גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

כך "נולדו" לעיריית ת"א זכויות לעוד 800 דירות בצפון העיר – על חשבון בעלי הקרקע

בשנת 2015 תוכנית לבניית 12 אלף דירות מצפון לאזור שדה דב קיבלה תוקף ● באחרונה התגלה תוך כדי עיון אקראי במסמכי התוכנית כי חל שינוי לא מוסבר בהקצאת הזכויות בקרקע לטובת העירייה, על חשבון בעלי הקרקע הפרטיים ● הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה: "הנושא ייבדק"

שטח התוכנית בצפון תל אביב / צילום: איל יצהר
שטח התוכנית בצפון תל אביב / צילום: איל יצהר

הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה תל-אביב בודקת טענות של בעלי קרקעות פרטיים לפיהן מסמכי תוכנית בנייה רחבת היקף בצפון העיר השתנו באופן לא מוסבר לאחר שהתוכנית קיבלה תוקף. המשמעות הכלכלית מאותו שינוי שווה ערך לתוספת זכויות בקרקע של 800 דירות לטובת העירייה על חשבון בעלי קרקע פרטיים.

מי שינה את המקדם?

מדובר בחטיבת קרקע בשטח 1,900 דונם שבמזרחה כביש החוף, בדרומה אזור חוף תל ברוך, במערבה הים ובצפונה כביש 5. בעלי הזכויות בקרקע הם מאות ואולי אלפי אנשים פרטיים, יחד עם רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) והעירייה.

על הקרקע חלה תוכנית שמספרה 3700 והיא כוללת בניית 12 אלף יחידות דיור. כחלק מהדיונים על התוכנית עלה הצורך בשילוב דיור בר השגה כחלק ממנה, והוחלט כי מתוך חלקה - תקדיש העירייה 1,400 דירות לדיור בר השגה. ואילו רמ"י התחייבה ל-800 דירות שכאלה. על פי הנתונים השמאיים הראשונים של התוכנית, לפני השינוי במקדם של שווי יחידת דיור בר השגה, יש לעיריית ת"א זכויות לכ-1,600 יחידות דיור (או שווה ערך בשימושי קרקע אחרים), למדינה באמצעות רמ"י זכויות לכ-1,700 יחידות דיור, ולשאר בעלי הקרקע, חברות ופרטיים, זכויות לכ-8,700 יחידות דיור.

בעלי זכויות פרטיים בולטים במתחם הם משפחת רובינשטיין, באמצעות חברת הירקון (1,200 יחידות דיור), ועוד גופים המחזיקים זכויות למאות יחידות דיור, כמו שיכון ובינוי, נכסים ובנין, האחים נקש, טדי שגיא ואחרים, ועוד אלפי בעלי זכויות ליחידות דיור בודדות. התוכנית מחולקת ל-5 מתחמי משנה, שהתכנון המפורט של כל אחד מהם נמסר למשרד אדריכלים מוביל.

כאשר יסתיים התכנון המפורט, ייקבעו סופית גם הזכויות של בעלי הקרקעות בכל מתחם במסגרת טבלאות איחוד וחלוקה. השמאי אריה קמיל, המייצג קבוצות בעלים, אומר כי אם יפונה שדה דב כמתוכנן ותוסר מגבלת גובה הבנייה, צפויה אפשרות לתוספת זכויות לאלפי יחידות דיור בתוכנית 3700 וגם במתחמים מתוכננים אחרים בסביבה. התוכנית פורסמה להפקדה בסוף 2010 וכוללת מסמך שכותרתו "עקרונות השומה המופקדת", המסדיר את זכויות הבנייה של הבעלים. מסמך זה הוכן על ידי שמאי המקרקעין שמואל פן, ששימש בעבר כמהנדס עיריית תל-אביב. במסמך נקבע, כי "מקדם השווי למגורים במסגרת דיור בר השגה יהא 0.5".

"לתקן את השינוי"

המושג "מקדם" הוא מושג שמאי שמטרתו לקבוע את שווי הנכס, על פי הייעוד המוגדר, המיקום ועוד. אלא שלפני מספר שבועות, נציגת כמה מבעלי הקרקע הפרטיים, עו"ד מירי דונין, גילתה במסמכי התוכנית מסמך נוסף שעוסק באותו הנושא, שכותרתו שונה אך במקצת. במסמך שמצאה שכותרתו "עקרונות השומה המאושרת" משנת 2015 (המועד בו התוכנית קיבלה תוקף. מ"ל) נקבע מקדם של 0.3 לדיור בר השגה. ההבדל בין 0.5 ל-0.3 לא נשמע משמעותי, אך לאור גודלה העצום של התוכנית, בדיקה שקיימה דונין מצאה שמדובר בזכויות ששוות ערך ל-800 דירות. ובמילים אחרות - העירייה ורמ"י ייהנו במסגרת הליך האיחוד וחלוקה מחדש שבו מצוי ההליך כעת, לתוספת של מאות דירות על פני בעלי הקרקע הפרטיים.

