גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

כך "נולדו" לעיריית ת"א זכויות לעוד 800 דירות בצפון העיר – על חשבון בעלי הקרקע

בשנת 2015 תוכנית לבניית 12 אלף דירות מצפון לאזור שדה דב קיבלה תוקף ● באחרונה התגלה תוך כדי עיון אקראי במסמכי התוכנית כי חל שינוי לא מוסבר בהקצאת הזכויות בקרקע לטובת העירייה, על חשבון בעלי הקרקע הפרטיים ● הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה: "הנושא ייבדק"

שטח התוכנית בצפון תל אביב / צילום: איל יצהר
שטח התוכנית בצפון תל אביב / צילום: איל יצהר

הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה תל-אביב בודקת טענות של בעלי קרקעות פרטיים לפיהן מסמכי תוכנית בנייה רחבת היקף בצפון העיר השתנו באופן לא מוסבר לאחר שהתוכנית קיבלה תוקף. המשמעות הכלכלית מאותו שינוי שווה ערך לתוספת זכויות בקרקע של 800 דירות לטובת העירייה על חשבון בעלי קרקע פרטיים.

מי שינה את המקדם?

מדובר בחטיבת קרקע בשטח 1,900 דונם שבמזרחה כביש החוף, בדרומה אזור חוף תל ברוך, במערבה הים ובצפונה כביש 5. בעלי הזכויות בקרקע הם מאות ואולי אלפי אנשים פרטיים, יחד עם רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) והעירייה.

על הקרקע חלה תוכנית שמספרה 3700 והיא כוללת בניית 12 אלף יחידות דיור. כחלק מהדיונים על התוכנית עלה הצורך בשילוב דיור בר השגה כחלק ממנה, והוחלט כי מתוך חלקה - תקדיש העירייה 1,400 דירות לדיור בר השגה. ואילו רמ"י התחייבה ל-800 דירות שכאלה. על פי הנתונים השמאיים הראשונים של התוכנית, לפני השינוי במקדם של שווי יחידת דיור בר השגה, יש לעיריית ת"א זכויות לכ-1,600 יחידות דיור (או שווה ערך בשימושי קרקע אחרים), למדינה באמצעות רמ"י זכויות לכ-1,700 יחידות דיור, ולשאר בעלי הקרקע, חברות ופרטיים, זכויות לכ-8,700 יחידות דיור.

בעלי זכויות פרטיים בולטים במתחם הם משפחת רובינשטיין, באמצעות חברת הירקון (1,200 יחידות דיור), ועוד גופים המחזיקים זכויות למאות יחידות דיור, כמו שיכון ובינוי, נכסים ובנין, האחים נקש, טדי שגיא ואחרים, ועוד אלפי בעלי זכויות ליחידות דיור בודדות. התוכנית מחולקת ל-5 מתחמי משנה, שהתכנון המפורט של כל אחד מהם נמסר למשרד אדריכלים מוביל.

כאשר יסתיים התכנון המפורט, ייקבעו סופית גם הזכויות של בעלי הקרקעות בכל מתחם במסגרת טבלאות איחוד וחלוקה. השמאי אריה קמיל, המייצג קבוצות בעלים, אומר כי אם יפונה שדה דב כמתוכנן ותוסר מגבלת גובה הבנייה, צפויה אפשרות לתוספת זכויות לאלפי יחידות דיור בתוכנית 3700 וגם במתחמים מתוכננים אחרים בסביבה. התוכנית פורסמה להפקדה בסוף 2010 וכוללת מסמך שכותרתו "עקרונות השומה המופקדת", המסדיר את זכויות הבנייה של הבעלים. מסמך זה הוכן על ידי שמאי המקרקעין שמואל פן, ששימש בעבר כמהנדס עיריית תל-אביב. במסמך נקבע, כי "מקדם השווי למגורים במסגרת דיור בר השגה יהא 0.5".

