גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

העירייה נגד היזם: הקרב על הפינוי בינוי בגבעת שמואל נמשך

העירייה הפקידה בוותמ"ל תוכנית לבניית 1,385 דירות בשכונת גיורא, חלקן על קרקע משלימה, ו-37 אלף מ"ר של שטחי תעסוקה ● היזם שאסף חתימות בשכונה מתנגד ומנסה לקדם תוכנית משלו שבה יותר דירות, וגם תמורה גדולה יותר לדיירים

שכונת גיורא, גבעת שמואל / צילום: תמר מצפי
שכונת גיורא, גבעת שמואל / צילום: תמר מצפי

אחרי שנים של מאבקים והליכים משפטיים סבוכים, הופקדה לאחרונה בוועדה הארצית לתכנון ולבנייה של מתחמים מועדפים לדיור (ותמ"ל) להתנגדויות הציבור תוכנית הפינוי-בינוי בשכונת גיורא בגבעת שמואל.

את התוכנית שהופקדה יזמה עיריית גבעת שמואל, אולם במקביל מנסה חברת א.ב התחדשות עירונית, שבבעלות משפחת דיין, לקדם תוכנית אחרת למתחם. לטענת החברה היא מחזיקה בלמעלה מ-300 חתימות, שמייצגות את רוב הדיירים במתחם.

מתחם גיורא כולל קצת יותר מ-550 דירות בבנייני רכבת בשטח של 50 דונם. במסגרת התוכנית שהופקדה בוותמ"ל, ייהרסו הבניינים ויוקמו במקומם 1,019 דירות חדשות בבניינים של תשע קומות, ו-25 קומות. בנוסף יוקם מגדל תעסוקה בשטח 27 אלף מ"ר ו-10,000 מ"ר של שטחי מסחר. 366 דירות נוספות ייבנו במגרש השלמה שתקצה רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) לטובת כלכליות הפרויקט.

התוכנית של א.ב התחדשות עירונית כוללת הקמה של 1,500 דירות ברבי קומות בשכונה, בלי שטחי ההשלמה.

יצוין כי התוכנית שיזמה העירייה ומקודמת בוותמ"ל הגיעה כבר לשלב תכנוני קריטי כשהופקדה להתנגדויות, ואילו התוכנית שמציעה א.ב התחדשות עירונית נמצאת בחיתוליה. על רקע המאבק התכסתה גבעת שמואל בשלטים שקוראים לראש העירייה יוסי ברודני "לשנות את התוכנית".

שכונת גיורא בגבעת שמואל - שתי תוכניות פינוי בינוי מתחרות

הבדלים משמעותיים בתמורה לדיירים

התוכנית שיזמה א.ב התחדשות עירונית מבטיחה לדיירים תוספת של 40 מ"ר לשטח הדירה, בעוד התוכנית שיזמה העירייה כוללת תוספת של 18 מ"ר בלבד לשטח הדירה הקיימת. עם זאת, מבחינה תכנונית, בוותמ"ל העדיפו את התוכנית שיזמה העירייה.

בוותמ"ל מציינים כי התוכנית שיזמה העירייה מציעה גם בניינים נמוכים שיאפשרו לדיירים הנוכחיים מגורים בבניינים חדשים שאינם רבי קומות, כך שהוצאות התחזוקה שלהם יהיו נמוכות יותר מאשר במגדלים. "לא ברור מדוע תושבי שכונת גיורא ירצו לגור בשכונה שיש בה 1,500 דירות חדשות, ולא בשכונה של 1,000 דירות חדשות על אותו תא שטח", מסר גורם בוותמ"ל.

שמאי המקרקעין ארז כהן, שביצע את התחשיב הכלכלי של התוכנית המופקדת, אומר: "התוכנית רווחית וישימה. הצפיפות בתוכנית של א.ב התחדשות עירונית גבוהה מדי ולא ישימה. גם הוותמ"ל וגם העירייה סבורות כי גבהים שנושקים ל-30 קומות במגורים אינם ריאליים במקום הזה. גם הרווחיות שעליה מדברת החברה, של 25%-30%, היא גבוהה מאוד, ויוצרת העמסה של זכויות בנייה".

