גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

שליחותו של הממונה על חוק המכר? מכה נוספת לקבוצות הרכישה

שתי החלטות של הממונה על חוק המכר מהשבועות האחרונים מטלטלות שוב את תחום קבוצות הרכישה בישראל - ושוב עולה כי הנפגעים העיקריים יהיו ציבור הרוכשים

עמית גריידי, הממונה על חוק המכר במשרד השיכון / צילום: משרד השיכון
עמית גריידי, הממונה על חוק המכר במשרד השיכון / צילום: משרד השיכון

שתי החלטות של הממונה על חוק המכר במשרד השיכון, עמית גריידי, מהשבועות האחרונים, מטלטלות שוב את תחום קבוצות הרכישה בישראל, רווי ולמוד החבטות. שוב עולה כי הנפגעים העיקריים מהחלטות הממונה יהיו ציבור הרוכשים.

זאת, בהמשך להחלטות שונות של רשויות המס מהשנים האחרונות, אשר הרעו גם הן את מצב הרוכשים בקבוצות, וביניהן הטלת מע"מ על רכישת הקרקע, מיסוי הזכויות הנרכשות כרכישת דירה גמורה ולא כרכישת קרקע, והחלטת בנק ישראל להחמרת וייקור תנאי האשראי לליווי פרויקט בנייה לקבוצת רכישה.

האם החלטתו של הממונה, אשר קבעה כי חברי קבוצת יונייטד שרונה מהווים יזם על-פי חוק המכר, היא החלטה אחראית?

על-פי הפרסומים, בנסיבות של חוסר ברירה מצד הקבוצה, רכשה הקבוצה זכות לחלק מהיחידות במסגרת המועד האחרון לתשלום במכרז, על-מנת למוכרן לצדדים שלישיים, כדי לאפשר התממשות הפרויקט, ואכן מכרה אותן מאוחר יותר לצדדים שלישיים. יש להבין כי הקנס המשמעותי מאוד בסך של 4.25 מיליון שקל (!) שהטיל הממונה על הקבוצה לאור סיווגה כיזם, ומשכך בגין אי-דיווח כנדרש, מיזם על-פי חוק המכר, פותח פתח, אולי, לסדרת השלכות חמורות נוספות.

כעת יעלו גם שאלות על חשיפה של הקבוצה לתשלום מע"מ במיליונים בגין המכירות, חבות של הקבוצה להנפקת בטוחות לרוכשים ממנה לפי חוק המכר, חשיפות הקבוצה למיסוי הכנסות במס הכנסה (טופס 50) ובמדרגותיו ולא במיסוי מקרקעין, חבותה של הקבוצה לבדק ואחריות לדירות למשך שנים רבות על-פי חוק המכר, ועוד. כל זאת, ככל הנראה, מבלי כוונה מצד איש מהצדדים, הקבוצה או הקונים ממנה, לביצועה של עסקת מכר מיזם, או לתמחורה ככזו, ולמעשה בהיעדר ברירה אחרת מצד חברי הקבוצה. במצב זה היה לדעתנו נכון ואחראי יותר מצד הממונה שלא להטיל על קבוצת רוכשים, שהינם פרטיים ולא עוסקים בנדל"ן, הגדרה כה מחמירה של יזם במקרקעין.

בנוסף, הממונה פרסם נייר עמדה ובו עקרונות חדשים, המרחיבים את המקרים בהם יסווגו כיזם המארגנים של קבוצות רכישה.

אף החלו פרסומים בעקבות ההחלטה לפיהם נעשו פניות כנגד מארגנים שונים, לאכיפת חוק המכר עליהם. משמעות החשיפות הכלכליות הקשות למארגנים אשר תוחל עליהם ההגדרה, מתמרצת כמובן את המארגנים שלא לבצע את הפעולות שפורטו בנייר העמדה. אולם למרבה האירוניה, פעולות רבות שפורטו בו הן כאלה שמקובל לראותן כפעולות חיוביות ולטובת הקבוצה.

