גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

האם מגיע לעו"ד תשלום גם אם הסכם התמ"א לא נחתם

דיירים המתקשרים עם עורך דין בפרויקטי תמ"א צריכים לקחת בחשבון כי אם לא נקבע אחרת, עורך הדין זכאי לשכר-טרחה גם אם לא נחתם בסופו של דבר הסכם עם יזם

שכר-טרחה של עורכי דין / צילום: יזהר כהן
שכר-טרחה של עורכי דין / צילום: יזהר כהן

לייצוג בעלי הדירות בפרויקטים של התחדשות עירונית יש שורה של מאפיינים ייחודיים, ובהם אופן בחירת עורך הדין על-ידי ועד פעולה מצומצם, העובדה שהייצוג כולל לעתים גם את ייצוגם של בעלי דירות המתנגדים לפרויקט, ועוד.

נוסף לכך, ההסדר הנפוץ בנוגע לתשלום שכר-טרחת עורך הדין מטעם הבעלים הוא שהיזם יישא בשכר-הטרחה, כחלק מהתמורות לבעלים.

תובענות הנוגעות למחלוקת בשכר-טרחה בין עורך דין לבעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית הן נדירות ביותר, שכן, ככלל, הנזק התדמיתי העלול להיגרם למשרד עורכי הדין אשר תובע בעלי דירות הוא גבוה לאין-ערוך מהתועלת שתצמח למשרד מגביית שכר-הטרחה.

אך מה הדין ביחס לתשלום שכר-טרחה במקרה שההסכם לא נחתם בסוף? סוגיה זו נידונה בפסק דין שניתן לאחרונה בתביעה שהוגשה על-ידי משרד עורכי דין נגד נציגות הבית המשותף של שלושה בניינים ברחוב זלמן שניאור בחיפה (תא"מ 48005-07-18 (שלום חיפה) גרינבוים, פוקס ושות' - חברת עורכי דין ואח' נ' נציגות הבית המשותף). 

עורכי הדין התקשרו ב-8.5.2016 עם נציגות הבניינים בהסכם ליווי וייצוג בפרויקט תמ"א 38/2 שאמור היה להתבצע באמצעות חברה יזמית בשם גרינברג את שניאור. החברה לא הייתה צד להסכם ולא חתמה על הסכם הייצוג מול עורכי הדין, ובסופו של דבר לא נחתם הסכם התקשרות בין בעלי הדירות לבין החברה.

ב-23.08.2016 החליטה נציגות הבניינים לסיים בצורה חד-צדדית את ההתקשרות עם משרד עורכי הדין. דרישת עורכי הדין לתשלום שכר ראוי של 20 אלף שקל נדחתה על-ידי הנציגות, ועקב כך הוגשה תביעה כספית נגד הנציגות ונגד החברה. התביעה נגד החברה נדחתה מחמת היעדר עילה והיעדר יריבות, שכן הסכם שכר-הטרחה לא היה חתום על-ידי היזם והוא לא היה צד לו.

בתביעה נגד הבעלים נבחנו כמה סוגיות חשובות: 

1. טענת הנציגות כי היא אינה גוף בעל כשרות משפטית להתקשר בהסכם כלשהו מול משרד עורכי הדין, נבחנה ונדחתה. בית המשפט קבע כי כשם שנציגות הבית המשותף היא גוף משפטי לכל דבר בענייני החזקה וניהול הבית המשותף בהתאם להוראות חוק המקרקעין, ניתן להרחיב את סמכויות נציגות הבית המשותף, ובמקרה שלפנינו הוועד פעל כשלוחם של הבעלים, ולפיכך טענת הוועד להיעדר כשרות משפטית נדחתה.

2. האם מגיע לעורך הדין אשר ייצג את בעלי הדירות בתהליך שכר ראוי בגין עבודתו, הגם שלא נחתם הסכם מול היזם? ואם כן מהו השכר הראוי המגיע לעורך הדין? בהקשר זה יש לציין כי הסכם הליווי ושכר-הטרחה שנדון באותו מקרה לא כלל הוראה לפיה שכר-הטרחה מותנה בחתימת הסכם לביצוע הפרויקט, בשונה מהמקובל בתחום זה. כמו כן, ההסכם לא קבע כל מנגנון לקביעת שכר-טרחה ראוי במקרה של הפסקת הייצוג ו/או במקרה של כישלון המשא-ומתן מול היזם.

הנציגות טענה כי היה ברור ששכר-טרחת עורכי הדין ישולם על-ידי היזם, ולכן אין לפסוק שכר-טרחה ראוי בגין הייצוג שלא הבשיל לכדי הסכם תמ"א מחייב.

