גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

מגה אור של צחי נחמיאס מכרה מרכז לוגיסטי לרמי אונגר

אונגר ירכוש את המכרז ב-470 מיליון שקל ● המכירה צפויה להניב למגה אור רווח של 116 מיליון שקל לאחר מס ותזרים מזומנים חופשי בהיקף של כ-410 מיליון שקל ● בווליו בייס טוענים שהעסקה "מדהימה" וכי זו "התשואה הנמוכה ביותר אי פעם שבה מימשה חברה ציבורית בישראל נכס מניב

עסקה / צילום: Shutterstock
עסקה / צילום: Shutterstock

פעילותן של חברות הנדל"ן המניב המקומיות פורחת, ועדות מובהקת לכך הגיעה מההסכם למכירת נכס לוגיסטי עליו עדכנה הבוקר (ב') חברת הנדל"ן המניב מגה אור; עסקה שצפויה להניב לה רווח מרשים אחרי מס של כ-116 מיליון שקל (כ-150 מיליון שקל לפני מס) וזאת אחרי שעד היום נהנתה החברה מרווח של כ-110 מיליון שקל מהנכס המדובר. 

● שיא ישראלי חדש למגה אור | פרשנות

במסגרת העסקה, תמכור מגה אור, שבשליטת צחי נחמיאס (יו"ר החברה), מרכז לוגיסטי שבבעלותה בעיר מודיעין ("מרכז מגה לעסקים"), בשטח של כ-59 אלף מ"ר ברוטו, תמורת כ-470 מיליון שקל. בצד הקונה עומד ככל הידוע יבואן הרכב רמי אונגר, אשר חיפש אחר נכס המניב תזרים מזומנים חזק ויציב.

צחי נחמיאס / צילום : יחצ

הנכס הנמכר כולל ארבעה מבנים, ממוקם בשדרות הרכס, בפארק הטכנולוגי של מודיעין, מושכר במלואו, ושוויו הוערך בדוחותיה האחרונים של מגה אור, לרבעון הראשון של השנה, ב-296 מיליון שקל. השוכרת העיקרית בנכס היא חברת דואר ישראל, עם כ-85% מהשטחים בחוזה שכירות של 15 שנה, ללא אפשרויות יציאה, ושוכרת נוספת היא חברת אלפא ביו, העוסקת בייצור שתלים לשיניים.

בסיכום רבעוני הניב הנכס רווח תפעולי נקי (NOI) של כ-3 מיליון שקל, אחרי NOI שנתי של כ-8.5 מיליון שקל שנרשם ממנו בסיכום שנת 2018. עוד עולה מהנתונים של מגה אור כי דמי השכירות הממוצעים למ"ר בו עומדים על 35 שקלים.

במגה אור הדגישו כי "שווי הממכר נגזר לפי תשואה של 5%, קרי מכפיל 20 על דמי השכירות השנתיים הצפויים למועד תשלום מלוא התמורה", וכן כי הנכס הנמכר נקי משעבודים, ולכן היא צפויה ליהנות מתזרים מזומנים חופשי בהיקף של כ-410 מיליון שקל - מלוא סכום העסקה בניכוי מס של כ-60 מיליון שקל. כ-47 מיליון שקל מהתמורה כבר שולמו למגה אור במועד חתימת ההסכם, אתמול, והיתרה (כ-423 מיליון שקל) תשולם במועד מסירת ההחזקה בנכס, שנקבע עד שנה ממועד החתימה על ההסכם.

בבית ההשקעות ווליו בייס תיארו את העסקה כ"מדהימה", וציינו היום כי התשואה לפיה היא מתבצעת היא "הנמוכה ביותר אי פעם שבה מימשה חברה ציבורית בישראל נכס מניב". עוד הוסיף האנליסט שי ליפמן מווליו בייס בעניינה של מגה אור כי "נכסי החברה מהוונים לפי תשואה של כ-7.9% בספרים. ברור כעת שהתשואות על הנכסים בכלל ועל נכסי לוגיסטיקה בפרט יורדים. בהנחה של תשואה של 6% לנכסי החברה, ייווצר לחברה רווח הון לפני מס של כ-644 מיליון שקל על מצבת הנכסים שלה כיום".

מניית מגה אור , שמגיבה היום לעסקה בטיפוס של כ-4%, השלימה זינוק שנתי של כ-50% וקפיצה של כ-155% בשלוש השנים האחרונות, לרמת שיא המקרבת את מגה אור לשווי של 1.9 מיליארד שקל. שווי השיא של החברה הופך את נחמיאס, המחזיק בכ-45% מהונה, לאחד מבעלי חברות הנדל"ן האמידים בשוק המקומי, עם החזקות בשווי נוכחי של כ-820 מיליון שקל "על הנייר". הנהנים הבולטים מעליית שוויה של מגה אור לצדו של נחמיאס הם קבוצת כלל ביטוח ובית ההשקעות ילין לפידות, שכל אחד מהם מחזיק בכ-10%-9% מהונה של מגה אור.