"לתקן את השינוי"

המושג "מקדם" הוא מושג שמאי שמטרתו לקבוע את שווי הנכס, על פי הייעוד המוגדר, המיקום ועוד. אלא שלפני מספר שבועות, נציגת כמה מבעלי הקרקע הפרטיים, עו"ד מירי דונין, גילתה במסמכי התוכנית מסמך נוסף שעוסק באותו הנושא, שכותרתו שונה אך במקצת. במסמך שמצאה שכותרתו "עקרונות השומה המאושרת" משנת 2015 (המועד בו התוכנית קיבלה תוקף. מ"ל) נקבע מקדם של 0.3 לדיור בר השגה. ההבדל בין 0.5 ל-0.3 לא נשמע משמעותי, אך לאור גודלה העצום של התוכנית, בדיקה שקיימה דונין מצאה שמדובר בזכויות ששוות ערך ל-800 דירות. ובמילים אחרות - העירייה ורמ"י ייהנו במסגרת הליך האיחוד וחלוקה מחדש שבו מצוי ההליך כעת, לתוספת של מאות דירות על פני בעלי הקרקע הפרטיים.

לדברי עו"ד דונין, בפנייה לוועדה המחוזית ת"א ולוועדה המקומית ת"א, היא לא מצאה בפרוטוקולים החלטה כלשהי לשינוי מקדם השווי מ-0.5 ל-0.3. "בהיעדר החלטה מפורשת של מוסד התכנון המוסמך, הוועדה המחוזית או ועדת המשנה לעררים בעניין זה, אין ולא ניתן על פי הדין לבצע כל שינוי במסמכי התוכנית המופקדת. כל שינוי כאמור הינו במקרה הטוב טעות, שלא לומר חוסר סמכות, ולכן יש לתקן את הוראות התוכנית".

ההסתבכות האפשרית מאי ההתאמה הזו תצוף בקרוב, בשלב של הטיפול בהתנגדויות הצפויות לתוכניות המפורטות של בעלי הזכויות השונים. בקרוב יישמעו הטענות הללו בפני שמאית המקרקעין לבנה אשד, שמונתה כחוקרת מטעם הוועדה המקומית ת"א. על כן, דורשת עו"ד דונין, על ועדות התכנון "להורות בדחיפות על תיקון השינוי באופן שמקדם השווי למגורים במסגרת דיור בר השגה יהא 0.5".

מהוועדה המחוזית תל-אביב נמסר: "בהמשך לפניה הנושא ייבדק".

שמאי המקרקעין שמואל פן סירב להגיב לפניית "גלובס".

מעיריית תל-אביב-יפו נמסר: "עו"ד דונין מעלה בשיהוי ניכר טענות כלפי תוכנית 3700 שאושרה לפני למעלה מארבע שנים. אנו סבורים שאין בטענות ממש. הנושא בבדיקה". 

עוד כתבות

מנכ"ל מיקרוסופט סאטיה נדלה / צילום: רויטרס

שווי המשכורת השנתית של מנכ"ל מיקרוסופט: 43 מיליון דולר

משכורתו של נאדלה גבוהה ב-66% לעומת משכורתו בשנה שעברה, שעמדה על 26 מיליון דולר, אך היא נמוכה יותר ממשכורתו ב-2014, שהייתה 84.3 מיליון דולר, השנה בה נכנס לתפקיד

קאר שולץ, מנכ"ל טבע / צילום: שלומי יוסף

לקראת הסדר בפרשת משככי הכאבים בארה"ב? דיווח: טבע וחברות נוספות מציעות פיצויים בכ-50 מיליארד דולר

לפי הדיווח, חמש חברות שעסקו בייצור ובהפצה של משככי הכאבים מציעות לשלם פיצויים בסכום של כ-22 מיליארד דולר במזומן ועוד כ-28 מיליארד דולר בתרופות ובשירותים

בית מרקחת / צילום: בריאן וולסטון, רויטרס

על מה בעצם משלמת טבע כל כך הרבה כסף

הטענות הן שהחברות התעלמו מהידע הרפואי הנצבר לגבי סכנות המוצרים, והעלימו עין מכמויות התרופות העצומות שזרמו לשוק

