גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

החוק לעידוד בניית דירות להשכרה: אפילו דירה אחת לא הוקמה

מאיר שטרית, יוזם החוק לעידוד בניית דירות להשכרה: "יש לבטל את הפטור לקופות מוסדיות על השקעותיהן בחו"ל ולתת להן פטור רק על השקעות בישראל"

מאיר שטרית. "להפתעתי הרבה לא קרה דבר" / צילום: איל יצהר, גלובס
מאיר שטרית. "להפתעתי הרבה לא קרה דבר" / צילום: איל יצהר, גלובס

בכנס מרכז "הגר" לדיור חברתי, שנערך באוניברסיטת תל-אביב בשבוע שעבר, הדגישו שני דוברים את הצורך לבצע רפורמה במערכת הטבות המס בתחום הדיור להשכרה ארוכת-טווח: בצד העסקי היה זה נשיא התאחדות בוני הארץ ראול סרוגו, ובצד החברתי מנהל "הגר" סבסטיאן ולרשטיין. הדוגמה הבולטת ביותר של הצורך ברפורמה כזו הוא מה שנראה ככישלון הגדול ביותר בתחום הדיור להשכרה - החוק לעידוד בניית דירות להשכרה.

מי שהיה שר השיכון, מאיר שטרית, ראוי להערכה על הניסיון שלו לקדם דיור להשכרה לטווח ארוך שנים לפני שדפני ליף הקימה את האוהל הראשון בשדרות רוטשילד. כשכיהן כשר השיכון, שטרית יזם והוביל את החוק לעידוד בניית דירות להשכרה, שנכנס לתוקף בשנת 2007 , ובמובן זה הוא ניסה לפרוץ דרך בניסיון לתמרץ בנייה ייעודית להשכרה לטווח ארוך, על ידי חבילה של הטבות מס ליזמים.

החוק חל על בניין שלם בן 4 קומות לפחות ו-16 דירות, ששטחן הממוצע אינו עולה על 100 מ"ר והבניין מוחזק בידי חברה, וכן נדרש כי 70% מהדירות בבניין יהיו מושכרות למגורים עבור דמי שכירות שוטפים.

בעקבות החקיקה הייתה ציפיה לתקנות בדבר דמי השכירות המרביים שניתן לגבותם, כולל לפי האזור, אבל עד היום, תריסר שנים לאחר חקיקתו, לא נעשה בחוק זה שימוש, ולמעט דיווח על כוונה להשתמש בו בפרויקט אחד, אפילו דירה אחת לא נבנתה מכוח החוק. הסיבה, אומר שטרית, נעוצה בתחום המיסוי שאינו נותן יתרון להשקעות של הגורמים המוסדיים בישראל מול השקעותיהם מחוץ לישראל.

"המגבלות החלות בחוק זה גבוהות יותר"

עו"ד ורו"ח תהילה ששון, יועצת של מספר חברות בתחום הדיור להשכרה, אומרת: "הטבות המס הקבועות בחוק זה פחותות, והמגבלות החלות בחוק זה גבוהות יותר. ההטבות הקבועות בחוק יינתנו רק אם הבניין הושכר לתקופה של 25 שנה לפחות. עיקר ההטבות הן פחת מואץ בשיעור שלא יעלה על 20% ופטור ממס על השבח הריאלי , שנצבר מהמוקדם מבין התאריך 1.1.2007, יום הרכישה, או יום קבלת היתר בנייה ועד ליום המכירה. ניתן למכור את הבניין בשלמותו לאחר 10 שנות שכירות לפחות, ובתנאי שהחברה הרוכשת תמשיך להשכיר את הבניין עד תום 25 שנה".

מהן לדעתך המגבלות העיקריות בחוק שאולי מנעו את יישומו?

ששון: "החוק לא קובע הטבות בתחומים של מס רכישה, שינוי ייעוד ממלאי לרכוש קבוע, חלוקת דיבידנדים ומע"מ. החוק גם מחייב את החברה לתחזק את הבניינים לאורך כל תקופת השכירות. בכניסה למסלול זה, החברה מוותרת על האפשרות להחיל על עצמה את הוראות החוק בקשר לקרן השקעות בנדל"ן מסוג REIT, קיימת בעיה לבצע שינוי במבנה החברה בפטור ממס, וליזמים גם אין אופציה לשימוש והטבות בהוראות חוק עידוד השקעות הון".

