גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

בית המשפט העליון הכריע: כיצד יחושבו "דמי חכירה אבודים"

פסק הדין קבע כי יש להתחשב בעסקאות הנהוגות בשוק ולפיהן לקבוע את שווי הרכוש המופקע

בית המשפט העליון הכריע: כיצד יחושבו "דמי חכירה אבודים" / צילום:  Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב
בית המשפט העליון הכריע: כיצד יחושבו "דמי חכירה אבודים" / צילום: Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב

כאשר המדינה מפקיעה קרקע לפי פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943, עליה לשלם לבעל הזכויות בקרקע פיצויים שישיבו אותו למצב הכלכלי שבו היה אלמלא ההפקעה. שווי הפיצויים, שנקבע על ידי שמאי מקרקעין, משקף את המחיר שתמורתו היה מוכר מרצון מסכים למכור את אותה הקרקע לקונה מרצון. במקרה שבו המדינה מפקיעה את הקרקע, אולם אינה משלמת בגינה פיצויים במועד ההפקעה, זכאי בעל הקרקע לקבל "פיצוי משלים" בגין העיכוב בקבלת הפיצוי "הבסיסי".

במהלך השנים עמדו לרשות בעלי הקרקע שלושה מנגנונים חלופיים לקבלת הפיצוי המשלים, לפי בחירתם: שניים מהם כוללים תשלום ריבית שנתית ו/או מדד, והשלישי - שנכנה אותו בהמשך מנגנון החכירה - בדרך של פיצוי בשל אובדן דמי חכירה עבור התקופה מהמועד שבו תפסה המדינה חזקה במקרקעין ועד המועד שבו שילמה את הפיצוי הבסיסי ביחד עם דמי החכירה.

מקובל בקרב העוסקים בתחום כי "מנגנון החכירה" מעניק פיצוי גבוה יותר ביחס למנגנוני השערוך האחרים, במיוחד כשמדובר בהפקעות שנעשו לפני שנים רבות - אולם הוא בוטל במסגרת תיקון שנערך לפקודת הקרקעות בשנת 2010.

בשנת 2013 ניתן פסק דין תקדימי - דנ"א 1595/06 ארידור נ' פתח תקווה, שקבע כי תביעות פיצויי הפקעת מקרקעין מתיישנות לאחר שבע שנים ממועד תפיסת החזקה במקרקעין. כיוון שמדובר היה בהלכה חדשה, נקבע כי היא תחול על תביעות שיוגשו בחלוף שלוש שנים ממתן פסק הדין - ביום 21.3.2016 ואילך.

העליון: להתחשב במה שנהוג בשוק

לענייננו, משמעות הדבר היא שכמות ה"הפקעות הישנות" לגביהן ניתן להפעיל את מנגנון החכירה קטנה עם השנים. אולם בעלי קרקע רבים ניצלו את חלון ההזדמנויות של שלוש השנים שנקבע בפס"ד ארידור והגישו תביעות רבות כנגד רשויות מפקיעות שונות. בחלק מהתביעות נדרש להפעיל את מנגנון החכירה.

השאלה שנדונה בפסק הדין, שניתן במסגרת ערעורים שהגישה המדינה על פסקי דין של בית המשפט המחוזי, היא כיצד יש לחשב את אותו מנגנון חכירה - במקרה זה מדובר בהפקעה של קרקע חקלאית, עליה ניתן היה להקים מבנה מגורים אחד?

עמדת שמאית המקרקעין: היא השתמשה במודל פיננסי - נורמטיבי - של חישובי תשואה ממקרקעין. לשיטתה, שיעור דמי החכירה הראוי הוא 6% משווי הקרקע המשתנה משנה לשנה.

עמדת השמאים מטעם המדינה: הם ביססו את חישוביהם על "שיטת החילוץ", במסגרתה מחולץ שווי הקרקע משווי הבנוי עליה. לשיטתם, שיעור דמי החכירה הראוי הוא 1.5% משווי קרקע חקלאית וכן שיעור של 2.5% משווי משבצת הקרקע החקלאית עליה ניתן להקים מבנה מגורים אחד.

מדובר, כפי שאפשר לראות, בהפרשים משמעותיים. בית המשפט המחוזי קיבל את עמדת שמאית המקרקעין שמונתה על ידו.

בית המשפט העליון קבע כי הדרך הנכונה לחישוב שיעור דמי החכירה היא בהתחשב בדמי החכירה הנהוגים בשוק הנדל"ן, על ידי השוואה לעסקאות שנערכו במקרקעין דומים למקרקעין המופקעים. כלומר, להתבסס על ממצאים עובדתיים ולא תיאורטיים.

