גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

מגה אור של צחי נחמיאס מכרה מרכז לוגיסטי לרמי אונגר

אונגר ירכוש את המכרז ב-470 מיליון שקל ● המכירה צפויה להניב למגה אור רווח של 116 מיליון שקל לאחר מס ותזרים מזומנים חופשי בהיקף של כ-410 מיליון שקל ● בווליו בייס טוענים שהעסקה "מדהימה" וכי זו "התשואה הנמוכה ביותר אי פעם שבה מימשה חברה ציבורית בישראל נכס מניב

עסקה / צילום: Shutterstock
עסקה / צילום: Shutterstock

פעילותן של חברות הנדל"ן המניב המקומיות פורחת, ועדות מובהקת לכך הגיעה מההסכם למכירת נכס לוגיסטי עליו עדכנה הבוקר (ב') חברת הנדל"ן המניב מגה אור; עסקה שצפויה להניב לה רווח מרשים אחרי מס של כ-116 מיליון שקל (כ-150 מיליון שקל לפני מס) וזאת אחרי שעד היום נהנתה החברה מרווח של כ-110 מיליון שקל מהנכס המדובר. 

● שיא ישראלי חדש למגה אור | פרשנות

במסגרת העסקה, תמכור מגה אור, שבשליטת צחי נחמיאס (יו"ר החברה), מרכז לוגיסטי שבבעלותה בעיר מודיעין ("מרכז מגה לעסקים"), בשטח של כ-59 אלף מ"ר ברוטו, תמורת כ-470 מיליון שקל. בצד הקונה עומד ככל הידוע יבואן הרכב רמי אונגר, אשר חיפש אחר נכס המניב תזרים מזומנים חזק ויציב.

צחי נחמיאס / צילום : יחצ

הנכס הנמכר כולל ארבעה מבנים, ממוקם בשדרות הרכס, בפארק הטכנולוגי של מודיעין, מושכר במלואו, ושוויו הוערך בדוחותיה האחרונים של מגה אור, לרבעון הראשון של השנה, ב-296 מיליון שקל. השוכרת העיקרית בנכס היא חברת דואר ישראל, עם כ-85% מהשטחים בחוזה שכירות של 15 שנה, ללא אפשרויות יציאה, ושוכרת נוספת היא חברת אלפא ביו, העוסקת בייצור שתלים לשיניים.

בסיכום רבעוני הניב הנכס רווח תפעולי נקי (NOI) של כ-3 מיליון שקל, אחרי NOI שנתי של כ-8.5 מיליון שקל שנרשם ממנו בסיכום שנת 2018. עוד עולה מהנתונים של מגה אור כי דמי השכירות הממוצעים למ"ר בו עומדים על 35 שקלים.

במגה אור הדגישו כי "שווי הממכר נגזר לפי תשואה של 5%, קרי מכפיל 20 על דמי השכירות השנתיים הצפויים למועד תשלום מלוא התמורה", וכן כי הנכס הנמכר נקי משעבודים, ולכן היא צפויה ליהנות מתזרים מזומנים חופשי בהיקף של כ-410 מיליון שקל - מלוא סכום העסקה בניכוי מס של כ-60 מיליון שקל. כ-47 מיליון שקל מהתמורה כבר שולמו למגה אור במועד חתימת ההסכם, אתמול, והיתרה (כ-423 מיליון שקל) תשולם במועד מסירת ההחזקה בנכס, שנקבע עד שנה ממועד החתימה על ההסכם.

בבית ההשקעות ווליו בייס תיארו את העסקה כ"מדהימה", וציינו היום כי התשואה לפיה היא מתבצעת היא "הנמוכה ביותר אי פעם שבה מימשה חברה ציבורית בישראל נכס מניב". עוד הוסיף האנליסט שי ליפמן מווליו בייס בעניינה של מגה אור כי "נכסי החברה מהוונים לפי תשואה של כ-7.9% בספרים. ברור כעת שהתשואות על הנכסים בכלל ועל נכסי לוגיסטיקה בפרט יורדים. בהנחה של תשואה של 6% לנכסי החברה, ייווצר לחברה רווח הון לפני מס של כ-644 מיליון שקל על מצבת הנכסים שלה כיום".

