גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

בית המשפט העליון הכריע: כיצד יחושבו "דמי חכירה אבודים"

פסק הדין קבע כי יש להתחשב בעסקאות הנהוגות בשוק ולפיהן לקבוע את שווי הרכוש המופקע

בית המשפט העליון הכריע: כיצד יחושבו "דמי חכירה אבודים" / צילום:  Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב
בית המשפט העליון הכריע: כיצד יחושבו "דמי חכירה אבודים" / צילום: Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב

כאשר המדינה מפקיעה קרקע לפי פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943, עליה לשלם לבעל הזכויות בקרקע פיצויים שישיבו אותו למצב הכלכלי שבו היה אלמלא ההפקעה. שווי הפיצויים, שנקבע על ידי שמאי מקרקעין, משקף את המחיר שתמורתו היה מוכר מרצון מסכים למכור את אותה הקרקע לקונה מרצון. במקרה שבו המדינה מפקיעה את הקרקע, אולם אינה משלמת בגינה פיצויים במועד ההפקעה, זכאי בעל הקרקע לקבל "פיצוי משלים" בגין העיכוב בקבלת הפיצוי "הבסיסי".

במהלך השנים עמדו לרשות בעלי הקרקע שלושה מנגנונים חלופיים לקבלת הפיצוי המשלים, לפי בחירתם: שניים מהם כוללים תשלום ריבית שנתית ו/או מדד, והשלישי - שנכנה אותו בהמשך מנגנון החכירה - בדרך של פיצוי בשל אובדן דמי חכירה עבור התקופה מהמועד שבו תפסה המדינה חזקה במקרקעין ועד המועד שבו שילמה את הפיצוי הבסיסי ביחד עם דמי החכירה.

מקובל בקרב העוסקים בתחום כי "מנגנון החכירה" מעניק פיצוי גבוה יותר ביחס למנגנוני השערוך האחרים, במיוחד כשמדובר בהפקעות שנעשו לפני שנים רבות - אולם הוא בוטל במסגרת תיקון שנערך לפקודת הקרקעות בשנת 2010.

בשנת 2013 ניתן פסק דין תקדימי - דנ"א 1595/06 ארידור נ' פתח תקווה, שקבע כי תביעות פיצויי הפקעת מקרקעין מתיישנות לאחר שבע שנים ממועד תפיסת החזקה במקרקעין. כיוון שמדובר היה בהלכה חדשה, נקבע כי היא תחול על תביעות שיוגשו בחלוף שלוש שנים ממתן פסק הדין - ביום 21.3.2016 ואילך.

העליון: להתחשב במה שנהוג בשוק

לענייננו, משמעות הדבר היא שכמות ה"הפקעות הישנות" לגביהן ניתן להפעיל את מנגנון החכירה קטנה עם השנים. אולם בעלי קרקע רבים ניצלו את חלון ההזדמנויות של שלוש השנים שנקבע בפס"ד ארידור והגישו תביעות רבות כנגד רשויות מפקיעות שונות. בחלק מהתביעות נדרש להפעיל את מנגנון החכירה.

השאלה שנדונה בפסק הדין, שניתן במסגרת ערעורים שהגישה המדינה על פסקי דין של בית המשפט המחוזי, היא כיצד יש לחשב את אותו מנגנון חכירה - במקרה זה מדובר בהפקעה של קרקע חקלאית, עליה ניתן היה להקים מבנה מגורים אחד?

עמדת שמאית המקרקעין: היא השתמשה במודל פיננסי - נורמטיבי - של חישובי תשואה ממקרקעין. לשיטתה, שיעור דמי החכירה הראוי הוא 6% משווי הקרקע המשתנה משנה לשנה.

עמדת השמאים מטעם המדינה: הם ביססו את חישוביהם על "שיטת החילוץ", במסגרתה מחולץ שווי הקרקע משווי הבנוי עליה. לשיטתם, שיעור דמי החכירה הראוי הוא 1.5% משווי קרקע חקלאית וכן שיעור של 2.5% משווי משבצת הקרקע החקלאית עליה ניתן להקים מבנה מגורים אחד.

מדובר, כפי שאפשר לראות, בהפרשים משמעותיים. בית המשפט המחוזי קיבל את עמדת שמאית המקרקעין שמונתה על ידו.

