גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

תנאי השוק הנוחים מקפיצים את מניות הנדל"ן המניב בישראל לשיאים חדשים; המדד הענפי קפץ 30% מתחילת השנה

עסקת מגה אור לא לבד - גם עמיתותיה בשוק הנדל"ן המניב נהנות מהריבית הנמוכה, המאפשרת להן ליזום ולהרחיב את פעילותן בקלות יחסית ● האם רק עלייה של הריבית בעתיד תעצור את הגל?

מגה אור / צילום: מצגת החברה
מגה אור / צילום: מצגת החברה

עסקת הענק עליה דיווחה בתחילת השבוע חברת מגה אור, למכירת מרכז לוגיסטי במודיעין תמורת 470 מיליון שקל, והנתונים המרשימים שהיא גוזרת לה, משקפת את מצב השוק המשופר של פעילות הנדל"ן המניב בישראל, ובייחוד את התחום הלוגיסטי הלוהט. 

מלבד רווח נקי מרשים של כ-116 מיליון שקל ותזרים מזומנים נאה של כ-410 מיליון שקל, כל זאת אחרי מס, העסקה, לפי מגה אור, משקפת לרוכש - יבואן רכבי קיה לישראל, רמי אונגר, תשואת שפל של 5%, על בסיס דמי השכירות השנתיים שצפוי לייצר הנכס, שלפי הפעילים בשוק טרם נצפתה בישראל.

שילוב גורמים של רמות ריבית אפסיות בשוק, תזרים מזומנים מובטח מהנכס הנרכש, חיפוש אחר נכסים בתחום הלוגיסטי הצומח במהירות ומימון זול, יצרו את התנאים לעסקה הייחודית הזו. אולם מגה אור אינה פועלת לבדה בשוק וגם עמיתותיה בשוק הנדל"ן המניב נהנות מרוח גבית של תנאי שוק תומכים, ובראשם הריבית הנמוכה, המאפשרת לאותן חברות ליזום ולהרחיב את פעילותן בקלות יחסית.

מניות הנדל"ן המניב הפועלות בישראל מטפסות ושולחות את החברות לרמות שיא

מגה אור כבר עלתה השנה ב-60%

בשלב הנוכחי, תנאי השוק התומכים שולחים את מניותיהן של אותן חברות לרמות שיא, אחרי שמתחילת השנה רשמו עליות בשיעורים דו-ספרתיים חדים של לפחות 20%, ולנוכח הצפי להמשך ריבית נמוכה בשוק, העתיד נראה עבורן חיובי, וכך גם התימחור העתידי של נכסיהן.

במספרים, 11 מחברות הנדל"ן המניב הבולטות בארץ (בשווי שוק של לפחות 2 מיליארד שקל כ"א), הוסיפו יחד יותר מ-18 מיליארד שקל לערכן מתחילת השנה (כשליש מהסכום בקבוצת עזריאלי - הגדולה בחברות הענף), לשווי שוק מצרפי של כ-76 מיליארד שקל, לעומת כ-57 מיליארד שקל שהיו שוות יחד בסוף 2018.

בין החברות בולטת מגה אור שבשליטת צחי נחמיאס, שהמשקיעים לא נותרו אדישים לעסקה שביצעה והקפיצו את מנייתה אתמול ב-5%. היום היא המשיכה להתחזק והשלימה קפיצה של כ-60% מתחילת השנה המשקפת למגה אור שווי שיא של כ-2 מיליארד שקל.

העליות החדות במניות הענף תומכות גם בביצועי מדד הנדל"ן, שבולט גם הוא לחיוב מתחילתה של 2019, עם קפיצה של כ-30% הממקמת אותו כמדד המוביל בבורסה לשנה זה, עד כה, לעומת עלייה של כ-8%-10% בצמד מדדי הדגל - ת"א 35 ות"א 125.

מנגד, הריבית הנמוכה, התומכת בתמחור החברות ונכסיהן, וכן בעלויות המימון הנמוכות שלהן, מהווה גם את האיום הגדול ביותר על עתידן. במקרה בו כיוונה יתהפך, הדבר עלול להוביל לשינוי הסנטימנט. יחד עם זאת, בשלב הנוכחי הצפי בשוק הוא להורדת ריבית בשוק האמריקאי, כך שגם שיעורי הריבית בישראל צפויים להיוותר ברמות נמוכות.

הלוגיסטיקה - "זה התחום הכי צומח בענף"

העובדה כי שיעור הריבית הנוכחי בישראל עומד על 0.25% גם משאירה לחברות הנדל"ן המניב עוד מרווח תמרון גדול, משום שגם במקרה בו ישתנו תנאי המאקרו בישראל ויובילו לעלייה בשיעורי הריבית, זו תתבצע בהדרגה ובאיטיות. מעבר לכך, גם בהנחה ששיעור הריבית במשק יעלה בכ-1%-2%, היא עדיין תישאר ברמות הנחשבות לנמוכות, ויאפשרו לחברות הנדל"ן המניב המשך התרחבות וגיוס משאבים.