לדברי עו"ד דונין, בפנייה לוועדה המחוזית ת"א ולוועדה המקומית ת"א, היא לא מצאה בפרוטוקולים החלטה כלשהי לשינוי מקדם השווי מ-0.5 ל-0.3. "בהיעדר החלטה מפורשת של מוסד התכנון המוסמך, הוועדה המחוזית או ועדת המשנה לעררים בעניין זה, אין ולא ניתן על פי הדין לבצע כל שינוי במסמכי התוכנית המופקדת. כל שינוי כאמור הינו במקרה הטוב טעות, שלא לומר חוסר סמכות, ולכן יש לתקן את הוראות התוכנית".

ההסתבכות האפשרית מאי ההתאמה הזו תצוף בקרוב, בשלב של הטיפול בהתנגדויות הצפויות לתוכניות המפורטות של בעלי הזכויות השונים. בקרוב יישמעו הטענות הללו בפני שמאית המקרקעין לבנה אשד, שמונתה כחוקרת מטעם הוועדה המקומית ת"א. על כן, דורשת עו"ד דונין, על ועדות התכנון "להורות בדחיפות על תיקון השינוי באופן שמקדם השווי למגורים במסגרת דיור בר השגה יהא 0.5".

מהוועדה המחוזית תל-אביב נמסר: "בהמשך לפניה הנושא ייבדק".

שמאי המקרקעין שמואל פן סירב להגיב לפניית "גלובס".

מעיריית תל-אביב-יפו נמסר: "עו"ד דונין מעלה בשיהוי ניכר טענות כלפי תוכנית 3700 שאושרה לפני למעלה מארבע שנים. אנו סבורים שאין בטענות ממש. הנושא בבדיקה". 

עוד כתבות

פיני רובין / צילום: איל יצהר

עו"ד פנחס רובין, מבכירי עורכי הדין בישראל, קיבל פרס על מפעל חיים

מדריך הדירוג העולמי צ'יימברס העניק לראשונה בישראל פרס מפעל חיים ● את הפרס הוחלט להעניק לעו"ד פנחס רובין, ראש משרד גורניצקי ושות', על תרומתו לעולם המשפט בישראל ובעולם ועל פועלו יוצא הדופן בתחום 

נטפליקס. יודעת לאתגר את הצרכן הצעיר והמתוחכם עם תוכן חדשני ומקורי / צילום: רויטרס - Mike Blake

אחרי הדוחות: מניית נטפליקס צללה, IBM עלתה

מניית נטפליקס נחתכה אמש ב-12%, לאחר שפרסמה דוחות לאחר סיום המסחר ● מספר המשתמשים הרשומים של החברה ברבעון השני של השנה עלה בשיעור נמוך בהרבה מהצפוי ● במקביל, ענקית המחשוב IBM עקפה את תחזית הרווח למניה, ומנייתה עלתה לאחר הנעילה

אריה בלדגרין / צילום: יחצ

גם אריה בלדגרין מחפש את הכסף בקיר: יקים חברה לתשתיות בתחום מדעי החיים עם Tishman Speyer

קרן ההון סיכון של פרופ' בלדגרין, מייסד חברת קייט פארמה, הודיעה על הקמת מיזם משותף עם ענקית הנדל"ן טישמן ספייר, מחברות הנדל"ן המובילות בארה"ב

אדוארדו אלשטיין / צילום: איל  יצהר

מי בעלי העניין שמימשו מניות ב-2.5 מיליארד שקל במחצית הראשונה של 2019

מנתוני הבורסה בתל-אביב שפורסמו אתמול, בראש מממשי המניות במחצית הראשונה של שנת 2019 ניצב דוד ורטהיים שמכר כ-10% ממניות חברת ההשקעות בנדל"ן אלוני חץ תמורת כ-740 מיליון שקל ● מי שאר בעלי העניין לציבור ברשימה?