בית המשפט העליון קבע כי הדרך הנכונה לחישוב שיעור דמי החכירה היא בהתחשב בדמי החכירה הנהוגים בשוק הנדל"ן, על ידי השוואה לעסקאות שנערכו במקרקעין דומים למקרקעין המופקעים. כלומר, להתבסס על ממצאים עובדתיים ולא תיאורטיים.

לאור זאת, ביטל העליון את פסק הדין של המחוזי, שכן הוא מסתמך על חוות דעת שמבוססת על מודל שבבסיסו הנחות נורמטיביות לגבי ערך הכסף והתשואה ממקרקעין ולא על עסקאות שנעשו בפועל. עוד נקבע, כי לא ניתן להסתמך על חוות דעת שמאי המדינה, שכן גם הן לא התבססו על שיטת ההשוואה והתשתית העובדתית בבסיסן הייתה דלה. העניין הושב לבית המשפט המחוזי על מנת שיקבע את דמי החכירה האבודים על בסיס האמור בפסק הדין.

הקושי: למצוא עסקאות דומות

הקושי בפסק הדין הוא שבמקרה של קרקעות שהופקעו לפני שנים רבות קשה למצוא עסקאות השוואה רלוונטיות, שכן לקרקעות כאלה "אין שוק". ואכן, שמאי המדינה ציינו בחוות דעתם את הקושי הרב במציאת עסקאות השוואה במקרה דנן. לכן, סביר להניח שהדבר יקשה על עריכת שומות לדמי חכירה ראויים.

הכותב מומחה לתכנון ובנייה

עוד כתבות

עו"ד פיאד טמיש, פישר בכר חן וול אוריון ושות' / צילום: איל יצהר, גלובס

"יש לי חלום שלכל אזרח ערבי במדינת ישראל תהיה דירה ובית"

כך אמר יוסי חדד, מנהל אגף מיעוטים במשרד השיכון, בפאנל בנושא משכנתאות ומצוקת הדיור בחברה הערבית במסגרת ועידת הפורום הכלכלי הערבי ו"גלובס" ● "שני שליש מהאוכלוסייה הערבית לא מחזיקה בקרקע פרטית. נדרשת בנייה קבלנית שמסוגלת להעמיד פתרון לזוג צעיר"

אביחי מנדלבליט, בכנס לשכת עורכי הדין / צילום: ליאב פלד

גורם המעורה בעבודת היועמ"ש: "מנדלבליט מקדיש את כל זמנו להחלטה בתיקי נתניהו"

היועמ"ש הודיע כי ייעדר מכנס חיפה למשפט השבוע • עושה מאמץ לסיים את ניתוח טענות ההגנה בשימוע ולפרסם החלטה לכל המאוחר באמצע דצמבר

תחנות הכוח הפחמיות בחדרה / צילום: אייל יצהר

על רקע הביקורת: רשות החשמל תמליץ להסב את תחנות הכוח הפחמיות

לאחר שפרסמה דו"ח שגרר תגובות זועמות של ארגוני הסביבה והתכתשות ציבורית עם המשרד להגנת הסביבה, רשות החשמל עשויה להמליץ לשר האנרגיה להסב את תחנות הכוח הפחמיות ולהפכן מבוססות גז, וכן להרחיב את הפיתוח והשימוש באנרגיות מתחדשות

רובי בכר, עו"ד- שותף בכיר במשרד פישר בכר חן וול אוריון ושות' / צילום: איל יצהר, גלובס

"הנתונים מעודדים; היום יש כבר 100 סטארט-אפים בנצרת"

עו"ד רובי בכר בוועידת הפורום הכלכלי הערבי ו"גלובס": "הציבור הערבי הוכיח שבמקום בו ניתנת לו הזדמנות, הוא מגיע להישגים מעולים" ● סמיר חורי: נדרשת השקעה בהון האנושי שתעזור למגזר הערבי להיכנס למעגל העבודה. זה יתבטא בצמיחה הכלכלית בכל המדינה"

הלוויתו של בכיר הג'יהאד האיסלמי בעזה / צילום: Mohammed Salem, רויטרס

הטראבל מייקר של הרצועה: מיהו בכיר הג'יהאד האיסלמי שחיסולו הלילה הוביל להסלמה הביטחונית

