גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

תנאי השוק הנוחים מקפיצים את מניות הנדל"ן המניב בישראל לשיאים חדשים; המדד הענפי קפץ 30% מתחילת השנה

עסקת מגה אור לא לבד - גם עמיתותיה בשוק הנדל"ן המניב נהנות מהריבית הנמוכה, המאפשרת להן ליזום ולהרחיב את פעילותן בקלות יחסית ● האם רק עלייה של הריבית בעתיד תעצור את הגל?

מגה אור / צילום: מצגת החברה
מגה אור / צילום: מצגת החברה

עסקת הענק עליה דיווחה בתחילת השבוע חברת מגה אור, למכירת מרכז לוגיסטי במודיעין תמורת 470 מיליון שקל, והנתונים המרשימים שהיא גוזרת לה, משקפת את מצב השוק המשופר של פעילות הנדל"ן המניב בישראל, ובייחוד את התחום הלוגיסטי הלוהט. 

מלבד רווח נקי מרשים של כ-116 מיליון שקל ותזרים מזומנים נאה של כ-410 מיליון שקל, כל זאת אחרי מס, העסקה, לפי מגה אור, משקפת לרוכש - יבואן רכבי קיה לישראל, רמי אונגר, תשואת שפל של 5%, על בסיס דמי השכירות השנתיים שצפוי לייצר הנכס, שלפי הפעילים בשוק טרם נצפתה בישראל.

שילוב גורמים של רמות ריבית אפסיות בשוק, תזרים מזומנים מובטח מהנכס הנרכש, חיפוש אחר נכסים בתחום הלוגיסטי הצומח במהירות ומימון זול, יצרו את התנאים לעסקה הייחודית הזו. אולם מגה אור אינה פועלת לבדה בשוק וגם עמיתותיה בשוק הנדל"ן המניב נהנות מרוח גבית של תנאי שוק תומכים, ובראשם הריבית הנמוכה, המאפשרת לאותן חברות ליזום ולהרחיב את פעילותן בקלות יחסית.

מניות הנדל"ן המניב הפועלות בישראל מטפסות ושולחות את החברות לרמות שיא

מגה אור כבר עלתה השנה ב-60%

בשלב הנוכחי, תנאי השוק התומכים שולחים את מניותיהן של אותן חברות לרמות שיא, אחרי שמתחילת השנה רשמו עליות בשיעורים דו-ספרתיים חדים של לפחות 20%, ולנוכח הצפי להמשך ריבית נמוכה בשוק, העתיד נראה עבורן חיובי, וכך גם התימחור העתידי של נכסיהן.

במספרים, 11 מחברות הנדל"ן המניב הבולטות בארץ (בשווי שוק של לפחות 2 מיליארד שקל כ"א), הוסיפו יחד יותר מ-18 מיליארד שקל לערכן מתחילת השנה (כשליש מהסכום בקבוצת עזריאלי - הגדולה בחברות הענף), לשווי שוק מצרפי של כ-76 מיליארד שקל, לעומת כ-57 מיליארד שקל שהיו שוות יחד בסוף 2018.

בין החברות בולטת מגה אור שבשליטת צחי נחמיאס, שהמשקיעים לא נותרו אדישים לעסקה שביצעה והקפיצו את מנייתה אתמול ב-5%. היום היא המשיכה להתחזק והשלימה קפיצה של כ-60% מתחילת השנה המשקפת למגה אור שווי שיא של כ-2 מיליארד שקל.

העליות החדות במניות הענף תומכות גם בביצועי מדד הנדל"ן, שבולט גם הוא לחיוב מתחילתה של 2019, עם קפיצה של כ-30% הממקמת אותו כמדד המוביל בבורסה לשנה זה, עד כה, לעומת עלייה של כ-8%-10% בצמד מדדי הדגל - ת"א 35 ות"א 125.

מנגד, הריבית הנמוכה, התומכת בתמחור החברות ונכסיהן, וכן בעלויות המימון הנמוכות שלהן, מהווה גם את האיום הגדול ביותר על עתידן. במקרה בו כיוונה יתהפך, הדבר עלול להוביל לשינוי הסנטימנט. יחד עם זאת, בשלב הנוכחי הצפי בשוק הוא להורדת ריבית בשוק האמריקאי, כך שגם שיעורי הריבית בישראל צפויים להיוותר ברמות נמוכות.

הלוגיסטיקה - "זה התחום הכי צומח בענף"

העובדה כי שיעור הריבית הנוכחי בישראל עומד על 0.25% גם משאירה לחברות הנדל"ן המניב עוד מרווח תמרון גדול, משום שגם במקרה בו ישתנו תנאי המאקרו בישראל ויובילו לעלייה בשיעורי הריבית, זו תתבצע בהדרגה ובאיטיות. מעבר לכך, גם בהנחה ששיעור הריבית במשק יעלה בכ-1%-2%, היא עדיין תישאר ברמות הנחשבות לנמוכות, ויאפשרו לחברות הנדל"ן המניב המשך התרחבות וגיוס משאבים.