לאור זאת, ביטל העליון את פסק הדין של המחוזי, שכן הוא מסתמך על חוות דעת שמבוססת על מודל שבבסיסו הנחות נורמטיביות לגבי ערך הכסף והתשואה ממקרקעין ולא על עסקאות שנעשו בפועל. עוד נקבע, כי לא ניתן להסתמך על חוות דעת שמאי המדינה, שכן גם הן לא התבססו על שיטת ההשוואה והתשתית העובדתית בבסיסן הייתה דלה. העניין הושב לבית המשפט המחוזי על מנת שיקבע את דמי החכירה האבודים על בסיס האמור בפסק הדין.

הקושי: למצוא עסקאות דומות

הקושי בפסק הדין הוא שבמקרה של קרקעות שהופקעו לפני שנים רבות קשה למצוא עסקאות השוואה רלוונטיות, שכן לקרקעות כאלה "אין שוק". ואכן, שמאי המדינה ציינו בחוות דעתם את הקושי הרב במציאת עסקאות השוואה במקרה דנן. לכן, סביר להניח שהדבר יקשה על עריכת שומות לדמי חכירה ראויים.

הכותב מומחה לתכנון ובנייה

עוד כתבות

חרדים בלשכת הגיוס / צילום: מיטב ודובר צה''ל

בג"ץ: לעצור תשלומים לישיבות שתלמידיהן לא מתגייסים החל מה-1 באפריל

בג"ץ הוציא את צו הביניים בשל היעדר מקור חוקי להעברת התשלומים ● וכעת, מיום שני הקרוב יופסק התקצוב לתלמידי ישיבות שחייבים בגיוס ● השופטים אימצו עמדה מחמירה מזו של היועמ"שית ● התנועה לאיכות השלטון: "צו הביניים הזה מהווה צעד תקדימי בדרך לשוויון, וציבור המשרתים מודה לבית המשפט על החלטתו החשובה"

קרן כהן חזון, מנכ''לית ובעלת השליטה בתורפז / צילום: ששון משה

תורפז רוכשת יצרני חומרי טעם בלגית-גרמנית תמורת 48 מיליון דולר

תורפז צפויה לרכוש את קבוצת קלאריס & ווילך באמצעות חברת הבת שלה - פיט ● החברה מייצרת חומרי הגלם היחודיים לתחום הבשר והאפייה ומחזור המכירות שלה הסתכם ב-35.1 מיליון דולר ב-2023

ראסל אלוונגר, מנכ''ל טאואר סמיקונדקטור / צילום: ענבל מרמרי

ראסל אלוואנגר: "אני חייב הרבה לישראל. היא אפשרה לטאואר להפוך למה שהיא"

טאואר הייתה האקזיט המדובר של 2022, אולם הצעת הרכישה החלומית של אינטל נפלה ● המנכ"ל ראסל אלוואנגר ניצל אותה כדי להכניס רגל בדלת למפעל של אינטל בניו מקסיקו: "זו לא הייתה סטירת לחי גדולה. יש לנו עכשיו קיבולת ייצור" ● את דעותיו על המצב בישראל הוא שומר לעצמו: "להעיר על הנושא זה כמו להתארח אצל מישהו לארוחת ערב ולהגיד לו שהבית מבולגן"

איל וולדמן / צילום: נועם מושקוביץ, דוברות הכנסת

שר החינוך התקפל ולאיל וולדמן יוענק פרס ישראל

לפני מספר שבועות הודיע שר החינוך יואב קיש כי הוא מבטל את טקס פרס ישראל, זאת בין היתר על רקע הפרסומים כי אחד מן הזוכים הוא היזם איל וולדמן ● כעת, חזר בו קיש מעמדתו והוא מכריז כי הטקס יתקיים כסדרו בשדרות ● ומי עוד בין הזוכים?

ניסאן X-TRAIL / צילום: יח''צ

המכונית של ניסן שמוכיחה: שוק הבנזין עדיין חי ובועט

ניסאן X-TRAIL, הטורבו-בנזין החדשה של ניסאן, מוכיחה שגרסאות הבנזין לא אמרו את המילה האחרונה: היא זריזה, נוחה ומרווחת

צילום: ap, AP23024601572019_e5rllq

וול סטריט סגרה את הרבעון הראשון הטוב ביותר מאז 2019; מדד S&P 500 שבר שיא חדש

שיא חדש גם לדאו ג'ונס ● סיכום הרבעון הראשון באירופה: השווקים עלו בכ-7% ● בלומברג: "שוק הקקאו קורס", וולס פארגו: "עליית המחיר תגולגל אל הצרכנים" ● מייסד בורסת הקריפטו FTX נידון ל-25 שנות מאסר ● הצמיחה בארה"ב עמדה על 3.4%, יותר מהצפוי ● ג'יי.פי מורגן: "אתם לא תדעו כשהירידות יגיעו" ● מחר "יום שישי הטוב" אין מסחר בוול סטריט ובמדינות רבות אחרות

