גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

"הקונץ זה לקנות אדמה בזול": היזמים שמפסיקים לפזול הצידה

מאז רכשו את תנופורט לפני שנתיים וחצי, הבעלים החדשים ירון אדיב וכידן דהרי עסוקים בהשבחת נכסי החברה ● הם שקלו לרכוש את השליטה בבזק כי "הייתה הזדמנות עסקית", אך החליטו להישאר עם מה שהם יודעים לעשות – נדל"ן בארץ, בלי פזילות החוצה, לא לקנאביס ואפילו לא לנדל"ן בחו"ל

כידן דהרי וירון אדיב  / צילום: איל יצהר, גלובס
כידן דהרי וירון אדיב / צילום: איל יצהר, גלובס

כשירון אדיב וכידן דהרי רכשו באפריל 2017 את חברת הנדל"ן המניב תנופורט מידי כונסי הנכסים של נכסי אליעזר פישמן, בשוק הרימו גבות. השניים, שעד אז היו אלמוניים למדי, שילמו 160 מיליון שקל וגברו על אנשי עסקים מוכרים כמו משפחת דיין - מבעלי חברת ADO, שבדיוק נמכרה לאדלר הגרמנית - ורני צים.

שנה אחרי כן הם שוב הפתיעו את השוק, כשהתמודדו על רכישת השליטה בבזק. במשך שלושה חודשים הם "רקדו טנגו" עם הכונסים, ועם הבנקים הנושים של בזק, שאותה התכוונו לרכוש תמורת 200 מיליון שקל ועוד מרכיב של אפסייד בגובה 250 מיליון שקל. בסופו של דבר, אף שהגישו הצעה כתובה, היא לא התממשה לכדי עסקה.

מה פתאום חשבתם לרכוש את בזק?

"ראינו בזה הזדמנות עסקית, ובאמת בזמנו היינו יכולים לרכוש אותה במחיר נמוך בהרבה מהמחיר שבו היא נרכשה בפועל".

ביוני האחרון אמנם רכשה סרצ'לייט את השליטה בבזק תמורת 458 מיליון שקל, אולם בשוק אומרים כי לא ניתן להשוות בין העסקאות כי בעוד כידן ודהרי הציעו לרכוש את השליטה על ידי רכישת השליטה ביורוקום, הרי שסרצ'לייט רכשה את השליטה באמצעות רכישת ביקום, הנמצאת שתי קומות מתחת בפירמידה. נוסף לכך, העסקה עם סרצ'לייט נעשתה שנה לאחר שהתנהל המו"מ עם תנופורט, ובמהלכה חלה הידרדרות בכל החברות מקבוצות יורוקום ומשבר במניות בזק.

אם זו כזו הזדמנות לעסקה, מה גרם לכם לסגת? כבר הגעתם ממש לקו הגמר.

"החלטנו שזה יגזול מאיתנו הרבה זמן, ושאנו צריכים את הזמן הזה כדי להתמקד בתנופורט. בסופו של דבר, החלטנו שאנו מתמקדים רק בנדל"ן מניב בארץ. החלטנו גם שאנו לא הולכים לחו"ל, אלא מתמקדים בנכסים כאן. אנשי עסקים משקיעים בכל מיני תחומים, למשל, הרבה מאוד חברות נדל"ן מושקעות בקנאביס".

מעניין אתכם קנאביס?

"לא, אנחנו טובים במה שאנחנו עושים ורוצים להיות הכי טובים בזה. גם כשיש לנו הזדמנויות לקנות נדל"ן בחו"ל, אנחנו לא נכנסים לזה. גם המתחמים שקנינו בהמשך, הם מתחמים שנמצאים בסינרגיה עם החברה שלנו".

עסקת נדל"ן נוספת שעמדה על הפרק תוך כדי ההתמודדות על רכישת בזק, היא רכישת בית יורוקום בבורסה ברמת גן, תמורת 65 מיליון שקל. בסופו של דבר, קנדה ישראל רכשה את הבניין, תמורת 66 מיליון שקל.

אדיב ודהרי: "בדקנו את העסקה כשם שבדקנו עסקאות אחרות, ולא רכשנו, מפני שהחלק הנרכש בבית יורוקום היה מכניס אותנו למושע (בעלות משותפת - ה.מ) עם בעלים נוספים, ואנו מעדיפים לשלוט 100% בנכס".

