גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

"עצרנו את כל השיפוצים המתוכננים": שוק הנדל"ן בברלין מגיב בזעזוע לתוכנית הקפאת שכר הדירה

התוכנית להקפיא את שכר הדירה בברלין כבר משפיעה על המשקיעים הפועלים בשוק שמצמצמים השקעות, ועל קבלני השיפוצים שמפטרים עובדים ● "החוקים החדשים הם בסגנון קומוניסטי", אומר בכיר ישראלי ל"גלובס"

הפגנה נגד עליית מחירי הדיור בברלין / צילום: Fabrizio Bensch, רויטרס
הפגנה נגד עליית מחירי הדיור בברלין / צילום: Fabrizio Bensch, רויטרס

"עסקי הנדל"ן בברלין לא יחזרו למה שהיו. הבנו שזו עיר שונה מאחרות ושעלינו להיערך בהתאם", כך אומר ל"גלובס" אחד מבכירי הישראלים הפועלים בשוק הנדל"ן הגרמני, בעקבות חוסר הוודאות שנרשם בחודשים האחרונים בתחום הנדל"ן בעיר בשל התוכנית החדשה של עיריית ברלין להילחם בעליית מחירי הדיור. "כבר התחלנו לצמצם השקעות", הוא מוסיף, "הקפאנו את כל השיפוצים המתוכננים ואנחנו מתכוונים לחתוך בעלויות".

ההצהרות הדרמטיות אינן שמורות לחברות ישראליות בלבד. גם ענקי נדל"ן גרמניים הזהירו בשבועות האחרונים מהשלכות הרפורמה חסרת התקדים בתחום מחירי הדיור בעיר, שאותה מובילה קתרין לומפשר, הסנאטורית לענייני בנייה ממפלגת השמאל ("די לינקה"). מפלגתה, לצד הירוקים והסוציאל-דמוקרטים, חברה בקואליציית השמאל השולטת בבירת ברלין, שהיא עיר-מדינה (אחת מ-16 מדינות המחוז המרכיבות את הרפובליקה הפדרלית הגרמנית), ולפיכך יש לה סמכויות רבות לגבי חקיקה.

מנכ"ל חברת "וונוביה", למשל, הזהיר השבוע כי הרפורמה תוביל באופן מיידי ל"יצירת שוק שחור" של דירות בברלין, וחברות שיפוצים ובנייה בעיר מאיימות לפשוט רגל.

המהומה החלה כבר ביוני, עם הכרזת הקואליציה כי תקדם הקפאה טוטאלית של שכר דירה בברלין לחמש השנים הקרובות. ההצהרה תפסה בהפתעה את שוק הנדל"ן המקומי, שלמרות הפגנות נגד יוקר הדיור ולחץ ציבורי לא חזה את הצעד. למרות ההצהרות כי חקיקה מוצעת זו אינה חוקתית, והתחייבות מצד חברות נדל"ן לעתור נגדה לבית המשפט לענייני חוקה בקארלסרוהה, עצם הסכמת הקואליציה על מסמך עקרונות בנושא הביאה לירידה של עשרות אחוזים בשווי חברות הנדל"ן שמתמחות בברלין. עד אז, שוויין של חברות אלו רק צמח, עם הזינוק החד שחל במחירי הדירות בבירת גרמניה.

"הבתים לתושבים". שלט על בניין בברלין  / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

האזינו לפודקאסט "כסף בקיר" בפרק השקעות הנדל"ן בברלין:

להחזיר את המחירים לרמה של 2005

אל אי הוודאות שיצרה ההודעה על מסמך העקרונות התווספה בחודש שעבר הדלפה שעוררה סערה, לפיה החוק המתוכנן יכלול גם קביעת שכר דירה מקסימלי לכל ברלין, התלוי אך ורק בגיל הבניין. אולי חשוב מכך - מחיר המקסימום הזה היה מתוכנן לחול גם על חוזים קיימים, ולאפשר "הפחתה אוטומטית" באמצעות צעד פשוט מבחינה ביורוקרטית.

שכר הדירה המקסימלי נקבע על 7.97 אירו למ"ר לדירות לוקסוס משנת בנייה מאוחרת, ועל 6 אירו למ"ר בלבד לדירות ה"אלטבאו" היפות של פעם (שרובן שופצו בינתיים), עם תקרות גבוהות, עיטורי גבס ופרקטים מהודרים. כיום, למשל עומד מחירן בשוק על 12-14 אירו למ"ר. למעשה, המחירים שנגזרו משכר הדירה המקסימלי שהודלף נראו לאחרונה בברלין פחות או יותר ב-2005. "לומפשר מנסה להשיב את הגלגל לאחור", הכריזה כותרת בעיתון מקומי.

