גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

למה הרשויות המקומיות מעדיפות שלא לקדם בעצמן דיור בר השגה

כבר חמש שנים שהמדינה מתירה לראשי הערים להשתמש בקרקעות ציבוריות לבניית דיור להשכרה במחיר מפוקח, אבל אף פרויקט עדיין לא קם: לראשי הערים אין מספיק קרקעות, אין תמריץ ואין מודל כלכלי ● ככה מקדמים תוכנית בכאילו ● "גלובס" בודק את הכשלים בשוק השכירות: כתבה שנייה בסדרה

מגדלי גינדי בשוק הסיטונאי בתל אביב / צילום: איל יצהר, עיבוד: טלי בוגדנובסקי
מגדלי גינדי בשוק הסיטונאי בתל אביב / צילום: איל יצהר, עיבוד: טלי בוגדנובסקי

שיעור שוכרי הדירות בישראל נמוך יחסית לרוב העולם המערבי באופן עקבי: כ-30% פלוס מינוס לפי נתוני הלמ"ס. אבל בישראל, בניגוד למשל למדריד, רוב מוחלט של השוכרים גרים בדירות ששייכות למשקיעים פרטיים בודדים, ולא בדיור מוסדי מסוג כלשהו, ולכן הם חשופים לחוזה שמתחדש בכל שנה, ולהעלאות מחיר לפי רצונו של בעל הבית.

שתי הסוגיות האלה - גובה שכר הדירה ואורך החוזה - הובילו לכך שלמי שמרוויח משכורת ממוצעת קשה יותר ויותר לשכור דירות בערים הגדולות.

בסדרת הכתבות הבוחנת את מצבו של שוק השכירות בישראל, בחרנו הפעם לבדוק את מצב היוזמות העירוניות בתחום השכירות, ובכתבות הבאות נבדוק צורות נוספות של יוזמות מוסדיות לשכירות לטווח ארוך.

רון חולדאי היה ראש העיר הראשון, עוד לפני המחאה החברתית של 2011, שהוביל דיור בר השגה בשכירות לטווח ארוך, על קרקע עירונית בייעוד למגורים בשכונת שפירא, בשכר דירה מפוקח ומוזל לתקופה של חמש שנים, לזכאים. כיום יש לעירייה עוד כמה פרויקטים של שכר דירה מפוקח, בפרויקט גינדי TLV, במידטאון, ועוד - בסך הכול כ-180 דירות בשישה פרויקטים ברחבי העיר. טיפה בים הביקוש לדיור בהישג יד בעיר.

ראש עיריית  ת"א, רון חולדאי / צילום: איל יצהר, גלובס

ב-2014 יצר שר הפנים אז גדעון סער אפשרות חדשה לראשי הערים לקדם דיור בשכירות מוזלת, על ידי תיקון סעיף 188 לחוק התכנון והבנייה. במסגרת התיקון, דיור בשכירות מוזלת ומפוקחת הוכרז לראשונה כדיור שהוא "מטרה ציבורית", כלומר אפשר לבנות דיור בר השגה על קרקע בייעוד ציבורי (המכונות "קרקעות חומות" על שם צבען במפות), בתנאי שהפרויקטים ייבנו באחריות העיריות והחברות הבנות שלהן, ובדגש על כך שכל הדירות בפרויקט יהיו במסלול של דיור מוזל בר השגה לזכאים, ולא במחירי שוק.

נוסף לדיור בר השגה אפשר לבנות על קרקעות חומות גם מגורים בצורת בתי אבות, מעונות למגורי אנשים עם מוגבלויות, ומעונות סטודנטים.

הבעיות: מחסור בקרקע ציבורית והיעדר כלכליות

נשמע כמו פתרון מעשי וישים למצוקת השוכרים, אבל עד כה, כחמש שנים אחרי שנפתחה האופציה לבנות דיור בר השגה על קרקעות חומות, לא ידוע על אף יוזמה שהגיעה לשלב מימוש.