"רעיון של מימד חברתי"

"החוק נועד לשנות את תפיסת העולם בנושא הדיור בישראל, והציע פתרון הגיוני לבעיות הדיור לזוגות צעירים ולמשפחות חסרי דיור, וגם למשפחות שאין להן שום סיכוי לרכוש דירה", אומר היום שטרית, "כדי להכין את החוק למדתי על מה שנעשה בעניין זה בארה"ב ובאירופה, ששם פתרונות דיור להשכרה ארוכת-טווח קיימים זה שנים רבות".

האם ביוזמה לעידוד דיור בשכירות נגעת מוקדם מדי במשאת הנפש של דירה בבעלות מיד אחרי החתונה?

שטרית: "אין כל היגיון במצב בישראל, שבו כל זוג צעיר נאלץ לשעבד את עצמו ואת הוריו למשכנתא ענקית לשלושים שנה, שעליה הוא משלם חלק גדול מהכנסתו דווקא בתקופה בה הוא נדרש להשקעות גדולות בגידול ילדיו. היום כולם נאלצים לעשות זאת, כי אין באמת פתרונות דיור אמיתיים להשכרת דירות לטווח ארוך.

"החוק נועד לגרום לסקטור הפרטי להיכנס לתחום ולבנות כל שנה כ-10 אלפים יחידות דיור להשכרה ארוכת-טווח. כדי להשיג זאת, החוק מציע הטבות מס ליזם, אשר מבטיחות תשואה נאה על ההשקעה שלו. 7%-10%".

מה היו אז לנגד עיניך מקורות המימון לפרויקטים לפי החוק הזה?

"הרעיון מאחרי היוזמה שלי היה, שהקופות המוסדיות, כגון קופות פנסיה, קופות גמל וקופות השתלמות, ישקיעו חלק מכספיהם - בעצם כספי הציבור - בפרויקטים אלה, אשר מבטיחים תשואה גבוהה לאורך שנים וכך כולם יצאו נשכרים. כך מממנים פרוייקטים רבים כאלה בחו"ל. הקופות המוסדיות מחזיקות כיום כ-1.3 טריליון שקל מכספי הציבור".

מהן הטבות המס העיקריות בחוק שלך?

"יש שלוש הטבות עיקריות: אפשרות ליזם לבחור את רמת הפחת שלו לשנה במכפלות של 5%, דהיינו 5%, 10% , 15%, 20% לשנה, על פי תכנון המס שלו ועל פי העדפתו; יזם שמחזיק את הפרויקט להשכרה 10 שנים ברציפות, כאשר לפחות 70% מהדירות מושכרות באופן קבוע, רשאי אחרי 10 שנים למכור את החברה שלו לחברה אחרת, מכירה זו פטורה ממס; הצעתי אז גם רעיון של ממד חברתי, לפיו שר השיכון יוכל להפנות לפרויקטים אלה זכאים לסיוע בשכר דירה של משרד השיכון, וזאת עד 20% ממספר הדיירים בפרויקט, כאשר הדיירים הללו ישלמו שכר דירה בגובה של 25% מהכנסתם, ומשרד השיכון אחראי מול היזמים להשלמת שכר הדירה לשיעור המקובל בפרויקט".

"הקופות המוסדיות משקיעות מיליארדים בחו"ל"

לאחר אישור החוק ב-2007, שטרית, שמתוקף תפקידו כשר השיכון היה גם יו"ר מועצת מקרקעי ישראל, העביר במועצה שתי החלטות משלימות: על רמ"י לאתר קרקעות לבניית 13 אלף דירות להשכרה בשנה הראשונה, מתוכן 3,500 דירות בתל-אביב; החלטה כי קרקעות אלה תימכרנה ב50% מהשווי שיקבע השמאי הממשלתי.

הנחה כזו במחיר הקרקע הייתה אמורה ליצור ביקוש ממשי מצד יזמים.