מגה אור אינה חברת הנדל"ן היחידה שנהנית מתנאי פעילות נוחים. עקב סביבת ריבית נמוכה, המשפיעה על הפער בין מחירי גיוס הכספים לבין מחירי הנכסים ושיעורי ההיוון שלהן, נסחרות כיום חלק גדול ממניות חברות הנדל"ן המניב בישראל ברמות שיא או קרוב אליהן, ובהן עזריאלי, מליסרון, איירפורט סיטי, גב ים, ביג ועוד.

קידום נכסי לוגיסטיקה בכ-1 מיליארד שקל

את הקרקע עליה הוקם הנכס במודיעין רכשה מגה אור לפני כשמונה שנים יחד עם חברת וילאר שבשליטת שלמה טיסר תמורת כ-20 מיליון שקל, ולאחר כמה שנים רכשה מגה אור את חלקה של וילאר לפי שווי קרקע של כ-42 מיליון שקל, והחלה בהקמת הנכס.

מגה אור מחזיקה ומנהלת 37 נכסים מניבים (כולל הנכס הנמכר), עם כ-405 אלף מ"ר, המאוכלסים במלואם (99%). למגה אור 22 מרכזים מסחריים, רבים מהם עם שותפים, שבין הבולטים בהם חברת הנדל"ן המניב ביג וחטיבת הנדל"ן של רשת הקמעונות רמי לוי. כן מחזיקה החברה ב-15 מרכזי לוגיסטיקה ותעשייה, 14 נכסים בהקמה ו-10 מתחמי קרקע, עליהם מתוכננת הקמת נכסים נוספים.

"מרכז מגה לעסקים" במודיעין / צילום: מצגת החברה,

בחודשים האחרונים עלתה מגה אור לכותרות בקשר לרכישת נתח של כ-13% ממניות אפריקה נכסים, שנעשתה יחד עם שותפתה ביג שרכשה נתח דומה וכמה גופים מוסדיים וקרנות גידור שרכשו כ-25% ממניותיה של אפריקה נכסים. רכישת המניות הניבה למגה אור רווח הזדמנותי של כ-94 מיליון שקל, וסייעה לה לסכם את הרבעון הראשון של השנה ברווח נקי של כ-124 מיליון שקל.

אנליסט ווליו בייס ליפמן מזהה פוטנציאל משמעותי מפעילות הייזום של מגה אור ומציין כי היא מקדמת כיום נכסי לוגיסטיקה בהיקף השקעה של כ-1 מיליארד שקל". לפי ליפמן, בהנחה שהתזרים מהם יהוון בכ-6%, "מדובר על פוטנציאל רווחי הון שיירשמו עד סוף שנת 2020 של כחצי מיליארד שקל, מתוכם נרשמו כ-132 מיליון שקל עד היום, דהיינו רווח פוטנציאלי נוסף של כ-370 מיליון שקל, כולל את הרווח של ה-150 מיליון שקל מהעסקה הנוכחית".

בשוק היו מי שאמרו היום כי "למרות התשואה החריגה בה מתבצעת העסקה, אי אפשר להגיד שזו התשואה המייצגת לנכסים הלוגיסטיים בארץ - נדל"ן זה לא שבלונות ולכל נכס יש את המחיר שלו, בהתאם לאיכות והסטנדרטים בו, הדיירים, תקופות החוזה, דמי השכירות, המיקום ועוד". 

עוד כתבות

וול סטריט IBM /  צילום: Reuters, Brendan McDermid

וול סטריט ננעלה בירוק על רקע דברי וויליאמס; הזהב טס

נשיא הפד של ניו יורק דוחק בהורדת הריבית והעביר את וול סטריט לעליות ● עונת הדוחות נמשכת: הלילה לאחר המסחר מיקרוסופט צפויה לפרסם דוחות ● מורגן סטנלי עולה ב-1.4% לאחר שהבנק היכה את תחזית הרווח למניה ב-9 סנט ● פיליפ מוריס ואיביי קופצות לאחר הדוחות ● אפל זוכה להעלאת המלצה מצד בית ההשקעות ריימונד

דונלד טראמפ / צילום: Yuri Gripas, רויטרס

המשימה: להשתחרר מהחיבוק של טראמפ (אבל בלי להגזים)