בית המשפט קבע כי מתוך תכתובות מיילים בין הצדדים ניתן להסיק כי הנציגות סברה כי עורכי הדין זכאים לשכר עבור עבודתם. לפיכך, בהיעדר ויתור מפורש או קביעה כי שכר-הטרחה ישולם אך ורק במקרה שייחתם הסכם התמ"א, עורכי הדין זכאים לשכר-טרחה ראוי.

עם זאת, נקבע כי יש לזקוף לחובתם של עורכי הדין את המחדל באי-קביעת מנגנון לתשלום שכר-טרחה במקרה שבו לא ייחתם הסכם התמ"א. בית המשפט קבע כי שכר-הטרחה הראוי שיש לפסוק לעורכי הדין עומד על 2,000 שקל (כ-10% מהסכום אותו תבעו), וספק אם סכום נמוך זה מצדיק ניהול הליכים נגד הדיירים.

פסק הדין מלמד כי הסכם הליווי ושכר-הטרחה של עורך הדין המייצג בהסכם התחדשות עירונית צריך להיות מנוסח בצורה בהירה ומפורשת. מומלץ לבעלי הדירות לדאוג להוראה לפיה באם לא ייחתם הסכם עם יזם, עורך הדין המייצג את הבעלים לא יהיה זכאי לתשלום בגין עבודתו. מומלץ לקבוע הוראות ברורות ככל הניתן לגבי אפשרות של הפסקת הייצוג על-ידי הבעלים ולכלול מנגנון לקביעת שכרו של עורך הדין, אם וככל שקמה זכות כזו.

כמו כן, מומלץ לבעלי הדירות לחתום על הסכם שכר-טרחה משולש, קרי, על הסכם שבמסגרתו היזם לוקח על עצמו את מלוא החבות בתשלום שכר-טרחת עורך הדין מטעם הבעלים, ובעצם חתימתו משחרר את הבעלים מכל חבות ישירה לתשלום שכר-טרחת עורך הדין. 

הכותב שותף במשרד מינצר-כרמון, נסים המתמחה בהתחדשות עירונית.

עוד כתבות

פרויקט תמ''א 38 בחיפה / צילום: פאול אורלייב

משרד המשפטים יוזם: יזמי התחדשות עירונית יתחייבו מראש על מועד מסירת הדירות

שורת תקנות שיזם משרד המשפטים, שיידונו בקרוב בוועדת הפנים של הכנסת, יחייבו יזמי התחדשות עירונית במתן מועדי מקסימום לאישור תוכנית הפרויקטים שלהם ואכלוס הדירות שהם מקימים ● תקנות בולטות נוספות הן חשיפת ערבויות מחייבות, גילוי ניגוד אינטרסים של היזמים, וידוא שהדיירים מבינים את ההסכם ועוד

סם בנקמן-פריד / צילום: ap, Bebeto Matthews

סם בנקמן-פריד, מייסד בורסת הקריפטו FTX, נידון ל-25 שנות מאסר

בנובמבר האחרון חבר מושבעים בארה"ב מצא את סם בנקמן-פריד אשם ● היום, השופט בתיק קבע כי הוא ירצה 25 שנות מאסר ● "אני הייתי המנכ"ל ולכן האחריות היא עלי", אמר בנקמן-פריד עם מתן גזר הדין

דוד פתאל / צילום: איל יצהר

לאחר שלוש שנים של הפסד, אירופה עזרה לדוד פתאל לחזור להרוויח

עם סיומה של השנה הסתכמו הכנסותיה של פתאל ב-6.93 מיליארד שקל, עלייה חדה של 26.6% ביחס לשנה שקדמה לה ● בשורה התחתונה רשמה פתאל רווח נקי של 45.2 מיליון שקל ● הסיבות לעלייה: שיפור בשיעורי התפוסה במלונות הרשת, עלייה במחיר של חדר ממוצע למתארחים ושיפור בשערי החליפין

קבינט המלחמה. ללא נשים במוקד קבלת ההחלטות / צילום: קובי גדעון-לע''מ

המלחמה חושפת את אוכלוסיית הנשים לסיכונים חריגים. איך אפשר להתמודד איתם?

מדור "המוניטור" של גלובס והמרכז להעצמת האזרח עוקב אחר ביצוע החלטות ממשלה משמעותיות ● הפעם, בשיתוף שדולת הנשים, על האתגרים שמציבה המלחמה בפני נשים ● נשים סובלות יותר מהיעדר ביטחון אישי וכלכלי - ובכל זאת הן לא נמצאות במוקד קבלת ההחלטות

