גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

האם מגיע לעו"ד תשלום גם אם הסכם התמ"א לא נחתם

דיירים המתקשרים עם עורך דין בפרויקטי תמ"א צריכים לקחת בחשבון כי אם לא נקבע אחרת, עורך הדין זכאי לשכר-טרחה גם אם לא נחתם בסופו של דבר הסכם עם יזם

שכר-טרחה של עורכי דין / צילום: יזהר כהן
שכר-טרחה של עורכי דין / צילום: יזהר כהן

לייצוג בעלי הדירות בפרויקטים של התחדשות עירונית יש שורה של מאפיינים ייחודיים, ובהם אופן בחירת עורך הדין על-ידי ועד פעולה מצומצם, העובדה שהייצוג כולל לעתים גם את ייצוגם של בעלי דירות המתנגדים לפרויקט, ועוד.

נוסף לכך, ההסדר הנפוץ בנוגע לתשלום שכר-טרחת עורך הדין מטעם הבעלים הוא שהיזם יישא בשכר-הטרחה, כחלק מהתמורות לבעלים.

תובענות הנוגעות למחלוקת בשכר-טרחה בין עורך דין לבעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית הן נדירות ביותר, שכן, ככלל, הנזק התדמיתי העלול להיגרם למשרד עורכי הדין אשר תובע בעלי דירות הוא גבוה לאין-ערוך מהתועלת שתצמח למשרד מגביית שכר-הטרחה.

אך מה הדין ביחס לתשלום שכר-טרחה במקרה שההסכם לא נחתם בסוף? סוגיה זו נידונה בפסק דין שניתן לאחרונה בתביעה שהוגשה על-ידי משרד עורכי דין נגד נציגות הבית המשותף של שלושה בניינים ברחוב זלמן שניאור בחיפה (תא"מ 48005-07-18 (שלום חיפה) גרינבוים, פוקס ושות' - חברת עורכי דין ואח' נ' נציגות הבית המשותף). 

עורכי הדין התקשרו ב-8.5.2016 עם נציגות הבניינים בהסכם ליווי וייצוג בפרויקט תמ"א 38/2 שאמור היה להתבצע באמצעות חברה יזמית בשם גרינברג את שניאור. החברה לא הייתה צד להסכם ולא חתמה על הסכם הייצוג מול עורכי הדין, ובסופו של דבר לא נחתם הסכם התקשרות בין בעלי הדירות לבין החברה.

ב-23.08.2016 החליטה נציגות הבניינים לסיים בצורה חד-צדדית את ההתקשרות עם משרד עורכי הדין. דרישת עורכי הדין לתשלום שכר ראוי של 20 אלף שקל נדחתה על-ידי הנציגות, ועקב כך הוגשה תביעה כספית נגד הנציגות ונגד החברה. התביעה נגד החברה נדחתה מחמת היעדר עילה והיעדר יריבות, שכן הסכם שכר-הטרחה לא היה חתום על-ידי היזם והוא לא היה צד לו.

בתביעה נגד הבעלים נבחנו כמה סוגיות חשובות: 

1. טענת הנציגות כי היא אינה גוף בעל כשרות משפטית להתקשר בהסכם כלשהו מול משרד עורכי הדין, נבחנה ונדחתה. בית המשפט קבע כי כשם שנציגות הבית המשותף היא גוף משפטי לכל דבר בענייני החזקה וניהול הבית המשותף בהתאם להוראות חוק המקרקעין, ניתן להרחיב את סמכויות נציגות הבית המשותף, ובמקרה שלפנינו הוועד פעל כשלוחם של הבעלים, ולפיכך טענת הוועד להיעדר כשרות משפטית נדחתה.

2. האם מגיע לעורך הדין אשר ייצג את בעלי הדירות בתהליך שכר ראוי בגין עבודתו, הגם שלא נחתם הסכם מול היזם? ואם כן מהו השכר הראוי המגיע לעורך הדין? בהקשר זה יש לציין כי הסכם הליווי ושכר-הטרחה שנדון באותו מקרה לא כלל הוראה לפיה שכר-הטרחה מותנה בחתימת הסכם לביצוע הפרויקט, בשונה מהמקובל בתחום זה. כמו כן, ההסכם לא קבע כל מנגנון לקביעת שכר-טרחה ראוי במקרה של הפסקת הייצוג ו/או במקרה של כישלון המשא-ומתן מול היזם.

