גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

חלק מהבטוחה שספנסר מבקשת לשעבד לטובת רוכשי אג"ח חדשות הוא בניין בברוקלין שטרם אוכלס

כחלק מהגל המתחדש של הנפקות חוב על ידי חברות נדל"ן זרות בבורסת ת"א, בוחנת החברה של היזם ג'ואל גלאק גיוס חוב כנגד שיעבוד נכס בברוקלין, ששוויו מוערך ב-87 מיליון דולר ● הנכס כולל מבנה שהיה אמור להיפתח ב-2016, אבל לא אוכלס עקב חריגות בנייה

שכונת וויליאמסבורג בברוקלין, / צילום: shutterstock
שכונת וויליאמסבורג בברוקלין, / צילום: shutterstock

האם חברת הנדל"ן ספנסר אקוויטי מציעה למחזיקי האג"ח הישראלים שיעבוד על נכס בעייתי בעיר ניו יורק? כתבה שפורסמה אתמול באתר הנדל"ן הניו יורקי TheRealDeal מעלה שאלות בנוגע לשווי ואיכות המבנים שישמשו בטוחה לאיגרות החוב החדשות שבכוונת החברה להנפיק. מאידך, נתונים שמפרסמת ספנסר, הודפים את הטענות ומציגים מציאות שאמורה להשתפר בקרוב.

לספנסר, שנמצאת בבעלות יזם הנדל"ן החרדי ג'ואל גלאק, שלוש סדרות אג"ח (א'-ג') הנסחרות בת"א, בהיקף כולל של 1.22 מיליארד שקל ערך נקוב. כחלק מהתחדשותו של גל הנפקות החוב של חברות נדל"ן זרות בתל אביב, לאחר משבר שהתחיל עם קריסת האג"ח האמריקאיות בשלהי 2018, דיווחה ספנסר מוקדם יותר השבוע כי היא בוחנת מהלך של הנפקת סדרה חדשה (סדרה ד') של אג"ח לציבור הישראלי, בהיקף שטרם נקבע סופית.

לקראת ההנפקה העניקה היום חברת S&P מעלות דירוג A פלוס לסדרת אג"ח ד' המובטחת שבמבקשת ספנסר להנפיק, עבור גיוס של עד 240 מיליון שקל. לפי S&P מעלות, מדובר בדירוג הגבוה בדרגה אחת מעל דירוג המנפיק של ספנסר, שעומד על A, וזאת בשל הערכתה כי שיעור שיקום החוב של סדרת האג"ח המובטחת בעת תרחיש כשל פירעון היפותטי יהיה 70%-90%.

סדרה ד' תהיה מגובה במשכנתא ראשונה בדרגה על נדל"ן בברוקלין (100% מהנכס), המוכר בשם The North Flats, שבו מחזיקה ספנסר ב-66.9%, כאשר תמורת ההנפקה תשמש בעיקר לצורך החלפת ההלוואות המגובות במשכנתא הקיימות על הנכס. ביתרת מניות הנכס מחזיקה חברת הנדל"ן אול-יר של יזם חרדי אחר, יואל גולדמן, שגם היא הנפיקה בשנים האחרונות בבורסת ת"א אג"ח, בהיקף נוכחי של 2.4 מיליארד שקל ערך נקוב.

אגח ספנסר נפלו במפולת אבל ידעו להתאושש

הלוואה של 46 מיליון דולר על הנכס

מבט על הדוחות הכספיים של ספנסר מגלה כי על הנכס רובצת הלוואה בהיקף נוכחי של 46 מיליון דולר. בסוף ינואר 2019 הוארכה ההלוואה לתקופה של שישה חודשים עם אופציה להארכה בשישה חודשים נוספים, ובמהלך יולי מומשה האופציה על ידי ספנסר ומועד הפירעון הוארך עד לסוף ינואר 2020.

ההלוואה היא אחת מתוך שתי הלוואות בהיקף כולל של 114 מיליון דולר, שספנסר נדרשת להאריך או למחזר בחודשים הקרובים. בדוחותיה הכספיים לרבעון השני של 2019 מציינת ספנסר כי להערכתה, בהגיע מועד פירעונן של הלוואות אלה, יהיה בידה בסבירות גבוהה להאריך או למחזר את אותן הלוואות. 

נכון להיום נסחרות האג"ח הלא-מובטחות של ספנסר מסדרות א' ו-ב' בתשואות גבוהות יחסית, של 7.8% ו-9.2%, בהתאמה, בעוד שסדרה ג' בעלת הביטחונות נסחרת לפי תשואה לפדיון של 4.1%, אף שהיא בעלת משך החיים הממוצע (מח"מ) הארוך ביותר. מסיבה זו, ברור לחלוטין כי במצב השוק הנוכחי נדרשת ספנסר לספק שעבוד משמעותי כדי להצליח בהנפקה של סדרת אג"ח חדשה בריבית סבירה.

