גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

פסיקות בתי המשפט שפותחות מחדש לדיון את גבולות דירת המגורים

בשנים האחרונות אנו עדים לשינויים בגישת רשויות המס והמחוקק הישראלי לנושא של מיסוי דירות מגורים ומעבר ממבחנים פיזיים ברורים למבחנים רחבים, תכליתיים, שיישומם שונה ממקרה למקרה

אילוסטרציה/ צילום: shutterstock
אילוסטרציה/ צילום: shutterstock

דירת המגורים נתפסת על ידי המחוקק כנכס פרטי שנועד לשרת את מגורי המשפחה, ולא לצורך הפקת רווחים. גישה זו, כמו גם הרצון להקל על האפשרות להחלפת דירת מגורים, הביאו לכך שמראשית ימיו, איפשר חוק מיסוי מקרקעין פטור ממס שבח למוכרי דירות מגורים. עם זאת, גבולות הפטור וכלליו השתנו עם השנים מתוך רצון להתאים את הפטור לתכליתו נוכח המציאות המשתנה. השינויים נדרשו גם בכל הקשור למושג "דירת מגורים" וגם ביחס להיקף הפטור.

בעוד שגבולות היקף הפטור השתנו לאורך השנים על ידי חקיקה מפורשת (החל מהגבלת הפטור לדירה בשטח של 70 מ"ר; עבור בהחלפת מגבלת השטח במגבלת שווי של 500 אלף ל"י (לירה ישראלית); דרך ביטול תקרת הפטור והגבלת כמות המכירות לדירה אחת פעם בארבע שנים וכלה בהחזרת תקרת הפטור לכ-4.5 מיליון שקל במסגרת תיקון 76 מ-2014), הרי בכל הנוגע להגדרת המושג "דירת מגורים", ואף שלא חל שום שינוי חקיקתי בהגדרה זו כפי שהיא מאז 1980, חלו בה תמורות משמעותיות בשנים האחרונות בדרך של פרשנות.

מאז 1980 קובע החוק כי דירה תיחשב לכזאת לאחר "שבנייתה הסתיימה והיא משמשת למגורים או מיועדת למגורים לפי טיבה". עיקר המחלוקת הפרשנית נסבה סביב המונח "מיועדת למגורים לפי טיבה".

בתחילת הדרך נקבע כי המבחן ל"טיבה של הדירה" הינו מבחן פיזי אובייקטיבי - בחינה פיזית של המבנה וקיומם של מתקנים המצויים בדרך כלל בדירות מגורים והחיוניים לשם שימוש רגיל וסביר של הדיירים, כגון חשמל, מים, שירותים, מטבח וכיו"ב (ע"א 668/82 כורש אהרון).
מבחן זה עמד בתוקפו שני עשורים עד לראשית שנות האלפיים, אז חל שינוי בפסיקת בית המשפט העליון. בית המשפט החל להתרחק ממבחנים דווקניים למבחנים גמישים יותר שמגשימים טוב יותר, לדעת בית המשפט, את כוונת המחוקק. שינוי מגמה זה מביא לכך שדירות שאינן מקיימות את המבחן הפיזי, עשויות להיחשב ל"דירות מגורים" בעוד שדירות שאין מחלוקת שהן מקיימות את המבחן הפיזי, לא ייחשבו ל"דירות מגורים".

פסק הדין הראשון שהחל את המגמה האמורה היה פס"ד מרגריט שכנר (ע"א 2170/03). במקרה זה נקבע כי נכס שלא היו בו מקלחת או אמבטיה והוא לא שימש למגורים במשך עשורים - הינו בגדר דירת מגורים שכן היה בו "פוטנציאל ממשי להשתמש בנכס למגורים".
עשור מאוחר יותר, בע"א 1046/12 פרדריק חכים, נקבע שדירה שמבחינה פיזית הינה דירת מגורים לכל דבר ועניין, אולם לפי התב"ע החלה על הבניין שבו נמצאת הדירה, מיועדת הדירה לצורכי נופש ולא לצורכי מגורים קבועים - אינה "מיועדת למגורים לפי טיבה" ולכן לא תזכה לפטור ממס.

מגמה זו של הרחבת המבחן הפיזי למבחנים תכליתיים יותר, הכוללים בחינה מקיפה יותר של היבטים שונים של הנכס הנמכר, נמשכת היום ביתר שאת ומיושמת הן על ידי בתי המשפט והן על ידי רשויות המס.

