גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

הבעלים נותן את הקרקע ליזם: כיצד לנווט בין השיקולים

עסקאות קומבינציה, שבהן נותן הבעלים את הקרקע שלו ליזם ומקבל בתמורה חלק מהדירות, הן עסקאות עתירות מס, בין אם מסי מקרקעין כגון מס שבח, רכישה ומסים מוניציפליים, ובין אם מס ערך מוסף ● כיצד לנווט בצורה נכונה בין השיקולים השונים, ואיך להחליט אם להעדיף עסקת "נטו" או "ברוטו"?

הבניינים ברחוב תש"י רמת גן / הדמיה: מועלם אדריכלות
הבניינים ברחוב תש"י רמת גן / הדמיה: מועלם אדריכלות

תחילתם של פרויקטים רבים נעשית בפנייה של יזמים לבעלי קרקעות, כדי להתקשר בפרויקט בנייה. פרויקט הבנייה מתאפיין בכך שבעל הקרקע מתיר ליזם לבנות בניין מגורים על הקרקע שבבעלותו, ובתמורה, יקבל מספר דירות בבניין, בעוד שיתר הדירות ייוותרו בבעלות היזם. עסקה זו מכונה "עסקת קומבינציה", מלשון "שילוב". מהעבר האחד ממלא בעל הקרקע את חלקו בפרויקט בדמות העמדת המקרקעין לטובת הפרויקט, ומהעבר השני, היזם, מבצע את בניית הבניין.

עסקאות קומבינציה כוללות כל עסקת חליפין ("ברטר") של קרקע בתמורה לשירותי בנייה. המקרה "הקלאסי" של עסקת קומבינציה הוא כמתואר לעיל. עם זאת, עסקאות קומבינציה כוללות גם מקרים פרטיים של עסקאות בתחום ההתחדשות עירונית, בין בפרויקטים לפי תמ"א 38, בדרך של חיזוק או של הריסה, ובין בדרך של פרויקטים במתחמי פינוי בינוי. בשונה מעסקאות בתחום ההתחדשות העירונית, שם העניק המחוקק הקלות מס משמעותיות, עסקאות הקומבינציה הקלאסיות הן עסקאות עתירות מס, בין אם מסי מקרקעין (מס שבח, רכישה ומסים מוניציפליים) ובין אם מס ערך מוסף.

בכל עסקת קומבינציה בוחנים בעלי הקרקע והיזמים את הכדאיות הכלכלית, מה שמכונה "שיעור הקומבינציה". שיעור הקומבינציה הוא החלק היחסי שמקבלים היזם ובעל הקרקע מתוך "שטח הרצפה" של הבניין הנבנה. ככל ששיעור הקומבינציה נוטה לכיוון בעל הקרקע, כך כדאיות העסקה נוטה לטובתו. מאפיין נוסף הוא אופן ביצוע העסקה, האם מדובר בעסקת "ברוטו" או בעסקת "נטו". בעסקת "ברוטו" נושא בעל הקרקע בכל המסים המוטלים עליו. בעסקת "נטו" מקבל בעל הקרקע את הדירות, והיזם נושא על עצמו את כל עלויות הבנייה והמסים. לכן, "שיעור הקומבינציה" אינו חזות הכל. כדי לבחון את כדאיות עסקת הקומבינציה, תוך בחירה בין עסקת "נטו" או עסקת "ברוטו", יש לשקול את המסים הכבדים החלים בעסקאות קומבינציה, וכן את מועד תשלום המס של כל אחד מחיובי המס, וזאת, כדי לבחון את הכדאיות להתקשרות בפרויקטים אלו.

מאחר שעסקת קומבינציה היא עסקת חליפין שבמסגרתה בעל הקרקע נפרד מחלק במקרקעין, עם החתימה על הסכם הקומבינציה משתכללת עסקת מכר מקרקעין החייבת במס לפי חוק מיסוי מקרקעין. בעסקה זו, מוכר בעל הקרקע את חלקו במקרקעין, ולפיכך חייב במס שבח בקשר עם אותה עסקה. מנגד, היזם חייב במס רכישה על חלקו ברכישת זכויות הבנייה במקרקעין. ככלל, מחיר המקרקעין הוא בשווי שירותי הבנייה שאותם מקבל היזם, והפוך. בתי המשפט הציבו את המבחן לקביעת שווי העסקה כנגזר משווי המקרקעין שניתן לידי היזם (ו"ע 24859-01-16). הטעם לקביעה זו הוא ששווי עלויות הבנייה יכול להשתנות באופן מהותי בין בניין אחד למשנהו, בין היתר על רקע רמת הגימור, איכות הבנייה, מאפייני המגרש, מורכבות הבנייה וכיו"ב. עם זאת, וחרף הקושי להעריך את שווי עלויות הבנייה, גם הן יכולות לשמש כמדד לצורך חישוב שווי העסקה (ו"ע 860-09-17).