החברה מחכה לביקורת של מפקח העירייה

הנכס The North Flats שוכן בשכונת וויליאמסבורג שבברוקלין, וכולל בתוכו שני חלקים: החלק הראשון כולל מבנה של כנסייה ישנה, שהוסב ב-2014 למבנה למגורים (מבנה א'). כיום כולל המבנה 39 דירות להשכרה, שהניבו ב-2018 הכנסות של 2.04 מיליון דולר ורווח גולמי (NOI) של 1.57 מיליון דולר.

החלק השני של הפרויקט הוא בית ספר לשעבר, שהוסב למבנה מגורים בן 52 יחידות דיור (מבנה ב'). המבנה, שבנייתו כבר הושלמה, היה אמור להיפתח כבר ב-2016, אבל טרם אוכלס עקב בעיות משפטיות. משום כך, המבנה אינו מניב לפי שעה הכנסות, ולא ברור מתי זה יקרה.

לדברי ספנסר, המבנה לא קיבל עדיין טופס אכלוס, עקב חריגות בנייה של כ-5,000 רגל רבועה (ר"ר) מעבר לתוכניות הבנייה המקוריות. כדי לקדם את האכלוס, רכשה חברת הנכס בדצמבר 2017 זכויות אוויר בסכום של 315 דולר לר"ר (סך הכל כ-1.5 מיליון דולר), ולדבריה, היא פועלת עם עיריית ניו יורק להכשיר את חריגות הבנייה האמורות ולקבל את טופס האכלוס המיוחל למבנה ב'.

על פי הערכת שווי שפרסמה ספנסר בדוחות לסיכום 2018, מוערכים שני הנכסים לפי שווי נוכחי של כ-87 מיליון דולר, והם אמורים להניב יחד NOI של 4.12 מיליון דולר בשנה לאחר אכלוס המבנה השני. עוד עולה מהדוחות כי ב-2018 רשמה ספנסר הפסד של 8.1 מיליון דולר מירידת ערך של הנכס.

לטענת מקור בשוק, מי שניהלה את בניית הפרויקט עד 2014 היא טובי מוסקוביץ', שהייתה שותפה של ספנסר ואול-יר באותה תקופה, והיא זו שבנתה 5,000 ר״ר מעבר לתוכנית המאושרת. לפי אותו מקור, בגלל החריגה הזאת ובגלל חילוקי דעות אחרים, החליטו ספנסר ואול-יר להיפרד ממוסקוביץ', ובמסגרת המהלך גדל חלקה של ספנסר בנכס ל-66.9%. עוד מציין המקור כי בעקבות הפרידה לקחה ספנסר פיקוד על הנכס ורכשה זכויות אוויר מחלקה צמודה כדי להכשיר את מבנה ב', שהדירות בו גמורות ומוכנות לאכלוס. החברה הגישה מחדש את תוכניות הבנייה, ובימים אלה מחכה לביקורת של מפקח מטעם העירייה כדי לסיים את התיקונים.

לפי הערכת שווי עדכנית שבידי ספנסר, שווי הנכס אמור לגדול ל-91 מיליון דולר מייד עם קבלת היתר האכלוס. לדברי אותו מקור, השינוי בשווי הנכס ב-2017 הושפע  לרעה מתוכנית העיר לסגור את קו הרכבת ממרכז וויליאמסבורג. עם זאת, החלטת העירייה שלא לסגור את הקו (אלא לשפץ אותו בסופי שבוע), הביאה לקפיצה מחודשת בשווי הנכסים בשנה האחרונה באזור זה. 

עוד כתבות

זה בידיים שלנו / צילום: Shutterstock | א.ס.א.פ קריאייטיב

עשה זאת בעצמך: עד שהממסד יתעורר, יותר ויותר אזרחים מתגייסים להציל את כדור הארץ

יכולנו להביא תסריטי אימה של אסונות אקלים, אבל בחרנו להציג את הפתרונות ● כך אפשר לעצור את ההתחממות הגלובלית - אבל חייבים לפעול עכשיו, לפני שיהיה מאוחר מדי

נעמה יששכר יחד עם אימא יפה / צילום: באדיבות המשפחה

שורת מעשי הונאה: ההאקר הרוסי שסיבך את נעמה יששכר

אלכסיי בורקוב נעצר בישראל לפני כ-4 שנים בנתב"ג, לאחר שבארה"ב הוגש נגדו כתב אישום בגין הונאה בכרטיסי אשראי ● בית המשפט העליון קבע כי אין מניעה להסגירו לארה"ב חרף בקשה דומה מצד רוסיה, בעוד ששם מפעילים לחץ בדמות גזר דין כבד על נעמה יששכר