מניית מגה אור , שמגיבה היום לעסקה בטיפוס של כ-4%, השלימה זינוק שנתי של כ-50% וקפיצה של כ-155% בשלוש השנים האחרונות, לרמת שיא המקרבת את מגה אור לשווי של 1.9 מיליארד שקל. שווי השיא של החברה הופך את נחמיאס, המחזיק בכ-45% מהונה, לאחד מבעלי חברות הנדל"ן האמידים בשוק המקומי, עם החזקות בשווי נוכחי של כ-820 מיליון שקל "על הנייר". הנהנים הבולטים מעליית שוויה של מגה אור לצדו של נחמיאס הם קבוצת כלל ביטוח ובית ההשקעות ילין לפידות, שכל אחד מהם מחזיק בכ-10%-9% מהונה של מגה אור.

מגה אור אינה חברת הנדל"ן היחידה שנהנית מתנאי פעילות נוחים. עקב סביבת ריבית נמוכה, המשפיעה על הפער בין מחירי גיוס הכספים לבין מחירי הנכסים ושיעורי ההיוון שלהן, נסחרות כיום חלק גדול ממניות חברות הנדל"ן המניב בישראל ברמות שיא או קרוב אליהן, ובהן עזריאלי, מליסרון, איירפורט סיטי, גב ים, ביג ועוד.

קידום נכסי לוגיסטיקה בכ-1 מיליארד שקל

את הקרקע עליה הוקם הנכס במודיעין רכשה מגה אור לפני כשמונה שנים יחד עם חברת וילאר שבשליטת שלמה טיסר תמורת כ-20 מיליון שקל, ולאחר כמה שנים רכשה מגה אור את חלקה של וילאר לפי שווי קרקע של כ-42 מיליון שקל, והחלה בהקמת הנכס.

מגה אור מחזיקה ומנהלת 37 נכסים מניבים (כולל הנכס הנמכר), עם כ-405 אלף מ"ר, המאוכלסים במלואם (99%). למגה אור 22 מרכזים מסחריים, רבים מהם עם שותפים, שבין הבולטים בהם חברת הנדל"ן המניב ביג וחטיבת הנדל"ן של רשת הקמעונות רמי לוי. כן מחזיקה החברה ב-15 מרכזי לוגיסטיקה ותעשייה, 14 נכסים בהקמה ו-10 מתחמי קרקע, עליהם מתוכננת הקמת נכסים נוספים.

"מרכז מגה לעסקים" במודיעין / צילום: מצגת החברה,

בחודשים האחרונים עלתה מגה אור לכותרות בקשר לרכישת נתח של כ-13% ממניות אפריקה נכסים, שנעשתה יחד עם שותפתה ביג שרכשה נתח דומה וכמה גופים מוסדיים וקרנות גידור שרכשו כ-25% ממניותיה של אפריקה נכסים. רכישת המניות הניבה למגה אור רווח הזדמנותי של כ-94 מיליון שקל, וסייעה לה לסכם את הרבעון הראשון של השנה ברווח נקי של כ-124 מיליון שקל.

אנליסט ווליו בייס ליפמן מזהה פוטנציאל משמעותי מפעילות הייזום של מגה אור ומציין כי היא מקדמת כיום נכסי לוגיסטיקה בהיקף השקעה של כ-1 מיליארד שקל". לפי ליפמן, בהנחה שהתזרים מהם יהוון בכ-6%, "מדובר על פוטנציאל רווחי הון שיירשמו עד סוף שנת 2020 של כחצי מיליארד שקל, מתוכם נרשמו כ-132 מיליון שקל עד היום, דהיינו רווח פוטנציאלי נוסף של כ-370 מיליון שקל, כולל את הרווח של ה-150 מיליון שקל מהעסקה הנוכחית".

בשוק היו מי שאמרו היום כי "למרות התשואה החריגה בה מתבצעת העסקה, אי אפשר להגיד שזו התשואה המייצגת לנכסים הלוגיסטיים בארץ - נדל"ן זה לא שבלונות ולכל נכס יש את המחיר שלו, בהתאם לאיכות והסטנדרטים בו, הדיירים, תקופות החוזה, דמי השכירות, המיקום ועוד". 