בנימין נתניהו ואריה דרעי / צילום: עמוס בן גרשום, לע''מ

דרעי: "בג"ץ מתעמר בלומדי התורה, אות קין", גנץ: "בג"ץ פסק את המובן מאליו" | התגובות הפוליטיות על צו הביניים

הפוליטיקאים הגיבו על החלטת בג"ץ שקיבל את עמדת היועמ"שית ● גולדקנופף: "אות קלון וביזיון, ניאבק בכל דרך על זכותו של כל יהודי ללמוד תורה ולא נתפשר" ● דרעי: "מבין את הלוחמים שלא רוצים לשרת עכשיו בצבא" ● גנץ: "הגיעה העת שהממשלה תעשה את המובן מאליו"

מה חדש בדוחות / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, חומרים: shutterstock

כלל: רווח של 305 מיליון שקל ב-2023, השפעת רכישת מקס עוד קטנה

מדור חדש של גלובס יביא את הסיפורים של עונת הדוחות בבורסת ת"א שאולי פספסתם ● והפעם: אימקו מסכמת את 2023 עם רווח כ-6.2 מיליון שקל לאחר שרשמה הפסד בתקופה המקבילה, כלל הציגה דוח רבעוני חזק, אך טרם רשמה רווח משמעותי מרכישת חברת כרטיסי האשראי מקס והרווח הנקי של מור השקעות זינק בכ-60% ● מדור חדש

דוד פתאל / צילום: איל יצהר

לאחר שלוש שנים של הפסד, אירופה עזרה לדוד פתאל לחזור להרוויח

עם סיומה של השנה הסתכמו הכנסותיה של פתאל ב-6.93 מיליארד שקל, עלייה חדה של 26.6% ביחס לשנה שקדמה לה ● בשורה התחתונה רשמה פתאל רווח נקי של 45.2 מיליון שקל ● הסיבות לעלייה: שיפור בשיעורי התפוסה במלונות הרשת, עלייה במחיר של חדר ממוצע למתארחים ושיפור בשערי החליפין

משה ארבל, שר הפנים / צילום: מארק ישראל סלם - הג'רוזלם פוסט

בעקבות חשיפת גלובס: השר ארבל קורא לנתניהו לאפשר כניסת פועלי בניין פלסטינים לישראל

שר הפנים מציין במכתבו: "גוברות ההערכות כי אלפי פועלים פלסטיניים מיהודה ושומרון מועסקים שלא כדין בענף" ● הוא קורא לראש הממשלה לבחון הסדרה של הכנסת הפועלים לישראל, בין היתר על ידי בחינה פרטנית של כל פועל והגבלת גיל

גזירת סרט בפתיחת משרדי ASI, חברת הבת בהודו יחד עם שגריר ישראל בהודו, נאור גילאון / צילום: תעשייה אווירית

מתחת לרדאר: התעשייה האווירית הקימה חברה בת בהודו

התעשייה האווירית השיקה השבוע את חברת הבת ההודית שלה בניו דלהי ● החברה הוקמה במסגרת שיתוף הפעולה בין התעשייה האווירית לבין DRDO, גוף המחקר והפיתוח בנושאי הגנה של ממשלת הודו

מנכ''ל NICE, ברק עילם / צילום: CRC Media

מלך השכר של ת"א: המנכ"ל שהרוויח כ-90 מיליון שקל ב-2023

עיקר התגמול של מנכ"ל נייס ברק עילם – הוני ● במשך שנותיו כמנכ"ל נייס צבר תגמולים בהיקף של כ-460 מיליון שקל לפי שער החליפין הנוכחי ● שכר של כ-17 מיליון שקל למנכ"ל אלביט אשתקד

בורסת תל אביב / צילום: שלומי יוסף

בורסת ת"א ננעלה ביציבות; אלקטריאון זינקה ב-18%, ישראכרט ב-8%

אל על השלימה גיוס של 100 מיליון דולר, המנייה עולה ב-4% ● הבורסה בת"א מסכמת רבעון ראשון בעליות נאות במדדים המובילים ● לאומי על הדולר המתחזק: "מציע למשקיעים הצעה שאי אפשר לסרב לה" ● באופנהיימר צופים "רוח גבית לשוק המניות האמריקאי לפחות עד שנת 2025"