בכך, פרסום המבחנים החדשים פוגע למעשה בקבוצה. כך למשל, על-פי המבחנים, הסיכון להגדרת המארגן כיזם עולה בין היתר במקרים הבאים - מארגן המקדם את התכנון לפני גיבוש הקבוצה, פעולה האמורה להגדיל את הוודאות לקבוצה ואת המחויבות של המארגן; מארגן הרוכש את הקרקע ולא רק אופציה לרכישתה, פעולה המהווה בדרך-כלל מאמץ (יקר) של המארגן, על-מנת להוציא את הפרויקט לפועל בהיעדר ברירה אחרת; ומארגן המגייס כמשתתפים בקבוצה חברים ומכרים שלו ואף את עצמו, פעולה המגדילה את הסיכוי להתגבשות הקבוצה, וכן מקובל לראותה כמחויבות של המארגן לקבוצה ולהצלחתה. יתרה מזאת, בפעולות שיבצעו כעת המארגנים כדי לגדר לעצמם את הסיכון מהעקרונות והמבחנים החדשים, עלויות העסקה לקבוצה כנראה תגדלנה, ומשכך תתגלגל הפגיעה על הרוכשים עצמם.

יש לזכור: קבוצות הרכישה הן תחום לרכישת ובניית דירות בישראל, שעל-פי פרסומי הלמ"ס היקפו השנתי הוא מיליארדי שקלים. משרד המשפטים קידם בעבר תזכיר הצעת חוק שטרם אושרה, ואשר על אף חסרונותיה, נועדה להיטיב עם חברי קבוצת הרכישה. טוב היה אם הממונה היה נדרש לאימוץ ההצעות שבתזכיר חוק קבוצות הרכישה, במקום יצירת חשיפות נוספות וחדשות לחברי הקבוצה ולמארגנים. 

הכותב הוא עורך דין מקרקעין בכיר ממשרד שבלת

עוד כתבות

הפגנה של "המרד בהכחדה" / צילום: NOAH BROWNING, רויטרס

סערה בגרמניה: אחד ממייסדי "המרד בהכחדה" המעיט בחשיבות השואה, והתנצל

בראיון עם השבועון הגרמני "צייט" אמר רוג'ר האלאם, אחד ממקימי הארגון הגלובלי, כי השואה אינה יוצאת דופן לעומת מקרים אחרים של ג'נוסייד ● היום פרסם התנצלות על דבריו: "אני מצטער מאוד על המלים שבהן השתמשתי"

בורסת הונג קונג. / צילום: Shutterstock

ירידות בוול סטריט; מניית טי.די אמריטרייד מזנקת בכ-18%

מגעים למיזוג בתחום הברוקראז' הבינלאומי בין צ'ארלס שוואב לטי.די אמריטרייד בעסקה שתייצר חברת ענק עם נכסים מנוהלים בגובה 5 טריליון דולר ● דיווח: ארה"ב עשויה לדחות את הטלת המכסים שנקבעה ל-15 בדצמבר ● דרישות האבטלה בארה"ב בשבוע שעבר נותרו בשיא של חמישה חודשים

הנשיא ריבלין ויו"ר הכנסת אדלשטיין / צילום: מיכאל דימנשטיין , לע"מ

ריבלין: "גורל חברי הכנסת לא חשוב יותר מגורל הזקנה בבית החולים"

הנשיא ראובן ריבלין מתח ביקורת קשה על הפוליטיקאים בשל כישלון ניסיונות הקמת הממשלה ● "ב-21 הימים הללו, אתם תשבו איש איש לנפשו, עם מצפונו, ותצטרכו לענות על שאלה אחת בלבד: מהי חובתי כלפי מדינת ישראל?"

נוני מוזס / צילום: ברני ארדוב, וואלה! NEWS

מועצת העיתונות: על מו"ל ידיעות אחרונות נוני מוזס להשעות את עצמו על רקע אישום השוחד נגדו

זאת עד לסיום ההליך המשפטי נגדו ● עוד ציינה המועצה כי היא "מביעה זעזוע מן הפגיעה בחופש העיתונות בארץ העולה מכתבי האישום נגד ראש ממשלת ישראל, אשר שב ותקף את התקשורת בהכללה גם בנאום התגובה שלו"

מפגינים בטהרן על העלאת מחירי הדלק. / צילום: רויטרס

טהראן מנסה לשכך את מהומות הדלק: מחלקת מענקי מזומנים לעניים ומארגנת הפגנות בעד המשטר