איציק וייץ, מנכ''ל קבוצת קרסו מוטורס / צילום: אלעד גוטמן

המספרים חושפים: כך הפך מותג בנזין סיני אלמוני למכרה הזהב של קבוצת קרסו

הכתבה הזו היתה הנצפית ביותר השבוע בגלובס ועל כן אנחנו מפרסמים אותה מחדש כשירות לקוראינו ● מהדוח השנתי של יבואנית הרכב עולה כי המותג צ'רי, שמכירותיו זינקו ב-2023, הקפיץ את נתח השוק שלה וסייע לה להציג רווח מכובד בתקופה קשה ● אבל ל"אסטרטגיה הסינית" הזו, שמשנה בצורה משמעותית את הפוקוס העסקי של הקבוצה, יש מחיר - ובראשו דריסת מותגים ותיקים

איל וולדמן / צילום: נועם מושקוביץ, דוברות הכנסת

שר החינוך התקפל ולאיל וולדמן יוענק פרס ישראל

לפני מספר שבועות הודיע שר החינוך יואב קיש כי הוא מבטל את טקס פרס ישראל, זאת בין היתר על רקע הפרסומים כי אחד מן הזוכים הוא היזם איל וולדמן ● כעת, חזר בו קיש מעמדתו והוא מכריז כי הטקס יתקיים כסדרו בשדרות ● ומי עוד בין הזוכים?

חרדים בלשכת הגיוס / צילום: מיטב ודובר צה''ל

בג"ץ: לעצור תשלומים לישיבות שתלמידיהן לא מתגייסים החל מה-1 באפריל

בג"ץ הוציא את צו הביניים בשל היעדר מקור חוקי להעברת התשלומים ● וכעת, מיום שני הקרוב יופסק התקצוב לתלמידי ישיבות שחייבים בגיוס ● השופטים אימצו עמדה מחמירה מזו של היועמ"שית ● התנועה לאיכות השלטון: "צו הביניים הזה מהווה צעד תקדימי בדרך לשוויון, וציבור המשרתים מודה לבית המשפט על החלטתו החשובה"

ייצור השבבים / צילום: Shutterstock, Golubovy

חברות השבבים הישראליות שמשלמות על הקשחת הכללים

ביטול רכישת חברת שבבים ישראלים על ידי הענקית האמריקאית קוואלקום מתווספת לנסיגת אינטל מרכישת טאואר אשתקד ● לפי מומחים, מדובר במגמה מתעצמת של הקשחת העמדות מצד רגולטורים בעולם ● "חברות צריכות להתחיל לחשוב מראש על אלטרנטיבות", הם אומרים

ינקי קוינט, מנכ''ל רמי ומ''מ מנהל רשות החברות / צילום: יוסי זמיר

מתחנות כוח ועד מוסכי רכבת: בענף התשתיות טוענים שרמ"י תוקעת מיזמים

בפנייה דחופה מבקשים במינהל התכנון מרשות מקרקעי ישראל לשחרר היתרים למיזמי תשתית לאומיים ● ברקע זה, גורמים בענף טוענים כי פרויקטים גדולים, בהם תחנות כוח ומוסכים של הרכבת הקלה, תקועים בגלל התנהלות הרשות ● רמ"י: "חלק מהפרויקטים יצאו לדרך"

''התייצבות ושיפור, גם אם צנוע, ברוב הפרמטרים הפיננסיים של ההייטק הישראלי'' / אילוסטרציה: Shutterstock

אחרי שנה קשה, הרבעון הראשון של 2024 מראה מגמה חיובית בתעשיית הטק הישראלית

על פי נתונים חדשים מדוח ההייטק "Tech Review", ברבעון הראשון של 2024 חברות הסטארט-אפ הישראליות גייסו כ-1.6 מיליארד דולר ● מדובר בעלייה של כ-10% ביחס לרבעון הקודם וירידה של 10% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד ● 38% מסך הסכום הכולל גוייס בחברות הסייבר

בורסת תל אביב / צילום: שלומי יוסף

בורסת ת"א ננעלה ביציבות; אלקטריאון זינקה ב-18%, ישראכרט ב-8%

אל על השלימה גיוס של 100 מיליון דולר, המנייה עולה ב-4% ● הבורסה בת"א מסכמת רבעון ראשון בעליות נאות במדדים המובילים ● לאומי על הדולר המתחזק: "מציע למשקיעים הצעה שאי אפשר לסרב לה" ● באופנהיימר צופים "רוח גבית לשוק המניות האמריקאי לפחות עד שנת 2025"

מערכת ReDrone של אלביט / צילום: אלביט מערכות

הנקמה של פוטין בהודו, ומערכת יירוט הרחפנים החדשה של אלביט

אלביט הציגה ללקוחות אירופאיים את מערכת היירוט המתקדמת שלה, אלג'יריה מצאה מענה בסין מול עוצמת המל"טים מתוצרת ישראל, ארה"ב שמה את מבטחה בלייזר, והנקמה של פוטין בראש ממשלת הודו • השבוע בתעשיות הביטחוניות