אדיב היה הבעלים של מפעל משפחתי קטן לייצור מגבונים, שבהמשך התרחב לכיוון חיתולים, כשרכש מכינוס נכסים את מפעל טפנוקים של קיבוץ עמיר.

בעיצומה של המחאה החברתית יצאה החברה - DPL, עם מותג דיסקאונט של חיתולים בשם בייביסיטר, וב-2015 נמכרו 80% מהחברה לניאופארם לפי שווי של 100 מיליון שקל.

דהרי מנהל רומן עם תחום הנדל"ן מאז שהוא זוכר את עצמו, ובין היתר הספיק למכור מגרש באזור התעסוקה בנתניה ברווח יפה, לאחר ששינה את התב"ע שלו למסחר, ובבעלותו נדל"ן מניב בכמה מקומות בשרון.

כשרכשו השניים את תנופורט המחזיקה מחסנים לוגיסטיים, שטחי מסחר ומחסני קירור - 14 במספר, בשוק ידעו לומר שהמחיר טוב, ושהשניים עשו את עסקת חייהם. בין הנכסים הבולטים של החברה: קניון B-Mall עד הלום, MALL כנרת בצומת צמח, מרכז הקניות B-Mall בצומת בילו, B-Mall בית יהושע, ובית קירור גדול בנתיבות.

קניון כנרת בחוף צמח / צילום: יח"צ

הסדרת נכסים לפני העלאת שווי

כשהגיעו לחברה, הם אומרים, גילו שומנים, נכסים המושכרים במחירים לא ריאליים ונכסים שמעמדם לא הוסדר מול המינהל. "הנושא של הסדרת הנכסים כל הזמן עמד לנגד עינינו", הם אומרים. "זה היה חשוב יותר מהעלאת השווי של נכסי החברה".

בראש הנכסים שהיה צורך להסדיר את הסטטוס שלהם מול המנהל, היה מתחם ביל"ו: מקרקעין של 25 אלף מ"ר, ושטח בנוי של 11 אלף מ"ר, שאף ששימש למסחר, לא היה לו אישור למסחר. עבודה מאומצת מול רשות מקרקעי ישראל נשאה פירות, וביולי האחרון נתנה הוועדה המקומית של המועצה האזורית גזר לתנופורט אישור חורג למסחר למשך שלוש שנים. "כשרכשנו את החברה, מרכז ביל"ו היה עם צו סגירה והריסה", אומרים אדיב ודהרי, "אבל החברה נתנה דגש מאוד חזק על הסדרה של המתחם הספציפי הזה, ואחרי שנה וחצי של עבודה, קיבלנו היתר לשימוש חורג, ואנחנו בדרך לתב"ע כללית של כל האזור. המועצה שם תומכת בנו ועוזרת לנו".

המתחם לבדו מניב לתנופורט הכנסות שנתיות של 9 מיליון שקל, והשימוש החורג וכן הצפי להסדרה כוללת בעקבות התב"ע, מאמינים אדיב ודהרי, יביאו לנכס - המוערך כיום ב-36 מיליון שקל, אפסייד של עשרות מיליוני שקלים.

מאז רכשו את החברה הם העלו את שכר הדירה לדיירים במקומות שבהם שכר הדירה לא היה ריאלי. איך הם מסבירים את העובדה שנכסים הושכרו במחירים לא ריאליים? "פישמן הוא גאון נדל"ן", הם מסבירים, "אבל הוא פחות הקדיש לזה תשומת לב".

הכנסות החברה במחצית הראשונה של 2019, עמדו על 30.6 מיליון שקל, עלייה של כ-5.4% לעומת התקופה המקבילה בשנה הקודמת, כתוצאה מעלייה בדמי שכירות לשוכרים קיימים וכניסה של שוכרים חדשים.

חיסכון במשכורת של מנכ"ל

בצד כל המהלכים הללו, ביקשה החברה לטפל גם בנושא המימוני, ולמחזר את הלוואותיה. בזמנו, לצורך רכישת החברה, נטלו בעליה הלוואה של 140 מיליון שקל מקרן קלירמארק.

