גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

"הקונץ זה לקנות אדמה בזול": היזמים שמפסיקים לפזול הצידה

מאז רכשו את תנופורט לפני שנתיים וחצי, הבעלים החדשים ירון אדיב וכידן דהרי עסוקים בהשבחת נכסי החברה ● הם שקלו לרכוש את השליטה בבזק כי "הייתה הזדמנות עסקית", אך החליטו להישאר עם מה שהם יודעים לעשות – נדל"ן בארץ, בלי פזילות החוצה, לא לקנאביס ואפילו לא לנדל"ן בחו"ל

כידן דהרי וירון אדיב  / צילום: איל יצהר, גלובס
כידן דהרי וירון אדיב / צילום: איל יצהר, גלובס

כשירון אדיב וכידן דהרי רכשו באפריל 2017 את חברת הנדל"ן המניב תנופורט מידי כונסי הנכסים של נכסי אליעזר פישמן, בשוק הרימו גבות. השניים, שעד אז היו אלמוניים למדי, שילמו 160 מיליון שקל וגברו על אנשי עסקים מוכרים כמו משפחת דיין - מבעלי חברת ADO, שבדיוק נמכרה לאדלר הגרמנית - ורני צים.

שנה אחרי כן הם שוב הפתיעו את השוק, כשהתמודדו על רכישת השליטה בבזק. במשך שלושה חודשים הם "רקדו טנגו" עם הכונסים, ועם הבנקים הנושים של בזק, שאותה התכוונו לרכוש תמורת 200 מיליון שקל ועוד מרכיב של אפסייד בגובה 250 מיליון שקל. בסופו של דבר, אף שהגישו הצעה כתובה, היא לא התממשה לכדי עסקה.

מה פתאום חשבתם לרכוש את בזק?

"ראינו בזה הזדמנות עסקית, ובאמת בזמנו היינו יכולים לרכוש אותה במחיר נמוך בהרבה מהמחיר שבו היא נרכשה בפועל".

ביוני האחרון אמנם רכשה סרצ'לייט את השליטה בבזק תמורת 458 מיליון שקל, אולם בשוק אומרים כי לא ניתן להשוות בין העסקאות כי בעוד כידן ודהרי הציעו לרכוש את השליטה על ידי רכישת השליטה ביורוקום, הרי שסרצ'לייט רכשה את השליטה באמצעות רכישת ביקום, הנמצאת שתי קומות מתחת בפירמידה. נוסף לכך, העסקה עם סרצ'לייט נעשתה שנה לאחר שהתנהל המו"מ עם תנופורט, ובמהלכה חלה הידרדרות בכל החברות מקבוצות יורוקום ומשבר במניות בזק.

אם זו כזו הזדמנות לעסקה, מה גרם לכם לסגת? כבר הגעתם ממש לקו הגמר.

"החלטנו שזה יגזול מאיתנו הרבה זמן, ושאנו צריכים את הזמן הזה כדי להתמקד בתנופורט. בסופו של דבר, החלטנו שאנו מתמקדים רק בנדל"ן מניב בארץ. החלטנו גם שאנו לא הולכים לחו"ל, אלא מתמקדים בנכסים כאן. אנשי עסקים משקיעים בכל מיני תחומים, למשל, הרבה מאוד חברות נדל"ן מושקעות בקנאביס".

מעניין אתכם קנאביס?

"לא, אנחנו טובים במה שאנחנו עושים ורוצים להיות הכי טובים בזה. גם כשיש לנו הזדמנויות לקנות נדל"ן בחו"ל, אנחנו לא נכנסים לזה. גם המתחמים שקנינו בהמשך, הם מתחמים שנמצאים בסינרגיה עם החברה שלנו".

עסקת נדל"ן נוספת שעמדה על הפרק תוך כדי ההתמודדות על רכישת בזק, היא רכישת בית יורוקום בבורסה ברמת גן, תמורת 65 מיליון שקל. בסופו של דבר, קנדה ישראל רכשה את הבניין, תמורת 66 מיליון שקל.

אדיב ודהרי: "בדקנו את העסקה כשם שבדקנו עסקאות אחרות, ולא רכשנו, מפני שהחלק הנרכש בבית יורוקום היה מכניס אותנו למושע (בעלות משותפת - ה.מ) עם בעלים נוספים, ואנו מעדיפים לשלוט 100% בנכס".

אדיב היה הבעלים של מפעל משפחתי קטן לייצור מגבונים, שבהמשך התרחב לכיוון חיתולים, כשרכש מכינוס נכסים את מפעל טפנוקים של קיבוץ עמיר.