עינת גנון / צילום: בר שניר

פרויקט הענק מתעכב: עוד פרישה מהמרוץ לניהול רשות המטרו

עינת גנון, סמנכ"לית הרשות להתחדשות עירונית, הודיעה על פרישה מהמרוץ לניהול רשות המטרו, לאחר שלאחרונה גם צחי דוד, סגן הממונה על התקציבים באוצר לשעבר, הסיר את מועמדותו לתפקיד ● כעת נותר מועמד אחד לבחירה, והמכרז עומד בפני ביטול

קרן כהן חזון, מנכ''לית ובעלת השליטה בתורפז / צילום: ששון משה

תורפז רוכשת יצרני חומרי טעם בלגית-גרמנית תמורת 48 מיליון דולר

תורפז צפויה לרכוש את קבוצת קלאריס & ווילך באמצעות חברת הבת שלה - פיט ● החברה מייצרת חומרי הגלם היחודיים לתחום הבשר והאפייה ומחזור המכירות שלה הסתכם ב-35.1 מיליון דולר ב-2023

בנימין נתניהו ואריה דרעי / צילום: עמוס בן גרשום, לע''מ

דרעי: "בג"ץ מתעמר בלומדי התורה, אות קין", גנץ: "בג"ץ פסק את המובן מאליו" | התגובות הפוליטיות על צו הביניים

הפוליטיקאים הגיבו על החלטת בג"ץ שקיבל את עמדת היועמ"שית ● גולדקנופף: "אות קלון וביזיון, ניאבק בכל דרך על זכותו של כל יהודי ללמוד תורה ולא נתפשר" ● דרעי: "מבין את הלוחמים שלא רוצים לשרת עכשיו בצבא" ● גנץ: "הגיעה העת שהממשלה תעשה את המובן מאליו"

מישל וונטסוס, לשעבר מנכ''ל ביוג'ן / צילום: Quris

"ביוג'ן הייתה פסגת הקריירה שלי עד כה": המנכ"ל לשעבר מדבר על התוכניות לעתיד

מישל וונטסוס היה מנכ"ל ביוג'ן בתקופה שבה הייתה במוקד תשומת הלב בעקבות התרופה החדשנית שלה לאלצהיימר, אבל בסוף שילם בכיסאו על הכישלון שלה בשוק ● בראיון ל"גלובס", הוא מגיב על הביקורת שהושמעה נגדו, מספר אילו חברות מעניינות אותו עכשיו ומדבר על ההשקעה שלו בקיוריס הישראלית ● על המיזם החדש שהוא מקים בסינגפור, הוא עדיין לא מוכן לפרט

צילומים: נועם מושקוביץ-דוברות הכנסת, אייל רדושיצקי, עיבוד: טלי בוגדנובסקי

כועסים על היציאה לפגרה, אבל הבעיה עמוקה מזה

הבנקים כביכול תחת אש, אבל לא צפויים לספוג ריקושטים כבדים ● פגרת הכנסת מעוררת ביקורת, אבל לא היא הבעיה ● והטעם לפגם בפרס על צילום העיתונות ● זרקור על כמה עניינים שעל הפרק

שי אהרונוביץ׳, מנהל רשות המסים / צילום: ניב קנטור

מס דירה שלישית חוזר לשולחן: "המערכות כבר מוכנות"

לדברי מנהל רשות המסים, שי אהרונוביץ', המדינה צריכה ליצור אחידות ולהפסיק לשנות את שיעורי מיסוי הנדל"ן בתדירות גבוהה ● עוד הוא הוסיף כי צריך לחשוב על מס דירה שלישית: "מבחינתנו זה צעד נכון שיעלה בתקציב 2025"

מרכז תל אביב / צילום: טלי בוגדנובסקי

בעל דירה סירב לחתום על פרויקט תמ"א וזכה ב־320 אלף שקל נוספים

בעל דירה בפרויקט תמ"א 38 בת"א, שהוא גם בעלים של חלק מהחצר, ביקש פיצוי של 1.2 מיליון שקל ● המפקחת על המקרקעין קבעה בהסכמת הצדדים כי אכן מגיע לו פיצוי תמורת חתימתו

אסף גולדברג, מנכ''ל סלייס עד לאחרונה / איור: גיל ג'יבלי

בדיקת אי הסדרים בעיצומה, אז איך זה שאפשר להפקיד חיסכון לכל ילד בסלייס

רשות שוק ההון מצאה לאחרונה אי סדרים חמורים בהתנהלותו של בית ההשקעות סלייס ● למרות זאת, באתר הביטוח הלאומי סלייס מוצגת כאפשרות להפקדת כספים בתוכנית "חיסכון לכל ילד" ● עד תחילת מאי לא ניתן יהיה למשוך כספים מקופות סלייס, אך הרגולטור לא מודאג