"בתנאי השוק הנוכחיים יש עוד פערים גדולים בין שיעורי המימון לשיעורי התשואה על הנכסים, כך שנראה שיש למחירי הנכסים עוד לאן לעלות ולתשואות על הנכסים לרדת", מעריך שי ליפמן, אנליסט הנדל"ן של בית ההשקעות ווליו בייס.

לדבריו, "הריביות בשוק מאפשרות לחברות לגייס כסף בעלויות נמוכות וליזום נכסים בתשואות נמוכות. הריבית הנמוכה תלווה אותנו עוד זמן רב, וכשעלות הכסף זולה הנדל"ן הופך ליותר אטרקטיבי, כך שנראה שיש לאותן חברות עוד לאן לצמוח".

עוד הוסיף ליפמן, כי "העסקה שביצעה מגה אור היא לא זניחה, ומסמלת שאלו רמות המחירים כיום בשוק. השוק בישראל לא כזה משוכלל ואין פה הרבה עסקאות בסדר גודל כזה ואני מניח שבעקבותיה עוד יתבצעו התאמות מחירים של שמאים".

לגבי מצב השוק בתחום הלוגיסטיקה, אומר ליפמן כי "זה התחום הכי צומח ומבוקש בעולם, והוא עוד צפוי לגדול, וזה לא רק אמזון - כשם גנרי לתופעה, אלא גם חברות כמו שופרסל שכבר מוכרת באונליין כ-2 מיליארד שקל בשנה".

ליפמן מסביר כי "פעילות הלוגיסטיקה הישנה יוצאם מהערים, וכעת כמעט כל החברות הגדולות, ובהן עזריאלי, מעוניינות להיכנס לתחום, או שכבר החלו להיכנס אליו, כמו אמות וגב ים. בעתיד פעילות הלוגיסטיקה תהווה 'רגל' בכל חברת נדל"ן מניב גדולה, וזהו תחום שהולך להיות עבורן מאוד משמעותי". 

עוד כתבות

בורסת תל אביב / צילום: שלומי יוסף

בורסת ת"א ננעלה ביציבות; אלקטריאון זינקה ב-18%, ישראכרט ב-8%

אל על השלימה גיוס של 100 מיליון דולר, המנייה עולה ב-4% ● הבורסה בת"א מסכמת רבעון ראשון בעליות נאות במדדים המובילים ● לאומי על הדולר המתחזק: "מציע למשקיעים הצעה שאי אפשר לסרב לה" ● באופנהיימר צופים "רוח גבית לשוק המניות האמריקאי לפחות עד שנת 2025"

הורים לילדים שגילם עד שלוש יקבלו החל מתלוש השכר הקרוב תוספת של נקודות זיכוי / אילוסטרציה: Shutterstock

הטבת המס הגדולה שהבטיחה הממשלה נכנסה לתוקף. מה יקרה לנטו שלכם?

הורים לילדים שגילם עד שלוש יקבלו החל מתלוש השכר הקרוב תוספת של נקודות זיכוי, אשר תגדיל להם את ההכנסה הפנויה ● ואולם, מומחים טוענים כי הטבת המס לא תשפיע על מי שבאמת זקוק לה

מה חדש בדוחות / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, חומרים: shutterstock

כלל: רווח של 305 מיליון שקל ב-2023, השפעת רכישת מקס עוד קטנה

מדור חדש של גלובס יביא את הסיפורים של עונת הדוחות בבורסת ת"א שאולי פספסתם ● והפעם: אימקו מסכמת את 2023 עם רווח כ-6.2 מיליון שקל לאחר שרשמה הפסד בתקופה המקבילה, כלל הציגה דוח רבעוני חזק, אך טרם רשמה רווח משמעותי מרכישת חברת כרטיסי האשראי מקס והרווח הנקי של מור השקעות זינק בכ-60% ● מדור חדש

דובר צה''ל, תא''ל דניאל הגרי / צילום: דובר צה''ל

דובר צה"ל: בכיר בחמאס חוסל בביה"ח שיפא

נזק נגרם לחצר בית בשלומי אחרי רצף אזעקות בגליל המערבי • דיווח: ישראל תקפה אזור פעילות של חיזבאללה בדמשק, 2 נפצעו • בית הדין בהאג הורה לישראל להכניס סיוע לעזה ללא הגבלה • מוקדם יותר: פצוע בינוני בפיגוע ירי בכביש 90 מצפון ליריחו • עדכונים שוטפים