פטור ממס שבח על בית מגורים

במקרים רבים שבהם ישנו בית מגורים על גבי המקרקעין, ניתן לבקש על חלקו של בית המגורים פטור ממס שבח ושיעורי מס מיטיבים ("שיעור המס הלינארי"), ובכך להקטין את נטל מס השבח המוטל על בעל המקרקעין. למעט מקרים חריגים, כגון התקיימות תנאי עתידי שלפיו יוגדלו אפשרויות הניצול של זכויות הבנייה, חיוב במס רכישה ומס השבח חל בסמוך לחתימה על הסכם הקומבינציה.

מס נוסף המוטל בעסקת הקומבינציה הוא מס ערך מוסף. מס ערך מוסף מוטל פעמיים, בפעם הראשונה במועד כריתת הסכם לרכישת המקרקעין, ובפעם השנייה, במועד קבלת שירותי הבנייה של היזם לבעל המקרקעין על גובה שירותי הבנייה. עם זאת, הדבר אינו פשוט כלל. למשל, טלו מקרה שבו הקרקע הוחזקה לצורך פעילות עסקית החייבת במס ערך מוסף, למשל חנות, ולכן, ככל שהבעלים היה מבקש למכור את הקרקע, מכירתה הייתה חייבת במס ערך מוסף. לכן, אם בכוונתו של הבעלים להתקשר בעסקת קומבינציה לשם בניית בית מגורים, ולהחזיק את הדירות לשימושו האישי, זהו שימוש לצורך עצמי החייב במס ערך מוסף. במקרה שכזה, יחול חיוב נוסף במס ערך מוסף במועד שינוי ייעוד המקרקעין, משימוש עסקי לצורך שימוש פרטי. בהתקשרות בעסקת הקומבינציה, מועד תשלום מס ערך מוסף בשתי העסקאות (מכר ושירותי הבנייה) יהיה ביום העמדת הקרקע לרשות היזם (ע"א 108/82).

אירוע מס נוסף הוא בתחום המיסוי המוניציפלי, על דרך של היטל השבחה. במועד כריתת ההסכם מתגבש מועד שומת היטל השבחה, כך שבעל הקרקע חייב בתשלום היטל השבחה לאור שינוי בזכויות הבנייה במקרקעין והאפשרות להגדיל את השטח הבנוי.

פרויקט בנייה, מטיבו, הוא פרויקט הכרוך בנטל כלכלי גדול. על כן, כל תשלום מס מהווה שיקול מכריע האם כדאי להיכנס לפרויקט, ובפרט, להתקשר בעסקת קומבינציה. על רקע זה, יש לשקול שיקולים עסקיים של תזרים מזומנים, הן של היזם והן של בעל הקרקע, לשם תשלומי הבנייה ותשלומי המס, וכן שיקולים פרטיים, כגון נחיצות הכספים והעברה בין-דורית.

כל אחד מהשיקולים האמורים יכול להוות גורם מכריע בהחלטות כגון: האם להתקשר בעסקת "ברוטו" או בעסקת "נטו"; בלקיחת אשראי למימון המסים, ואף בשקילת אופציה לבנייה עצמית; בבקשה להקלות לפי חוק לעידוד השקעות הון או למכירת המקרקעין כמו שהוא. 

עו"ד טלי ירון-אלדר היא שותפה מייסדת במשרד ירון-אלדר פלר שורץ ושות', ונציבת מס הכנסה לשעבר. אוהד בוגנים הוא שותף במשרד. 

עוד כתבות

בנימין נתניהו, משה כחלון, בני גנץ / צילום: איל יצהר, שלומי יוסף, עיבוד: טלי בוגדנובסקי

טוב גם לכלכלה: ממשלת אחדות יציבה היא החלום של משרד האוצר

ממשלה חזקה, שתטיל את מרותה על הכנסת, יכולה לסלול את הדרך להעביר החלטות ורפורמות חשובות למשק, כמו העלאת גיל הפרישה לנשים או ביטול פטורים ממס • מדובר גם בבשורה טובה לתומכים בהגדלת תקציב הביטחון • אחרי שנים של עימותים בין פקידים ורגולטורים לח"כים - מאזן הכוחות עשוי להשתנות

האדריכל מידד גנדלר, משרד V5, / צילום: מוריה כהן

איך משווים את כמות העוסקים בספורט בישראל לרמת שאר העולם?