ההפצצות הטורקיות בסוריה./ צילום: רויטרס

גרמניה וצרפת משעות מכירת נשק לטורקיה בשל המתקפה בסוריה

עם זאת, ההודעות מתייחסות רק ל"נשק שעלול להיות בשימוש בסוריה", מה שמאפשר את המשך עסקאות הצוללות וכלי השיט בין גרמניה לטורקיה ● מחר יתכנסו בבריסל שרי החוץ של האיחוד לדון בתגובה למתקפה

ההנפקה של ליפט./Shutterstock  צילום:א.ס.א.פ קריאייטיב

אובר לא לבד, גם ליפט תובעת את עיריית ניו יורק: "פוגעת בנוסעים ובנהגים"

חוק חדש בניו יורק קובע כי מעתה על הנהגים יהיה להסיע נוסעים ברכבם לפחות 69% מהזמן ● דובר ליפט: "חוק זה אינו נועד להתמודד ברצינות עם נושא העומס התחבורתי והפקקים, וסופו לפגוע בנוסעים ובנהגים בניו יורק"

ג'רום פאוול, יו"ר הפדרל ריזרב / צילום: Sarah Silbiger, רויטרס

מתערב בשוק האג"ח: הפד ירכוש אגרות חוב החל משבוע הבא

הפד צפוי להתחיל לרכוש אגרות חוב אמריקאיות לטווחים הקצרים בהיקף של עד 60 מיליארד דולר ● המהלך שיחל ביום ג' וימשך לפחות עד הרבעון השני ב-2020, צפוי להעלות את מאזן הבנק לרמה של 4.2 טריליון דולר

עדי סופר תאני / צילום: יונתן בלום

"לא הבנתי כלום. תתחילו מההתחלה": עדי סופר תאני מספרת על ניהול הצד הישראלי של הרשת החברתית הגדולה בעולם

מה עושה מנכ"לית פייסבוק ישראל, עדי סופר תאני, כדי להיות אפקטיבית בניהול ● "האמירה שאם אתה האדם הכי חכם בחדר אז אתה לא בחדר הנכון, נכונה גם למנכ"לים. ואם זה באמת ככה, אז או שצריך לפטר את המנכ"ל או שצריך לפטר את החדר" ●"50 המשפיעות של ליידי גלובס"

מלחמת סחר בין ארה"ב לסין / שאטרסטוק

טראמפ אומר שהגיע עם סין להבנות משמעותיות בחלק מסעיפי הסכם הסחר

טראמפ אמר שארה"ב וסין הגיעו להסכם סחר ראשוני וסיימו את "השלב הראשון" בדרך לחתימה על הסכם סופי ● בהסכמות נכללים כמה תחומי מסחר, בהם שירותים כלכליים, קנין רוחני ורכישות של תוצרת חקלאית ● המכס על מוצרים תוצרת סין שהיה אמור להתחיל ביום ג' הקרוב מושהה לעת עתה

נתניהו ומנדלבליט/  צילום: אלכס קולומויסקי / ידיעות אחרונות

היועמ"ש נגד "התערבות נתניהו במדיניות האכיפה ביו"ש": "צבר מקרים חמורים, פגיעה בשלטון החוק"

עו"ד ארז קמיניץ במכתב חריף: ראש הממשלה ושר הביטחון נתניהו פועל למנוע פינוי התיישבות לא חוקית ביהודה ושומרון ● בפגישה שנערכה מנדלבליט דרש מנתניהו כי יבהיר כי אסור למשרדו להתערב בהליכי האכיפה והפיקוח בהתנחלויות

צב ים עם קשית תקועה בפיו/ צילום:  Shutterstock א.ס.א.פ קריאייטיב

הגיליון הירוק: פרויקט מיוחד על משבר האקלים

הגיע הזמן להודות בכך: למשבר האקלים יש השלכות כלכליות מובהקות והאחריות מוטלת על כולנו ● למה לא באמת מדובר בסוגייה פוליטית, מה ההשלכות של עוד כמה מעלות ואיך עסקים בעולם כבר נערכים עם פתרונות ● מגזין G של "גלובס" הוקדש השבוע כולו לסיקור משבר האקלים. קבלו הצצה

מטבע של 5 שקל /צילום: תמר מצפי

מדוע השקל הוא המנצח הבלתי מעורער של שוק המטבעות?