כך למשל קבעה לאחרונה ועדת הערר בחיפה (וע 20028-12-14 אסתר מנו) כי נכס שהוזנח במשך שנים - כל מתקניו נעקרו ונהרסו, הוא נותק מחשמל וממים ואין מחלוקת שהוא אינו ראוי לשמש למגורים במצבו - ייחשב לדירת מגורים הזכאית לפטור ממס שבח, שכן מדובר בדירה בבית משותף שכולו דירות מגורים. הנכס שימש למגורים עד למות בעליו, היתר הבנייה והתב"ע הם למגורים, והנכס אינו מיועד לשום שימוש אחר מלבד מגורים.

לעומת זאת, ועדת הערר בירושלים (וע 44579-08-14 עליזה גבאי ואח') קבעה כי לול שהוסב ללא היתר לדירות מגורים, המקיימות את המבחן הפיזי של קיומה של "דירה" ואף משמשות בפועל למגורים מספר שנים - לא ייחשב לדירת מגורים, שכן המבחן האובייקטיבי לבחינתה של "דירת מגורים" יכלול גם את מצבו התכנוני של הנכס.

משפט המפתח "לא יצא חוטא נשכר" עובר כחוט השני בין פסקי הדין השונים ומהווה הסבר - חלקי לפחות - לעמדה החדשנית שמציגים בתי המשפט.

נראה שאנו רק בתחילת הדרך בכל הנוגע להגדרת גבולותיה של "דירת המגורים" וטרם ניתנו תשובות למצבים מורכבים שונים - למשל מה יהיה דינן של דירות "מעטפת"; מה דינן של דירות המשמשות למגורי קבע מזה שנים אך היתר הבנייה שלהן הינו לאו דווקא למגורים. קשת של מצבים שאינם בגדר "שחור ולבן" שיצטרכו להיבחן ביום פקודה בהתאם לקריטריונים החדשים הנקבעים ממש עכשיו בבתי המשפט השונים.

הכותבת שותפה ומנהלת תחום מיסוי מקרקעין במשרד זיו שרון ושות'

עוד כתבות

קופה קטנה / צילום: Shutterstock | א.ס.א.פ קריאייטיב

תורמים אבל פחות: למה הפילנתרופים הגדולים של ארה"ב כבר לא להוטים לתרום לארגונים בישראל?

ישראל כבר לא נמצאת במוקד הפילנתרופיה של יהודי ארה"ב. הם מעדיפים לתרום את רוב הכסף לארגונים בינלאומיים או לקהילות יהודיות בארה”ב - והמגמה הזו צפויה להחמיר. מה גרם לשינוי בסדרי העדיפויות, למה אין יותר גיוס כספים המוני לטובת ישראל בשעת חירום, ומי יהיו הנפגעים העיקריים מכך שהנדבנים מעבר לים כבר לא נותנים לנו צ'ק פתוח

שלמה רודב, יו"ר בזק / צילום: יח"צ

בזק תמחק 1.2 מיליארד ש' שציפתה לקבל במסגרת רכישת Yes

זאת בעקבות הודעת הרשות לניירות ערך שאומרת כי הכרה בנכס המס היא בעייתית בעת הזו ● נכס המס נוצר כתוצאה מעסקת בזק-יס והתנאים להכרה בו כנראה שאינם מתמלאים בשלב זה ● בנוסף הודיעה על מחיקה של מיליארד שקל מהשווי של חברת הבת פלאפון

יאיר לפיד, פודקאסט לשבת / עיבוד תמונה: אפרת לוי

לא לדאוגוסט, יש מספיק פודקאסטים מרגיעים לשבת לכולם

החופש הגדול ממש לקראת סיומו, ויש מצב שהילדים כבר הוציאו אתכם מדעתכם ● הושיבו אותם על הספה, והאזינו יחדיו לפודקאסטים נהדרים מבית "גלובס" ● פודקאסט לשבת ● האזינו

דרור פויר / צילום: יונתן בלום

נגה בת 12 ויש לה את מפתח המאסטר לנשמה שלי

אם יש בעולם שני דברים ללמוד מהם ואחד זה היקום, אין לי בעיה שאריאנה גרנדה תהיה הדבר השני ● טור לנגה

רונה רמון / באדיבות: קרן רמון

בשביל רונה רמון: בין יישוב דתי, כפר ערבי וקיבוץ

פרויקט חדש שהוציא לפועל צוות נחשון מתנועת בני עקיבא נחנך לאחרונה, והוא מנציח את בני משפחת רמון וחורט את זכרם על אדמת הארץ

