גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

כך הסתבכה עסקת הנדל"ן המשונה של הכנסייה בחיפה

בית ישן בחיפה עומד במרכזו של סכסוך משולש בין הכנסייה, הקונה שרכש את הבניין ומשפחה אחרת שטוענת כי הבניין שייך בכלל לה

בניין המריבה ברחוב הציונות בחיפה / צילום: פאול אורלייב
בניין המריבה ברחוב הציונות בחיפה / צילום: פאול אורלייב

כשפדל אלבסול חתם על הסכם לרכישת מבנה בשדרות הציונות 96 בחיפה, הוא לא תיאר לעצמו שהוא פותח תיבת פנדורה של צרות, ששורשיהן נעוצים עוד בשנותיה הראשונות של המדינה, ושהן יגיעו בהתחלה לכס הקדוש בוותיקן ולאחר מכן לבית המשפט. הסאגה, שכוללת מסכת של שקרים, עדויות מפוקפקות ועובדות מעוררות תהייה, התגוללה באחרונה בפני השופטת תמר נאות-פרי בבית המשפט המחוזי בחיפה.

העסקה: בתנאי שהכס הקדוש יאשר 

הכול החל ב-2010, כשאלבסול חתם על הסכם לרכישת מבנה בן ארבע קומות מהכנסייה היוונית-קתולית, שעל-שמה היה רשום הנכס. הוא עשה זאת באמצעות הארכיבישוף דאז אליאס שקור, תמורת 950 אלף שקל. אלבסול הכיר את הבניין מצוין, או יותר נכון, חשב שהכיר אותו, משום שהוא עצמו התגורר בו כדייר מוגן מאז 1978, וגם בנו מתגורר באותו בניין.

החוזה נחתם, והתמורה שולמה, ואולם תנאי חשוב הוכנס בו: כדי שהעסקה תבוצע, יש לקבל את אישור הכס הקדוש בוותיקן. אגב, אין זה המקרה הראשון שבו נדרש אישור כזה, שעיכב עסקאות.

מבחינתו של אלבסול, הדברים התקדמו כשורה. למיטב ידיעתו, ההסכם אושר על-ידי הכס הקדוש, והוא שילם את מלוא התמורה על המבנה. אולם רישום המבנה בטאבו התעכב, ואלבסול חש כי בכנסייה מתחמקים ממנו.

לאור זאת הגיש לפני ארבע שנים בקשה לצו הצהרתי לבית המשפט המחוזי בחיפה, שבו ביקש לקבוע כי הוא בעלי המבנה, וכי יש להורות לרשם המקרקעין (הטאבו) לרשום את הנכס על-שמו. את הבקשה הגיש באמצעות עורכי הדין אורן כץ ויוני שליו-ריבה ממשרד עו"ד יוסף ישורון.

עו"ד אורן כץ  / צילום: בלוט

הסתבכות 1: האם האפיפיור אישר או לא

הכנסייה טענה בכתב ההגנה שלה כי הסכם המכר מעולם לא נכנס לתוקף, שכן לא התקבל אישור של הוותיקן למימוש העסקה. אלבסול, טענו בכנסייה, לקח על עצמו סיכון בכך שהשקיע בנכס. עוד טענה הכנסייה כי "נסיבות חתימת הסכם המכר תמוהות", ואכן, המשך הסיפור היה באמת מתמיה.

הסתבכות 2: למי בכלל שייך הבית באמת

שנה אחר הגשת העתירה של אלבסול, אירעה תפנית בעלילה, כאשר בבית המשפט התקבלה עתירה על הנכס מצד שלישי, שלא היה מוכר עד אז - משפחת נחאס שמתגוררת בארצות-הברית ובבריטניה. באותה עתירה נטען כי המבנה לא שייך לא לכנסייה ולא לאלבסול, אלא למשפחת נחאס.

זאת משום שהמבנה הוקם על-ידי אבי המשפחה עוד טרם הקמת המדינה, ונמסר על-ידו לכנסייה ב-1952 בנאמנות, לאחר שהאיש נאלץ לעזוב את המדינה באותו זמן. המשפחה טענה כי בניגוד למסמכים הרשמיים, הנכס לא ניתן לכנסייה במתנה, אלא הופקד בידיה, והיא הייתה אמורה לשמור עליו, להשכיר את הדירות ולגבות את שכר הדירה - הכול בנאמנות עבור המשפחה. לטענת משפחת נחאס, ההסכם בין הכנסייה לאלבסול היה הסכם פיקטיבי שנועד להרחיק את הנכס מהמשפחה.