"אלו צעדים בסגנון קומוניסטי, נגד השוק החופשי, כראוי למפלגה ממנה מגיעה לומפשר ("די לינקה" היא גלגול של מפלגת השלטון של מזרח גרמניה לשעבר - א.א). דיברתי עם משקיעים אמריקאים שאפילו לא הבינו מה היא מציעה, מרוב שהדבר מנוגד לעסקים בעולם המערבי", סיפר הגורם הישראלי ל"גלובס".

הגבלת שכר הדירה: צעד אחד יותר מדי

במהרה הסתבר, כי זה היה צעד אחד יותר מדי. המומחים והתקשורת המקומית, שדווקא קיבלו באהדה את רעיון הקפאת שכר הדירה, יצאו נגד תוכנית מחיר המקסימום של לומפשר, והעובדה שהיא תקל על היאפים העשירים של פרנצלאואר ברג אפילו יותר מאשר על אם חד-הורית שגרה בשיכונים חדשים יחסית עמוק ב"סימנס-שטאדט" בשפנדאו. "התוכנית החדשה היא דוגמה לאופן שבו קונספט חצי-אפוי יוצר נזק נלווה עצום בגלל חוסר מחשבה", כתב ה"ברלינר מורגנפוסט".

בתגובה זריזה לביקורת שינתה בשבוע שעבר לומפשר את הצעת החוק, וריככה את הצעדים. לפי התוכנית החדשה, תורשה בין השאר העלאת שכר דירה של 1.2% בשנה בחמש השנים הקרובות (התאמה לאינפלציה), במקום הקפאה מלאה; שכר הדירה המקסימלי למ"ר יעלה מ-7.97 אירו ל-9.80 אירו, אבל בקשה להפחתה בהתאם לכך תהיה אפשרית רק אם שכר הדירה הכולל מהווה יותר מ-30% מההכנסה החודשית של הדייר או הדיירים; כמו כן, תורשה העלאה נוספת של עד 1.4 אירו למ"ר אם נעשה שיפוץ בדירה ב-15 השנים האחרונות. בנוסף, אם בעל הדירה יוכיח כי גבה מחיר נמוך יחסית בעבר וכי הוא זקוק להכנסה מהדירה כדי לשרוד כלכלית - ועדה מיוחדת תוכל להעניק לו היתר להעלות את שכר הדירה. נכון להיום, החוק יחול על כל הדירות המושכרות בברלין - כולל דירות מרוהטות המושכרות כדירות נופש.

דירה בשיפוצים בברלין / צילום: Thomas Peter, רויטרס

עדיין, צעדים אלו מהווים מהפכה של ממש בשוק הנדל"ן של ברלין. מחיר מקסימלי של 11.2 אירו למטר הוא עדיין נמוך ביחס לערים אחרות בגרמניה, וביחס לערי בירה במערב אירופה. בנוסף, אחד הסעיפים המשמעותיים ביותר בתוכנית הוא כוונת העירייה לדרוש מבעלי הדירות לקבל אישור ספציפי לפני כל שיפוץ מסיבי שכרוך בהעלאה של שכר הדירה ביותר מ-1 אירו למ"ר.

למעשה, סעיף זה מאיים לשים קץ למודל ה"פינוי-שיפוץ" של חברות רבות שפועלות בעיר, ביניהן ישראליות. עד עכשיו המודל עבד חלק, והתחיל ברגע שדייר שלהן עזב את הדירה, בין אם משום שהלך לעולמו או עבר לדירה אחרת. איתו הלך גם החוזה הישן שלו, עם רמת מחירים שלפני הקפיצה הדרמטית במחירי הדיור של ברלין בעשור האחרון. זו הייתה ההזדמנות של החברות לשפץ את הדירה ולהעלות את השכירות. החברות בחנו את הדירה, ראו אילו צעדים היו יכולים להעלות את שכר הדירה הכי הרבה מבחינה חוקית - התקנת שירותים חדשים, אמבטיה אם יש מקום, מערכת חשמל חדשה או כיור רחב, לפי יותר מ-100 פרמטרים המשפיעים על מחיר שכירות למ"ר בברלין - ואז שיפצו בזריזות את המבנה כדי למקסם את הכנסותיהן.