נשיא ארה"ב יצק השבוע רוטב גזעני על אומצת הבחירות שלו בהתקפה על נאמנותן של ארבע צירות קונגרס רדיקליות ● הוא מקווה כנראה להביך את המפלגה הדמוקרטית, אבל מביך גם את ישראל ואת ידידיה ● איך למזער את הנזק ארוך הטווח של הזיהוי הרעיוני עם טראמפ? המשימה הזו צריכה להעסיק את ישראל

דנה עזריאלי.  "אני לומדת מכולם"  / צילום: איל יצהר

עזריאלי מרחיבה פעילות: משקיעה 135 מיליון דולר בחברה הפועלת בתחום הדאטה סנטרס בצפון אמריקה

השקיעה את הסכום המדובר ב-20% ממניות חברת קומפאס, וקיבלה אופציה להגדיל בה את חלקה ● "ענף הדאטה סנטרס הוא מן הצומחים בעולם בתחום הנדל"ן המניב"; השוכרים בו - "מחברות הטכנולוגיה המובילות בעולם"

בועז רקוץ' / צילום: מתן פורטנוי, גלובס

ההפחתה הדרמטית של בנט: צמצם חצי תלמיד לכיתה

שלוש פעמים לפחות טען בנט, שר החינוך לשעבר, כי הוא הפחית דרמטית את מספר התלמידים בכיתות ● הבעיה היא שזה פשוט לא נכון

שליח של חברת דליברו / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

המסחר האלקטרוני מעביר את ענף המזון מהרחובות למבני תעשייה

סטארט–אפים בארה"ב מציעים למסעדות ולמכולות לסגור את פעילותן במרכזי הערים ולהעביר אותה למטבחים משותפים בבעלותם שנמצאים בקרבת הערים הגדולות

מיקרוסופט / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

מיקרוסופט היכתה את התחזיות: גם ברווח וגם בהכנסות - המניה קפצה

ההכנסות הסתכמו ב-33.72 מיליארד דולר, מעל לתחזיות להכנסות של 32.77 מיליארד דולר ● החברה רשמה רווח למניה של 1.37 דולרים - מעל לתחזיות לרווח של 1.21 דולרים

חיית מחמד / צילום: Shutterstock

ארבעה גאדג'טים להולכים על ארבע ועוד אחד שיחליף אותם

מערכת בידור ומעקב לכלבים וחתולים, דלת לחצר שמזהה את הכלב, רובוט אלחוטי לאקווריום ומתקן ביתי משוכלל שיעזור לאלה שלא יכולים להוציא את הכלב לטיול

מגרש מכוניות של אלבר / צילום : איל  יצהר

הרשות להגנת הצרכן הודיעה לאלבר כי בכוונתה לקנוס אותה ב-3.5 מיליון שקל

הרשות להגנת הצרכן תקנוס את חברת הליסינג והשכרת הרכב אלבר בעקבות הטעיית צרכנים - 86 המכוניות שנמכרו לצרכנים שונים בליסינג למרות שבפועל הן שימשו בעבר להשכרה

הסדרה "עושים סדר" בנטפליקס / צילום: באדיבות נטפליקס, יח"צ

יש לכם ג'אנק בבית? מארי קונדו תעזור לכם לנקות הכול. גם את הנפש

יש לכם יותר מדי חפצים בבית? רוצים להיפטר מהם? הגיע הזמן שתכירו את שיטת מארי קונדו (קונמארי) שנאבקת באגרנות ומוסיפה לכך ארומה פסיכולוגית. האם אפשר "לקנמר" כל דבר, איזה חפצים צריכים למצוא את עצמם בפח ומה חושבים המתנגדים ● חשיפת מותג העל של השנה - ביום שלישי במדד המותגים ובוועידת MAD של גלובס

ג’ף בזוס, מנכ”ל אמזון /  צילום: רויטרס, JOSHUA ROBERTS

מנפלאות הפריים דיי: אמזון מכרה בטעות ציוד צילום ב-95 דולר במקום באלפי דולרים

חובבי צילום שעקבו אחרי מחיר המצלמות והעדשות הם המנצחים האמיתיים של פריים דיי - פריטים שעולים עד ל-13 אלף דולר נמכרו בטעות בפחות מ-100 דולר ● ההפתעה: אמזון תכבד את העסקאות

האחים ויליגר / צילום: אביב חופי

אחרי שנתיים בתפקיד: סמנכ"ל הכספים של וילי פוד התפטר

אמיר קפלן, סמנכ"ל הכספים של וילי פוד, התפטר היום, כך מדווחת החברה לבורסה ●  מקומו מדווחת היום החברה על מינוי סמנכ"ל כספי חדש - יצחק ברבי, שהיה חשב ומשנה לסמנכ"ל הכספים בחברה ● החברה עוסקת ביבוא, ייצור ושיווק מוצרי מזון ונסחרת בשווי שוק של 323 מיליון שקל