הממשלה העלתה את הסבסוד החודשי במזומן ב-13 דולר לנפש בחודש ל-60 מיליון איש מהמעמד הנמוך והבינוני ● לפחות 106 מפגינים נהרגו במהומות

נפגעי הקורקינטים - 20 בנובמבר 2019

לראשונה בישראל: "גלובס" ואיכילוב עם מספר נפגעי תאונות הקורקינטים

בני דרייפוס / צילום: כדיה לוי

"הגיע הזמן שמדינת ישראל תמסד את העיקרון של דיור בהישג יד, ולא רק כתגובה למשבר"

מנכ"ל משרד השיכון בני דרייפוס עושה בראיון ל"גלובס" חשבון נפש מקיף על התוכנית הלאומית לסיוע למחוסרי דיור • "מחיר למשתכן הוכיחה שהמדינה יכולה להשפיע אם היא רוצה"

יצחק בן ישראל  / צילום: איל יצהר

גורמים בממשלה נגד המלצות הוועדה לקידום בינה מלאכותית שנחשפו ב"גלובס"

בעקבות חשיפת חלקים מטיוטת דוח ההמלצות של ועדת ההיגוי הממשלתית ב"גלובס" שלחו גורמים בכירים בות"ת, ברשות החדשנות ובאוצר, מכתב שבו התבטאו נגד הכוונה להקים במשרד רה"מ גוף שירכז את הטיפול בקידום התוכנית הלאומית לקידום טכנולוגיות בינה מלאכותית: "מסקנה שגויה" 

מימין: שגיא גידלי ועמית ברקת  / צילום: נדב כהן יונתן

SonicWall הובילה השקעה של 10 מיליון דולר בחברת הסייבר פרימטר 81

פרימטר 81 מפתחת טכנולוגיה לגישה מאובטחת מרחוק לרשתות ארגוניות ● עוד השתתפו בגיוס המשקיעים הקיימים בחברה, Spring Ventures, ומשקיעים פרטיים שהשתתפו גם בסבב הגיוס הקודם

מנכ"ל גוגל, סונדאר פיצ'אי / צילום: רויטרס, STEPHEN LAM

כך מתכוונת גוגל לבלום את הפייק ניוז

יכולות ה"טרגוט" של מפרסמי מודעות פוליטיות יצומצמו משמעותית ● המהלך ייכנס לתוקף בבריטניה עוד שבוע מהיום, לפני הבחירות ב-12 בדצמבר ● במדינות האיחוד האירופי המהלך ייכנס לתוקף החל מסוף השנה הנוכחית, וביתר העולם ב-6 בינואר

ראש הממשלה בנימין נתניהו והיועהמ"ש אביחי מנדלבליט / צילומים: מארק ישראל סלם, איל יצהר, עיבוד תמונה: טלי בוגדנובסקי

מדינת ישראל נגד ראש ממשלת ישראל: היועמ"ש החליט להעמיד את נתניהו לדין בעבירות שוחד, מרמה והפרת אמונים

בתיק 4000 (תיק וואלה-בזק) יואשם נתניהו בשוחד, בתיק 2000 (השיחות עם מו"ל ידיעות אחרונות) בקבלת טובות הנאה ובתיק 1000 (תיק המתנות) גם כן בקבלת טובות הנאה ● גם מו"ל ידיעות אחרונות נוני מוזס יואשם בניסיון למתן שוחד ● שאול ואיריס אלוביץ׳ יואשמו במתן שוחד

ברני סנדרס/  צילום: רויטרס

ברני סנדרס בעימות הדמוקרטי: "אני פרו-ישראלי, אך אנו צריכים לדאוג לפלסטינים"

הסכסוך הישראלי-פלסטיני פרץ (בקצרה) לעימות הדמוקרטי אמש ● הסנאטור ברני סנדרס העלה ביוזמתו את הנושא: "שוב אין זה מספיק טוב להיות פרו-ישראלי" ● זכה בתשואות ● התקפה על הילארי קלינטון