בתחום של מעונות הסטודנטים דווקא נרשמת בשנים האחרונות התקדמות, ומכרזים למעונות על קרקע בייעוד ציבורי כבר פורסמו בין היתר בירושלים, בבת ים ובראשון לציון ובקרית אונו כבר נבנו שני מבני מעונות בקרקע ציבורית.

אבל בכל הנוגע לדירות מגורים, אין התקדמות כלל. מסבב שיחות עם ראשי רשויות וערים עולה כי חלקם כלל אינם מודעים לאפשרות של שימוש בקרקע חומה לצורך דיור בר השגה. חלק מהם טוענים שאין להם מספיק קרקעות חומות כבר עכשיו, או שאינם רוצים לבזבז קרקע חומה היום, מתוך דאגה לצרכים העתידיים של העיר.

בעיריית תל אביב, שהיא בכל זאת המתקדמת באספקת דיור בר השגה, אומרים במפורש: "המדיניות העירונית היא שלא להשתמש בקרקע חומה. העיר מתמודדת כבר כיום עם מחסור בשטחי ציבור, ושילוב של ייעוד מגורים בשטחים אלה רק יגביל את פיתוחם בהתאם לצרכי העיר הקיימים והעתידיים".

בחולון המצב דומה. מוטי ששון, ראש עיריית חולון, אומר כי "בחולון יש מחסור עצום בקרקעות חומות, אבל אם אקבל קרקע חומה אני מוכן להקים באמצעות העירייה דיור בר השגה".

מוטי ששון, ראש עירית חולון / צילום: איל יצהר

ראש עיריית נס ציונה שמואל בוקסר אומר כי "כרגע אין לנו קרקע חומה פנויה, ומה שיש מספיק בקושי לצורכי חינוך. בשכונות החדשות, אם תהיה מספיק קרקע חומה - אשקול זאת". בירושלים, מסר ראש העירייה משה ליאון כי "יש כוונה להשתמש בקרקע החומה לדיור בר השגה. בירושלים יש לא מעט קרקעות חומות, שצריך לנצל אותן בחוכמה".

משה ליאון/ צילום: יחצ

רז קינסטליך, ראש עיריית ראשל"צ, אמר ל"גלובס" כי "אני בהחלט רואה את הקרקעות החומות ואת סעיף 188 כמקור לבניית כמה מאות דירות במסגרת דיור בר השגה בשכירות בכמה מקומות בעיר, גם אם זה בשימושים מעורבים ואפילו מעל גן ילדים קיים". ראש עיריית רמת גן, כרמל שאמה הכהן, הסתפק באמירה כללית שלפיה: "בכוונתנו לבדוק את האפשרות להקים דיור בר השגה תוך שימוש בתיקון 188".

גן ילדים דו־קומתי / צילום: אביב חופי

לפעמים ההתנגדויות לבניית דיור בר השגה מגיעות מכיוון אחר. רחמים מלול, ראש עיריית רחובות, אומר כי "לפני כשנה ניסיתי להעביר תוכנית כזו, אבל הוועדה המחוזית לא אישרה לי שימוש בקרקע לפי תיקון 188 וגם לא לצורכי מעונות סטודנטים. חבל, כי הסירוב הזה עצר את היוזמה".

כך או כך, עד היום לא נבנתה אף דירה בהישג יד על קרקע עירונית. עם יד על הלב, לעיריות אין תמריץ של ממש לעשות זאת. רבות מהן מתמודדות עם מחסור אמיתי בשטחי ציבור על רקע פרויקטים רבים של תמ"א 38 שמוסיפים להן דיירים ללא תוספת של שטחי ציבור וגם בלי תוספת תקציבית.

הפתרונות: מודל BOT ועירוב שימושים

ח"כ רועי פולקמן אומר כי "בתקופת כחלון באוצר הייתה אוזן קשבת לקידום שוק השכירות ארוכת הטווח. חלק מהצעדים היו הקלות לבנייה של פרויקטים להשכרה על שטחים חומים. המודל שאושר בתקופתנו כולל עירוב שימושים אידיאלי, קומת קרקע שכוללת מסחר, קומות ראשונות שכוללות מבני ציבור כמו מתנ"ס, מועדון נוער, גני ילדים וכו', ודירות עליונות שיהיו דיור להשכרה. כך מייצרים קרקע בערים הגדלות במחיר אפס ומייצרים עירוב שימושים ופתרונות דיור איכותיים. מודלים כאלו קיימים בערים גדולות בעולם ובהצלחה.