בעיצומה של המחאה החברתית יצאה החברה - DPL, עם מותג דיסקאונט של חיתולים בשם בייביסיטר, וב-2015 נמכרו 80% מהחברה לניאופארם לפי שווי של 100 מיליון שקל.

דהרי מנהל רומן עם תחום הנדל"ן מאז שהוא זוכר את עצמו, ובין היתר הספיק למכור מגרש באזור התעסוקה בנתניה ברווח יפה, לאחר ששינה את התב"ע שלו למסחר, ובבעלותו נדל"ן מניב בכמה מקומות בשרון.

כשרכשו השניים את תנופורט המחזיקה מחסנים לוגיסטיים, שטחי מסחר ומחסני קירור - 14 במספר, בשוק ידעו לומר שהמחיר טוב, ושהשניים עשו את עסקת חייהם. בין הנכסים הבולטים של החברה: קניון B-Mall עד הלום, MALL כנרת בצומת צמח, מרכז הקניות B-Mall בצומת בילו, B-Mall בית יהושע, ובית קירור גדול בנתיבות.

הסדרת נכסים לפני העלאת שווי

כשהגיעו לחברה, הם אומרים, גילו שומנים, נכסים המושכרים במחירים לא ריאליים ונכסים שמעמדם לא הוסדר מול המינהל. "הנושא של הסדרת הנכסים כל הזמן עמד לנגד עינינו", הם אומרים. "זה היה חשוב יותר מהעלאת השווי של נכסי החברה".

בראש הנכסים שהיה צורך להסדיר את הסטטוס שלהם מול המנהל, היה מתחם ביל"ו: מקרקעין של 25 אלף מ"ר, ושטח בנוי של 11 אלף מ"ר, שאף ששימש למסחר, לא היה לו אישור למסחר. עבודה מאומצת מול רשות מקרקעי ישראל נשאה פירות, וביולי האחרון נתנה הוועדה המקומית של המועצה האזורית גזר לתנופורט אישור חורג למסחר למשך שלוש שנים. "כשרכשנו את החברה, מרכז ביל"ו היה עם צו סגירה והריסה", אומרים אדיב ודהרי, "אבל החברה נתנה דגש מאוד חזק על הסדרה של המתחם הספציפי הזה, ואחרי שנה וחצי של עבודה, קיבלנו היתר לשימוש חורג, ואנחנו בדרך לתב"ע כללית של כל האזור. המועצה שם תומכת בנו ועוזרת לנו".

המתחם לבדו מניב לתנופורט הכנסות שנתיות של 9 מיליון שקל, והשימוש החורג וכן הצפי להסדרה כוללת בעקבות התב"ע, מאמינים אדיב ודהרי, יביאו לנכס - המוערך כיום ב-36 מיליון שקל, אפסייד של עשרות מיליוני שקלים.

מאז רכשו את החברה הם העלו את שכר הדירה לדיירים במקומות שבהם שכר הדירה לא היה ריאלי. איך הם מסבירים את העובדה שנכסים הושכרו במחירים לא ריאליים? "פישמן הוא גאון נדל"ן", הם מסבירים, "אבל הוא פחות הקדיש לזה תשומת לב".

הכנסות החברה במחצית הראשונה של 2019, עמדו על 30.6 מיליון שקל, עלייה של כ-5.4% לעומת התקופה המקבילה בשנה הקודמת, כתוצאה מעלייה בדמי שכירות לשוכרים קיימים וכניסה של שוכרים חדשים.

חיסכון במשכורת של מנכ"ל

בצד כל המהלכים הללו, ביקשה החברה לטפל גם בנושא המימוני, ולמחזר את הלוואותיה. בזמנו, לצורך רכישת החברה, נטלו בעליה הלוואה של 140 מיליון שקל מקרן קלירמארק.

בתחילת 2018 ביצעה החברה הנפקה ראשונית של אג"ח, שבה גייסה 316 מיליון שקל, ששימשו הן לפירעון ההלוואה לקלירמארק, והן לפירעון הלוואה בנקאית בגובה 230 מיליון שקל, שהייתה לחברה עוד מימי פישמן. את הפער הם סגרו באמצעות הלוואה שנטלו מקרן ארבל, בגובה 55 מיליון שקל.

הנכסים שהיו משועבדים בשעתו לבנק לאומי, שנתן את ההלוואה הבנקאית, שועבדו בעקבות גיוס האג"ח למחזיקי האג"ח. "יצאנו בתשקיף ועשינו רוד שואו", הם אומרים, "שבו סיפרנו את הסיפור של החברה, שמשוערכת נמוך, וקיבלנו דרישה של יותר ממיליארד שקל. גייסנו חוב בריבית של 2.3% ובכך סיימנו גם את ההיבט המימוני, שזה עוד נכס של החברה. רמת המינוף שלנו היום היא מאוד נמוכה ואנו יכולים לשרת חוב גדול בהרבה מ-300 מיליון שקל".