בתחילת 2018 ביצעה החברה הנפקה ראשונית של אג"ח, שבה גייסה 316 מיליון שקל, ששימשו הן לפירעון ההלוואה לקלירמארק, והן לפירעון הלוואה בנקאית בגובה 230 מיליון שקל, שהייתה לחברה עוד מימי פישמן. את הפער הם סגרו באמצעות הלוואה שנטלו מקרן ארבל, בגובה 55 מיליון שקל.

הנכסים שהיו משועבדים בשעתו לבנק לאומי, שנתן את ההלוואה הבנקאית, שועבדו בעקבות גיוס האג"ח למחזיקי האג"ח. "יצאנו בתשקיף ועשינו רוד שואו", הם אומרים, "שבו סיפרנו את הסיפור של החברה, שמשוערכת נמוך, וקיבלנו דרישה של יותר ממיליארד שקל. גייסנו חוב בריבית של 2.3% ובכך סיימנו גם את ההיבט המימוני, שזה עוד נכס של החברה. רמת המינוף שלנו היום היא מאוד נמוכה ואנו יכולים לשרת חוב גדול בהרבה מ-300 מיליון שקל".

בצד השבחת הנכסים והטיפול בהיבט המימוני, ממשיכה תנופורט להגדיל את פורטפוליו הנכסים שלה: בין היתר רכשה בניין משרדים בקרליבך, תמורת כ-16 מיליון שקל, וכן קומת משרדים; מתחם מסחרי במגדל העמק; בניין משרדים בבאר שבע; וכן מגרש בן 12 דונם בבית ליד, שמיועד בחלקו ללוגיסטיקה ובחלקו למסחר. השאיפה שלהם, אומרים אדיב ודהרי, היא "להפוך את המתחם בבית ליד לביל"ו סנטר הבא. זה מיקום מעולה, יש לנו כבר דרישה של 200 שוכרים לשם".

גם במישור הפרסונלי היו שינויים. בפברואר האחרון עזב את החברה מי ששימש מנכ"לה בשש השנים האחרונות, בני כלסי. כשנה לפני כן, וימים ספורים לאחר הנפקת האג"ח, עזבה את החברה סמנכ"לית הכספים רוונה סמט, שהספיקה לכהן בתפקידה שלושה חודשים בלבד. אדיב ודהרי טוענים, שאין קשר בין העזיבות. בעקבות עזיבת המנכ"ל, הם אומרים עוד, נחסכו 100 אלף שקל בחודש, שכן כרגע דהרי משמש כמנכ"ל.

בראייה קדימה, הם שואפים להרחיב את היקף הנכסים של תנופורט המשמשים ללוגיסטיקה וקירור, היושבים על קרקעות זולות. "בנתיבות יש לנו מתחם של 70 דונם, פארק תעשייה ולוגיסטיקה עם 30 אלף מ"ר בנוי", הם אומרים. "זה נכס שמניב עשרות אחוזי תשואה. הקונץ זה לקנות אדמה בזול, ולבנות עליה מרכז".

עוד כתבות

נלי תגר ורועי אסף ב"בשורות טובות" / צילום: דניאל מילר

איפה הילד? כשטיפולי הפוריות מפרקים כמעט הכול

"בשורות טובות" עוסק בנושא חשוב מאוד - זוג צעיר שעובר טיפולי פוריות - אבל לפעמים מתנחמד מדי

זיהוי פנים/ צילום: שאטרסטוק

מיקרוסופט בודקת את פעילות הסטארט-אפ הישראלי AnyVision

ענקית הטכנולוגיה השקיעה בסטארט-אפ שפיתח טכנולוגיה לזיהוי פנים, אך בודקת האם הפר את כללי האתיקה שלה  ● AnyVision בתגובה: "אנחנו יזמנו את הבדיקה של מיקרוסופט. אנחנו לא מפרים את כללי האתיקה שלה"

זאב אלקין / צילום: תמר מצפי

צמצום פליטת גזי חממה: האם ישראל יכולה לעמוד בהבטחותיה הצנועות?