מנכ''ל האוצר שלומי הייזלר בוועידת מרכז הנדל''ן באילת / צילום: נאו מדיה

מנכ"ל האוצר נגד מנהל רשות המסים: "מס דירה שלישית ירחיק משקיעים משוק הנדל"ן"

לפי מנכ"ל האוצר, שלומי הייזלר, החזרת "מס דירה שלישית" כבר בתקציב הקרוב לא נמצאת על הפרק ● על הביקורת שהעביר ינקי קוינט בכנס התשתיות של גלובס בשבוע שעבר, הוא עונה: "אמירות חמורות ואין בהן דבר וחצי דבר. באוצר יש אנשים מופלאים" ● וזו התוכנית שלו למלא את קופת המדינה, נוכח הגירעון המחמיר

יו''ר הפדרל ריזרב, ג'רום פאוול / צילום: Associated Press, Nathan Howard

ארה"ב: מדד הליבה של ההוצאה לצריכה פרטית ירד ל-2.8%, כצפוי

מדד ה-PCE החודשי ירד ל-0.3% לעומת 0.5% בחודש שעבר ● מזרחי טפחות: "אי ההפתעה תומכת להערכתנו בתוואי הפד הנוכחי" ● היום חוגגים את יום שישי הטוב, ולכן לא יתקיים מסחר בבורסות אירופה ובוול סטריט ● מחיר הזהב זינק במרץ ב-9.8% ● אמש ננעלה וול סטריט בירוק, מדד ה-S&P 500 שבר שיא בפעם ה-23 מתחילת השנה

חיילים צרפתים מפטרלים בפריז / צילום: Reuters, Benoit Tessier

באירופה מתכוננים לאירוויזיון ואולימפיאדה תחת חשש כבד מחטיפות ופיגועים

אירוויזיון במאלמו, אליפות היורו בגרמניה ואולימפיאדה בפריז: שורת האירועים ההמוניים באירופה הקיץ, במקביל למלחמה בעזה והסיכון הגבוה לטרור איסלמי, מעלים את הכוננות בה לשיאים חדשים ● האמצעים שעל הפרק: שימוש ברחפנים והחזרת הנוכחות המשטרתית בגבולות

עינת גנון / צילום: בר שניר

פרויקט הענק מתעכב: עוד פרישה מהמרוץ לניהול רשות המטרו

עינת גנון, סמנכ"לית הרשות להתחדשות עירונית, הודיעה על פרישה מהמרוץ לניהול רשות המטרו, לאחר שלאחרונה גם צחי דוד, סגן הממונה על התקציבים באוצר לשעבר, הסיר את מועמדותו לתפקיד ● כעת נותר מועמד אחד לבחירה, והמכרז עומד בפני ביטול

אסף גולדברג, מנכ''ל סלייס עד לאחרונה / איור: גיל ג'יבלי

בדיקת אי הסדרים בעיצומה, אז איך זה שאפשר להפקיד חיסכון לכל ילד בסלייס

רשות שוק ההון מצאה לאחרונה אי סדרים חמורים בהתנהלותו של בית ההשקעות סלייס ● למרות זאת, באתר הביטוח הלאומי סלייס מוצגת כאפשרות להפקדת כספים בתוכנית "חיסכון לכל ילד" ● עד תחילת מאי לא ניתן יהיה למשוך כספים מקופות סלייס, אך הרגולטור לא מודאג

מנות במחתרת התאילנדית / צילום: דניה ויינר

אחת המסעדות התאילנדיות הטובות בישראל מסתתרת בכלל בחצר של בית

עגלת קפה שמגישה מאפה פיסטוק נדיר, מרכז הוליסטי שגם הציניקנים יתמסרו לו, מיזם אמנות נשי ומסעדה שאפשר למצוא בה בננה לוטי משובחת ● יום בפרדס חנה כרכור

איציק וייץ, מנכ''ל קבוצת קרסו מוטורס / צילום: אלעד גוטמן

המספרים חושפים: כך הפך מותג בנזין סיני אלמוני למכרה הזהב של קבוצת קרסו

הכתבה הזו היתה הנצפית ביותר השבוע בגלובס ועל כן אנחנו מפרסמים אותה מחדש כשירות לקוראינו ● מהדוח השנתי של יבואנית הרכב עולה כי המותג צ'רי, שמכירותיו זינקו ב-2023, הקפיץ את נתח השוק שלה וסייע לה להציג רווח מכובד בתקופה קשה ● אבל ל"אסטרטגיה הסינית" הזו, שמשנה בצורה משמעותית את הפוקוס העסקי של הקבוצה, יש מחיר - ובראשו דריסת מותגים ותיקים