האדריכל מידד גנדלר ממשרד V5 אדריכלים חושב שצריך להגדיל דרמטית את היצע מתקני הספורט בארץ ● "הנושא של תרבות הפנאי, הספורט והפעילות הגופנית הוא שווה-ערך בעיניי לשעת לימוד של ילד"

העובדים שמניעים את תכנון והנדסת העיר / אילוסטרציה: shutterstock, שאטרסטוק

למה מחלקות ההנדסה בעיריות ננטשות ומתרוקנות מעובדים?

יו"ר איגוד מהנדסי הערים היוצא, אבנר אקרמן, מתריע מפני פרישה נרחבת של בעלי מקצוע ותיקים ובעלי ניסיון

מיכאל בן ארי והפעילים שלו / צילום: אמיר מאירי

כרוניקה של הפסד ידוע מראש: כיצד "עוצמה יהודית" תירצה כל הפסד, מ-2003 ועד לבחירות האחרונות

"הציבור הימני לא יחזור על אותה טעות פעמיים", כך הבטיחו במפלגתו של ברוך מרזל לקראת הבחירות ב-2006 ● אך ההיסטוריה מוכיחה אחרת, ו'עוצמה יהודית' וראשיה הפסידו מערכת בחירות אחת אחר השנייה, בעודם מאשימים את בנט, המפד"ל, ביבי, יהדות התורה - אך רק לא את עצמם

ג'וזף לובין, מייסד ומנכ"ל חברת הבלוקצ'יין Consensys / צילום: יח"צ, Zaza Weissgerber

מייסד ConsenSys ג'ו לובין: "בלוקצ'יין תהיה תשתית האמון של העולם"

בפאנל שעסק בבלוקצ'יין ומטבעות קריפטו בכנס ג'רני של EY ישראל ו"גלובס" אמר חיים פינטו מבנק הפועלים: "אנו צריכים לעבוד מול פקידי מדינה שמבינים בטכנולוגיה ובכלכלה" ● עמרי בן דוד, ויולה ונצ'רס: "נתחיל לראות קריפטו משמש לתשלומים וסחר, ולא משנה אם דרך ליברה של פייסבוק או מטבע קריפטו סיני"

גיל דון, מנכ”ל ספליטיט / צילום:  כדיה לוי

"גיל עשה עבודה מצוינת": מייסד חברת הפינטק ספליטיט יעזוב את תפקיד המנכ"ל

מניית ספליטיט עלתה ב-153% מאז הונפקה באוסטרליה בתחילת השנה ● המנג"ל הפורש גיל דון ימונה למנהל אזור

נופשים בחופי סיני / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

סיני על המפה: מתחילת השנה חלפו במעבר הגבול טאבה מיליון נוסעים. מה הצפי לחגים?

בחגי תשרי צפויים לעבור במעבר הגבול טאבה 150 אלף נוסעים, כאשר בראש השנה לבדו צפויים לעבור שם 35 אלף נוסעים ● היוצאים לחצי האי משלמים אגרה בסך 102 שקל, שמתחילת השנה הסתכמו בכ-50 מיליון שקל

אג"ח BBB / צילום: shutterstock

אג"ח הזבל משגרות איתותי אזהרה מוקדמים

כשהחששות עולים, המשקיעים מאבדים תיאבון לקחת סיכונים ● מאט איגן, מנהל משותף בקרן האג"ח לומיס סיילס: "המצב הבסיסי נחלש גם אם ארה"ב תימנע ממיתון"

הבורסה בתל אביב/ צילום: איל יצהר

סגירה חיובית בבורסה; ישראל קנדה זינקה ביותר מ-7%

המדדים המובילים בבורסה בתל אביב עלו בעד 0.5% ● מניית אופקו צנחה ב-6%, אמות ובזן עלו ב-3.9% ו-3.55% בהתאמה, שופרסל ואלוני חץ עלו ביותר מ-2% ● בריינסווי הודיעה על כוונתה למנות מנכ"ל אמריקאי במקום מר יעקב מיכלין שפורש

Mate 30, הסמארטפון החדש של וואווי / צילום: מייקל דאלדר, רויטרס

וואווי השיקה טלפונים חדשים ללא שירותי גוגל

חברת וואווי הסינית השיקה היום את סדרת מכשירי הדגל החדשים שלה, "Mate 30", עם מערכת ההפעלה שמתבססת על גרסאת הקוד הפתוח של אנדרואיד של גוגל, אך אינה נתמכת ע"י החברה ● הסיבה לכך  היא ההגבלות שממשל ארה"ב הטיל על הענקית הסינית, מתוך חשש כי ממשל סין משתמש בחברה לצורכי ריגול

נחושת במפעל סיני / צילום: רויטרס

מתכות עם הבנה כלכלית: מה אפשר ללמוד משוק הסחורות?