זו הייתה למעשה אופטימיזציה של העלאת השכירות, אבל מה שבעיקר תרם להכנסות שלהן היא מצוקת הדיור בברלין והעובדה שרבים - כמעט כל מי שהגיע לעיר בשנים האחרונות - היה מוכן לשלם אפילו יותר מהמחיר החוקי, העיקר להשיג דירה. דירות נעזבו כשהדיירים משלמים 3.5 אירו למטר, והמחיר החדש היה כבר 12 אירו למטר.

המודל הזה עכשיו בצרות ומאיים לא רק על שווי חברות הנדל"ן הגדולות, אלא גם על חברות השיפוצים הקטנות. חברות אלו, של כמה עשרות עובדים, מדווחות בשבועות האחרונים על קשיים רציניים בפעילותן. עד לאחרונה בברלין לא היה ניתן להשיג כלל עובדים לעבודות שיפוץ, הם באו מפולין ומאוקראינה ומכל מקום אפשרי. כיום, החברות מאיימות לקרוס. "שתיים מתוך שלוש חברות הנדל"ן שעבדנו אתן הפסיקו לחלוטין לשפץ דירות", אמר מנכ"ל חברה מקומית, "השלישית שוקלת להפסיק". הוא מתכוון לפטר עובדים, וכבר צממם משרדים ואת צי הרכב, אמר.

השבוע ממשיך להתקיים שלב השימועים הציבוריים של התוכנית. נציגי חברות נדל"ן, נציגי הציבור, איגודי בעלי דירות, קואופרטיבים המחזיקים דירות וכל גורם עניין אחר יציגו את ההסתייגויות שלהם מטיוטת החוק המוצעת. ויש הרבה. השאלה איך תיראה התוכנית הסופית עדיין פתוחה.

לומפשר, שיצרה עימות בקואליציה סביב הצעותיה המרחיקות-לכת וספגה ביקורת חריפה גם מהמפלגה הסוציאל-דמוקרטית המובילה את הקואליציה, עשויה לסגת עוד יותר ולספק חריגים נוספים. גם המועד שבו החוק ייכנס לתוקף עשוי להידחות. הוא היה אמור להיות מושלם עד סוף השנה, אבל ייתכן כי בגלל צורך בהתייעצויות, הוא יעבור רק לאחר מכן. החוק גם אמור לחול רטרואקטיבית, אולם כמה חוות דעת משפטיות קבעו כי זהו אינו סעיף חוקי.

בינתיים, חברות הנדל"ן הגדולות כבר החלו ביוזמה מהירה להעלות את שכר הדירה באופן מיידי. רוב מומחי ההשקעות ממליצים להמתין ולראות מה אכן יקרה באמצע אוקטובר, אז צפויה להיות מוצגת הצעת החוק.

אם ייצא לפועל, החוק אמור להיות בתוקף לחמש שנים. ככל הנראה, קרב משפטי יתנהל סביבו, אך הוא עשוי לקחת שנים, ורוב הסיכויים הם שהחוק לא יוקפא בזמן הדיונים. "יהיה מה שיהיה", מוסיף הבכיר, "ברלין כבר השיגה חלק ממה שהיא רצתה, שוק הדיור בה היום הוא לא מה שהיה עד יוני".

עוד כתבות

טראמפ וארדואן במטה נאט"ו בבלגיה ביולי / צילום: רויטרס

"אל תהיה טיפש": המכתב המדהים של טראמפ לארדואן

בתאריך 9 באוקטובר הציע נשיא ארה"ב לנשיא טורקיה להגיע להסכמות, וכתב לו: "אתה לא רוצה להיות האיש האחראי לטבח אלפי אנשים, ואני לא רוצה להיות אחראי להרס הכלכלה של טורקיה"

עופר שלח / צילום: שאטרסטוק, א.ס.א.פ קריאייטיב

עופר שלח: התר"ש לצה"ל לא מעניין את נתניהו כבר שנה שלמה

ח"כ עופר שלח הוסיף בפוסט פייסבוק נוקב במיוחד כי "רק כעת משתמש נתניהו בכך להפעלת לחץ פוליטי על כחול לבן"

ריד הייסטינגס, מנכ"ל נטפליקס, וטד סרנדוס, מנכ"ל התוכן / צילום: Kim Hong-Ji, רויטרס

רבעון אחרון לפני כניסת המתחרות החדשות: נטפליקס היכתה את התחזיות

6.8 מיליון מנויים חדשים בתשלום הצטרפו לנטפליקס ברבעון השלישי; החברה עצמה חזתה שיצטרפו אליה 7 מיליון משתמשים, ופספסה במעט את ציפיותיה ● הרווח למניה ברבעון של 1.47 דולר - מעל ציפיות האנליסטים ל-1.04 דולר