בניגוד אליו, שמאי המקרקעין אוהד דנוס, שנשכר על ידי חברת א.ב התחדשות עירונית, אומר כי "התוכנית של העירייה לא טובה. היא בונה שיכונים יותר גבוהים ולא פחות ארוכים. מגדלים מייצרים יותר מרחב. נוסף לכך, הכלכליות שהוותמ"ל נסמכת עליה נמצאת ברף המינימלי של עסקאות. בעוד הרווח שקובע תקן 21 צריך להגיע ל-25%-30% התוכנית שהופקדה נמצאת רק ב-17% וגם זה בהנחה שיש פטור מהיטל השבחה. נוסף לכך, אין באמת התחייבות שרמ"י תמכור את הקרקע בשווי של 20%".

"כראיה לכך שכבר היום הוועדות מודעות לכך שהרווחיות שנקבעה בתקן 21 אינה מעודכנת, גם הבנקים מאשרים דוחות אפס המדברים על רווחיות של 15%-18%. לגבי ערך חלקות ההשלמה, גם אם ערך הקרקע יעלה, הרי שגם מחירי מכירת הדירות בפרויקט יעלו בהתאם, והיזם ירוויח ממכירת הדירות באופן משמעותי בהרבה מהתשלום על חלקת ההשלמה".

האדריכל שמוליק השמשוני מטעמה של א.ב התחדשות עירונית מוסיף כי "המתכננים של הוותמ"ל פשוט לא מבינים. הבנייה המרקמית שכוללת חצרות פנימיים היא בנייה שאבד עליה הכלח ויוצרת תחושת צפיפות גבוהה".

שלט חוצות בגבעת שמואל נגד הבניה בשכונת גיורא / צילום: יח"צ

"התוכנית תנציח את העוני בשכונה"

מבדיקה שערך "גלובס" ברשות להתחדשות עירונית, בוותמ"ל וברמ"י עולה כי התוכנית עצמה כוללת את מגרשי ההשלמה, ואלה יוקצו ליזם שיציג חתימות של 51% מבעלי הזכויות בקרקע הפינוי-בינוי, והוא זכאי לרכוש את הקרקע בהנחה של 80% ממחיר הקרקע שייקבע על ידי השמאי הממשלתי. ההקצאה לא נעשית היום אלא במועד סמוך למימוש התוכנית, אז יתבצע תחשיב כלכלי חדש, לפיו ייקבע המספר המדויק של יחידות הדיור שהיזם זכאי לקבל.

במתחם פועלת חברה נוספת - קבוצת כנען שלטענתה החתימה מעל 100 בעלי דירות בשכונה. קבוצת כנען והתושבים החתומים עמה על הסכמים, תומכים בתוכנית הותמ"ל והועדה המקומית למעט שינויים קלים שעל פי החברה הופכים אותה לכדאית כלכלית ויאפשרו לתוכנית לקרום עור וגידים. בקבוצת כנען מציינים כי "הדיירים אינם מביטים סביב ואינם מבינים כי אנו נמצאים בעידן בו רשויות מקומיות מצמצמות את שטחי התמורה לבעלי הדירות ורק תוכניות המקובלות על רשויות התכנון בישראל הן אלה שניתן לקדם ולהוציא לפועל. חבל שאחרי שנים בהן הדיירים מבקשים להיחלץ ממגורים בדירות במצב רעוע חלומם ייגנז".

מחברת א.ב. התחדשות עירונית נמסר בתגובה כי "החברה אינה מתנגדת לתוכנית הוותמ"ל אך מבקשת לשפר אותה ותעמוד על כך בהתנגדות. התמורה של 18 מ"ר לדירות קיימות, מתעלמת מהעובדה כי שטח הדירות הקיימות הינו קטן מאוד ועומד על 28-35 מ"ר. התוספת תייצר דירות של 46-53 מ"ר שבהן יגורו המפונים ותנציח את העוני הקיים בשכונה היום".

כך או כך, הסאגה בגבעת שמואל ממחישה כי להבטחות של יזמים לדיירים הנוגעות לתמורה, אין למעשה כל אחיזה ממשית במציאות, כל עוד לא הופקדה תוכנית. 

מן הוותמ"ל נמסר: "התכנית המוצעת על ידי עיריית גבעת שמואל מאזנת בין הצורך לחדש את בניני המגורים הקיימים שמצבם הפיזי והתחזוקתי ירוד לבין האינטרס הציבורי והצורך בשמירה על צפיפות סבירה בעיר ובמתחם. שמירת האיזון מתאפשרת באמצעות הקצאת קרקע משלימה בבעלות מדינה לאחר אישור תכנית, זאת על מנת לאפשר רווח ליזם פרויקט ההתחדשות העירונית תוך שמירה על עקרונות תכנון המייצרים איכות חיים עירונית.
התכנית נבדקה ע"י הצוות המקצועי של הותמ"ל ובכלל זה על ידי שמאי הוועדה שהוקצה לנושא מטעם השמאי הממשלתי, ונמצאה כעומדת בסטנדרטים המקובלים.