הנציגות טענה כי היה ברור ששכר-טרחת עורכי הדין ישולם על-ידי היזם, ולכן אין לפסוק שכר-טרחה ראוי בגין הייצוג שלא הבשיל לכדי הסכם תמ"א מחייב.

בית המשפט קבע כי מתוך תכתובות מיילים בין הצדדים ניתן להסיק כי הנציגות סברה כי עורכי הדין זכאים לשכר עבור עבודתם. לפיכך, בהיעדר ויתור מפורש או קביעה כי שכר-הטרחה ישולם אך ורק במקרה שייחתם הסכם התמ"א, עורכי הדין זכאים לשכר-טרחה ראוי.

עם זאת, נקבע כי יש לזקוף לחובתם של עורכי הדין את המחדל באי-קביעת מנגנון לתשלום שכר-טרחה במקרה שבו לא ייחתם הסכם התמ"א. בית המשפט קבע כי שכר-הטרחה הראוי שיש לפסוק לעורכי הדין עומד על 2,000 שקל (כ-10% מהסכום אותו תבעו), וספק אם סכום נמוך זה מצדיק ניהול הליכים נגד הדיירים.

פסק הדין מלמד כי הסכם הליווי ושכר-הטרחה של עורך הדין המייצג בהסכם התחדשות עירונית צריך להיות מנוסח בצורה בהירה ומפורשת. מומלץ לבעלי הדירות לדאוג להוראה לפיה באם לא ייחתם הסכם עם יזם, עורך הדין המייצג את הבעלים לא יהיה זכאי לתשלום בגין עבודתו. מומלץ לקבוע הוראות ברורות ככל הניתן לגבי אפשרות של הפסקת הייצוג על-ידי הבעלים ולכלול מנגנון לקביעת שכרו של עורך הדין, אם וככל שקמה זכות כזו.

כמו כן, מומלץ לבעלי הדירות לחתום על הסכם שכר-טרחה משולש, קרי, על הסכם שבמסגרתו היזם לוקח על עצמו את מלוא החבות בתשלום שכר-טרחת עורך הדין מטעם הבעלים, ובעצם חתימתו משחרר את הבעלים מכל חבות ישירה לתשלום שכר-טרחת עורך הדין. 

הכותב שותף במשרד מינצר-כרמון, נסים המתמחה בהתחדשות עירונית.

עוד כתבות

תיירת  / צילום: שאטרסטוק

100 הערים בהן ביקרו הכי הרבה תיירים: מי בראש הרשימה ולאיזה מקום הגיעו ירושלים ות"א?

חברת המחקר הבריטית Euromonitor International ערכה בדיקה מעמיקה בקרב 400 ערים וגיבשה את רשימת הערים שנהנו מהכי הרבה תיירות נכנסת ● הערים מאסיה שולטות ברשימה, לונדון מאבדת מעט ממעמדה ואילו ירושלים התמקמה במקום טוב באמצע

דרור פויר / צילום: יונתן בלום, גלובס

דעה: הטיפשות והשקר הולכות יד ביד לעבר השקיעה

אנחנו חיים בשקרים כמו שהדג חי במים ● אבל שקרים אינם המים, הם כתמי הנפט ושקיות הניילון שמזהמים את הים ● דעה

אתר Quora / צילום: Quora

אתר השאלות והתשובות Quora השיק גרסה בעברית

אתר השאלות והתשובות נוסד על ידי אדם ד'אנג'לו, לשעבר סמנכ"ל טכנולוגיות בפייסבוק, והושק לראשונה באנגלית ב-2010 ● היום Quora פועלת ב-24 שפות ויש לה כ-300 מיליון משתמשים חודשיים פעילים

פרופ’ פרטה דסגופטה / צילום:רפי קוץ

"לפי החישוב שלי, כדור הארץ יכול להכיל רק 2 מיליארד אנשים"

פרופ' פרטה דסגופטה, מכלכלני הקיימות המובילים בעולם, מסביר שהאנושות צריכה להתכווץ ב-75% כדי לשרוד, ושאם נשנה את דפוסי הצריכה נוכל למנוע את רוע הגזירה ● בראיון ל"גלובס", הוא טוען שהמשבר הסביבתי מתחיל באשליה שהטבע בא בחינם

הצבעה בקריאה הראשונה על חוק פיזור לכנסת ה-22 / צילום: דוברות הכנסת - גדעון שרון, יח"צ

ממימון מפלגות עד כלים חד פעמיים - כמה אתם שולטים בחדשות?