במשפט הופיעו לא מעט דמויות דתיות חשובות: הארכיבישוף שחתם על העסקה, שקור, הארכיבישוף שהחליף אותו, ג'ורג' בקעוני, סגן הבישוף, הממונה על נכסי הכנסייה ושניים מקודמיו. כמו כן הופיעו בני משפחת נחאס וכמובן אלבסול.

ראשית נשאלה השאלה מה קרה שהעסקה נפסלה על-ידי הוותיקן. באותו שלב של המשפט עשתה הכנסייה כל מאמץ על-מנת להסתיר מסמכים ואף מסרה מידע מטעה לבית המשפט. כך למשל, במרץ 2016, פנה בא-כוחה של הכנסייה לבא-כוחו של אלבסול ועדכן כי טרם עודכן לגבי זה; באפריל 2016 השיבה הכנסייה לבית המשפט כי "העסקה נמצאת בשלבי בחינה מתקדמים"; לאור המידע המטעה, נדחו פעם אחר פעם הדיונים בבית המשפט. רק מאוחר יותר הוברר כי העסקה אושרה בינואר 2016.

המידע נחשף, כשהכנסייה נאלצה לגלות את ההתכתבויות הפנימיות שנעשו בין 2015 ל-2016, בדרך לקביעת עמדה לגבי העסקה.

בספטמבר 2015 שלח הארכיבישוף בקעוני מכתב לכס הקדוש, שבו התבקש האישור להעברת בעלות על הנכס. במכתב צוין כי אלבסול הוא מוסלמי, ואושר דבר קבלת התמורה על המבנה במזומן; שלושה חודשים לאחר מכן התקיימה ישיבת הוועדה הכלכלית של הכנסייה שבה עלתה על הפרק העסקה. הוועדה חיוותה את דעתה כי מחיר העסקה נמוך מדי, שכן לכנסייה ניתנה חוות-דעת שמאית שהעריכה את הנכס ב-1.525 מיליון שקל, לעומת סכום המכירה - 950 אלף שקל בלבד; בינואר 2016 התקיימה ישיבת מועצת הכמרים של הכנסייה, ובה הוחלט שלא למכור את הנכס לאלבסול. אולם באותו החודש נשלח מכתב מאת הכס הקדוש, שבו פורטו רשימת עסקאות בישראל שניתן לגבן אישור ובהן גם המבנה בשדרות הציונות.

גם הארכיבישופים בישראל התכתבו ביניהם. הארכיבישוף שקור סיפר למחליפו בקעוני לראשונה על דרישת משפחת נחאס. שקור הסביר כי ההכנסות מהשכרת הנכס הגיעו לאלפי שקלים בלבד בשנה, כי היה חשש שיכריזו על המבנה כעל מבנה מסוכן, והיה צורך לשפצו ב-300 אלף שקל. לכן, הסביר, בוצעה העסקה עם אלבסול.

בשלב זה, באפריל 2016, הבינו בכנסייה שהסיפור של הנכס מסובך בהרבה. הארכיבישוף בקעוני פירט בפני הכס הקדוש את טענות משפחת נחאס, וגם אמר כי התמורה הייתה בסך של 60% בלבד מהשווי, וכי לא ברור היכן הכסף בעבור העסקה הופקד. מהכס הקדוש ענו כי אישור עקרוני לביצוע העסקה כבר ניתן, ואולם לאור פניית משפחת נחאס יש לשקול אפשרות שלא לפעול לאישור זה. לאחר התלבטויות לא מעטות הודיע הכס הקדוש בסוף 2016 כי האישור לעסקה מבוטל.

ההחלטה: העסקה תקפה, והקונה יקבל את הבניין

השופטת תמר נאות-פרי פסקה כי השתלשלות המכתבים הללו מעידה כי התקיים התנאי המתלה בחוזה בין הכנסייה לבין אלבסול, והעסקה תקפה. אם הכנסייה רצתה לבטל את ההסכם, כתבה השופטת, עליה לפעול לביטולו - דבר שלא עשתה.