עוד כתבות

לאגר אנד אייל   / צילום: אנטולי מיכאלו

“לאגר אנד אייל", בירות טובות במחיר מצוין. מתברר שאפשר

כשנפתח "לאגר אנד אייל" הייתי בטוח שלא יעברו כמה חודשים והוא ייסגר ● וראה זה פלא, המקום לא רק שורד אלא אף משגשג

אופניים ברכבת ישראל / צילום: רכבת ישראל

אופניים אאוט, קורקינטים אין: הכללים החדשים של רכבת ישראל

החל מה-1 בדצמבר תוגבל העלאת אופניים שאינם מתקפלים לרכבות בשעות השיא בבוקר ואחה"צ ● המגבלה לא תחול על אופניים מתקפלים שארוזים בתיק נשיאה ייעודי ועל קורקינטים

סוכה / צילום: שאטרסטוק

סוכת שלום כל השנה: אפשר לפתור את המתח בין החילונים לחרדים

רוב הישראלים מסורתיים וחובבים את היהדות אך מודאגים מאוד מהקונפליקט החילוני-חרדי ● מסתבר שניתן לפתור אותו, אך הוא דורש מאמץ משני הצדדים ● דעה

ראש ממשלת בריטניה בוריס ג'ונסון / צילום: Simon Dawson, רויטרס

ג'ונסון: "יש הסכם ברקזיט"; הליש"ט עברה לירידות על רקע התנגדות בפרלמנט

ההסכם עדיין טעון אישור של הפרלמנט הבריטי, ולא ברור אם יש לו רוב בעקבות הודעת המפלגת הדמוקרטית הצפון-אירית הבוקר כי אינה מקבלת אותו "במתכונתו הנוכחית" ● אחרי שעלתה בעד 0.9% מול הדולר, הליש"ט עברה לירידות

נחום ביתן/ צילום: תמר מצפי

נחום ביתן ממשיך לממש נכסים: מוכר סניף לרשת קינג סטור 

קינג סטור תרכוש ב-2 מיליון שקל סניף של יינות ביתן בעיר כרמיאל ● העסקה בין הצדדים נחתמה אתמול וכוללת סניף בשטח של 3,000 מ"ר

שאול אולמרט / צילום: איל יצהר

״כשירדתי מאולימפוס הבנתי שהצלחה לא הופכת אותי לגאון, ולהיפך": שאול אולמרט מסכם תקופה בפלייבאז

שמונה שנים לאחר שהקים את פלייבאז, שאול אולמרט התפטר בשבוע שעבר מתפקיד המנכ"ל ● בראיון ל"גלובס" הוא מספר על המעבר מההצלחה המסחררת וההפלגות ביאכטות של מיליארדרים למציאות הכואבת של סטארט-אפ שנאלץ לפטר כשליש מעובדיו ולהמציא את עצמו כל פעם מחדש

נחל הקיבוצים / צילום: יותם יעקובסון

כמעיין המתגבר: פארק המעיינות מציין 60 שנה בפסטיבל חגיגי

פסטיבל המעיינות חוגג השנה עשור להקמתם של פארק המעיינות ושביל המעיינות, וגם 60 שנה לגן השלושה (הסחנה), בשפע של פעילויות, הופעות, תערוכות ואירועים מיוחדים בחול המועד סוכות

משה יעלון ומשה כחלון / צילום: אמיל סלמן-הארץ

ערעור לבית המשפט העליון: חשפו את הסכם כחלון-יעלון

מדובר בנספחים להסכם שנחתם בנובמבר 2015 בין שר האוצר משה כחלון לשר הביטחון משה יעלון שאותם סרב משרד הביטחון לחשוף במסגרת פנייה לפי חוק חופש המידע ● המידע בנספחים החסויים הוא בעיקרו תחשיבי שכר וגמלאות לאנשי הקבע בצה"ל אך במשרד הביטחון טענו כי נתונים אלה מאפשרים ללמוד על סדרי הכוחות בהווה בעתיד

בני גנץ נואם לאחר פרסום תוצאות המדגם / צילום: כדיה לוי, גלובס

גנץ השיב בשלילה להצעת נתניהו: החזר את המנדט, המתווה שלך לא כולל התייחסות לטוהר המידות

גנץ ציין כי במתווה של נתניהו אין התייחסות לנושא טוהר המידות וכי ההצעה היא "דרך לחסינות"

נעמה יששכר / צילום: רויטרס

המפתח לשחרור נעמה יששכר נמצא במשרד המשפטים

ההטיה של הפרקליטות לטובת בקשת ההסגרה מארה"ב, ביחד עם ההתעלמות מהבקשה הרוסית והסחבת האינסופית של מעצר בורקוב, היא עלבון צורב לרוסים ● על ישראל להיענות לבקשת ההסגרה של רוסיה כדי להחזיר את הצעירה הישראלית הביתה ● דעה