בניגוד לטראמפ, השר להגנת הסביבה זאב אלקין דבק בהתלהבות בהסכם האקלים של פריז • אבל כמה שאפתניות היו ההתחייבויות של ישראל מלכתחילה, והאם סביר שנעמוד בהן בתאריך היעד - 2030? ● המשרוקית של גלובס

רבקה מיכאלי / צילום: ניצן הפנר

"לא בטוח שמה שמצליח בת"א יצליח בחוץ. בתל אביבים יש משהו יותר פתוח"

רבקה מיכאלי, אנרגטית כתמיד, רצה מהפקה להפקה, מסדרה להצגה ● ראיון רציני־מצחיק על הצלחה כלכלית, הצגות לתל אביבים ואבנר נתניהו

איור: שאטרסטוק

מה אומרים לבוס ואיך יוצאים מהמיטה? התקף החרדה של שי גולדן הוליד פרויקט שמרים את מסך הבושה

הפרויקט הזה נולד בעיצומו של התקף חרדה, והמטרה שלו היא לתת קול ומילים להרבה מאוד אנשים שחיים במחשכים, בהסתרה, בהכחשה, בבושה, בחרדה ● פרויקט מיוחד

בני גנץ / קרדיט צילום: שריה דיאמנט

התוכנית שהקפיצה את נתניהו: 4 ימים לתום המנדט זה מה שמתכנן בני גנץ

ערב פגישתו עם נשיא המדינה, יו"ר כחול לבן מתכנן לקיים מו"מ להרכבת ממשלה צרה שתתבסס על מיעוט בכנסת, תוך תמיכת הרשימה המשותפת מבחוץ ● על גבי הרשתות החברתיות פנה לנתניהו וכתב: "אני אעשה הכל כדי למנוע ממך לגרור את אזרחי ישראל למערכת בחירות בפעם השלישית"

יגן משה / צילום: איל יצהר

"חלמתי בכלל להיות שחקן, אבל אני לא מצטער"

פורטפוליו עם יגן משה, מנכ"ל שמיר אופטיקה, על החלום שלא הוגשם, על הכישלון ב"תפוז" ועל החיים על ציר סינגפור-ישראל

הני ושלמה מורג / צילום: תמונה פרטית

"בסבב הקודם לא קיבלנו פיצוי על הימים שבהם העסק היה סגור"

להני מורג (52) ובעלה שלמה יש מפעל בשם "האניס טכנולוגיות" בשדרות ● "הייתי רוצה שהמדינה תפצה אותנו בלי לתת לנו לרדוף אחריה" ● עצמאים? "גלובס" רוצה לשמוע מכם מה מטריד אתכם. צרו קשר במייל ATZMAIM@globes.co.il 

לורנס דאגלס פינק, יו"ר ומנכ"ל בלאקרוק   / צילום: Thomas Peter, רויטרס

חברות ניהול ההשקעות הגדולות בארה"ב: אנחנו לא פוגעות בתחרות

הפירמות בלאקרוק, ונגארד וסטייט סטריט מחזיקות בכחמישית ממדד 500 S&P באמצעות הקרנות שהן מנהלות עבור לקוחותיהן ● בימים אלה הן מנסות לשכך את החששות הגוברים בממשל ובאקדמיה, מכך שהחזקותיהן חונקות את התחרות במגזרים מסוימים

עין חיניה./  צילום:  יותם יעקובסון

למה יש סערה דווקא סביב עין חיניה, שבתוך הקו הירוק?

עין חיניה, מעיין בפארק ירושלים שבו שרידים ארכיאולוגיים רבים שעבר באחרונה שיפוץ מקיף, עומד במרכז סערה שמערבת טיולים ופוליטיקה ● על מה כל הרעש?

פולקסווגן טיגואן / צילום: יחצ

תג מחיר: טיגואן מודל 2019 מרשים, אבל יקר

הטיגואן מודל 2019 מגיע עם מנוע 1.5 טורבו ושלדה משודרגת ושומר על העיצוב המתנשא של קודמו ● המרחב הפנימי מרשים והשלדה הגרמנית מהוקצעת, אבל המחיר ממשיך לזחול כלפי מעלה

וול סטריט / צילום: רויטרס

וול סטריט: הדאו ג'ונס שבר שיא והגיע לראשונה ל-28 אלף נקודות

היועץ הכלכלי של הבית הלבן לארי קודלו אמר כי ארה"ב וסין קרובות לסיים את מלחמת הסחר ולהגיע להסכם ● אירופה ננעלה בעליות; המסחר בבורסות אסיה ננעל במגמה מעורבת