שטרית: "זה השלב שבו עברתי למשרד הפנים והחליף אותי בתפקיד שר השיכון זאב בוים, חברי ז"ל. להפתעתי הרבה לא קרה דבר, והמדינה לא קידמה את הנושא כלל עד היום הזה. כאשר בדקתי לאחר פרישתי מהכנסת מדוע הקופות המוסדיות לא נכנסות לנושא, הסתבר לי להפתעתי הגדולה, כי קופות הגמל המוסדיות משקיעות מיליארדים מכספי הציבור בקניית והשכרת בניינים בחו"ל ומקבלות פטורים ממס על הכנסותיהן. זו פשוט שערורייה, שהקופות המוסדיות, המחזיקות בכספי הציבור הישראלי, משקיעות בחו"ל ויוצרות פתרונות לאנשים הגרים בחו"ל, בעוד הצעירים בישראל נאנקים תחת עול הדיור".

מהו הלקח שלך מכישלון החוק לעידוד בניית דירות להשכרה?

"ההיגיון מחייב, כי פטורים והקלות מס לקופות המוסדיות יינתנו אך ורק על השקעותיהן בישראל, ולעומת זאת יבוטלו הפטורים על ההשקעות בחו"ל. אם זה יקרה, נראה זרם של השקעות של קופות אלה בישראל בתחום הדיור להשכרה ארוכת-טווח, השקעות אשר ייצרו עשרות אלפי פתרונות דיור בשכירות לטווח ארוך".

עוד כתבות

הבורסה בתל אביב / צילום: רויטרס

מגמה מעורבת בת"א; בית שמש מזנקת 7%, המלט צונחת

ת"א 35 משיל 0.3%, מנגד ת"א 90 עולה ב-0.3% ● מנועי בית שמש קופצת לאחר הדוחות ● אינטרקיור ממשיכה לטפס לאחר זינוק אתמול ● אמת צונחת ב-14%, המלט נופלת ב-7% לאחר הדוחות

הבורסה בתל אביב / צילום: רויטרס

הבורסה ננעלה בעליות: דלק רכב וגזית גלוב עלו בחדות לאחר הדוחות

מדד ת"א 35 טיפס ב-0.66%, מדד ת"א 90 עלה ב-0.88% ● דלק רכב זינקה בכ-10% ● קרסו רשמה זינוק ברווח הנקי ברבעון השני פי 3 ל-46.4 מיליון שקל ● מניית אפי נכסים זינקה ב-5.2%, אנלייט אנרגיה זינקה ב-5.66%, נורסטאר זינקה ב-7.85%

סקר הסקרים - מועד ב'

סקר הסקרים: למרות הדיווחים על חיכוכים בצמרת, כחול לבן נותרת יציבה; גם איילת שקד לא נפגעה מהפרסומים השבוע

מערכת הבחירות החדשה יצאה לדרך, וסקר הסקרים חוזר ● מי מתחזק, מי נחלש, ומי מתנדנד סביב אחוז החסימה? ● כל הסקרים מכל כלי התקשורת ● "גלובס" עושה סדר ומביא את המספרים העדכניים ביותר של מערכת הבחירות הלוהטת

ג'רום פאואל בנאום הערב אחרי החלטת הריבית / צילום: Sarah Silbiger, רויטרס

פרוטוקולי הפד: "הורדת הריבית ביולי היא לא תחילת מגמה"

מהפרוטוקולים, שהתפרסמו היום, עולה כי רוב חברי ועדת השוק הפתוח של הפד עומדים מאחורי טענת היו"ר ג'רום פאואל, שאמר כי הורדת הריבית שביצע, לראשונה מאז 2008, הינה חלק מהתאמה ולא תחילתה של מגמה

בני גנץ / צילום: דוברות הכנסת

האם באמת התגלתה חפרפרת במטה כחול לבן?