השופטת לא יכלה שלא להתייחס לטענתו של אלבסול, שלפיו בין מניעי הכנסייה לביטול העסקה היה עניין מוצאו המוסלמי. השופטת נאות-פרי דחתה על הסף את טענות הגזענות. "אין לקבל טענה זו, ואין לייחס לארגונים של הכנסייה כוונות שכאלה. תחיל נזכור כי זהותו של אלבסול הייתה ידועה מלכתחילה. מעבר לכך, אומנם בפרוטוקול של ישיבת הוועדה הכלכלית ובפרוטוקול של ישיבת ועדת הכמרים מצוין כי אלבסול הוא בן העדה המוסלמית, אלא שאין אינדיקציה בשני מסמכים אלה (או בכלל) לכך שיש איזה שהוא קשר בין כך לבין עמדת חברי הוועדות".

עו"ד יוני שליו  / צילום: בלוט

ומה לגבי מחירה הנמוך של העסקה? השופטת קבעה כי מדובר בפער של 37% בין מחיר העסקה לבין השווי של הנכס. אלבסול הסביר בעדותו כי המבנה נזקק לשיפוצים רבים, בהם של קיר תומך שלגביו העירייה הזהירה כי באם לא יתוקן הנכס, הוא יוכרז כמבנה מסוכן. עלויות השיפוץ במקרה זה הוערכו על-ידי מומחים בבית המשפט ברבע מיליון שקל, כך שהשופטת הסיקה כי הפרש בין מחיר העסקה לשווי אומנם גדול, אך ניתן להסבר במשא-ומתן שהתנהל; וכי לא הייתה כאן שחיתות, כפי שטענה משפחת נחאס.

זו אף הצביעה על כך שבאותה התקופה רכשו בכירי הכנסייה מכוניות מרצדס בסוכנות הרכב של אלבסול, כחיזוק לטענה שדובר בעסקה מפוקפקת, ואולם לא הביאה כל ראיה לחיזוק הטענה, ועל כן זו נדחתה.

כאן למעשה תם חלקה הראשון של הסאגה. העסקה בין הכנסייה לאלבסול עמדה בכל התנאים, ועל כן, סיכמה השופטת, לו הייתה רק היא נדונה - הסיפור היה מסתיים. אבל הייתה עוד תביעה, זו של משפחת נחאס, שטענה כי הכנסייה כלל לא הייתה רשאית לבצע את העסקה הזו.

משפחת נחאס הציגה בפני בית המשפט שטר מכר שלפיו אבי המשפחה ביצע מכר של המבנה לכנסייה ללא תמורה ב-1952, ואולם מסמך אחר שנחתם על-ידי הארכיבישוף מאותו זמן, אמר כי הכנסייה מאשרת כי הבעלות עליו ומלוא דמי השכירות יהיו שייכים למשפחת נחאס וליורשיה.

בבית המשפט התקשו בני המשפחה להסביר את הפעולות הללו שביצע אבי המשפחה, ואולם העובדה שהוצג כתב נאמנות אותנטי, ובנוסף הוכח כי לפחות בין 1966 ל-1979 ניהל נציג המשפחה את הנכס וגבה דמי שכירות מהדיירים - הוכיחה כי הבית שייך להם, אף שלאחר מכן עזב את הארץ והותיר את הנכס לניהול הכנסייה.

הכנסייה מצדה טענה במשפט כי הנאמנות נזנחה ובוטלה עם הזמן. במהלך המשפט הוכח כי בני המשפחה הפסיקו לטפל בנכס ב-1979, ועד 2012 לא הביעו בו כל עניין.

שאלה חשובה אחרת בהקשר זה היא האם אלבסול ידע על העניין. שאלה זו קריטית לעניין פסילת העסקה, שכן לפי חוק המקרקעין, כשמישהו מוכר מקרקעין שאינו שלו לצד שלישי, והאחרון פועל שלא בתום-לב - כלומר שידע, או שיכול היה לדעת, או אף לחשוד, שיש בעיות לגבי המקרקעין - יש אפשרות לפסול את העסקה. במקרה זה השופטת דנה באריכות בטענה של משפחת נחאס שלפיה אלבסול ידע שהמקרקעין לא היו באמת של הכנסייה, או שאמור היה לדעת על כך, אך דחתה אותה וקבעה כי אלבסול פעל בתום-לב.

