גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

השוק מתקרב לשיא? למשקיעים הזרים ירד התיאבון והם נפטרים מנדל"ן אמריקאי

הרבעון השני של שנת 2019 היה הראשון מאז 2013 שבו המשקיעים מכרו יותר נכסים מאשר קנו ● "הנדל"ן האמריקאי מתומחר ברמה גבוהה מאוד כעת, ואנשים חושבים שאנחנו קרובים לשיא השוק", אומר אחד המומחים בתחום

ריץ פלאזה, ניו יורק. לשעבר של יצחק תשובה / צילום: Brendan McDermid, רויטרס
ריץ פלאזה, ניו יורק. לשעבר של יצחק תשובה / צילום: Brendan McDermid, רויטרס

תיאבון חזק של משקיעים זרים לבנייני משרדים, דירות, קניונים ועוד נדל"ן, היה אחד המנועים של השוק השורי הארוך של הנכסים המסחריים בארצות-הברית. לראשונה מאז 2013, ועל רקע התבגרות השוק והעלייה באי הוודאות הגיאופוליטית ובכלכלה העולמית, משקיעים זרים מכרו ברבעון השני של 2019, יותר נכסים בארה"ב מכפי שהם קנו.

אחרי שנים של צבירת תיקי נכסים גדולים, משקיעים מחו"ל מכרו נכסים בשווי 13.4 מיליארד דולר ברבעון אפריל-יוני 2019, לפי נתוני חברת ריל קפיטל אנליטיקס. הם קנו נכסים בשווי 12.6 מיליארד דולר.

לוקחים צעד אחורה

משקיעים אירופים וקנדים היו לאחרונה מוכרים פעילים, יחד עם כמה משקיעים בולטים מסין. "הנדל"ן האמריקאי מתומחר ברמה גבוהה מאוד כעת, ואנשים חושבים שאנחנו קרובים לשיא השוק", אמר מארק פוסתומה, שותף בחברת עורכי הדין רופס אנג גריי.

הירידה בתיאבון של המשקיעים הזרים לנדל"ן אמריקאי עומדת בניגוד להתעניינות שלהם בנכסים אחרים. מנהלי כספים זרים רואים עדיין בארצות-הברית מקלט מבטחים, והם ממשיכים לקנות מניות ואג"ח אמריקאיות. בחודש יוני לבדו הם קנו נכסים כאלו בשווי 64 מיליארד דולר, שיא מאז אוגוסט 2018, לפי נתוני האוצר האמריקאי.

ההבדל הוא שמניות ואג"ח הן נכסים שקל יחסית לקנות ולמכור, בהשוואה לבניינים. במקרה של מיתון, בעלי נדל"ן יתקשו יותר לממש את נכסיהם.

"במבט קדימה לעוד שלוש או חמש שנים, ההשקעות שלהם אולי לא יהיו שוות כפי שהן היום. זה מה שמפחיד אותם", אומר פוסתומה על משקיעים הנדל"ן הזרים.

חלק מהמשקיעים האמריקאים בנדל"ן מסחרי מתחילים לעבור לישיבה על הגדר. סך השווי של עסקאות המכירה בשוק המסחרי ירד ב-9% ברבעון הראשון של השנה בהשוואה שנתית ועלה ב-2% צנועים ברבעון השני, ל-127 מיליארד דולר.

מחסן בארה"ב / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

נמשכים ליציבות היחסית של ארה"ב

במשך עשרות שנים, קרנות הון של מדינות, חברות ביטוח, קרנות פנסיה וקרנות משפחתיות ברחבי העולם חיפשו נכסים בארצות-הברית כדי לגוון את תיקי ההשקעות שלהן ולהשיג תשואות יציבות. רבים נמשכים גם ליציבות היחסית של השוק האמריקאי, למאגר הצרכנים הגדול ולשוק העמוק והנזיל.

אבל עם התחזקות הדולר, המשקיעים מחו"ל יכולים לממש נכסים אמריקאיים ברווח של מט"ח מול המטבעות החלשים יותר שלהם, בנוסף לרווח מהמחירים הגבוהים שהם משיגים. דולר חזק יותר גם הופך נכסים בארצות-הברית ליקרים יותר לקנייה עבורם. כמה משקיעים נרתעים מהשקעות באזורים שנוטים להצפות על רקע עליית מפלס מי הים ועונות ההוריקנים.