Libra המטבע הדיגיטלי של פייסבוק / אילוסטרציה: shutterstock, שאטרסטוק

בכירים במטבע של פייסבוק במאמר מיוחד: למה ליברה תעודד חדשנות ותחרותיות

הדיון סביב המטבע הדיגיטלי ליברה נעדר פעמים רבות את היתרונות של המבנה המבוזר שלו, שייטיב עם החברות ועם הצרכנים

סניף של ארומה ת"א / צילום: יח"צ

בעקבות ההרעלות: ירידה של עשרות אחוזים במכירת מוצרי טונה במסעדות ובבתי קפה

מנכ"ל איגוד המסעדות, שי ברמן: "באירועים הכוללים אשפוז והשלכות בריאותיות חמורות, מרגישים את זה מיידית. מניסיון העבר, אני מניחה שאחרי כמה ימים זה ייעצר"

סי אנד סאן ומלון West /צילום:שלומי יוסף

צרות של עשירים: מה עומד מאחורי ההתנגדות היוקדת של דיירי סי אנד סאן להרחבת הפרויקט

לאחרונה אושרה תוכנית לבניית 116 דירות יוקרה ו–198 יחידות מלונאיות בצמוד לפרויקט היוקרה שבצפון העיר ● לטענת בעלי הנכסים שבמתחם, התוכנית החדשה "מנופחת" ועשויה להוריד מערך נכסיהם ● במהלך הדיונים נחשף כי חלק מהיחידות המלונאיות במלון West משמשות למגורי קבע, בניגוד לחוק

בנימין נתניהו / צילום: רויטרס

בנימין נתניהו פרסם מתווה לממשלת אחדות

נתניהו פנה לח"כ בני גנץ והציע בין השאר הקפאת הסטטוס קוו בנושאי דת ומדינה ואימוץ מתווה אטיס לחוק הגיוס

שכונת בית הכרם / צילום: shutterstock

100 דירות ייבנו על עתודת הקרקע האחרונה של בית הכרם

הדירות ייבנו בשני בניינים בגובה 14 קומות ● תושבים: "מדובר במחטף, שיתוף ציבור לא נעשה פה"

רוני אלשיך/ צילום: שלומי יוסף

הסיפור המוזר על קצין המשטרה, חקירת מח"ש והניסיון לכאורה להפליל את המפכ"ל לשעבר אלשיך

קצין בכיר במשטרה טוען כי חקירת מח"ש נגדו נפתחה ללא בסיס וממניעים זרים ● לדבריו, באחת מההפסקות בחקירה התברר לו לכאורה המניע האמיתי לחקירתו - חוקר שוחח איתו על חקירה אחרת וניסה לגרום לו להפליל את המפכ"ל לשעבר

הנשיא ריבלין ונתניהו / צילום: רונן זבולון, רויטרס

הליכוד: כל ראשי גוש 55 הצהירו כי יתנגדו לממשלת מיעוט

לדברי הליכוד, ההתחייבות הזו תמנע את האפשרות שבני גנץ יקים ממשלת מיעוט, כיוון שממשלה שכזו לא תוכל להתרחב

חוגגים עליות ב-NYSE  / צילום: רויטרס

וול סטריט ננעלה בעליות: טבע זינקה ב-12%, IBM נפלה לאחר ירידה במכירות זה הרבעון החמישי ברציפות

מדד הנאסד"ק טיפס ב-0.4%, הדאו ג'ונס הוסיף 0.1% לערכו ● ארה"ב וטורקיה הסכימו על הפסקת אש בסוריה ● נעילה הססנית בבורסות אירופה לאחר שהמחוקקים בבריטניה מטילים ספק בעסקת ברקזיט ● מורגן סטנלי עקף את התחזיות לרבעון

ארומה תל אביב / צילום: מתוך ערוץ היוטיוב של ארומה תל אביב

משרד הבריאות: ארומה ת"א אחראית להרעלת המזון

לפי תוצאות המעבדה הראשוניות של משרד הבריאות, מקור ההרעלות בסניף ארומה ת"א ברחוב דרך בגין היה ככל הנראה באחסון לקוי של טונה בסניף ● ארומה ת"א: "נעשה הכול על-מנת שתקלה מסוג זה לא תחזור" ● אדם נוסף הגיע לחדר מיון לאחר שאכל כריך טונה בקיוסק בנמל ת"א