בראשית השבוע פרסם "ידיעות אחרונות" כי מטה מפלגת חוסן לישראל שכר את משרד המודיעין העסקי CGI כדי לבדוק את מקור ההדלפות ממטה המפלגה ● הדוח הצביע על חבר כנסת מיש עתיד כמקור ההדלפות ● בכירים בכחול לבן ל"גלובס": לא הופק דוח כלשהו, CGI מבצעת בדיקה פנימית על הדלפות, אך לא מדובר בחבר כנסת

אמיר אוחנה./ צילום: כפיר זיו

מכה לאוחנה: בג"ץ מקפיא את המינוי למנכ"ל משרד המשפטים

(עדכון) - שופטי בג"ץ הנחיתו מהלומה על שר המשפטים אמיר אוחנה ומתחו ביקורת חריפה על המדינה, כשהוציאו צו על-תנאי נגד מינוי עו"ד אופיר כהן למנכ"ל משרד המשפטים בתקופת בחירות ● לדבריהם, המינוי "סותר כל שורה בהנחיית היועמ"ש", שלפיה החלפת מנכ"ל בתקופת בחירות תיעשה רק במקרים חריגים

ניר שטרן / צילום: תמר מצפי

התחרות בשוק התקשורת: סלקום מעלה את מחיר חבילת הטריפל

החברה החלה להודיע ללקוחות הטריפל על העלאת מחיר של 5 שקלים בעלות הנתב האלחוטי, שיעלה מעתה 15 שקל בחודש ● מדובר במהלך מוכר שבו במקום להעלות את מחיר החבילה, מעלים את מחיר ציוד הקצה

חברי הקונגרס האמריקאי/ צילום :   רויטרס Jim Young

שירות המחקר של הקונגרס: תמיכת האמריקאים בישראל שנויה במחלוקת

הדוח קובע כי תמורות דמוגרפיות בארה"ב הן אחד מהגורמים לשינוי באופן שבו תופסים האמריקאים את היחסים עם ישראל ● "למרות מעמדה של ישראל כמדינה עשירה, בעלת עוצמה צבאית, היא עדיין תלויה בארה"ב לרכש מערכות נשק יקרות" ● סך כל הסיוע האמריקאי לישראל – 142 מיליארד דולר

רני (מימין) צים, עדי צים, כמעט חינם / צלם תמר מצפי

מגע ההצלחה של האחים צים: אס.אר אקורד ברמת שיא; צים סנטרס משפרת תוצאות

לאחר אקזיט מוצלח ברשת המזון כמעט חינם, עושים האחים רני ועדי צים חיל גם בעסקים שהם מנהלים כיום בנפרד: חברת הפרויקטים המסחריים מציגה צמיחה נאה למרות הקשיים בתחום הקמעונות בארץ, ואס.אר אקורד מנצלת את התנופה באשראי החוץ–בנקאי

יוסי דורי, כלל ביטוח / צילום: איל יצהר, גלובס

כלל ביטוח רוכשת מחברת טוטנאור של קרן פורטיסימו מבנה תעשייתי ב-96 מיליון שקל

כלל תשכיר לטוטנאור את הבניין שבאזור תעשייה הר-טוב בבית שמש לתקופה של 12 שנים לפחות בכ-6 מיליון שקל בשנה, המשקפים תשואה של כ-6.2% על ההשקעה

מסיבת עיתונאים של "ימינה" ביישוב אלקנה / צילום: מפלגת ימינה

הפתרון של ימינה למחירי הדיור: חצי מיליון תושבים לשטחים

מפלגת ימינה בראשות איילת שקד הציגה היום ביישוב אלקנה את תוכניתה להורדת מחירי הדיור, שכוללת הגדלת היצע הדירות במערב השומרון למאות אלפי ישראלים והארכת קו הרכבת הקלה עד לצומת תפוח ● שר החינוך, הרב רפי פרץ: "השומרון הוא הפתרון למצוקת הדיור והמחיה"

איתי ברדה / צילום: פיני סלוק

איתי ברדה מונה למשנה למנכ"ל הלמן אלדובי; התפטר מהגמל

במקביל ימונה ברדה לתפקיד יו"ר פעיל של בית הסוכן קוואליטי ● ברדה ימשיך לקחת חלק פעיל בפיתוח התחום הפנסיוני של הקבוצה ובליווי צמוד של לקוחות אסטרטגיים, מעסיקים וסוכנים

אזור המלונות באילת / צילום: שלומי יוסף

רשת אברהם הוסטלס מתרחבת: תגיע לאילת באביב-קיץ 2020

הסניף הדרומי של אברהם הוסטלס יצטרף לשלושה סניפים שכבר מונה הרשת, בירושלים, בת"א ובנצרת ● המבנה שבו יוקם הסניף באילת יחליף את מלון בי יוניק, והמבנה הקיים יעבור שיפוץ ואבזור בהשקעה של 10 מיליון שקל