"לצערי, פורום ה-15 בהובלת ראש העיר תל אביב, התנגדו באופן נחרץ לקידום מודלים של עירוב שימושים על שטחים חומים. מדובר בשמרנות שאיננה במקומה, כיון שאין במודלים שהוצעו שום פגיעה בעתודות מבני הציבור, לא עכשיו ולא בעתיד, כי הבניינים יישארו בבעלות עירונית וניתן יהיה להתאים שטחים לשימוש ציבורי גם לאורך חיי הפרויקט".

איתן אטיה, מנכ"ל פורום 15 הערים העצמאיות, אומר בתגובה כי "דבריו של ח"כ פולקמן משוללי יסוד. הקרקע החומה בערים נמצאת במחסור גדול ובערים הגדולות היא מצומצמת ביותר. יש גבול עד כמה אפשר למתוח את השימושים בקרקע כזו".

לא רק המחסור בקרקע בייעוד ציבורי מונע מפרויקטים של דיור בה השגה על קרקע ציבורית לצאת לדרך, אלא גם היעדר כדאיות כלכלית.

"למה נכשל סעיף 188? כי אין בו היגיון פיננסי", אומר עוזי לוי, לשעבר מנכ"ל חברת דירה להשכיר. "סעיף 188 מחייב שכל הדירות יהיו בשכר דירה מופחת, והפרויקט אינו ניתן בשום שלב למכירה כי הוא לעולם להשכרה. במקום שאין היגיון פיננסי - הפרויקט לא יצליח".

בעבר הועלתה הצעה של ירון ביבי, אז מנכ"ל מינהל מקרקעי ישראל, לבצע פרויקטים של דיור בר השגה בשיטת BOT, שבה היזם לא משלם עבור הקרקע, אלא מקים את הפרויקט על קרקע של העירייה ומקבל זיכיון הפעלה לתקופה של 25 שנים לפחות. גם פרויקטים כאלה לא יצאו עד כה אל הפועל.

ביקשנו מד"ר אפרת טולקובסקי, מנהלת מכון גזית גלוב לחקר הנדל"ן במרכז הבינתחומי, לעשות עבור "גלובס" בדיקת היתכנות: לחשב את גובה שכר הדירה שיבטיח תשואה של 6% ליזם, הנחשבת לתשואה אטרקטיבית בתחום השכירות למגורים, כאשר לפי תנאי המכרז הקרקע נמסרת ללא תמורה במודל של BOT, לתקופה של 49 שנים (שבסיומן הפרויקט חוזר לעירייה ויוצא למכרז המשכי של שיפוץ והפעלה לתקופה נוספת).

החישוב נעשה על דירות שלושה חדרים בשטח 60-70 מ"ר, כאשר חישוב התשואה מתבסס על עלות הבנייה הממוצעת ליזם של כ-8,000 שקל למ"ר כולל מע"מ, ובהנחה של פטור ממס רכישה, שימוש בהקלות מס מקובלות בפרויקטים ארוכי טווח, ובתמיכה של העירייה למשל בתכנון ובאגרות.

ד"ר טולקובסקי אומרת כי "בנתונים האלה, שכר הדירה החודשי לתשואה המבוקשת של 6% לדירות בגודל המדובר יהיה בגובה 2,600-3,000 שקל בהתאמה. אם מחליטים על פרויקטים בקרקע חומה, כמובן שהגיוני ועדיף מודל מכרזי של BOT, ובכל מקרה ראוי לבדוק אותו לעומק".