קבוצת רוכבי אופניים עם טל ברודי. מימין: ריבה פרידמן בורוביק / צילום: דבורין תקשורת

מקבוצות אופניים ועד קבלת פנים בחזרה לבית: הארגון שמלווה מפונים במלחמה

מאז פרוץ המלחמה מלווה ארגון "הרוח הישראלית" אלפי משפחות של מפונים, ואף גייס תרומות בהיקף של 2.5 מיליון שקל ● מ"מ המנכ"לית, ריבה פרידמן בורוביק: "האתגר הגדול הוא שיקום הקהילות"

אייל בן סימון, מנכ''ל הפניקס / צילום: יחצ ענבל מרמרי

ביום האחרון לפני הפקיעה: מנכ"ל הפניקס אייל בן סימון מכר מניות

מנכ"ל הפניקס וסמנכ"ל הכספים שלו מימשו יחד 170 אלף אופציות במחיר של 37.48 שקל למניה ● המימוש בוצע יום לאחר שהחברה דיווחה על תוצאותיה הכספיות לשנת 2023, רווח של 1.1 מיליארד שקל המשקף תשואה להון של 10.5%

מירי רגב, ליכוד / צילום: אלכס קולומויסקי-ידיעות אחרונות

ועדות חקירה ממלכתיות תמיד הטילו אחריות אישית על ראש הממשלה?

עד כמה חריפה הביקורת שנמתחה על נתניהו בדוח מירון בהשוואה היסטורית? בדקנו ● המשרוקית של גלובס

אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילומים: AP, דוברות הכנסת, שאטרסטוק

הדרך לאספקת הפגזים האמריקאיים לישראל עוברת בטורקיה

היחסים בין נשיא טורקיה, רג'פ ארדואן ונשיא ארה"ב, ג'ו ביידן, מתהדקים למרות היחסים המעורערים שהיו בין השניים לאורך השנים ● מדיווח בלומברג, מתברר כי ארה"ב מנהלת מו"מ עם טורקיה לצורך רכישת פגזים וחומרי נפץ, שיאפשרו לה להאיץ את קצב הייצור שלה ולשלוח את חלקם לישראל

דם אברמוב בקמפיין בנק הפועלים / צילום: צילום מסך

בלי אסקפיזם ועם לוחם בשיקום, הפרסומת של בנק הפועלים היא הזכורה ביותר

פרסומת הבנק, שבה מככב הלוחם הפצוע אדם אברמוב, היא גם המושקעת ביותר עם כ–1.6 מיליון שקל ● מדירוג הזכורות והאהובות של גלובס וגיאוקרטוגרפיה עולה כי השבוע התברגו שתי פרסומות חדשות: מנורה מבטחים וטאצ' ● הפרסומת של ביטוח 9 היא האהודה ביותר גם השבוע

אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילום: שלומי יוסף

העליון מגדיר מחדש את גבולות שכר הטרחה לעורכי דין בתביעות ייצוגיות

פסק דין שאישר פשרה עם סופרגז ואמישראגז קבע תקדימים בעניין שכר טרחת עורכי דין בתביעות ייצוגיות ● בין השאר נקבע כי שר הטרחה יוגבל לפי מדרגות מקסימליות, ודרך היישום לתשלום הובהרה ● בשוק יש שמברכים על ההסדרה, ואולם אחרים מזהירים: תפגע בתמריץ להשיג פיצוי מרבי

בנימין נתניהו ואריה דרעי / צילום: עמוס בן גרשום, לע''מ

דרעי: "בג"ץ מתעמר בלומדי התורה, אות קין", גנץ: "בג"ץ פסק את המובן מאליו" | התגובות הפוליטיות על צו הביניים

הפוליטיקאים הגיבו על החלטת בג"ץ שקיבל את עמדת היועמ"שית ● גולדקנופף: "אות קלון וביזיון, ניאבק בכל דרך על זכותו של כל יהודי ללמוד תורה ולא נתפשר" ● דרעי: "מבין את הלוחמים שלא רוצים לשרת עכשיו בצבא" ● גנץ: "הגיעה העת שהממשלה תעשה את המובן מאליו"

פרויקט תמ''א 38 בחיפה / צילום: פאול אורלייב

משרד המשפטים יוזם: יזמי התחדשות עירונית יתחייבו מראש על מועד מסירת הדירות

שורת תקנות שיזם משרד המשפטים, שיידונו בקרוב בוועדת הפנים של הכנסת, יחייבו יזמי התחדשות עירונית במתן מועדי מקסימום לאישור תוכנית הפרויקטים שלהם ואכלוס הדירות שהם מקימים ● תקנות בולטות נוספות הן חשיפת ערבויות מחייבות, גילוי ניגוד אינטרסים של היזמים, וידוא שהדיירים מבינים את ההסכם ועוד