קשה יותר גם למצוא עסקאות טובות בארצות-הברית כאשר מיתון אפשרי מרחף באוויר, ומגמות אזוריות וכלכליות אחרות - כמו השפעת המסחר האלקטרוני על המגזר הקמעונאי - מעיקות על חלק מהנכסים המסחריים.

אחת המוכרות הזרות הגדולות ברבעון השני הייתה Ivanhoé Cambridge, שלוחת הנדל"ן של קרן הפנסיה הקנדית Caisse de dépôt et placement du Québec, שהשלימה מכירה של נכסים בשווי 2.2 מיליארד דולר, לפי ריל קפיטל. אייבנהו קיימברידג' מכרה ברבעון השני שני מגדלי משרדים בסיאטל ואחזקה בריץ פלאזה, בניין הדירות להשכרה עם 479 דירות במידטאון מנהטן (שהיה בעבר בבעלותו של יצחק תשובה הישראלי).

"זו משמעת של השקעות", אמר סילבן פורטיה, מנהל ההשקעות והחדשנות הראשי בקרן. "כשאתה מגיע לרמה שקבעת לעצמך בהתחלה, אל תהיה חמדן. צא ותמחזר את הכסף שלך למשהו אחר".

הקרן מקוויבק מתמקדת בימים אלו יותר בנדל"ן תעשייתי ופחות בסוגי נכסים אחרים. בסוף השנה שעברה, אייבנהו קיימברידג' השקיעה ב-IDI לוגיסטיקה, חברת בנייה מאטלנטה ומנהלת של מחסני קניות.

בעסקה גדולה אחרת ביוני, קרן ההשקעות GLP מסינגפור מכרה רשת של מחסנים תעשייתיים בארה"ב בשטח כולל של 179 מיליון רגל רבועה (כ-18 מיליון מ"ר) לקבוצת בלקסטון ב-18.7 מיליארד דולר, בעסקת הנדל"ן הפרטי הגדולה ביותר מאז ומעולם. GLP הודיעה שהיא תמשיך להחזיק דריסת רגל קטנה בארה"ב והיא עדיין מעוניינת להתרחב, אך היא לא ציינה לוח זמנים.

מעדיפים אג"ח על פני מניות

משקיעים זרים שמתעניינים עדיין בשוק הנדל"ן האמריקאי מתחילים גם לבנות את רכישותיהם בצורה שונה. הם מעדיפים להשקיע באג"ח ולא במניות, שנתפסות כהימור מסוכן יותר במקרה שהכלכלה תגלוש למיתון. הם גם קונים יותר החזקות מיעוט כדי להנמיך את הסיכוי של בדיקה על ידי ועדת ההשקעות הזרות בממשל.

בשנה שעברה הרחיב הקונגרס את סמכויות הוועדה הזו, ששמה הוא Cfius, והיא עצרה כמה עסקאות נדל"ן שכללו אדמות בסמוך למתקנים צבאיים או רכוש רגיש אחר של הממשל.

עוד כתבות

תיירים צופים בציור קיר של אירועי "בלאדי סאנדיי". הגבולות בין צפון אירלנד ואירלנד שוב במוקד המחלוקת   / צילום: Clodagh Kilcoyne, רויטרס

כשהאדמה הבריטית רועדת תחת רגלי הנמר הקלטי

אחרי שהכלכלה האירית התרסקה כתוצאה משילוב של המשבר העולמי ומשבר פנימי, היא חווה צמיחה גבוהה במיוחד בעשור האחרון ● אבל לא בפעם הראשונה בהיסטוריה אירלנד לומדת שגורלה שזור בזה של בריטניה, ובמקרה של ברקזיט ללא הסכם, היא עלולה להינזק אף יותר ממנה

בית מרקחת / צילום: בריאן וולסטון, רויטרס

על מה בעצם משלמת טבע כל כך הרבה כסף

הטענות הן שהחברות התעלמו מהידע הרפואי הנצבר לגבי סכנות המוצרים, והעלימו עין מכמויות התרופות העצומות שזרמו לשוק

ברקזיט/  צילום: רויטרס

פוחתים הסיכויים להסכמה היום על הברקזיט: הצפון-אירים מתנגדים

המפלגה הדמוקרטית הצפון-אירית הודיעה הבוקר כי אינה יכולה לתמוך במתווה הברקזיט החדש שגובש בשל ההצעה הנוגעת לחוקי המכס בצפון אירלנד ● התנגדות המפלגה מצמצמת את הסיכוי לאשר אותו בבריטניה ובאיחוד האירופי