מתי יתפטר נתניהו מתפקידיו כשר, איפה נבחרה ראשת הממשלה הצעירה ביותר בעולם ואת מי הכי חיפשו השנה הישראלים בגוגל? 10 שאלות מסיפורים שהיו השבוע בחדשות

ההצבעה על פיזור הכנסת/  צילום: Gettyimages/Anadolu Agency

פרשנות - באישון לילה, בלי ליברמן, דרעי ובנט ותחת איום של כחול לבן: כך פוזרה הכנסת בפעם השלישית בתוך שנה

ב–3:00 לפנות בוקר הופיע נתניהו לפתע במליאה, השתתף בהצבעות וחמק מיד לאחר מכן ● תחת הלחץ בוועדה המיוחדת שהתכנסה להכין את חוק פיזור הכנסת לקריאה שנייה ושלישית התקבלו החלטות שאף אחד לא חלם לאשר ● רק צדיק אחד הצביע נגד הגדלת מימון המפלגות ● פרשנות

יהודית מייזלס / צילום: יונתן בלום, גלובס

"בתיקי גירושין היום יש שימוש מוגזם ב'ניכור הורי'. ממהרים לשלוף את הקלף הזה"

יהודית מייזלס, עורכת דין מובילה בתחום דיני המשפחה, בראיון אישי ● על הילדות בת"א ("הבית היה מאוד חם ופתוח"), על הבחירה במשפטים ("מגיל מאוד צעיר הייתי לוחמת זכויות"), ועל מצבה של מערכת המשפט בדיני משפחה: "יש בה סוג של סכיזופרניה"

משפחה שכזאת/ צילום: נגה שדמי ואן דה ריפ

מונוגמיה זה פאסה? למה המודל של אבא, אמא, שני ילדים וכלב כבר לא עובד להרבה מאוד אנשים

יותר ויותר אנשים תרים אחר יותר ויותר פתרונות עבור מודל הזוגיות שלהם ● האם מודל המונוגמיה והמשפחה הגרעינית סיימו את דרכם ההיסטורית? ● יש מצב

סוף הפאקינג עולם / צילום: יחצ

"סוף הפאקינג עולם": תיעוד מבריק של חברה ושל דור

"סוף הפאקינג עולם" היא הרהור פילוסופי מבריק על מקומו של האדם בחברה מתפוררת

יורם נוה, מנכ"ל כלל ביטוח / צילום: כדיה לוי

המכרז המוסדי בהנפקת המניות של כלל ביטוח: ביקוש ער שמוביל לדילול של סדר גודל של כ-20% של בעלי מניות קיימים

במכרז המוסדי של הנפקת המניות החדשות של כלל ביטוח התקבלו ביקושים ערים בהיקף 900 מיליון שקל והחברה תגייס 650 מיליון שקל ● כלל תגייס עוד עד 868 מיליון שקל בכתבי התחייבויות נדחים

המלכה אליזבת' / צילום: Yui Mok, רויטרס

מחפשים עבודה? המלכה אליזבת מחפשת מנהל מדיה חברתית

בעבור שכר בגובה 233 אלף שקלים לשנה (50 אלף ליש"ט), מנהל המדיה החברתית יצטרך לעבוד 37.5 שעות בשירות הוד מלכותה

פרופ' ציון חגי / צילום: איל יצהר

"תוך עשור אנחנו צפויים למחסור של 5,000 רופאים"

פורטפוליו עם פרופ' ציון חגי, יו"ר ההסתדרות הרפואית, על מצב מערכת הבריאות, על כך שאין מול מי לנהל מו"מ, ועל הסיבה שקולטים סטודנטים מחו"ל כשיש מחסור בתקנים