ד“ר אפרת טולקובסקי / צילום: זיו שדה

גם ראשי העיריות ירושלים וראשון לציון מעדיפים פרויקט BOT. ראש עיריית ראשל"צ רז קינסטליך אומר כי "אם חושבים במושגים של פרויקט BOT, כשהיזם לא משלם עבור הקרקע, רק פרויקט ארוך טווח, נניח של 40 שנים, יהיה כלכלי".

רז קינסטליך / צילום: שלומי יוסף

בחברת דירה להשכיר מצדדים בהתלהבות במודל שלהם של פרויקט ל-20 שנים, עם זאת יו"ר החברה אודי אדמתי אומר: "אנחנו בוחנים בעצמנו גם שימוש בקרקע חומה, ומבנה מכרז כזה יכול להיות רלוונטי כמודל לשיתוף פעולה עם העיריות בשימוש בקרקעות חומות".

בשורה התחתונה, צריך לא רק רצון מצד ראשי הערים, אלא גם תמריצים שיגרמו להם להקצות קרקעות שלהם לבניית דירות.

עוד כתבות

מדד המותגים: ביטוח ופנסיה / אילוסטרציה: דגנית ג'מצי, גלובס

מותגי הביטוח והפנסיה המובילים בישראל מרכזים בידיהם כוח עצום

הגופים שמנהלים את העתיד של העובדים הופכים לישירים יותר במגע עם לקוחות הקצה ומרכזים בידיהם כוח אדיר ● כניסתן של חברות ביטוח חדשות בקיץ שעבר עשויה להביא בשורה של ממש לענף

בודהה. אמונה היא עניין חברתי / צילום: שאטרסטוק

להאמין, להתפלל, לצרוך: דת המותגים עדיין רלוונטית מתמיד

למרות משבר האמונה בעשור האחרון, למותגים עדיין יש כוח שמשיק לסממנים דתיים, והם רלוונטיים יותר מאי־פעם

איימן עודה/ צילום: רפי קוץ

אנשי הרשימה המשותפת השיקו את קמפיין הבחירות לכנסת הבאה

ח"כ איימן עודה: "ביבי אתה מ-פ-ח-ד, נצביע ביותר מ-65% ואתה תעוף מהשלטון" ● באירוע פתיחת הקמפיין במגזר היהודי של הרשימה המשותפת, אירוע שהתקיים בתל אביב, מיקד עודה את דבריו לציבור היהודי: "צו מוסרי לתמוך במיעוט הערבי הנרדף"

דוד מילגרום, יו"ר מידרוג / צילום: איל יצהר, גלובס

"יש היום שעת כושר מיוחדת במינה להקפיץ את שוק ההון בדרגה או בכמה דרגות למעלה"

יו"ר חברת הדירוג מידרוג שבשליטת מודי'ס העולמית, דוד מילגרום, מציע מספר דרכים לחיזוק שוק ההון הישראלי וגם מאמין שבפעולות נכונות ניתן לפתור את בעיית הגירעון מבלי להעלות מסים: "אם נאושש את הצמיחה במשק, הוא ייסגר לבד, ובאמצעות שוק ההון אפשר לעשות זאת"

דדי שוורצברג / צילום: עדיקה

עדיקה צומחת אבל לא מצליחה להרוויח; המניה צנחה ביותר מ-50% מההנפקה

רשת האופנה עדיקה סיימה את הרבעון השני עם עלייה של 29% בהכנסות לכ-31 מיליון שקל, אך גידול בהוצאות בגין פתיחת חנויות חדשות העביר אותה להפסד ברבעון ובמחצית הראשונה של 2019 ● המנכ"ל דדי שוורצברג: "לאחר תקופת הדוח התקבלו אינדיקציות חיוביות ראשוניות לפעילות החברה הבינלאומית"