בצד השבחת הנכסים והטיפול בהיבט המימוני, ממשיכה תנופורט להגדיל את פורטפוליו הנכסים שלה: בין היתר רכשה בניין משרדים בקרליבך, תמורת כ-16 מיליון שקל, וכן קומת משרדים; מתחם מסחרי במגדל העמק; בניין משרדים בבאר שבע; וכן מגרש בן 12 דונם בבית ליד, שמיועד בחלקו ללוגיסטיקה ובחלקו למסחר. השאיפה שלהם, אומרים אדיב ודהרי, היא "להפוך את המתחם בבית ליד לביל"ו סנטר הבא. זה מיקום מעולה, יש לנו כבר דרישה של 200 שוכרים לשם".

גם במישור הפרסונלי היו שינויים. בפברואר האחרון עזב את החברה מי ששימש מנכ"לה בשש השנים האחרונות, בני כלסי. כשנה לפני כן, וימים ספורים לאחר הנפקת האג"ח, עזבה את החברה סמנכ"לית הכספים רוונה סמט, שהספיקה לכהן בתפקידה שלושה חודשים בלבד. אדיב ודהרי טוענים, שאין קשר בין העזיבות. בעקבות עזיבת המנכ"ל, הם אומרים עוד, נחסכו 100 אלף שקל בחודש, שכן כרגע דהרי משמש כמנכ"ל.

בראייה קדימה, הם שואפים להרחיב את היקף הנכסים של תנופורט המשמשים ללוגיסטיקה וקירור, היושבים על קרקעות זולות. "בנתיבות יש לנו מתחם של 70 דונם, פארק תעשייה ולוגיסטיקה עם 30 אלף מ"ר בנוי", הם אומרים. "זה נכס שמניב עשרות אחוזי תשואה. הקונץ זה לקנות אדמה בזול, ולבנות עליה מרכז".

עוד כתבות

צילום מסך מהקמפיין / צילום: HIT מכון טכנולוגי

קמפיין הרדיו הדיגיטלי הראשון בארץ שיצרה בינה מלאכותית עלה לאוויר

המכון הטכנולוגי חולון עלה בספוטיפיי עם עשרות תשדירים במגוון סגנונות שנוצרו רק ע"י כלי AI - מהכתיבה, דרך ההלחנה ועד ההפקה והביצוע ● האם מדובר בתחליף למוזיקאים ולמפיקים?

בורסת תל אביב / צילום: Shutterstock, MagioreStock

נעילה חיובית בת"א; תמר פטרוליום זינקה ב-18%, נכסים ובניין ב-8%

מדד ת"א 35 עלה ב-1.1% ● הפסקת הפעילות של אסדת תמר למשך 37 ימים פגעה ברווחי ישראמקו ● ווישור תמזג את ווישור ביטוח לתוך איילון ● בלידר שוקי הון צופים אינפלציה ברמה של 3.2% ומעדיפים אפיקים צמודים בשוק המקומי ● מיטב: יוון, איטליה ומדינות במזרח אירופה עשויות להיות יעד לפיזור השקעות מהמדדים היקרים בארה"ב

סניף של סופר פארם / צילום: בר - אל

מכה לסופר פארם: בוועדת הכלכלה מקדמים חקיקה שתחליש את כוחה

לפי הצעת החוק שמקדמת ועדת הכלכלה, בכל קניון חדש שייפתח בחמש השנים הבאות - חנות הפארם הראשונה בו לא תהיה של סופר פארם ● נכון ל-2021, נתח השוק הכספי של הרשת היווה כ-85% עם כ-7.5 מיליארד שקל הכנסות

עו”ד יעקב אטרקצ’י, בעל השליטה ומנכ''ל אאורה / צילום: ראובן קפוצ'ינסקי

יעקב אטרקצ'י מפנק את המשקיעים בתשואה ומסדר משכורת נאה לבנו

מניית חברת הבנייה אאורה זינקה ביותר מ-200% בשנה האחרונה ● כעת היא מפרסמת דוחות חזקים ולצידם מבקשת לאשר את תנאי העסקת בנו של הבעלים כמנהל חטיבת הנכסים המניבים עבור יותר מחצי מיליון שקל בשנה