ג'ונסון אנד ג'ונסון./ צילום:  רויטרס

שוב צרות בג'ונסון אנד ג'ונסון? החברה מודיעה על ריקול בארה"ב

הריקול יוגבל לאצווה אחת של בקבוקי טלק לתינוקות שיוצרו והופצו בארה"ב ב-2018

ארומה תל אביב / צילום: מתוך ערוץ היוטיוב של ארומה תל אביב

מחוקקים, אל תצאו טונה! אין להקל ברגולציה על עסקי מזון

לאחרונה נעשו ניסיונות להקל ברגולציה על עסקי המזון ● חשוב שמקרה הטונה המקולקלת בארומה ת"א לא יסיט את הספינה לאחור ● דעה

אלה אלקלעי / צילום: תמר מצפי

תשובה לשאלה של אתמול והתעלמות מהמצב של היום

אנחנו חיים בתקופה שבה הפרדיגמות שאפשרו ניהול תקין של החברה בעשורים החולפים הפסיקו להיות תקפים ● השאת רווחים איננה יכולה להיות התכלית החברתית הבלעדית של חברה עסקית ● דעה - בתגובה לעו"ד דוד חודק

7 כתבות הנדל"ן שעשו את השבוע / צילום: שלומי יוסף

דורי נכנעת, פלס נחשפת, אברהמי רוכשת. כותרות הנדל"ן לסוכות

בית המשפט אישר סופית למכור מגרש ברחוב הירקון לחברת יוסי אברהמי תמורת רבע מיליארד שקל, כיצד קרסה חברת דורי בנייה, באיזה עיר בנו הכי הרבה בתקופת כחלון כשר אוצר, והבתים שרכש אדם נוימן מייסד WeWork

יהודית ריכטר / צילום: שלומי יוסף, גלובס

במעמד שני נשיאים אמריקאים: יהודית ריכטר קיבלה פרס על פריצת דרך מ-MIT

במעמד שני נשיאים אמריקאים לשעבר קיבלה ד"ר ריכטר פרס על פריצת הדרך שחוללה בחיבור צעירים פלסטינים, ירדנים וישראלים דרך תוכנית "ניר - ביה"ס של הלב"

עמית גריידי / צילום: משרד השיכון

שליחותו של הממונה על חוק המכר? מכה נוספת לקבוצות הרכישה

שתי החלטות של הממונה על חוק המכר מהשבועות האחרונים מטלטלות שוב את תחום קבוצות הרכישה בישראל - ושוב עולה כי הנפגעים העיקריים יהיו ציבור הרוכשים ● דעה

קאר שולץ, מנכ"ל טבע / צילום: שלומי יוסף

לקראת הסדר בפרשת משככי הכאבים בארה"ב? דיווח: טבע וחברות נוספות מציעות פיצויים בכ-50 מיליארד דולר

לפי הדיווח, חמש חברות שעסקו בייצור ובהפצה של משככי הכאבים מציעות לשלם פיצויים בסכום של כ-22 מיליארד דולר במזומן ועוד כ-28 מיליארד דולר בתרופות ובשירותים

סניף של ארומה ת"א / צילום: יח"צ

בעקבות ההרעלות: ירידה של עשרות אחוזים במכירת מוצרי טונה במסעדות ובבתי קפה

מנכ"ל איגוד המסעדות, שי ברמן: "באירועים הכוללים אשפוז והשלכות בריאותיות חמורות, מרגישים את זה מיידית. מניסיון העבר, אני מניחה שאחרי כמה ימים זה ייעצר"

מפעל פרוטליקס  / צילום: פאול אורלייב

פרוטליקס זינקה ב-74% בוול סטריט על רקע נתוני ביניים חיוביים בטיפול בחולי פברי

נתונים מ-12 חודשי טיפול בתפקוד הכלייתי של חולי פברי מעידים על שיפור משמעותי בתפקוד הכלייתי אצל החולים שעברו מטיפול באחת משלוש התרופות המתחרות בשוק לחלבון Prx-102 של פרוטליקס

קשים מפלסטיק / צילום: Shutterstock

מקשיות לחליפות חלל - כמה אתם שולטים בחדשות?

מה מגדלים בשטחים המוחכרים מירדן, איזו מניה שברה שיאים ומה שמו של ההאקר הרוסי? 10 שאלות שיבחנו כמה אתם מעודכנים