השאלה היא לא מדוע השקל חזק, אלא מדוע הוא הכי חזק בעולם ● דעה

הפגנת תמיכה בראש הממשלה נתניהו מול ביתו של מנדלבליט  / צילום: שלומי יוסף

הפגנת תמיכה נוספת בראש הממשלה

תחת הכותרת "מצילים את הדמוקרטיה משומרי הסף" התקיימה במוצ"ש הפגנת תמיכה בנתניהו ● בסמוך לביתו של היועמ"ש התקיימה גם הפגנה נגד השחיתות השלטונית ● המשטרה: 3 עצורים בגין הפרות סדר

 סוחרים בבורסתNYSE/  צילום: רויטרס  .rendan McDermid

וול סטריט נסגרה בעליות; מניית אפל הגיעה לשיא כל הזמנים

המסחר בוול סטריט ננעל בעליות שערים על רקע האיתותים מוושינגטון ומסין על הבנות משמעותיות בשיחות הסחר ● מניית אפל קפצה ב-2.6% לשיא של כל הזמנים עם מחיר של כ-236 דולר למניה ● הפד צפוי להתחיל לרכוש אגרות חוב אמריקאיות לטווחים הקצרים בהיקף של עד 60 מיליארד דולר ● הנפט מזנק בלמעלה מ-2%

ד"ר ניסים דרוויש שותף באורבימד / צילום: תמר מצפי

חברת 89bio שהוקמה על ידי יוצאי טבע יוצאת לגייס 70 מיליון דולר בהנפקה

בשנה שעברה גייסה 60 מיליון דולר בהובלת אורבימד

חולות סמר בערבה./ צילום: Ariel Immerman - מתוך ויקיפדיה

עשה זאת בעצמך: האנשים שהחליטו לשמור על הסביבה במקום הממסד האדיש

במקום לחכות שגופי המדינה שאמונים על כך יתחילו לטפל בענייני הסביבה, יותר ויותר אזרחים מהשורה מתארגנים בעצמם כדי לשמור על קרקעות, לנטוע עצים ולהגן על הטבע ● רן סנדרס, איש הייטק מכוכב יאיר: "זה מכאיב שהרשויות בישראל לא דואגות לכך בעצמן. אנחנו עושים בחינם מה שהיה עולה למועצה עשרות אלפי שקלים"

אפס פסולת / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

הרשת שעוברת לקשיות מנייר וחנות למילוי כדי חלב: כך נאבקות רשתות בעולם בהתחממות הגלובלית

רשתות גדולות וגם עסקים פרטיים בישראל עדיין לא משקיעים בתחום הקיימות ● עד שזה יקרה, הנה כמה פתרונות מעוררי השראה מהעולם

סופת הטייפון הגיביס ביפן / צילום: רויטרס

הרשויות ביפן: על 8 מיליון איש לעזוב את בתיהם בעקבות סופת טייפון

רוחות חזקות וגשמים בהיקף חסר תקדים מכים היום את טוקיו ואזורים נרחבים במרכז יפן ● מזג האוויר החריג, שהגיע במסגרת סופת הטייפון הגיביס, הוביל את ממשלת יפן להצהיר על מצב חירום בכוננות הגבוהה ביותר

סינגפור מראה כללי/צילום:shutterstock אס איי פי קריאייטיב

תיירות ומשבר האקלים: סינגפור מדגימה איך אפשר להפוך לימון סביבתי ללימונדה תיירותית

סינגפור היא אחת המדינות המוטרדות מאוד כבר עכשיו מנזקי האקלים, בעיקר מעליית פני הים ● את הדאגה המוצדקת ניתבה לשורה של פרויקטים סביבתיים, שהפכו גם לאתרי פנאי ולאטרקציות תיירותיות

מתקן הפקת נפט/  צילום: רויטרס, Axel Schmidt

הפנטגון: ארה"ב תשלח כוחות צבא בהיקף נרחב לסעודיה

משרד ההגנה האמריקני הודיע כי וושינגטון תשלח את הכוחות, שיכללו בין היתר טייסות קרב וסוללות הגנה אוויריות. גורמים אמרו לרויטרס כי המהלך מגיע בתגובה לתקיפת מתקני הנפט בחודש שעבר. "שר ההגנה הודיע לבן סלמן על עיבוי הכוחות, כדי להעצים את ההגנה על סעודיה"

 עו"ד מיכאל דבורין /צילום: יונתן בלום

"במשרד עורכי דין תל אביבי ממוצע יש 80% שמאלנים ו-20% ימנים וגם הם 'בארון'"

עו"ד מיכאל דבורין, היועץ האסטרטגי-פוליטי לקמפיין של הליכוד, בראיון אישי ● על הילדות בירושלים, על הסכמי אוסלו, על הבחירה במשפטים, על ההתמודדות בבחירות ללשכה, ועל התיקים הפליליים נגד ראש הממשלה

דרור פויר / צילום: יונתן בלום

למה יושבים בסוכה, והקשר בין נייר העיתון לעיתונות חזקה

אנחנו יושבים בסוכה לא כדי להיזכר כמה כיף היה להיות במדבר, אלא כמה גרוע זה היה ● לא כדי להעלות על נס את הארעי והטבעי, אלא לחגוג את הבטון והמזגן