לשוק הסחורות יצא מוניטין של שוק ספקולטיבי ותנודתי במיוחד אשר קשה להסיק ממנו מסקנות ברורות ● אלא שמבט עליו יכול לספק לנו מידע רב ערך על הכלכלה הריאלית ולאן פניה, כל עוד נתבונן עליו בכלים הנכונים

גר צדק,  תל אביב–יפו / הדמיה: מאירה מור

רחוב גר צדק ביפו: תמ"א 38 בשלושה בניינים סמוכים

בכל בניין יש 24 דירות קיימות, ויתווספו עוד 2.5 קומות שבהן סה"כ 13 דירות חדשות

מוחמד ג'וואד זריף, שר החוץ האיראני / צילום: shutterstock

שר החוץ האיראני: אם נותקף - תפרוץ מלחמה כוללת

בראיון לרשת CNN אמר שר החוץ של איראן ג'וואד זריף: "האמירה הזו מעידה על כוונותינו להגן על ארצנו, אנחנו לא ניזום מהלך התקפי, אבל לא נהסס לפעול בכל הכוח להגן על אדמתינו"

יו"רית ימינה, איילת שקד / צילום: ליאב פלד

איילת שקד תשבור את הבלוק? "רעיון מעניין, אבל לא סגור"

יו"רית ימינה אמרה בראיון לרשת ב': "גוש הימין של נתניהו הוא רעיון מעניין, אבל עוד לא סגור. נצטרך לוודא שהאינטרסים שלנו מיוצגים"

יעקב לוקסי לוקסנבורג / צילום: גיזי

קריסת אינוונטק: הנאמן מבקש להגיש תביעת עתק נגד לפידות, לוקסנבורג ועיזבון יולי עופר

בבקשה שהוגשה היום לביהמ"ש נטען כי לפידות ולוקסנבורג רוקנו את אינוונטק ממזומנים תמורת העברת נכסי נדל"ן כושלים ממזרח אירופה לתוך החברה, במהלך שהביא לקריסתה ● עוד נטען כי המהלך התאפשר הודות לשיתוף-פעולה מצד מעריכי שווי ורואי חשבון ישראליים והתבססות על חוות-דעת "מוזמנת" וכוזבת שיצרה שיערוך פיקטיבי של הנכסים

ערן גפן, / צילום: מנחם רייס

חוצים את הקווים: אנשי הפרסום שעוברים להייטק מגיעים למיטאפ של "גלובס"

המיטאפ ייערך ביום שני הקרוב, 23 בספטמבר ● הפרסומאי ערן גפן עבר עם סוכנות הפרסום שלו לחברת Wix, ואימי עירון מייעצת לחברות הייטק בנוגע לסטוריטלינג ובניית מותג – השניים ישתתפו בשיחה מעניינת על השינוי שעוברת תעשיית ההייטק וההשפעה שלה על ענף הפרסום

קבוצות רכישה / צילום: Shutterstock

החלת חוק מכר דירות על קבוצות רכישה – לא נכון ולא חוקי

הממונה על חוק המכר שואף להחיל את החובות שבחוק המכר על מארגני קבוצות רכישה, אולם הצעת החוק בעניין הקבוצות מעלה מנגנון נכון וצודק יותר ● דעה

ג'יי קלייטון, יו"ר רשות ני"ע של ארה"ב / צילום: רויטרס

יו"ר ה-SEC: הביטקוין דורש "פיקוח טוב יותר" לפני שיוכל להיסחר בבורסות

ג'יי קלייטון התייחס למעמדו של המטבע הדיגיטלי המוביל, כמה ימים לאחר שחברות הקריפטו האמריקאיות SolidX ו-VanEck החליטו למשוך את בקשתן לאשר השקה של קרן סל מבוססת ביטקוין ● ממשלת גרמניה החליטה לאסור על הנפקת מטבעות "מקבילים" לאירו, כולל ליברה של פייסבוק

רקס טילרסון / צילום: שאטרסטוק

שר-החוץ האמריקאי לשעבר: הישראלים עבדו על טראמפ בעיניים

רקס טילרסון אמר את הדברים בדיון באוניבריסטת הארווארד ● עוד אמר כי "כשיש לכם עסק עם נתניהו, תתחמשו במנה גדולה של ספקנות. נתניהו הוא פוליטיקאי בעל כישורים יוצאים מהכלל, אך הוא קצת כמו מקיאוולי"

AIRBNB / צילום: דאדו רוביק, רויטרס

חברת Airbnb יוצאת להנפקה: חושפת הכנסות של יותר ממיליארד דולר

השווי של חברת שיתוף הבתים הוערך בספטמבר של 2017 בכ-31 מיליארד דולר ● החברה חושפת יותר מ-7 מיליון משתמשים הפזורים על 100 אלף ערים ברחבי העולם ● גולשי האתר הרוויחו יותר מ-80 מיליארד דולר נכון ל-15 בספטמבר 2019, כך מסרה החברה