סוף הסאגה הסבוכה של הבית בשדרות הציונות 96 היה שבית המשפט קבע כי אלבסול הוא בעלי הבית, וכי לאור הנסיבות - הדרך פתוחה בפני משפחת נחאס להגיש כל תביעה כנגד הכנסייה בהליך אחר.

עוד כתבות

מנכ''ל האוצר שלומי הייזלר בוועידת מרכז הנדל''ן באילת / צילום: נאו מדיה

מנכ"ל האוצר נגד מנהל רשות המסים: "מס דירה שלישית ירחיק משקיעים משוק הנדל"ן"

לפי מנכ"ל האוצר, שלומי הייזלר, החזרת "מס דירה שלישית" כבר בתקציב הקרוב לא נמצאת על הפרק ● על הביקורת שהעביר ינקי קוינט בכנס התשתיות של גלובס בשבוע שעבר, הוא עונה: "אמירות חמורות ואין בהן דבר וחצי דבר. באוצר יש אנשים מופלאים" ● וזו התוכנית שלו למלא את קופת המדינה, נוכח הגירעון המחמיר

הפגנה הקוראת לשוויון בנטל. בלי נתונים מסולפים / צילום: שב״פ sha_b_p@

אותה אוזלת היד מאפשרת למגזר גדול לא לשאת בנטל וחונקת אותנו בפקקים

משבר הגיוס הוא משבר המטרו: שניהם יחד הוא אותו כישלון תשתיות ענק, של התחבורה המקרטעת פה ושל יסודות המדינה המתפוררים אחרי 76 שנותיה ● הסטטוס קוו מת. הגיע הזמן להיפרד מפתרונות הישראבלוף

קבינט המלחמה. ללא נשים במוקד קבלת ההחלטות / צילום: קובי גדעון-לע''מ

המלחמה חושפת את אוכלוסיית הנשים לסיכונים חריגים. איך אפשר להתמודד איתם?

מדור "המוניטור" של גלובס והמרכז להעצמת האזרח עוקב אחר ביצוע החלטות ממשלה משמעותיות ● הפעם, בשיתוף שדולת הנשים, על האתגרים שמציבה המלחמה בפני נשים ● נשים סובלות יותר מהיעדר ביטחון אישי וכלכלי - ובכל זאת הן לא נמצאות במוקד קבלת ההחלטות

חרדים בלשכת הגיוס / צילום: מיטב ודובר צה''ל

בג"ץ: לעצור תשלומים לישיבות שתלמידיהן לא מתגייסים החל מה-1 באפריל

בג"ץ הוציא את צו הביניים בשל היעדר מקור חוקי להעברת התשלומים ● וכעת, מיום שני הקרוב יופסק התקצוב לתלמידי ישיבות שחייבים בגיוס ● השופטים אימצו עמדה מחמירה מזו של היועמ"שית ● התנועה לאיכות השלטון: "צו הביניים הזה מהווה צעד תקדימי בדרך לשוויון, וציבור המשרתים מודה לבית המשפט על החלטתו החשובה"

סם בנקמן-פריד / צילום: ap, Bebeto Matthews

סם בנקמן-פריד, מייסד בורסת הקריפטו FTX, נידון ל-25 שנות מאסר

בנובמבר האחרון חבר מושבעים בארה"ב מצא את סם בנקמן-פריד אשם ● היום, השופט בתיק קבע כי הוא ירצה 25 שנות מאסר ● "אני הייתי המנכ"ל ולכן האחריות היא עלי", אמר בנקמן-פריד עם מתן גזר הדין

ראסל אלוונגר, מנכ''ל טאואר סמיקונדקטור / צילום: ענבל מרמרי

ראסל אלוואנגר: "אני חייב הרבה לישראל. היא אפשרה לטאואר להפוך למה שהיא"

טאואר הייתה האקזיט המדובר של 2022, אולם הצעת הרכישה החלומית של אינטל נפלה ● המנכ"ל ראסל אלוואנגר ניצל אותה כדי להכניס רגל בדלת למפעל של אינטל בניו מקסיקו: "זו לא הייתה סטירת לחי גדולה. יש לנו עכשיו קיבולת ייצור" ● את דעותיו על המצב בישראל הוא שומר לעצמו: "להעיר על הנושא זה כמו להתארח אצל מישהו לארוחת ערב ולהגיד לו שהבית מבולגן"