ישראל חיסלה הלילה את מי שנחשב ל"עושה הצרות" של רצועת עזה - מפקד הזרוע הצבאית של הג'יהאד האיסלמי בצפון הרצועה, בהאא אבו אל עטא ● מדובר במי שיזם את מרבית אירועי ירי הרקטות על ישראל

בנימין נתניהו \ צילום: אמיר מאירי

נתניהו: "ישראל לא מעוניינת בהסלמה, אך נעשה כל שיידרש להגן על אזרחינו"

כך אמר היום ראש הממשלה נתניהו על רקע חיסול הבכיר בג'יהאד האיסלמי והמטחים הבוקר על דרום המדינה ● גם הרמטכ"ל אביב כוכבי הדגיש כי צה"ל לא מעוניין בהסלמה ● ראש השב"כ נדב ארגמן ציין כי העיתוי לחיסול היה מקצועי בלבד

דונלד טראמפ / צילום: Leah Millis, רויטרס

טראמפ: השווקים והכלכלה היו במצב טוב אף יותר לולא הטעויות של הפד

נשיא ארה"ב נואם בפני המועדון הכלכלי של ניו יורק ומשתלח בבנק המרכזי ● טראמפ התייחס לעליות במדדי המניות המובילים מאז בחירתו ואמר כי "אם היה לנו פדרל רזרב שהיה עובד אתנו, יכולנו להוסיף עוד 25% לכל אחד מהמספרים האלה ● טראמפ חידש את המתקפה על סין ואמר כי היא רימתה את ארה"ב בנושאי סחר

ישראל כ"ץ בעצרת האו"ם / צילום: Eduardo Munoz, רויטרס

משרד החוץ מגיב להחלטת בית הדין האירופי: בית הדין האירופי נגרר לקמפיין פוליטי נגד ישראל

יקב פסגות: החלטת בית הדין נגועה באפליה נגד ישראל, גאים בתרומתנו למאבק נגד ההחלטה

 

 

בניין נובולוג / צילום: נובולוג, יח"צ

נובולוג רוכשת מעופר עמר, מנכ"ל מדיקוויפ, את יתרת מניות החברה תמורת כ-31 מיליון שקל

חברת שירותי הבריאות רוכשת כעת את מניות המיעוט, בשיעור של 30%, לאחר שרכשה לפני כשנתיים את מניות השליטה, בשיעור של 70%, תמורת 45.5 מיליון שקל ● מדיקוויפ מספקת שירותי בריאות וציוד מבוססי טכנולוגיה לשיפור איכות חיי המטופלים בביתם, ומניעת אשפוזים מיותרים בבתי החולים

אריה בלדגרין / צילום: יחצ

תרופה חדשה ליורוג'ן: רכשה זכויות למוצר חדש לטיפול בסרטן בדרכי השתן

המטרה היא לשלב את המוצר של אג'נוס יחד עם תרופה קיימת בצנרת המוצרים של יורוג'ן ● מניית יורוג'ן עלתה אמש ב-3% בנאסד"ק בעקבות ההודעה

הפגנת BDS / צילום: SHUTTERSTOCK

ביה"ד של האיחוד האירופי מנחית מכה על היצוא הישראלי: חובה לסמן מוצרים מיו"ש, מזרח ירושלים ורמת הגולן

זאת בשל היותם "שטחים כבושים" המנוגדים לדין הבינ"ל ואי-הכרת האיחוד האירופי בזכותה של ישראל על שטחים אלה ● יו"ר התאחדות האיכרים: "חציית קו אדום ותרועת ניצחון לתנועת ה-BDS" ● מנגד, באגודה לזכויות האזרח מברכים

ד"ר סאמי מיעארי, הפורום הכלכלי הערבי / צילום: איל יצהר, גלובס

"בישראל יש שתי כלכלות ויש ביניהן פער עצום: הכלכלה היהודית היא כלכלה מודרנית והכלכלה הערבית נמצאת מאחור"

את הדברים אמר ד"ר סאמי מיעארי בסיכום כנס הפורום הכלכלי הערבי ו"גלובס" ● "תוכנית 922 שנועדה לסגור פערים קיימים בקושי יושמה. מתוך השקעה של 15 מיליארד שקל שכלולה בתוכנית, הביצוע עבר בפועל 2 מיליארד שקל"