 אוהד סנדלר, רמי לוי ואדם פרידלר./ צילום: ענבל מרמרי

"אם לא נגיע לשווי של מיליארד שקל, עשינו טעות": מה מחפש רמי לוי ב"גוד-פארם" ומי מחפש עליו חומר מכפיש

מפגש ייחודי בין רמי לוי לאדם פרידלר ואוהד סנדלר הוליד שותפות ברשת הטואלטיקה "גוד פארם" שמונה כבר 18 סניפים ● בראיון משותף ראשון הם מספרים על התוכנית להנפיק, על הקשיים מול הקניונים ועל החיבור בין "הילדים הטובים" מתל אביב לקמעונאי הוותיק מירושלים

דונלד טראמפ / צילום: רויטרס

פנס: ארה"ב וטורקיה הסכימו על הפסקת אש בסוריה

ההודעה מגיעה לאחר פגישתם של פנס ופומפאו, שר ההגנה האמריקאי, עם נשיא טורקיה ארדואן ● "כל הפועלות הצבאיות של טורקיה בסוריה יופסקו, המבצע יחדול, והכוחות הכורדיים יאובטחו", אמר פנס

מרגרט וסטגר / צילום: רויטרס, Francois Lenoir

האישה שקנסה את גוגל ואפל במיליארדים: "הקנסות - לא הפתרון הנכון"

מרגרט וסטגר, הממונה על ההגבלים העסקיים באירופה: "צריך להצליח למנוע את הבעיות מראש"

ארומה תל אביב / צילום: מתוך ערוץ היוטיוב של ארומה

נזקי הסנדוויץ' המורעל: לצרכנים יש זיכרון קצר, אבל לא בטוח שזה יעזור במקרה של ארומה ת"א

אשפוז לקוחות ארומה ת"א שאכלו כריך טונה עלול לגרום לחברה נזק תדמיתי שעוד מוקדם להעריכו ● מומחים מעריכים שכעת הדילמה היא בין עורכי הדין שמפחדים מתביעות לבין יועצי התקשורת שמציעים שקיפות ● ועד כמה נלקח הזיכרון הקצר של הצרכנים בניהול המשבר? ● ניתוח גלובס

מערבל בטון של שפיר הנדסה. סיום הפרויקט בכביש 6 השפיע על התוצאות / צילום: אתר החברה

ארבעת האחים שפירא מבקשים לשדרג את שכרם בשפיר הנדסה לעד 5.5 מיליון שקל בשנה כל אחד

כל אחד מהארבעה צפוי ליהנות משכר חודשי של 135 אלף שקל, לצד הטבות נוספות, בעלות שנתית מוערכת של כ-2.5 מיליון שקל ● זאת בנוסף למענק שנתי בסכום מקסימום של 3 מיליון שקל

ראש ממשלת בריטניה בוריס ג'ונסון / צילום: Simon Dawson, רויטרס

ג'ונסון: "יש הסכם ברקזיט"; הליש"ט עברה לירידות על רקע התנגדות בפרלמנט

ההסכם עדיין טעון אישור של הפרלמנט הבריטי, ולא ברור אם יש לו רוב בעקבות הודעת המפלגת הדמוקרטית הצפון-אירית הבוקר כי אינה מקבלת אותו "במתכונתו הנוכחית" ● אחרי שעלתה בעד 0.9% מול הדולר, הליש"ט עברה לירידות

אלי לוי, מור בית השקעות \ צילום: איל יצהר

זינוק של 60% במדד הנדל"ן מתחילת השנה לא הרתיע את מור השקעות מרכישת מניות אדגר וחג'ג'

חרף מחירי השיא שבהן נסחרות רבות מחברות הנדל"ן בת"א, מנהלי השקעות עדיין רואים בהן הזדמנות קנייה ● כבר בימים שמיד לאחר העסקאות, מור מורווח בשיעור דו-ספרתי על ההשקעות באדגר ובחג'ג' נדל"ן ● ילין לפידות השקיע 40 מיליון שקל במניות מגה אור, גם לאחר שהכפילו את מחירן ב-2019

הפגנות פרו־כורדיות בלונדון/ צילום: רויטרס

שהכורדים יחפשו את נפוליאון: איך טראמפ הסתלק מסוריה?

החלטותיו של דונלד טראמפ להסתלק מגבול סוריה־טורקיה החרידו את הקרובים שבבעלי בריתו • אבל מחריד לא פחות הוא תהליך קבלת ההחלטות: מה שהתחיל במחוות ידידות לטורקיה מסתיים, פחות משבוע אחר כך, באיומים ובהחרמות