יונתן ברגמן ורון גורה / צילום: Empathy

חברה ישראלית סייעה למיליון אמריקאים לתבוע ביטוח חיים: עכשיו היא מגייסת מיליונים

לאחר שהוכיחה לענקיות הביטוח שהיא מקלה על העומס הרגשי ועל תהליך תביעת ביטוח החיים, חברת אמפת'י הישראלית הודיעה על גיוס שלישי בהיקף של 47 מיליון דולר - ואגב כך חשפה כי מאחורי סבב ההשקעה שלה עומדות כמה מחברות הביטוח הגדולות בעולם כמשקיעות אסטרטגיות

מה חדש בדוחות / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, חומרים: shutterstock

המגדל היוקרתי שאיבד 205 מיליון דולר בשווי בתוך שנתיים: הסיפורים מאחורי הדוחות בת"א

מדור חדש של גלובס יביא את הסיפורים של עונת הדוחות בבורסת ת"א שאולי פספסתם ● והפעם: המלחמה פגעה בהיקף הגז שמספקת ניו מד למצרים ודוחות נכסים ובנין מגלים מה קרה לשווי של בניין HSBC בניו יורק ● מדור חדש

ראש הממשלה בנימין נתניהו וקנצלר גרמניה, אולף שולץ, בפגישתם היום / צילום: קובי גדעון-לע''מ

קנצלר גרמניה שינה את הטון. האם ישראל תאבד את הידידה החשובה באירופה?

קנצלר גרמניה אולף שולץ התייצב בביקור רשמי לצד ישראל, אך שינה את הטונים מבעבר ● הוא הטיל ספק בתועלת הפעולה הצבאית ברפיח בשל ריבוי הרוגים פלסטינים, והזהיר מפני אסון הומניטרי ברצועה ● במקביל, מדינות באיחוד מקדמות החלטות אנטי-ישראליות

מה חדש בדוחות / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, חומרים: shutterstock

החברה שבה כל עובד עשירי היה במילואים: הסיפורים מאחורי הדוחות בת"א

מדור חדש של גלובס יביא את הסיפורים של עונת הדוחות בבורסת ת"א שאולי פספסתם ● והפעם: התחזית האופטימית של מנכ"ל תדיראן להמשך וחברת ה-IT אברא טוענת - 10% מהעובדים היו במילואים, וההכנסות נפגעו ● מדור חדש

מאיר בן שבת, ראש המל''ל לשעבר / צילום: מאיר אליפור

הבכיר שמסביר - כך ארה"ב מונעת מישראל להשיג את מטרות המלחמה

מאיר בן שבת, ראש המטה לביטחון לאומי לשעבר, משוכנע שהממשל האמריקאי לא מצליח להפנים את המשמעות הקיומית של מיטוט חמאס ● בשיחה עם גלובס הוא מדבר על חשיבות כניסת צה"ל לרפיח ועל החזרת ההרתעה הצבאית למרות "המשקולות שביידן מציב על רגלי ישראל"

רני צים / צילום: איל יצהר

רני צים רוצה את הכסף של פסגות: מסדר לעצמו אקזיט של רבע מיליארד שקל

לאחר שוויתר על חלום בית ההשקעות, מנסה צים להוציא לפועל עסקת בעלי עניין ענקית: מכירת החזקותיו בחברת מרכזי קניות הנושאת את שמו לפסגות תמורת 250 מיליון שקל ● העסקה נדרשת לתמיכת בעלי מניות המיעוט – בהם יניב בנדר, שותפו של צים לרכישת פסגות

עמית הלוי, הליכוד / צילום: נועם מושקוביץ, דוברות הכנסת

האם חוק הגיוס של יאיר לפיד לא עמד במבחן בג"ץ?

ח"כ עמית הלוי טען כי גם חוק הגיוס של יאיר לפיד לא עבר את מבחן בג"ץ, אבל הוא לא קיבל הזדמנות ● המשרוקית של גלובס

ארה"ב נתקעה בבוץ של המזרח התיכון וקנדה מפסיקה יצוא נשק לישראל

גלובס מגיש מדי יום סקירה קצרה של ידיעות מעניינות מהתקשורת העולמית על ישראל במלחמה • והפעם: ארה"ב מרחיבה את הנוכחות שלה במזרח התיכון, קנדה לא מכירה במדינה פלסטינית אבל עוצרת יצוא נשק לישראל וסיקור משני צדי הגבול הצפוני ● כותרות העיתונים בעולם 