דארה קוסררשאהי מנכ"ל אובר / צילום: רויטרס

הסעודים כבר לא מנודים: מייסד אובר קיבל מהם מאות מיליונים, המנכ"ל מתבטא בסלחנות

הירצחו של העיתונאי חאשוקג'י גרמה לחרם על ערב הסעודית בתעשיית ההייטק, אך נראה שהוא היה זמני ● מנכ"ל אובר טען כי ניתן למחול לסעודים על הרצח, וחזר בו

מכונת דפוס של דולרים/ צילום:  Shutterstock/ א.ס.א.פ קריאייטיב

השקל נחלש מול הדולר והאירו על רקע ההסלמה הביטחונית

הדולר קופץ ב-0.5% מול השקל לרמה של 3.516 שקלים, והאירו מוסיף 0.55% לערכו לרמה של 3.881 שקלים ● פריקו: "אי-הוודאות בשווקים על רקע המצב הביטחוני גורמת לביקוש ער לדולר"

הבית שנהרס מירי הרקטה ששוגרה מעזה / צילום: רועי ברק

פיצויים בעקבות נזק עקיף: אין מענה לערי גוש דן

רשות המסים הודיעה כי עסקים המצויים בטווח של עד 40 ק"מ מרצועת עזה יהיו רשאים להגיש תביעה להחזר השכר שישולם לעובדים שיעדרו מעבודתם בעקבות המצב הביטחוני ● בשלב זה: גוש דן, שהיה משותק כמעט הבוקר, מחוץ לטווח הפיצוי על נזק העקיף

תושבים תופסים מחסה בזמן אזעקות באשקלון / צילום: Ronen Zvulun, רויטרס

לא הלכתם לעבודה היום? כדאי שתדעו מה הן הזכויות שלכם

מהן שתי הסיבות בגינן יש לנו את הזכות להיעדר מהעבודה היום? והאם המעסיק יכול לפטר עובד שלא הגיע לעבודה? עו"ד נעמה שבתאי בכר, מומחית בייצוג מעסיקים, מסבירה

מוחמד ברכה / צילום: איל יצהר, גלובס

"ללא תכנון אורבני, היישובים הערביים יהפכו למחנות עובדים"

כך אמר  מוחמד ברכה, ראש ועדת המעקב של החברה הערבית, בוועידת הפורום הכלכלי הערבי ו"גלובס" ● יו"ר בנק הפועלים, עודד ערן: "בשל מצוקת הדיור בחברה הערבית, השקנו מוצר המאפשר לצעירים ערבים לרכוש דירה, גם כשלא ניתן לרשום משכנתא בטאבו"

ויצמן שירי  / צילום: תמר מצפי

ההרפתקה הבורסאית החדשה של ויצמן שירי: רוכש שלד בורסאי כדי לצקת לתוכו פעילות קנאביס באפריקה

שירי, שבעבר הוביל את חברת הנדל"ן תשואה 10 שקרסה עם חובות כבדים, מתכוון למכור לשלד נקסט ג'ן פעילות בבעלותו ובמרכזה נכס נדל"ן בבאר שבע וכן "גידול וייצוא קנאביס רפואי בעיקר במדינת לסוטו"

אנשים מתגוננים בעת אזעקה בשדרות / צילום: Ammar Awad, רויטרס

ההחלטה הכלכלית היקרה של פיקוד העורף

מפקד פיקוד העורף קיבל החלטה שעלותה נאמדת במיליארדי שקלים - השבתת העבודה מתל אביב ודרומה • מי ישלם את החשבון: קופת המדינה, המעסיקים או העובדים? • ההסלמה במצב הביטחוני חייבת להוות נקודת מפנה ביחס לחקיקה הקיימת בתחום ● דעה

ד"ר אחמד טיבי, הרשימה המשותפת / צילום: איל יצהר, גלובס

אחמד טיבי בכנס בנצרת: "זה 'מבצע שלום הבלפור' או 'מבצע עוקף מנדלבליט'?"

ח"כ טיבי בוועידת הפורום הכלכלי הערבי ו"גלובס": "אנחנו נגד מלחמה, בעד הסדר מדיני ונגד פגיעה באזרחים; יש להפסיק את האש מיד" ● "צריך להפוך את היישובים הערביים ליישובים מתקדמים עם מרחב ציבורי שוקק חיים; הסתיים העידן שמבקשים שנגיד תודה על פירורים"