדות להשקעה בפיקדונות בנקאיים

הבורסה בת"א / צילום: איל יצהר

אין נביא בעירו: הנפקת הבורסה צפויה לעניין בעיקר משקיעים זרים, האם שווי של 700 מיליון ש' מוצדק

חוסר עניין מצד משקיעים מקומיים להשקיע בהצעת המכר של הבורסה, לפי שווי מבוקש של 700 מיליון שקל, עשוי להיות מוסבר, בין השאר, במחזורי המסחר הנמוכים, בשוק ראשוני חלש יחסית ובסכסוכי עבודה מתמשכים בין ההנהלה לעובדים ● ניתוח

 קים קרדשיאן  / צילום:: רויטרס, Mario Anzuoni

קים קרדשיאן עדיין רוצה נתח משוק המיליארדים של מחטבי הגוף: "יש פוטנציאל לשבש תעשייה שלמה"

קים קרדשיאן ווסט חלמה ליצור קו בגדים מחטבים שיקדם דימוי גוף חיובי ויתאים לכל גווני העור ● כשהשיקה את המותג החדש "קימונו", היא בוודאי לא ציפתה שהוא יעורר סערה ציבורית כה חריפה, האשטג שרץ ברשתות ופנייה מראש עיריית טוקיו להחליף את השם ● כעת היא מנסה להציל את הנתח שקיוותה לנגוס מתעשיית המיליארדים ועל הדרך להביס גם את ריהאנה

מאיר שטרית / צילום: איל יצהר, גלובס

החוק לעידוד בניית דירות להשכרה: אפילו דירה אחת לא הוקמה

מאיר שטרית, יוזם החוק לעידוד בניית דירות להשכרה: "יש לבטל את הפטור לקופות מוסדיות על השקעותיהן בחו"ל ולתת להן פטור רק על השקעות בישראל"

ג'רמי האנט / REUTERS/Simon Dawson / צילום: רויטרס

בריטניה: שר החוץ מגבש תוכנית להגברת הסנקציות על איראן

בנוסף, ג'רמי האנט ביקש להקפיא את הנכסים של הממשלה האיראנית בבריטניה ● כמו כן, בריטניה פנתה למועצה לביטחון לאומי של האו"ם, בטענה כי ההשתלטות על המכלית הבריטית הייתה בגדר "פעולה לא חוקית"

לווייני תקשורת של סאטקום באפריקה  / צילום: אתר החברה

פעילותה של חברת לוויין משובשת, והממשלה לא עושה כלום

חברת SATVIEW מתלוננת על הפרעות קשות לשידוריה באופן שמסכן את פעילותה ● לפי החברה, ההפרעות החלו לפני כשלושה חודשים ותלונות שהיא הגישה על הנושא למשרד התקשורת טרם הובילו לפתרון הבעיה, שמסבה נזרק רב שמסתכם במיליוני שקלים

קניון עזריאלי עכו / צילום: איל יצהר, גלובס

למה גנזו קניוני עזריאלי את התוכנית להקמת מרפסת בקניון

קבוצת עזריאלי ביקשה להקים מרפסת פתוחה בקניון שלה בעכו, אלא שאז הגיעה התנגדות מהמשרד להגנת הסביבה ● הסיבה: קרבתו למפעל שבו חומרים מסוכנים ● רק לאחרונה פונה הקניון בשל דליפת אמוניה ממפעל גלידות סמוך ● לאור ההתנגדות, בעזריאלי ביטלו את תוכנית המרפסות