"התנהלות א.ב התחדשות עירונית, אשר מנסה לעכב את אישורה של התכנית בכל דרך אפשרית, לרבות באמצעות הגשת עתירה מוקדמת לבית המשפט, אינה ברורה ונראה כי טובת הציבור (הן דיירי המתחם והן תושבי העיר) אינה עומדת לנגד עיניהם".

קרקע משלימה: לא פתרון פלא

קרקע משלימה מוצגת לעתים כפתרון פלא לבעיית הכדאיות הכלכלית הנמוכה בפרויקטים של פינוי-בינוי. אלא שעד היום, זה נעשה מעט מאוד. הפרויקט היחיד שכבר מצוי בבנייה וניתנה לו קרקע מדינה הוא פרויקט בינוי-פינוי בשכונת רמת אליהו בראשון-לציון, שבו ניתנה קרקע משלימה בשכונת נחלת יהודה בעיר. על פי נתוני הרשות להתחדשות עירונית, יש כרגע על הפרק רק שלוש תוכניות שבהן יש קרקע משלימה.

אשדוד: תוכנית מתחם האצטדיון שכבר אושרה ברובע א' של העיר. הקרקע המשלימה היא צמודת דופן - כלומר נמצאת בתוכנית עצמה. עדיין לא התבצעה ההקצאה בפועל. קיימות היום 124 יחידות דיור ו- 10 חנויות. במקומן ייבנו 521 יחידות דיור ובנוסף 140 יחידות דיור בקרקע המשלימה. 661 יחידות דיור סה"כ.

קריית משה: התוכנית נמצאת בשלב סופי של התנגדויות. במקרה זה מדובר בקרקע חקלאית שתצורף כמגרשי השלמה צמוד לשכונה. מבחינה מספרית, 1,300 יחידות דיור קיימות, שיהפכו ל- 3,556 במסגרת פינוי-בינוי. בקרקע המשלימה יבנו 3983 יחידות דיור.

גבעת שמואל: שכונת גיורא, הקרקע המשלימה נמצאת בצמוד. בסך-הכול: 1,000 יחידות דיור חדשות במתחם (552 יחידות דיור קיימות, 448 תוספתיות) ומגדל תעסוקה ועוד 300 יחידות דיור בקרקע משלימה.

עוד כתבות

מנכ"ל תנובה, אייל מליס

מצטרפת לטרנד: גם תנובה תתחיל לסמן מוצרים ללא גלוטן

החברה תחל לסמן תחילה את מוצרי החלב שלה שאינם מכילים גלוטן, כאשר שליש מהמוצרים יסומנו עד הסוף השנה, והיתר במהלך 2020 ● המהלך מצטרף לסימון המוצרים שמכילים גלוטן שמבצעת חברת שטראוס בשנים האחרונות

חנן מור / צילום: אייל טואג

גם החברות הקטנות נהנות מהביקושים הגבוהים בשוק האג"ח: חנן מור ורפק השלימו גיוסי חוב בהצלחה

חברת הנדל"ן חנן מור השלימה גיוס של קרוב ל-80 מיליון שקל, בריבית של 2.35%, לעומת ריבית של 2.9% שהציעה במכרז ● רפק, שפעילותה מתרכזת בתחום הפרויקטים בחשמל, קיבלה בשלב המוסדי בהנפקה התחייבויות של כ-100 מיליון שקל, בריבית שנתית של 4.35%, במקום ריבית מקסימום של 5.4% שהוצעה

שר המשפטים אמיר אוחנה / צילום: כדיה לוי, גלובס

עוד חוזר הניגון: כניסתה לתוקף של הרפורמה בתקנות סדר הדין האזרחי נדחתה שוב בחצי שנה

יום לפני הבחירות הורה שר המשפטים אמיר אוחנה על דחיית כניסתן לתוקף של תקנות סדר הדין האזרחי, בדיוק כפי שעשתה שרת המשפטים לשעבר איילת שקד יומיים לפני הבחירות הקודמות ● מבין נימוקיו של השר: הרפורמה עשויה לשמש "כר פורה לפרשנות ולאקטיביזם שיפוטי"

חנן מלצר / צילום: שלומי יוסף, גלובס

"30% הנחה למי שמצביע"? ועדת הבחירות קבעה כי זה "מתן שוחד"