אפי נוה / צילום: שלומי יוסף

אפי נוה לבג"ץ: הורו לפרקליטות להעביר לידי חומרים נוספים ב"פרשת ביקורת הגבולות"

יו"ר לשכת עורכי הדין לשעבר, אפי נוה, המואשם בהברחת בת זוגו בגבול, הגיש הבוקר עתירה לבג"ץ במסגרתה הוא מבקש לבטל את החלטת ביהמ"ש השלום שדחתה את בקשתו לקבל חומרים מהפרקליטות כדי לבסס את טענתו לאכיפה בררנית נגדו

מפעל באשדוד. בישראל רק 5% מהמפעלים חוברו לגז טבעי, לעומת 28% במדינות OECD / צילום: תמר מצפי

מחדל הגז הטבעי: מה תוקע את חיבורם של מאות מפעלים לרשת, למרות שהתשתית מוכנה כבר שנים?

מסמכים שהגיעו לידי "גלובס" מגלים כי עשרות תלונות הוגשו למשרד האנרגיה נגד זכייני הגז שלא עמדו בהתחייבויות • למרות המצוקה הקשה, לא ננקטו נגדם צעדים • בעוד שהזכייינים מאשימים את הביורוקרטיה, בממשלה מבינים שהם יצרו מונופולים וכי כל המהלך היה שגוי • משרד האנרגיה: נותנים לזכיינים צ'אנס אחרון, לאחר מכן נפעל בכל הכוח

הבורסה בתל אביב / צילום: שאטרסטוק

נעילה שלילית בבורסה: ת"א 90 נפל 1.2%, דלק צנחה בעוד 5.6%

דלק משלימה נפילה של 15% מאז ההודעה על עסקת שברון; נאלצה לצמצם את היקף הגיוס למימון העסקה ● חברת הדירוג פיץ' העלתה את תחזית דירוג האשראי של כיל מ"יציבה" ל"חיובית" ● חברת סייפ-טי דיווחה על קבלת "הזמנה משמעותית" מחברת תשתיות ישראלית

עורך דין  עודד ערן / צילום: איל יצהר

אין הפתעות באסיפה הכללית בפועלים: היו"ר עודד ערן קיבל אישור המוסדיים

בעלי המניות בבנק אישרו את מינוי הדירקטור המכהן ראובן קרופיק ואת נעם הנגבי, ד"ר דוד צביליחובסקי ודוד אבנר

אנדרו יאנג במהלך העימות הדמוקרטי / צילום: מייק סגר, רויטרס

"ההפך מדונלד טראמפ": המועמד של עמק הסיליקון לנשיאות ארה"ב

אנדרו יאנג, אחד המועמדים מטעם המפלגה הדמוקרטית לנשיאות ארה"ב ומי שכונה המועמד של עמק הסיליקון, ממשיך לשווק עצמו כ"גבר אסייתי שאוהב מתמטיקה" - ההפך הגמור מנשיא ארה"ב הנוכחי

הסדרה "עושים סדר" בנטפליקס / צילום: באדיבות נטפליקס, יח"צ

יש לכם ג'אנק בבית? מארי קונדו תעזור לכם לנקות הכול. גם את הנפש

יש לכם יותר מדי חפצים בבית? רוצים להיפטר מהם? הגיע הזמן שתכירו את שיטת מארי קונדו (קונמארי) שנאבקת באגרנות ומוסיפה לכך ארומה פסיכולוגית. האם אפשר "לקנמר" כל דבר, איזה חפצים צריכים למצוא את עצמם בפח ומה חושבים המתנגדים ● חשיפת מותג העל של השנה - ביום שלישי במדד המותגים ובוועידת MAD של גלובס

אורלי לוי / צילום: אוסף התצלומים הלאומי

יו"ר העבודה עמיר פרץ מצרף את אורלי לוי-אבקסיס: "המדינה שכחה שכבות שלמות"

לוי-אבקסיס היא אחת הדמויות הפוליטיות המחוזרות ביותר בשבועות האחרונים ● לוי אבקסיס: "יודעים כולם שלא ניסיתי למכור את עצמי, לא עניתי לטלפונים ולא השבתי לעיתונאים, אבל בגלל הקדמת הבחירות, הגיעה השעה" ● מרצ: "עמיר פרץ חוזר על הטעות של אבי גבאי ומרסק את האפשרות לאיחודים בגוש השמאל"

מט"ח / צילום: Shutterstock

שערי המט"ח הנשחקים פועלים לטובת הנוסעים לחו"ל

שערי הדולר והאירו הנמוכים פועלים לטובת 10 מיליון הנוסעים שיחלפו בנתב"ג בדרך לחופשה בקיץ הזה ● לפי סמנכ"ל איסתא, הצניחה באירו והליש"ט מגיעה בתזמון שמתקרב לשיא של חופשת קיץ, ועשויה להוביל לגידול בביקוש למדינות מערב אירופה ובריטניה