משלוחים מסין/ צילום:צילום:  Shutterstock/ א.ס.א.פ קריאייטיב

מלחמת הסחר של טראמפ עלולה להחזיר אותנו לתקופות שכבר חלפו מהעולם

בכירים בממשל טראמפ מציגים את המכסים ככלי קצר־טווח להפעלת לחץ על מדינות כדי לשפר את הסכמי הסחר עמן, אך כלכלנים רבים מעריכים שאמצעים אלה מגבילים את ארה”ב ואת הצמיחה הכלכלית העולמית ועלולים להחזיר אותנו למדיניות של פרוטקציוניזם כלכלי ● אם יתממשו כל איומי הנשיא האמריקאי, המכס הממוצע על מוצרי יבוא לארה”ב יעלה ל–9% - רמה שלא נראתה מאז 1947

הדמיה של פרויקט הנדל"ן שיבנה במרכז ירושלים / צילום: מתי רוזנשטיין אדריכלות

אור ירוק לפרויקט מתחם בית הכנסת מוסיוף בירושלים

הוועדה המחוזית ירושלים הפקידה תוכנית של היזם לורנט לוי מבעלי "אופטיקל סנטר" לפרויקט מלונאות מסחר ומגורים במתחם בית הכנסת מוסיוף

אייל בן סימון / צילום: תמר מצפי

הריכוזיות הגיעה לפרדס: הפניקס תחלק את החזקתה במהדרין כדיבידנד בעין, וגם נכסים ובנין תידרש לפעול

בעקבות זאת, קבוצת דלק, השולטת בהפניקס, צפויה לקבל לידיה כ-12.5% ממניות מהדרין, בעוד שקבוצת מאיר משאיות תקבל לידיה כ-4.5% ממניות מהדרין ● מאז דווח המהלך של הפניקס, איבדה מניית מהדרין כ-8.5% מערכה

קאר שולץ / צילום: יח"צ

הגרסה הגנרית של טבע למזרק האפיפן זמינה בארה"ב

המוצר, שמיועד לטיפול באלרגיות מסכנות חיים, יהיה זמין ברוב בתי המרקחת בארה"ב ויעלה 300 דולר לאריזה של שניים ● לאחרונה פורסם בארה"ב כי יש מחסור בתרופה המקורית, מזרק האפיפן של חברת מיילן

מה אפשר לקנות ב-1.4 מיליון שקל בדרום הארץ  / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי

איזה דירה תוכלו לקנות ב-1.4 מיליון שקל בדרום הארץ?

חמישה חדרים ביבנה, ארבעה חדרים בבאר-שבע או באשקלון - או שלושה חדרים באשדוד?

דוד אמסלם / צילום: יוסי זמיר

חבילת סלולר ב-14.90 שקל: משרד התקשורת יבדוק האם זו לא פרקטיקה של מונופול

גם רשות התחרות בודקת את הנושא ● החשש הוא שהמבצע הוא נקיטת פרקטיקה אנטי תחרותית על ידי מונופולים ● לדברי המתלוננים על המבצע של סאני והוט, מדובר במחיר חבילה שאינו ריאלי שמשמש אינטרסים של הוט שמוגדרת כמונופול בטלוויזיה ואשר עושה כל מה שביכולתה על מנת להגן על פעילותה זו כולל פרקטיקות אנטי תחרותיות של שיווק במחירי היצף

ארקיע / צילום: יח"צ

אחרי סגירת שדה דב ארקיע מכריזה על יעדים חדשים באירופה

אחרי סגירת שדה דב והירידה בשיעור הנוסעים לאילת – ארקיע מכוונת להגדלת הפעילות בעונה הקרובה: החברה הודיעה על הוספת שלושה יעדים לאירופה בהם רומא, פראג ואתונה

איציק אברכהן, מנכ"ל שופרסל / צילום: שלומי יוסף

שנתיים לרכישת ניו-פארם, למה שופרסל עדיין רחוקה מלקצור את הפירות?