דב סלע, מנכ”ל ראדא / צילום: שלומי יוסף

מניית ראדא זינקה לשיא בעקבות זכייה של אלביט במכרז משהב"ט לאספקת מערכות "חץ דורבן"

מכ"מים שמייצרת ראדא משולבים במערכת שנועדה להגן על הנגמ"שים של צה"ל ● מחיר של 4.8 דולר למניה משקף לראדא שווי של 182 מיליון דולר ותשואה של יותר מפי 4 על השקעתה של בעלת השליטה, DBSI, לפני 3.5 שנים ● למרות צמיחה בהכנסות, החברה עברה להפסד רבעוני

גיא סלע / צילום: תמר מצפי

גיא סלע, מנכ"ל סולאראדג', ייעדר מהתפקיד בגלל מחלתו; צבי לנדאו מונה למנכ"ל בפועל

סולאראדג' עדכנה לאחר סיום המסחר בוול סטריט כי במצבו הבריאותי של סלע חלה החמרה משמעותית, וכתוצאה מכך הוא ייעדר מהתפקיד ● לנדאו מכהן כסגן הנשיא למכירות בחברה מאז 2009

השריפה ביערות האמזונס בברזיל / צילום: Bruno Kelly, רויטרס

המשבר האקולוגי הבא: יערות הגשם בברזיל, שאחראים ל-28% מייצור החמצן בעולם, עולים באש

תמונות לוויין מראות כי העשן מכסה כמחצית מברזיל וכבר הגיע לפרו, לבוליביה ולפרגוואי ● לפי סוכנות החלל הברזילאית, שטח בגודל של 1.5 מגרשי כדורגל נשרף בכל דקה ● מהן ההשלכות של שריפת יערות האמזונס, המהווים את אחת המערכות האקולוגיות הגדולות ביותר על פני כדור הארץ?

כלי של מפרולייט / צילום: באדיבות קבוצת SK

לראשונה: חברה ביטחונית ישראלית קיבלה תקן בינלאומי למניעת שחיתות

חברת מפרולייט, שמייצרת מערכות אלקטרו-אופטיות לשימושים צבאיים, קיבלה ממכון התקנים הסמכה להפעלת תקן בינלאומי מחמיר לניהול מערכות למניעת שוחד ושחיתות

אתר אשפה / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

מה עושה לאונרדו דיקפריו כשהוא נתקע מאחורי משאית זבל

בתוך סקטור התעשייה, שמאבד ערך ותפוקה לטובת מפעלים במדינות המזרח הרחוק, בולט מגזר תעשייתי אחד שדווקא נמצע בצמיחה מתמדת - פינוי אשפה ● רבים כבר גילו את פוטנציאל ההשקעה הטמון בתחום - וביניהם גם כמה שמות מפורסמים ● רוב קרנות הסל של מגזר התעשייה מקצות בינתיים משקל זעום לחברות בתחום, אבל אפשר למצוא גם כאלה שמתמחות בו

הבורסה בהונג-קונג / צילום: שאטרסטוק

מגמה מעורבת באסיה לאחר פרסום פרוטוקולי הפד

מפרוטוקולי הפד עולה כי רוב חברי ועדת השוק הפתוח עומדים מאחורי פאואל, שאמר כי הורדת הריבית איננה תחילתה של מגמה ● טראמפ הכריז כי הוא שוקל שורת צעדים לחיזוק הכלכלה הלאומי ת ובכללם קיצוץ מס רווחי הון ו/או מס על שכר ● בורסות וול סטריט ננעלו אמש בעליות

נשיא ארה"ב, דונלד טראמפ /צילום: shutterstock

טראמפ בטפיחה עצמית על השכם: אומרים עלי שאני כמו מלך ישראל

נשיא ארה"ב מסביר למי מכוונת "אי הנאמנות", כדבריו, של יהודים שמצביעים בעד דמוקרטים: למדינת ישראל ולעם היהודי ● בנוסף, הוא מבהיר: "אני לא אנטישמי"