מישל וונטסוס, לשעבר מנכ''ל ביוג'ן / צילום: Quris

"ביוג'ן הייתה פסגת הקריירה שלי עד כה": המנכ"ל לשעבר מדבר על התוכניות לעתיד

מישל וונטסוס היה מנכ"ל ביוג'ן בתקופה שבה הייתה במוקד תשומת הלב בעקבות התרופה החדשנית שלה לאלצהיימר, אבל בסוף שילם בכיסאו על הכישלון שלה בשוק ● בראיון ל"גלובס", הוא מגיב על הביקורת שהושמעה נגדו, מספר אילו חברות מעניינות אותו עכשיו ומדבר על ההשקעה שלו בקיוריס הישראלית ● על המיזם החדש שהוא מקים בסינגפור, הוא עדיין לא מוכן לפרט

איל וולדמן / צילום: נועם מושקוביץ, דוברות הכנסת

שר החינוך התקפל ולאיל וולדמן יוענק פרס ישראל

לפני מספר שבועות הודיע שר החינוך יואב קיש כי הוא מבטל את טקס פרס ישראל, זאת בין היתר על רקע הפרסומים כי אחד מן הזוכים הוא היזם איל וולדמן ● כעת, חזר בו קיש מעמדתו והוא מכריז כי הטקס יתקיים כסדרו בשדרות ● ומי עוד בין הזוכים?

מתחם חזית הים בחיפה / הדמיה: מן-שנער-יעד אדריכלים

נסגר המכרז הראשון של רמ"י בחזית הים בחיפה: כמה תשלם הזוכה?

יורו ישראל זכתה במכרז של רמ"י על קרקע של 23 דונם, להקמת 500 יחידות דיור ושטחי מסחר באחד מהמתחמים המסקרנים בישראל ● החברה תשלם על הקרקע, הסמוכה לבית החולים רמב"ם בחיפה, כ-205 מיליון שקל כולל הוצאות פיתוח

מערכת ReDrone של אלביט / צילום: אלביט מערכות

הנקמה של פוטין בהודו, ומערכת יירוט הרחפנים החדשה של אלביט

אלביט הציגה ללקוחות אירופאיים את מערכת היירוט המתקדמת שלה, אלג'יריה מצאה מענה בסין מול עוצמת המל"טים מתוצרת ישראל, ארה"ב שמה את מבטחה בלייזר, והנקמה של פוטין בראש ממשלת הודו • השבוע בתעשיות הביטחוניות

מנכ''ל NICE, ברק עילם / צילום: CRC Media

מלך השכר של ת"א: המנכ"ל שהרוויח כ-90 מיליון שקל ב-2023

עיקר התגמול של מנכ"ל נייס ברק עילם – הוני ● במשך שנותיו כמנכ"ל נייס צבר תגמולים בהיקף של כ-460 מיליון שקל לפי שער החליפין הנוכחי ● שכר של כ-17 מיליון שקל למנכ"ל אלביט אשתקד

ינקי קוינט, מנכ''ל רמי ומ''מ מנהל רשות החברות / צילום: יוסי זמיר

מתחנות כוח ועד מוסכי רכבת: בענף התשתיות טוענים שרמ"י תוקעת מיזמים

בפנייה דחופה מבקשים במינהל התכנון מרשות מקרקעי ישראל לשחרר היתרים למיזמי תשתית לאומיים ● ברקע זה, גורמים בענף טוענים כי פרויקטים גדולים, בהם תחנות כוח ומוסכים של הרכבת הקלה, תקועים בגלל התנהלות הרשות ● רמ"י: "חלק מהפרויקטים יצאו לדרך"

גזירת סרט בפתיחת משרדי ASI, חברת הבת בהודו יחד עם שגריר ישראל בהודו, נאור גילאון / צילום: תעשייה אווירית

מתחת לרדאר: התעשייה האווירית הקימה חברה בת בהודו

התעשייה האווירית השיקה השבוע את חברת הבת ההודית שלה בניו דלהי ● החברה הוקמה במסגרת שיתוף הפעולה בין התעשייה האווירית לבין DRDO, גוף המחקר והפיתוח בנושאי הגנה של ממשלת הודו