מגרש מכוניות של אלבר / צילום : איל  יצהר

הרשות להגנת הצרכן הודיעה לאלבר כי בכוונתה לקנוס אותה ב-3.5 מיליון שקל

הרשות להגנת הצרכן תקנוס את חברת הליסינג והשכרת הרכב אלבר בעקבות הטעיית צרכנים - 86 המכוניות שנמכרו לצרכנים שונים בליסינג למרות שבפועל הן שימשו בעבר להשכרה

מאיר שפיגלר / צילום: שלומי יוסף

האם זה אחראי מצד הביטוח הלאומי להפסיק לקנות אג"ח ממשלתיות? העימות עם האוצר מגיע לרתיחה

בביטוח הלאומי הכריזו כי על רקע החשש לגורלו של המוסד בעתיד, הוא יפסיק להעביר עודפי גבייה למדינה ● באוצר מזהירים שהדבר יגדיל את הגירעון השנה ליותר מ-4% תוצר, והעימות מידרדר לפסים אישיים ● האם יימצא פתרון בחודשיים הקרובים?

מוטי קירשנבאום, יו"ר מגדלי הים התיכון/ צילום: איל יצהר

מגדלי הים התיכון גייסה 320 מיליון שקל בריבית של 2.8%

במסגרת השלב המוסדי זכתה החברה לביקושי יתר של כ-1.2 מיליארד שקל ● תמורת ההנפקה תשמש במלואה לפירעון מוקדם ומלא של סדרה ב', תוך הארכת פריסת החוב של החברה

שלי יחימוביץ / צלם: שלומי יוסף

סוף עידן מגדרי: למה הנשים נעלמות מהפוליטיקה הישראלית?

שלי יחימוביץ' פרשה השבוע מהחיים הפוליטיים, והצטרפה למועדון נשים משפיעות שמצאו עצמן לאחרונה מחוץ למשחק ● בניגוד לשנים קודמות, אף אישה לא תעמוד בראש מפלגה בבחירות הקרובות ● למה יותר ויותר נשים נעלמות מהפוליטיקה? ● האזינו ל"גלובסטוק" - פודקאסט מאחורי הכותרות

יצחק תשובה/ צילום: איל יצהר

החשש מההשקעה הצפויה באיתקה הפילה את מניית קבוצת דלק ב-14% בתוך 3 ימים

בשוק חששו מפני הגדלת הזרמת ההון לחברה הבת איתקה, שמוציאה היום לפועל הנפקת אג"ח בריבית של יותר מ-9% ● מקבוצת דלק נמסר כי בכוונתה להזרים בעסקה הון בהיקף של 300-400 מיליון דולר, ולצרף שותף אסטרטגי שייבצע השקעה גם הוא השקעה הונית באמצעות מכשיר הוני כלשהו

רוני אליאס / צילום: שלומי יוסף, גלובס

פרשת UBS שוויץ: רוני אליאס, הבנקאי שאצלו נמצאו המסמכים שהובילו לפרוץ הפרשה, מוסר עדות בביהמ"ש

עדותו של אליאס, שאצלו תפסה רשות המסים מסמכים עם שמות של מאות ישראלים שניהלו ע"פ החשד חשבונות לא מדווחים בבנק UBS שוויץ, נשמעת במסגרת המשפט שמתנהל בפרשת "קלינקה און" בה חשודים בעלי הרשת בהלבנת הון בהיקף של 730 מיליון שקל

רחוב פנקס 29, קריית אונו / הדמיה: יח"צ

60 דירות חדשות בפרויקט תמ"א 38 בקריית אונו

שני בנייני רכבת סמוכים שבהם יחד 84 דירות, יעברו יחד חיזוק ותוספת קומות

רותם סלע בפרסומת למזגני טורנדו / צילום:

סקר הפרסומות: חווה אלברשטיין בלב, רותם סלע בראש

הפרסומת לבנק הפועלים בכיכובו של קובי מרימה הייתה יקרה, מושקעת, מצחיקה וקיבלה תשבחות מהברנז'ה - אך מציגה ביצועים בינוניים ● לעומת זאת, חווה אלברשטיין עוררה באזז סביב הפרסומת החדשה שלה ל-yes, אבל בעיקר סביב בחירתה של הזמרת להשתתף לראשונה בפרסומת