המכונית האוטונומית של גוגל /צילום: רויטרס

מה יקרה לרכבי המיני והאם הג'יפונים כאן כדי להישאר? כך ייראה שוק הרכב ב-2020

חלק מהסיבות לשינויים הן פנימיות, כמו פגיעה בשוק ההיברידיות כתוצאה מעדכון המס הירוק, וחלקן נובעות מתהליכים גלובליים בשוק • מה שלא משתנה הוא החיבה של הישראלים לג'יפונים שלהם

מטוסי בואינג 777 / צילום: GECAS

תע"א תסב מטוסי בואינג 777 עבור GECAS במאות מיליוני דולרים

התעשייה האווירית מרחיבה את פעילותה בתחום הסבת המטוסים: במסגרת הסכם חדש שעליו היא חתמה עם GECAS, היא תסב עבורה 15 מטוסי בואינג 777 מתצורה של מטוסי נוסעים לתצורת מטען

מערבל בטון של שפיר הנדסה. סיום הפרויקט בכביש 6 השפיע על התוצאות / צילום: אתר החברה

ארבעת האחים שפירא מבקשים לשדרג את שכרם בשפיר הנדסה לעד 5.5 מיליון שקל בשנה כל אחד

כל אחד מהארבעה צפוי ליהנות משכר חודשי של 135 אלף שקל, לצד הטבות נוספות, בעלות שנתית מוערכת של כ-2.5 מיליון שקל ● זאת בנוסף למענק שנתי בסכום מקסימום של 3 מיליון שקל

מרגרט וסטגר / צילום: רויטרס, Francois Lenoir

האישה שקנסה את גוגל ואפל במיליארדים: "הקנסות - לא הפתרון הנכון"

מרגרט וסטגר, הממונה על ההגבלים העסקיים באירופה: "צריך להצליח למנוע את הבעיות מראש"

אופניים ברכבת ישראל / צילום: רכבת ישראל

אופניים אאוט, קורקינטים אין: הכללים החדשים של רכבת ישראל

החל מה-1 בדצמבר תוגבל העלאת אופניים שאינם מתקפלים לרכבות בשעות השיא בבוקר ואחה"צ ● המגבלה לא תחול על אופניים מתקפלים שארוזים בתיק נשיאה ייעודי ועל קורקינטים

סי אנד סאן ומלון West /צילום:שלומי יוסף

צרות של עשירים: מה עומד מאחורי ההתנגדות היוקדת של דיירי סי אנד סאן להרחבת הפרויקט

לאחרונה אושרה תוכנית לבניית 116 דירות יוקרה ו–198 יחידות מלונאיות בצמוד לפרויקט היוקרה שבצפון העיר ● לטענת בעלי הנכסים שבמתחם, התוכנית החדשה "מנופחת" ועשויה להוריד מערך נכסיהם ● במהלך הדיונים נחשף כי חלק מהיחידות המלונאיות במלון West משמשות למגורי קבע, בניגוד לחוק

רוני אלשיך/ צילום: שלומי יוסף

הסיפור המוזר על קצין המשטרה, חקירת מח"ש והניסיון לכאורה להפליל את המפכ"ל לשעבר אלשיך

קצין בכיר במשטרה טוען כי חקירת מח"ש נגדו נפתחה ללא בסיס וממניעים זרים ● לדבריו, באחת מההפסקות בחקירה התברר לו לכאורה המניע האמיתי לחקירתו - חוקר שוחח איתו על חקירה אחרת וניסה לגרום לו להפליל את המפכ"ל לשעבר

בנימין נתניהו / צילום: Ronen Zvulun, רויטרס

מה יקרה ב-48 השעות האחרונות לפני פקיעת המנדט והאם נתניהו ישלוף עוד שפן?