המוסד לביטוח לאומי צילום איל יצהר

בתום סבב הלחימה: המדריך לזכויות נפגעי גוף ונפש בפעולות איבה וטרור

מהי פעולת איבה, מי זכאי לפיצויים עפ"י החוק, מהן הזכויות של הנפגע, איך נקבע גובה הפיצוי, ואילו הטבות נוספות ניתן לקבל מהמוסד לביטוח לאומי? כל התשובות בפנים

אירוח מירי בלבול  / צילום: רמי זרנגר, יח"צ

"קיבלתי מתנה. נתינה זה דבר שלא דורש ממני כלום. זה ממלא אותי, מחזק אותי"

מירי בלבול מארחת את חבריה לארוחת ערב בביתה, ומשחזרת איך הקימה בית ספר להלבשת בתים ● על הדרך היא גם מעצבת דירות לנערים שנפלטו מהבית, ולנשים שיצאו ממעגל הזנות

ספרים / צילום: איל יצהר, גלובס

למרות המועמדות לפרס הבוקר: גם הספרות הסקנדינבית יכולה לפספס

כל מי שעבד אי פעם על תוכנית התנתקות מהמקום שבו צמח וגדל, יזדהה עם דידיה אריבון ב'שיבה לריימס' ● אנדרה בארבה מציג דילמות מוסריות, שנובעות, בין היתר, מהחיבה האנושית למוד של בת יענה ● אחרי שהתרגלנו לספרות סקנדינבית איכותית, 'שיעור נהיגה' מייצר תחושה של פספוס

עיישה באו  / צילום: באדיבות השגרירות האמריקאית בישראל

הדרך משכונת מצוקה לנאס"א: "לא ידעתי שמהנדסת חלל זה משהו שאדם באמת יכול להיות"

עיישה בואו הייתה תלמידה בינונית, חובבת ספרי מדע בדיוני בשכונת מצוקה במישיגן, שרק רצתה עבודה יציבה כפקידה ● איך בכל זאת הפכה למהנדסת בנאס"א? בראיון ל"גלובס" היא מספרת על המורה ששינה את חייה ועל הרגע שהבינה שבו הנראות שלה חשובה יותר מהמדע שהיא עושה

דירות חדשות/צילום: אייל יצהר

מדד המחירים עלה באוקטובר ב-0.4%; מחירי הדירות ממשיכים לטפס

כך דיווחה היום הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ● מחירי הדירות עלו ב-0.2% ● עליות מחירים נרשמו במיוחד בסעיפי הלבשה והנעלה (6.9%), ירקות ופירות (2%) ומזון (0.7%)

מנהל בסטרס/ צילום: Shutterstock | א.ס.א.פ קריאייטיב

תנועת האובדים: הנזק האדיר שגורמים דיכאון וחרדה לכלכלות העולם, ומי מנסה להשתיק זאת

הנזקים הכלכליים שמסבים עובדים הסובלים מדיכאון ומחרדה למקומות העבודה שלהם ולכלכלות העולם מוערכים במאות מיליארדי דולרים בכל שנה ● אז למה לרוב גורמי הכוח יש אינטרס דווקא להשתיק את התופעה, ואיך אפשר בכל זאת לטפל בה?

צילום: שי גולדן / עיבוד מחשב: דגנית ג'מצ'י

דמי ניהול: ייתכן שהמנהל הבכיר שלך משלם מחיר נפשי קשה. מאוד

הם בכירים, הישגיים, שאפתנים וחרוצים, ודווקא הם משלמים לא פעם את המחיר הנפשי הגבוה ביותר במקום העבודה שלהם. אנשי המקצוע כבר מודעים היטב לתופעה שזוכה לעיתים לכינוי "דיכאון מנהלים", המנהלים עצמם מודעים לה הרבה פחות

פרוייקט דורית סלע / צילום: עודד סמדר, יח"צ

סיפור מעטפת הרמוני של כפריות עם נגיעות מודרניות: הבית המרהיב במרכז הארץ

דורית סלע הפכה בית כפרי לבית עכשווי עם חיפוי באבן בזלת פראית ● בחללים הרחבים החליף הפרקט את רצפת האבן כדי להפחית את תחושת הניכור