יניב פרטוש (מימין) וניב חורש / צילום: שי פרנקו

יניב פרטוש מונה למנכ"ל משותף בסוכנות הדיגיטל ארלו של ראובני־פרידן

פרטוש יכהן בתפקיד במקביל לניב חורש, מבעלי הקבוצה, שביצע את התפקיד עד כה לבדו ● במקביל למהלך בוצעה שורה של מינויים נוספים בסוכנות

מרוואן עיסא / צילום: מתוך הרשתות החברתיות

ארה"ב מאשרת: רמטכ"ל חמאס מרוואן עיסא חוסל

היועץ לביטחון לאומי של ארה"ב מאשר: מרוואן עיסא חוסל בתקיפת צה"ל ברצועה  ● אזעקות בגליל העליון, צה"ל תקף מטרות של חיזבאללה בלבנון • מטרה אווירית חשודה חצתה לשטח ישראל ממרחב ים סוף - ונפלה בשטח פתוח, צפונית לאילת • הותר לפרסום: סמ"ר מתן וינוגרדוב נפל בקרב בצפון הרצועה ● עדכונים שוטפים

איילת שקד / צילום: שלומי יוסף

החיים המפנקים שאחרי הפוליטיקה: כמה מרוויחה איילת שקד על 25 שעות עבודה בשבוע?

לפי הדוח שפרסמה היום קרדן נדל"ן, השרה לשעבר הרוויחה בשנה החולפת שכר של 1.53 מיליון שקל ● עפ"י הסכם השכר של שקד, שאושר בשנה שעברה, היא מקבלת שכר חודשי של 70 אלף שקל עבור 25 שעות שבועיות בלבד

לימסול, קפריסין. מקלט המס הכי נגיש לישראלים / צילום: Shutterstock

רשות המסים פתחה במבצע לאיתור נכסים ביעד ההשקעה הפופולרי

רשות המסים פתחה במבצע לאיתור נכסים, הכנסות וחברות של ישראלים בקפריסין, שהפכה ליעד השקעה פופולרי הודות למדיניות מס אטרקטיבית ● גורם ברשות: "חברות רבות רשומות בקפריסין כשהשליטה והניהול מתבצעים מהארץ" ● עסקי הנדל"ן להשקעה בסכנה למיסוי של עד 50%

הוות''ל לא עוזרת בהורדת מחירי הדיור / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי

הוותמ"ל תהפוך קבועה ובענף זועמים: "זלזול בדמוקרטיה וברשויות המקומיות"

אנשי מקצוע מותחים ביקורת קשה על הממשלה, שעומדת להחליט על הפיכת הוועדה למתחמי דיור מועדפים לוועדת קבע ● זאת בטענה לרמיסת הרשויות המקומיות, תוכניות מתאר קיימות ומתנגדים, וליצירת מאגר של מלאי תכנוני לא מעודכן, שאינו תורם לירידת מחירי הדירות

בורסת לונדון / צילום: Shutterstock

מגמה מעורבת באירופה; יוניליוור מפרידה את יחידת הגלידה

הניקיי עלה ב-0.7% ● לראשונה מזה 17 שנה, הבנק המרכזי ביפן העלה את הריבית במדינה ● החוזים העתידיים בארה"ב נסחרים בירידות ● בנק אוף אמריקה: ייתכן שהשוק מתחיל לפקפק בכך שהפד יבצע הפחתות ריבית של 75 נקודות בסיס בשנת 2024

תל אביב. החלטת ביהמ''ש הפחיתה משמעותית ואף ביטלה תשלום היטלי השבחה ברבעים 3 ו-4 / צילום: שלומי יוסף

עיריית תל אביב או בעלי הדירות: מי ינצח במאבק ששווה מיליארדים

לאחר שביהמ"ש ביטל היטלי השבחה לרובעים 3 ו-4 בת"א בהיקף של מיליארד שקל לפחות, עיריית ת"א מנסה להילחם על גביית הכספים והגישה בקשת ערעור לעליון ● לטענת העירייה, כיום ישנם 1,900 הליכי ערר על גביית היטלי ההשבחה ברובעים אלה

האוניברסיטה העברית בירושלים / צילום: Shutterstock

האוניברסיטה העברית: הפרופסורית מכחישת הטבח לא תשוב ללמד אם לא תחזור בה

דיקן ביה"ס לעבודה סוציאלית באוניברסיטה העברית הודיע כי פרופ' נדירה שלהוב־קיבורקיאן, שהכחישה את אירועי ה־7 באוקטובר, תפסיק ללמד בו לצמיתות אם לא תחזור בה מדבריה ● בהודעה נכתב: "חופש הביטוי איננו מקנה זכות להיות מעורב בהוראה ובחינוך של מקצוע שלערכיו אדם מתכחש"