עינת גנון / צילום: בר שניר

פרויקט הענק מתעכב: עוד פרישה מהמרוץ לניהול רשות המטרו

עינת גנון, סמנכ"לית הרשות להתחדשות עירונית, הודיעה על פרישה מהמרוץ לניהול רשות המטרו, לאחר שלאחרונה גם צחי דוד, סגן הממונה על התקציבים באוצר לשעבר, הסיר את מועמדותו לתפקיד ● כעת נותר מועמד אחד לבחירה, והמכרז עומד בפני ביטול

חיילים צרפתים מפטרלים בפריז / צילום: Reuters, Benoit Tessier

באירופה מתכוננים לאירוויזיון ואולימפיאדה תחת חשש כבד מחטיפות ופיגועים

אירוויזיון במאלמו, אליפות היורו בגרמניה ואולימפיאדה בפריז: שורת האירועים ההמוניים באירופה הקיץ, במקביל למלחמה בעזה והסיכון הגבוה לטרור איסלמי, מעלים את הכוננות בה לשיאים חדשים ● האמצעים שעל הפרק: שימוש ברחפנים והחזרת הנוכחות המשטרתית בגבולות

חברת הסייבר הישראלית Coro (קורו) / צילום: CORO

המשבר בהייטק נגמר? סטארט-אפ ישראלי שני מודיע בתוך שבוע על גיוס של 100 מיליון דולר

חברת קורו (Coro) הישראלית, העוסקת במכירת מערכות סייבר לעסקים קטנים ובינוניים, הודיעה על גיוס של 100 מיליון דולר ● ככל שנודע, כספי הגיוס כולם הושקעו בחברה ולא בקניית מניות מיזמים או משקיעים קודמים ● כל הגיוס התבצע מקרנות הון סיכון זרות

המדינה החדשה שמצטרפת להליך נגד ישראל בהאג

גלובס מגיש מדי יום סקירה קצרה של ידיעות מעניינות מהתקשורת העולמית על ישראל במלחמה • והפעם: רוב האמריקאים מתנגדים להמשך המלחמה, הממשלה הצרפתית מצהירה שלא סיפקה נשק לישראל מאז ה-7 באוקטובר, ואירלנד מצטרפת לתביעה נגד ישראל בהאג ● כותרות העיתונים בעולם 

אסף גולדברג, מנכ''ל סלייס עד לאחרונה / איור: גיל ג'יבלי

בדיקת אי הסדרים בעיצומה, אז איך זה שאפשר להפקיד חיסכון לכל ילד בסלייס

רשות שוק ההון מצאה לאחרונה אי סדרים חמורים בהתנהלותו של בית ההשקעות סלייס ● למרות זאת, באתר הביטוח הלאומי סלייס מוצגת כאפשרות להפקדת כספים בתוכנית "חיסכון לכל ילד" ● עד תחילת מאי לא ניתן יהיה למשוך כספים מקופות סלייס, אך הרגולטור לא מודאג

דוד פתאל / צילום: איל יצהר

לאחר שלוש שנים של הפסד, אירופה עזרה לדוד פתאל לחזור להרוויח

עם סיומה של השנה הסתכמו הכנסותיה של פתאל ב-6.93 מיליארד שקל, עלייה חדה של 26.6% ביחס לשנה שקדמה לה ● בשורה התחתונה רשמה פתאל רווח נקי של 45.2 מיליון שקל ● הסיבות לעלייה: שיפור בשיעורי התפוסה במלונות הרשת, עלייה במחיר של חדר ממוצע למתארחים ושיפור בשערי החליפין

בורסת טוקיו / צילום: Associated Press, Eugene Hoshiko

עליות קלות באסיה. מחיר הזהב זינק במרץ ב-9.8%

היום חוגגים את יום שישי הטוב, ולכן לא יתקיים מסחר בבורסות באירופה ובוול סטריט ● אמש ננעלה וול סטריט בירוק, מדד ה-S&P 500 שבר שיא בפעם ה-23 מתחילת השנה ● מחיר הביטקוין עומד על 70.5 אלף דולר למטבע

צילומים: נועם מושקוביץ-דוברות הכנסת, אייל רדושיצקי, עיבוד: טלי בוגדנובסקי

כועסים על היציאה לפגרה, אבל הבעיה עמוקה מזה

הבנקים כביכול תחת אש, אבל לא צפויים לספוג ריקושטים כבדים ● פגרת הכנסת מעוררת ביקורת, אבל לא היא הבעיה ● והטעם לפגם בפרס על צילום העיתונות ● זרקור על כמה עניינים שעל הפרק