אוהדי כדורגל / צילום: שאטרסטוק

ליגת העל חוזרת בפעם העשרים: איך מתנהל הכדורגל הישראלי וכיצד תיראה עונת 2019/20

שנייה לפני שריקת הפתיחה של ליגת העל בכדורגל, ב"גלובס" בוחנים את יסודות הכדורגל הישראל ● איך נראה העתיד של שחקני הנוער? האם כדאי לבת שלכם להיות שחקנית כדורגל מקצועית? מה עובר על האוהדים ביציע? למה מאמן כדורגל הוא אחד המקצועות הרעועים בשוק העבודה ואיך עומדים להשתנות המגרשים בארץ? ● ליגת העל חוזרת - פרויקט מיוחד

סחר בסמים ברחבי הרשת  / אילוסטרציה: shutterstock, שאטרסטוק

המסלול הירוק של משה אדרי בתיקי הסמים, הקשר למי שכמעט ומונה למפכ"ל והשאלות הקשות למשטרה

כשהמשטרה עצרה את משה אדרי (32) היא ייחסה לו ניהול ארגון פשיעה. ואז החלו האישומים החריפים להתנדף וסימני השאלה להיערם • כך מצא את עצמו הצעיר מקרית ביאליק, שהקים רשת שבה מאות סוחרי סמים, במצב משפטי נוח בהרבה ביחס לשותפים לשעבר מרשת "טלגראס" ● תחקיר "גלובס"

צפון אמריקה בסטיישן

צפון אמריקה בסטיישן, שבוע 30 ואחרון: המקום שבו היבשת נגמרת

המסע שלנו, שהתחיל בקצה הדרומי ביותר של אמריקה לפני כמעט שמונה חודשים, הגיע לשלב הסיכומים. מה למדנו ומה ניקח איתנו הלאה מהטיול הארוך שלנו

נפילות בוול סטריט / צילום: רויטרס - Brendan McDermid

נעילה מעורבת בוול סטריט בעקבות התבטאויות חברי הפדרל ריזרב; מרקל הקפיצה את הליש"ט

לחץ בשווקים בהמתנה לחברי הפדרל ריזרב שיבהירו את כוונותיהם בכנס השנתי של הפד שיתקיים הסופ"ש ● מדד מנהלי הרכש (PMI) של Markit למגזר הייצור בארה"ב ירד בניגוד לצפי, ורשם שפל של 10 שנים ● מרקל מביעה אופטימיות בנוגע לסוגייה שעומדת בלב המחלוקת במסגרת הברקזיט

סוחר מודאג בוול סטריט

סין החריפה את מלחמת הסחר, טראמפ הפיל את וול סטריט; הנאסד"ק צנח ב-3%

החרפה במלחמת הסחר: סין הודיעה היום כי בכוונתה להטיל מכסים חדשים על סחורות אמריקאיות, בסך 75 מיליארד דולר ● טראמפ הורה לחברות אמריקאיות למצוא אלטרנטיבות לפעילותן בסין ● בעקבות ההודעה, חברות הרכב האמריקאיות, ביניהן טסלה, רשמו ירידות חדות עם תום המסחר

אילון מאסק / צילום: ג'ו סקיפר, רויטרס

טסלה ופורד הן בעלות הפוטנציאל הגבוה ביותר להפסד ממלחמת הסחר

ענקיות הרכב האמריקאיות הן בין היצואניות המובילות של כלי רכב לסין יחד עם ב.מ.וו ומרצדס בנץ ● אמש מניות הרכב של טסלה, פורד וג'נרל מוטורס התרסקו עם נעילת המסחר בארה"ב

הבניינים ברחוב תש"י רמת גן / הדמיה: מועלם אדריכלות

הבעלים נותן את הקרקע ליזם: כיצד לנווט בין השיקולים

עסקאות קומבינציה, שבהן נותן הבעלים את הקרקע שלו ליזם ומקבל בתמורה חלק מהדירות, הן עסקאות עתירות מס, בין אם מסי מקרקעין כגון מס שבח, רכישה ומסים מוניציפליים, ובין אם מס ערך מוסף ● כיצד לנווט בצורה נכונה בין השיקולים השונים, ואיך להחליט אם להעדיף עסקת "נטו" או "ברוטו"