"בתנאי השוק הנוכחיים יש עוד פערים גדולים בין שיעורי המימון לשיעורי התשואה על הנכסים, כך שנראה שיש למחירי הנכסים עוד לאן לעלות ולתשואות על הנכסים לרדת", מעריך שי ליפמן, אנליסט הנדל"ן של בית ההשקעות ווליו בייס.

לדבריו, "הריביות בשוק מאפשרות לחברות לגייס כסף בעלויות נמוכות וליזום נכסים בתשואות נמוכות. הריבית הנמוכה תלווה אותנו עוד זמן רב, וכשעלות הכסף זולה הנדל"ן הופך ליותר אטרקטיבי, כך שנראה שיש לאותן חברות עוד לאן לצמוח".

עוד הוסיף ליפמן, כי "העסקה שביצעה מגה אור היא לא זניחה, ומסמלת שאלו רמות המחירים כיום בשוק. השוק בישראל לא כזה משוכלל ואין פה הרבה עסקאות בסדר גודל כזה ואני מניח שבעקבותיה עוד יתבצעו התאמות מחירים של שמאים".

לגבי מצב השוק בתחום הלוגיסטיקה, אומר ליפמן כי "זה התחום הכי צומח ומבוקש בעולם, והוא עוד צפוי לגדול, וזה לא רק אמזון - כשם גנרי לתופעה, אלא גם חברות כמו שופרסל שכבר מוכרת באונליין כ-2 מיליארד שקל בשנה".

ליפמן מסביר כי "פעילות הלוגיסטיקה הישנה יוצאם מהערים, וכעת כמעט כל החברות הגדולות, ובהן עזריאלי, מעוניינות להיכנס לתחום, או שכבר החלו להיכנס אליו, כמו אמות וגב ים. בעתיד פעילות הלוגיסטיקה תהווה 'רגל' בכל חברת נדל"ן מניב גדולה, וזהו תחום שהולך להיות עבורן מאוד משמעותי". 

עוד כתבות

מנכ''ל NICE, ברק עילם / צילום: CRC Media

מלך השכר של ת"א: המנכ"ל שהרוויח כ-90 מיליון שקל ב-2023

עיקר התגמול של מנכ"ל נייס ברק עילם – הוני ● במשך שנותיו כמנכ"ל נייס צבר תגמולים בהיקף של כ-460 מיליון שקל לפי שער החליפין הנוכחי ● שכר של כ-17 מיליון שקל למנכ"ל אלביט אשתקד

אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילום: שלומי יוסף

העליון מגדיר מחדש את גבולות שכר הטרחה לעורכי דין בתביעות ייצוגיות

פסק דין שאישר פשרה עם סופרגז ואמישראגז קבע תקדימים בעניין שכר טרחת עורכי דין בתביעות ייצוגיות ● בין השאר נקבע כי שר הטרחה יוגבל לפי מדרגות מקסימליות, ודרך היישום לתשלום הובהרה ● בשוק יש שמברכים על ההסדרה, ואולם אחרים מזהירים: תפגע בתמריץ להשיג פיצוי מרבי

אייל בן סימון, מנכ''ל הפניקס / צילום: יחצ ענבל מרמרי

מנכ"ל הפניקס אייל בן סימון מכר 71% מהמניות שלו בחברה

מנכ"ל הפניקס מוכר את המניות ב-37.48 שקל למניה, גבוהה ב-2% מהמחיר בסגירה • גם הסמנכ"ל אלי שוורץ מוכר מניות בסך של 1.28 מיליון שקל, על פי שער דומה • מניית הפניקס ירדה היום ב-2.6%

מירי רגב, ליכוד / צילום: אלכס קולומויסקי-ידיעות אחרונות

ועדות חקירה ממלכתיות תמיד הטילו אחריות אישית על ראש הממשלה?

עד כמה חריפה הביקורת שנמתחה על נתניהו בדוח מירון בהשוואה היסטורית? בדקנו ● המשרוקית של גלובס

סם בנקמן-פריד / צילום: ap, Bebeto Matthews

סם בנקמן-פריד, מייסד בורסת הקריפטו FTX, נידון ל-25 שנות מאסר

בנובמבר האחרון חבר מושבעים בארה"ב מצא את סם בנקמן-פריד אשם ● היום, השופט בתיק קבע כי הוא ירצה 25 שנות מאסר ● "אני הייתי המנכ"ל ולכן האחריות היא עלי", אמר בנקמן-פריד עם מתן גזר הדין

מתחם חזית הים בחיפה / הדמיה: מן-שנער-יעד אדריכלים

נסגר המכרז הראשון של רמ"י בחזית הים בחיפה: כמה תשלם הזוכה?