מאיר שפיגלר / צילום: שלומי יוסף

האם זה אחראי מצד הביטוח הלאומי להפסיק לקנות אג"ח ממשלתיות? העימות עם האוצר מגיע לרתיחה

בביטוח הלאומי הכריזו כי על רקע החשש לגורלו של המוסד בעתיד, הוא יפסיק להעביר עודפי גבייה למדינה ● באוצר מזהירים שהדבר יגדיל את הגירעון השנה ליותר מ-4% תוצר, והעימות מידרדר לפסים אישיים ● האם יימצא פתרון בחודשיים הקרובים?

שלי תשובה/ צילום: אלמוג סוגבקר

"אם המדינה לא תשנה גישה ותתחיל להשקיע בעצמה בתשתיות התקשורת הפער מהעולם רק יגדל"

שלי תשובה, מוביל מגזר הטכנולוגיה בדלויט ישראל, מודאג מאוד ממצב התשתיות בענף התקשורת בארץ: "אנחנו חיים על השקעות שבוצעו לפני 5-10 שנים וצוברים פערים" • הפתרון שלו הוא שהמדינה תכניס את היד לכיס: "סין הפכה להיות מה שהיא בזכות ההשקעה הממשלתית"

שלי יחימוביץ / צלם: שלומי יוסף

סוף עידן מגדרי: למה הנשים נעלמות מהפוליטיקה הישראלית?

שלי יחימוביץ' פרשה השבוע מהחיים הפוליטיים, והצטרפה למועדון נשים משפיעות שמצאו עצמן לאחרונה מחוץ למשחק ● בניגוד לשנים קודמות, אף אישה לא תעמוד בראש מפלגה בבחירות הקרובות ● למה יותר ויותר נשים נעלמות מהפוליטיקה? ● האזינו ל"גלובסטוק" - פודקאסט מאחורי הכותרות

אדוארדו אלשטיין / צילום: איל  יצהר

מי בעלי העניין שמימשו מניות ב-2.5 מיליארד שקל במחצית הראשונה של 2019

מנתוני הבורסה בתל-אביב שפורסמו אתמול, בראש מממשי המניות במחצית הראשונה של שנת 2019 ניצב דוד ורטהיים שמכר כ-10% ממניות חברת ההשקעות בנדל"ן אלוני חץ תמורת כ-740 מיליון שקל ● מי שאר בעלי העניין לציבור ברשימה?

אנדרו יאנג במהלך העימות הדמוקרטי / צילום: מייק סגר, רויטרס

"ההפך מדונלד טראמפ": המועמד של עמק הסיליקון לנשיאות ארה"ב

אנדרו יאנג, אחד המועמדים מטעם המפלגה הדמוקרטית לנשיאות ארה"ב ומי שכונה המועמד של עמק הסיליקון, ממשיך לשווק עצמו כ"גבר אסייתי שאוהב מתמטיקה" - ההפך הגמור מנשיא ארה"ב הנוכחי

התחדשות עירונית. פרויקטים צריכים להיבדל זה מזה / צילום:Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב

מתי מוכר דירה שעברה התחדשות עירונית זכאי לפטור ממס שבח

חוק המקרקעין פוטר בתנאים מסוימים בעלי דירה יחידה מתשלום מס שבח ● האם הפטור תקף גם במקרה שבעלי הדירה לא גרו בה

עבודות הרכבת הקלה בתל אביב בשנה שעברה / צילום: איל יצהר, גלובס

עשרות עובדים סיניים בפרויקט הרכבת הקלה לא מקבלים אשרות כניסה לארץ

הסיבה: העיצומים של עובדי משרד החוץ בעקבות הכוונה לקצץ בתקציבי האירוח של דיפלומטים ונספחים בעולם ● מטה המאבק: נחריף את העיצומים

 

רחוב פנקס 29, קריית אונו / הדמיה: יח"צ

60 דירות חדשות בפרויקט תמ"א 38 בקריית אונו

שני בנייני רכבת סמוכים שבהם יחד 84 דירות, יעברו יחד חיזוק ותוספת קומות

עורך דין  עודד ערן / צילום: איל יצהר

אין הפתעות באסיפה הכללית בפועלים: היו"ר עודד ערן קיבל אישור המוסדיים

בעלי המניות בבנק אישרו את מינוי הדירקטור המכהן ראובן קרופיק ואת נעם הנגבי, ד"ר דוד צביליחובסקי ודוד אבנר