עמית גריידי / צילום: משרד השיכון

שליחותו של הממונה על חוק המכר? מכה נוספת לקבוצות הרכישה

שתי החלטות של הממונה על חוק המכר מהשבועות האחרונים מטלטלות שוב את תחום קבוצות הרכישה בישראל - ושוב עולה כי הנפגעים העיקריים יהיו ציבור הרוכשים ● דעה

דונלד טראמפ ממתין לנאום במליאת האו"ם / צילום: לוקאס ג'קסון, רויטרס

68 אלף סיבות לארדואן לזרוק את המכתב של טראמפ לפח

טראמפ אמר כי הטורקים "עושים הרבה כסף" מייצוא פלדה לארה"ב, אך לפי נתוני משרד הסחר האמריקאי, התמונה נראית אחרת ● מעבר לכך, על התרומה לשוק העבודה האמריקאי של ייצוא הסחורות והשירותים לטורקיה, בהם הייצוא הביטחוני, טראמפ לא היה מעוניין לוותר ● הנה המספרים

משה יעלון ומשה כחלון / צילום: אמיל סלמן-הארץ

ערעור לבית המשפט העליון: חשפו את הסכם כחלון-יעלון

מדובר בנספחים להסכם שנחתם בנובמבר 2015 בין שר האוצר משה כחלון לשר הביטחון משה יעלון שאותם סרב משרד הביטחון לחשוף במסגרת פנייה לפי חוק חופש המידע ● המידע בנספחים החסויים הוא בעיקרו תחשיבי שכר וגמלאות לאנשי הקבע בצה"ל אך במשרד הביטחון טענו כי נתונים אלה מאפשרים ללמוד על סדרי הכוחות בהווה בעתיד

ספוטיפיי / שאטרסטוק

פרטנר תאפשר ללקוחות הטלוויזיה להשתמש בספוטיפיי

בפרטנר אומרים כי שירותי מוזיקה בטלוויזיה הופכים להיות יותר ויותר מבוקשים ● ההטמעה של אפליקציית ספוטיפיי בממירי פרטנר תהיה אוטומטית

המכונית האוטונומית של גוגל /צילום: רויטרס

מה יקרה לרכבי המיני והאם הג'יפונים כאן כדי להישאר? כך ייראה שוק הרכב ב-2020

חלק מהסיבות לשינויים הן פנימיות, כמו פגיעה בשוק ההיברידיות כתוצאה מעדכון המס הירוק, וחלקן נובעות מתהליכים גלובליים בשוק • מה שלא משתנה הוא החיבה של הישראלים לג'יפונים שלהם

סניף של ארומה ת"א / צילום: יח"צ

בעקבות ההרעלות: ירידה של עשרות אחוזים במכירת מוצרי טונה במסעדות ובבתי קפה

מנכ"ל איגוד המסעדות, שי ברמן: "באירועים הכוללים אשפוז והשלכות בריאותיות חמורות, מרגישים את זה מיידית. מניסיון העבר, אני מניחה שאחרי כמה ימים זה ייעצר"

ארומה תל אביב / צילום: מתוך ערוץ היוטיוב של ארומה תל אביב

מחוקקים, אל תצאו טונה! אין להקל ברגולציה על עסקי מזון

לאחרונה נעשו ניסיונות להקל ברגולציה על עסקי המזון ● חשוב שמקרה הטונה המקולקלת בארומה ת"א לא יסיט את הספינה לאחור ● דעה

קשים מפלסטיק / צילום: Shutterstock

מקשיות לחליפות חלל - כמה אתם שולטים בחדשות?

מה מגדלים בשטחים המוחכרים מירדן, איזו מניה שברה שיאים ומה שמו של ההאקר הרוסי? 10 שאלות שיבחנו כמה אתם מעודכנים

נחל הקיבוצים / צילום: יותם יעקובסון

כמעיין המתגבר: פארק המעיינות מציין 60 שנה בפסטיבל חגיגי

פסטיבל המעיינות חוגג השנה עשור להקמתם של פארק המעיינות ושביל המעיינות, וגם 60 שנה לגן השלושה (הסחנה), בשפע של פעילויות, הופעות, תערוכות ואירועים מיוחדים בחול המועד סוכות