חברת הסייבר הישראלית Coro (קורו) / צילום: CORO

המשבר בהייטק נגמר? סטארט-אפ ישראלי שני מודיע בתוך שבוע על גיוס של 100 מיליון דולר

חברת קורו (Coro) הישראלית, העוסקת במכירת מערכות סייבר לעסקים קטנים ובינוניים, הודיעה על גיוס של 100 מיליון דולר ● ככל שנודע, כספי הגיוס כולם הושקעו בחברה ולא בקניית מניות מיזמים או משקיעים קודמים ● כל הגיוס התבצע מקרנות הון סיכון זרות

בנק ההשקעות ג'יי. פי מורגן / צילום: Reuters, Mike Segar

האסטרטג של הבנק הגדול בעולם: "אתם לא תדעו כשהירידות יגיעו"

בבנק ג'יי פי מורגן שוב מזהירים מפני ירידות בשווקים, למרות שהתחזיות שלהם לא פוגעות כבר שנתיים וחצי ● האם הפעם התחזיות שלהם יתממשו? ומה הם ממליצים למשקיעים?

מירי רגב, ליכוד / צילום: אלכס קולומויסקי-ידיעות אחרונות

ועדות חקירה ממלכתיות תמיד הטילו אחריות אישית על ראש הממשלה?

עד כמה חריפה הביקורת שנמתחה על נתניהו בדוח מירון בהשוואה היסטורית? בדקנו ● המשרוקית של גלובס

אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילומים: AP, דוברות הכנסת, שאטרסטוק

הדרך לאספקת הפגזים האמריקאיים לישראל עוברת בטורקיה

היחסים בין נשיא טורקיה, רג'פ ארדואן ונשיא ארה"ב, ג'ו ביידן, מתהדקים למרות היחסים המעורערים שהיו בין השניים לאורך השנים ● מדיווח בלומברג, מתברר כי ארה"ב מנהלת מו"מ עם טורקיה לצורך רכישת פגזים וחומרי נפץ, שיאפשרו לה להאיץ את קצב הייצור שלה ולשלוח את חלקם לישראל

יו''ר הפדרל ריזרב, ג'רום פאוול / צילום: Associated Press, Nathan Howard

ארה"ב: מדד הליבה של ההוצאה לצריכה פרטית ירד ל-2.8%, כצפוי

מדד ה-PCE החודשי ירד ל-0.3% לעומת 0.5% בחודש שעבר ● היום חוגגים את יום שישי הטוב, ולכן לא יתקיים מסחר בבורסות אירופה ובוול סטריט ● מחיר הזהב זינק במרץ ב-9.8% ● אמש ננעלה וול סטריט בירוק, מדד ה-S&P 500 שבר שיא בפעם ה-23 מתחילת השנה ● מחיר הביטקוין עומד על כ-69.7 אלף דולר למטבע ● נעילה ירוקה באסיה, מדד שנגחאי עלה ב-1%

מה חדש בדוחות / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, חומרים: shutterstock

כלל: רווח של 305 מיליון שקל ב-2023, השפעת רכישת מקס עוד קטנה

מדור חדש של גלובס יביא את הסיפורים של עונת הדוחות בבורסת ת"א שאולי פספסתם ● והפעם: אימקו מסכמת את 2023 עם רווח כ-6.2 מיליון שקל לאחר שרשמה הפסד בתקופה המקבילה, כלל הציגה דוח רבעוני חזק, אך טרם רשמה רווח משמעותי מרכישת חברת כרטיסי האשראי מקס והרווח הנקי של מור השקעות זינק בכ-60% ● מדור חדש

צילומים: נועם מושקוביץ-דוברות הכנסת, אייל רדושיצקי, עיבוד: טלי בוגדנובסקי

כועסים על היציאה לפגרה, אבל הבעיה עמוקה מזה

הבנקים כביכול תחת אש, אבל לא צפויים לספוג ריקושטים כבדים ● פגרת הכנסת מעוררת ביקורת, אבל לא היא הבעיה ● והטעם לפגם בפרס על צילום העיתונות ● זרקור על כמה עניינים שעל הפרק