שינויים במטה, החלפת אסטרטגיה והפסדים של עשרות מיליוני שקלים - שנתיים לאחר רכישת ניו-פארם מידי המשביר לצרכן, שופרסל עדיין לא הצליחה לאזן את הרשת ● מה תעשה ענקית השיווק הגדולה בישראל עם רשת הפארם שלה? ● ניתוח

מפגינים בהונג קונג/ צילום: רויטרס

טוויטר משנה מדיניות לאחר שחשפה רשת סינית שפעלה נגד המחאה בהונג קונג

הרשת החברתית הודיעה כי חסמה מעל 900 חשבונות סיניים שהשתמשו בקידום ממומן כדי לחתור תחת הלגיטימיות של תנועת המחאה בהונג קונג, לאחר שגילתה כי הם מקושרים לממשלת סין ● בטוויטר החליטו כי גופי מדיה וחדשות שקבלת ההחלטות בהם נשלטת על ידי מדינה כלשהי לא יוכלו לבצע פרסום ממומן

ג'וזפה קונטה, ראש ממשלת איטליה / צילום: רויטרס

ראש ממשלת איטליה התפטר; הנשיא יחליט אם ללכת לבחירות

ראש ממשלת איטליה ג'וזפה קונטה התפטר לאחר ששר הפנים מתיאו סלביני הודיע על פירוק הקואליציה לפני שבועיים ● הנשיא סרג'יו מטרלה יחליט אם להכריז על בחירות חדשות או למנות ממשלה זמנית ● בינתיים, המפלגות הקיימות בפרלמנט מנסות להרכיב קואליציה חלופית

ריקול / צילום: Shutterstock

הסלמונלה חוזרת לטחינה: חשש להמצאות סלמונלה בחומר הגלם של מעדני מיקי

חברת "מעדני מיקי" מודיעה על חשש להמצאות סלמונלה בחומר הגלם (טחינה גולמית) אותו היא רוכשת מספק חיצוני ● מעדני מיקי מייצרת סלטים גם במסגרת מותג פרטי (רמי לוי) והקריאה כעת מתייחסת גם למוצרים הללו, מדובר בטחינה ובחומוס במשקלים 250 גרם ושלושה קילוגרם

גד פרופר / צילום: איל יצהר, גלובס

כבר לא עסק משפחתי: גד פרופר תובע מנסטלה 39 מיליון שקל על מניותיו באסם

בעלי אסם לשעבר, שמכר את מניותיו לנסטלה ב–2012, דורש מענקית המזון כי תשווה את התמורה שקיבל לתמורה שקיבלו בעלי המניות מהציבור על מכירת אחזקותיהם לנסטלה ארבע שנים מאוחר יותר ● במכתב שצורף לתביעה, דוחה נסטלה את הטענות

יובל שטייניץ / צילום: שלומי יוסף

שטייניץ על מתקן שורק: "תרבות הישראבלוף עדיין לא נעלמה"

שר האנרגיה הציג היום את ממצאי ועדת הבדיקה בעניין מתחם שורק, ואמר כי התגלו נתונים שגויים וזיוף בשניים מתוך חמשת מתקני ההתפלה ● "לאור חומרת הממצאים ננקוט בחלק מהם אכיפה מינהלית מחמירה, ואחרים יועברו לחקירת משטרה" ● הבדיקה נערכה בעקבות חשיפת "גלובס"

קאר שולץ מנכ"ל טבע / צילום: שלומי יוסף

עוד לחיצה מטה: UBS מוריד מחיר היעד למניית טבע בפעם השלישית בפחות מחצי שנה, ל-8 דולר

מדובר בהורדה של 4 דולר ממחיר היעד הקודם שהציב הבנק ● האנליסט מעריך כי מיחזור חוב שטבע תבצע (בסך 3 מיליארד דולר) יגדיל את הוצאות הריבית שלה ואת תשלומי הריבית השנתיים במאות מיליוני דולרים בשנתיים הקרובות

הבורסה בתל אביב/ צילום: שלומי יוסף

נעילה חיובית בתל אביב: מניית טבע זינקה בקרוב ל-7%

המדדים המובילים עלו קלות בדומה לסנטימנט מעבר לים ● אפקון החזקות קפצה ב-3.75%, ישרכארט עלתה ב-1.2% ● אלקטרה במו"מ עם ג'נריישן קפיטל למכירת כל החזקותיה בחברת נגב גז טבעי, גז טבעי דרום ונגב החברה לתשתיות תמורת 135 מיליון שקל