מיזם "מצביעים 70", שביקש להעלות את אחוז ההצבעה על ידי מתן הנחות במגוון בתי עסק, נפסל בנימוק כי מדובר "במתן שוחד" ● במיזם קראו לבעלי העסקים "להמשיך ולתת את ההטבות, ללא שום תנאים מקדימים וללא צורך בהוכחת הצבעה"

יהודה בן אסאייג / צילום: אלה פאוסט

עסקת ביטוח ענקית נוספת למנורה מבטחים: תספק ביטוח סיעודי לחברי קופ"ח מאוחדת

החברה תבטח את חברי הקופה השלישית בגודלה בישראל החל בינואר הקרוב, וצפויה ליהנות מפרמיות שנתיות של 260 מיליון שקל למשך 5 עד 8 שנים ● הפרמיות של מנורה מחברי קופות החולים מאוחדת ולאומית יגדילו את הכנסותיה מפרמיות ב-5%

ארז ענתבי / צילום: איל יצהר

חוזה משמעותי לאלוט עם לקוח קיים, בהיקף עשרות מיליוני דולרים

ספקית פתרונות האבטחה בתקשורת תמכור ללקוח מאזור EMEA את הפתרון שלה, AllotSmart

איתמר בן דוד / צילום:  דב גרינבלט

תוכנית המתאר למושב בת שלמה אושרה להפקדה

מדובר בצעד ראשון לקידום והסדרת פיצול מהיר של הנחלות ושימור האופי הכפרי של היישוב ● התוכנית מגדירה את מקסימום ההתרחבות של היישוב לסך של 300 יח"ד

 

הרמטכ״ל אביב כוכבי, ראש המל״ל מאיר בן שבת, ראש המוסד יוסי כהן, ראש  השב״כ נדב ארגמן, והמזכיר הצבאי שלו תא״ל אבי בלוט / צילום: אריאל חרמוני, משרד הביטחון, יח"צ

האם היועמ"ש מנדלבליט חסם את נתניהו מלצאת למלחמה?ֿ

בשבוע שעבר רה"מ יצא לכנס בחירות באשדוד, אך נאלץ להתפנות למרחב מוגן עקב ירי רקטות על העיר ● בהמשך אותו לילה הגיע נתניהו להתייעצות בקריה וקיים התייעצות ביטחונית, ובמהלכה - עפ"י הפרסומים - דחף ליציאה למבצע צבאי רחב-היקף ● מה גרם לו לשנות את דעתו?

שלט חגיגי שהוצב במתחם גליל ים בהרצליה לפני כשנתיים./ צילום: איל יצהר

למעלה מאלף דירות מוזלות מוצעות למכירה לאחר שזכאי מחיר למשתכן ויתרו עליהן

מאות דירות בקריות, כ-120 דירות בדימונה, עשרות בבאר שבע ואפילו שש בהרצליה: בדיקת "גלובס" מגלה כי זכאי תוכנית הדיור הממשלתית ויתרו על מעל ל-1,000 דירות מוזלות ● חלקן שוכבות על המדף זמן רב בשוק החופשי, מה שמעיד על הצפת דירות באזורים מסוימים

ארון האריס, Y Combinator / צילום: Y Combinator

"סטארט-אפ לא צריך לשאוף להימכר לענקיות הטכנו'": המשקיע שמאחורי האקסלרטור המוביל בעולם בראיון

המשקיע ארון האריס הגיע לישראל כדי לחפש סטארט-אפים ל-Y Combinator ● בראיון ל"גלובס" הוא מסביר למה החליטו להגיע עד ליזמים כדי לראיין אותם, ואומר: "הסמן הגדול ביותר להצלחה עבור חברה זה כשהיא משנה את העתיד ואת הדרך בה העולם עובד"

חרדים בירושלים /  צילום:צילום:  Shutterstock/ א.ס.א.פ קריאייטיב

איך מצליחות המפלגות החרדיות להגיע אל כל הקהלים שלהן

כדי להגיע עם מסר אחיד מפלגתי לכלל הציבור, המפלגות החרדיות משתמשות בכלי תקשורת יעיל ממוקד ואישי: קווי השיחות החרדיים ● חברות תקשורת חרדיות מספקות מספרי טלפון שהן רוכשות מבזק וחברות הסלולר, ומעניקות פלטפורמות טכנולוגיות להעברת מידע, הקלטות, קבלת הודעות, העברת מסרים וגיוס