כל מי שמכיר את רה"מ יודע שהוא נוהג לשלוף שפנים מהכובע כשאף אחד לא מוכן • בהנחה שלא יקדים להחזיר את המנדט להרכבת הממשלה, גם הפעם כדאי להיות דרוכים עד הרגע האחרון • ומה הותיר נתניהו במשרד החוץ ● פרשנות

חוגגים עליות ב-NYSE  / צילום: רויטרס

וול סטריט ננעלה בעליות: טבע זינקה ב-12%, IBM נפלה לאחר ירידה במכירות זה הרבעון החמישי ברציפות

מדד הנאסד"ק טיפס ב-0.4%, הדאו ג'ונס הוסיף 0.1% לערכו ● ארה"ב וטורקיה הסכימו על הפסקת אש בסוריה ● נעילה הססנית בבורסות אירופה לאחר שהמחוקקים בבריטניה מטילים ספק בעסקת ברקזיט ● מורגן סטנלי עקף את התחזיות לרבעון

ראש הנציבות האירופית ז'אן-קלוד וראש ממשלת בריטניה בוריס ג'ונסון / צילום: Yves Herman, רויטרס

כל מה שצריך לדעת על ההתקדמות החדשה בהסכם הברקזיט

ראש ממשלת בריטניה הודיע היום כי הגיע להסכם חדש עם האיחוד האירופי ● מה בדיוק חדש בהסכם והאם זה אומר שהברקזיט יוצא לפועל? ● "גלובס" עושה סדר

שלט של כריסטיאן דיור על קניון בסין / צילום: Darley Shen, רויטרס

מכבדת את עיקרון סין האחת: דיור מתנצלת על השמטת טייוואן משטח המעצמה

מותג האופנה כריסטיאן דיור קיים מצגת באוניברסיטה שכללה מפה של סין ללא טייוואן, שסין רואה בה מחוז סיני מורד - מה ששם את החברה במרכז שערורייה פוליטית שהובילה להתנצלותה

מורט מנדל / צילום: קרן מורט מנדל

המיליארדר והפילנתרופ מורטון ל' מנדל, מייסד קרן מנדל, הלך לעולמו

מנדל, ציוני נלהב, בן 98 במותו, תרם למוסדות שונים בישראל למעלה מחצי מיליארד דולר

חליפות החלל של אנדר ארמור / צילום: Virgin Galactic

אנדר ארמור חושפת: אלה חליפות החלל שעיצבנו לריצ'ארד ברנסון

אנדר ארמור משתפת פעולה עם וירג'ין גלאקטיק, חברת הטיסות הפרטיות לחלל שבשליטת ריצ'ארד ברנסון, בקולקציה שלמה של לבוש חלל - "הראשונה שנוצרה במיוחד עבור אסטרונאוטים פרטיים"

אלי לוי, מור בית השקעות \ צילום: איל יצהר

זינוק של 60% במדד הנדל"ן מתחילת השנה לא הרתיע את מור השקעות מרכישת מניות אדגר וחג'ג'

חרף מחירי השיא שבהן נסחרות רבות מחברות הנדל"ן בת"א, מנהלי השקעות עדיין רואים בהן הזדמנות קנייה ● כבר בימים שמיד לאחר העסקאות, מור מורווח בשיעור דו-ספרתי על ההשקעות באדגר ובחג'ג' נדל"ן ● ילין לפידות השקיע 40 מיליון שקל במניות מגה אור, גם לאחר שהכפילו את מחירן ב-2019

בני גנץ נואם לאחר פרסום תוצאות המדגם / צילום: כדיה לוי, גלובס

גנץ השיב בשלילה להצעת נתניהו: החזר את המנדט, המתווה שלך לא כולל התייחסות לטוהר המידות

גנץ ציין כי במתווה של נתניהו אין התייחסות לנושא טוהר המידות וכי ההצעה היא "דרך לחסינות"

נתיבי איילון, הנחל ומסילת הרכבת לפני ההרחבה / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

המקטע השלישי של פרויקט הנתיבים המהירים יוצא לדרך

במסגרת העבודות ייסלל נתיב נסיעה נוסף ממחלף קק"ל ועד למחלף שבעת הכוכבים בשני הכיוונים ● כמו כן ייבנו שני גשרים המחברים ישירות את הנתיב המהיר בכביש 20 לנתיב המהיר בכביש 5 ● הפרויקט צפוי להסתיים בשנת 2025

ארומה תל אביב / צילום: מתוך ערוץ היוטיוב של ארומה תל אביב

משרד הבריאות: ארומה ת"א אחראית להרעלת המזון

לפי תוצאות המעבדה הראשוניות של משרד הבריאות, מקור ההרעלות בסניף ארומה ת"א ברחוב דרך בגין היה ככל הנראה באחסון לקוי של טונה בסניף ● ארומה ת"א: "נעשה הכול על-מנת שתקלה מסוג זה לא תחזור" ● אדם נוסף הגיע לחדר מיון לאחר שאכל כריך טונה בקיוסק בנמל ת"א