הבורסה בתל אביב / צילום: שאטרסטוק

נעילה מעורבת בבורסה בתל אביב: מניית טבע עלתה ב-1.3%

מדד ת"א 35 איבד 0.4%, מנגד מדד ת"א 90 עלה ב-0.1% ● נייס איבדה 1.7%, פועלים ירדה בשיעור דומה ● אלוני חץ איבדה 2.5%, דלק קידוחים איבדה כ-1%

ענבר בזק, יועצת עסקית / צילום: רון לביא

"אני מוטרדת מחוסר יציבות. עסק חייב להיות כל הזמן עם פלוס בבנק"

ענבר בזק (45) היא יועצת עסקית שמלווה עסקים קטנים ובינוניים ● "בתקופה שהעסקתי עובדים כשכירים, מכל הרווח הנקי נשאר לי 33%" ● עצמאים? "גלובס" רוצה לשמוע מכם מה מטריד אתכם. צרו קשר במייל ATZMAIM@globes.co.il

דוד ביטן, הליכוד / צילום: איל יצהר, גלובס

האם בלי בדר ועופר הליכוד הייתה גדולה כמו כחול לבן?

ח"כ דוד ביטן מאשים הסכם עודפים כושל בכך שהליכוד קטנה מכחול לבן. הזיכרון בוגד בו ● המשרוקית של גלובס

בניין ה-OECD בפריז / צילום: עמירם ברקת

ה-OECD צופה ירידה בצמיחה בישראל לקצב של 2.9% בשנתיים הבאות

כמו כן צופה הארגון ירידה בצריכה, האטה בשוק העבודה ודחיפה מסוימת מהריבית הנמוכה ומיצוא הגז ● בדוח הרבעוני שלו הודיע הארגון כי הצמיחה הגלובלית האיטית תימשך, וכי הוא צופה שיפור צנוע בקצב הצמיחה העולמית רק ב-2021

אלוביץ', נתניהו ומוזס / צילום: ברני ארדוב, וואלה ניוז, רויטרס ותמר מצפי, גלובס

הנאשמים מגיבים: "הצגת חלק נקודתי מדברי מוזס בשיחה כהצעת שוחד היא פרשנות שגויה"

היועמ"ש החליט היום להעמיד את נתניהו לדין בעבירות שוחד, מרמה והפרת אמונים וכן להעמיד לדין את נוני מוזס, שאול ואיריס אלוביץ' בעבירות שוחד ● מטעם בני הזוג אלוביץ' נמסר כי "על סמך הראיות בתיק, אנחנו משוכנעים שראוי היה להמנע מהגשת כתב אישום נגד מרשינו"

דוד אמסלם / צילום: יוסי זמיר

אמסלם תוקף: "הלוואי ואת שיעור הנאמנות של חברי הבלוק ילמד גם סער"

דוד אמסלם הגיב להודעת גדעון סער, שאמר כי יתעקש על קיום פריימירז בליכוד במקרה של סבב בחירות נוסף: "לא זמן למאבקים פנימיים על-בסיס אגו ואספרציות אישיות" ● ח"כ יואב קיש וח"כ מיכל שיר תומכים גם הם בקיום פריימריז

תאונת קורקינט  בתל אבי ב / צילום: יחצ

"שמעתי 'קנאק' בכתף ולא הבנתי מה קורה לי": עם מי באים בחשבון כשנהג קורקינט פוגע ונעלם

מה קורה כשמאבדים שליטה בכלי ממונע חשמלי? ● חוויות מפי נפגעים שהגיעו לחדרי המיון ● שני מוסדות רפואיים נוספים פנו ל"גלובס" והודיעו כי הם נערכים לדיווח יומי על נפגעי קורקינטים ואופניים חשמליים שיפורסמו אצלנו

בנימין נתניהו / צילום: רויטרס

היום הגורלי של ראש הממשלה נתניהו מגיע: היועמ"ש ימסור את החלטתו בתיקי נתניהו הערב ב-19:30

הערב צפוי היועמ"ש אביחי מנדלבליט להודיע על הגשת כתב אישום נגד נתניהו בגין שחיתות ציבורית ● לראשונה בתולדותינו תופיע על מסמך משפטי רשמי הכותרת: מדינת ישראל נגד ראש ממשלת ישראל