יורו ישראל זכתה במכרז של רמ"י על קרקע של 23 דונם, להקמת 500 יחידות דיור ושטחי מסחר באחד מהמתחמים המסקרנים בישראל ● החברה תשלם על הקרקע, הסמוכה לבית החולים רמב"ם בחיפה, כ-205 מיליון שקל כולל הוצאות פיתוח

אסף גולדברג, מנכ''ל סלייס עד לאחרונה / איור: גיל ג'יבלי

בדיקת אי הסדרים בעיצומה, אז איך זה שאפשר להפקיד חיסכון לכל ילד בסלייס

רשות שוק ההון מצאה לאחרונה אי סדרים חמורים בהתנהלותו של בית ההשקעות סלייס ● למרות זאת, באתר הביטוח הלאומי סלייס מוצגת כאפשרות להפקדת כספים בתוכנית "חיסכון לכל ילד" ● עד תחילת מאי לא ניתן יהיה למשוך כספים מקופות סלייס, אך הרגולטור לא מודאג

ייצור השבבים / צילום: Shutterstock, Golubovy

חברות השבבים הישראליות שמשלמות על הקשחת הכללים

ביטול רכישת חברת שבבים ישראלים על ידי הענקית האמריקאית קוואלקום מתווספת לנסיגת אינטל מרכישת טאואר אשתקד ● לפי מומחים, מדובר במגמה מתעצמת של הקשחת העמדות מצד רגולטורים בעולם ● "חברות צריכות להתחיל לחשוב מראש על אלטרנטיבות", הם אומרים

איציק וייץ, מנכ''ל קבוצת קרסו מוטורס / צילום: אלעד גוטמן

המספרים חושפים: כך הפך מותג בנזין סיני אלמוני למכרה הזהב של קבוצת קרסו

הכתבה הזו היתה הנצפית ביותר השבוע בגלובס ועל כן אנחנו מפרסמים אותה מחדש כשירות לקוראינו ● מהדוח השנתי של יבואנית הרכב עולה כי המותג צ'רי, שמכירותיו זינקו ב-2023, הקפיץ את נתח השוק שלה וסייע לה להציג רווח מכובד בתקופה קשה ● אבל ל"אסטרטגיה הסינית" הזו, שמשנה בצורה משמעותית את הפוקוס העסקי של הקבוצה, יש מחיר - ובראשו דריסת מותגים ותיקים

קבוצת רוכבי אופניים עם טל ברודי. מימין: ריבה פרידמן בורוביק / צילום: דבורין תקשורת

מקבוצות אופניים ועד קבלת פנים בחזרה לבית: הארגון שמלווה מפונים במלחמה

מאז פרוץ המלחמה מלווה ארגון "הרוח הישראלית" אלפי משפחות של מפונים, ואף גייס תרומות בהיקף של 2.5 מיליון שקל ● מ"מ המנכ"לית, ריבה פרידמן בורוביק: "האתגר הגדול הוא שיקום הקהילות"

גזירת סרט בפתיחת משרדי ASI, חברת הבת בהודו יחד עם שגריר ישראל בהודו, נאור גילאון / צילום: תעשייה אווירית

מתחת לרדאר: התעשייה האווירית הקימה חברה בת בהודו

התעשייה האווירית השיקה השבוע את חברת הבת ההודית שלה בניו דלהי ● החברה הוקמה במסגרת שיתוף הפעולה בין התעשייה האווירית לבין DRDO, גוף המחקר והפיתוח בנושאי הגנה של ממשלת הודו

שי אהרונוביץ׳, מנהל רשות המסים / צילום: ניב קנטור

מס דירה שלישית חוזר לשולחן: "המערכות כבר מוכנות"

לדברי מנהל רשות המסים, שי אהרונוביץ', המדינה צריכה ליצור אחידות ולהפסיק לשנות את שיעורי מיסוי הנדל"ן בתדירות גבוהה ● עוד הוא הוסיף כי צריך לחשוב על מס דירה שלישית: "מבחינתנו זה צעד נכון שיעלה בתקציב 2025"

ינקי קוינט, מנכ''ל רמי ומ''מ מנהל רשות החברות / צילום: יוסי זמיר

מתחנות כוח ועד מוסכי רכבת: בענף התשתיות טוענים שרמ"י תוקעת מיזמים

בפנייה דחופה מבקשים במינהל התכנון מרשות מקרקעי ישראל לשחרר היתרים למיזמי תשתית לאומיים ● ברקע זה, גורמים בענף טוענים כי פרויקטים גדולים, בהם תחנות כוח ומוסכים של הרכבת הקלה, תקועים בגלל התנהלות הרשות ● רמ"י: "חלק מהפרויקטים יצאו לדרך"