אביחי מנדלבליט, בכנס לשכת עורכי הדין / צילום: ליאב פלד

עקרון השוויון של מנדלבליט: פרסם קווים מנחים לאירועים נפרדים

בדיון דחוף שעסק בסוגיית ההפרדה המגדרית באירועי תרבות, קבע היועץ המשפטי לממשלה קווים מנחים ● מנדלבליט עמד על כך שרשות לא תנקוט צעדים להפרדה מגדרית בארועי תרבות, אולם ציין כי ישנם הקשרים מיוחדים בהם תתאפשר הפרדה מגדרית, לתכליות ציבוריות מסוימות ובלבד שההפרדה מקיימת את אמות המידה החוקתיות

ליא קינג / צילום: כפיר זיו

"אנשים לא מתביישים. יש פה שפע של מחסור בטאקט"

גם גיל 90 הקרב ובא לא עוצר את ליא קניג ● ויש לה הרבה מה לומר: על שחקנים, על העובדה שכבר לא מזמינים אותה לטלוויזיה ועל הסיבה שאנשים מגיעים להופעה של ג'ניפר לופז

שאול אלוביץ' ונוני מוזס / צילומים: איל יצהר, אמיר מאירי

מה הסיכוי שמנדלבליט ישנה עמדתו בתיקי נתניהו

הליכי השימוע ב"תיקי רה"מ נתניהו" למוזס ולזוג אלוביץ יצאו השבוע לדרך ● גורמים מצד ההגנה ומצד הפרקליטות ציינו כי הישיבות עברו בהצלחה ● הסנגורים הרגישו כי ניהלו עימם דיון מעמיק, והפרקליטים חשו כי הועלו בפניהם טענות משפטיות ועובדתיות בעלות טעם ומשקל ● אז למה קשה לראות מצב שבו מנדלבליט משנה את האישומים ● פרשנות

תמונה של הרובוט לניקוי בריכות של חברת מיטרוניקס / צילום: יח"צ

מיטרוניקס צומחת, והמניה נושקת לשיא: יצרנית הרובוטים לניקוי בריכות מהקיבוץ שווה 2.8 מיליארד שקל

מיטרוניקס מציגה עלייה של 10% בהכנסות הרבעוניות, ל-308 מיליון שקל, ויציבות ברווח הנקי, שעמד על 59 מיליון שקל ● תחלק 48 מיליון שקל כדיבידנד לבעלי המניות

מפגין בסאן פאולו שורף את המפה של יבשת אמריקה בעקבות אדישותו של נשיא ברזיל לשריפות ביערות הגשם / צילום: רויטרס

בעקבות הלחץ הבינלאומי: בולסונארו שולח כוחות צבא לאמזונס

עדיף מאוחר מאשר לעולם לא? כנראה שכן. אך ההחלטה של נשיא ברזיל הגיעה אחרי נזק כבד שכבר נגרם לחמישית משטח יערות הגשם באמזונס ● על פי מומחים, המקור לשריפות ביערות הגשם נובע מפעילות של בני אדם ● ליערות הגשם תפקיד חשוב במאבק בשינויי האקלים

דונלד טראמפ/ צילום: רויטרס

מדד מנהלי הרכש בארה"ב נפל לשפל של עשור, והאינדיקטור שמזהיר מפני מיתון מופיע שוב

מדד מנהלי הרכש של Markit למגזר הייצור בארה"ב ירד בניגוד לציפיות לשפל שלא נראה מאז שנת 2009 ● התשואה על האג"ח האמריקאי ל-10 שנים משקפת תמורה נמוכה יותר מזו של האג"ח הקצרות, וזאת בפעם השלישית תוך שבוע

היו זמנים בהוליווד / צילום באדיבות פורום פילם

על המסך: הזחיחות של טרנטינו. מחוץ לפריים: כימיה בין פיט לדיקפריו

"היו זמנים בהוליווד" אינו סוחף כמו סרטיו הגדולים האחרים של טרנטינו, ונראה שהוא פשוט לא מבושל עד הסוף

חבילות בדואר/ צילום: מיכל רז־חיימוביץ'

לקראת פתיחת שנת הלימודים: זינוק ברכישת ציוד לביה"ס באונליין

דפוסי הצריכה שהשתנו עם הגידול בקניות אונליין באים לידי ביטוי גם בענף החזרה לבית הספר ● המספרים משקפים עלייה של 10% לעומת יולי 2018 ● יותר מ-50% מהפריטים המיועדים לתלמידים נרכשו באתרים הסיניים ובראשם עלי אקספרס