עופר שלח / צילום: שאטרסטוק, א.ס.א.פ קריאייטיב

עופר שלח: התר"ש לצה"ל לא מעניין את נתניהו כבר שנה שלמה

ח"כ עופר שלח הוסיף בפוסט פייסבוק נוקב במיוחד כי "רק כעת משתמש נתניהו בכך להפעלת לחץ פוליטי על כחול לבן"

הבורסה בתל אביב / צילום: רויטרס

הבורסה ננעלה בשינויים קלים אחרי יומיים חיוביים; שיכון ובינוי וטבע נחלשו

לאחר שאתמול זינקה טבע ב-9% בת"א, הירידות נמחקו בוול סטריט והיא חזרה עם פער שלילי ● מדד ת"א 35 קפץ אתמול ב-1.2% ● טבע רשמה עלייה של יותר מ-9% בעקבות דיווחים על כך שהחברה הציעה פשרה בפרשת משככי הכאבים ● המסחר בניו יורק ננעל אמש בירידות קלות

אלה אלקלעי / צילום: תמר מצפי

תשובה לשאלה של אתמול והתעלמות מהמצב של היום

אנחנו חיים בתקופה שבה הפרדיגמות שאפשרו ניהול תקין של החברה בעשורים החולפים הפסיקו להיות תקפים ● השאת רווחים איננה יכולה להיות התכלית החברתית הבלעדית של חברה עסקית ● דעה - בתגובה לעו"ד דוד חודק

שלט של כריסטיאן דיור על קניון בסין / צילום: Darley Shen, רויטרס

מכבדת את עיקרון סין האחת: דיור מתנצלת על השמטת טייוואן משטח המעצמה

מותג האופנה כריסטיאן דיור קיים מצגת באוניברסיטה שכללה מפה של סין ללא טייוואן, שסין רואה בה מחוז סיני מורד - מה ששם את החברה במרכז שערורייה פוליטית שהובילה להתנצלותה

מערבל בטון של שפיר הנדסה. סיום הפרויקט בכביש 6 השפיע על התוצאות / צילום: אתר החברה

ארבעת האחים שפירא מבקשים לשדרג את שכרם בשפיר הנדסה לעד 5.5 מיליון שקל בשנה כל אחד

כל אחד מהארבעה צפוי ליהנות משכר חודשי של 135 אלף שקל, לצד הטבות נוספות, בעלות שנתית מוערכת של כ-2.5 מיליון שקל ● זאת בנוסף למענק שנתי בסכום מקסימום של 3 מיליון שקל

דונלד טראמפ / צילום: רויטרס

פנס: ארה"ב וטורקיה הסכימו על הפסקת אש בסוריה

ההודעה מגיעה לאחר פגישתם של פנס ופומפאו, שר ההגנה האמריקאי, עם נשיא טורקיה ארדואן ● "כל הפועלות הצבאיות של טורקיה בסוריה יופסקו, המבצע יחדול, והכוחות הכורדיים יאובטחו", אמר פנס

מסחר בוול סטריט./  צילום: רויטרס

ירידות שערים בוול סטריט; מניית נטפליקס יורדת ב-5.1%

בורסות אירופה ננעלו בירידות שערים ● נגיד הבנק המרכזי של אנגליה צפוי לנאום הלילה כשברקע ציפייה להצבעה על הסכם הברקזיט בפרלמנט הבריטי ● בורסת שנחאי נסגרה בירידה של 1.3% בעקבות הודעת התמ"ג של סין, שאר המדדים העיקריים באסיה ננעלו בירידות שערים גם כן

שחקני NBA / צילום: רויטרס

הבום של מייקל ג'ורדן: מלחמת הסחר בין סין לארה"ב מאיימת להטביע גם את ה-NBA

ציוץ אחד של הג'נרל מנג'ר של יוסטון רוקטס שהביע תמיכה במחאה בהונג קונג נגד השלטון בסין, הביא בן רגע למשבר חמור בין ה-NBA לבין המדינה שבה היא תולה תקוות כלכליות גדולות ● וליגת הכדורסל הטובה בעולם אינה לבד: עולם הספורט מושפע כעת יותר מתמיד מיחסים בינלאומיים ומשברים גיאופוליטיים