אורן שייך, מוביל פיתוח תוכנה בחברת BrightWay Vision / צילום: יח"צ

"דאגתי שהציפורים במשרד יהיו מזן רגוע ועם ציוץ עדין"

אורן שייך (49) מוביל פיתוח תוכנה בחברת BrightWay Vision ● טווח שכר: 33-37 אלף שקל

דונלד טראמפ / צילום: רויטרס

בעקבות פיצוץ המכלית, האמריקאים מחריפים הטון מול איראן

אם שלשום הנשיא טראמפ עוד צייץ כי הוא ממתין למידע מהסעודים, אתמול כבר פרסמו בכירים אמריקנים האשמה ישירה כי המתקפות יצאו מאיראן עצמה

כיכר אתרים בתל אביב / צילום: תמר מצפי

מה באמת יוקם במקום הפוסיקט ומאיפה צץ הסיפור על בית הכנסת?

"הסיפור הזה הוא הרי בכלל לא נכון. זה רחוק ממה שאנחנו מתכננים לעשות במקום", אומר ל"גלובס" יקיר שגב, מיוזמי הפרויקט של JTLV לשיקום מתחם "הפוסיקט" בכיכר אתרים בתל אביב, בתגובה לפייק ניוז על הפיכת מועדון החשפנות לשעבר לבית כנסת

יובל כהן פורטיסימו / צילום:שלומי יוסף

פורטיסימו יוצאת לגיוס קרן חמישית בהיקף של יותר מחצי מיליארד דולר

קבוצת קרנות הפרייבט אקוויטי שמוביל יובל כהן גייסה עד היום כמיליארד דולר בארבע קרנות שהניבו תשואות של פי 7-4 ● הפתעה: גם קיבוצים מתעניינים בהשקעה של מיליוני דולרים בקרן, המתמחה בחברות צמיחה בעלות זיקה לישראל הפועלות בתחומי ההייטק והתעשייה

הראל ויזל מנכל ובעלים קבוצת פוקס / צילום: שוקה כהן

הראל ויזל מתרחב: במו"מ לפתיחת חנויות בשיתוף עם נייקי ו-Foot Locker באירופה

הקבוצה בראשותו של הראל ויזל במו"מ על הסכם לקבלת זיכיון של חנויות נייקי ופוט לוקר באירופה ● פוקס צפויה לבצע את המהלך באמצעות חברת ריטיילורס

דונלד טראמפ/ צילום: רויטרס

התובע המחוזי של מנהטן הוציא צו לקבלת החזרי המס של טראמפ

לפי "הניו יורק טיימס", התובע המחוזי דורש את מסמכי החזרי מס ההכנסה האישיים והתאגידיים של נשיא ארה"ב משמונה השנים האחרונות כחלק מחקירה מתמשכת

עמיר פרץ ואורלי לוי-אבקסיס מציגים את תוכנית "הסיפוח" שלהם / צילום: דוברות העבודה-גשר, יח"צ

הבליץ של הרגע האחרון: פרץ ולוי-אבקסיס הציגו "תוכנית סיפוח"

ראשי העבודה-גשר חשפו היום את "מפת הוויתורים האמיתית של נתניהו - התנתקות חד צדדית מאזרחי מדינת ישראל ומירושלים" ● "כשר בריאות הוא ויתר על החולים והפקיר על הדרך גם את הנכים, הקשישים, החקלאים, ואת היישובים הערביים"

יגאל כרמי, מנכ"ל תדיראן סוללות / צילום: תמר מצפי, גלובס

תדיראן סוללות תובעת את מועצת ברנר ב-59 מיליון שקל: מונעת הקמת מפעל חדש

בכתב התביעה נטען כי "המהלכים השונים של הנתבעים לסיכול הקמת המפעל במגרש המיועד פוגעים באופן ברור בתדיראן סוללות, והצטברותם של כלל המהלכים לא מותירה מקום לספק כי מדובר בהתנהלות מאורגנת שמטרתה סיכול הקמת המפעל"

מתקני נפט באבקאיק, לפני ההתקפה/ צילום: רויטרס

השווקים חשבו שאפשר להתעלם ממתחים גיאופוליטיים במזה"ת, ואז הגיעה ההתקפה על סעודיה

לאחר שבועות של מסחר נטול אירועים, זינקו מחירי הנפט בעקבות הפצצת מתקני הנפט בסעודיה שנטרלו 5% מהתפוקה העולמית ● בצעד נדיר הורה הנשיא טראמפ על פתיחת מאגרי הנפט האסטרטגיים של ארה"ב