דונלד טראמפ, פודקאסט לשבת / עיבוד תמונה: אפרת לוי / איור: אפרת לוי, גלובס

נמאס לכם לבחור? עשינו לכם את העבודה לקראת סוף השבוע

הבחירות שנגזרו עלינו בפעם השלישית הובילו אותנו לתחושת מיאוס מבחירה, אפילו כשזה נוגע לפודקאסטים ● אל חשש, עשינו בשבילכם את העבודה, וריכזנו בעבורכם את הפודקאסטים מבית "גלובס" שהכי אהבתם בשבוע החולף ● פודקאסט לשבת ● האזינו

לי אור אברבך / צילום: איה אפרים

ממשיך להשתנות: שורה של מינויי בכירים ושינויים מבניים בחטיבת הרדיו של תאגיד השידור הציבורי "כאן"

ל"גלובס" נודע כי עומר פרנקל ימונה לעורך בכיר "כאן קול המוזיקה", תומר מולוידזון לעורך בכיר "כאן 88" ורועי דלמדיגו לעורך בכיר "כאן גימל" ● בנוסף ימונה קובי מנורה למפיק הראשי של תחנות המוזיקה

מסחר בוול סטריט./  צילום: רויטרס

סגירה מעורבת בוול סטריט לאחר אישור ההסכם בין סין וארה"ב

הנשיא טראמפ: מכסים בגובה של 25% על סחורות מסין יישארו בתוקף אבל ארה"ב תשהה את כניסתם לתוקף של מכסים נוספים ● בורסות אירופה נסגרו בעליות לאחר פרסום תוצאות הבחירות בבריטניה

ליאור שליין והשר גלעד ארדן / צילומים: ישראל סלם, תמר מצפי

פרשנות: הכירו את החוקר שדורש מפוליטיקאים להפסיק לשקר ויש לו גם תוכנית שתגרום לזה לקרות

ד"ר אלעד אורג מהקריה האקדמית אונו מציע להטיל על עובדי ציבור חובה משפטית עקרונית לומר את האמת לציבור • המקרה של ליאור שליין והשר גלעד ארדן כמשל ● פרשנות

מחוז שינג'יאנג בצפון מערב סין שבו מתגורר המיעוט המוסלמי, האויגורים / צילום: רויטרס

לא רק מלחמת הסחר: מכונת היח"צ של סין עובדת שעות נוספות בניסיון לשכנע שאין מחנות ריכוז במדינה

סין מרכזת את מאמציה בעיקר באינדונזיה, המדינה בעלת האוכלוסיה המוסלמית הגדול בעולם בניסיון לשכנע כי מחנות הריכוז לחינוך מחדש בתחומה, הם "מרכזים להכשרה מקצועית ומאבק בקיצוניות"

ליאת דרור וניר בן גל/ צילום: כפיר זיו

"אם ראש הממשלה היה מזיז את האגן אחרת, החיים שלנו היו נראים אחרת"

ליאת דרור וניר בן גל עברו לשדרות עם להקת המחול שלהם ועם מרכז אדמה ללימוד מחול ומתמודדים עם מציאות ביטחונית־כלכלית חדשה

קונסטנט דולהרט / צילום: שלומי יוסף

בינה מלאכותית ומתיחת ענק באינסטגרם: ראיון עם האמן ההולנדי שמנהל מערכת יחסים עם הטכנולוגיה

קונסטנט דולארט מהולנד הבין שהדרך להעביר מסרים על טכנולוגיה היא באמצעות שימוש בה ● הוא יצר תמונה של אנגלה מרקל באמצעות בינה מלאכותית וכדי להבין את המניעים של חברות הטכנולוגיה הוא גייס במימון המונים והקים חברה משלו

דונלד טראמפ / צילום: Jonathan Ernst, רויטרס

ועדת המשפט קבעה: טראמפ אשם ב"עבירות ופשעים חמורים"

כל 23 הצירים הדמוקרטים הצביעו בעד; כל 17 הצירים הרפובליקאים הצביעו נגד ● השלב הבא: אישור סעיפי האישום במליאת הבית, קרוב לוודאי לפני סוף השנה ● הסנט ידון בכתב האישום בינואר ואין כמעט ספק שטראמפ יצא זכאי