מנכ''ל האוצר שלומי הייזלר בוועידת מרכז הנדל''ן באילת / צילום: נאו מדיה

מנכ"ל האוצר נגד מנהל רשות המסים: "מס דירה שלישית ירחיק משקיעים משוק הנדל"ן"

לפי מנכ"ל האוצר, שלומי הייזלר, החזרת "מס דירה שלישית" כבר בתקציב הקרוב לא נמצאת על הפרק ● על הביקורת שהעביר ינקי קוינט בכנס התשתיות של גלובס בשבוע שעבר, הוא עונה: "אמירות חמורות ואין בהן דבר וחצי דבר. באוצר יש אנשים מופלאים" ● וזו התוכנית שלו למלא את קופת המדינה, נוכח הגירעון המחמיר

דוד פתאל / צילום: איל יצהר

לאחר שלוש שנים של הפסד, אירופה עזרה לדוד פתאל לחזור להרוויח

עם סיומה של השנה הסתכמו הכנסותיה של פתאל ב-6.93 מיליארד שקל, עלייה חדה של 26.6% ביחס לשנה שקדמה לה ● בשורה התחתונה רשמה פתאל רווח נקי של 45.2 מיליון שקל ● הסיבות לעלייה: שיפור בשיעורי התפוסה במלונות הרשת, עלייה במחיר של חדר ממוצע למתארחים ושיפור בשערי החליפין

פרויקט תמ''א 38 בחיפה / צילום: פאול אורלייב

משרד המשפטים יוזם: יזמי התחדשות עירונית יתחייבו מראש על מועד מסירת הדירות

שורת תקנות שיזם משרד המשפטים, שיידונו בקרוב בוועדת הפנים של הכנסת, יחייבו יזמי התחדשות עירונית במתן מועדי מקסימום לאישור תוכנית הפרויקטים שלהם ואכלוס הדירות שהם מקימים ● תקנות בולטות נוספות הן חשיפת ערבויות מחייבות, גילוי ניגוד אינטרסים של היזמים, וידוא שהדיירים מבינים את ההסכם ועוד

בית הדין הבינלאומי לצדק בהאג / צילום: Associated Press, Patrick Post

בית הדין בהאג הורה לישראל להכניס סיוע לעזה ללא הגבלה

לפי דיווח בסוריה ישראל תקפה אזור פעילות של חיזבאללה בדמשק • מחבל פתח באש לעבר רכבים שנסעו בכביש 90 מצפון ליריחו, בן 30 נפצע בינוני • תושבים בצפת מדווחים על יירוט, לא נשמעה אזעקה • ירי רקטי לעבר גורן וגרנות הגליל, ירי נוסף גם לראש הנקרה • עדכונים שוטפים

חברת הסייבר הישראלית Coro (קורו) / צילום: CORO

המשבר בהייטק נגמר? סטארט-אפ ישראלי שני מודיע בתוך שבוע על גיוס של 100 מיליון דולר

חברת קורו (Coro) הישראלית, העוסקת במכירת מערכות סייבר לעסקים קטנים ובינוניים, הודיעה על גיוס של 100 מיליון דולר ● ככל שנודע, כספי הגיוס כולם הושקעו בחברה ולא בקניית מניות מיזמים או משקיעים קודמים ● כל הגיוס התבצע מקרנות הון סיכון זרות

חרדים בלשכת הגיוס / צילום: מיטב ודובר צה''ל

נתניהו ביקש הארכה מבג"ץ; היועמ"שית: להיערך לגיוס חרדים

ראש הממשלה בנימין נתניהו כתב לבג"ץ כי בשבועות האחרונים נעשה מאמץ אינטנסיבי על מנת לגבש את ההסדר הדרוש, ואכן הושגה התקדמות ניכרת, אך המלאכה טרם הושלמה ולכן הוא מבקש הארכה ● היועצת המשפטית לממשלה, גלי בהרב-מיארה, הודיעה לבג"ץ כי החל מה-1 באפריל, על הרשויות לגייס בני ישיבות ללא מקור חוקי לדחות את גיוסם

אסדת קידוח ''לוויתן'' / צילום: אלבטרוס

במשרד האנרגיה בוחנים: הקמת מתקן להנזלת גז בהשקעה של 7 מיליארד דולר

חלק משמעותי מיצוא הגז של ישראל תלוי היום במצרים, ומתקן הנזלה יאפשר יצוא לרחבי העולם כדי לבזר את הסיכונים ● מי יממן את עלויות ההקמה האדירות?